PECA 01 - PJ IV AS ACAO DE DESPEJO

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AO JUÍZO DA COMARCA DE HORIZONTE ALEGRE/VANA
SAMUEL, brasileiro, minerador de zinco, portador da Cédula de Identidade de nº 0102987, inscrito no CPF sob o nº 123.456.789-00, residente e domiciliado na rua: Presidenta Dilma Rousseff, nº133, setor Valência, em Horizonte Alegre-Vana, por seus advogados infra-assinado, conforme procuração anexa, com fundamento no artigo 8º da Lei 8.245/1991, (Lei do Inquilinato) combinado com o artigo 300 do Código de processo Civil, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, ajuizar a presente:
AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO LIMINAR DE TUTELA ANTECIPADA
Em desfavor de ÁLVARO, brasileiro, solteiro, lenhador de montanha, portador da Cédula de Identidade de nº 6472890, inscrito no CPF sob o nº 001.002.003-04, residente e domiciliado na rua Suehtam, nº 08, setor da Guerrilha, em Horizonte Alegre-Vana.
I – DOS FATOS 
O pequeno empresário Samuel, comprou um imóvel residencial no valor de R$ 220.000.00, efetuou o pagamento para o antigo proprietário e vendedor que se chama Marcos, Porém, o imóvel estava sempre ocupado pelo o inquilino Álvaro que residia no imóvel a mais de dois anos, no contrato não consta cláusula de manutenção de locação em caso de eventual venda , foi oferecido ao locatário os direitos do preferencial do inquilino nessa situação de venda. 
 Samuel, de acordo com a lei firmou contrato de compra e vende no cartório de imóvel ao planejar mudar para sua residência deparou -se com Álvaro ainda na sua residência. 
 Quando questionou, ele falou que não podia mudar de imediato, desesperado pediu ajuda para Marcos, que simplesmente lamentou o ocorrido, fingindo de qualquer responsabilidade. 
Contudo, ao tentar ingressar no imóvel, para sua surpresa, Álvaro o locatário encontra-se instalado no imóvel, e se recusou a desocupar o imóvel para o novo proprietário. Todavia, Samuel Procurou ajuda de advogados que lhe conduzir a denunciar o contrato de locação.
II- DA PRELIMINAR
II.I- DA TUTELA ANTECIPADA 
Inicialmente, faz-se necessária a exposição e aplicação do artigo 294, parágrafo único c/c artigo 300 do Código de Processo Civil ao caso em questão, haja vista a presença explícita dos requisitos autorizadores da medida liminar, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo da demora.
Segundo o magistério de Luiz Fux, temos que:
“A antecipação da tutela encontra campo fértil no terreno das locações. A urgência tão característica nessa forma de tutela jurisdicional afina-se com a densidade social do tema locatício, sempre desafiador não só da sensibilidade do juiz, mas também de sua prontidão no atuar da lei, ora em prol do locador ora em prol do locatário.”
A narrativa fática anteriormente demonstrada revela a fumaça do bom direito ao expressar a aquisição do imóvel em questão pelo autor, sob o valor de R$220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), firmado por meio de documento registrado em Cartório de Imóveis. Desta forma, há a clara incidência do artigo 8º da lei 8.245/1991, que dita a possibilidade de denúncia do contrato de locação, com a determinação para desocupação do imóvel pelo locatário, a ser realizada pelo adquirente.
O perigo da demora resta evidenciado no momento em que o proprietário do imóvel não pode realizar os direitos inerentes à propriedade, sejam eles o uso, o gozo e a disposição. Os fatos narrados trouxeram à tona a realidade a ser vivenciada pelo requerente, no qual o mesmo deseja ter a posse do imóvel, no entanto, a posse está em poder do requerente e este se recusa a sair por vontade própria.
A jurisprudência pátria já se manifestou no sentido de conceder o pedido liminar de despejo por motivo de denúncia vazia, desde que preenchidos os requisitos para a concessão da medida, in verbis:
Agravo. Locação de imóveis para fins residenciais. Ação de despejo. Denúncia vazia. Liminar. Concessão. Contrato prorrogado por prazo indeterminado. Notificação extrajudicial. Caução equivalente ao valor de três aluguéis. Requisitos preenchidos para efeito de concessão de antecipação da tutela de mérito. Decisão mantida. Recurso denegado.
(TJ-SP - AI: 00305990520128260000 SP 0030599-05.2012.8.26.0000, Relator: Sebastião Flávio, Data de Julgamento: 09/05/2012, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/05/2012) (grifo nosso)
Inúmeros os prejuízos econômicos e psicológicos que poderão surgir ao requerente, sendo inviável que a atual situação permaneça inalterada por mais um dia sequer. Dessa forma, possível o deferimento da concessão liminar do despejo, pelo que se requer seja deferido o pedido de antecipação da tutela, para o fim de que o imóvel seja desocupado no prazo de 15 (quinze) dias.
Requer que seja expedido o mandado de despejo para desocupação voluntária no prazo de 15 (quinze) dias, com a advertência de que, findo o prazo, será efetuado despejo, se necessário, com emprego de força e possível arrombamento, nos termos do art. 65 da Lei nº 8.245/91.
III – DO DIREITO 
III.I- DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Ab initio, insta destacar que o direito de preferência na venda do imóvel, previsto no artigo 27 da Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), foi devidamente respeitado, basta ver que o anterior proprietário – Marcos – ofereceu a venda do imóvel a Álvaro. ok
Dito isso, há que se ressaltar o direito do Requerente de ter o imóvel sob sua posse direta, tendo em vista que no contrato de locação não há, expressamente, cláusula regulando a continuidade da Locação em caso de alienação, conforme dita o artigo 8º da Lei nº. 8.245/1991, ipsis litteris:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Nesse sentido, decide o Egrégio Tribunal de Justiça de Goiás:
ACAO DE DESPEJO - ADQUIRENTE DO IMOVEL LOCADO MEDIANTE CONTRATO SEM CLAUSULA DE VIGENCIA EM CASO DE ALIENACAO - CONTRATO, ADEMAIS, PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO - NOTIFICACAO PREMONITORIA - ACAO PROCEDENTE - RENOVATORIA PEDIDA EM RECONVENCAO, DEPOIS DO VENCIMENTO DO CONTRATO ESCRITO - DECADENCIA RECONHECIDA. 1. SENDO A LOCACAO POR PRAZO INDETERMINADO, BEM ASSIM SE O CONTRATO NAO CONTEM CLAUSULA DE VIGENCIA DA LOCACAO EM CASO DE ALIENACAO DO IMOVEL, PODE O ADQUIRENTE PROMOVER A ACAO DE DESPEJO, DEPOIS DA COMPETENTE NOTIFICACAO PREMONITORIA. 2. DECAI DO DIREITO A RENOVATORIA, O LOCATARIO QUE NAO PROPOE A ACAO DENTRO DE UM ANO, NO MAXIMO, OU DE SEIS MESES, NO MINIMO, ANTERIORES AO VENCIMENTO DO CONTRATO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJGO, APELACAO CIVEL 32046-0/188, Rel. DES JALLES FERREIRA DA COSTA, TJGO SEGUNDA CAMARA CIVEL, julgado em 14/12/1993, DJe 11756 de 10/02/1994). (grifo nosso) 
Por oportuno, como destacado no excerto supramencionado, há que se destacar que para o deferimento da ação de despejo é necessário que se efetue a notificação premonitória. 
Nesse sentido, destaca-se que por ocasião do contrato de compra e venda, o Requerido foi devidamente notificado que deveria se mudar do local, conforme atesta documento acostado às (fls.XX). 
Sobre o assunto, já se posicionou o Tribunal de Justiça de Goiás:
DESPEJO. ALIENACAO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. INDENIZACAO. APELACAO. IMPROVIMENTO. I) AQUELE QUE ADQUIRE IMOVEL NA CONSTANCIA DE CONTRATO LOCATICIO, SENDO TERCEIRO DE BOA-FE E TENDO CUMPRIDO A EXIGENCIA LEGAL DA DENUNCIA PREVIA DO CONTRATO (CAPUT DO ARTIGO 8º DA LEI DE LOCACAO), HA DE TER SEU PEDIDO DE DESPEJO PROCEDIDO. II) O LOCATARIO QUE DESEJA EXERCITAR SEU DIREITO DE PREFERENCIA NA AQUISICAO DO IMOVEL E OU INDENIZACAO POR PERDAS E DANOS,DEVE FAZE-LO CONTRA O ALIENANTE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJGO, APELACAO CIVEL 37689-9/188, Rel. DES ARIVALDO DA SILVA CHAVES, TJGO PRIMEIRA CAMARA CIVEL, julgado em 17/10/1995, DJe 12185 de 13/11/1995). (Grifo nosso)
Portanto, tendo em vista a ausência da cláusula de vigência do contrato em caso de alienação e a devida notificação do Requerido para sair do imóvel, resta claro o direito do Requerente para a presente demanda. 
IV- DA DENÚNCIA VAZIA
Conforme já demonstrado de maneira exaustiva, o requerente adquiriu o imóvel em questão e deseja ter a posse do mesmo. No entanto, tal ação não pôde ser realizada pelo fato do requerido estar morando no imóvel e recusar-se a sair. Desta maneira, o requerente, ciente da violação manifesta de seus direitos, vem à presença de V. Exa. demonstrar os fundamentos jurídicos de seus pedidos. 
O artigo 5º da lei nº 8.245/91 prevê que: “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”. Assim, a presente ação é a adequada para a resolução do mérito do litígio citado anteriormente.
O requerente, neste momento, vale-se do instrumento expresso no artigo 8º da lei 8.245/91, que prevê a possibilidade de denúncia do contrato de locação pelo novo proprietário em vista da alienação do imóvel locado. O dispositivo mencionado dita, ainda, que o contrato não poderá ser denunciado se a locação for por tempo determinado, o contrato estiver munido de cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
 A jurisprudência tem o entendimento de que todos estes requisitos devem estar presentes para a não possibilidade de denúncia do contrato de locação, conforme demonstrado a seguir:
RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO. SHOPPING CENTER. LOJAS. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. OPOSIÇÃO. ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE. 
(...)
3. A lei de locações exige, para que a alienação do imóvel não interrompa a locação, que o contrato seja por prazo determinado, haja cláusula de vigência e que o ajuste esteja averbado na matrícula do imóvel. 
4. Na hipótese dos autos, não há como opor a cláusula de vigência à adquirente do shopping center. Apesar de no contrato de compra e venda haver cláusula dispondo que a adquirente se sub-rogaria nas obrigações do locador nos inúmeros contratos de locação, não há referência à existência de cláusula de vigência, muito mesmo ao fato de que o comprador respeitaria a locação até o termo final. 
5. Ausente o registro, não é possível impor restrição ao direito de propriedade, afastando disposição expressa de lei, quando o adquirente não se obrigou a respeitar a cláusula de vigência da locação. 
6. Recurso especial provido.
(STJ - REsp: 1669612 RJ 2017/0101094-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 07/08/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/08/2018) (grifo nosso).
Ora, Excelência, a existência de cláusula de vigência em caso de alienação é um requisito que, se presente com os demais, poderá frustrar a denúncia do contrato de locação, no entanto, conforme já demonstrado em tópico oportuno, não existe tal cláusula no referido contrato de locação. Desta maneira, resta evidente a possibilidade de denúncia do contrato de locação aqui discutido. 
É mister ressaltar, também, que o direito de preferência, assegurado pela lei 8.245/91 no artigo 27, fora observado pelo antigo proprietário, quando este fora oferecido ao requerido a fim de suprir tal exigência legal.
Ao fazer a proposta de compra de um imóvel locado, è solicitado ao vendedor que seja remetida uma notificação oportunizando ao locatário o exercício do direito de preferência. Nessa notificação, deverá constar o valor exato pelo qual o imóvel será vendido e a forma de pagamento de R$220.000,00 (duzentos e vinte mil reais). O inquilino terá o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar eventual interesse pela compra do imóvel. A ausência de manifestação será interpretada como renúncia ao direito de preferência. O imóvel que estava sendo ocupado por Álvaro, o inquilino de Marcos, há mais de dois anos, cujo contrato de locação, além de não constar cláusula de manutenção de locação em caso de eventual venda, havia sido oferecido ao locatário a fim de suprir exigência legal do exercício do direito de preferência do inquilino nessa situação de venda. Sendo assim, o artigo 8º da lei de locações que trata da alienação onerosa ou gratuita, do imóvel locado, autoriza o adquirente exercer a denúncia do contrato e, se o locatário se negar a desocupar, existe a previsão do ajuizamento da Ação de despejo.
V – DOS PEDIDOS
Pelo exposto, com fundamento no Código de Processo Civil bem como na Lei nº. 8.245/1997 (Lei do Inquilinato) requer a Vossa Excelência o recebimento da presente ação de despejo cumulada com a tutela antecipada para o seguinte fim:
1. Receber e acolher a presente ação;
1. A concessão da Tutela Antecipada de acordo com o artigo 300 do Código de Processo Civil; ok
1. A citação da reclamada para comparecer à audiência de conciliação e caso queira, apresentar contestação em 15 dias sob pena de revelia conforme artigo 335 e 344 ambos do Código de Processo Civil; ok
1. Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos. Encontram-se acostados a inicial os documentos comprobatórios dos fatos de do direito acima delineados (Contrato de compra e venda do imóvel devidamente registrado, denunciação feita ao requerido, com respectiva denunciação/notificação).
Dá-se à causa o valor de 12 (doze) vezes o valor do aluguel conforme artigo 58 da Lei n. 8.245/1991
Termos em que,
Pede e aguarda deferimento.
Horizonte Alegre/ Vana, 31de Agosto de 2020.
Matheus Mamede Carvalho Almeida
Julia Alves Oliveira
Lucas Miranda Caran Britto
Alliny Emídio da Silva