AVALIAÇÃO DE IMOVEIS URBANOS E RURAIS

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Avaliação de imóveis urbanos e rurais e de recursos naturais e ambientais
1)
Alternativas:
I – C; II – A; III – B.
 (
CORRETO
)I – B; II – C; III – A.
I – B; II – A; III – C.
I – A; II – B; III – C.
I – C; II – B; III – A.
 (
Resolução
 
comentada:
o
 
método
 
comparativo
 
direto
 
de
 
dados
 
do
 
mercado
 
é
 
um
 
dos
 
mais
 
utilizados
 
no
 
Brasil
 
e
 
pode
 
ser
 
usado
 
para
 
avaliar
 
qualquer
 
tipo
 
de
 
bem,
 
desde
 
que
 
exista
 
um
 
conjunto
 
de
 
dados
 
que
 
possa
 
ser
 
tomado
 
como
 
amostra
 
de
 
mercado.
O método evolutivo raramente é usado sozinho e costuma estar presente na
 
apuração
 
de
 
valores
 
de
 
benfeitorias
 
e
 
construções.
 
Pode
 
ser
 
usado,
 
por
 
exemplo,
 
com
 
o
 
método
 
comparativo
 
direto
 
de
 
dados
 
do
 
mercado.
O método involutivo é costumeiramente utilizado para estudo de viabilidade de
 
empreendimentos
 
imobiliários.
 
A
 
presença
 
de
 
análises
 
financeiras
 
no
 
laudo
 
é
 
uma
 
das
 
exigências
 
para
 
a
 
utilização
 
desse
 
modelo.
)
Código da questão: 56352
2) Associe a imagem da segunda coluna com o tipo mais provável de avaliação que deve ser realizada (demandada) no imóvel.
1. Avaliação de aluguéis. A.
Fonte: paulo-lopes/istockphoto
2. Desapropriação. B.
Fonte: Vladimir_Timofeev/istockphoto
3. Avaliação de glebas urbanizáveis. C.
Fonte: bruev/istockphoto
4. Servidão D.
Fonte: Alicia_Garcia/istockphoto.
Alternativas:
1 – B; 2 – C; 3 – D; 4 – A.
1 – A; 2 – C; 3 – D; 4 – B.
1 – C; 2 – B; 3 – D; 4 – A.
 (
CORRETO
)1 – C; 2 – A; 3 – D; 4 – B.
1 – A; 2 – C; 3 – B; 4 – D.
 (
Resolução
 
comentada:
a figura A mostra várias casas construídas embaixo de um viaduto, provavelmente
 
fruto
 
de
 
invasão.
 
Dessa
 
forma,
 
é
 
provável
 
que,
 
caso
 
seja
 
necessário
 
o
 
trabalho
 
de
 
um
 
avaliador
 
nesse
 
local,
 
o
 
motivo
 
seja
 
a
 
desapropriação
 
dos
 
imóveis
 
indevidos.
A
 
figura
 
B
 
mostra
 
algumas
 
antenas,
 
necessárias
 
para
 
a
 
transmissão
 
de
 
sinais
 
(como
 
TV
 
e
 
telefone)
 
em
 
um
 
campo.
 
Dessa
 
forma,
 
é
 
provável
 
que,
 
caso
 
seja
 
necessário
 
o
 
trabalho
 
de
 
um
 
avaliador
 
nesse
 
local,
 
o
 
motivo
 
seja
 
a
 
servidão,
 
ou
 
seja,
 
as
 
antenas
 
precisaram
 
ser
 
instaladas
 
na
 
propriedade
 
de
 
alguém.
A
 
figura
 
C
 
mostra
 
o
 
corredor
 
de
 
um
 
shopping
 
center,
 
com
 
muitas
 
lojas.
 
Dessa
 
forma,
 
é provável que, caso seja necessário o trabalho de um avaliador nesse local, o
 
motivo
 
seja
 
o
 
aluguel
 
de
 
alguma
 
das
 
lojas.
A
 
figura
 
D
 
é
 
a
 
vista
 
aérea
 
de
 
uma
 
região
 
habitada
 
ao
 
lado
 
de
 
outra
 
desabitada.
)
 (
Dessa
 
forma,
 
é
 
provável
 
que,
 
caso
 
seja
 
necessário
 
o
 
trabalho
 
de
 
um
 
avaliador
 
nesse
 
local, o motivo seja a gleba urbanizável, pois vemos que é possível expandir o
 
loteamento
 
de
 
casas
 
para
 
o
 
espaço
 
vazio.
)
Código da questão: 56363
3) “O	de um bem decorre de várias características, entre as quais se destacam sua raridade e sua utilidade para satisfazer necessidades e interesses humanos e sofre influências por suas características singulares e condições de	. Trata-se de um conceito	abstrato e não de um fato.”
(ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT. NBR 14.653-1:2019: avaliação
de bens – parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2019.)
Sabendo que os conceitos de valor, preço e custo são distintos, assinale a alternativa que completa adequadamente as lacunas acima:
Alternativas:
Preço; demanda; econômico.
 (
CORRETO
)Valor; oferta e procura; monetário. Preço; oferta e procura; monetário. Custo; demanda; econômico.
Valor; oferta e procura; econômico.
 (
Resolução
 
comentada:
“O
 
valor
 
de
 
um
 
bem
 
decorre
 
de
 
várias
 
características,
 
entre
 
as
 
quais
 
se
 
destacam
 
sua
 
raridade e sua utilidade para satisfazer necessidades e interesses humanos e sofre
 
influências
 
por
 
suas
 
características
 
singulares
 
e
 
condições
 
de
 
oferta
 
e
 
procura.
 
Trata-
 
se
 
de
 
um
 
conceito
 
econômico
 
abstrato
 
e
 
não
 
de
 
um
 
fato”.
)
Código da questão: 56340
4) Quanto à história da evolução das avaliações, assinale a alternativa correta:
Alternativas:
 (
CORRETO
)Os primeiros trabalhos técnicos conceituais de avaliação de bens surgiram em 1950. O ponto de partida da avaliação de bens foi o Projeto de Norma P-NB-74, da ABNT, elaborado em 1957.
Apenas no século 21 que começaram os trabalhos de avaliação de bens no Brasil, assim como o desenvolvimento de teorias.
A ABNT NBR 14.653 foi a primeira norma a ser elaborada para avaliações de bens e até hoje é a principal orientadora dos trabalhos.
A ABNT NBR 14.653 começou a ser elaborada apenas em 2004.
 (
Resolução
 
comentada:
os
 
primeiros
 
trabalhos
 
técnicos
 
conceituais
 
voltados
 
para
 
as
 
avaliações
 
de
 
bens
 
no
 
Brasil
 
remontam
 
à
 
década
 
de
 
1910,
 
em
 
publicações
 
de
 
escolas
 
de
 
engenharia
 
e
 
de
 
repartições
 
públicas.
O
 
ponto
 
de
 
partida
 
foi
 
o
 
Projeto
 
de
 
Norma
 
P-NB-74,
 
da
 
ABNT,
 
elaborado
 
em
 
1957.
 
Em 1998, iniciou-se uma nova etapa com o projeto desta ABNT NBR 14.653
 
(avaliação
 
de
 
bens),
 
que
 
entrou
 
em
 
vigor
 
em
 
2004
 
(
 
ABNT,
 
2019).
)
Código da questão: 56346
5) Em um trabalho para a Justiça, é possível que o profissional de perícia atue como assistente técnico ou como perito nomeado pelo juízo. A respeito desse processo de trabalho e as respectivas funções de cada profissional, assinale a alternativa correta:
Alternativas:
Não é necessário responder nem justificar todos os quesitos.
O assistente técnico deve responder aos quesitos elaborados pelo perito do juiz.
Os quesitos podem ser reescritos pelo perito na hora que for respondê-los, a fim de deixar a questão mais clara.
Não é função do perito nomeado pelo juízo responder aos quesitos elaborados pelas partes.
 (
CORRETO
) (
Resolução
 
comentada:
o
 
assistente
 
técnico
 
é
 
um
 
profissional
 
de
 
confiança
 
contratado
 
por
 
uma
 
das
 
partes,
 
cabe a ele a responsabilidade de elaborar quesitos que serão respondidos pelo
 
perito
 
nomeado
 
pelo
 
juízo.
 
Este,
 
por
 
sua
 
vez,
 
deve
 
transcrever
 
o
 
quesito
 
exatamente
 
da
 
forma
 
como
 
foi
 
elaborado
 
pela
 
parte
 
e,
 
caso
 
alguma
 
pergunta
 
seja
 
incabível,
 
não
 
aplicável ou a resposta esteja prejudicada, ele deve explicar e justificar ao juiz por
 
que ela não será respondida, em hipótese alguma deverá deixar um quesito em
 
branco.
)Caso o perito se depare com uma pergunta incabível, não aplicável ou a resposta esteja prejudicada, ele deve explicar e justificar ao juiz por que ela não será respondida.
Código da questão: 56365
6) Sobre os graus de precisão e fundamentação, considere as seguintes afirmações: ( ) As avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão.
( ) O grau de fundamentação está relacionado com a metodologia escolhida para executar o laudo.
( ) O grau de precisão independe da natureza do bem.
( ) A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação.
( ) O grau de fundamentação não é afetado pela confiabilidade e qualidade dos dados
amostrais.
Assinale a alternativa que contenha a sequência correta:
Alternativas:
V – V – F – F – F.
V – F – F – V – V.
 (
CORRETO
)V – V – F – V – F.
F – F – F – V – V.
F – V – F – V – F.
 (
Resolução
 
comentada:
a
 
terceira
 
afirmativa
 
é
 
falsa,
 
pois
 
o
 
grau
 
de
 
precisão
 
de
 
uma
 
avaliação
 
depende
 
da
 
natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da
 
abrangência
 
alcançada
 
na
 
coleta
 
de
 
dados
 
(quantidade,
 
qualidade
 
e
 
natureza),
 
da
 
metodologia
 
e
 
dos
 
instrumentos
 
utilizados.
A quinta afirmativa também é falsa, pois a fundamentação será função do
 
aprofundamento
 
do
 
trabalho
 
avaliatório,
 
com
 
o
 
envolvimento
 
da
 
seleção
 
da
 
metodologia
 
em
 
razão
 
da
 
confiabilidade,qualidade
 
e
 
quantidade
 
dos
 
dados
 
amostrais
 
disponíveis.
)
Código da questão: 56351
7) Sobre o ramo de desapropriações de imóveis, considere as seguintes afirmações: ( ) A desapropriação pode ocorrer em terrenos públicos que foram ocupados indevidamente.
( ) Quando o município decide que é necessária a construção de um viaduto, em um local em que existem casas, os proprietários devem ceder seu espaço e aceitar o valor que o município estipular como indenização.
( ) O Poder Público é o único que pode fazer uma desapropriação.
( ) É conhecida também como “real imobiliária”, geralmente ocorre quando uma pessoa ou entidade (como o município) perdeu o bem para outra e deseja recuperá-lo.
Assinale a alternativa que contenha a sequência correta:
Alternativas:
F – V – F – V.
 (
CORRETO
)V – F – F – V.
V – V – F – V.
F – V – V – F.
V – F – F – F.
 (
Resolução
 
comentada:
A
 
segunda
 
assertiva
 
está
 
incorreta,
 
quando
 
o
 
município
 
deseja
 
desapropriar
 
um
 
imóvel
 
que
 
é
 
legalmente
 
de
 
outra
 
pessoa,
 
é
 
necessário
 
negociar
 
o
 
valor
 
com
 
o
 
proprietário,
 
sendo
 
possível,
 
inclusive,
 
ações
 
judiciais
 
para
 
discutir
 
o
 
assunto.
A terceira assertiva está incorreta, veja este exemplo para compreender: suponha
 
que um grande empresário possui diversos terrenos no Brasil, porém nem todos
 
estão
 
ocupados
 
e
 
ele
 
não
 
realiza
 
um
 
monitoramento
 
contínuo
 
desses
 
terrenos.
 
Um
 
dia,
 
ele
 
descobre
 
que,
 
em
 
uma
 
de
 
suas
 
propriedades,
 
foram
 
construídas
 
duas
 
casas
 
sem
 
seu
 
consentimento,
 
no
 
caso,
 
esses
 
imóveis
 
seriam
 
invasões
 
e
 
ele
 
poderia
 
entrar
 
com
 
uma
 
ação
 
de
 
desapropriação
 
para
 
recuperar
 
seu
 
terreno.
)
Código da questão: 56359
8) Sobre os quesitos de um laudo e as respostas a ele, podemos afirmar que:
I. Os quesitos devem ser respondidos pelo assistente técnico.
II. Os quesitos precisam estar juntos aos autos do processo.
III. Os quesitos devem ser respondidos pelo perito.
IV. Apenas uma das partes pode elaborar os quesitos.
São verdadeiras:
Alternativas:
I (
CORRETO
)– II – III. I – IV.
II – III.
III – IV.
II – III – IV.
 (
Resolução
 
comentada:
a
 
afirmação
 
I
 
é
 
falsa,
 
pois
 
os
 
quesitos
 
devem
 
ser
 
respondidos
 
pelo
 
perito.
As
 
afirmações
 
II
 
e
 
III
 
são
 
verdadeiras,
 
pois
 
os
 
quesitos
 
precisam
 
sempre
 
ser
 
anexados
 
aos
 
autos
 
do
 
processo
 
e
 
devem
 
ser
 
respondidos
 
pelo
 
perito.
A
 
afirmação
 
IV
 
é
 
falsa,
 
pois
 
quesitos
 
são
 
as
 
perguntas
 
que
 
ambas
 
as
 
partes
 
ou
 
várias
 
partes do processo exercem o direito de formular para serem respondidas pelo
 
perito
 
nomeado
 
pelo
 
juízo.
)
Código da questão: 56371
9)
Alternativas:
I – A; II – C; III – D; IV – B.
I – C; II – A; III – D; IV – B.
I – D; II – B; III – C; IV – A.
 (
CORRETO
)I – D; II – C; III – B; IV – A.
I – D; II – C; III – A; IV – B.
 (
Resolução
 
comentada:
Os
 
imóveis
 
em
 
situação
 
de
 
servidão
 
(I)
 
não
 
se
 
colocaram
 
nessa
 
situação
 
de
 
forma
 
voluntária,
 
geralmente
 
ocorre
 
quando
 
seu
 
imóvel
 
está
 
situado
 
em
 
região
 
onde
 
é
 
necessária
 
a
 
construção
 
de
 
vias,
 
transmissão
 
de
 
linhas
 
ou
 
passagens
 
sanitárias.
A
 
liquidação
 
forçada
 
(II)
 
ocorre
 
quando
 
um
 
imóvel
 
precisa
 
ser
 
vendido
 
rapidamente
 
ou foi tomado por algum banco, por exemplo, e será leiloado. Devido à agilidade
 
que
 
a
 
transação
 
apresenta,
 
seu
 
valor
 
pode
 
ser
 
abaixo
 
do
 
mercado.
A
 
avaliação
 
de
 
aluguéis
 
(III)
 
envolve
 
um
 
vasto
 
mercado
 
com
 
infinitas
 
possibilidades.
 
O preço pode variar conforme localização do bem, assim como o tipo (comercial,
 
residencial,
 
industrial,
 
rural,
 
etc.).
Na
 
avaliação
 
de
 
glebas
 
urbanizáveis
 
(IV),
 
é
 
preciso
 
compreender
 
o
 
contexto
 
em
 
que
 
ela se encontra (urbana ou não, urbanizável ou não, próxima à malha urbana ou
 
não).
 
Além
 
disso,
 
é
 
preciso
 
avaliar
 
questões
 
como
 
topografia,
 
infraestrutura
 
urbana
 
e
 
sanitária,
 
além
 
de
 
prever
 
taxas
 
e
 
despesas
 
em
 
caso
 
de
 
loteamento.
)
Código da questão: 56361
10) “Avaliação é, pois, uma		de um ou mais fatores ¬¬¬¬¬ 	 especificamente definidos em relação a propriedades descritas com data determinada, tendo como suporte a	relevantes.”
(ABUNAHMAN, S. A. Curso Básico de engenharia legal e de avaliações. São Paulo: Pini, 2000.)
Assinale a alternativa que completa adequadamente as lacunas acima:
Alternativas:
 (
CORRETO
)Oposição; econômicos; análise de dados. Aferição; econômicos; análise de dados. Aferição; sociais; informações.
Aferição; judiciais; informações. Oposição; judiciais; análise de dados.
 (
Resolução
 
comentada:
“Avaliação
 
é,
 
pois,
 
uma
 
aferição
 
de
 
um
 
ou
 
mais
 
fatores
 
econômicos
 
especificamente
 
definidos
 
em
 
relação
 
a
 
propriedades
 
descritas
 
com
 
data
 
determinada,
 
tendo
 
como
 
suporte
 
a
 
análise
 
de
 
dados
 
relevantes”.
)
Código da questão: 56339