IPTU AVANCADO APOSTILA

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IPTU AVANÇADO 
 
 
 
 
INSTRUTORA: DRA. JULIANA FERNANDINO COSTA 
Consultora nos setores de Gestão do Solo Urbano e de Tributos 
Municipais em vários municípios do Estado de Minas Gerais. É 
palestrante, especialista em Direito Tributário e em Direito 
Urbanístico. Atua principalmente no diagnóstico das receitas 
municipais e na elaboração de legislações e planos de intervenção para 
o aumento da arrecadação própria dos municípios. 
 
 
 
 
 
 
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PARA REFLETIR 
“É PATENTE A NECESSIDADE DOS MUNICÍPIOS, SEJA DE QUE PORTE 
FOREM, DE ENFRENTAREM, COM RESPONSABILIDADE E CORAGEM, A 
FISCALIZAÇÃO DOS TRIBUTOS MUNICIPAIS. JÁ NÃO É MAIS UMA 
QUESTÃO DE ESCOLHA, MAS SIM DE PROVÁVEL REPREENSÃO DOS 
GESTORES PÚBLICOS, PELA RENÚNCIA DE RECEITA. POR OUTRO LADO, 
QUALQUER MUNICÍPIO QUE TEM FRACA FISCALIZAÇÃO, TEM RECEITA 
MUNICIPAL DESPREZADA. ISSO REFLETE NOS SERVIÇOS QUE O GESTOR 
TEM A POSSIBILIDADE DE DISPOR PARA OS MUNICÍPES. É PRECISO 
DIMINUIR A DEPENDÊNCIA DAS TRANSFERÊNCIAS 
INTERGOVERNAMENTAIS.” 
Juliana Fernandino Costa 
 
 
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SUMÁRIO 
IPTU – AS POSSIBILIDADES DE AUMENTO DE RECEITA ............................................................ 8 
O CRITÉRIO FINALÍSTICO DO IMÓVEL PARA A DEFINIÇÃO DE COBRANÇA DO IPTU ...... 9 
ZONA URBANA – ZONA RURAL ...................................................................................................... 10 
CONVERSÃO DE ZONA RURAL EM ZONA URBANA .................................................................. 13 
STJ - AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL AgRg no REsp 191311 SP 
1998/0075224-2 (STJ) ....................................................................................................................... 19 
TJ-SC - Apelação Cível AC 424957 SC 2007.042495-7 (TJ-SC) ......................................................... 20 
A BASE DE CÁLCULO DO IPTU ...................................................................................................... 22 
O QUE É A PLANTA GENÉRICA DE VALORES? ............................................................................ 22 
O QUE É CADASTRO? ....................................................................................................................... 26 
RECADASTRAMENTO IMOBILIÁRIO ......................................................................................... 28 
PREENCHENDO O BOLETIM DE CADASTRO IMOBILIÁRIO ..................................................... 33 
AS REFERÊNCIAS CADASTRAIS ...................................................................................................... 34 
GERAÇÃO DO BANCO DE DADOS PARA A AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA ................................. 35 
AS INFORMAÇÕES ............................................................................................................................. 35 
A PLANTA GENÉRICA DE VALORES – PASSO A PASSO .............................................................. 35 
MÉTODOS PARA AVALIAÇÃO EM MASSA – PLANTA DE VALORES GENÉRICOS ................. 36 
VALOR DO TERRENO ....................................................................................................................... 38 
DA COLETA DE DADOS .................................................................................................................... 38 
PLANTA GENÉRICA DE VALORES COMO FERRAMENTA PARA A GESTÃO .......................... 38 
ENTENDENDO A BASE DE CÁLCULO DO IPTU – CASO PRÁTICO.......................................... 40 
PLANTA GENÉRICA DE VALORES .................................................................................................. 40 
TABELA I .......................................................................................................................................... 40 
PREÇOS DE M² DE TERRENOS .................................................................................................... 40 
TABELA II ........................................................................................................................................ 46 
FATORES CORRETIVOS DE TERRENO ...................................................................................... 46 
TABELA III ....................................................................................................................................... 50 
ZONAS FISCAIS ............................................................................................................................... 50 
TABELA IV ....................................................................................................................................... 55 
PREÇO DAS CONSTRUÇÕES E CRITÉRIOS DE PONTUAÇÃO .............................................. 55 
7 
 
RESIDÊNCIA/COMÉRCIO/PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS POR ZONA FISCAL ..................... 55 
TABELA VI ....................................................................................................................................... 63 
FÓRMULA DE CÁLCULO DO IPTU ............................................................................................ 63 
10 ANOS DE EXCELÊNCIA EM ASSESSORIAS E CURSOS ...................................... 65 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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IPTU – AS POSSIBILIDADES DE AUMENTO DE RECEITA 
Tradicionalmente, pequenos municípios costumavam não dar a devida 
importância à questão da tributação imobiliária. Questões políticas faziam ou ainda fazem 
com que muitos destes municípios optem por isentar a população ou minorar os valores 
dos tributos, especialmente do imposto territorial, pouco interessante do ponto de vista 
eleitoral, uma vez que, no passado, estes municípios viviam tranquilamente com os 
repasses federais e estaduais. MAS ESTA REALIDADE MUDOU. 
A receita dos tributos locais sempre foi muito pequena frente às transferências 
intergovernamentais, onde se destacam o FPM - Fundo de Participação dos Municípios - 
e o repasse de arrecadação do ICMS – Imposto sobre a Circulação de Mercadorias e 
Serviços. Para que, então, criar uma impopularidade, mexendo num tributo (IPTU) com 
reflexo pequeno em toda a arrecadação do município? 
NO ENTANTO, NÃO MAIS HÁ COMO OS MUNICÍPIOS VIVEREM 
SEM QUE IMPLEMENTEM RECEITAS PRÓPRIAS. 
Além disto, com a Lei de Responsabilidade Fiscal, os municípios que não 
zelarem por sua receita própria não poderão receber transferências voluntárias, ou seja, 
receitas oriundas do governo federal e estadual sem ônus para a municipalidade, fato que 
está começando a ser cobrado dos pequenos municípios pela Promotoria Pública. Não é 
raro municípios receberem ofícios do Ministério Público, solicitando informações sobre 
a cobrança da dívida ativa, sobre a Planta Genérica de Valores, etc. 
Portanto a importância da implantação e manutenção dos cadastros 
imobiliários urbanos, com a implantação de uma Planta Genérica de Valores 
minimamente coerente e eficiente, começa a ser compreendida também pelos 
administradoresde pequenos municípios. 
O que também incentiva a utilização de processos mais efetivos de tributação 
municipal é a Lei 10.257/01, o Estatuto da Cidade, que denota a responsabilidade do 
gestor que não cobra corretamente o Imposto Predial e Territorial Urbano. 
Muitos municípios de médio porte e praticamente todos os de grande porte já 
possuem sistemas cadastrais em funcionamento, embora muitos deles sejam precários ou 
ineficientes. 
9 
 
Os pequenos municípios, mais carentes de recursos, necessitam de apoio 
técnico e de estudos voltados especificamente para o desenvolvimento de sistemas mais 
simples, que considerem a estrutura existente (carente tanto em termos de recursos 
humanos como de ambiente computacional). 
Hoje, a arrecadação do IPTU e do ITBI constitui importante fonte de recursos 
próprios, fundamental para a manutenção, operação e planejamento da máquina 
administrativa dos municípios. A base de cálculo destes impostos é o valor venal dos 
imóveis, que por sua vez são derivados do valor de mercado. Muito embora, 
jurisprudencialmente, exista diferenciação sobre a base de cálculo destes tributos. 
 
O CRITÉRIO FINALÍSTICO DO IMÓVEL PARA A DEFINIÇÃO 
DE COBRANÇA DO IPTU 
Da análise do parágrafo primeiro do artigo 32 do Código Tributário Nacional, 
emerge que o município tem autonomia para definir os limites da zona urbana em 
legislação específica, obedecendo-se ao requisito mínimo de se ter no local pelo menos 
dois dos melhoramentos dispostos nos incisos, quais sejam: meio-fio ou calçamento com 
canalização de águas pluviais; abastecimento de água; sistema de esgotos sanitários; rede 
de iluminação pública, com ou sem postes para distribuição aos domicílios; e escola 
primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do local. 
Ocorre que da leitura do §2º, vê-se que é possível considerar urbanas as áreas 
de expansão urbana ou urbanizáveis, mesmo que localizadas fora das zonas definidas nos 
termos do parágrafo anterior. Senão vejamos a redação, in verbis: 
“§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de 
expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, 
destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas 
definidas nos termos do parágrafo anterior.” 
 
10 
 
 
ZONA URBANA – ZONA RURAL 
 
Segundo o professor José Afonso da Silva, o zoneamento consiste na repartição 
do território municipal de acordo com a destinação da terra, o uso do solo ou as 
características arquitetônicas. 
 
Sob o primeiro aspecto, dividimos o território do Município em zona urbana, 
zonas de expansão urbana, zona de urbanização especifica e zona rural. O segundo aspecto 
divide o território do Município em zonas de uso do solo. Já o terceiro fixa as 
características que as construções deverão ter em cada zona1. 
 
Zona urbana é constituída por imóveis destinados a fins urbanos. Entende-se 
por fins urbanos os destinados a uso (residencial, comercial, de lazer, industrial- exceto 
agroindústria - e extrativas minerais), dotados ou não de equipamentos urbanos. 
 
A zona rural, por sua vez, é constituída por imóveis destinados a fins rurais. A 
Lei Federal nº 4.504/64 (Estatuto da Terra), no artigo 4º, inciso I, e o Decreto Federal nº 
59.428/66, que regulamenta o Estatuto da Terra, define eu seu artigo 93 o imóvel rural 
como sendo o prédio rústico de área contínua, localizado em perímetro urbano ou rural 
dos Municípios, que se destine a exploração extrativa, agrícola, pecuária ou 
agroindustrial, através de planos púbicos ou particulares de valoração. 
 
Fins urbanos são os que se obtêm por exclusão, já que o ordenamento jurídico 
só indica os rurais. Tudo aquilo que não está inserido no conceito de imóvel rural, é 
considerado como imóvel urbano. 
 
A Lei Federal nº 8.629/93 (Lei de Reforma Agrária) manteve o conceito de 
imóvel rural, como sendo o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua 
localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa 
vegetal, florestal ou agroindustrial. Segundo o Professor Toshio Mukai, “tem se concluído 
daí, por exclusão que os imóveis não enquadrados nessas características, independente de sua 
localização, se no meio urbano ou rural, são urbanos. Na sistemática legal brasileira, o critério 
 
1 José Afonso da Silva. Direito Urbanístico Brasileiro. Editora Malheiros. 
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geotopográfico, como diferenciador da divisão dos imóveis em rurais ou urbanos, cede lugar ao critério 
teleológico ou finalístico”2. 
 
Uma lei municipal deve declarar áreas municipais como zonas de expansão urbana 
destinadas à habitação, à indústria, à indústria extrativa mineral, ao lazer ou ao comércio, 
mesmo que fora dos critérios definidos no §1º, do artigo 32, do Código Tributário 
Nacional, POR SE TRATAR ESTAS ÁREAS DE USO URBANO. 
 
O parcelamento para fins urbanos é o que se destina à urbanização, edificação 
e ocupação, com a finalidade de habitação, indústria (inclusive extrativa mineral), lazer ou 
comércio, enquanto parcelamento para fins rurais é o que se destina à exploração 
econômica da terra – agrícola, pecuária, extrativa vegetal ou agroindustrial. Portanto, O 
CRITÉRIO FINALÍSTICO SE SOBREPÕE. 
 
Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas 
urbanas de expansão urbana (ou de urbanização específica), assim definidas pelo plano 
diretor ou aprovadas por lei municipal (artigo 3º, Lei Federal nº 6.766/79). Não é possível, 
portanto, o parcelamento para fins urbanos de zona rural. Também não é mais possível 
que se admita tratar como zona urbana conglomerados urbanos (o que chamamos hoje 
de Distritos Rurais, Comunidades Rurais, Chacreamentos Rurais ou glebas onde 
funcionem atividades tipicamente urbanas (comércio, indústria - inclusive extrativa 
mineral - atividades de lazer, de prestação de serviços diversos) 
 
O artigo 14, do Decreto-lei nº57/66, incluiu as chácaras ou sítios de recreio, 
em zona rural, na competência tributária do Município. Todavia este artigo foi 
expressamente revogado pelo artigo 12, da Lei Federal nº 5.868/73, veja, anterior a lei 
6.766/79. A lei federal nº 6.766/79 chamou para si e unicamente para si a disciplina 
relativa ao pedido, aprovação, registro e execução dos parcelamentos para fins urbanos. 
Assim, as zonas rurais, por exclusão, não podem servir para a implantação de 
parcelamentos destinados a fins urbanísticos. 
 
Sobre a ilegalidade dos sítios de recreio em imóveis qualificados como de 
destinação rural, não é outro o entendimento jurisprudencial a respeito: 
 
 
2 Toshio Mukai. Alaor Caffé Alves. Paulo José Villela Lomar. Loteamentos e Desmembramentos Urbanos. Editora Sugestões 
Literárias S.A. 
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Ação Civil Pública – Loteamento Clandestino de imóvel rural de fins 
urbanos – Sítio de Recreio. (...) Parcelamento do solo para fins urbanos – 
Aplicação da Lei 6.766/79 a imóveis rurais. Importante verificar a 
finalidade do imóvel. Hipótese em que estão configurados os usos urbanos 
do imóvel rural. (...) Obrigação de fazer. Devida. Condenação dos réus em 
regularizar o empreendimento, no prazo de dois anos, sob pena de multa 
diária de R$ 1.000,00. (Ação Civil Pública promovida pelo Ministério 
Público – Apelação nº9256425-32.2008.8.26.0000 – TJSP) 
 
Não bastasse isso, a Lei Federal nº 5.868/72, portanto posterior ao Decreto 
Federal nº 62.504/68, estabeleceu que para fins de transmissão, a qualquer título, na 
forma do artigo 65 da Lei Federal nº 6.504/68, nenhum imóvel rural poderá ser 
desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o 
imóvel ou da fração mínima de parcelamento. Nesse contexto, o Tribunal Regional 
Federal da 5ª Região decidiu que embora o Decreto Federal nº 62.504/68, em seu artigo 
4º, trata da autorização do INCRApara a efetivação de desmembramentos, a Lei Federal 
nº 5.868/72, artigo 8º, caput, e §3º, destaca o conceito de fração mínima de parcelamento, 
demonstrando a nulidade dos desmembramentos dos imóveis rurais abaixo das extensões 
correspondentes ao módulo rural ou à fração mínima3. 
 
O parcelamento do solo (loteamento e desmembramento) para fins urbanos 
(residência, comércio, indústria, lazer, serviços e instituições) passou a ser integralmente 
regido pela Lei Federal nº 6.766/79, tal como constou do seu artigo 1º: “O parcelamento 
do solo para fins urbanos será regido por esta Lei.” E o seu artigo 3º estabelece que 
“somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de 
expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou 
aprovadas por lei municipal”. 
 
Se o Município pretende que atividades urbanas (restaurantes, hotéis, 
residências, lojas, padarias, lanchonetes, postos de combustíveis, oficinas mecânicas, 
minerações, etc) sejam licenciado, inclusive autorizados a funcionamento, deve 
transformar a zona rural em zona urbana, de acordo com os critérios definidos na 
legislação de regência. É completamente desarrazoado e patentemente ilegal que o 
Município licencie e autorize o funcionamento de uma atividade tipicamente urbana 
(posto de combustível, colégio, lanchonete, indústria, mineração, chácaras de lazer, etc) 
 
3 Apelação Civel nº213786 PB (2000.05.00020450-8). TRF 5ª Região Relator Desembargador Frederico Azevedo 24.10.02 
13 
 
em zona rural. Fazendo isso o Município está afrontando leis federais e a própria lógica 
da ordenação do solo urbano – que é de sua competência). É preciso que os Municípios 
adequem-se imediatamente e transformem em zona urbana os locais onde já acontecem 
atividades tipicamente urbanas. 
 
Isto é de absoluta competência municipal e caberá ao INCRA proceder a 
alteração dos cadastros, emitindo a respectiva certidão. A competência do Município para 
tratar desse assunto, é absoluta, mas a forma como o Poder Público define o zoneamento 
urbano é por lei, atendendo aos requisitos do artigo 42-B, do Estatuto da Cidade e o artigo 
32, do Código Tributário Nacional. 
 
Importante destacar que quanto aos Municípios que ainda não possuem Plano 
Diretor ou leis de zoneamento urbano é imperioso que a leitura do Art. 42B seja feita de 
forma objetiva e prática, ou seja, que o Município atenda o possível para adequação do 
seu perímetro urbano, já que, é imperioso que esta medida seja tomada para o 
licenciamento das atividades de forma correta. 
 
 
CONVERSÃO DE ZONA RURAL EM ZONA URBANA 
 
Como vimos acima, o parcelamento para fins urbanos é o que se destina à 
urbanização, edificação e ocupação, com a finalidade de habitação, indústria, lazer ou 
comércio, enquanto parcelamento para fins rurais é o que se destina à exploração extrativa 
agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer 
através de iniciativa privada (artigo 4º, I, do Estatuto da Terra). 
 
OBS: A agroindústria é o conjunto de atividades relacionadas à 
transformação de matérias-primas provenientes da agricultura, 
pecuária, aqüicultura ou silvicultura. O grau de transformação varia 
amplamente em função dos objetivos das empresas agroindustriais. 
Para cada uma dessas matérias-primas, a agroindústria é um 
segmento da cadeia que vai desde o fornecimento de insumos 
agrícolas até o consumidor. Em comparação a outros segmentos 
industriais da economia, ela apresenta uma certa originalidade 
decorrente de três características fundamentais das matérias-
primas: sazonabilidade, perecibilidade e heterogeneidade. 
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A competência para definir o zoneamento é do Município. Cabe a ele definir 
o que é zona urbana dentro do perímetro municipal. Todas as áreas não consideradas 
pelo Município como zona urbana serão, por exclusão, zona rural. O Poder Executivo 
Municipal deverá fundamentar a sua decisão de mudança de qualificação urbanística, de 
zona rural, para zona urbana. 
 
Além da zona urbana, o §2º, do mencionado artigo 32, autoriza o Município 
a declarar, por lei, áreas municipais como zonas de expansão urbana e zonas de 
urbanização específica, destinadas à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que 
fora dos critérios definidos no §1º, do citado artigo 32, os quais somente devem ser 
exigidos para definição da zona urbana. 
 
A zona de expansão urbana é área reservada para o crescimento das cidades e 
vilas, adjacentes a zona urbana. A zona de urbanização específica (uma definição 
doutrinária – podendo ser definida também como zona urbana ou zona de expansão 
urbana) está relacionada a possibilidade ou a já existência de atividades tipicamente 
urbanas em determinado terreno da cidade, isolado, separado, não contíguo as demais 
zonas urbanas do Município. 
 
Portanto, pretende o Poder Público autorizar a instalação de parcelamentos 
(desmembramento ou loteamento) em zona rural, deverá promover a sua transformação 
para zona urbana, por lei, fundamentando a decisão e também observando o 
procedimento do artigo 42-B, do Estatuto da Cidade. 
 
A lei municipal exigida para alterar a qualificação urbanística de rural para 
urbana, ampliando o perímetro urbano do Município, deverá ser precedida de um projeto 
específico, identificando em linhas gerais se a área a ser transformada em urbana tem 
condições de ocupação, sem colocar em risco as pessoas, os prédios e as instalações que 
ocuparão o local, tal como exigido no artigo 42-B, do Estatuto da Cidade. 
 
A aprovação de projetos de parcelamento do solo no novo perímetro urbano 
ficará condicionada à existência do projeto específico e deverá obedecer às suas 
disposições. O projeto específico deverá ser instituído por lei municipal e atender às 
diretrizes do plano diretor, quando houver. Quando o plano diretor contemplar tais 
exigências, o Município ficará dispensado da elaboração do projeto específico. 
 
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O projeto específico deverá conter, no mínimo: 
I – demarcação do novo perímetro urbano; 
II – delimitação dos trechos com restrições à urbanização e dos 
trechos sujeitos a controle especial em função de ameaça de 
desastres naturais; 
III – definição de diretrizes específicas e de áreas que serão 
utilizadas para infraestrutura, sistema viário, equipamento e 
instalações públicas, urbanas e sociais; 
IV – definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do 
solo, de modo a promover a diversidade de usos e contribuir para 
a geração de emprego e renda; 
V – a previsão de áreas para habilitação de interesse social por meio 
de demarcação de zonas especiais de interesse social e de outros 
instrumentos de política urbana, quando o uso habitacional for 
permitido; 
VI – definição de diretrizes e instrumentos específicos para 
proteção ambiental e do patrimônio histórico e cultural; e 
VII – definição de mecanismos para garantir a justa distribuição 
dos ônus e benefícios decorrente do processo de urbanização do 
território de expansão urbana e a recuperação para a coletividade 
da valorização imobiliária resultante da ação do poder público. 
(artigo 42-B, incluído no Estatuto da Cidade pela Lei nº 12.608/12) 
 
Portanto, para que ocorra a alteração de zona rural para zona urbana, é 
necessário que haja um projeto especifico, tal como definido no artigo 42-B, do Estatuto 
da Cidade, que deverá acompanhar o projeto de lei a ser submetido para deliberação dos 
Vereadores. 
 
Aprovado o projeto de lei municipal, sancionado, promulgado e publicado, 
deverá ser elaborado requerimento ao INCRA (Instituto Nacional de Colonização e 
Reforma Agrária) solicitando a alteração cadastral, para qualificar a área pretendida como 
zona urbana. Alterados os cadastros, deverá ser emitida certidão pelo INCRA. 
 
A jurisprudência dos Tribunais de Justiça dos Estados segue nessa direção, com 
inúmeros julgados sobre o tema.16 
 
“Art. 42-B. Os Municípios que pretendam ampliar o seu perímetro 
urbano após a data de publicação desta Lei deverão elaborar projeto 
específico que contenha, no mínimo: (Incluído pela Lei nº 
12.608, de 2012) 
 
 I - demarcação do novo perímetro urbano; (Incluído pela Lei 
nº 12.608, de 2012) 
 
 II - delimitação dos trechos com restrições à urbanização e dos 
trechos sujeitos a controle especial em função de ameaça de 
desastres naturais; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012) 
 
 III - definição de diretrizes específicas e de áreas que serão utilizadas 
para infraestrutura, sistema viário, equipamentos e instalações 
públicas, urbanas e sociais; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 
2012) 
 
 IV - definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do 
solo, de modo a promover a diversidade de usos e contribuir para 
a geração de emprego e renda; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 
2012) 
 
 V - a previsão de áreas para habitação de interesse social por meio 
da demarcação de zonas especiais de interesse social e de outros 
instrumentos de política urbana, quando o uso habitacional for 
permitido; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012) 
 
 VI - definição de diretrizes e instrumentos específicos para 
proteção ambiental e do patrimônio histórico e cultural; e 
(Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012) 
 
 VII - definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos 
ônus e benefícios decorrentes do processo de urbanização do 
território de expansão urbana e a recuperação para a coletividade 
da valorização imobiliária resultante da ação do poder público. 
 
17 
 
 § 1o O projeto específico de que trata o caput deste artigo deverá 
ser instituído por lei municipal e atender às diretrizes do plano 
diretor, quando houver. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012) 
 
 § 2o Quando o plano diretor contemplar as exigências 
estabelecidas no caput, o Município ficará dispensado da 
elaboração do projeto específico de que trata o caput deste artigo. 
(Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012) 
 
 § 3o A aprovação de projetos de parcelamento do solo no novo 
perímetro urbano ficará condicionada à existência do projeto 
específico e deverá obedecer às suas disposições. (Incluído pela 
Lei nº 12.608, de 2012)” 
 
VEJA ABAIXO RECENTE DECISÃO DO STF 
Decisão: Trata-se de recurso extraordinário em face de acórdão do 
Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, ementado 
nos seguintes termos: 
 
“ADIN. LEI MUNICIPAL. IPTU. ITR. DEC-LEI 57/66. 
DESTINAÇÃO DO IMÓVEL. A partir do Dec.-lei 57/66, 
a jurisprudência pátria passou a adotar o critério 
topográfico para disciplinar a incidência do IPTU e do ITR 
sobre a propriedade imóvel. Analisa-se nas vias ordinárias, 
não podendo ser objeto de ação declaratória de 
inconstitucionalidade, lei municipal que prevê a incidência 
de IPTU em imóvel localizado na zona rural, mas utilizado 
como ‘sítio de recreio’. Ação improcedente.” (fl. 79) 
 
No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 
102, III, “a”, da Constituição Federal, aponta-se violação aos arts. 
146, III, e 156, I, do texto constitucional. 
Nas razões recursais, alega-se, em síntese, a inconstitucionalidade 
do art. 4º, §3º, da Lei Municipal 2069/90, de Viamão, que dispõe 
acerca da incidência do IPTU sobre sítios de recreios localizados na 
Zona Rural. (fls. 136-144) 
18 
 
Decido. 
A irresignação não merece prosperar. 
O Tribunal de origem, ao examinar a legislação infraconstitucional 
aplicável à espécie (Decreto-Lei 57/66 e Lei Municipal 2069/90 e o 
Código Tributário Nacional) e o conjunto probatório constante dos 
autos, consignou que o critério vigente para delimitar a incidência 
do IPTU e do ITR é o da destinação econômica do imóvel, 
independentemente de sua localização geográfica. Nesse sentido, 
cito trecho do voto do redator para o acórdão impugnado, in verbis: 
 
“DES. GASPAR MARQUES BATISTA (REDATOR 
PARA O ACÓRDÃO) – A princípio, o legislador pátrio, 
ao disciplinar o fato gerador sobre a propriedade imóvel, 
erigiu a localização como critério, fazendo incidir o IPTU 
ao imóvel situado na zona urbana do município e o ITR, 
para o imóvel situado fora dela. 
Entretanto, a partir do Dec.-lei 57/66, recepcionado 
como lei complementar e em vigor até hoje, passou a 
prevalecer o critério da destinação econômica do imóvel, 
independentemente da localização geográfica, para 
determinar a incidência do ITR. De acordo com esse 
decreto, em relação ao imóvel comprovadamente 
utilizado para exploração extrativa, vegetal, agrícola, 
pecuária ou agroindustrial, incidirá o ITR, mesmo que 
localizado no perímetro urbano. 
Assim, embora a questão discutida nos autos não diga 
respeito, especificamente, à incidência do ITR, mas à 
previsão, na Lei Municipal nº 2069/90 (Código Tributário 
Municipal), de Viamão, sobre a incidência do IPTU, em 
imóvel que, mesmo localizado na zona rural, seja 
comprovadamente utilizado como sítio de recreio, tendo 
que o mesmo critério – topográfico – deve ser aplicado 
nesse caso. Nesse contexto, a análise da hipótese prevista 
na lei municipal não deve ser realizada em ação direta de 
inconstitucionalidade, pois, a violação porventura 
existente, será em relação à legislação ordinária, 
infraconstitucional. Portanto, Senhor Presidente, vou 
acompanhar o eminente Des. Arno Werlang.” (fls. 84-85) 
19 
 
(grifo nosso) 
 
Assim, verifica-se que a matéria debatida no acórdão recorrido 
restringe-se ao âmbito infraconstitucional, de modo que a ofensa à 
Constituição, se existente, seria reflexa ou indireta, o que inviabiliza 
o processamento do presente recurso. 
Além disso, divergir do entendimento firmado pelo Tribunal de 
origem demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, 
providência inviável no âmbito do recurso extraordinário. Nesses 
termos, incide no caso as Súmulas 279 e 280 do Supremo Tribunal 
Federal. 
Confiram-se, a propósito, as seguintes decisões monocráticas: ARE 
1.001.304, Rel. Min. Edson Fachin, Dje 17.10.2016, e AI 773.785, 
Rel. Joaquim Barbosa, Dje. 24.9.2010. 
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso (art. 932, VIII, do 
NCPC c/c art. 21, §1º, do RISTF). 
 
Publique-se. 
Brasília, 2 de fevereiro de 2017. 
 
Ministro GILMAR MENDES 
Relator 
Documento assinado digitalmente 
(CONSULTA: 
www.stf.jus.br/portal/diarioJustica/verDecisao.asp?numDj=23...6.
..) 
VEJA AINDA ENTENDIMENTO DO STJ A RESPEITO DO TEMA: 
 
STJ - AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL 
AgRg no REsp 191311 SP 1998/0075224-2 (STJ) 
Data de publicação: 24/05/2004 
Ementa: TRIBUTÁRIO. IPTU. INCIDÊNCIA. IMÓVEL 
SITUADO EM ÁREA DE EXPANSÃO URBANA. 
MELHORAMENTOS. DESNECESSIDADE. ART. 32 , § 1º 
, CTN . I - Esta Corte possui entendimento reiterado no sentido de 
que incide o IPTU sobre as áreas consideradas como de expansão 
urbana por lei municipal, mesmo quando não providas dos 
https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/190183/agravo-regimental-no-recurso-especial-agrg-no-resp-191311-sp-1998-0075224-2
https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/190183/agravo-regimental-no-recurso-especial-agrg-no-resp-191311-sp-1998-0075224-2
20 
 
melhoramentos previstos no art. 32 , § 1º , do CTN . II - 
Precedentes. III - Agravo regimental improvido 
Encontrado em: . Ministro Relator. T1 - PRIMEIRA TURMA DJ 
24.05.2004 p. 153 RDDT vol. 107 p. 151 - 24/5/2004 CTN-66... 
LEG:FED LEI: 005172 ANO:1966 ART : 00032 PAR: 00001 
CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL STJ - RESP 433907 –DF. 
 
OUTRAS JURISPRUDÊNCIAS A RESPEITO. 
TJ-SC - Apelação Cível AC 424957 SC 2007.042495-7 (TJ-SC) 
Data de publicação: 14/09/2009 
Ementa: TRIBUTÁRIO - IPTU OU ITR - IMÓVEL URBANO 
OU RURAL - CRITÉRIOS DE DIFERENCIAÇÃO – 
LOCALIZAÇÃOOU DESTINAÇÃO - PREVALÊNCIA DA DE
STINAÇÃO ECONÔMICA DO IMÓVEL - EXEGESE DO ART. 
15 , DO DECRETO-LEI N. 57 /1966. O art. 15 , do Decreto-lei n. 
57 , de 18/11/1966, determina que "o disposto no art. 32 da Lei 
n. 5.172 , de 25 de outubro de 1966, não abrange o imóvelde que,comprovadamente, seja utilizado em exploração extrativa vegetal, 
agrícola, pecuária ou agro-industrial, incidindo assim, sobre o 
mesmo o ITR e demais tributos com o mesmo cobrados", vale dizer, 
adotou o critério da destinação em detrimento do da localização e, 
por isso, comprovada a utilização/destinação do imóvel à 
exploração de uma das atividades indicadas no citado dispositivo 
legal, sobre o imóvel não incidirá o IPTU, mas o ITR , ainda que a 
lei municipal o considere inserido no perímetro urbano e seja 
servido por pelo menos dois melhoramentos urbanos. 
 
TRIBUTÁRIO - IPTU OU ITR - IMÓVEL URBANO OU 
RURAL - CRITÉRIOS DE DIFERENCIAÇÃO - 
LOCALIZAÇÃO OU DESTINAÇÃO - PREVALÊNCIA DA 
DESTINAÇÃO ECONÔMICA DO IMÓVEL - EXEGESE DO 
ART. 15, DO DECRETO-LEI N. 57/1966 - AUSÊNCIA DE 
PROVA DE FINALIDADE AGRÍCOLA - INCIDÊNCIA DE 
IPTU - CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO QUE NÃO FAZ 
PROVA DA QUITAÇÃO - VÍCIOS APONTADOS PELO 
ENTE PÚBLICO O art. 15, do Decreto-lei n. 57, de 18/11/1966, 
determina que "o disposto no art. 32 da Lei n. 5.172, de 25 de 
outubro de 1966, não abrange o imóvel de que, 
comprovadamente, seja utilizado em exploração extrativa vegetal, 
agrícola, pecuária ou agroindustrial, incidindo assim, sobre o 
https://tj-sc.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/6714936/apelacao-civel-ac-424957-sc-2007042495-7
21 
 
mesmo o ITR e demais tributos com o mesmo cobrados", vale 
dizer, adotou o critério da destinação em detrimento do da 
localização e, por isso, comprovada a utilização/destinação do 
imóvel à exploração de uma das atividades indicadas no citado 
dispositivo legal, sobre o imóvel não incidirá o IPTU, mas o ITR, 
ainda que a lei municipal o considere inserido no perímetro 
urbano e seja servido por pelo menos dois melhoramentos 
urbanos. Cabe ao contribuinte comprovar que o imóvel localizado 
em área urbana possui finalidade rural que justifique o 
enquadramento no ITR, sob pena de, não o fazendo, sujeitar-se à 
incidência do IPTU.(TJ-SC - AC: 48152 SC 2011.004815-2, 
Relator: Jaime Ramos, Data de Julgamento: 02/09/2011, Quarta 
Câmara de Direito Público, Data de Publicação: Apelação Cível 
n. , de Campo Belo do Sul.) 
 
MINERADORAS DEVEM SIM ESTAREM INSERIDAS NA 
ZONA URBANA E PAGAREM IPTU. 
 As atividades extrativas minerais não estão entre as atividades consideradas rurais 
pelo Estatuto da Terra. Portanto a mineração é atividade tipicamente urbana. Veja 
jurisprudência recente sobre o tema: 
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO TRIBUTÁRIO. MUNICÍPIO 
DE ITABIRITO/MG. IMÓVEL VOLTADO À EXPLORAÇÃO DE ATIVIDADE 
EXTRATIVA MINERAL. LOCALIZAÇÃO EM ÁREA URBANA ESPECIAL 
DEFINIDA NO PLANO DIRETOR. POSSIBILIDADE, EM TESE, DE A 
PROPRIEDADE CONSTITUIR FATO GERADOR DE IPTU. INEXISTÊNCIA DOS 
MELHORAMENTOS PREVISTOS NO ART. 32, § 1º, DO CTN. IRRELEVÂNCIA. 
PRECEDENTE DO STJ. ART. 15 DO DL Nº 57/66. INAPLICABILIDADE DO 
CRITÉRIO DA DESTINAÇÃO PARA FINS DE INCIDÊNCIA DO ITR. RECURSO 
DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido 
de que, para fins de incidência do IPTU, "a existência de lei municipal que considera a 
área em discussão urbanizável ou de expansão urbana afasta a exigência prevista no art. 
32, § 1º, do CTN" (AgInt no REsp 1576548/SP, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES 
MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe 03/08/2017). 2. O 
fato de a área do imóvel voltar-se à atividade extrativa mineral não descaracteriza sua 
propriedade como fato gerador do IPTU, haja vista que, pelo critério da destinação (art. 
15 do DL 57/1966 c/c orientação paradigmática emanada pelo Superior Tribunal de 
Justiça no julgamento do REsp nº 1.112.646/SP), apenas a exploração extrativa vegetal, 
agrícola, pecuária ou agro-industrial, mesmo quando realizadas em regiões urbanas, dão 
22 
 
ensejo à incidência de ITR. (TJ-MG - AI: 10319170012417001 MG, Relator: Bitencourt 
Marcondes, Data de Julgamento: 06/03/2018, Data de Publicação: 16/03/2018) 
 
A BASE DE CÁLCULO DO IPTU 
O QUE É A PLANTA GENÉRICA DE VALORES? 
Os valores venais dos imóveis, lançados de forma unitária em cada face de 
quadra da malha urbana, formam a Planta Genérica de Valores. Estes valores devem ser 
obtidos por metodologia científica, através de avaliação em massa. 
A avaliação em massa deve identificar diferentes regiões de características 
homogêneas e, nestas, a definição de uma situação paradigma que as represente. A 
definição dos imóveis paradigmas é decisiva para uma boa leitura do Município e para 
uma coerente avaliação dos imóveis. 
A comissão avaliadora (que deve ser formada por servidores públicos 
municipais) deverá obter um conjunto de elementos suficientes para a formação de uma 
amostra representativa da região em estudo. O resultado dependerá das variáveis que 
expliquem a formação do valor do mercado em questão e são características básicas da 
avaliação em massa, a uniformidade e o dinamismo. 
Isso significa dizer que por cada área(região) a ser avaliada é necessário que se 
defina o imóvel paradigma, para que as avaliações sejam consonantes com as 
características prioritárias dos imóveis daquela região, lembrando sempre que a Planta de 
Valores não pretende valorar de forma precisa imóvel por imóvel da cidade (essa é a base 
de cálculo do ITBI) e sim de forma genérica. 
A norma ABNT NBR 14.653-2/2011 classifica os métodos de avaliação para 
identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, dividindo-os em: 
1 - Comparativo Direto de Dados de Mercado, 
2 - Involutivo 
3 - da Renda e 
4 - Evolutivo. 
23 
 
Fato é que a grande maioria dos municípios brasileiros, principalmente os de 
pequeno e médio porte, não busca procedimentos técnicos adequados para a obtenção da 
PGV. O empirismo e subjetivismo de operadores do mercado local muitas vezes não 
refletem a realidade do mercado, causando distorções que levam a injustiça tributária. 
A tributação imobiliária urbana, no caso do IPTU, encontra vários obstáculos 
para a cobrança correta. É de se destacar pelo menos 6 fatores ( existem muitos outros) 
que hoje são agravantes na cobrança do referido imposto de forma equânime, quais sejam: 
1 – Em grande parte dos Municípios inexiste Planta Genérica de Valores e a 
valoração dos imóveis é definida pelo “sistema” como apontam os próprios servidores 
públicos municipais. É fato que em diversos Municípios os valores constantes nos sistemas 
de gestão tributária, que os servidores desconhecem como foram definidos, são a base de 
cálculo do IPTU. Os novos imóveis que são lançados ou o são por valores definidos pelo 
próprio sistema (por metodologia desconhecida) ou através de tabelas que não se servem 
para este fim. Isso gera um problema gravíssimo, pois quanto mais antigo o cadastro do 
imóvel (nas regiões centrais do município) mais defasado é o valor do imóvel. Em 
contrapartida, quanto mais novos os cadastros, mais bem avaliados. (e esses imóveis estão 
na grossa maioria nas regiões periféricas. Por isso é possível afirmar, que em grande parte 
dos Municípios brasileiros, proporcionalmente, a região periférica paga mais IPTU que o 
centro das cidades. 
2 – Como não aconteceu, em grande parte dos Municípios brasileiros, a 
revisão anual da base de cálculo do IPTU, gerando uma defasagem enorme entre o preço 
médio de mercado dos imóveis, muitos Municípios utilizaram da péssima prática de 
aumentar as alíquotas para aumentar o lançamento do tributo. Com isso criaram 
alíquotas, que para o IPTU, são abusivas e até confiscatórias. Veja bem: o IPTU é um 
imposto cruel, que incide todo ano sobre a mesma base de cálculo. Tanto é verdade que 
o legislador criou um fato gerador hipotético para este imposto, qual seja, ser proprietário, 
posseiro ou dominador útil de um imóvel em todo 1º de janeiro de cada ano. Mas, 
voltando ao problema central deste tópico, quando da atualização da base de cálculo do 
IPTU, os gestores e legisladores tem que avaliar cuidadosamente as alíquotas a serem 
aplicadas para não gerar um verdadeiro estado de terrore indignação no Município 
quando do lançamento do tributo no ano seguinte. Sem dúvida é preciso atualizar a base 
de cálculo do imposto, porém se deve atentar para adequar também as alíquotas. 
3 – Ainda hoje, quando da elaboração de Plantas Genéricas de Valores, 
acontece um fato que pode eivar de vício o resultado da valoração dos imóveis. Muitas 
24 
 
avaliações ainda levam em conta fatores completamente obsoletos para definir o preço do 
metro quadrado das construções. Entre eles pode-se destacar o estado da fiação elétrica 
(se embutida ou não), a existência ou não de sanitário exterior, a valoração de pisos, 
acabamentos já não mais usuais, o tipo de pintura da casa, etc. Estes elementos já não são 
mais eficazes para a valoração de imóveis. Temos hoje fatores muito mais representativos 
tais como número de quartos, número de vagas na garagem, ano de construção, etc. 
4 – Como os imóveis não obedecem a critérios homogêneos de avaliação, 
muitas vezes temos vizinhos lindeiros, com lotes similares, que tem a valoração do metro 
quadrado de terreno diferente. Como explicar isso para o contribuinte? 
5 – Com relação à valoração dos terrenos temos também problemas 
gravíssimos quanto a inexistência de fatores corretivos, o principal deles o fator gleba. Este 
é o mais importante fator corretivo uma vez que é ele o único capaz de aproximar o valor 
real de grandes glebas inseridas nos centros urbanos (caso não exista elas ficarão 
supervalorizadas), como também para valorar os pequenos terrenos nos centros quando 
os imóveis paradigma são maiores. (neste caso eles ficariam desvalorizados diante do preço 
de mercado). 
6 – Por último e mais importante, é preciso que os gestores entendam que os 
únicos profissionais que reúnem as informações mais importantes para a correta 
elaboração da Planta Genérica de Valores são os servidores públicos municipais. É 
impossível elaborar uma Planta Genérica de Valores longe do Município. É um trabalho 
árduo, de prova e contraprova. Para tanto, ainda que os servidores tenham uma 
consultoria para acompanhar a feitura da Planta, somente eles são capazes de elaborá-la. 
É completamente surreal acreditar que uma empresa ou um grupo de pessoas que não 
conheçam a realidade mercadológica do Município e suas peculiaridades ou que não se 
disponham a pesquisar profundamente essa realidade sejam capazes de elaborar a Planta 
Genérica de Valores. 
É NECESSÁRIO QUE ISTO MUDE. Por isso, é importante dizer que a 
atualização da Planta Genérica de Valores é um trabalho técnico, que possui normas 
próprias. No entanto, nem em grandes centros e nem tampouco em cidades de menor 
porte, é possível atualizar/elaborar uma Planta Genérica de Valores sem a participação de 
uma equipe municipal, que conhece as peculiaridades do Município. Muito embora seja 
uma atividade que deve ser elaborada por engenheiro, os fiscais municipais, a equipe do 
Cadastro e o corpo técnico do setor de tributos e de planejamento urbano são essenciais 
para que o trabalho tenha a “cara” do Município. 
25 
 
Já não é mais possível que um Município contrate uma empresa terceirizada e 
a deixe “por conta” de atualizar um cadastro ou de elaborar uma Planta Genérica de 
Valores, muito menos de elaborar um Código Tributário ou um Plano Diretor, como vem 
fazendo alguns Municípios. Nada disto é “receita de bolo”. Os Municípios só 
desenvolverão um trabalho verdadeiro e ético nesta área se envolverem os gestores e 
servidores municipais. Sem eles é impossível ter um trabalho decente. 
A desatualização dos cadastros que dão suporte a avaliação dos imóveis, 
contribui fortemente para a distorção dos valores fiscais ou da proporcionalidade entre 
estes e os valores de mercado. É necessário criar rotinas de trabalho que atuem 
constantemente na manutenção da base de dados municipais, tornando-a atualizada e 
confiável. 
 
A política de cobrança dos tributos municipais depende de um cadastro 
técnico eficiente e atualizado, que servirá de base para a avaliação em massa. Este trabalho 
de avaliação deverá seguir metodologia científica, composta de vistoria por amostragem, 
análise e tratamento dos dados de mercado na busca de modelos que expliquem a 
variabilidade nos preços (ABNT NBR 14.653-2/2011) 
É neste ponto que reside a importância da PVG, uma vez que o seu papel é 
dar ao gestor público, subsídios para a tributação adequada. Através dela o valor do IPTU 
poderá ser definidos com base em estudo fundamentado e preciso, gerando uma melhor 
arrecadação. Trata-se de instrumento capaz de fornecer parâmetros para transações 
imobiliárias, contribuir com a ordenação do mercado imobiliário local, propiciar a 
distribuição dos valores venais de acordo com a capacidade contributiva dos munícipes e 
ainda servir de elemento gerador de receitas para os programas de investimento do 
município. 
REPETINDO: Grande parte dos municípios brasileiros enfrenta dificuldades 
na definição dos valores venais dos imóveis de sua malha urbana. A simples atualização 
monetária da base de cálculo por índice econômico, não é suficiente para compatibilizar 
os valores derivados da urbanização. Ademais, o que mais se vê nos Municípios são 
discrepâncias do valor de imóveis que guardam similitude entre si por uma série de 
problemas tais como: 
1 – Época de cadastramento. 
26 
 
2 – Inclusão de áreas urbanizadas com preços diferenciados de áreas e imóveis 
similares. 
3 – Atualização 
4 – Cadastro deficitário. 
Neste panorama, surge a problemática de qual valor de mercado adotar para 
os terrenos urbanos em região de grande expansão imobiliária. 
A elaboração da PGV e sua aprovação por lei (lei em sentido estrito – aprovada 
pela Câmara Municipal) é imperativo para o Município, uma vez que somente lei pode 
definir a base de cálculo do IPTU. E já está pacificado o entendimento que a Planta 
Genérica de Valores é a base de cálculo do IPTU. 
É imperioso fornecer a população os critérios que deram origem a valoração 
dos imóveis e a forma de cálculo do IPTU. 
A elaboração de Planta de Valores Genéricos deve ser feita pelo Método 
Comparativo de Dados de Mercado, metodologia esta praticada e recomendada pela 
Engenharia de Avaliações, no que tange às avaliações em massa de imóveis, através de um 
modelo estatístico representativo. 
Além do aspecto tributário, a PVG também é instrumento de qualidade 
administrativa para o planejamento urbano, na medida em que reflete as tendências de 
valorização imobiliária e propicia, portanto, a ação do governo municipal no tocante a 
investimentos em equipamentos públicos em pontos localizados. 
 
O QUE É CADASTRO? 
O método para efetivação das avaliações coletivas de imóveis é dado pela NBR 
14.653-2/2011. Entretanto, aplicações de cunho prático esbarram na falta de dados para 
serem utilizados como elementos representativos do mercado imobiliário, ou seja, de uma 
forma geral, inexiste um banco de dados do mercado imobiliário relacionado com o 
cadastro técnico municipal (dados alfanuméricos e gráficos), sobretudo pela ausência de 
uma metodologia bem fundamentada para criação e manutenção de um serviço como 
este. Em municípios de pequeno porte, este problema é mais grave. 
27 
 
Uma proposta de desenvolvimento de um modelo de cadastro imobiliário para 
municípios de pequeno porte (até 100.000 habitantes) é o que aqui pretendemos. 
Nosso desejo é que os próprios servidores obtenham técnicas simples de 
atualização cadastral, associado à avaliação imobiliária, de baixo custo e fácil utilização, 
feita por engenheiros do próprio corpo do Município. 
Nosso primeiro ponto neste curso será demonstrar como elaborar uma 
Cadastro Imobiliário (ou Multifinalitário) pelo próprio corpo técnico do Município e em 
seguida demonstrar como é possível atualizar a Planta Genérica de Valores dos Imóveis 
também utilizando do Corpo Técnico do próprio Município. 
OU SEJA: ATUALIZAÇÃO DA PLANTA GENÉRICA DE VALORES NÃO 
TEM EFICÁCIA ALGUMA SEM UM CADASTRO EFICIENTE. E POROUTRO 
LADO, QUANTO MAIS COMPLETO É O CADASTRO, MAIS EFICIENTE É A 
ATUALIZAÇÃO DA PLANTA GENÉRICA DE VALORES, QUANDO O OBJETIVO 
É A JUSTA DISTRIBUIÇÃO DA TRIBUTAÇÃO. SOMENTE UM CADASTRO 
COMPLETO GARANTE JUSTIÇA TRIBUTÁRIA. 
NÃO É MAIS POSSÍVEL ACEITAR AS TÉCNICAS INCOMPLETAS DE 
FEITURA DE RECASTRAMENTO IMOBILIÁRIO, POIS DISPONIBILIZAM 
APENAS CARACTERÍSTICAS EXTERNAS DAS EDIFICAÇÕES, AO PASSO QUE, 
SABE-SE QUE AS CARACTERÍSTICAS INTERNAS DO IMÓVEL (ACABAMENTO) 
SÃO DETERMINANTES PARA A AVALIAÇÃO DESTES. 
É O MESMO QUE DIZER O SEGUINTE: 
Na Planta Genérica de Valores são levados em consideração elementos tais 
como: laje, instalação elétrica, piso, acabamento de paredes, etc. NO ENTANTO, NO 
CADASTRO ESTES ELEMENTOS SIMPLESMENTE NÃO EXISTEM. A Planta 
Genérica de Valores resta, portanto, ineficaz. 
Importante ressaltar que a base de cálculo do IPTU (qual seja, o valor venal do 
imóvel), DEPENDE DA PERFEITA JUNÇÃO DE UMA PLANTA DE VALORES BEM 
FEITA COM UM CADASTRO FIDEDIGNO, QUE TENHA INFORMAÇÕES 
SUFICIENTES PARA GARANTIR A JUSTIÇA TRIBUTÁRIA. 
NÃO BASTA UM CADASTRO TOSCO!! 
 
28 
 
RECADASTRAMENTO IMOBILIÁRIO 
 
No recadastramento imobiliário é realizado um levantamento das medidas dos 
terrenos e edificações de todos os imóveis da região de análise, calculando-se a área dos 
terrenos e edificações, além dos outros dados cadastrais, QUE SÃO DE VITAL 
IMPORTÂNCIA PARA GARANTIR A JUSTIÇA TRIBUTÁRIA. (tanto dados externos 
quanto dados internos dos imóveis). 
UMA BASE GEORREFERENCIADA PODE AJUDAR IMENSAMENTE, 
MAS O GEORREFERENCIAMENTO ISOLADO NÃO É SOLUÇÃO PARA OS 
PROBLEMAS REAIS DO IPTU. Muito pelo contrário. Se mal feito pode é trazer novos 
problemas para o Município. 
Com a utilização de tecnologia móvel (smartphone ou tablet), a coleta dos 
dados cadastrais dos imóveis é feita de forma detalhada, levantando-se as seguintes 
características: 
INFORMAÇÕES GERAIS 
1 - Tipo do Imóvel ( Predial: quando o terreno possuir edificação sobre o 
mesmo ou Territorial: quando o terreno for vago.) 
2 - Localização do Imóvel 
3 - Nome do Logradouro (Preencher com o nome do logradouro que contém 
a testada principal do imóvel.) 
4 - Código logradouro (Preencher com o código do logradouro que contém a 
testada principal do imóvel. 
5 – Complemento (Preencher com o complemento do endereço (ex.: sala 01, 
apto 102, box 10, etc...). Padronização: Sala, Apto, Box, Térreo, Subsolo, Pavimento. 
6 - Número (Preencher com o número do imóvel encontrado em campo. Nos 
casos em que forem cadastradas varias unidades dentro de um lote, observar com cuidado 
pois podem haver números diferentes para determinadas unidades.) 
7 – CEP (Preencher com o CEP correspondente a localização do imóvel. Este 
número pode ser observado no espelho das informações cadastrais do banco de dados da 
Prefeitura ou obtido na internet) 
29 
 
8 - Z.P.D (Preencher a zona do plano diretor onde está inserido o 
imóvel.(verificar planta do plano diretor ou Lei de Uso e Ocupação do solo). 
9 - Loteamento (Neste campo será transcrito o nome do loteamento, 
desmembramento ou prolongamento do mesmo, onde o imóvel está situado.) 
10 - Código do Loteamento - Nos casos em que pertencer à um loteamento 
oficial, deve-se identificar o imóvel no mesmo e transcrever para o boletim as suas 
respectivas referências, ou seja, código do loteamento.(ver tabela com codificação). 
11 - Matrícula Cartório - Deve ser preenchido com a matrícula do imóvel no 
cartório de registro de imóveis. 
12 – Ofício - preencher o número do ofício em que o imóvel foi registrado 
(cartório). 
13 – Bairro - Deverá ser transcrito o nome do bairro onde o imóvel está 
inserido.(ver planta de quadra) 
14 - Código do Bairro - Preencher com o respectivo código do bairro. 
15 - Código Mensagem - Deve-se preencher com o código que defina a situação 
que se encontra o imóvel cadastrando, quando referenciado ao cadastro anterior. As 
mensagens poderiam ser as seguintes (EXEMPLOS): 
a- Normal: quando não haver alterações nos lotes e edificações. 
b- Desmembramento não oficial: quando houver um desmembramento ou 
parcelamento de lotes não registrado pela Prefeitura . 
c- Remembramento não oficial: quando houver uma unificação de lotes não 
registrada pela Prefeitura . 
d- Imóvel Inacessível 
e- Não Permitiu Cadastrar 
f- Unidade Secundária não cadastrada (ver situações cadastrais) 
Obs: este campo não pode ficar em branco. 
30 
 
16 - Nome do Proprietário (Preencher com o nome do proprietário oficial do 
imóvel, que está registrado no cadastro histórico da Prefeitura (espelho das informações 
cadastrais). 
17 - Código do Contribuinte (Preencher com o código do contribuinte 
constante no espelho das informações cadastrais do banco de dados da Prefeitura) 
18 - C.P.F (Este campo deverá conter o número do C.P.F do contribuinte, 
proprietário do imóvel.) 
19 - Código Logradouro 
20 - Município 
21 – Telefone/ e-mail- Preencher o número de telefone do 
proprietário.(quando possível). 
Características do Imóvel 
1 - Ocupação do Lote (se construído, em ruínas, em demolição, construção 
paralisada, em construção, edificado, etc) 
2 - Condição do Terreno (passível de ocupação, não passível de ocupação, 
clandestino) 
3 - Tipo de inserção (Conjunto Popular; Favela ou invasão; Condomínio; 
Comum; Patrimônio) 
4 - Patrimônio (particular, Público Municipal, Público Federal, Público 
Estadual, Religioso, Filantrópico, Associação) 
5 - Calçada(Passeio) 
6 – Limites (muro, cerca, sem cerca/muro) 
7 – Utilização (sem uso, comercial/serviços, rural, residência, outros) 
8 - Fração Ideal 
9 - Área de preservação ambiental 
10 – Concessionárias - Número do hidrômetro (registro de água) 
Lançamento 
31 
 
Preencher conforme o tipo de emissão do carnê: 
1. Englobado: quando todas as unidades prediais devem ter seus valores 
unificados e tributados em apenas um carnê de IPTU, ou seja, lançamento por imóvel. 
2. Individual: quando a emissão dos carnês for por unidade imobiliária. 
Dados do terreno 
•Situação (meio de quadra, fundos, encravado, meio de quadra, esquina, etc.) 
•Pedologia (firme, rochoso, inundável, brejoso, rejeito de carvão) 
•Topografia (aclive, declive, irregular, normal, etc) 
•Forma geométrica 
•Possíveis limitações 
•Medidas das testadas 
•Área do terreno 
 Se tem área de APP 
 
Dimensões 
Testada Principal (preencher com a medida (m) da testada principal 
encontrada no espelho das informações cadastrais. Quando o lote não estiver cadastrado 
pela Prefeitura, o lado será definido pelo grau de importância da mesmo, podendo-se 
utilizar parâmetros como: o lado mais utilizado, fachada principal da edificação, utilidade 
comercial, etc.. Em caso de lotes vagos, considerar o que apresenta maior valorização 
imobiliária.) 
Fundos (Preencher com a medida tirada em campo do lado oposto da testada 
principal(frente). 
Área do Lote 
Deve ser transcrita do espelho cadastral. 
Área de campo 
32 
 
Esta área será calculada em função das medidas tomadas a campo. 
Lado direito/esquerdo 
Transcrever as medidas feitas a campo. 
 Dados da edificação 
•Área total construída 
•Quantidade de edificações 
•Área privativa 
•Área comum 
•Área total 
•Número de economias 
•Número de pavimentos 
•Idade 
•Caracterização 
•Uso da construção (Tipologia- casa, apartamento, sala, galpão, conjunto, 
telheiro, garagem, especial, templo, etc) 
•Equipamentos de lazer 
•Portaria/guarita 
•Existência ou não de elevador 
•Estrutura 
 
PARA BARRACO/CASA/EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS 
1 - NÚMERO DE QUARTOS 
2 – VAGAS NA GARAGEM 
3 – ACABAMENTO DE PORTAS E JANELAS 
33 
 
4 – ACABAMENTO COZINHAS E BANHEIROS 
5 – PISO 
6 – ANO DE CONSTRUÇÃO 
7 – REFORMA? 
 
 
PARA GALPÃO/INDÚSTRIA 
1 – ESTRUTURA 
2 – COBERTURA 
 
PARA HOTÉIS/POUSADAS/COMÉRCIO EM GERAL 
1 – ACABAMENTO DE PORTAS E JANELAS 
2 – ACABAMENTO COZINHAS E BANHEIROS 
3 – PISO 
4 – ANO DE CONSTRUÇÃO 
5 – REFORMA? 
 
PREENCHENDO O BOLETIM DECADASTRO IMOBILIÁRIO 
Cadastro Imobiliário é o conjunto de arquivos contendo o registro de dados 
imobiliários (terrenos e edificações) da cidade. Tendo como finalidade imediata a 
arrecadação de tributos (IPTU e taxas sobre serviços), destina-se também ao fornecimento 
de informações relativas ao Planejamento Urbano (Planejamento Físico-Territorial, 
controle da ocupação urbana, etc.). 
34 
 
AS REFERÊNCIAS CADASTRAIS 
Cada número do cadastro do imóvel do município TEM que necessariamente 
significar algo. E isto é muito valioso, pois cria a prática do cadastro municipal. 
Exemplo de Referências Cadastrais 
Imaginemos o número cadastral: 
01.01.0013.0034.00 
ONDE: 
01 – DISTRITO 
01 – SETOR/ZONA 
0013 - QUADRA 
0034 – LOTE (não pode haver número de lote repetido na mesma quadra) 
00 – UNIDADE (se o lote não é construído é zero, se tem uma edificação 01 
e assim por diante) 
Cabe lembrar, que os campos que foram descritos acima são de grande 
importância e não pode haver erro no preenchimento dos mesmos, pois trata-se da 
identificação cadastral do imóvel (chave de acesso). TODAS AS DEFINIÇÕES DESTES 
NÚMEROS JÁ DEVEM EXISTIR NO CADASTRO. PORTANTO, QUANDO FOR A 
RUA E PREENCHER O BCI, O FISCAL OU CORRELATO DEVE ESTAR ATENTO, 
POIS DEVE ESTAR MUNIDO COM UM MAPA DA CIDADE E COM TODAS AS 
DEFINIÇÕES DAS CHAVES CADASTRAIS DE CADA IMÓVEL. 
⇒ Inscrição Anterior 
Esta informação pode ser observada no espelho das informações cadastrais do 
banco de dados da Prefeitura e deve-se transcrevê-la para o boletim cadastral. 
 
35 
 
GERAÇÃO DO BANCO DE DADOS PARA A AVALIAÇÃO 
IMOBILIÁRIA 
A coleta de dados para a geração da planta de valores inicia-se com uma 
pesquisa no local, através da realização de uma vistoria nos principais pontos da cidade, 
para identificação de sua dinâmica, forma de crescimento, de valorização, a fim de 
determinar a sua estrutura imobiliária e econômica. Cada cidade tem suas peculiaridades, 
como zonas de valorização e de desvalorização, áreas de comércio, áreas de crescimento, 
etc. 
CURIOSIDADE: A configuração de cidades de pequeno porte geralmente 
guardam semelhanças entre si: uma rua principal, a mais valorizada, onde encontramos o 
comércio, a igreja, prefeitura, delegacia, posto de saúde, o hotel, e as principais residências. 
Quanto mais próximo da via principal, maior a valorização do imóvel. 
AS INFORMAÇÕES 
Hoje não é difícil obter informações sobre os imóveis das cidades. Na própria 
internet os corretores anunciam as vendas de imóveis na cidade, com preços e principais 
características dos imóveis. Esses dados podem ser o ponto de partida tanto para a feitura 
quanto para a atualização da planta genérica de valores. São informações preciosas, 
obtidas até verbalmente, caracterizando um mercado informal. 
 
A PLANTA GENÉRICA DE VALORES – PASSO A PASSO 
As tabelas de valores, ou planta de valores, ou planta de valores genéricos, são 
plantas de regiões urbanas onde são indicados em cada face de quadra, os valores unitários 
(R$/m2) genéricos utilizados na formação do valor de cada imóvel (terreno e edificação) 
para fins de tributação. Algumas vezes organizam-se listas relacionando as quadras ou as 
ruas com os respectivos valores do metro quadrado para os diversos terrenos ou 
edificações. A finalidade principal de uma planta genérica de valores é fornecer os valores 
de mercado atualizados dos terrenos, quadra por quadra, ao longo dos logradouros de um 
determinado município. Dentro de um município de pequeno porte, podemos admitir 
esta divisão até por ruas, bairros ou mesmo zonas. 
36 
 
O que percebemos muito em pequenos municípios é que as vezes o valor dos 
terrenos varia de acordo com as ruas e até bairros, mas os valores das edificações variam 
apenas de acordo com as características internas e externas da construção. 
 
MÉTODOS PARA AVALIAÇÃO EM MASSA – PLANTA DE 
VALORES GENÉRICOS 
A avaliação em massa consiste numa avaliação de bens imóveis, tendo o 
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, como principal e preferencial. 
“Sempre que possível preferir o método comparativo direto de mercado” (ABNT NBR 
14.653-1/2004, p.7). 
Como todo Método Comparativo Direto, a avaliação em massa não prescinde 
de pesquisa e coleta de dados de mercado, assim como seu devido tratamento. 
A avaliação em massa de imóveis parte de uma intensa pesquisa de valores de 
mercado coletados em oferta ou em transações recentemente realizadas no mercado 
imobiliário do município, que serão agrupadas em cada zona homogênea definida, em 
quantidade proporcional à extensão territorial e suficiente para que sejam identificadas 
todas as variáveis que influenciam na composição do valor do imóvel. 
A sua elaboração está alicerçada nos conhecimentos de Engenharia de 
Avaliações e nas informações constantes no Cadastro Técnico Urbano. A avaliação em 
massa deverá ser uma consequência dos dados constantes no cadastro técnico urbano, 
aplicada uma metodologia científica para o cálculo dos valores, segundo as normas 
avaliatórias. 
Em se tratando de avaliação genérica, é usual recorrer a imóveis paradigmas 
que melhor caracterizam as zonas homogêneas em estudo, o que passa a ser fundamental 
para o sucesso nos resultados. Segundo a Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do 
IBAPE-SP, a definição da situação paradigma para uma avaliação em massa de imóveis 
urbanos de um município é tarefa importante em cada uma das regiões homogêneas 
estabelecidas, a fim de definir os parâmetros para as variáveis estudadas e assim a formação 
dos valores de quadra. Pois, arbitrar uma área paradigma igual para todo o município, no 
caso de Planta de Valores, causaria um grande erro no lançamento dos impostos, já que a 
área não é característica uniforme para todas as faces de quadras, bairros e municípios. 
37 
 
Com relação ao procedimento de vistorias a ABNT NBR 14.653-2/2011 - 
Imóveis Urbanos, recomenda para a elaboração de plantas de valores no item 7.3.5.3: 
”Nas avaliações em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por 
amostragem, com o objetivo de aferir critérios e percepções considerados no cadastro”. 
O processo comparativo consiste em obter o valor de mercado do bem 
avaliando numa amostragem de elementos semelhantes colhidos no mercado imobiliário, 
a fim de se obter um valor representativo para a população de imóveis semelhantes. 
Este conceito de se avaliar por comparação se estende para os bens imóveis de 
uma forma geral, para todas as tipologias e para várias finalidades. 
É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um 
conjunto de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra de mercado. Isto 
é, por este método, qualquer bem possa ser avaliado, desde que existam dados que possam 
ser considerados como uma amostra representativa para o mesmo. 
VALOR DE MERCADO é o maior preço em termos de dinheiro que o imóvel 
pode ter uma vez posto à venda, abertamente, por um tempo razoável para encontrar 
comprador, o qual deverá ter conhecimento de todos os usos, propósitos e utilidades, para 
que ele, comprador, tenha capacidade de usar o imóvel. 
A ABNT NBR 14653-1/2004, que define valor de mercado como sendo a 
“quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um 
bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente”. 
O valor não deve ser confundido com preço. O primeiro é uma quantia 
provável e o segundo é a quantia paga, sendo que este pode ser inferior, igual ou superior 
ao valor. A ABNT NBR 14.653-1/2004 define preço como sendo a “quantia pela qual se 
efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito 
sobre ele”. 
No que tange especificamente o Método Comparativo Direto de Dados de 
Mercado, por se tratar de um método direto de comparação é fundamental a coleta ou 
levantamento de dados de mercado consistente a fim de se obter uma amostra 
representativa do mercado no segmento a qual está inseridoo avaliando. 
A ABNT NBR 14653-2/2011 destaca como etapas processuais do Método. 
Comparativo Direto: 
38 
 
- Planejamento de pesquisa: Busca-se a composição da amostra de mercado 
com dados de imóveis de características semelhantes. Envolve a estratégia de pesquisa 
como delimitação do mercado em análise, formulação de hipóteses de formação de valor, 
advindas da experiência do profissional avaliador; 
- Identificação das variáveis do modelo: 
- Levantamento de dados de mercado: Consiste na investigação do mercado, 
na coleta de dados semelhantes com informações confiáveis de transações e ofertas. É a 
base do processo avaliatório; 
- Tratamento de dados: Técnica matemática de homogeneização de dados da 
amostra a fim de garantir a comparação direta com o avaliando, eliminando discrepâncias 
de ordem descritiva dos elementos amostrais. 
No Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é condição 
fundamental para o sucesso que a coleta de dados de mercado seja representativa daquele 
universo imobiliário, ou seja, que possa ser tomado como amostra e que o estes dados ou 
elementos colhidos sejam assemelhados ao imóvel avaliando, quanto as características e 
atributos. 
VALOR DO TERRENO 
O valor de um terreno urbano é formado ou influenciado pelas suas 
características intrínsecas (frente, profundidade, topografia, área, etc.) e extrínsecas 
(localização, posicionamento de quadra, zoneamento, infraestrutura urbana, 
melhoramentos públicos, etc.). Tais características são influenciadoras na formação do 
valor. 
DA COLETA DE DADOS 
A coleta de dados deve ser obtida através de ficha de pesquisa, com as 
informações de interesse, sempre de acordo com Cadastro Técnico Municipal. 
A quantidade de dados a serem coletados deve partir da técnica de amostragem 
estratificada pelas regiões de zoneamento. 
PLANTA GENÉRICA DE VALORES COMO FERRAMENTA PARA A GESTÃO 
Com a Planta de Valores Genéricos é possível o planejamento das ações da 
administração pública, tais como a implantação de equipamentos comunitários, aquisição 
39 
 
de áreas de interesse social, ampliação do sistema viário, delimitação de áreas de 
preservação, etc., com prévia noção de valores de desapropriação ou preempção 
imobiliária. 
O cadastro técnico municipal atualizado é peça chave para o lançamento da 
Planta de Valores e um sistema de informações geográficas (SIG) complementa o trabalho 
avaliatório. 
 
40 
 
 
 
ENTENDENDO A BASE DE CÁLCULO DO IPTU – CASO 
PRÁTICO 
PLANTA GENÉRICA DE VALORES 
 
TABELA I 
 
PREÇOS DE M² DE TERRENOS 
 
 
DENOMINAÇÃO DO LOGRADOURO VALOR DO 
METRO 
QUADRADO 
BAIRRO VILA ARRUDA 
Avenida Minas Gerais até esquina com Avenida Emiliano 
Correa. 
R$ 97,22 
Rua Miguel José Miziara da Av. Helena Sassioto Reigota até 
Avenida Emiliano Correa 
R$97,22 
Rua Miguel José Miziara da Avenida Emiliano Correa até 
Rodovia 
R$ 52,83 
Avenida Emiliano Corrêa da Rua Miguel José Miziara até o 
fim. 
R$ 52,83 
Avenida Emiliano Corrêa, da Avenida Shangri-lá até Rua 
Miguel José Miziara 
R$ 135,02 
Alameda Alfredo Lobianco da Alameda 4 até a Rodovia. R$ 83,33 
Alameda Alfredo Lobianco da Avenida Minas Gerais até 
Alameda 4. 
R$ 97,22 
Alameda José Ribeiro da Cruz, da Alameda 4 até a Rodovia. R$ 83,33 
Alameda José Ribeiro da Cruz, da Avenida 4 até Alameda 4 R$ 65,66 
Alameda 4 R$ 97,22 
Avenida 4 R$ 97,22 
41 
 
Avenida 2 R$ 83,33 
Avenida 3 R$ 83,33 
Avenida Professora Sueli Carolina de Lima R$ 97,22 
Avenida José Fernandes Filho R$ 97,22 
Demais logradouros R$ 52,83 
CENTRO 
Avenida Minas Gerais da Avenida Emiliano Correa até 
Avenida Helena Sassioto Reigota 
R$ 450,00 
Avenida Aurélio Luiz Mistiere R$ 524,29 
Avenida Abdo Jauid Feres da Rua Miguel José Miziara até a 
Praça Tancredo Neves 
R$ 285,71 
Rua Miguel José Miziara da Av. Helena Sassioto Reigota até 
Av. Abdo Jauid Feres. 
R$ 186,06 
Rua Jandira Batista de Oliveira R$ 215,00 
Avenida Shangri-lá (Avenida Cadige Faitarone Feres) R$ 285,71 
Demais logradouros R$ 285,71 
VILA CHICA 
Rua Jandira Batista de Oliveira – da Av. Aurélio Luiz Misitiere 
até a Rua Miguel José Miziara 
R$ 188,15 
Avenida São Paulo, da Rua Jandira Batista de Oliveira até Rua 
José Batista da Silva 
R$ 188,15 
Avenida São Paulo, da Rua José Batista da Silva até a Rua 
Herculano Reis 
R$ 111,11 
Avenida São Paulo, da Rua Herculano Reis até Rua Professora 
Maria do Carmo 
R$ 66,66 
Av. Afonso Gaioso, da Rua Jandira Batista de Oliveira até Rua 
José Batista da Silva 
R$ 188,15 
Av. Afonso Gaioso, da Rua José Batista da Silva até Rua 
Professora Maria do Carmo 
R$ 83,33 
Rua Alquino Morais da Silva, da Rua Jandira Batista de 
Oliveira até Rua José Batista da Silva 
R$ 188,15 
Rua Alquino Morais da Silva, da Rua José Batista da Silva até 
Rua Professora Helena Maria da Silva Gino 
R$ 114,29 
Rua Alquino Morais da Silva, da Rua Professora Helena Maria 
da Silva Gino até Rua Professora Maria do Carmo 
R$ 66,66 
Rua Dr. Júlio Cosi, da Avenida Abud Jauid Feres até Rua José 
Batista da Silva 
R$ 188,15 
Rua Dr. Júlio Cosi, da Rua José Batista da Silva até Avenida 
17 
R$ 114,29 
Rua Dr. Júlio Cosi, da Avenida 17 até Rua Professora Maria 
do Carmo 
R$ 66,66 
42 
 
Rua José Batista da Silva, da Avenida São Paulo até Rua 
Alquino Morais da Silva 
R$ 188,15 
Rua José Batista da Silva, da Rua Alquino Morais da Silva até 
Rua Miguel José Miziara 
R$ 111,11 
Rua Miguel José Miziara, da Rua Jandira Batista de Oliveira 
até Rua José Batista da Silva 
R$ 135,74 
Rua Miguel José Miziara da Rua José Batista da Silva até Rua 
Professora Maria do Carmo 
R$ 83,33 
Rua Herculano Reis entre Rua Miguel José Miziara até Av. 
Afonso Gaioso 
R$ 65,79 
Rua Professora Maria do Carmo R$ 65,79 
Demais logradouros R$ 100,00 
VILA MATINHA 
Avenida Abdo Jauid Feres – da Praça Tancredo Neves até à 
Rodovia. 
R$ 197,92 
Avenida Shangri-lá (Avenida Cadige Faitarone Feres) R$ 333,00 
Avenida Sinomar Furtado, da Avenida Emiliano Correa até o 
fim. 
R$ 97,20 
Rua Rotary Clube da Avenida Emiliano Correa até a Avenida 
Circular. 
R$ 97,20 
Avenida Brasil, da Avenida Emiliano Correa até a Rodovia. R$ 97,20 
Avenida dos Pinheiros, da Avenida Emiliano Correa até a 
Rodovia. 
R$ 97,20 
Avenida Circular R$ 97,20 
Demais logradouros R$ 138,88 
VILA DE FURNAS 
Avenida Liberdade R$ 204,16 
Rua Odilon Pereira dos Santos, da Avenida Abdo Jauid Feres, 
até Rua Higino Florêncio de Souza 
R$ 111,11 
Rua Odilon Pereira dos Santos, da Rua Higino Florêncio de 
Souza até Professora Maria do Carmo. 
R$ 89,99 
Rua Josefa Targino do Nascimento, da Avenida Abdo Jauid 
Feres, até Avenida Liberdade 
R$ 180,55 
Rua Josefa Targino do Nascimento, da Avenida Liberdade até 
Professora Maria do Carmo. 
R$ 111,11 
Avenida Brasil, da Avenida Abdo Jauid Feres, até Avenida 
Liberdade 
R$180,55 
Avenida Brasil, da Avenida Liberdade até Professora Maria do 
Carmo. 
R$111,11 
Rua Rotary Clube, da Avenida Abdo Jauid Feres, até Avenida 
Liberdade 
R$ 180,55 
43 
 
Rua Rotary Clube, da Avenida Liberdade até Professora Maria 
do Carmo. 
R$ 111,11 
Rua Frei Humberto Lahaige, da Rua Higino Florêncio de 
Souza até Professora Maria do Carmo. 
R$ 111,11 
Rua Padre Humberto Lahaige, da Rua Higino Florêncio de 
Souza até Avenida Liberdade 
R$ 180,55 
Rua Frei Odorico Virga, da Rua Professora Maria do Carmo 
até a Rua Herculano Reis 
R$ 111,11 
Rua Frei Odorico Virga, da Rua Herculano Reis até a Rua José 
Batista da Silva 
R$ 154,00 
Rua Frei Odorico Virga, da Rua José Batista da Silva até Praça 
Tancredo de Almeida Neves 
R$ 204,16 
Avenida Goiás R$ 180,55 
Avenida São Paulo R$ 188,15 
Professora Maria do Carmo, da Rua Frei Odorico Virga até 
Rua Rotary Clube 
R$ 95,26 
Professora Maria do Carmo, da Rua Rotary Clube até a Rua 
Odilon Pereira dos Santos 
R$ 69,44 
Professora Maria do Carmo, da Rua Odilon Pereira dos 
Santos até a Rodovia 
R$ 49,89 
Rua Herculano Reis, da Rua Frei Odorico Virga até Rua 
Odilon Pereira dos SantosR$ 111,11 
Rua Higino Florêncio de Souza, da Avenida São Paulo até 
Avenida Brasil 
R$ 180,55 
Rua Higino Florêncio de Souza, da Avenida Brasil até Rua 
Odilon Pereira dos Santos 
R$ 111,11 
Rua José Batista da Silva R$ 180,55 
Avenida Abdo Jauid de Feres, da Praça Tancredo de Almeida 
Neves até a Avenida Brasil 
R$ 222,22 
Avenida Abdo Jauid de Feres, da Avenida Brasil a Rua Odilon 
Pereira dos Santos 
R$ 166,66 
Avenida Abdo Jauid de Feres, da Avenida Brasil até a Rodovia R$ 111,11 
Rua Jandira Batista de Oliveira, da Rua Rotary Clube até a 
Rua Odilon Pereira dos Santos 
R$ 180,55 
Rua Jandira Batista de Oliveira, da Av. Aurélio Luiz Mistiere 
até Rua Rotary Clube 
R$ 204,16 
Demais logradouros R$ 95,26 
VILA REIS 
Rua Odilon Pereira dos Santos, da Avenida Liberdade até a 
Avenida Abdo Jauid Feres 
R$ 116,56 
44 
 
Rua Odilon Pereira dos Santos, da Professora Maria do 
Carmo até a Avenida Liberdade 
R$ 83,33 
Avenida Liberdade R$ 116,56 
Demais logradouros R$ 69,94 
COHAB I 
Rua Miguel José Miziara R$ 83,33 
Demais logradouros R$ 49,89 
COHAB II 
Rua Miguel José Miziara R$ 60,00 
Demais logradouros R$49,89 
JARDIM ÂNGELO PASSUELO 
Avenida Abdo Jauid Feres a partir da Rua Miguel José Miziara R$ 256,33 
Rua 59, Rua Iturama, Rua Itapagipe, Rua Frutal, Rua 
Conceição das Alagoas, Rua Comendador Gomes, Rua 
Carneirinho, Rua Campo Florido, Rua Campina Verde e Rua 
Miguel José Miziara – TODAS DA RUA PLANURA ATÉ 
FIM 
R$ 100,00 
Rua Prata, Rua São Francisco de Sales, Rua União de Minas e 
Rua Veríssimo. 
R$ 100,00 
Demais logradouros R$ 140,00 
JARDIM ASSIS SIMPLÍCIO 
Avenida Abdo Jauid Feres da Rua Miguel José Miziara até Rua 
das Bromélias 
R$ 193,33 
Avenida Abdo Jauid Feres da Rua das Bromélias até o fim R$ 84,74 
Rua das Orquídeas R$ 140,00 
Demais logradouros (parte com asfalto e iluminação) R$ 111,11 
Demais logradouros (parte sem asfalto e/ou iluminação) R$ 84,74 
JARDIM NOSSA SENHORA DA PAZ 
Todos os logradouros R$ 49,89 
JARDIM VÓ ROSA 
Todos os logradouros R$ 49,89 
DISTRITO INDUSTRIAL 
Todos os logradouros R$ 83,33 
ENSEADA AZUL I 
Logradouros margem da represa, lado direito. R$ 350,00 
Demais logradouros e Logradouros margem da represa do lado 
esquerdo. 
R$ 230,00 
ENSEADA AZUL II 
Logradouros margem da represa, lado direito. R$ 86,11 
Demais logradouros e Logradouros margem da represa do lado 
esquerdo. 
R$ 64,00 
45 
 
ENSEADA AZUL III (PORTAL DO LAGO) 
Logradouros margem da represa, lado direito. R$ 86,11 
Demais logradouros e Logradouros margem da represa do lado 
esquerdo. 
R$ 64,00 
ENSEADA SANTA MÔNICA 
Logradouros margem da represa, lado direito. R$ 147,83 
Demais logradouros e Logradouros margem da represa do lado 
esquerdo. 
R$ 96,99 
MEU CHÃO 
Todos os logradouros R$ 90,04 
 
JARDIM VERANEIO 
Todos os logradouros R$ 48,37 
RESIDENCIAL NÁUTICO 
Todos os logradouros 133,33 
JARDIM FLORIANÓPOLIS 
Todos os logradouros R$ 82,64 
CONDOMÍNIO RIO GRANDE (JARDIM DORIA CHAVES) 
Todos os logradouros R$ 100,31 
VALE DO PEIXE 
Todos os logradouros R$ 79,40 
DISTRITO DE SANTO ANTÔNIO DO RIO GRANDE (LAGOA SECA) 
Todos os logradouros R$ 54,01 
ÁREA URBANA DECORRENTE LEI Nº1.530/2011 
Todos os logradouros R$ 54,01 
MARINAS NÁUTICO RESIDENCE I 
Logradouros margem da represa, lado direito. R$ 200,00 
Demais logradouros e Logradouros margem da represa do lado 
esquerdo. 
R$ 167,32 
MARINAS NÁUTICO RESIDENCE II 
Logradouros margem da represa, lado direito. R$ 200,00 
Demais logradouros e Logradouros margem da represa do lado 
esquerdo. 
R$ 167,32 
RESIDENCIAL VILA DO CARMO 
Todos os logradouros R$ 83,33 
RESERVA RIO GRANDE 
Logradouros margem da represa, lado direito. R$ 180,00 
Demais logradouros e Logradouros margem da represa do lado 
esquerdo. 
R$ 120,00 
PARQUE LAGO E SOL 
Todos os logradouros R$ 138,24 
46 
 
 
 
TABELA II 
FATORES CORRETIVOS DE TERRENO 
 
FATORES CORRETIVOS DE TERRENO - FCs 
ZONA FISCAL 1 e 2 
 
SITUAÇÃO FC 
Uma frente 1,00 
Duas frentes 1,10 
Três frentes 1,20 
Quatro frentes ou mais 1,30 
Vila 0,90 
Encravado 0,70 
Aglomerado 0,40 
 
GLEBA FC 
Acima de 360 m² a 500,00 m² 0,80 
De 500,01 m² a 1000 m² 0,70 
De 1000,01 m² a 1.500,00 m² 0,65 
De 1500,01 a 2.500 m² 0,60 
De 2.500,01 a 5.000 m² 0,55 
De 5.000,01 m² a 10.000 m² 0,50 
De 10.000,01 m² a 20.000 m² 0,45 
De 20.000,01 m² a 50.000 m² 0,40 
Acima 50.000,01 m² 0,30 
 
 
TOPOGRAFIA FC 
Plana 1,00 
Aclive/Declive 0,95 
Irregular 0,80 
47 
 
 
 
PEDOLOGIA FC 
Normal 1,00 
Inundável 0,80 
Alagadiço 0,80 
Rochoso 0,70 
Arenoso 0,70 
 
SITUAÇÃO AMBIENTAL FC 
Área de APP 0,50 
Área verde 0,50 
 
 
 
ZONA FISCAL 3 
FATORES CORRETIVOS DE TERRENO - FCs 
 
SITUAÇÃO FC 
Uma frente 1,00 
Duas frentes 1,10 
Três frentes 1,20 
Quatro frentes ou mais 1,30 
Vila 0,90 
Encravado 0,70 
Aglomerado 0,40 
 
GLEBA FC 
Acima de 1.500 m² a 2.500 m² 0,80 
De 2.500,01 a 5.000 m² 0,70 
De 5.000,01 m² a 10.000 m² 0,60 
De 10.000,01 m² a 20.000 m² 0,50 
De 20.000,01 m² a 50.000 m² 0,40 
Acima 50.000,01 m² 0,30 
 
48 
 
 
TOPOGRAFIA FC 
Plana 1,00 
Aclive/Declive 0,95 
Irregular 0,80 
 
 
PEDOLOGIA FC 
Normal 1,00 
Inundável 0,80 
Alagadiço 0,80 
Rochoso 0,70 
Arenoso 0,70 
 
SITUAÇÃO AMBIENTAL FC 
Área de APP 0,50 
Área verde 0,50 
 
 
ZONA FISCAL 4 
FATORES CORRETIVOS DE TERRENO - FCs 
 
SITUAÇÃO FC 
Uma frente 1,00 
Duas frentes 1,10 
Três frentes 1,20 
Quatro frentes ou mais 1,30 
Vila 0,90 
Encravado 0,70 
Aglomerado 0,40 
 
GLEBA FC 
Acima de 1.000 m² a 2.500 m² 0,80 
De 2.500,01 a 5.000 m² 0,70 
De 5.000,01 m² a 10.000 m² 0,60 
49 
 
De 10.000,01 m² a 20.000 m² 0,50 
De 20.000,01 m² a 50.000 m² 0,40 
Acima 50.000,01 m² 0,30 
 
 
TOPOGRAFIA FC 
Plana 1,00 
Aclive/Declive 0,95 
Irregular 0,80 
 
 
PEDOLOGIA FC 
Normal 1,00 
Inundável 0,80 
Alagadiço 0,80 
Rochoso 0,70 
Arenoso 0,70 
 
SITUAÇÃO AMBIENTAL FC 
Área de APP 0,50 
Área verde 0,50 
 
 
50 
 
 
TABELA III 
ZONAS FISCAIS 
 
ZONA FISCAL 1 
CENTRO 
Avenida Minas Gerais da Avenida Emiliano Correa até Avenida Helena Sassioto 
Reigota 
Avenida Aurélio Luiz Mistiere 
Avenida Abdo Jauid Feres da Rua Miguel José Miziara até a Praça Tancredo 
Neves 
Rua Miguel José Miziara da Av. Helena Sassioto Reigota até Av. Abdo Jauid 
Feres. 
Rua Jandira Batista de Oliveira 
Avenida Shangri-lá (Avenida Cadige Faitarone Feres) 
Demais logradouros 
 
ZONA FISCAL 2 
BAIRRO VILA ARRUDA 
Avenida Minas Gerais até esquina com Avenida Emiliano Correa. 
Rua Miguel José Miziara da Av. Helena Sassioto Reigota até Avenida Emiliano 
Correa 
Rua Miguel José Miziara da Avenida Emiliano Correa até Rodovia 
Avenida Emiliano Corrêa da Rua Miguel José Miziara até o fim. 
Avenida Emiliano Corrêa, da Avenida Shangri-lá até Rua Miguel José Miziara 
Alameda Alfredo Lobianco da Alameda 4 até a Rodovia. 
Alameda Alfredo Lobianco da Avenida Minas Gerais até Alameda 4. 
Alameda José Ribeiro da Cruz, da Alameda 4 até a Rodovia. 
Alameda José Ribeiro da Cruz, da Avenida 4 até Alameda 4 
Alameda 4 
Avenida 4 
Avenida 2 
Avenida 3 
Avenida Professora Sueli Carolina de Lima 
Avenida José Fernandes Filho 
Demais logradouros 
51 
 
VILA CHICA 
Rua Jandira Batista de Oliveira – da Av. Aurélio Luiz Misitiere até a Rua Miguel 
José Miziara 
Avenida São Paulo, da Rua Jandira Batista de Oliveira até Rua José Batista da Silva 
Avenida São Paulo, da Rua José Batista da Silva até a Rua Herculano Reis 
Avenida São Paulo, da Rua Herculano Reis até Rua Professora Maria do Carmo 
Av. Afonso Gaioso, da Rua Jandira Batista de Oliveira até Rua José Batista da Silva 
Av. Afonso Gaioso, da Rua José Batista da Silva até Rua Professora Maria do 
Carmo 
Rua Alquino Morais da Silva, da Rua Jandira Batista de Oliveira até Rua José 
Batista da Silva 
Rua Alquino Morais da Silva, da Rua José Batista da Silva até Rua Professora 
Helena Maria da Silva Gino 
Rua Alquino Morais da Silva, da Rua Professora Helena Maria da Silva Gino até 
Rua Professora Maria do Carmo 
Rua Dr. Júlio Cosi, da Avenida Abdo Jauid Feres