APS - Contrtos - Gabriele Zara

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FACULDADES METROPOLITANAS UNIDAS 
 
Gabriele Campos Zara 
RA: 2397828 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
São Paulo, 
02 de outubro de 2019 
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA 
 
1) Breve histórico: 
No século passado, com o êxodo rural e o intenso fluxo de pessoas nos centros urbanos, 
surge-se a necessidade da compra e venda de imóveis, realizada a longo prazo, em parcelas e 
por um contrato preliminar que permitia tanto ao comprador quanto ao vendedor, exercerem o 
direito de arrependimento, conforme artigo 1.088 do antigo Código Civil de 1916: 
“Art. 1.088. Quando o instrumento público for exigido como prova do 
contrato, qualquer da partes pode arrepender-se, antes de o assinar, 
ressarcindo à outra as perdas e danos resultantes do arrependimento, 
sem prejuízo do estatuído nos arts. 1.095 a 1.097.” 
Em conformidade com o disposto no Código, não havia qualquer segurança jurídica às partes, 
podendo a qualquer momento resolverem o negócio e ressarcirem a parte contrataria por 
perdas e danos. Essa disposição mostrava-se vantajosa ao vendedor, que poderia, sem 
qualquer ônus, a não ser pelas perdas e danos, revender o lote a um terceiro que pagaria uma 
quantia mais satisfatória. 
Muito tempo depois, após a vigência de leis que versavam sobre a compra e venda parcelada 
por meio do compromisso, entra em vigência a Lei 6.766/79, que expressamente vedava o 
exercício do direito de arrependimento pelos compromissários compradores e vendedores, 
dando a característica de irrevogabilidade que o atual compromisso de compra e venda possui. 
Finalmente com o advento do novo Código Civil, em 2002, o compromisso de compra e 
venda passou a integrar o quadro de direitos reais, tendo requisitos contratuais, cláusulas de 
irretratabilidade e maior segurança jurídica ao compromissário comprador. Além disso, a 
Ação de Adjudicação Compulsória passou a ser utilizada para tutelar o direito de aquisição da 
propriedade. 
2) Definição: 
O compromisso de compra e venda é uma espécie de contrato preliminar no qual o objeto é a 
celebração de outro contrato, ou seja, ao pactuarem o compromisso, as partes vinculam-se 
juridicamente a firmarem, posteriormente, o contrato definitivo. 
Nos contratos de compromisso de compra e venda, diferentemente dos contratos definitivos, 
não se transmite a propriedade, entretendo há a possibilidade de transmitir-se a posse do 
imóvel. O que ocorre na celebração do contrato preliminar de compromisso é a transmissão 
do direito real de aquisição do promissário vendedor ao compromissário comprador. 
Existem particularidades acerca do compromisso, uma delas é a característica irretratável e 
irrevogável do contrato, havendo cláusulas que vedam o exercício do direito de 
arrependimento, tornando impossível a resilição unilateral do contrato, conforme artigo 25 da 
Lei 6.766/79: 
“Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, 
cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação 
compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a 
terceiros.” 
Além disso, para que haja direito real de aquisição pelo compromissário comprador, faz-se 
necessário que o compromisso de compra e venda tenha sido devidamente registrado por meio 
de escritura pública ou instrumento particular sendo facultativo às partes decidirem qual será 
o meio de registro utilizado. 
3) Diferenças entre Promessa e Compromisso: 
A promessa de compra e venda consiste em contrato preliminar em que se cria a obrigação de 
comprar ou vender determinado bem, estando às partes livres para desistirem do negócio a 
qualquer momento, portanto, não há restrição ao exercício do direito de arrependimento ao 
promitente vendedor, nem tampouco ao promissário comprador. 
Em que pese não haver requisito para que a promessa de compra e venda seja registrada por 
instrumento particular ou escritura pública, depreende-se que tal espécie de contrato 
preliminar não é passível de gerar direito real de aquisição, diferentemente do compromisso 
de compra e venda que, ao ser registrado importa em direito real de aquisição pelo 
compromissário comprador, conforme artigo 1.417 do Código Civil de 2002: 
“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não 
pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou 
particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o 
promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.” 
Ademais, as promessas são retratáveis, enquanto os compromissos irretratáveis e por isso, nas 
hipóteses de cumprimento integral do contrato de compromisso pelo compromissário 
comprador através da quitação, havendo negativa do vendedor a outorgar-lhe a escritura de 
compra e venda do respectivo imóvel, poderá exigi-lo por via judicial, através da adjudicação 
compulsória do imóvel, o que não seria possível em caso de promessa pactuada com direito 
de arrependimento: 
“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode 
exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos 
deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e 
venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver 
recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.” 
4) Dos requisitos e forma: 
Os contratos de compromisso de compra e venda a serem registrados por instrumento 
particular ou escritura pública devem conter alguns requisitos, dentre eles, a qualificação das 
partes, certidão da matrícula do imóvel, existência de ônus reais sobre o imóvel, descrição do 
bem, localização, existência ou não de condomínio, prazo, preço, local e forma de pagamento, 
existência de sinal ou arras, desde que confirmatórias, certidões negativas, outorga conjugal 
(caso necessário) e assinatura das partes. 
No que diz respeito aos requisitos retro mencionados, tratando-se de contrato preliminar, 
seguir-se-á os mesmos requisitos do contrato definitivo, ou seja, o compromisso de compra e 
venda deve conter todos os requisitos legais de um contrato definitivo de compra e venda, 
pois só possuirá efeitos vinculantes, oponíveis a terceiros, à medida que abranger todos, ou 
pelo menos a maioria dos requisitos essenciais do contrato definitivo, assim, estará apto a 
produzir o resultado esperado no momento da quitação. 
Concernente à forma dos contratos preliminares, nos termos do artigo 462 do Código Civil, é 
dispensável que seja firmada de acordo com o contrato definitivo, entretanto em atenção ao 
artigo subsequente (artigo 463 do Código Civil), depreende-se que nos casos em que há 
cláusula de irrevogabilidade, vedando o direito de arrependimento, existe a necessidade de 
que a forma seja escrita. 
 
5) Do registro: 
Tendo em vista que os contratos de compromisso de compra e venda são instrumentos 
particulares pactuados entre as partes, o registro por meio de escritura pública concede ao 
compromisso a característica de um documento dotado de fé pública, atribuindo ao 
compromissário comprador o direito real de aquisição sobre a propriedade. Igualmente, o 
registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis produzirá o mesmo efeito erga 
omnes e garantirá o direito real de aquisição que a escritura pública lavrada por um Tabelião 
concede ao compromissário comprador. 
Diante disso, a escritura ou registro permitem ao compromissário comprador que exerça 
determinados poderes decorrentes do direito de propriedade, como por exemplo, uso, fruição 
e disposição sobre a coisa. Assim, detém o domínio útil da propriedade, enquanto o 
promissário vendedor torna-se o nu proprietário do imóvel até o momento da quitação. 
A diferenciação entre compromisso registrado no cartório de Imóveis para escritura pública 
recai sobre a incidência dos impostos e emolumentos decorrentes da transferência da 
propriedade, o que geralmente acontece em contratosdefinitivos de compra e venda, sem que 
haja qualquer contrato preliminar. 
Desse modo, tratando-se de aspectos exclusivamente financeiros, as partes são beneficiadas 
ao firmarem um compromisso de compra e venda, registrado pelo Cartório de Imóveis, não 
arcando com impostos de transmissão de posse, nem tampouco com as custas decorrentes da 
lavratura de escritura pública pelo Tabelião. Entretanto, vale ressaltar que as custas também 
existem no registro de compromisso pelo Cartório, porém muito inferiores ao valor da 
escritura pública, sendo a opção mais vantajosa no aspecto econômico. 
 
6) Da adjudicação compulsória: 
A princípio a quitação do compromisso gera um dever ao promissário vendedor a outorgar a 
escritura pública ao compromissário vendedor, de forma voluntária. Contudo, nos casos em 
que o promissário vendedor não o faz de forma voluntária ou recusa-se a outorgar a escritura, 
o compromissário comprador tem o direito de ajuizar Ação de Adjudicação Compulsória, 
visando a receber uma tutela jurisdicional que o entregue a propriedade do bem 
compromissado. 
Na ação de adjudicação compulsória, a Sentença configurar-se-á em escritura pública de 
transmissão de propriedade, tornando o compromissário comprador definitivamente 
proprietário do bem a partir da averbação no Cartório de Registro de Imóveis, conforme 
previsão legal no artigo 1.418 do Código Civil, já elucidada anteriormente. 
Não recai contra o compromissário comprador qualquer prazo de prescrição ou decadência, 
pois a ação cabível é imprescritível. Dessa maneira, não haverá impedimento, salvo se houver 
direito contrário, como por exemplo, a usucapião, meio originário de aquisição da 
propriedade, conforme ementa abaixo: 
“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Escritura definitiva. 
Adjudicação. Prescrição. Não prescreve o direito de a promissária 
compradora obter a escritura definitiva do imóvel, direito que só se 
extingue frente ao de outrem, amparado pela usucapião. Recurso não 
conhecido.” (REsp 369206 / MG – Relator Min. CESAR ASFOR 
ROCHA; Relator p. Acórdão Min. RUY ROSADO DE AGUIAR – T4 – 
QUARTA TURMA). 
CONCLUSÃO 
Após a breve exposição acerca do tema de “Compromisso de Compra e Venda Imobiliária” 
depreende-se que apesar de ser definido na espécie de contratos preliminares, ambas as partes 
tem direitos e deveres a serem cumpridos. Note-se que é obrigação do compromissário 
comprador arcar com o pagamento das parcelas, chegando ao momento da quitação do bem, 
adquirindo assim a propriedade por meio da outorga da escritura pelo compromissário 
vendedor. 
Logo, faz saber que em caso de descumprimento ou recusa da outorga da escritura, o 
compromissário comprador poderá propor a Adjudicação Compulsória em face do vendedor, 
tutelando judicialmente seu direito de aquisição da propriedade, que foi garantido 
inicialmente no compromisso irretratável de compra e venda. 
Dessa maneira, conclui-se que ao registrar o compromisso, o compromissário comprador já 
adquire o direito real de aquisição da propriedade, havendo assim, segurança jurídica no 
negócio firmado, podendo tutelar posteriormente seu direito, averbando o dispositivo da 
decisão judicial e tornando-se proprietário do bem. 
 
REFERENCIAS 
TEIXEIRA, Tarcísio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas 
aplicações dos contratos preliminares. 2. ed. – São Paulo: Saraiva, 2015. 
GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil, volume 4: contratos/ Pablo Stolze 
Gagliano, Rodolfo Pamplona Filho. – 1. ed. unificada. – São Paulo: Saraiva Educação, 2018. 
BDINE JÚNIOR, Hamid Charaf. Compromisso de Compra e Venda em face do Código Civil 
de 2002: Contrato Preliminar e Adjudicação Compulsória – Revista dos Tribunais | vol. 
843/2006 | p. 58 - 84 | Jan / 2006 – Doutrinas Essenciais de Direito Registral | vol. 3 | p. 819 - 
856 | Dez / 2011 | DTR\2006\820. 
BRASIL. Legislativo. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 – Lei parcelamento do solo. 
BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil. 
STJ – Resp 369.206 – MG | DJ 30/06/2003