Vetores-de-expansão-urbana-Estado-e-mercado-na-produção-da-habitação-em-Aracaju-SE

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Este livro segue as normas do Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa de 
1990, adotado no Brasil em 2009.
projeto gráfico e editoração eletrônica 
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capa 
Aparecida Souza dos Santos
ilustrações (capa e miolo) 
Cleber Tintiliano
revisão ortográfica 
Alessandra Oliveira Monteiro e Cledivaldo Pereira Pinto
FICHA CATALOGRÁFICA ELABORADA PELA BIBLIOTECA CENTRAL
UNIVERSIDADE FEDERAL DE SERGIPE
F814v
França, Sarah Lúcia Alves
 Vetores de expansão urbana : Estado e mercado na produção da habitação em Aracaju-SE [recurso 
eletrônico] / Sarah Lúcia Alves França. – São Cristóvão, SE : Editora UFS, 2019. 
207 p. : il.
 ISBN 978-85-7822-641-1
1. Urbanização – Aracaju (SE). 2. Política habitacional – Aracaju (SE). 3. Crescimento Urbano -– 
Aracaju (SE). 4. Mercado imobiliário. 5. Estado. I. Título.
CDU 711.4(813.7)
São Cristóvão | SE/2019
A todos que amam, sonham, lutam e defendem uma Ara-
caju mais justa, igualitária e democrática, com espaços de 
qualidade para todos.
 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 5 
PREFÁCIO 
Dentre as valiosas contribuições do livro de Sarah Lú-
cia Alves França para o campo dos estudos urbanos, ao 
conduzir sua análise para a cidade de Aracaju, em Ser-
gipe, se encontra o aprofundamento da sua pesquisa 
de base empírica e seus resultados, que alargam a com-
preensão sobre as cidades brasileiras, que distintas sob 
vários aspectos, em muito se assemelham, quando são 
focalizados os processos de produção capitalista do es-
paço e a atuação coordenada do mercado imobiliário 
e do Estado. 
Ao se orientar para uma cidade específica, a autora se 
apóia em autores como Roberto Lobato Correa, David 
Harvey, Milton Santos, Martim Smolka, Flávio Villaça, 
Ermínia Maricato e Samuel Jaramillo, que permitem 
explorar aquilo que é naturalizado na produção habi-
tacional de cidades brasileiras: quanto menor a renda 
dos moradores, mais distantes ficarão os empreendi-
mentos habitacionais dos centros e dos benefícios da 
urbanização. Os compromissos teóricos com autores, 
que entendem o espaço produzido e as desigualdades 
espaciais como o resultado direto de desigualdades so-
ciais e de práticas acertadas entre os principais agentes 
na cidade, são a chave que lhe forneceu coerência, que 
a acompanhou em seu estudo e que a levou a procurar 
respostas no extenso material empírico. 
A banalização da atuação coordenada do mercado 
imobiliário e do estado é desvendada aqui pela au-
tora que nos mostra como se deu essa aliança no 
caso de Aracaju, quais os seus produtos – condomí-
nios verticais e horizontais, loteamentos fechados, 
conjuntos e programas habitacionais – os processos 
desencadeados – valorização da terra e de bairros, 
verticalização, adensamento, dispersão – e, ainda, de 
que forma e em que medida esses foram alavancados 
especialmente pelo estado, no nível local ou até no 
nível federal, através de normas urbanísticas permissi-
vas ou não regulamentadas, medidas de proteção tar-
dias, intervenções urbanas, grandes obras, ampliação 
do sistema viário e de serviços de infraestrutura, assim 
como, incentivos ao crédito imobiliário. 
A partir de uma metodologia cuidadosa, a autora gra-
dualmente caminhou em seu objetivo de analisar a 
formação dos vetores de adensamento e expansão ur-
bana em Aracaju, contemplando a produção habitacio-
nal gerada pelo mercado imobiliário e pelo Estado. Seu 
recorte temporal observou os períodos antes e após 
a promulgação do Plano Diretor de Desenvolvimento 
Urbano de Aracaju em 2000, isto é, de 1960 a 1999 e de 
2000 a 2014, este último quando se tornou mais inten-
sa a atuação conjunta do mercado com o Estado. 
A pesquisa de base empírica se assentou numa ampla 
coleta de dados nos órgãos públicos, referentes aos 
empreendimentos imobiliários e às intervenções do 
Estado, que deram lugar a tabelas e possibilitaram a 
construção de um rico material cartográfico , que per-
mitiu espacializar a dinâmica do adensamento e da 
expansão urbana em Aracaju. A cartografia produzi-
da, de autoria própria, que culminou na formação dos 
vetores de expansão e adensamento, é um dos gran-
des aportes da autora para o conhecimento dos pro-
cessos vivenciados na cidade de Aracaju e certamente 
servirá de referência e de ponto de partida para ou-
tros estudiosos. 
Por fim, a publicação do livro de Sarah Lúcia Alves 
França concorre para o campo dos estudos urbanos 
ao lançar sobre a cidade de Aracaju um olhar que 
busca na cidade concreta, caminhos para cidades me-
lhores e mais justas. Ela mesma nos indica, como uma 
missão que se repete na sua família de pesquisadores, 
ser essa a intenção subjacente que guiou a atividade 
da pesquisa original. Que esta contribuição tenha o 
alcance que merece, encantando uma diversidade de 
pesquisadores e estudiosos da temática da produção 
contemporânea do espaço em cidades brasileiras. 
Vera F. Rezende 
Professora Associada do Programa de Pós-Graduação 
em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal 
Fluminense e Pesquisadora CNPq com Bolsa de Produ-
tividade em Pesquisa 
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO 08
MERCADO E ESTADO COMO AGENTES: PRODUÇÃO 
HABITACIONAL E INTERVENÇÕES URBANAS EM ARACAJU 
(1960-1999) 12
Aracaju: breve abordagem sobre a 
urbanização da capital 12
Estado: legislação urbanística e políticas 
habitacionais 15
Regulações urbanísticas e seus reflexos espaciais 15
Políticas habitacionais 21
Mercado imobiliário e condomínios fechados 32
Condomínios verticais e modernização da indústria da 
construção civil 32
Condomínios horizontais e loteamentos Fechados: 
difusão dos conceitos da casa “segura”, confortável e 
exclusiva 43
Vetores de adensamento e de expansão urbana antes 
do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano 49 
ESTADO COMO AGENTE: LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA, 
POLÍTICAS HABITACIONAIS E DE INFRAESTRUTURA EM 
ARACAJU (2000-2014) 64
Planejamento e regulação urbanísticos 64
Políticas habitacionais e a participação do mercado 75
Programas habitacionais da gestão municipal e estadual 75
Programa de Arrendamento Residencial (PAR) 79
Programa Mınha Casa Mınha Vıda (PMCMV) 83
Produção habitacional de interesse social periférica e 
déficit de moradias88
MERCADO IMOBILIÁRIO COMO AGENTE: 
PRODUTOS HABITACIONAIS FECHADOS EM 
ARACAJU (2000-2014) 92
Mercado imobiliário e formas de enclausuramento 
da moradia contemporânea 92
Condomínios verticais: estratégias de multiplicação 
da terra 93
CAPÍTULO 1
CAPÍTULO 2
CAPÍTULO 3
Novos conceitos de moradia enclausurada: condomínios 
horizontais e loteamentos fechados 112
Estratégias da apropriação do espaço pelo 
mercado imobiliário 125 
VETORES DE ADENSAMENTO E DE EXPANSÃO URBANA 
DE ARACAJU: FATORES EXPLICATIVOS (2000-2014) 131
Vetores de adensamento e de expansão urbana de 
Aracaju: Estado e mercado imobiliário na formação 
e consolidação da cidade 131
Razões e componentes na formação e consolidação dos 
vetores de adensamento e de expansão urbana 163
Vetor de adensamento 1 e a concentração da verticalização: 
13 de Julho, Jardins, Grageru e Luzia 163
Vetores de adensamento 2: Inácio Barbosa, Farolândia, 
Coroa do Meio e Atalaia 173
Vetores expansão 1: apropriação dos bairros 
da zona norte 184
Vetores de expansão 2 e a ocorrência de conflitos 
ambientais: Jabotiana, ZEU e Santa Maria 190
REFLEXÕES FINAIS 201
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 205
SOBRE A AUTORA 208
CAPÍTULO 4
8 
INTRODUÇÃO
Capitais como Aracaju e outras cidades de porte médio 
têm vivenciado a expansão urbana no Brasil. O urbano se 
fragmenta em diversas direções, intercalando ocupação e 
vazios, guardados pela especulação imobiliária, forman-
do espaços cada vez mais polinucleados e segregados, 
além de criar novas dinâmicas espaciais, novos modos de 
vida e alterar paisagens (VILLAÇA, 2001; REIS, 2006).
Esta pesquisa parte do pressuposto que a produção do 
espaço capitalista é resultante da múltipla e simultânea 
ação dos agentes: Estado, empresários e proprietários 
fundiários, na lógica da apropriação do solo urbano, 
estruturação de novas formas espaciais e disputa pelo 
controle da terra com melhor localização, em função de 
regras de valorização (HARVEY, 1980; CORREA, 1999). 
A terra se constitui em mercadoria e passa a ter valor di-
ferenciado de acordo com sua localização (oferta de in-
fraestrutura e serviços públicos), presença de elementos 
ambientais e de intervenções. A legislação, que incide 
sobre determinadas áreas e pode ser mais ou menos res-
tritiva para a ocupação, também interfere na construção 
do espaço (HARVEY, 1980; MARICATO, 2011). 
Diante disso, os proprietários fundiários intervêm nas 
transformações espaciais, beneficiando-se de ações e 
intervenções de outros agentes, como o Estado. Uma 
estratégia é o congelamento de áreas agriculturáveis, 
não contíguas ao tecido urbano, deixando-as vazias à 
espera de intervenções públicas, como a transforma-
ção do uso da terra rural para urbana através de alte-
ração da legislação urbanística (CORREA, 1999). Outra 
operação para valorização fundiária é apropriar-se de 
vantagens dos investimentos públicos, como implan-
tação de infraestrutura e serviços, agregando assim, o 
máximo de lucro sobre a terra urbana transformada 
em mercadoria. O simples fato de ter a propriedade 
proporciona a renda da terra (JARAMILLO, 2011). 
O Estado é agente fundamental, por sua complexa e 
múltipla atuação, podendo ser consumidor, provedor, 
construtor, regulador e proprietário fundiário, tendo 
suas interferências (obras e normas) como uma das 
maiores contribuições para a expansão urbana. Por ve-
zes, opera, contraditoriamente, acirrando as desigual-
dades sociais, quando‘provocador’ da atuação dos pro-
motores imobiliários, validando interesses privados, 
quando estimula, através de recursos públicos, prove-
nientes de pagamento de impostos de toda sociedade, 
que a apropriação da mais-valia fundiária1 seja direcio-
nada para a indústria imobiliária (CORREA, 1999).
Por não proporcionar a todos os cidadãos o direito à 
cidade, assegurado pelo Estatuto da Cidade, o Estado 
tem cooperado para hierarquização do espaço e es-
cassez de terras urbanizadas, aprofundando as desi-
gualdades sociais. Os altos valores da terra tornam-se 
inacessíveis para grande parte dos brasileiros, soman-
do-se à dificuldade de acesso ao crédito de financia-
mento imobiliário, impedindo a conquista da moradia 
própria pelas famílias de baixa renda. 
1 O termo mais-valia fundiária(SMOLKA; FURTADO, 2001) re-
presenta o ganho de renda fundiária excedente, isto é, o 
sobrelucro. Entende-se que “a recuperação de parcelas desse 
valor é a de que, ao contrário do ‘valor original’ (preço de aqui-
sição) que foi pago pelo proprietário, o incremento de valor da 
terra, ou parte dele, é recebido de forma gratuita por ele, sendo 
alheio ao seu esforço” (FURTADO, 2004, p.58). É o lucro que 
produz a renda da terra, que se institui a partir da localiza-
ção do empreendimento. 
 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 9 
8 
Por sua vez, o setor imobiliário apropria-se da capacidade 
de estruturar o espaço conforme seus interesses, aten-
dendo a uma lógica de produção e de transformação 
dos usos do solo. Uma das suas táticas é buscar junto aos 
governos locais condições para a viabilização de seus pro-
dutos. Esse setor costuma demandar uma reordenação 
da infraestrutura à medida que aguarda que suas glebas 
recebam a implantação de serviços públicos e de acessibi-
lidade pelo Estado. As terras que recebem investimentos 
públicos provenientes da coletividade tiveram seus valo-
res elevados sem custos para o mercado fundiário (COR-
REA, 1999; HARVEY, 1980; JARAMILLO, 2011).
O setor imobiliário tem provocado sérios entraves e 
conflitos nos âmbitos social, urbano e ambiental. Os ri-
cos se refugiam em novos fragmentos, dotados de uma 
gama de equipamentos e serviços voltados para o con-
sumo de luxo. Aliás, eles escolhem a localização e di-
reção do crescimento de seus bairros (VILLAÇA, 2001). 
Contudo, de acordo Harvey (1980), Lefebvre (2008) e 
Correa (1999), a cidade capitalista é o lugar da mate-
rialização social e do desempenho de todos os agen-
tes que podem se beneficiar com a expansão urbana, 
resultando no acirramento da desigualdade social e 
da pobreza, entre outros problemas. 
Em Aracaju, os processos de crescimento, adensa-
mento e expansão foram fruto da combinada ação 
governamental, com implantação de políticas e 
projetos, financiados pelos órgãos federais e orga-
nizações internacionais, e, também, decorrentes da 
intervenção do mercado da construção civil, que, 
com suas estratégias de marketing, enfatizam loca-
lização e segurança como fatores-chave da escolha 
pelos empreendimentos. 
Aracaju, situada no Nordeste do Brasil, abriga 641.523 
habitantes (estimativa IBGE, 2016), em uma área de 
182 Km2 que ocupa 0,79% do território sergipano. Se-
melhante à maioria das cidades brasileiras, a capital 
do Estado de Sergipe tem vivenciado essa produção 
capitalista do espaço urbano em função da lógica dos 
interesses econômicos, conduzidos pelos agentes 
sociais, sobretudo promotores imobiliários e Estado, 
membros da elite patrimonialista. 
Esse cenário direcionou o adensamento e a expansão 
urbana, fruto da atuação do poder público, com in-
tervenções e legislação e, por outrolado, de âmbito 
privado que, aproveitando-se dos investimentos do 
governo, embolsaram lucros da venda de produtos 
imobiliários, em terrenos com reduzido valor de troca. 
Nos últimos anos, destacou-se uma das estratégias do 
mercado, associada à monopolização da terra, sem-
pre conduzida pelas construtoras de maior porte, que 
definiram as áreas previamente apropriadas, atraídas 
pelas amenidades ambientais, que propiciaram a im-
plantação de grandes empreendimentos residenciais, 
com um custo mais baixo (FRANÇA, 2011).
Após a promulgação do Plano Diretor de Desenvolvi-
mento Urbano (PDDU), em 2000, uma variedade de 
novos empreendimentos foram lançados, cuja loca-
lização foi fator determinante. Somando-se a isso, o 
reforço das intervenções públicas, sobretudo proje-
tos habitacionais, de infraestrutura e sistema viário, e 
a consequente valorização imobiliária, foram fatores 
consideráveis de transformação da configuração es-
pacial. Nesse período, a crescente ampliação no nú-
mero de empreendimentos imobiliários, ativada pelo 
aquecimento da construção civil no país, sobretudo 
com o incentivo ao crédito imobiliário, contribuiu na 
busca por novas áreas de consumo de terras. 
Multiplicou-se o número de construtoras e desenvol-
veram-se parcerias entre as construtoras locais e nacio-
nais, ampliando os segmentos de atuação do mercado: 
popular, econômico e de luxo. Em função disso, algu-
10 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
mas construtoras locais de grande porte abriram novos 
nichos de mercado, voltados para uma faixa de renda 
menor, trabalhando também com opções econômicas. 
O estabelecimento dos vetores2 de expansão mar-
cou a descontinuidade da malha urbana de Aracaju, 
substituindo grandes vazios urbanos por conjuntos 
habitacionais e condomínios fechados, necessitando 
do controle da ocupação pelo poder público em áreas 
sem infraestrutura adequada. 
A análise da produção capitalista do espaço urbano 
com a formação dos vetores de adensamento e ex-
pansão urbana de Aracaju, capital do Estado de Ser-
gipe, é o fio condutor desta publicação. Assim, foi 
questionado se os vetores de crescimento esboçados 
no final dos anos 1990, antes da aprovação do Plano 
Diretor, mantiveram-se ou surgiram novos. Em conti-
nuidade, foram indagados se surgiram novos fatores 
para sua formação ou a consolidação dos antigos ve-
tores. Com base nisso, o objetivo geral desta pesquisa 
2 É importante definir o significado da palavra Vetor como si-
nônimo de “eixo”, ao referir-se as direções e dinâmicas do 
crescimento urbano de Aracaju. De acordo com o Dicionário 
da Língua Portuguesa vetor significa segmento de reta orien-
tado, relacionado à Física e à Matemática.
é analisar os vetores de adensamento e de expansão 
urbana em Aracaju, a partir da produção habitacional, 
em função da atuação do mercado imobiliário e do 
Estado, num recorte temporal de 2000 a 2014. 
Para efetivação deste estudo, foi realizado um levan-
tamento de informações acerca das dinâmicas de 
produção urbana e da atuação do Estado e do mer-
cado imobiliário em Aracaju de 1960 a 1999 e de 2000 
a 2014. Num primeiro momento, foram coletados 
dados nos Alvarás de Licenciamento de Empreendi-
mentos Multifamiliares, expedidos pela Empresa Mu-
nicipal de Obras e Urbanização (EMURB) da Prefeitura 
Municipal de Aracaju, emitidos a partir de 2000 até 
o final de 2014, para que se obtivessem informações 
qualitativas e quantitativas relevantes, como nome 
do empreendimento, bairro, número de unidades ha-
bitacionais e de blocos, área da unidade residencial, 
dentre outras. Também foram coletadas informações 
em jornais e empresas de corretagem de imóveis, 
além de realização de entrevistas com estudiosos, en-
genheiros, corretores, arquitetos e empresários. 
Num segundo momento, foi necessário resgatar in-
formações referentes aos empreendimentos imobiliá-
rios construídos antes de 2000. Entretanto, diante da 
impossibilidade em acessar esses Alvarás de Licencia-
mento, optou-se pelo cruzamento dos dados de Diniz 
(2003) e Maia (2004), que estudaram a verticalização 
em Aracaju. A inexistência de outros elementos rele-
vantes, como o ano de construção de muitos empreen-
dimentos, gerou a necessidade de associar entrevistas 
com estudiosos3 para completar lacunas. Quanto aos 
condomínios horizontais e loteamentos fechados, 
entrevistas, visitas em campo e a pesquisa de França 
(2011) auxiliaram no recolhimento das informações. 
Assim, os resultados da coleta de todas essas informa-
ções formaram um banco de dados e foram apresen-
tados ao longo deste documento por meio de tabelas 
e figuras, que possibilitaram uma série de análises, 
apoiadas com a elaboração de gráficos e mapas.
Todos os empreendimentos foram localizados com a 
ajuda do site wikimapia e do software Google Earth. Em 
seguida, convertidos para o Sistema de Informações 
Georreferenciadas, utilizando o software ArchGis para 
3 Entrevista com a Prof.ª Dr.ª Vera Lúcia Alves França, geógrafa 
e professora aposentada do Departamento de Geografia da 
Universidade Federal de Sergipe (UFS).
10 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 11 
elaborar as diversas cartografias (apresentadasem vá-
rias escalas: municipal/urbano e por bairros/área) que 
serviram de instrumento para analisar a espacializa-
ção da produção habitacional e o direcionamento dos 
vetores de adensamento e de expansão da cidade.
Ainda foi dada ênfase à realização do levantamento 
de informações referentes às legislações, programas e 
projetos realizados pela Prefeitura Municipal e Gover-
no do Estado. Relatórios dos órgãos públicos e priva-
dos, como a Associação dos Dirigentes das Empresas 
do Mercado Imobiliário (ADEMI) e construtoras, ma-
terial iconográfico e cartográfico, assim como jornais 
e revistas, também foram utilizados, sendo possível 
efetivar uma série de observações que contribuíram 
para responder às questões de pesquisa.
Outros instrumentos utilizados foram as ortofotocar-
tas e asimagens de satélites de diversos anos, usadas 
nas comparações dos vetores de adensamento e de 
expansão, doadas pela Secretaria Municipal de Plane-
jamento, Orçamento e Gestão de Aracaju (SEPLOG). 
Este livro, fruto da tese de doutoramento, apresen-
tada e aprovada no Programa de Pós-Graduação em 
Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Flu-
minense, sob orientação da Prof.ª Dr.ª Vera F. Rezende, 
está estruturado em quatro capítulos, organizados 
para melhor leitura e explicação da problemática. O 
entendimento da produção capitalista do espaço 
urbano em Aracaju nos anos anteriores a 2000, foi 
abordado no Capítulo 1, denominado de Mercado e 
Estado como Agentes: Produção Habitacional e Inter-
venções Urbanas em Aracaju (1960-1999). A descrição 
da urbanização descontínua em Aracaju, por meio da 
atuação desses dois agentes, foi realizada de acordo 
com a sucessão dos fatos que desencadearam a ocu-
pação de determinados bairros. O capítulo está dividi-
do em três partes, sendo as duas primeiras, com enfo-
que para a atuação de cada agente e suas formas de 
apropriação do espaço, apontando, no último item, o 
direcionamento do crescimento e da expansão urba-
na, no período estudado. 
No Capítulo 2, cujo título é Estado como Agente: Le-
gislação Urbanística, Políticas Habitacionais e de In-
fraestrutura em Aracaju (2000-2014), o destaque foi a 
atuação governamental, como agente importante na 
produção urbana. A primeira parte traz a legislação 
urbanística, com suas diretrizes e instrumentos que 
direcionam a expansão urbana para determinados 
bairros, privilegiando interesses privados. Na segun-
da, foi analisadaa inserção dos conjuntos habitacio-
nais, apontando sua importância para o crescimento 
disperso e abrindo frentes de expansão. 
Mercado Imobiliário como Agente e seus Produtos Ha-
bitacionais Fechados em Aracaju (2000-2014) corres-
ponde ao Capítulo 3, que apresenta a inserção dos 
produtos imobiliários contemporâneos no tecido ur-
bano, observando especificidades de cada tipologia, 
bem como estratégias de apropriação do espaço e de 
reprodução do capital imobiliário. 
No Capítulo 4, Vetores de Adensamento e de Expansão 
Urbana de Aracaju: Fatores Explicativos, foramaponta-
dos os vetores de adensamento e expansão urbana no 
período de 2000 a 2014, sendo aprofundada a atua-
ção do Estado e do mercado, analisando fatores para 
formação e consolidação de vetores. As informações 
apresentadas nos Capítulos 1,2 e 3 foram de extrema 
importância para a explicação da questão principal.
Por fim, foram apresentadas Reflexões Finais que recu-
peraram e articularam as discussões centrais desen-
volvidas nos capítulos anteriores, buscando-se ante-
ver os desdobramentos da pesquisa.
 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 12 
CAPÍTULO 1
MERCADO E ESTADO COMO AGENTES: 
PRODUÇÃO HABITACIONAL E INTERVENÇÕES 
URBANAS EM ARACAJU: (1960-1999)
Nos últimos 50 anos, o crescimento das cidades bra-
sileiras ocorreu, principalmente, com a migração do 
campo, em função da modernização da agricultura 
e pela ampliação da oferta de empregos, no período 
pós-guerra. Aracaju não ficou de fora, sendo marcada 
pela intensificação da urbanização, que agravou o pa-
norama habitacional e a desigualdade social 
Neste capítulo, a análise do crescimento urbano, entre 
1960 e 1999 apontou fatores que desencadearam o 
direcionamento de vetores de adensamento e de ex-
pansão urbana. Buscaram-se traçar o cenário do cres-
cimento urbano em Aracaju, suas dinâmicas e agen-
tes, com foco no Estado e no mercado imobiliário.
1.1 Aracaju: breve abordagem sobre a 
urbanização da capital
Ao longo dos anos, a participação de Aracaju no 
conjunto da população sergipana tem aumentado 
progressivamente. Em 1872, o primeiro Censo Demo-
gráfico realizado no Brasil apontou 9.559 habitantes 
na capital sergipana, o que correspondia a 5,42% da 
população estadual (Tabela 1). 
Tabela 1: Sergipe e Aracaju, Evolução da População, 1872-2000
ANOS SERGIPE (HAB.)
ARACAJU 
(HAB.)
PARTICIPAÇÃO 
EM SERGIPE %
1872 176.243 9.559 5,42
1960 760.373 115.713 15,22
1970 911.251 186.838 20,50
1980 1.156.642 299.422 25,89
1991 1.491.867 401.676 26,92
2000 1.874.475 461.534 25,88
Fonte: IBGE, Censo Demográfico, 2010.
13 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
No período dos anos de 1960 a 2000, o crescimento 
demográfico foi intenso, tendo em vista a urbaniza-
ção a que o país foi submetido, ocorrendo situação se-
melhante em todas as capitais dos estados brasileiros. 
Na década de 1960, foram registrados 115.713 habi-
tantes, significando 15,22% da população sergipana, 
enquanto, em 2000, havia 461.534 habitantes, corres-
pondendo a 25,88% do total. Assim, observa-se que, 
num período de quarenta anos, a população apresen-
tou uma variação de 298,86%, enquanto a sergipana 
cresceu apenas 138,63%. 
A descoberta de petróleo em Sergipe, em 1963, e a 
posterior chegada da Petrobras em Carmópolis (em 
1964), a 47km de Aracaju, é de grande importância 
na construção do espaço urbano da capital (RIBEIRO, 
1989). A fim de garantir o escoamento da produção, 
foi construído o Terminal Marítimo de Carmópolis (TE-
CARMO) em 1967, na Zona de Expansão Urbana, se 
constituindo em outro ponto de valorização da terra 
na parte sul. 
Posteriormente, em 1970, a transferência da sede ad-
ministrativa da Região de Produção de Petróleo do 
Nordeste (RPNE) de Maceió para Aracaju, acelerou o 
processo de evolução urbana, sobretudo em decor-
rência das notícias em jornais da época que demons-
traram a chegada de “progresso” para uma região: 
“do chapéu de couro de há séculos para o capacete de 
alumínio”(LOUREIRO, 1983, p.71). Isso trouxe novas 
perspectivas para a economia estadual, acarretando o 
aumento da oferta de empregos, atraindo população 
de outros municípios para a capital em busca por me-
lhores salários e condições de vida. 
Com essas transformações na economia sergipana, o 
espaço urbano aracajuano sofreu alterações. A popu-
lação se concentrou, em sua maioria, na área central, 
sobretudo nos bairros situados às margens do Rio 
Sergipe, como Industrial, Santo Antônio, Centro e São 
José, chegando até o Salgado Filho, onde já se encon-
travam alguns poucos prédios verticais (DINIZ, 2005). 
Na porção oeste, o tecido urbano já estava consoli-
dado até os bairros Santos Dumont, José Conrado de 
Araújo, América e, mais ao sul, no Pereira Lobo. Entre 
esses, havia grandes glebas vazias que, hoje, corres-
pondem à parte dos bairros Cirurgia, Getúlio Vargas e 
Suíça (Figura 1).
13 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 14 
15 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 15 
A partir dessa década, importantes intervenções con-
tribuíram para expansão da capital. Loureiro (1983) res-
salta que o período de 1964 a 1984 correspondeu ao 
“marco da nova e revigorada onda de intervenção do Es-
tado sobre a cidade” (p.71), quando o capital imobiliário 
somou-se ao poder público para fragmentar áreas pe-
riféricas e àquelas em direção aos municípios vizinhos.
Diante disso, fez-se relevante relacionar o Estado, res-
ponsável pela promoção de conjuntos e loteamentos 
habitacionais implantados até o fim da década de 
1990, à iniciativa privada e seus empreendimentos fe-
chados, porque, juntos, estes agentes direcionaram e 
nortearam a expansão urbana em Aracaju. 
1.2 Estado: legislação urbanística e 
políticas habitacionais
Diversas ações do Estado contribuíram para o cres-
cimento de Aracaju, sobretudo a implementação de 
programas habitacionais, financiados pelo Banco 
Nacional de Habitação (BNH), ampliação da malha 
viária, a implantação de equipamentos coletivos de 
grande porte, respaldados pelos Códigos de Obras e 
Urbanismo. Neste item, considerou-se o Estado como 
provedor (habitação e infraestrutura) e regulador (le-
gislação), entre 1960 e 1999, abrindo vetores de aden-
samento e de expansão urbana. 
1.2.1 Regulações urbanísticas e seus 
reflexos espaciais
A aprovação de leis urbanísticas como instrumentos 
de controle do uso e da ocupação do solo influenciou 
no adensamento e expansão urbana de Aracaju. As 
primeiras leis relevantes, os Códigos1 de Obras (Lei n° 
13) e Urbanismo2 (Lei n° 19), promulgadas em 1966, 
1 Os códigos têm viés higienista e sanitarista, com traços fun-
cionalistas e ideias de embelezamento urbano. Isto é no-
tório nos artigos XIV.13 que estabelece que “nos morros de 
areia situados dentro da cidade cujo desmonte será utilidade 
ao progresso e ao embelezamento da cidade, só será permi-
tido construção de edifício de taipa, a critério da Prefeitura” 
(p.33). Também determinava que “as casas populares, só 
poderão ser permitidas nas ZR-2 e ZR-3, pessoas comprovada-
mente pobres, a juízo da Prefeitura Municipal” (p.27). Ou seja, 
a estratégia de empurrar os pobres para a periferia, longe 
da visão da classe de alta renda.
2 Esses Códigos, embora desatualizados quanto ao cenário 
urbano, estão vigentes, devido à revogação das Leis Com-
plementares do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano 
de Aracaju, aprovadoem 2000.
definiram diretrizes para o ordenamento territorial, 
a fim de orientar novas construções, embora “a in-
tenção do arquiteto ia muito mais além, pois pretendia 
manteresse código com caráter temporário, enquanto 
desenvolvia um plano diretor para a cidade, o PLADIAR” 
(PIRES, 2002, p. 61).
O Código de Urbanismo estabeleceu um zoneamen-
to sob influência dos modelos modernistas, que pre-
conizavam a separação da cidade por funções: Zona 
Residencial – ZR(1, 2 e 3), Zona Industrial – ZI (1, 2, 3 e 
4) e Zona Comercial – ZC (1 e 2). A Lei previu também 
que nas Zonas Residenciais, nas quadras paralelas à 
orla marítima e aos rios, os edifícios teriam até três pa-
vimentos, admitindo-se quatro pavimentos quando o 
térreo fosse sobre pilotis (ARACAJU, 1966). As quadras 
posteriores, à medida que adentrassem o continente, 
atenderiam ao gabarito escalonado, acrescendo dois 
pavimentos a cada fila de quadras. Nas áreas residen-
ciais, o gabarito seria de sete pavimentos ou oito, se o 
térreo fosse em pilotis, e nas comerciais a regulamen-
tação era determinada pela classificação viária, ou 
seja, 2,5 vezes a largura da rua, com exceção da Aveni-
da Rio Branco, que era permitido até oito pavimentos 
e taxa de ocupação de 90% (Figura 2).
16 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
A alteração do uso do solo, através da definição de 
um zoneamento, também estabeleceu o centro como 
Zona Comercial. Isso ocasionou o direcionamento da 
ocupação residencial unifamiliar das classes de renda 
mais elevada para o centro-sul, próximo ao Rio Sergi-
pe (nos bairros São José, 13 de Julho e Atalaia), expul-
sando os “casebres de uma população que sobrevivia da 
pesca, e que já ocupava esta área anteriormente” (CAR-
VALHO, 2013, p. 82).
Outras melhorias foram estabelecidas, como as normas 
para parcelamentos sob a forma de loteamentos, que 
exigiram drenagem das pistas e quadras, implantação 
de meio-fio e lote médio de duzentos metros quadra-
dos, repercutindo assim, no custo dos lotes (CARVA-
LHO, 1983). Fica evidente que esse instrumento “vem 
sendo manipulado como forma de manter o valor da ter-
ra e de excluir grupos de baixa renda” (ibidem, p.19).
Ribeiro (1989) afirma que essas exigências geraram 
consequências, pois
além de exigir investimentos de capital por parte 
de empreendedor, significava aumentar preço final 
do lote, provocando uma retração da demanda. Em 
função disso, são numerosos os empreendedores 
que não submeteram seus loteamentos à aprova-
ção, causando o surgimento de loteamentos clan-
destinos (p.64). 
17 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 18 
Em 1967, foram desenvolvidos estudos para o Plano 
Diretor de Aracaju(PLADIAR) pelo arquiteto Rubem 
Chaves, que estabelecia propostas para zoneamen-
to, traçado viário, uso e ocupação, áreas de proteção 
ambiental (cursos d’água), dentre outras diretrizes. 
Apesar de contemplar vários aspectos relevantes, este 
plano não foi adiante, “pois foi levado com descaso por 
parte dos vereadores. Ao invés de defender os interesses 
da comunidade, os vereadores estavam favorecendo a 
interesse de dominadores de importantes setores da ca-
pital” (PIRES, 2002, p. 62). 
Uma sequência de Decretos e Leis sucedeu a ques-
tão do gabarito de altura das edificações verticais 
em Aracaju. Conhecida como ‘Lei do Espigão’, a Lei 
n°466/1976, alterou o Código de Urbanismo e deu ou-
tras providências, especialmente quanto ao gabarito 
das edificações, aumentando para o máximo de doze 
pavimentos, gerando uniformidade na paisagem, 
hoje notada, especialmente, nos bairros Jardins e 13 
de Julho. Os bairros Atalaia e Coroa do Meio ficaram 
à margem da verticalização, em função de fatores li-
mitantes a essa tipologia. A lei municipal determinou 
que projetos de edifícios acima de três pavimentos 
deveriam ser submetidos à anuência do Ministério da 
Aeronáutica e da Marinha, para análise da legislação 
federal, em face da existência da zona de visibilidade 
do Farol Estuarino, localizado no bairro Farolândia, e 
do Cone de Aproximação do Aeroporto (ARACAJU, 
1976; FRANÇA, 1997; DINIZ, 2003). A legislação do Fa-
rol, sob controle da Marinha, preservou a visibilidade 
num raio de 3,4km, nos sentidos leste, norte e sul, não 
permitindo edificações maiores que oito metros de 
altura (2 pavimentos).
A mudança do Farol para o bairro Coroa do Meio pro-
porcionou condições para a construção de edifícios 
mais verticalizados nessa área, incidindo sobre o re-
ferido bairro, além da Atalaia e Farolândia. Por outro 
lado, a regulamentação do Cone de Aproximação do 
Aeroporto (sob controle da INFRAERO) normatiza a 
ocupação do solo nas cabeceiras da pista, permitindo 
construções com até quarenta metros de altura (12 
pavimentos) somente fora do perímetro de 2km (re-
presentados por triângulos) (DINIZ, 2003). Assim, essa 
determinação resultou numa ocupação elitizada de 
residências unifamiliares, restringindo a verticalização 
nesses bairros. 
 
Após três anos, mais uma lei veio alterar novamente o 
gabarito dos prédios. O Decreto Lei no 59/79 determi-
nou a permissão para construção de até 14 pavimen-
tos, apontou novas diretrizes de usos destes e instituiu 
regras quanto à quantidade de vagas de garagem por 
apartamento, exigindo duas por unidade habitacional 
acima de 200 m². Essa lei inaugurou um novo formato 
de construção vertical, em que os primeiros pavimen-
tos destinaram-se a garagens, playground, salão de 
festas, piscina e área de lazer. Isso evidenciou a exis-
tência de um novo padrão de renda que o mercado 
imobiliário buscou atender (ARACAJU, 1979). 
De fato, essas alterações normativas atingiram direta-
mente o mercado imobiliário, deixando claro o poder 
de interferência do capital privado nas negociações 
sobre as formas de apropriação do espaço, ampliando 
o potencial construtivo e, consequentemente, geran-
do maior lucro para as construtoras. 
O bairro Coroa do Meio, desde a sua criação, no final 
dos anos 1970, foi regido por legislação própria de 
uso e ocupação do solo, a Lei Municipal no 604/1978, 
proveniente de estudos referentes ao planejamen-
to urbano da área. A lei, hoje revogada, estabeleceu 
diretrizes da estrutura urbana, no tocante à estrutura 
19 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
Em 1979, foi aprovada Lei Federal n° 6.766 (Lei 
Lehman) que estabeleceu critérios e normas para 
instalação de loteamentos e definindo, no seu arti-
go 3o, que “somente será admitido o parcelamento do 
solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expan-
são urbana, assim definidas em Lei Municipal” (BRA-
SIL, 1979).A sua aprovação trouxe sérios impactos na 
produção imobiliária em Aracaju, especialmente no 
tocante aos conjuntos habitacionais, diante das exi-
gências urbanística “a fim de evitar que a terra urbana 
fosse parcelada irregularmente pelo mercado informal” 
(FRANÇA, 2011, p.97). 
A partir dessa lei, novos estudos foram realizados pela 
Prefeitura Municipal, o que resultou na promulgação 
da Lei no 873, de 01 de outubro de 1982, que estabele-
ceu delimitação dos bairros de Aracaju, integrada por 
35 bairros3 e 01 Zona de Expansão Urbana (ARACAJU, 
1982) (Figura 3). De fato, a lei alargou os limites urba-
nos do município, excluindo a zona rural e dividindo-o 
em Zona Urbana e de Expansão Urbana (ZEU), mesmo 
3 A partir dos anos 2000, foram criados novos bairros, como 
Japãozinho, Santa Maria e 17 de Março (os dois últimos na 
ZEU), diminuindo o território de alguns bairros e modifican-
do essa delimitação proposta. 
havendo ali ainda, uma intensa atividade agrícola, de 
pesca e fortes traços rurais(FRANÇA, 2011). Portanto,
Em virtude da grande expansão da cidade e deste 
avanço progressivo dos loteamentos caracteristica-
mente urbanos em terras do município, foi aprova-
da pela Câmara Municipal, em 1982, uma nova Lei 
de Delimitação de Bairros de Aracaju, incluindo as-
sim, no perímetro urbano muitos bairros que emer-
giram após 1965, data da elaboração da até então 
vigente delimitação (RIBEIRO, 1989, p.70).
Essa legislação influenciou diretamente a ocupação 
para direção sul, principalmente para a Zona de Ex-
pansão Urbana, ao permitir o parcelamento sob a for-
ma de loteamentos, neste caso, destinados à segunda 
residência, beneficiando os proprietários fundiários, 
ao valorizar áreas antes ocupadas com atividades 
agrícolas. A partir daí, “acentuou-se o jogo de interesses 
dos grupos econômicos e políticos que passam a parce-
lar as terras localizadas nos limites entre Aracaju e São 
Cristóvão, reacendendo os conflitos metropolitanos” 
(FRANÇA, 2011, 97-98).
viária, ao uso do solo (dividindo em zona comercial, 
residencial de baixa densidade, zona verde e zona es-
pecial), definindo a altura máxima de 4 pavimentos, 
proibindo lotes com áreas menores a 320m2, testada 
inferior a 12m e taxa de ocupação do lote superior a 
50%. Essas regras urbanísticas trouxeram para a área 
uma ocupação residencial unifamiliar e elitizada, res-
tringindo a verticalização.
Conforme Nogueira (2004, p.238), 
sua implantação efetiva se deu na década 80, já se-
guindo parâmetros mais modernos de organização 
espacial, do que as demais áreas da cidade, as quais 
estavam sob as leis do Código de Urbanismo de 1966 
para, somente depois, seguir a Lei Federal no 6.766, 
de 19 de dezembro de 1979, que sanciona legislação 
específica para o parcelamento do solo (principal-
mente sobre projeto e aprovação de loteamentos). 
Outra normativa que reforçou a coibição do mercado 
na produção habitacional na faixa litorânea dos bairros 
Coroa do Meio e Atalaia foi o Decreto no187/1985, que 
dispunha sobre a ocupação ao longo da Avenida Santos 
Dumont e vetou a construção de prédios residenciais, 
no sentido norte-sul (desde a Avenida Rotary até o Te-
carmo), reservando essa área para comércio e serviços, 
principalmente, voltados ao turismo (NOGUEIRA, 2004). 
Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 20 
19 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
havendo ali ainda, uma intensa atividade agrícola, de 
pesca e fortes traços rurais (FRANÇA, 2011). Portanto,
Em virtude da grande expansão da cidade e deste 
avanço progressivo dos loteamentos caracteristica-
mente urbanos em terras do município, foi aprova-
da pela Câmara Municipal, em 1982, uma nova Lei 
de Delimitação de Bairros de Aracaju, incluindo as-
sim, no perímetro urbano muitos bairros que emer-
giram após 1965, data da elaboração da até então 
vigente delimitação (RIBEIRO, 1989, p.70).
Essa legislação influenciou diretamente a ocupação 
para direção sul, principalmente para a Zona de Ex-
pansão Urbana, ao permitir o parcelamento sob a for-
ma de loteamentos, neste caso, destinados à segunda 
residência, beneficiando os proprietários fundiários, 
ao valorizar áreas antes ocupadas com atividades 
agrícolas. A partir daí, “acentuou-se o jogo de interesses 
dos grupos econômicos e políticos que passam a parce-
lar as terras localizadas nos limites entre Aracaju e São 
Cristóvão, reacendendo os conflitos metropolitanos” 
(FRANÇA, 2011, 97-98).
21 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 21 
Embora não seja de âmbito municipal, mas de gran-
de relevância no tocante à expansão de Aracaju, a 
Lei Estadual no 2.371/1982 criou a região da Grande 
Aracaju, constituída pelos municípios Aracaju, Barra 
dos Coqueiros, Laranjeiras, Maruim, Nossa Senhora 
do Socorro, Santo Amaro, São Cristóvão, Itaporanga 
D’Ajuda e Riachuelo, estes dois últimos acrescentados 
pela Lei Estadual no 2.607/1986 (SERGIPE, 1982; 1986). 
Isso favoreceu o “governo estadual a possibilidade de 
financiamento do governo federal através do Ministério 
do Interior. Assim, desenvolveram-se projetos ligados à 
implantação de infraestrutura urbana e regional, desta-
cando-se entre elas o abastecimento alimentar, lazer e 
transportes” (FRANÇA, 1997, p.169).
Alguns anos após, foi aprovada a Constituição Estadual 
de Sergipe (1989), que modificou os limites municipais 
entre Aracaju e São Cristóvão, fruto de conflitos de inte-
resses. Entretanto, apesar de ter descrito os limites, no 
artigo 37, Capítulo Das Disposições Transitórias, 
deveria ter sido feita nova demarcação pelas duas Pre-
feituras, o que não aconteceu. Assim, por decisão do 
Tribunal de Justiça, em reunião do mês de outubro de 
1996, ficou definido que continuam valendo os limi-
tes anteriores. Com a nova delimitação o município 
de Aracaju ampliava o seu território na faixa sul, mais 
valorizada e elitizada e em processo de ocupação e va-
lorização intensa (FRANÇA, 1997, p.125-126). 
Esta questão de limites ainda está subjudicie4, tendo a 
Prefeitura de São Cristóvão requerido a incorporação 
de áreas, atualmente, sob o controle de Aracaju. 
A Lei Orgânica Municipal, promulgada em 1990, definiu 
diretrizes sobre a Política de Desenvolvimento Urbano, 
apontando a necessidade da elaboração de um Plano 
Diretor de Desenvolvimento Urbano. Ainda definiu 
instrumentos da política de desenvolvimento urbano, 
estabelecidos posteriormente pelo Estatuto da Cidade, 
como o Imposto Predial e Territorial Urbano Progressi-
vo, o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsó-
ria, Direito de Concessão e Uso e de Preempção, limita-
ção do direito de construir (solo criado), Regularização 
Fundiária. Quanto às definições do solo criado, o artigo 
199 estabeleceu o coeficiente de aproveitamento úni-
co igual a três em toda cidade, remetendo regulamen-
tações posteriores no Plano Diretor.
Para atender as exigências legais, em 1995, a Prefeitu-
ra Municipal contratou a empresa Trama Urbanismo, 
4 O Tribunal de Justiça da 5ª Região, sediado em Recife, favo-
receu ganho de causa ao município de São Cristóvão, tendo 
o de Aracaju recorrido da decisão junto ao Supremo Tribu-
nal Federal, em última instância (SANTOS, 2015). 
que deu inícioàelaboração do Projeto de Lei do Plano 
Diretor. Entretanto, a influência e a força do setor imo-
biliário no “comando” do crescimento urbano foram 
demonstradas pelo consequente atraso na aprovação 
da lei, decorrente das pressões, sendo a lei totalmente 
alterada e aprovada pela Câmara dos Vereadores em 
2000. Essa série de modificações tornou a lei seme-
lhante a uma “colcha de retalhos”, conforme denomina 
Diniz (2005), trazendo conflito e dualidade de interpre-
tações, especialmente, na aprovação de projetos. 
A legislação teve papel significativo no direcionamen-
to da expansão urbana de Aracaju, entre os anos 1960 
até 1999, incentivando a verticalização em determi-
nados bairros de maior interesse do mercado imobi-
liário, em detrimento de outros que permaneceram 
com tipologia residencial unifamiliar. Entretanto, não 
foi incisiva para o controle das ocupações informais, 
que se ampliaram no período, especialmente no en-
torno dos conjuntos habitacionais.
1.2.2 Políticas habitacionais
A Companhia Estadual de Habitação (COHAB/SE) e 
o Instituto Nacional de Orientação às Cooperativas 
22 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
Habitacionais (INOCOOP), instaladas em Sergipe nos 
anos 1966 e 1967, respectivamente, constituíram-se 
nos principais órgãos voltados para o financiamento 
e provisão da habitação, pois, até então, o setor pri-
vadoera o único responsável (NOGUEIRA, 2004). A 
COHAB atendia a famílias com rendimento entre um 
a três salários mínimos(SM), estendendo, em seguida, 
para até cinco, enquanto o INOCOOP atraía a classe 
média que ganhava de cinco a dez SM. Aqueles que 
não dispusessem de renda mínima mensal, ou não 
pudessem comprová-la, não eram considerados por 
estas políticas. 
A atuação dessas instituições em Aracaju ocorreu no 
período de 1968 a 2002 e resultou na inserção de 67 
conjuntos habitacionais afastados do núcleo conso-
lidado, contribuindo, assim, para o esgarçamento da 
malha urbana (Tabela 2 e Figura 4). 
23 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
Tabela 2: Aracaju, Produção de Habitações Populares, COHAB e INOCOOP, 1960 a 2002*
ZONA BAIRRO
COHAB INOCOOP TOTAL
EMP. UH EMP. UH EMP. UH
Norte
Soledade 1 16 0 0 1 16
18 do Forte 1 20 1 280 2 300
Bugio 4 2487 0 0 4 2487
Cidade Nova 1 48 1 496 2 544
Industrial 3 301 0 0 3 301
Santos Dumont 3 250 0 0 3 250
Leste
Grageru 1 425 0 0 1 425
Luzia 4 1135 2 600 6 1735
Ponto Novo 7 1090 2 732 9 1822
Suíça 1 112 1 258 2 370
Sul
Aeroporto 1 554 1 240 2 794
Atalaia 0 0 2 565 2 565
Coroa do Meio 0 0 4 664 4 664
Farolândia 4 5294 1 224 5 5518
Inácio Barbosa 1 144 2 630 3 774
Santa Maria 4 2509 0 0 4 2509
Oeste
América 1 13 0 0 1 13
Jabotiana 1 738 2 1441 3 2179
José C. De Araújo 2 559 0 0 2 559
Novo Paraíso 2 602 0 0 2 602
São Conrado 3 3902 0 0 3 3902
Siqueira Campos 2 396 0 0 2 396
Ponto Novo 7 1090 2 732 9 1822
 Total 47 20.595 20 6.333 67 26.928
Elaboração: Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em FRANÇA (1997); CEHOP (2003); CARVALHO (2013); Visitas de Campo; Entrevistas e Google Earth. *Para efeito de organização da pesquisa, foi aqui considerada neste 
item, a produção do BNH que se estendeu até 2002 em Aracaju. 
Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 24 
23 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
25 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 25 
França (1997) descreve que a COHAB, ao longo de 
sua existência, construiu 20.595 unidades residen-
ciais, distribuídas em 47 conjuntos habitacionais 
dispersos, contribuindo significativamente para a 
expansão urbana. 
Os primeiros conjuntos habitacionais construídos 
pela COHAB foram entregues nos anos 1968 e 1969: o 
Castelo Branco I e II, localizados fora da malha conso-
lidada, com acesso precário, contribuindo para a ocu-
pação da área que seria, futuramente o bairro Ponto 
Novo. Ribeiro afirma que “a periferia sudoeste foi sendo 
ocupada, principalmente através da instalação de con-
juntos habitacionais” (1989, p.75-76).
Na década de 1970, foi intensificada a construção de 
21 conjuntos habitacionais, totalizando 5.732 mo-
radias, inseridos de forma desarticulada e periférica, 
como a noroeste, o Conjunto Assis Chateaubriand 
I (1978) e II (1979), no bairro Bugio. Esses dois con-
juntos destacaram-se em número de unidades habi-
tacionais, somando 2.133, cerca de 40% do total da 
década. A maior parte desses conjuntos foi implanta-
da próximo à Avenida Tancredo Neves, que havia sido 
pavimentada entre 1971 a 1974 (CARVALHO, 2013). 
Segundo Ribeiro, “constatou-se que esses conjuntos, 
em sua grande maioria, estavam localizados além da 
periferia, viabilizando a sua ocupação posterior” (1989, 
p.75). Assim, esta ação do Estado contribuiu para a 
valorização das terras, em função da apropriação das 
vantagens da instalação da infraestrutura, como aber-
tura de vias, transporte público, abastecimento de 
água e energia elétrica, entre outros.
Em 1972, destaca-se também, o Residencial Cos-
ta do Sol (construído pelo INOCOOP), na Atalaia, o 
mais distante da malha consolidada, favorecido pelas 
condições de acessibilidade, garantida por meio da 
abertura da Avenida Beira Mar, e os conjuntos Jar-
dim Esperança (construído em 1974, pela COHAB/SE), 
Inácio Barbosa (1973) e Beira Rio (1978/1980), ambos 
construídos pelo INOCOOP, responsáveis por abrir 
frentes na direção sul, para a criação futura do bairro 
Inácio Barbosa, valorizados pela proximidade da ave-
nida Tancredo Neves (CARVALHO, 2013). 
Nos anos 1980, o Estado “passou a interferir de forma 
ainda mais incisiva, construindo grandes conjuntos – 
que passaram a abrigar um contingente populacional 
equivalente as pequenas cidades do interior do Estado 
– além de estocar terras e intervir nos municípios limítro-
fes” (CARVALHO, 2013, p.63). Desse período destacam-
-se o Gov. Augusto Franco (4.510 moradias), no bairro 
Farolândia, o Jornalista Orlando Dantas (3.656 mora-
dias), no bairro São Conrado, e o Santa Tereza, que ori-
ginou o bairro Aeroporto e direcionou a expansão ao 
sul, por estarem distantes do núcleo consolidado.
A abertura das Avenidas Beira Mar e Heráclito Rollem-
berg (principal acesso aos conjuntos Augusto Franco e 
Orlando Dantas), em 1981, garantiu também a ocupa-
ção das áreas vazias entre esses conjuntos e os bairros 
mais próximos. De fato, o Estado, por meio da abertura 
de avenidas, compactua com a obtenção do lucro imo-
biliário, valorizando o solo a ser ocupado por empreen-
dimentos imobiliários das construtoras sergipanas. 
A partir dos anos 1990 até 2002, a produção habita-
cional entra em declínio, em função da extinção do 
BNH e da crise estatal que assola o país. França (1997, 
p.122) recordou que “a redução dos investimentos do 
governo federal no setor habitacional se reflete em Ser-
gipe, com o corte de financiamentos de diversos projetos 
que tramitavam na Caixa Econômica. ” 
26 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
Este período também foi marcado pelo apoio à ex-
pansão urbana fora dos limites municipais, mediante 
justificativa de que o alto valor da terra impossibilita-
va a construção de conjuntos na malha urbanizada. 
Assim, o poder público afastou a população carente 
das áreas com infraestrutura, com oferta de serviços 
públicos e com oportunidades de trabalho, consoli-
dando a periferização (FRANÇA, 1997). 
Diante disso, os municípios de São Cristóvão, Nossa 
Senhora do Socorro e Barra dos Coqueiros, ainda com 
características rurais e sem infraestrutura adequada, 
receberam os impactos de uma política que visava 
atender a demanda por moradia na capital. O resulta-
do desse “empurrão da pobreza” traz problemas 
para os municípios que recebem os conjuntos, pois 
a ampliação de malha em núcleos isolados, gera di-
ficuldades de administração difíceis de serem sana-
das pela falta de estrutura técnica das prefeituras e 
de recursos financeiros. Do outro lado, para Aracaju, 
sobra uma intensa pressão sobre as atividades eco-
nômicas e sobre os serviços, aumentando a margi-
nalidade e a violência (FRANÇA, 1997, p.117).
De fato, até o momento de implantaçãodesses con-
juntos habitacionais, as áreas eram vazias, sem ocupa-
ções no entorno, sem infraestrutura e acessibilidade. 
Posteriormente, a inserção dessas habitações impul-
sionou a ocupação no seu entorno, trazendo sérios 
entraves nos âmbitos ambiental, econômico e social 
(CARVALHO, 2013). 
A produção habitacional foi concentrada em alguns 
bairros como a Farolândia (sul), que recebeu a maior 
quantidade (5.518 moradias), seguidos do São Con-
rado (norte) com 3.902 unidades produzidas, Santa 
Maria (sul), com 2.509 moradias e, por fim, Bugio abri-
gando 2.263 unidades habitacionais. Isso demonstra o 
retalhamento urbano, provocado pela inserção desses 
conjuntos em diferentes zonas, o que, posteriormen-
te, exigiu a ampliação da infraestrutura (água, energia, 
transporte, entreoutros), valorizando ainda mais os es-
paços vazios localizados entre a malha e as novas áreas 
ocupadas (FRANÇA, 1997) (Tabela 3 e Figura 5). 
27 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
Tabela 3: Aracaju, Produção de Habitações Populares, COHAB e INOCOOP, Unidades Habitacionais por bairro e década, 1968 a 2002*
ZONA BAIRRO 1960 1970 1980 1990 2000 TOTAL %
Norte
Soledade 0 0 0 16 0 16 0,06
18 do Forte 0 20 280 0 0 300 1,11
Bugio 0 2133 354 0 0 2487 9,24
Cidade Nova 0 0 544 0 0 544 2,02
Industrial 0 176 125 0 0 301 1,12
Santos Dumont 0 149 101 0 0 250 0,93
Leste
Grageru 0 425 0 0 0 425 1,58
Luzia 0 1371 224 140 0 1735 6,44
Pereira Lobo 0 0 0 203 0 203 0,75
Suíça 0 0 370 0 0 370 1,37
Sul
Aeroporto 0 0 794 0 0 794 2,95
Atalaia 0 69 496 0 0 565 2,10
Coroa do Meio 0 0 156 508 0 664 2,47
Farolândia 0 0 5294 224 0 5518 20,49
Inácio Barbosa 0 774 0 0 0 774 2,87
Santa Maria 0 0 0 2223 286 2509 9,32
Oeste
América 0 13 0 0 0 13 0,05
Jabotiana 0 1441 0 738 0 2.179 8,09
José C. de Araújo 78 481 0 0 0 559 2,07
Novo Paraíso 0 602 0 0 0 602 2,24
São Conrado 0 0 3800 102 0 3902 14,49
Siqueira Campos 0 396 0 0 0 396 1,47
Ponto Novo 800 282 740 0 0 1822 6,77
Total 878 8.332 13.278 4.154 286 26.928 100
Elaboração: Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em FRANÇA (1997); CEHOP (2003); CARVALHO (2013); Visitas de Campo; Entrevistas e Google Earth. *Para efeito de organização da pesquisa, foi 
aqui considerada neste item, a produção do BNH que se estendeu até 2002 em Aracaju.
27 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 28 
Tabela 3: Aracaju, Produção de Habitações Populares, COHAB e INOCOOP, Unidades Habitacionais por bairro e década, 1968 a 2002*
ZONA BAIRRO 1960 1970 1980 1990 2000 TOTAL %
Norte
Soledade 0 0 0 16 0 16 0,06
18 do Forte 0 20 280 0 0 300 1,11
Bugio 0 2133 354 0 0 2487 9,24
Cidade Nova 0 0 544 0 0 544 2,02
Industrial 0 176 125 0 0 301 1,12
Santos Dumont 0 149 101 0 0 250 0,93
Leste
Grageru 0 425 0 0 0 425 1,58
Luzia 0 1371 224 140 0 1735 6,44
Pereira Lobo 0 0 0 203 0 203 0,75
Suíça 0 0 370 0 0 370 1,37
Sul
Aeroporto 0 0 794 0 0 794 2,95
Atalaia 0 69 496 0 0 565 2,10
Coroa do Meio 0 0 156 508 0 664 2,47
Farolândia 0 0 5294 224 0 5518 20,49
Inácio Barbosa 0 774 0 0 0 774 2,87
Santa Maria 0 0 0 2223 286 2509 9,32
Oeste
América 0 13 0 0 0 13 0,05
Jabotiana 0 1441 0 738 0 2.179 8,09
José C. de Araújo 78 481 0 0 0 559 2,07
Novo Paraíso 0 602 0 0 0 602 2,24
São Conrado 0 0 3800 102 0 3902 14,49
Siqueira Campos 0 396 0 0 0 396 1,47
Ponto Novo 800 282 740 0 0 1822 6,77
Total 878 8.332 13.278 4.154 286 26.928 100
Elaboração: Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em FRANÇA (1997); CEHOP (2003); CARVALHO (2013); Visitas de Campo; Entrevistas e Google Earth. *Para efeito de organização da pesquisa, foi 
aqui considerada neste item, a produção do BNH que se estendeu até 2002 em Aracaju.
29 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
Embora com a finalidade de sanar o déficit habita-
cional, a produção de moradias financiadas por essas 
instituições não foi, em sua maioria, destinada às fa-
mílias mais carentes (CAMPOS, 2006). Além disso, a 
aquisição de terras distantes da malha consolidada 
pela COHAB se constituiu um dos parâmetros básicos 
de suas atividades, sendo um dos elementos que con-
tribuiu para a valorização do solo, tornando-a um dos 
maiores estocadores de terra em Aracaju. 
Por sua vez, o INOCOOP ergueu 20 conjuntos habi-
tacionais com 6.333 novas moradias, atendendo ca-
tegorias de renda mais elevada, contribuindo para 
o esgarçamento do tecido periférico, a exemplo dos 
Conjuntos Inácio Barbosa e Beira Rio, no Bairro Inácio 
Barbosa, e os Conjuntos Juscelino Kubitschek e Sol 
Nascente, no Bairro Jabotiana (Tabela 3).
Até 1999, as duas instituições construíram 26.642 uni-
dades habitacionais e, ao longo dos seus 34 anos de 
atuação (1968-2002), edificaram 26.928 moradias dis-
tribuídas em 67 conjuntos (Tabela 3). De 1995 a 2002, 
a produção da COHAB foi de 2.525 moradias, embora 
uma das metas da companhia era que 800 a 1.500 uni-
dades habitacionais fossem construídas no Mosquei-
ro, isto é, na ZEU (TRAMA, 1995). 
Isso não ocorreu em decorrência da valorização da 
terra, após o asfaltamento da Rodovia dos Náufragos 
e da abertura da Rodovia Inácio Barbosa. De fato, hou-
ve pressão dos donos de terras para que essas unida-
des não fossem construídas para não popularizar a 
área que foi parcelada com condomínios e loteamen-
tos fechados, destinados às classes mais abastadas 
(FRANÇA, 1997).
Além disso, a Fundação de Desenvolvimento Comuni-
tário de Sergipe (FUNDESE) em Aracajutambém sub-
sidiou a construção de dois conjuntos: Governador 
Valadares, em 1989, com 1.200 unidades; e o Maria 
do Carmo Alves, com 500 casas construído em 1994, 
ambos localizados no bairro Santa Maria. Quanto à 
tipologia habitacional produzida, dividiu-se em cons-
trução de casas e de apartamentos, sem fechamentos 
intramuros (Figura 6 e Tabela 4).
Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 30 
29 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
Isso não ocorreu em decorrência da valorização da 
terra, após o asfaltamento da Rodovia dos Náufragos 
e da abertura da Rodovia Inácio Barbosa. De fato, hou-
ve pressão dos donos de terras para que essas unida-
des não fossem construídas para não popularizar a 
área que foi parcelada com condomínios e loteamen-
tos fechados, destinados às classes mais abastadas 
(FRANÇA, 1997).
Além disso, a Fundação de Desenvolvimento Comuni-
tário de Sergipe (FUNDESE) em Aracajutambém sub-
sidiou a construção de dois conjuntos: Governador 
Valadares, em 1989, com 1.200 unidades; e o Maria 
do Carmo Alves, com 500 casas construído em 1994, 
ambos localizados no bairro Santa Maria. Quanto à 
tipologia habitacional produzida, dividiu-se em cons-
trução de casas e de apartamentos, sem fechamentos 
intramuros (Figura 6 e Tabela 4).
31 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 31 
Tabela 4: Aracaju, Produção de Habitações Populares, COHAB e INOCOOP, Unidades Habitacionais por bairro e tipologia, 1968 a 2002*
ZONA BAIRRO
COHAB INOCOOP TOTAL
APTOS CASAS APTOS CASAS APTOS CASAS
Norte
Soledade 0 16 0 0 0 16
18 do Forte 0 20 280 0 280 20
Bugio 354 2133 0 0 354 2133
Cidade Nova 48 0 496 0 544 0
Industrial 0 301 0 0 0 301
Santos Dumont 0 250 0 0 0 250
Leste
Grageru 0 425 0 0 0 425
Luzia 224 911 140 460 364 1371
Pereira Lobo 0 0 0 203 0 203
Suíça 112 0 258 0 370 0
Sul
Aeroporto 0 554 240 0 240 554
Atalaia 0 0 496 69 496 69
Coroa do Meio 0 0 664 0 664 0
Farolândia 1920 3374 224 0 2144 3374
Inácio Barbosa 0 144 0 630 0 774
Santa Maria 0 2509 0 0 0 2509
Oeste
América 0 13 0 0 0 13
Jabotiana 0 738 0 1441 0 2179
José C. de Araújo 0 559 0 0 0 559
Novo Paraíso 0 602 0 0 0 602
São Conrado 742 3160 0 0 742 3160
Siqueira Campos 0 396 0 0 0 396
Ponto Novo 8 1082 592 140 600 1222
Total 3.408 17.187 3.390 2.943 6.798 20.130
Elaboração: Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em FRANÇA (1997); CEHOP (2003); CARVALHO (2013); Visitas de Campo; Entrevistas e Google Earth.*Para efeito de organização da pesquisa, foi 
aqui considerada neste item, a produção do BNH que se estendeu até 2002 em Aracaju.
32 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
No caso dos conjuntos habitacionais do INOCOOP, 
54% das unidadeshabitacionais são apartamentos, 
com vários blocos de até 4 pavimentos. Alguns fo-
ram concebidos com elementos arquitetônicos como 
muros, como o Mar do Caribe e Mar Mediterrâneo, na 
Coroa do Meio, outros abertos, como o Estrela do Mar, 
que persistem nesse formato até os dias atuais. 
No entorno dos empreendimentos, os 
pequenos conjuntos voltados para a classe média, 
[...] se espalharam sobretudo pelos bairros Grageru 
e Luzia (Green Village, Moradas do Sul, Jardim Jussa-
ra, por exemplo), além de condomínios de edifícios 
construídos pelas empresas particulares e financia-
dos pela Caixa Econômica Federal. A produção do 
espaço urbano está intimamente ligada aos finan-
ciamentos do Sistema Financeiro da Habitação – 
SFH (FRANÇA, 1997, p.85-87).
Outra forma de ocupação deu-se no cinturão dos con-
juntos, em pequenos núcleos voltados para o grupo 
de renda média, nos bairros Grageru e Luzia, além de 
condomínios verticais erguidos por construtoras e 
financiados pela CAIXA (FRANÇA, 1997). Os recursos 
públicos aplicados “em infraestrutura também valo-
rizaram as terras [...] parceladas em loteamentos para 
as classes média e média alta, preferencialmente locali-
zados na área sul (como o bairro Coroa do Meio) ” (NO-
GUEIRA, 2004, p.244).
A esperança de “ganhar uma casa” trouxe para Ara-
caju um grande contingente populacional, na ex-
pectativa de aliar habitação e emprego, o que nem 
sempre ocorreu (FRANÇA, 1997). Entretanto, aqueles 
que não foram contemplados, sem lugar para morar, 
ocuparam terrenos vazios, loteamentos clandestinos 
e irregulares, locais sem oferta de infraestrutura. Além 
disso, ocuparam áreas ambientalmente frágeis, como 
margens de rios, mangues, áreas passíveis de inunda-
ção, provocando sérias consequências, como polui-
ção dos recursos hídricos, alagamentos, entre outros. 
Essa moradia irregular, que corresponde aos espa-
ços que “sobraram”, que não interessam ao mercado 
formal, ainda pode ser vista ao redor dos conjuntos 
habitacionais como forma de pressionar o governo 
para a obtenção da casa própria, como nos conjun-
tos Augusto Franco, nas proximidades do canal Santa 
Maria,;no bairro Inácio Barbosa, ao longo do Rio Po-
xim; e, por fim, no Bugio, às margens do Rio do Sal 
(SEPLAN;FAPESE, 2010). Essas casas foram construí-
das em etapas, no sistema de autoconstrução, sem 
acompanhamento técnico de engenharia e arquitetu-
ra, sem financiamento e desrespeitando a legislação 
fundiária, urbanística e edilícia. 
O adensamento, o incremento do valor fundiário, a 
escassez de terras urbanizadas, o empobrecimento 
da população, a mobilidade social descendente e os 
movimentos intraurbanos, associados à dificuldade 
de acesso ao mercado formal de imóveis, foram fa-
tores importantes, relacionados ao brusco avanço no 
número de assentamentos precários em Aracaju. 
1.3 Mercado imobiliário e 
condomínios fechados
O agente imobiliário produziu o espaço urbano de Ara-
caju, até o final do século XX, por meio da inserção de 
novos produtos imobiliários em áreas vazias até então, 
ou com predominância de ocupação por residências 
unifamiliares, muitas vezes por grupos com rendimen-
to mais baixo (RIBEIRO, 1989; FRANÇA, 1997). 
A apropriação desses espaços derivou da construção 
dos condomínios fechados justificados pelo discurso 
da violência que tem se constituído como grande pro-
blema social nas grandes cidades brasileiras. O mar-
keting imobiliário se utilizou do medo para vender a 
ideia de segurança e de afirmação do status social. A 
possibilidade de morar em comunidades fechadas e 
seguras e partilhar gastos de manutenção atraem até 
mesmo as famílias com menor poder aquisitivo, que 
se esforçam para se inserir no mercado de consumo 
formal (RIBEIRO,1989). 
33 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
Em sua pesquisa, Diniz (2003, p.61) alerta para o fato 
de que as construtoras
influenciam o modo de evolução da cidade em 
vários sentidos. Determinam os espaços a serem 
ocupados, por qual tipo de construção, residencial 
ou não, o estilo arquitetônico adequado para cada 
zona e, por consequência, para cada classe social.
Maia (2004) enfatiza o domínio do capital imobiliário, 
distinguindo que “a verticalidade em Aracaju não apa-
rece como solução ao problema de moradia ou da falta 
de terras, ela se insere no contexto urbano como um sím-
bolo de modernidade e progresso e buscam o lucro da 
terra” (p.54). Assim, para entender a dinâmica da atua-
ção do mercado imobiliário no processo de expansão 
urbana de Aracaju, na fase de 1960 a 1999, foi neces-
sário analisar os dados referentes à construção dos 
condomínios fechados, considerando este o principal 
produto deste agente. Entretanto, foram identificadas 
duas tipologias residenciais: a vertical5 e ahorizontal, 
sendo analisadas separadamente. 
5 Para essa pesquisa, consideraram-se verticais, aqueles edifí-
cios com quatro ou mais pavimentos.
1.3.1 Condomínios verticais e modernização da 
indústria da construção civil
Como em outras cidades brasileiras, em Aracaju o 
processo de verticalização é essencial para o enten-
dimento de sua história. A verticalização é “um dos as-
petos da evolução urbana de Aracaju que transformou a 
paisagem e fez nascer bairros inteiros em pouco tempo. 
Em 1935, a cidade possuía 11.049 prédios, sendo 10.900 
térreos, com 143 com pavimento superior e 6 com mais 
de dois pavimentos” (LOUREIRO, 1983, p.62). 
Embora o processo tenha se iniciado tardiamente em 
relação a outras capitais do país, em Aracaju, o primei-
ro prédio vertical surgiu, em 1951, sob a iniciativa do 
Estado, como símbolo da modernidade e progresso. 
Antes disso, nos anos 1950, surgiram os primeiros 
traços da verticalização na área mais antiga e centra-
lizada6 (Centro), com edifícios de porte e usos varia-
dos (residenciais, mistos, públicos, comerciais e de 
serviços) (DINIZ, 2003). Posteriormente7, foram cons-
6 No Centro, a intensa ocupação do solo e o parcelamento 
com lotes de testada estreita foram fatores que inibiram a 
verticalização que ocorreu de forma bem esparsa.
7 A análise foi dividida por décadas, delimitando 1960 como 
início, quando ocorreu a instalação do primeiro edifício re-
sidencial, embora não se considere a verticalização ainda 
truídos edifícios residenciais por incorporadoras pri-
vadas, cientes da possibilidade de maior ganho finan-
ceiro pela multiplicação do solo (DINIZ, 2003; MAIA, 
2004; MENEZES, 2008). 
Silva (2003, p.58) alega que 
desde então, acreditava-se que o Centro se tornaria 
um bairro essencialmente vertical, o que na verdade 
não ocorreu. Em função do alto valor da terra naquela 
área, somente alguns edifícios voltados para os servi-
ços capitais – públicos e privados – foram erguidos. 
Entre os anos de 1962 a 1999, Aracaju apresentou de 
forma mais visível, a atuação do mercado imobiliário, 
consolidando a “força” da reprodução do capital. A 
produção se concentrou em 250 condomínios verti-
cais e 18.400 apartamentos, cuja localização se res-
tringiu aos bairros situados ao leste, como Centro, São 
José, 13 de Julho, adentrando em direção ao oeste, 
atingindo os bairros Suíça, Salgado Filho, Grageru, Lu-
zia, Ponto Novo e alcançando na direção sul, o bairro 
Farolândia (Figura 7 e Tabela 5).
como um processo, porque “não existia um conjunto signi-
ficativo de edificações verticais capaz de mudar a paisagem 
urbana” (MAIA, 2004, p.63).
Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 34 
33 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
truídos edifícios residenciais por incorporadoras pri-
vadas, cientes da possibilidade de maior ganho finan-
ceiro pela multiplicação do solo (DINIZ, 2003; MAIA, 
2004; MENEZES, 2008). 
Silva (2003, p.58) alega que 
desde então, acreditava-seque o Centro se tornaria 
um bairro essencialmente vertical, o que na verdade 
não ocorreu. Em função do alto valor da terra naquela 
área, somente alguns edifícios voltados para os servi-
ços capitais – públicos e privados – foram erguidos. 
Entre os anos de 1962 a 1999, Aracaju apresentou de 
forma mais visível, a atuação do mercado imobiliário, 
consolidando a “força” da reprodução do capital. A 
produção se concentrou em 250 condomínios verti-
cais e 18.400 apartamentos, cuja localização se res-
tringiu aos bairros situados ao leste, como Centro, São 
José, 13 de Julho, adentrando em direção ao oeste, 
atingindo os bairros Suíça, Salgado Filho, Grageru, Lu-
zia, Ponto Novo e alcançando na direção sul, o bairro 
Farolândia (Figura 7 e Tabela 5).
como um processo, porque “não existia um conjunto signi-
ficativo de edificações verticais capaz de mudar a paisagem 
urbana” (MAIA, 2004, p.63).
 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE 35 
Tabela 5: Aracaju, Condomínios Verticais, Empreendimentos e Apartamentos por Bairros, 1962 – 1999
ZONAS BAIRRO EMPREENDIMENTOS APARTAMENTOS
Norte 18 do Forte 1 174
Leste
Centro 19 804
Cirurgia 2 72
Grageru 29 2085
Jardins 49 3229
Salgado Filho 10 490
Luzia 21 2713
Pereira Lobo 5 440
São José 31 1247
Suíça 9 730 
13 de Julho 44 2217 
Oeste
Jabotiana 1 128 
Ponto Novo 9 2168 
Sul
Atalaia 3 47
Coroa do Meio 2 360
Farolândia 15 1496
Total 250 18400
Elaboração: Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em DINIZ (2003); MAIA (2004); Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo. 
Assim, fora do Centro, o Ed. Atalaia, construído em 
1962, no bairro São José, rompeu “em definitivo com 
a horizontalidade do centro da cidade iniciando uma 
nova tipologia arquitetônica” (MAIA, 2004, p.59). Além 
disso, apontou a ocupação para o sul, em função dos 
lotes serem estreitos, de seis a oito metros de testada, 
sendo necessária a junção de três ou mais lotes para 
viabilização do empreendimento de maior porte. Esse 
foi um dos fatores responsáveis pela 
verticalização não atingir a totalidade da área cen-
tral e ser “desviado” para suas adjacências, como, 
por exemplo, a Avenida Francisco Porto, Acrísio 
Cruz, Gonçalo Rollemberg Leite, formando verda-
deiros bairros verticais como o 13 de Julho, Salgado 
Filho e, mais recentemente, os bairros Jardins e Gra-
geru (NOGUEIRA, 2004, p.247). 
A partir daí, os espaços intermediários entre os bairros 
Centro e São José já estavam prontos para serem ex-
plorados (DINIZ, 2003). Ribeiro acentua que “verificou-
-se a contínua substituição de residências ainda novas 
por edifícios, diminuindo de intensidade de 69 para 71, e 
retomando a tendência anterior em 1972, com um ritmo 
cada vez mais acelerado” (1989, p.79)
Nesse momento, é importante associar fatores nacio-
nais que incidiram na expansão urbana, como a cria-
ção do Banco Nacional de Habitação (BNH), sendo, 
junto com ele, concebidas, também, várias medidas 
para garanti-lo e subsidiá-lo, dentre elas a Lei do Con-
domínio e Incorporações imobiliárias, nº 4.591/1964, 
e a Lei de Estímulos à Construção Civil, nº 4.864/1965 
(LOUREIRO, 1983). Essas duas normas permitiram o 
desenvolvimento do capital e ampliação de ativida-
des ligadas à construção civil.
A chegada da Petrobras e a inauguração da Universi-
dade Federal de Sergipe trouxeram uma população de 
maior poder aquisitivo, somada ao financiamento de 
bancos públicos, que garantiu crédito para construção 
de edificações multifamiliares. Diante desse impulso, a 
partir dos anos 1970, Aracaju passou por um processo 
de modernização, sobretudo na construção civil, esti-
mulado pelo governo e pelas iniciativas privadas. Nessa 
ocasião, surgiram construtoras de grande porte, como 
“a Norcon, Habitacional, Cosil e o Estado inicia a investir 
na produção de conjuntos habitacionais com edifícios de 
quatro pavimentos, sendo o primeiro concluído no início 
dos anos 80” (MAIA, 2004, p.70).
A verticalização ocupou, com maior “força”, a periferia 
sul do bairro Centro e o São José, embora lançando 
as primeiras edificações nos bairros 13 de Julho, na 
Avenida Beira Mar, concentrando famílias de renda 
mais elevada, e ao longo da Hermes Fontes, nos bair-
ros Salgado Filho e Grageru. Os bairros 13 de Julho 
e o São José, com oito condomínios verticais, “trans-
formaram-se em eixo do setor elegante” (RIBEIRO,1989, 
p.49). Ainda dispersa, a produção desta década foi de 
15 edifícios e 494 apartamentos (Tabela 6).
 
36 Vetores de Expansão Urbana: Estado e Mercado na produção da habitação em Aracaju-SE
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Tabela 6: Aracaju, Condomínios Verticais, Periodização, 1962-1999
ZONAS BAIRRO EMPREENDIMENTOS
APARTAMENTOS
TOTAL
 
1960 1970 1980 1990
Norte Dezoito do Forte 1 0 0 0 174 174
Leste
Centro 19 0 90 714 0 804
Cirurgia 2 0 0 24 48 72
Grageru 29 0 0 1147 938 2085
Jardins 49 0 64 232 2933 3229
Salgado Filho 10 0 8 144 338 490
Luzia 21 0 0 1092 1621 2713
Pereira Lobo 5 0 0 280 160 440
São José 31 20 246 817 164 1247
Suíça 9 0 18 520 192 730
13 de Julho 44 0 68 1014 1135 2217
Oeste
Jabotiana 1 0 0 0 128 128
Ponto Novo 9 0 0 2168 0 2168
Sul
Atalaia 3 0 0 15 32 47
Coroa do Meio 2 0 0 0 360 360
Farolândia 15 0 0 0 1496 1496
Total 250 20 494 8167 9719 18400
Elaboração: Sarah França, 2016. Fonte: Dados coletados em DINIZ (2003); MAIA (2004); Google Earth; acervo Vera França; Visita em campo. 
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Na perspectiva de que a verticalização estava associa-
da ao desenvolvimento, os incorporadores “tentaram 
reproduzir em edifícios modernos – através de técnicas 
construtivas e novos acabamentos – o luxo das grandes 
residências e, assim, expandir o mercado de imóveis” 
(SILVA, 2003, p.59).
Os anos 1980 foram caracterizados por Loureiro (1983) 
como o “boom imobiliário” em Aracaju, quando os in-
vestimentos privados foram direcionados aos bairros 
13 de Julho, nas imediações das Avenidas Francisco 
Porto e seu prolongamento (Nova Saneamento), no 
sentido leste-oeste, e Hermes Fontes, bairros Ponto 
Novo e Luzia, com “ancoragens” imobiliárias, como 
denomina Diniz (2003).
Salienta-se que essa área 
pode ser caracterizada, sobretudo, pelo alto valor 
do solo urbano e pela tendência à homogeneidade 
social entre as classes média e alta. Inclui os bairros 
São José, 13 de Julho, Salgado Filho e Grageru. A 
partir da década de 1980, a dinâmica do uso e ocu-
pação do solo nessas áreas possibilitou o aumento 
da densidade demográfica e do número de licenças 
para construção (SILVA, 2003, p.60). 
Na década de 1980, os edifícios de apartamentos fo-
ram a grande “atenção” dos incorporadores que am-
pliaram o número de projetos em relação à década 
anterior. Os 103 empreendimentos e 8.167 aparta-
mentos erguidos foram provenientes de propostas de 
construtoras locais (Figura 8).
Como em Aracaju predominou e ainda predomina uma 
classe média, no interior dos bairros 13 de Julho e São 
José, foram construídos edifícios com 10 a 16 pavimen-
tos e no máximo 2 blocos, substituindo casas baratas 
ou lotes vazios. Erguidos com padrões simples, quatro 
apartamentos por andar, dispunham de área média de 
até 110m2, três quartos e uma vaga de garagem. 
Além disso, de maior incremento na economia, o mer-
cado imobiliário trouxe um novo conceito de clubes 
residenciais seguros e tranquilos, atrelando moradia ao 
lazer, no interior do bairro 13 de Julho, com ênfase para 
o Condomínio Villa D’Oro, localizado na Avenida Fran-
cisco Porto (DINIZ, 2003). São dotados de áreas