contrato de venda e compra de imoveis

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Contrato de compromisso de compra e venda de imóveis 
 
Pelo presente instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóveis, de um 
lado, Adabélcio Ferreira, Brasileiro, engenheiro, portador da cédula de identidade RG 
43.520.789-6 SSP/SP e inscrita no CPF/MF sob o número 123.456.789.99 casado sob o regime 
parcial de bens na vigência da Lei n 6.515/77, com Maria Antonieta Ferreira, brasileira, 
autônoma, portador da cédula de identidade RG. 23.456.845-5 SSP/SP e inscrito no CPF sob o 
n 562.365.987.22, que neste ato compare com o cônjuge, ambos residentes e domiciliados a 
rua chico pontes, n 526 apartamento 206 – CEP 02067-002 Vila Guilherme São Paulo -SP. 
Neste ato como COMPROMITENTES VENDEDORES, doravante neste instrumento designados 
simplesmente de VENDEDORES e de outro lado, Belarmino da Silva, brasileiro, empresário, 
portador da cédula de identidade RG 52.653.254-2, solteiro, residente e domiciliado na av: 
Joaquina ramalho, n 1200 CEP 02065-010 vila Guilherme – são Paulo – SP, neste ato como 
outorgado COMPROMITENTE COMPRADOR, doravante neste instrumento designado 
simplesmente de COMPRADOR, ficando no princípio relatado e ao final justo e contratado o 
que se segue, que mutuamente aceitam, outorgam e se obrigam e que se regera pelas 
clausulas a seguir mencionadas: 
PRIMEIRA: DO IMOVEL OBJETO DESTE CONTRATO A SUA ORIGEM 
Imóvel: apartamento no 206, localizado no 20 pavimento do empreendimento denominado “ 
condomínio Itália” situado na rua chico pontes, n 526 apartamento 206 – CEP 02067-002 Vila 
Guilherme São Paulo -SP, perímetro urbano deste distrito, município e comarca de são Paulo 
o qual possui uma área privativa de 72,700 m2, aérea comum de 46,032 m2, já incluído o 
direito ao uso de uma vaga indeterminada na garagem coletiva do condomínio, descoberta 
ou coberta, perfazendo a área total de 118,732 m2 e fração ideal no solo de 0,005677. 
Conforme matrícula 200.550 no 1 cartório oficial de registro de imóveis, Títulos e documentos 
da comarca de São Paulo e inscrição cadastral imobiliária: 075.13.65.0001.01.55 
SEGUNDA: DA DECLARAÇÃO DO VENDEDOR 
Declaram os “VENDEDORES”, que são proprietários, únicos e legítimos possuidores do imóvel 
objeto deste contrato, descrito e caracterizado na cláusula primeira, e que sob o mesmo, não 
pesam ônus, ações reais, penhoras, arresto e sequestros. 
TERCEIRA: DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA 
Assim, pelo presente e instrumento particular é melhor de forma de direito, os 
“VENDEDORES” se comprometem em vender. Ao comprador? A esta, por sua vez. Se 
compromete em comprar o imóvel. Objeto deste contrato, livre de gravames, respeitadas as 
condições a seguir estipuladas: 
Quarta do preço e da quitação. 
O preço certo e ajustado entre as partes para a presente promessa de venda e compra. É a 
importância total de 380.000,00 (trezentos e oitenta mil reais), o qual será pago pela 
COMPRADORA aos VENDEDORES da seguinte forma: 
a) R$ 10.000,00 (dez mil reais), referente a sinal e princípio de pagamento, que será pago 
através de cheque nominal a um dos vendedores na data da assinatura deste 
instrumento. 
b) R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais) que será pago com recursos próprios através 
de transferência bancária na conta de Adabélcio Ferreira CPF: 123.456.789.99 Banco 
Itaú – Agência – 5326 – CC 07596-2 
c) R$ 200.000,00 serão pagos através de financiamento bancário em até 60 dias na conta 
de Adabélcio Ferreira CPF: 123.456.789.99 Banco Itaú – Agência – 5326 – CC 07596-2 
QUINTA: DA DOCUMENTACAO DO IMÓVEL E PESSOAS 
Os “VENDEDORES” apresentarão até dez dias após a assinatura deste instrumento ao 
“COMPRADOR” em ordem e atualizados, os seguintes documentos: 
(A) DO IMOVEL 
1- Certidão da Matrícula imobiliária atualizada do imóvel, expedida pelo Cartório de 
Registros de imóveis competentes, 
2- Certidão negativa de débitos municipais e a prova de quitação de parcelas vencidas do 
corrente exercício 2022; 
3- Cópia da última conta de gás e energia elétrica 
4- Declaração de Quitação do condomínio com firma reconhecida, com ata de eleição de 
Síndico 
5- Cópia do último boleto da cota condominial 
 
(B) DOS VENDORES: do local do imóvel 
1- Cópia do RG e do CPF (ou CNH) 
2- Cópia da certidão de estado civil 
3- Certidão dos Distribuidores forenses Cíveis e da família da justiça estatual; 
4- Certidão dos Distribuidores forenses de Executivos Fiscais Municipais e Estadual; 
5- Certidão dos distribuidores de Falências, Concordata, Recuperação Judicial; 
6- Certidão do distribuidor da Justiça Federal; 
7- Certidão do distribuidor da Justiça do Trabalho de São Paulo; 
8- Certidão negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), expedida pelo TST; 
9- Certidão dos Cartórios de Protesto de Guarulhos, abrangendo os últimos 5 anos; 
10- Certidão negativa de Débitos da RF e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional. 
 
(C) Condomínio Itália – CNPJ 23.885.022/0001-05 
 
1- Certidão dos Distribuidores forenses Cíveis e da família da justiça estatual; 
2- Certidão dos Distribuidores forenses de Executivos Fiscais Municipais e Estadual; 
3- Certidão do distribuidor da Justiça Federal; 
4- Certidão do distribuidor da Justiça do Trabalho de São Paulo; 
5- Certidão negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), expedida pelo TST; 
6- Certidão negativa de Débitos da RF e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional. 
PARAGRAFO PRIMEIRO: Fica ajustado entre as partes (a) que os documentos entregues pelos 
“VENDEDORES” são originais, com exceção dos documentos pessoais, os quais são copias 
autenticadas; (b) é imprescindível a correta grafia dos nomes e números dos documentos nas 
certidões, sob pena de devolução para regularização; e (c) as certidões terão prazo de validade 
de 30 dias, contados a partir da data de sua emissão, com exceção daquelas que, por lei, 
tenham prazo de validade diverso. 
PARAGRAFO SEGUNDO: Os documentos certidões acima deverão comprovar a inexistência de 
fatos ou medidas que possa colocar em risco, comprometer, tornar duvidosa ou ineficaz a 
presente transação imobiliária. 
PARAGRAFO TERCEIRO: Na hipótese das certidões supra, apresentarem anotações de ações, 
devem a mesma virem acompanhadas de certidões esclarecedoras (objeto e pé). Caso 
aludidas certidões contenham apontamentos ou caso haja atraso na entrega das certidões por 
parte dos “VENDEDORES”, exceto se houver greves nas repartições públicas ou 
acontecimentos de forca maior, a critério do “COMPRADOR”, prorroga-se o prazo de 
vencimento das parcelas do saldo dos valores, referidas nas letras “b” e “c”, da clausula 
quarta, pelo tempo em que durar o atraso, ou a entrega dos esclarecimentos, 
comprovadamente necessários para os eventuais apontamentos. 
SEXTA:DA POSSE DO IMÓVEL 
O” COMPRADOR” será imitido na posse direta do imóvel em até 7 dias data do pagamento 
indicado na letra “b, da clausula quarta, devendo os “VENDEDORE” entregá-lo livre e 
desocupado de pessoas e objetos exceto os itens descrito na clausula decima quarta item 
“14.8”, e no estado de conservação como ora se encontra, passando para a responsabilidade 
de “COMPRADOR”, a partir deste dia, os pagamentos dos impostos, taxas e despesas 
condominiais que incidem ou que venha a incidir sobre o mesmo. 
PARAGRAFO ÚNICO: Caso o “COMPRADOR” não seja imitido posse do imóvel no prazo 
ajustado, desde que cumpridas todas as obrigações de sua parte, os “VENDEDORES” 
incorrerão em uma multa diária de R$380,00 (trezentos e oitenta reais). 
SETIMA: DA ESCRITURA E REGISTRO 
OS “VENDEDORES” obrigam-se a outorgar em favor do “COMPRADOR” ou a quem este indicar, 
mediante o pagamento integral do preço ajustado. A competente escritura de venda e 
compra, ocasião em que os “VENDEDORES” transferirão ao “COMPRADOR”, o domínio, 
direitos e ações de que são titulares sobre o imóvel do presente instrumento. 
PARAGRAFO PRIMEIRO: Todas as despesas com a lavratura da escritura definitiva de venda e 
compra, registrosno cartório, correrão por conta exclusiva do “COMPRADOR”. 
OITAVA: DOS VICIOS NA DOCUMENTAÇÃO, DA REVISAO E DEVOLUCAO DO VALOR PAGO 
Vindo a documentação fornecida pelos “VENDEDORES”, a apresentar vícios sanáveis a curto 
prazo, o “COMPRADOR, poderá optar por dar um prazo de ate 60 (sessenta) dias para efetiva 
regularização, ou considerar este contrato rescindido, independentemente de aviso ou 
notificação, obrigando-se, neste caso, os “VENDEDORES”, a devolver ao “COMPRADOR”, o 
valor eventualmente recebido, corrigido monetariamente e acrescidos de 1% (um por cento) 
ao mês sobre esse valor desde o dia de seu recebimento e ate o dia da efetiva devolução. 
NONA: DA IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. 
Com exceção dos motivos que preveem a rescisão deste contrato, o mesmo é celebrado pelas 
partes em caráter irretratável e irrevogável, o qual as obriga bem como seus herdeiros e 
sucessores a qualquer título. 
DÉCIMA: DO VÍNCULO PREVIDENCIÁRIO 
Declaram os “VENDEDORES”, que não estão vinculados como empregadores junto ao INSS e 
ao PRORURAL, não se achando, portanto, incursos nas restrições da legislação previdenciária, 
no que tange a presente transação imobiliária. 
DÉCIMA PRIMEIRA: DA EVICÇÃO DE DIREITO 
Na forma da legislação vigente, ficam os “VENDEDORES”, sempre que responsáveis pela 
evicção de direito, se convocados a lide. 
DÉCIMA SEGUNDA: DA AVERBACAO E REGISTRO 
As partes autorizam o SR. Oficial de Registros de Imóveis a proceder as averbações e ou 
registros que fizerem necessários e oriundos deste contrato, na forma da Lei N 6.015/73, que 
trata os registros públicos. 
DÉCIMA TERCEIRA: DAS DISPOSIÇÕES FINAIS 
14.1 qualquer omissão ou tolerância de qualquer parte em exigir o estrito cumprimento das 
obrigações ora contratadas, ou em exercer quaisquer direitos decorrentes deste contrato, não 
constituirá novação ou renúncia, nem afetará o direito adquirido por força deste contrato, 
podendo exercê-lo em qualquer tempo. 
14.2 – As partes, cada qual em seu polo, declaram, sob as penas da lei, que as informações 
prestadas, bem como todos os documentos apresentados para a confecção deste contrato 
particular, retratam a veracidade e boa fé de cada um dos polos deste instrumento, princípios 
esses sobre os quais se baseia a presente promessa de venda e compra. 
14.3 – Se qualquer disposição deste contrato for considerada nula, anulável, invalida ou 
inoperante, nenhuma outra disposição deste contrato será afetada como consequência disso 
e, portanto, as disposições restantes permanecerão em pleno vigor como se tal disposição 
nula, anulável ou inoperante não tivesse contida nesse instrumento. 
14.4 – Os “VENDEDORES” declaram sob pena da lei, que contra eles não existem ações reais, 
pessoais, reipersecutórias, reivindicatórias, embargos arrestos, sequestros, protestos, 
falências, recuperações judiciais e/ ou concurso de credores, dívidas fiscais, penhoras, 
execuções ou quaisquer outras ações judiciais, ônus ou embaraços, que possam atingir o 
imóvel objeto deste contrato. 
14.5 – Para efeito de registro do presente instrumento perante a competente circunscrição 
imobiliária, os “VENDEDORES” assumem quaisquer responsabilidades por eventuais débitos 
fiscais existentes e incidentes sobre o imóvel objeto deste instrumento, até que a imissão da 
posse seja transmitida ao “COMPRADOR”. 
14.6 – As comunicações, intimações e notificações a serem realizadas em decorrência do 
presente instrumento particular deverão ser encaminhadas para os endereços fornecido pelas 
partes, constantes do preâmbulo deste instrumento. 
14.7 – As partes obrigam-se a dar aviso um ao outro de eventual alteração de seu endereço 
residencial, dentro do prazo de 10 (dez) dias da mudança informando previamente o endereço 
completo e outras informações necessárias para sua perfeita localização; obrigação essa, que 
deverá ser até a outorga da Escritura Pública Definitiva de Venda e Compra. 
14.8 – Foi acordado entre as partes, “VENDEDORES” e “COMPRADOR” de que o imóvel será 
entregue com os seguintes itens: metais, louças sanitárias nos dois banheiros, cozinha e área 
de serviço, sendo que todos os itens descritos já se encontram instalados nos imóveis e em 
pleno funcionamento. 
14.9 – As partes declaram que antecipadamente leram e analisaram o presente instrumento, 
compreendendo-o em todos os seus termos e condições e que este instrumento contém o 
acordo e entendimento integral ajustado entre as partes contratantes e substituem 
especificamente qualquer entendimento prévio das partes sobre o objeto deste instrumento. 
14.10 este contrato não poderá ser modificado ou alterado excesso por escrito e assinado por 
todos os contratantes. 
14.11 – As partes elegem o Foro da Comarca de São Paulo para conhecer e dirimir as dúvidas 
ou questões que deste contrato se originar, arcando a parte inadimplente culpada com os 
pagamentos das custas processuais e honorário de advogado da parte inocente, em caso de 
litígio. 
DÉCIMA QUINTA – DA MULTA 
O não cumprimento de qualquer das cláusulas deste contrato, acarretará uma multa de 
R$20.000,00 (vinte mil reais), além das custas dos procedimentos legais, para garantia dos 
direitos da parte inocente, nos termos da lei 
CLÁUSULA ADICIONAL: O presente contrato é regido pelos Artigos 418, e seguintes do Código 
Civil Brasileiro, ou seja, pela LEI DE ARRAS. 
E por estarem, assim justas e contratadas, as partes assinam este instrumento na presença 
das duas testemunhas instrumentarias e presenciais abaixo firmadas, o qual foi feito em três 
vias de igual teor e forma, para um só efeito de direito 
 
São Paulo, 05 de abril de 2022 
 
_______________________________ 
Adabélcio Ferreira 
Vendedor 
_______________________________ 
Maria Antonieta Ferreira 
Vendedora 
 
_______________________________ 
Belarmino da Silva 
Comprador 
Testemunhas: 
 
Nome: 
RG: 
CPF: 
 
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RG: 
CPF: