ANOTAÇÕES - DIREITO CIVIL VII DIREITO DAS COISAS OU DIREITOS REAIS

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DIREITO CIVIL VII – DIREITO DAS COISAS OU DIREITOS REAIS
Prof.: Vitor Conte André
Unidade I: INTRODUÇÃO AO DIREITO DAS COISAS
1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Complexo das normas reguladoras das relações jurídicas referentes às coisas suscetíveis de apropriação pelo homem. Portanto, o direito das coisas regula o poder do homem sobre certos bens suscetíveis de valor e os modos de sua utilização econômica.
Art. 1196 ao 1510 do Código Civil.
2. OBJETO DE ESTUDO
Relação jurídica que se torna na relação jurídica sobre a coisa.
Bem: tudo que tenha utilidade, como água, rio, prédios, etc.
Coisa: bem que tem valor econômico e que esteja disponível para apropriação (sobre o qual se pode exercer domínio).
Os direitos reais reterem-se às coisas. 
A água, por exemplo, é um bem que só se torna coisa quando explorado economicamente.
3. DOMINAÇÃO DA MATÉRIA
A doutrina majoritária entende que direito das coisas e direitos reais são as mesmas coisas. Parte da doutrina, com base no art. 1225, entende que os direitos reais são espécie de direitos das coisas e estão ligados a uma relação de titularidade. Insta acentuar que o direito das coisas não pode ser compreendido exatamente como sinônimo de direitos reais. Possui configuração mais ampla, abrangendo, além dos direitos reais propriamente ditos, capítulos destinados ao estudo da posse – cuja natureza jurídica é controversa, tida por alguns como de direito obrigacional – e dos direitos de vizinhança, classificados como obrigações mistas ou propter rem.
4. DIREITOS REAIS E OBRIGAÇÕES
O campo de direito das obrigações se refere a um vinculo pessoal que se torna (credor-devedor). Nos direitos reais, uma pessoa exerce poder uma determinada coisa, perante toda a coletividade.
A distinção precípua é intuitiva; nos direitos reais, os titulares apoderam-se dos bens, utilizando-os diretamente. Cuida-se de situações de subordinação de coisas a pessoas. Os direitos reais se apresentam como referidos a uma coisa, pois são outorgados para a realização pessoal do seu titular, no exercício da posição de vantagem sobre o objeto. Já nos direitos obrigacionais, requer-se primeiramente um comportamento de outra pessoa, como condição de acessibilidade aos bens almejados. Não se cogita de subordinação do devedor ao credor, mas de relações cooperativas, cuja finalidade é a obtenção da prestação da forma mais proveitosa ao credor, com o menor sacrifício do devedor.
5. DISTINÇÃO ENTRE PROPRIEDADE (art.1228), POSSE (art.1196), DETENÇÃO (art.1198) E TOLERÂNCIA OU PERMISSÃO (art. 1208)
- PROPREDADE: é um direito/relação jurídica em que a pessoa é titular de uma coisa, tendo ela direito de usar gozar, dispor e reaver a coisa (poderes).
- POSSE: não é uma situação jurídica, mas uma situação de fato, em que o possuidor exerce um dos direitos inerentes à propriedade. Não necessariamente o possuidor está de boa-fé. O possuidor tem aparência de proprietário.
- DETENÇÃO: Uma pessoa exerce a posse em nome de outra pessoa, por um vínculo de subordinação, hierarquia, comando, etc. Ex.: motorista particular é detentor, caseiro, passeador de cachorro. Detenção não da direito à indenização, benfeitorias, nada disso.
- TOLERÂNCIA OU PERMISSÃO: não induz posse, não da aparência de proprietário. Ex.: tenho permissão de usar a cadeira do cinema.
Unidade II – PROPRIEDADE
1. EVOLUÇÃO HISTÓRICA
Para compreender a propriedade, deve ser analisada sua evolução histórica, de forma a entender o surgimento deste instituto.
A propriedade na sua forma mais primitiva, era vista de forma abstrata, não havia o uso e posse individual, era sempre utilizada de forma coletiva com funções distribuídas dentre o grupo. Não havia apropriação de um espaço específico, o uso da propriedade era pautado na confiança do grupo, que usufruíam e após se locomoviam a outro território (nômades).
Na Roma antiga inicialmente se havia a cultura de que a terra era de todos, era entregue a um “pater família” para cuidar e colher, após, a terra retornava a coletividade. Ainda não havia a divisão individual da terra.
No direito romano, a propriedade tinha caráter individualista. Na Idade Média, passou por uma fase peculiar, com dualidade de sujeitos (o dono e o que explorava economicamente o imóvel, pagando ao primeiro pelo seu uso). Havia todo um sistema hereditário para garantir que o domínio permanecesse numa dada família de tal forma que esta não perdesse o seu poder no contexto do sistema político. Após a Revolução Francesa, a propriedade assumiu feição marcadamente individualista. No século passado, no entanto, foi acentuado o seu caráter social, contribuindo para essa situação as encíclicas Rerum Novarum, do Papa Leão XIII, e Quadragésimo Ano, de Pio XI. O sopro da socialização acabou, com efeito, impregnando o século XX, influenciando a concepção da propriedade e o direito das coisas
Após a Revolução Industrial, mudou-se a percepção da propriedade, ocorreu o cerceamento do campo, as terras que antes pertenciam à coletividade passaram a pertencer unicamente a um Senhor para cuidar, colher e produzir para as indústrias. O que ocasionou a migração dos camponeses para a cidade.
A primeira codificação sobre a propriedade individual foi criada por Napoleão Bonaparte.
A atual concepção de propriedade é uma construção histórica da sociedade cultural, sendo regulamentada pela sociedade com direitos e deveres (função social).
2. DEFINIÇÃO DE PROPRIEDADE E DIREITO DE PROPRIEDADE (art. 1228)
Propriedade é uma situação jurídica que confere domínio, prioridade e poder sob alguma coisa, é o exercício do direito de titularidade. É um direito subjetivo que pode ser provado por meio de registro, documento, que compete em exercer os poderes (qualquer um deles).
O art. 1.228 do Código Civil não oferece uma definição de propriedade, limitando-se a enunciar os poderes do proprietário, nestes termos: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. O exercício dos poderes sobre a propriedade se caracteriza com a posse. 
Considerando-se apenas os seus elementos essenciais, enunciados no art. 1.228 retrotranscrito, pode-se definir o direito de propriedade como o poder jurídico atribuído a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, em sua plenitude e dentro dos limites estabelecidos na lei, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha.
O direito de propriedade é aquele que uma pessoa singular ou coletiva efetivamente exerce numa coisa determinada em regra perpetuamente, de modo normalmente absoluto, sempre exclusivo, e que todas as outras pessoas são obrigadas a respeitar.
Fruir e gozar é auferir proveito econômico sob a propriedade/coisa. Dispor é dar uma destinação a coisa. Reaver é tomar de volta aquilo que esta injustificadamente com a coisa.
A propriedade é uma relação de titularidade que confere à alguém o exercício dos poderes sobre a coisa.
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.
§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente,obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.
Obs.: O registro no órgão competente que confere a titularidade da propriedade, somente a escritura não confere a titularidade.
3. FINALIDADE (art. 1228, §1º, CC c/c art. 5°, XXII, CF)
A constituição estabelece à sociedade uma finalidade social à propriedade, dando exemplos no art. 5°. Cada coisa tem a sua finalidade específica. Os exercícios dos poderes devem atentar a finalidade social da coisa, não atentando contra a sociedade.
A atual Constituição Federal dispõe que a propriedade atenderá a sua função social (art. 5º, XXIII). Também determina que a ordem econômica observará a função da propriedade, impondo freios à atividade empresarial (art. 170, III). Nessa ordem, o Código Civil de 2002 proclama que “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas” (art. 1.228, § 1º); e que “são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem” (§ 2º).
Inúmeras leis impõem restrições ao direito de propriedade, como o Código de Mineração, o Código Florestal, a Lei de Proteção do Meio Ambiente etc. Algumas contêm restrições administrativas, de natureza militar, eleitoral etc. A própria Constituição Federal impõe a subordinação da propriedade à sua função social. Há ainda limitações decorrentes do direito de vizinhança e de cláusulas impostas voluntariamente nas liberalidades, como inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. Todo esse conjunto, no entanto, acaba traçando o perfil atual do direito de propriedade no direito brasileiro, que deixou de apresentar as características de direito absoluto e ilimitado, para se transformar em um direito de finalidade social.
4. ABUSO DO DIREITO DE PROPRIEDADE (art. 1228, § 2° c/c art. 187, CC)
É vedado o abuso do direito, de forma que a propriedade deve ser usada com a finalidade social, não podendo abusar do seu direito de forma a prejudicar outrem ou a coletividade.
O uso da propriedade deve ser pautado (o direito) nos bons costumes, boa-fé, fim econômico e fim social, de forma que o direito vem a coibir o abuso do direito da propriedade.
5. EXPROPRIAÇÃO (art. 1228, § 4°, CC)
O §3 do art. 1228 do código civil se refere à desapropriação. A expropriação é a retirada da propriedade da pessoa, não para entregar ao Estado, mas a outro particular. Na prática, só tem aplicabilidade na propriedade rural, no ponto de vista teórico se aplica a qualquer propriedade (urbana ou rural). O proprietário é privado da propriedade da coisa, recebendo uma indenização.
Os critérios para a expropriação são: ocupação por muitas pessoas, de boa-fé, que realizam nessa área uma atividade produtiva. Os requisitos estão no art. 1228, §4°, e são cumulativos:
- Imóvel reivindicado: deve ter sido proposta ação reivindicatória exigindo a posse de sua propriedade;
- Extensa área;
- Posse de muitas pessoas de boa-fé por mais de 5 anos;
- Atividade produtiva, relevância social.
6. JUSTA INDENIZAÇÃO
O possuidor deve pagar uma indenização ao proprietário, sendo a sentença um título executivo para o registro do imóvel, após se paga a indenização.
7. EXTENSÃO E LIMITE DA PROPRIEDADE (art. 1229, CC)
Limite de utilidade do terreno, em relação ao subsolo e espaço aéreo, o que diferencia de acordo com a propriedade. Após o limite o proprietário não tem o que contestar.
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
8. RESTRIÇÕES (art. 1230, CC)
Voluntária; Legal (ex.: limite de altura na construção perto de aeroporto, etc.); Cunho social (ex.: jazidas, minas, etc., são da união).
Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.
Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial.
9. PLENITUDE DE EXCLUSIVIDADE DA PROPRIEDADE (art. 1231, CC)
Presunção relativa, cabe prova em sentido contrário. Presume-se que só aquele possuidor é o proprietário (exclusividade), plena no sentido que o proprietário tem todos os poderes sob aquela propriedade.
Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.
10. FRUTOS DA COISA (art. 1232, CC)
Todos os frutos produzidos pela propriedade são do proprietário, assim se presume (mesmos os separados, como por exemplo, os filhotes da cadela).
Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem.
11. DESCOBERTA (art. 1237 e 1233, CC c/c art. 169, II, CP c/c art. 746,CPC)
Consiste em alguém encontrar coisa alheia que esta perdida (é crime, apropriação de coisa alheia, se caracteriza após 15 dias da descoberta). Pelo CP a coisa encontrada deve ser depositada em juízo ou entregue a uma autoridade policial.
O descobridor é obrigado a restituir o objeto vago ao legítimo possuidor. Caso não o encontre em pessoa, deverá entregá-lo à autoridade competente (parágrafo único do art. 1.233 do CC). Se, decorridos 60 dias da divulgação da notícia pela imprensa, ou do edital, o proprietário não comparecer, o bem será vendido em hasta pública (art. 1.237 do CC). Ressalte-se que há casos em que o bem móvel perdido é de pequeno valor, não se recomendando a expedição dos editais, supridos pela publicidade decorrente da afixação no átrio do edifício do fórum do edital de convocação (art. 1.236 do CC). A descoberta gera um direito de recompensa, em favor do inventor, cujo piso mínimo será de 5% do valor do bem, além das despesas com a conservação da coisa, como depositário (art. 1.234 do CC).
12. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
A aquisição de propriedade imóvel ocorre quando a pessoa se torna titular do direito que recai sobre a coisa. Se tem forma (modalidades) de adquirir propriedade móvel e imóvel: 
- Originário: quando não há relação de transmissão de propriedade, a pessoa adquire de forma autônoma, por exemplo, peixe que foi pescado, usucapião. O indivíduo, em dado momento, torna-se dono de uma coisa por fazê-la sua, sem que lhe tenha sido transmitida por alguém, ou porque jamais esteve sob o domínio de outrem. Não há relação causal entre a propriedade adquirida e o estado jurídico anterior da própria coisa.
- Derivado: quando há a transmissão da propriedade. Resulta de uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, havendo, pois, uma transmissão do domínio em razão da manifestação de vontade, como no registro do título translativo e na tradição.
- A título universal: quando transmite um conjunto de bens sem especificidade, por exemplo, a venda a portas fechadas. 
- A título singular: quando se tem por objeto coisa individualizada, por exemplo, um carro de placa tal, de cor tal. 
- “Inter vivos”: a transmissão entre pessoas vivas.
- “Causa mortis”: transmissão em razão da morte.
· USUCAPIÃO
É uma forma de aquisição da propriedade imóvel. Usucapião significa em latim “tomar pelo uso”. Ocorre quando alguém, pelo uso contínuo e não contestado de coisa hábil, por terminado tempo, adquire o imóvel de forma originária, sem ter que comunicarou pagar a outrem.
Modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado (entre eles, as servidões e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei.
O fundamento da usucapião está assentado, assim, no princípio da utilidade social, na conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade, bem como de se consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio
Justifica-se no descaso e abandono do proprietário para com a propriedade, e de o possuidor ter realizado a função social da propriedade, logo o usucapião é uma forma de prestigiar o possuidor. 
Em todas as modalidades de usucapião devem estar presente os requisitos gerais, e os específicos para cada modalidade.
REQUISITOS GERAIS: 
- Posse contínua e não contestada: se tem a posse da coisa de forma ininterrupta, continuada, durante um tempo hábil, não podendo nesse tempo ter sido contestada a posse. 
- Coisa hábil: deve ser um bem disponível para ser apropriado. É necessário verificar se o bem que se pretende usucapir é suscetível de prescrição aquisitiva (res habilis), pois nem todos se sujeitam a ela, como os bens fora do comércio e os bens públicos. Ex.: bem público não é disponível para apropriação.
- Tempo: varia de acordo com a modalidade, podendo ser de 2, 5, 10 ou 15 anos. 
- “Animus domini”: consciência de dono, subjetividade, o indivíduo tem a consciência de ser dono da propriedade. 
MODALIDADES DE USUCAPIÃO
a) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO (art. 1238, CC)
A usucapião extraordinária é aquela prevista no artigo 1.238, do Código Civil, além dos requisitos gerais, tem como requisitos específicos o prazo de 15 anos, independente de título e boa-fé. Esse título pode ser “título justo” ou “justo título”. O código civil, no art. 1.238, se refere ao título “justo título”.
- Título justo: é aquele documento que preenche todos os requisitos para ter validade jurídica, requisitos formais e assim terá efeitos jurídicos.
- Justo título: é um documento, manifestação de vontade, isento de formalidades legais para produzir efeitos jurídicos.
Preenchendo os requisitos, se caracteriza o usucapião e assim adquire a propriedade (independente do registro), mas se pode propor a ação de usucapião requerendo ao juiz uma sentença declaratória.
Obs.: só é possível propor ação de usucapião após o decurso do prazo para constituir o usucapião. O réu será aquele que está no registro do imóvel. 
Nesta forma de usucapião, não tem restrição ao tipo do imóvel, nem ao tamanho, podendo ser imóvel urbano ou rural, sendo ele residencial ou comercial. Pode-se adquirir quantas propriedades quiser, desde que esteja usando. 
O código civil também estabelece a possibilidade de reduzir o prazo para 10 anos, desde que no imóvel estabeleça sua moradia, ou nele realize obras ou serviços de caráter produtivo.
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
b) USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL (art. 1239)
Também chamado de “usucapião constitucional”.
Além dos requisitos gerais, se tem o prazo de 5 anos, com limite de área, sendo no máximo 5 hectares, devendo constituir moradia e produtividade obrigatoriamente. Outro requisito é que a pessoa não pode ter outra propriedade.
A usucapião especial rural não se contenta com a simples posse. O seu objetivo é a fixação do homem no campo, exigindo ocupação produtiva do imóvel, devendo neste morar e trabalhar o usucapiente. Constitui a consagração do princípio ruralista de que deve ser dono da terra rural quem a tiver frutificado com o seu suor, tendo nela a sua morada e a de sua família. Tais requisitos impedem que a pessoa jurídica requeira usucapião com base no dispositivo legal em apreço porque ela não tem família nem morada. Tal modalidade não exige, todavia, justo título nem boa-fé.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
c) USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO (art. 1240)
Também chamado de “usucapião constitucional”. Tem como prazo 5 anos, não podendo a pessoa possuir outra propriedade (seja urbana ou rural), com limite de área de até 250m², e o imóvel deve ter sido utilizado para moradia.
Tal espécie não se aplica à posse de terreno urbano sem construção, pois é requisito a sua utilização para moradia do possuidor ou de sua família. Por outro lado, não reclama justo título nem boa-fé, como também ocorre com a usucapião especial rural e já foi dito.
Tem legitimidade para usucapir o possuidor, como pessoa física. A lei exige do prescribente que utilize o imóvel para sua moradia ou de sua família. A pessoa jurídica, tendo sede e não residência, não tem família e, portanto, não está legitimada para arguir a prescrição aquisitiva. O brasileiro nato e o naturalizado podem usucapir. O estrangeiro poderá fazê-lo somente se for residente no País (CF, art. 5º). Quanto à extensão do imóvel, a área urbana de “até duzentos e cinquenta metros quadrados” (CC, art. 1.240) representa um tamanho máximo, fixado pelo legislador constitucional como suficiente à moradia do possuidor ou de sua família. Tal metragem abrange tanto a área do terreno quanto a construção, vedado que uma ou outra ultrapasse o limite assinalado. Ademais, não se soma a área construída à do terreno.
Em princípio, não é possível ao usucapiente, que exercer posse sobre área urbana com metragem superior, pretender usucapir área igual ou menor que a de duzentos e cinquenta metros quadrados, situada dentro de área maior, fundando sua pretensão no art. 183 da Constituição Federal.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
d) USUCAPIÃO POR ABANDONO DE LAR (art. 1240-A)
Também é chamado de usucapião familiar. Ocorre somente em caso de imóvel urbano, com limite de área de 250m², não podendo possuir outro imóvel, deve ser usado para fins de moradia e tem como prazo 02 anos.
Esse imóvel foi adquirido pelo casal, porém um cônjuge abandona o lar (saída sem motivação e demonstra desprezo, desinteresse no imóvel) e o outro continua na posse.
A principal crítica que se tem feito à nova espécie é que ela ressuscita a discussão sobre a causa do término do relacionamento afetivo, uma vez que o abandono do lar deve ser voluntário, isto é, culposo, numa época em que se prega a extinção da discussão sobre a culpa para a dissolução do casamento e da união estável. Muitos críticos acreditam ser inconstitucional. É criticado também, que o imóvel de 250m² seria de cada parte ou divido às partes, mas se consolidou que é todo imóvel. O entendimento majoritário é que para julgar esta ação é a Vara Cível. O doutrinador Flávio Tartuce foi quem mais definiu essa espécie de usucapião.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonouo lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1o  O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 
e) USUCAPIÃO ORDINÁRIO (art. 1242)
Além dos requisitos gerias, possui como prazo 10 anos, com justo título e boa-fé. Não possui limite de área e pode usucapir mesmo se possuir outros imóveis. O portador de justo título presume-se possuir boa-fé.
Tem como espécie de usucapião ordinário, o USUCAPIÃO TABULAR.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
f) USUCAPIÃO COLETIVO (art. 10 da lei n° 10.257/2001 – Estatuto da Cidade)
Antigamente uma área superior a 250m² em território urbano, ocupada por uma coletividade de baixa renda, por cinco anos, adquiria coletivamente a propriedade, não sendo essas pessoas donas de outra propriedade, mas a lei foi alterada, principalmente em razão das dúvidas doutrinárias.
Atualmente os requisitos ainda são 05 anos, com uma coletividade de pessoas sem possuir outro território, porém, agora a metragem da propriedade, divida pelas pessoas não pode ultrapassar a 250m². Foi eliminado à necessidade dos possuidores serem de baixa renda, porém não pode possuir outro imóvel.
Art. 10.  Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.    
 § 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
NATUREZA JURÍDICA DA AÇÃO DE USUCAPIÃO (art. 1241)
Possui natureza declaratória, ou seja, a sentença do juiz não constitui nada, somente declara com finalidade de formalizar o registro da propriedade.
Quando preenchido os requisitos já é proprietário da propriedade, não sendo necessário propor uma ação para reconhecer o usucapião.
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
USUCAPIÃO COMO MEIO DE DEFESA (súmula 237, STF)
O usucapião pode ser alegado, e usado como matéria de defesa, quando o bem que usucapiu sofre uma penhora em razão de uma ação de execução do antigo proprietário, por exemplo. As sentenças das ações em que se usa o usucapião como defesa não servem para fins de registro.
Obs.: Art. 7º - A usucapião especial poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para transcrição no Registro de Imóveis - lei n° 6.969/1981.
SÚMULA 237, STF: O usucapião pode ser arguído em defesa.
TEMPO DE POSSE DOS ANTECESSORES (art. 1243)
Pode ser somado o tempo da pose do possuidor originário com o possuidor a quem foi transferido.
Quando o possuidor antecedente estava de má-fé, o tempo pode ser somado, porém vem com as mesmas características, ainda que o novo possuidor esteja de boa-fé, ou seja, vai ter que esperar o prazo do usucapião extraordinário que não necessita de boa-fé (art. 1207).
Exceção: se o sucessor está recebendo o título singular, tem a escolha de realizar uma nova posse, iniciando a contagem do zero.
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé
CAUSAS QUE OBSTAM, SUSPENDEM OU INTERROMPEM A PRESCRIÇÃO (art. 1244)
Adverte o art. 1.244 do Código Civil que se estendem aos possuidores as causas impeditivas e suspensivas ao curso da prescrição a que aludem os arts. 197 a 201 do Código Civil. Por isso, sempre se faz necessário rigoroso exame para averiguar se a usucapião está tramitando entre cônjuges, companheiros, pais e filhos na constância do poder de família, ou contra os absolutamente incapazes a que alude o art. 3o do Código Civil.
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
Unidade II – PROPRIEDADE
REGITRO DO TÍTULO 
1. TRANFERÊNCIA DA PROPRIEDADE (art. 1245 a 1247)
O contrato de compra e venda, ainda que perfeito e acabado, não transfere a propriedade, o que transfere é o registro. O contrato de compra e venda não pode ser registrado, mas pode ser averbado no RGI na matrícula original.
A forma é a instrumentalização da manifestação de vontade, esta prevista no art. 108, CC. A transferência do domínio, porém, só se opera pela tradição, se for coisa móvel (CC, art. 1.267) e pelo registro do título translativo, se for imóvel (art. 1.245).
A transferência ocorre mediante o registro do título translativo (escritura pública ou contrato particular escrito) no Registro de Imóveis, a propriedade rural o registro é no INBA (escritura pública: é feito no Cartório de Notas, é a vontade das partes redigidas por um tabelião, é uma forma exigida por lei).
A escritura pública não transfere a propriedade, nada mais é do que um contrato obrigacional, gerando obrigações às partes, uma relação de crédito e débito, relação de direito pessoal que vincula somente as partes.
Para transferir a propriedade, é necessário levar o título (escritura ou contato) na forma da lei e registrá-lo no Registro de Imóveis. Antes de realizar a transferência, deve ser pago ao município um imposto de transferência de imóvel. 
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
2. AUSÊNCIA DO REGISTRO (art. 1245, §  1°)
Enquanto não for registrado o título o alienante continua a ser reconhecido como dono do imóvel. Podendo sofrer penhora do bem, por exemplo.
3. MATRÍCULA (art. 228 da lei n° 6.015/1973)Matrícula é o cadastro do imóvel. Registro é uma anotação dentro da matrícula do imóvel. 
A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência da atual Lei dos Registros Públicos, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado, nos termos do art. 228 da aludida lei. 
Tudo que for feito com o imóvel, vai ser averbado na matrícula (averbação é a anotação efetivada na matrícula do imóvel). O registro da publicidade ao ato, passa a ter feito perante terceiros, erga omnes. 
O registro sucede à matrícula e é o ato que efetivamente acarreta a transferência da propriedade. O número inicial da matrícula é mantido, mas os subsequentes registros receberão numerações diferentes, em ordem cronológica, vinculados ao número da matrícula-base. A averbação é qualquer anotação feita à margem de um registro, para indicar as alterações ocorridas no imóvel, seja quanto à sua situação física (edificação de uma casa, mudança de nome de rua), seja quanto à situação jurídica do seu proprietário (mudança de solteiro para casado, p. ex.). Averbam-se fatos posteriores à matrícula e ao registro que não alteram a essência desses atos, modificando apenas as características do imóvel ou do sujeito.
  Art. 228. Para efeito do disposto no artigo anterior, os tabeliães, escrivães e Juízes farão com que, nas escrituras e, nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, as confrontações e a localização dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se este fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou de esquina mais próxima, exigindo dos interessados, certidão do registro imobiliário.
4. VALIDADE DO RESGISTRO (art. 1242, § 2°)
Após o registro, ele terá validade por prazo indeterminado, só perde a validade em razão de outro registro ou anulação.
5. DESPESAS COM O REGISTRO (art. 490)
A regra, é que quem custeia as despesas com o registro é o comprador. Pode ser disposto de forma diversa entre os contratantes.
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
6. EFICÁCIA (art. 1246 c/c art. 192 da Lei n° 6.015/1973)
A eficácia do registro se dá a partir do momento do registro, mas os efeitos retroagem a data do requerimento de registro (protocolo). Se houver algum vício, não podendo ser efetivado o registro, se considera que nunca ocorreu o protocolo.
Obs.: A escritura pública pode ser feita em qualquer Cartório de Notas. Em caso de ser feito duas ou mais escrituras de um imóvel, valerá o que primeiro foi protocolado (data inferior, se forem protocolados no mesmo dia, será o de hora inferior). O mesmo vale para o contrato particular.
Art. 192. Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um expediente diário.
 Parágrafo único. Excetuam-se da norma deste artigo as escrituras públicas lavradas na mesma data que, apresentadas no mesmo dia, determinem taxativamente a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.
7. RETIFICAÇÃO E NULIDADE (art. 1247)
É admissível a retificação do registro do imóvel quando há inexatidão nos lançamentos, isto é, “se o teor do registro não exprimir a verdade” (CC, art. 1.247; LRP, art. 212). 
Têm legitimidade para pleitear a retificação de registro imobiliário não só o titular do direito real ali lançado senão também qualquer interessado, como, por exemplo, o titular de direito real imobiliário impedido de ter acesso ao Registro Público em razão de erro, falha ou omissão do registro anterior, a ser retificado. 
Pode ocorrer a anulação do registro em detrimento de algum vício. 
8. CONSTRUÇÕES E PLANTAÇÕES (art. 1253 a 1259)
Dizem respeito à criação de coisas novas. Não se confundem com as benfeitorias.
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.
- Presunção De Propriedade 
O art. 1253 do CC dispõe que toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feito pelo proprietário. A presunção é relativa, pois cabe prova em sentido contrário.
Plantar ou edificar em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, faz com que a pessoa adquira a propriedade. Agindo de má-fé, ficará obrigado a pagar perdas e danos.
Plantar ou edificar em terreno alheio com sementes, plantas ou materiais alheios, estando à pessoa de boa-fé, terá direito à indenização. Além disso, se o valor da construção ou plantação superar a do terreno, aquele que agiu de boa-fé adquira propriedade mediante pagamento de indenização.
Construção feita parcialmente em solo próprio que invade solo alheio: nesses casos, se a proporção não for superior a 20x parte do solo alheio, o construtor de boa-fé adquire a propriedade mediante indenização, devendo pagar também, o valor da área perdida e a desvalorização da área que sobrou. O construtor de má-fé paga o mesmo, só que 10x mais.
Em contrapartida, se a proporção for superior á 20x parte do terreno invadido, a construtora de boa-fé adquire a propriedade de parte do solo invadido e responde por perdas e danos o valor que indicar a valorização do seu próprio terreno. Em caso de má-fé, a construção será desfeita, pagando perdas e danos em dobro.
· AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
O Código de 2002 disciplina seis modos de aquisição da propriedade móvel: a usucapião, a ocupação, o achado do tesouro, a tradição, a especificação e a confusão. Juntamente com a última, trata o aludido diploma também da comistão e da adjunção.
1. USUCAPIÃO (art. 1260 a 1262)
Tem como requisitos gerais os mesmos do usucapião de coisa imóvel. A diferença é que, estando o possuidor de boa-fé e com justo título, o prazo será de 03 anos, estando de má-fé, independente de justo título, o prazo será de 05 anos.
Pode o possuidor, para efeito de obter o reconhecimento da usucapião, acrescentar à sua posse a do seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas e pacíficas. Aplicam-se também à usucapião dos móveis as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição. O princípio que norteia a usucapião dos móveis é o mesmo que inspira a usucapião dos imóveis, isto é, o intuito de emprestar juridicidade a situações de fato que se alongaram no tempo.
Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.
Art. 1.262. Aplica-se à usucapião das coisas móveis o disposto nos arts. 1.243 e 1.244.
2. OCUPAÇÃO (art. 1263)
Ocupação é modo originário de aquisição de bem móvel que consiste na tomada de posse de coisa sem dono, com a intenção de se tornar seu proprietário. Coisas sem dono são as coisas de ninguém (res nullius) ou as abandonadas (res derelicta).
Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei.
3. ACHADO DE TESOURO (art. 1264 a 1266)
O tesouro é algo sem dono, que é achado por uma pessoa.
Art. 1.264. O depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, será dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente.
Art. 1.265. O tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio, se for achado por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro não autorizado.
Art. 1.266. Achando-seem terreno aforado, o tesouro será dividido por igual entre o descobridor e o enfiteuta, ou será deste por inteiro quando ele mesmo seja o descobridor.
4. TRADIÇÃO ( art. 1267 e 1268)
É a transferência efetiva da coisa ou algo que a simbolize. Em regra, os custeios da tradição são suportados pelo vendedor. Entrega da coisa do alienante ao adquirente, com a intenção de lhe transferir o domínio, em complementação do contrato. Com essa entrega, torna-se pública a transferência. A tradição pode ser real, simbólica ou ficta.
Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.
Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.
§ 1o Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição.
§ 2o Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo.
· DIREITO DE VIZINHANÇA
O direito de propriedade, malgrado seja o mais amplo dos direitos subjetivos concedidos ao homem no campo patrimonial, sofre inúmeras restrições ao seu exercício, impostas não só no interesse coletivo, senão também no interesse individual. Dentre as últimas destacam-se as determinadas pelas relações de vizinhança. As regras que constituem o direito de vizinhança destinam-se a evitar conflitos de interesses entre proprietários de prédios contíguos. Têm sempre em mira a necessidade de conciliar o exercício do direito de propriedade com as relações de vizinhança, uma vez que sempre é possível o advento de conflitos entre os confinantes.
Os direitos de vizinhança constituem limitações impostas pela boa convivência social, que se inspira na lealdade e na boa-fé. A propriedade deve ser usada de tal maneira que se torne possível a coexistência social. Se assim não se procedesse, se os proprietários pudessem invocar uns contra os outros seu direito absoluto e ilimitado, não poderiam praticar qualquer direito, pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque de suas várias faculdades.
Os direitos de vizinhança são obrigações propter rem, porque vinculam os confinantes, acompanhando a coisa. Obrigações dessa natureza só existem em relação à situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa, e, portanto, de vizinho. 
1. USO ANORMAL DA PROPRIEDADE (art. 1277 a 1281)
Vizinhança é a relação entre as propriedades que estão próximas, a ponto de que a ação de uma propriedade interfira na outra. A preocupação do CC é trazer disposições de uso da propriedade, a fim de não interferir na propriedade alheia.
“Uso anormal” que se refere o código civil é aquilo que está contrário as normas, ultrapassando os limites jurídicos, mas ampliando aos limites sociais.
Abusivos são os atos que, embora o causador do incômodo se mantenha nos limites de sua propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o vizinho, muitas vezes sob a forma de barulho excessivo. Consideram-se abusivos não só os atos praticados com o propósito deliberado de prejudicar o vizinho, senão também aqueles em que o titular exerce o seu direito de modo irregular, em desacordo com a sua finalidade social. 
Usa anormalmente da coisa é aquele que lhe dê destinação incompatível com sua natureza e costumes locais, ou em desacordo com regras administrativas, como o que se serve de veículo de carga para passeio, ou de trator de implementos agrícolas para transporte; é também o caso daquele que destina imóvel residencial a atividades comerciais, especialmente quando a zona de situação não admite tal emprego. 
Abuso de seu direito é o dominus que pretende extrair da coisa mais do que ela se presta a dar ou em maior grau do que sua necessidade ou proveito útil, ou ainda aquele que faz de seu uso razão de desnecessário incômodo aos demais. Não se tolera, o funcionamento de instalações industriais ruidosas, socialmente úteis que sejam, se é técnica e economicamente viável a implantação de obstáculos físicos à propagação do som indesejado; nem o levantamento de muro desmesuradamente alto, lançando sombra ou impedindo a visão do prédio confinante – o que sói ocorrer sob o sopro de mero espírito de disputa, isto é, apenas para incomodar outra pessoa. 
Por fim, age em desconformidade com o Direito o proprietário que faz do descaso com o objeto do domínio razão de apreensão e risco para os demais, como aquele que deixa edifício seu em estado de ruína iminente. 
2. LIMITES ORDINÁRIOS DE TOLERÂNCIA (art. 1277)
O uso anormal é aquele que ultrapassa os limites da tolerância. Se leva em consideração o padrão médio da sociedade (aquilo que é aceito por uma soma média de indivíduos dentro de determinado espaço).
Uso anormal é tanto o ilícito como o abusivo, em desacordo com sua finalidade econômica ou social, a boa-fé ou os bons costumes
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
3. PRINCÍPIOS
São princípios básicos para determinar o uso anormal da propriedade: saúde, sossego e segurança. São direitos de fazer cessar qualquer interferência na saúde, segurança e sossego de outrem.
4. DIREITO DE FAZER CESSAR AS INTERFERÊNCIAS
É direito do vizinho, fazer cessar as interferências. Pode ser por meio de ação cominatória ou obrigacional, com obrigação de fazer ou não fazer, dentre outras.
5. INTERFERÊNCIAS JUSTIFICADAS (art. 1278)
Algumas interferências são justificadas pelo interesse público. Ex.: complexo do tubarão traz renda ao Estado, com inúmeros empregos, porém polui o ar.
Apesar de não poder cessar em razão do interesse público, é possível que seja exigido a redução ao mínimo possível. 
Obs.: a pré-ocupação foi afastada pelo Código Civil.
Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.
6. REDUÇÃO DA INTERFERÊNIA JUSTIFICADA (art. 1279)
Ainda que a interferência justificada seja redução, caberá ação indenizatória se causar danos (mas o ônus da prova cabe a quem esta alegando o dano). 
Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.
7. DEMOLIÇÃO OU REPARAÇÃO DE PRÉDIO QUE AMEACE RUÍNA (art. 1280)
É direito do vizinho, exigir reparação ou destruição do prédio vizinho que esteja em ruínas (prédio é qualquer coisa construída). 
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
8. GARANTIA CONTRA OBRAS (art. 1281)
Se for constatado que a obra vizinha possa causar prejuízo, se pode propor uma ação para que o juiz determine que a obra deposite em caução uma quantidade pecuniária como forma de garantia de possíveis danos. Ao fim da obra, se não tiver prejuízo, o vizinho pode reaver a caução. 
Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigirdo autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.
9. ÁRVORES LIMITROFES (art. 1282 a 1284)
Pode ser usadas árvores como limite da propriedade, ela pertencerá aos vizinhos em condomínio, e os frutos desta são dos dois.
A árvore que não tem seu tronco na linha divisória pertence ao dono do prédio em que ele estiver. Sendo comum a árvore, os frutos e o tronco pertencem a ambos os proprietários. Do mesmo modo, se for cortada ou arrancada deve ser repartida entre os donos. Não pode um deles arrancá-la sem o consentimento do outro. Se a sua presença estiver causando prejuízo e não obtiver o consentimento do vizinho, deverá recorrer ao Judiciário.
Quando a árvore esta na propriedade de um vizinho e os galhos e raízes ultrapassam os limites, o vizinho tem direito de cortar/podar a árvore que está em sua propriedade, sem que leve a morte desta. O vizinho não tem direito aos frutos que estão na árvore, somente os frutos que caírem naturalmente em sua propriedade.
Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.
Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.
10. PASSAGEM FORÇADA (art. 1285)
Todo imóvel que não tenha acesso a via pública, terá direito a uma passagem forçada pelo imóvel vizinho que tenha mais fácil acesso a via. A passagem forçada também pode ser temporária.
O imóvel que sofreu a passagem forçada tem direito a uma indenização, em razão da perda da utilidade da propriedade e o incômodo. O juiz que determina o valor da indenização. Não cabe indenização se o encravamento do imóvel vizinho foi causado pelo próprio proprietário. A manutenção pertence ao que recebe o direito de passagem. 
O direito de exigir do vizinho que lhe deixe passagem só existe quando o encravamento é natural e absoluto. Não pode ser provocado pelo proprietário. Não pode este vender a parte do terreno que lhe dava acesso à via pública e, depois, pretender que outro vizinho lhe dê passagem. Nesse caso, e porque nenhum imóvel deve permanecer encravado, poderá voltar-se somente contra o adquirente do terreno em que existia a passagem. Da mesma forma, o adquirente da parte que ficou encravada pelo desmembramento voluntário só pode exigir passagem do alienante.
Não se considera encravado o imóvel que tenha outra saída, ainda que difícil e penosa. Razões de comodidade não são atendidas, para obrigar o vizinho a suportar a passagem por seu imóvel.
Não havendo acordo entre os interessados, a fixação da passagem, em qualquer caso, será feita judicialmente (CC, art. 1.285). Deverá o juiz, então, impor o menor ônus possível ao prédio serviente. Havendo vários imóveis, escolherá aquele que menor dano sofrerá com a imposição do encargo
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.
11. PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES (art. 1286 e 1287)
A regra é que não se posse cabos ou tubulações pelo imóvel vizinho, todos tem direito ao acesso direto na sua propriedade. A passagem é compulsória, o vizinho não pode se opor.
Consoante inovação trazida pelo Código Civil de 2002, o proprietário é, igualmente, obrigado a tolerar, mediante recebimento de indenização que atenda também à desvalorização da área remanescente, a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública (luz, água, esgoto, p. ex.), em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
Ao vizinho que for obrigado a ter cabos e tubulações passando por sua propriedade, tem direito há uma indenização, em razão da desvalorização e incômodo. O local que ia passar os cabos deve ser o de menor incômodo. 
As alterações e manutenções da instalação devem ser custeadas pelo proprietário do imóvel, tubulações e cabos, e não o vizinho.
Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.
Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.
12. DS ÁGUAS (art. 1288 a 1296)
Se refere às águas que corram naturalmente (ex.: chuva, rios). O vizinho não pode impedir que essa água corra naturalmente de modo que não chegue ao imóvel vizinho, não pode cercear o direito do vizinho de receber a água. Assim como não pode alterar o percurso da água de modo que cause algum alagamento ou dano no imóvel vizinho.
O Código Civil disciplina a utilização de aqueduto ou canalização de águas no art. 1.293, permitindo a todos canalizar pelo prédio de outrem as águas a que tenham direito, mediante prévia indenização a seu proprietário, não só para as primeiras necessidades da vida como também para os serviços da agricultura ou da indústria, escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.
Em compensação, o proprietário do prédio a montante é obrigado a permitir o curso natural das águas que não consumir, e deve deixá-las limpas para seu vizinho a jusante. E nenhum deles pode fazer obra que piore a situação do outro, inclusive poluindo ou esgotando poço ou nascente. (CC, art. 1.291). Além da passagem das águas a descoberto, têm os confinantes de suportar, mediante indenização, a passagem de cabos e canalizações e aquedutos, se lhes não prejudica cultura, criação, construção, e não for possível ou economicamente viável outra solução. (CC, art. 1.293). 
Critica: art. 1291 – pode poluir a água, só não pode deixá-la indisponível para as necessidades básicas – inconstitucional. 
13. LIMITE ENTRE PRÉDIOS E DIREITO DE TAPAGEM (art. 1297 e 1298)
É direito de o proprietário demarcar a sua propriedade, devendo a demarcação ser custeada por ambos os proprietários dos imóveis limites (obrigatório). Cada vizinho tem direito a meia espessura do muro, aos dois cabe a manutenção. 
Tem-se entendido que a divisão das despesas deve ser previamente convencionada. À falta de acordo, o proprietário interessado na construção da obra deve obter o reconhecimento judicial da obrigação do confinante de contribuir para a construção do tapume, se a construção decorrer de exigência administrativa constante de lei ou regulamento. Ação demarcatória é a ação utilizada para obrigar o vizinho a custear a demarcação/cercamento. 
Quanto aos tapumes especiais, destinados à vedação de animais de pequeno porte (aves domésticas, cabritos, porcos e carneiros), ou a adorno da propriedade ou sua preservação, entende-se que a sua construção, conservação e utilização cabem unicamente ao interessado, que provocou a necessidade deles (CC, art. 1.297, § 3º), ou seja, ao dono desses animais, que poderá ser responsabilizado se não os construir e os animaiscausarem danos. 
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.
§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.
Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.
14. DIREITO DE CONSTRUIR (art. 1299 a 1313)
É direito do proprietário construir de forma discricionária, desde que, esteja dentro dos regulamentos administrativos sou lei municipais.
O direito de construir constitui emanação do direito de propriedade. Assegura este ao proprietário a faculdade de usar e dispor do que lhe pertence, como lhe aprouver (CC, art. 1.228), nele incluído a de edificar as construções que quiser. Todavia, o exercício do direito de propriedade não é absoluto, condicionando-se a outros valores, que merecem igual tutela da lei, seja no interesse dos vizinhos, seja naquele do bem-estar da coletividade. Tal direito encontra, assim, limitações no direito dos vizinhos e nos regulamentos administrativos, para que seja preservada a harmonia social, submetendo-se o uso do solo urbano aos princípios gerais disciplinadores da função social da propriedade.
As limitações de ordem pública são impostas pelos regulamentos administrativos e geralmente integram os códigos de posturas municipais. Têm em vista considerações de caráter urbanístico, como altura dos prédios e zoneamento das construções conforme a finalidade, impedindo a construção de edifícios de grande porte e de fábricas em bairros residenciais, bem como considerações relacionadas à segurança, higiene e estrutura dos prédios. 
Já as limitações de direito privado constituem as restrições de vizinhança, consignadas em normas civis ou resultantes de convenções particulares. Assim, por exemplo, “não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos” suscetíveis de produzir interferências prejudiciais ao vizinho (CC, art. 1.308), nem construir de maneira que o seu prédio “despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho” (art. 1.300).
- Desejo de águas: o proprietário não pode construir de modo que projete água ao imóvel vizinho.
- Privacidade – janelas, terraços, varandas (art. 1301): para construir varanda, terraço ou janela é necessário um recuo de 1,5 m do limite do imóvel, quando está virada para a propriedade vizinha. Quando não está de frente ao imóvel vizinho, a distância até o limite da propriedade será 75cm. Esta regra não se aplicam a báscula de banheiro e ventilação.
Se esta regra não for respeitada, o vizinho tem direito, no prazo de 01 ano e 01 dia contados da construção, para propor uma ação para que o vizinho desfaça a construção.
Em zona rural, nenhuma construção pode ser feita a menos de três metros da divisa, o que realmente se justifica pelas maiores dimensões desses terrenos. (CC, art. 1.303). O que se pretende evitar é o devassamento da vida privada, penetrando um vizinho na intimidade do outro pela excessiva proximidade entre as aberturas para iluminação e ventilação.
· CONDOMÍNIO
1. DEFINIÇÃO 
O Código Civil trabalha com 03 hipóteses de condomínio: o condomínio geral; condomínio edilício; e condomínio necessário.
De modo geral, a idéia de condomínio ocorre quando se tem mais de um proprietário sob uma coisa. As pessoas são coproprietários ou condôminos. Não tem restrição sobre a coisa, podendo ser ela imóvel ou móvel. 
Comunhão, no sentido próprio, técnico, estrito, ocorre toda vez que pertencente uma coisa simultaneamente a duas ou mais pessoas em virtude de um direito real. Há comunhão de propriedade, servidão, usufruto, uso e habitação. Denomina-se condomínio em geral a comunhão de propriedade.
Todos os condôminos são proprietários da coisa em sua integralidade. O direito de propriedade é exercido por todos. 
2. NATUREZZA JURÍDICA – TEORIAS
a) Propriedade Integral: Os condôminos tem direito de propriedade, podendo exercê-lo de forma igualitária e integral. É um único direito de propriedade, que recai sobre a coisa, em que os condôminos tem o direito de usar, usufruir e dispor.
b) Propriedade plúrimas parciais: Cada proprietário possui seu direito individual e exclusiva de propriedade que recai sobre a mesma coisa. Hipóteses de mais de um direito sobre uma coisa, de forma que poderiam entrar em conflito.
c) Pessoa jurídica colegiada: O condomínio é uma pessoa jurídica composta por vários associados que são os condôminos.
Obs.: Condomínio não é pessoa jurídica, possui CNPJ só para ter direito e deveres a fim de representar os condôminos por meio do sindico. 
d) Na modalidade especial de propriedade: é algo sui generis, sem explicação com base em outros institutos, pois o condomínio é algo próprio. 
3. ORIGEM
a) Convencional: quando decorre de um acordo de vontade das partes; é o que se origina da vontade dos condôminos, ou seja, quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem.
b) Acidental: quando independem da vontade das partes. Ex.: herdeiros das propriedades do de cujus. É o que resulta da vontade de terceiros, ou seja, do doador ou do testador, ao efetuarem uma liberalidade a várias pessoas.
4. ABRANGÊNCIA
a) Universal: quando o condomínio se forma sobre toda a coisa. Quando abrange todos os bens, inclusive frutos e rendimentos, como na comunhão hereditária,
b) Particular: é o condomínio edilício, quando recai em parte de uma coisa, sendo cada parte de propriedade exclusiva e individualizada. 
5. MODO DE EXERCER
a) “pro indiviso”: A coisa ainda está inteira na mão de todos. Todos os condôminos tem a propriedade integral, de modo que todos são legítimos os direitos e deveres. Os custos e lucros são divididos na proporção do direito da fração no qual cada um constituiu a propriedade. Os condôminos tem responsabilidade solidária. A coisa se encontra na posse de todos os condôminos, sem divisões. Não cabe usucapião. 
O condômino não pode alienar sua área sem o consentimento dos demais condôminos. Os condôminos tem direito de, em 180 dias, requerer a anulação da venda, quando não comunicado a alienação.
b) “pro diviso”: imóvel que embora formalmente permaneça na propriedade de várias pessoas, na prática cada proprietário ocupa uma área específica (divisão informal, divisão de fato). Pode o condômino alienar sua parte sem o consentimento dos outros condôminos. 
· CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O Código Civil de 2002, apesar de expressa remissão à lei especial, que continua em vigor, contém dispositivos regrando os direitos e deveres dos condôminos, bem como a competência das assembléias e dos síndicos. Nesses assuntos, a referida Lei n. 4.591, de 1964, aplica-se apenas subsidiariamente. 
Em sede de condomínio edilício não incidem as regras do CDC, eis que não se encontram presentes as figuras do consumidor e fornecedor. Apenas o condomínio, nessa condição, pode ser caracterizado como consumidor em relação ao fornecedor, pois a prestação do serviços se destina àquele comoum fim em si mesmo, e não, individualmente, a cada um dos condôminos.
1. TUTELA
a) Externa: Código Civil e lei específica;
b) Interna: Convenções de condomínio (não pode contrariar lei).
2. DEFINIÇÃO (art. 1331)
Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público etc.).
Há diferenças marcantes entre o condomínio comum e o condomínio edilício. No condomínio geral instaura-se unicamente o regime de propriedade comum, restando ausente a propriedade individual. No condomínio edilício, ao reverso, os condôminos consideram-se, ao mesmo tempo, titulares exclusivos das unidades autônomas (proprietários individuais sobre partes exclusivas) e cotitulares das partes comuns. O condomínio edilício, assim, absorve dois regimes: o regime do condomínio, em que as normas do condomínio geral têm caráter supletivo, e o regime da propriedade exclusiva.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.           
 § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
3. PARTES SUSCETÍVEIS DE UTIIZAÇÃO INDEPENDENTE (art. 1331, §1°)
As unidades imobiliárias de utilização independente – salas, lojas, apartamentos – conferem exclusividade ao titular e correspondem à atribuição de uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns. A norma é meramente exemplificativa, pois todas as partes que admitam fruição autônoma serão compreendidas na propriedade particular. Isso implica conceder autonomia a tais unidades, com a possibilidade de livre disposição e constituição de ônus reais.
Além das unidades autônomas, no condomínio edilício necessariamente existirão áreas comuns e indivisíveis, exemplificativamente enumeradas no art. 1.331, § 2° , do Código Civil. Todas essas partes se inserem na fração ideal das unidades autônomas. Além de serem insuscetíveis de divisão e utilização exclusiva, as áreas comuns também não poderão ser alteradas, bem como alienadas ou gravadas separadamente da respectiva unidade autônoma. Apesar de o legislador ter imposto a inalienabilidade e a indivisão das partes comuns como norma de ordem pública, não há qualquer impedimento à utilização da área comum por apenas um dos condôminos, desde que autorizado a tanto e assuma as despesas de manutenção, o que ocorre de forma frequente em coberturas de prédios
4. ABRIGOS PARA VEÍCULOS (§ 1° e 2° do art. 1331)
Cuida-se do local em que o veículo fica estacionado dentro do abrigo para veículos (garagem), sendo certo que o acesso e saída de veículos deve ser livre. Sua utilização é regida pela Convenção de Condomínio, que às vezes concede ao condômino o direito de parar em qualquer vaga que estiver desocupada, ou em local demarcado pela unanimidade na Assembléia Geral dos condôminos. Se a garagem não dispuser de espaço suficiente para todos os carros, a solução poderá variar entre franquear o acesso a todos os condôminos, indistintamente, ou então, ajuizar demanda em face da construtora/incorporadora, em razão do dano sofrido. Em síntese, se as vagas não forem bem estabelecidas na convenção de condomínio, abre-se espaço para uma série de contendas envolvendo vizinhos. Não havendo exata correspondência entre o número de abrigos e das unidades que compõem o prédio, a distribuição será processada por sorteio, porém sem definitividade. Ou seja, far-se-á rodízio periódico para que todos possam fruir de maneira equilibrada das vagas, ponderando-se sacrifícios e vantagens recíprocas. 
O art. 1.331, § 1° , do Código Civil se limita a mencionar os abrigos para veículos como unidade autônoma – como se fosse um apartamento ou sala –, e propriedade exclusiva, quando a eles corresponder fração ideal no solo e coisas comuns. Porém, apesar do silêncio legislativo, a vaga de garagem só será propriedade exclusiva quando lhe for atribuída específica fração ideal e individualizada em relação às demais vagas - o que sempre ocorre em edifícios garagem –, caso contrário será vinculada à unidade autônoma, como acessória, afetada a um condômino e sem fração ideal de terreno, porém demarcada para fruição particular. Finalmente, como terceira possibilidade, a vaga também será coisa comum, incorporada à fração ideal de terreno da unidade autônoma sobre as áreas comuns, quando a sua utilização for facultada a todos os condôminos no espaço coletivo, assim como as demais partes e coisas comuns, podendo ser alugadas para fazer frente a despesas de custeio do condomínio. Portanto, a natureza jurídica da vaga deverá ser definida no instrumento de instituição do condomínio, evitando-se conflitos futuros.
5. FRAÇÃO IDEAL (art. 1331, §3°)
Considerando toda a área do condomínio, cada condômino terá a sua unidade com fração ideal. As frações ideais de cada unidade podem variar. A idéia é de que a unidade seja individualizada e independente.
Quanto maior o valor da unidade, maior a fração ideal. Expande-se o espaço de autonomia privada para que os particulares determinem a sua participação abstrata na propriedade comum e tenham a liberdade de dissociar a fração ideal do critério do valor do bem ou do ponto de vista de suas dimensões, podendo mesmo haver deliberação quanto à formalização da igualdade de todas as frações ideais, não obstante a variação valorativa das unidades. 
Normalmente, a fração ideal é fixada na instituição do condomínio e, quando estabelecida, reveste-se de imutabilidade. Em vista do exposto, percebe-se a obrigatoriedade de o condomínio edilício possuir um documento fixando a existência do regime de fração ideal representativa do direito de propriedade sobre o prédio como um todo, independentemente do valor de cada unidade. 
Obs.: A distribuição das despesas é proporcional, com base na fração ideal de cada unidade.
6. ACESSO ÀS VIAS PÚBLICAS (art. 1331 §4°)
O Código Civil prevê a impossibilidade do encravamento das unidades imobiliárias, concedendo aos seus titulares a adoção da passagem forçada (art. 1.285 do CC) como forma de constranger o vizinho a conceder-lhe acesso à via pública. O prédio terá acesso direto (comércio com comunicação imediata para a rua) ou indireto à via pública (através de área comuns, escadas e corredores). Se não houver qualquer forma de comunicação com a rua, afasta-se o condomínio edilício.
7. INSTRUMENTO DE INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIOO (art. 1332)
Para que o condomínio exista, deve ser elaborado um “ato de instituição” do condomínio, é um documento de manifestação de vontade que será registrado no Cartório de Registro de Imóveis.Com a instituição, cada unidade terá sua matricula com a fração ideal e a finalidade. 
Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O ato de instituição é ato inicial de constituição do condomínio que resulta de uma declaração de vontade, verificando-se por ato inter vivos dos proprietários ou por testamento, no qual o testador transmita a propriedade sob a forma de condomínio edilício.
O ato solene de instituição – por instrumento público ou particular – será oponível erga omnes, mediante registro no Ofício Imobiliário, dele constando a individualização e a discriminação das unidades autônomas, bem como a respectiva fração ideal correspondente a cada unidade. Se o registro imobiliário é constitutivo de propriedade e demais direitos reais imobiliários, não seria diferente no condomínio edilício, no qual o ato negocial figura como causa, título, de natureza obrigacional, que já produz eficácia inter partes no que tange às relações entre os coproprietários. O ato inter vivos ou mortis causa de instituição do condomínio edilício deverá atender aos três requisitos insculpidos nos incisos do art. 1.332 do Código Civil: (a) discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva e partes comuns; (b) determinação da fração ideal de cada unidade; (c) o fim a que as unidades se destinam, ou seja, se residenciais, comerciais ou mistas, tornando público o desiderato do condomínio. Quanto a esse derradeiro requisito, qualquer alteração posterior demandará o consenso unânime dos condôminos, pois implicará em mutação na essência da propriedade.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
8. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO (art. 1334)
É o conjunto de normas, criadas e impostas pelos próprios condôminos, regulamentadoras do comportamento e da conduta das pessoas que vivem numa comunidade determinada ou nela estejam, ainda que temporariamente, sujeitando-se às sanções em caso de violação, mas sempre de acordo com as leis emanadas do poder público. Só terá efeito erga onmes se for registrada.
A convenção estabelece a relação obrigacional entre os condôminos, principalmente o no que diz respeito a administração. O perfil da convenção é estatutário, trata-se de ato regra, não podendo contrariar o Código Civil. O seu caráter normativo pode ser aferido pela aptidão para alcançar não apenas aqueles que deram a sua aprovação, mas também todos aqueles que futuramente ingressarem no condomínio, na condição de adquirentes, locatários e promissários compradores
Para aprovação do conteúdo da convenção, é necessário o quórum de 2/3 da totalidade de condôminos, para modificar também é necessário o quórum de 2/3.
A convenção será reduzida a instrumento público ou particular , vinculando os coproprietários, desde que deliberada e aprovada, com subscrição e adesão de, no mínimo, dois terços das frações ideais dos terrenos representados por seus titulares (art. 1.333 do CC). Esse quórum deliberativo em Assembléia Geral é de caráter econômico, independentemente do número de pessoas, prevalecendo a dimensão das cotas abstratas de cada um dos titulares, e não apenas daqueles que se fizeram presentes em assembléia. Aliás, esse quórum qualificado de maioria absoluta também será exigido posteriormente para fins de alteração da convenção condominial (art. 1.351, CC).
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
9. DIREITOS DOS CONDÔMINOS (art. 1335)
Usar, usufruir e dispor livremente de suas unidades, desde que respeitado a finalidade da unidade e condomínio, que esta estabelecido no regimento interno (documento aprovado com quórum simples, onde vai discorrer sobre a utilização do condomínio, após a aprovação será incorporado a convenção, e a partir o quórum para modificação será de 2/3).
Só pode votar nas deliberações do condomínio, aquele condômino que está com as contas pagas, porém, o condômino que está em dívida pode deliberar e discutir, o seu voto só não será computado. 
Obs.: o inquilino pode votar aquilo que dispõe sobre despesas ordinárias. 
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
10. DEVERES DOS CONDÔMINOS (art. 1336)
Como em toda espécie de condomínio, cada condômino deve concorrer para o custeio das despesas comuns, que são aprovadas em assembléia. Como regra geral, cada condômino pagará as despesas na proporção de sua fração ideal no terreno em que foi constituído, mas nada impede disposição diversa na convenção que, neste particular, somente pode ser alterada pela vontade unânime dos condôminos.
O condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança do condomínio, os limites estão impostos em regulamento administrativo. Do mesmo modo não pode o condômino alterar a fachada externa, sem aprovação.
Não pode prejudicar a saúde, sossego e a segurança, além de dar destinação diversa a sua unidade.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
11. INADIMPLEMENTO DA CONTRIBUIÇÃO (art. 1336, §1°)
O Código Civil limitou o encargo pelo inadimplemento da contribuição, sendo juros máximo de 1% ao mês e multa de 2% sobre o total da dívida.com desconto até o vencimento.
A pessoa que esta em atraso, tem direito que a multa incida no valor com desconto até o vencimento. O judiciário entende que o desconto é uma simulação com multa superior a 2%, sendo assim ilegal. 
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
12. VIOLAÇÃO DOS DEVERES PREVISTO NOS INCISOS II E IV DO ART. 1336 (art. 1336 §2)
A violação dos deveres vai incidir na multa do art. 1336, §2°, de até 5% do valor da contribuição, porém deve estar prevista na convenção ou ser aprovada por 2/3 dos condôminos. 
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