Estudo Viabilidade - Projeto Predial Finalizada

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Estudo de Viabilidade do Terreno 
 
Disciplina: Projeto Predial Turma: ECIVI.9M1 
Professor: Rogério Lacerda Sala: 223 
Grupo: Elza Stephane S. F. da Silva, 11612004; Giovana Godinho de Sousa, 11510419; Isabel 
Oliveira Neves, 1151; Rúbia Flávio Costa Batista, 11512091; Jeferson Reis dos Santos 
11510010; 
 
 
1 - Análise Macro 
 
INTRODUÇÃO 
No Bairro Padre Eustáquio será realizado a análise de um lote, cuja a intenção é ser 
construído e comercializado. É de suma importância que seja executado uma análise com 
garantia das informações fornecidas de forma que indique as suas características, 
apresentando ao consumidor os principais pontos da região em relação as regiões 
importantes da grande BH, as relações de comércio, educação e lazer, apresentada de 
forma que o consumidor fique ciente do local em que está procurando. 
Para que seja uma análise precisa os métodos de escala prática/acadêmica tem em seus 
parâmetros a Escala Local que abrange sobre, Escala Microlocal e Escala Macrolocal, 
utilizada para realizar a análise da região. 
A análise do terreno com bases nas escalas de planejamento e gestão tem como objetivo 
considerar as características externas e internas desse local, verificando os recursos 
disponíveis em sua volta. 
Com base nisso, utiliza-se as Escalas Microlocal e Macrolocal onde, a Macrolocal é utilizada 
para analisar as porções do território urbano, o bairro, e a Microlocal é utilizada para 
analisar o agrupamento de munícipios que possuem interdepêntencia, relacionado as 
regiões. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1. Articulação dessa área com o centro ou outras regiões da cidade 
 
Centro 
Distância: Em média de 4,0 Km 
Tempo de Percurso: Normalmente 12 min 
Ônibus: 
Figura 1 – Ônibus do Padre Eustáquio – Centro 
 
Fonte: Google Maps (2019). 
 
Trajeto de carro: 
 
Figura 2 - Trajeto Padre Eustáquio – Centro 
 
Fonte: Google Maps (2019). 
 
 
 
 
 
 
 
Terminal Rodoviário de Belo Horizonte 
Endereço: Avenida do Contorno, 340, Santa Efigênia, Belo Horizonte – MG 
Distância: Em média de 5,4 Km 
Tempo de percurso: Normalmente 8 - 16 min 
Ônibus: 
Figura 3 – Ônibus Padre Eustáquio para Terminal Rodoviário. 
 
Fonte: Google Maps (2019). 
Trajeto de carro: 
Figura 4 – Trajeto Padre Eustáquio – Terminal Rodoviário. 
 
Fonte: Google Maps (2019). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Aeroporto Internacional de Confins 
Endereço: Aeroporto Internacional de Confins - Tancredo Neves 
Distância: Em média de 42,9 Km 
Tempo de percurso: Normalmente 39 min 
Ônibus: 
Figura 5 – Ônibus Padre Eustáquio – Aeroporto de Confins. 
 
Fonte: Google Maps (2019). 
 
Trajeto de carro: 
 
Figura 6 - Trajeto Padre Eustáquio – Aeroporto Internacional de Confins. 
 
Fonte: Google Maps (2019). 
 
 
 
 
 
 
 Lagoa da Pampulha de Belo Horizonte 
 
Endereço: Lagoa da Pampulha de Belo Horizonte, Av. Otacílio Negrão de Lima, s/n - São 
Luiz, Belo Horizonte 
Distância: Aproximadamente 12,5 Km 
Tempo de percurso: Normalmente 20min 
Ônibus: 
Figura 7 – Ônibus Padre Eustáquio – Lagoa da Pampulha. 
 
Fonte: Google Maps (2019). 
 
Trajeto de carro: 
 
Figura 8 - Trajeto Padre Eustáquio – Lagoa da Pampulha. 
 
Fonte: Google Maps (2019). 
 
 
 
 
 
 
Praça do Papa – Mangabeiras 
 
Endereço: Praça Gov. Israel Pinheiro - Mangabeiras, Belo Horizonte - MG 
Distância: Aproximadamente 11,2 Km 
Tempo de percurso: 31 min 
Ônibus: 
Figura 9 – Ônibus Padre Eustáquio – Mangabeiras. 
 
Fonte: Google Maps (2019). 
 
Trajeto de carro: 
Figura 10 - Trajeto Padre Eustáquio – Mangabeiras. 
 
Fonte: Google Maps (2019). 
 
 
 
 
 
 
 
 
2. Características do Bairro 
História 
O bairro Padre Eustáquio, localizado na região Noroeste de Belo Horizonte, teve a sua 
formação vinda da junção de várias vilas: a Vila Progresso, a Vila Celeste Império, a Vila 
Santa Rita e a Vila Futura. Todas essas vilas datam da época da década de 20. A história 
conta que essa região foi ocupada, no passado, pela classe média baixa, principalmente de 
operários. 
O bairro Padre Eustáquio é habitado desde o início do século XX, quando os primeiros 
operários construíram as suas casas à beira da estrada que levava de Belo Horizonte à 
Contagem e que, mais tarde, tornaria-se a Rua Padre Eustáquio. 
O nome do bairro foi em homenagem ao beato Eustáquio Van Lieshout, padre holandês que 
foi acolhido pela comunidade local em 1942 e construiu obras importantes, como a Capela 
Cristo Rei e a Igreja dos Sagrados Corações, hoje, locais de referência para católicos do 
mundo todo. 
Atualmente, o local cresceu bastante e tem ampla rede de comércio, escolas e demais 
facilidades. 
O traçado atual é o mesmo da época, e era uma rota para escoamento das mercadorias de 
um vilarejo para outro. Uma das características predominantes do bairro é a horizontalidade 
das edificações. A população estimada é de 28 mil habitantes, conta com diversas escolas, 
feiras, lojas, postos de saúde, bancos, farmácias e restaurantes, sendo um bairro muito 
querido e admirado pelos seus moradores. A posição geográfica privilegiada, próxima ao 
centro de BH, com diversas vias de acesso inclusive ao Anel Rodoviário, fazem do bairro 
uma região com imóveis valorizados e atraente para novos investimentos. 
 
O Bairro 
 
O bairro Padre Eustáquio é um misto de casas antigas, prédios modestos e 
também conjuntos luxuosos que começam a chegar à região. Sua localização estratégica, a 
poucos quilômetros do centro da cidade e próximo a vias importantes, como a Pedro II, é 
um dos motivos da modernização e do crescimento do bairro. 
Com isso, toda uma infraestrutura de bancos, farmácias, supermercados, escolas, praças e 
feiras populares se estabeleceram ali. É um bairro autossuficiente no qual os moradores 
https://www.lockey.com.br/blog/alugar-um-apartamento-com-cobertura/
 
raramente precisam ir ao centro ou deslocarem-se a outras regiões para acessar o que 
precisam. 
 
 
3. Vias de ligação 
Obviamente, um bairro com uma localização tão estratégica não poderia deixar a desejar 
quando o assunto é locomoção. Desde pontos de táxi diversos até linhas de ônibus que 
atendem o bairro e vários outros que passam pela avenida Pedro II, todos contribuem para 
um sistema de transporte eficaz na região. 
 
Rua Padre Eustáquio: 
 
Quem passa pela Rua Padre Eustáquio, na Região Noroeste, nem sempre percebe o 
patrimônio histórico escondido ao longo da via. Antes da fundação de Belo Horizonte, em 
1897, ela já existia, na forma de estrada, sob o nome de Contagem, pois ia a tá a cidade de 
Contagem. Por lá, passavam tropeiros que traziam do interior alimentos e demais produtos 
comercializados em Belo Horizonte, na época Curral Del Rey. 
A rua de hoje foi construída respeitando a traçada da antiga estrada e só passou a ter o 
nome atual depois da morte do padre holandês Humberto Van Lieshout, o Padre Eustáquio, 
em 1943. O pároco morou na cidade por um ano antes de morrer, mas sua popularidade fez 
com que a sociedade pedisse a mudança do nome. 
Ela começa na Avenida Nossa Senhora de Fátima e termina na esquina com a Rua 
Curupaiti, quando passa a chamar-se Rua Pará de Minas. Em seu percurso, corta as ruas 
Tremedal, Castigliano, Progresso, Francisco Sales e Henrique Gorceix. 
Na rua convivem a modernidade de prédios mais jovens, com estabelecimentos comerciais 
e construções das décadas de 1940 e 1950. 
 
 
Avenida Pedro II: 
Avenida Pedro II é uma importante via que conecta a Avenida do Contorno ao Anel 
Rodoviário, em Belo Horizonte, ligando o centro da cidade à região nordeste. Caracteriza-se 
pelo comercio intenso, principalmente no ramo automotivo, com diversas lojas de peças, 
serviços e revenda de automóveis. 
 
 
 
 
 
 
Figura 11: Avenida Dom Pedro II 
 
Fonte: Google 2019 
 
4. Possibilidades de crescimento e valorização 
O potencial de valorização do Padre Eustáquio é grande, afirmou o diretor da Fabrício 
Pimenta Imóveis, Fabrício Pimenta,apostando na tendência à verticalização do bairro. Em 
meio às casas antigas, estão sendo erguidos prédios luxuosos, com apartamentos 
avaliados entre R$ 450 mil e R$ 600 mil, de acordo com o executivo. “Por causa de todos 
os benefícios, ele é altamente valorizado. Não só os empreendimentos mais novos são 
caros. Os antigos também.” 
 
5. Mapas de localização com indicativos de pontos de referência e respectivas 
distâncias 
O bairro se encontra a poucos minutos do centro e seus limites dão na Avenida Pedro II, 
que, além de levar até o centro, é uma via importante para outras regiões da cidade, como a 
Regional Norte e Pampulha. 
Figura 12: Bairro Padre Eustáquio 
 
 
Fonte:Google Maps (2019). 
 
A região dispõe de praças, restaurantes, academias de ginástica, natação e artes marciais, 
escola de música, feira popular com shows e vendas de alimentos e produtos diversos, 
além de ser possível chegar a grandes centros de consumo e lazer, como o shopping Del 
Rey, em poucos minutos. 
Certamente, quem mora no bairro Padre Eustáquio não tem do que reclamar quando o 
assunto é encontrar uma atividade prazerosa da qual desfrutar: 
• .Colégio Padre Eustáquio 
• .Escola Municipal Dom Jaime de Barros Câmara 
• .Umei Vila São Vicente 
• .ESMU - Escola de Música da Universidade Estadual de Minas Gerais (UEMG) 
• .Praça Geraldo Tôrres - Uma bela praça com várias lojas e restaurantes, ótima para 
passear com crianças e animais 
• .Igreja dos Sagrados Corações - Local de peregrinação (onde se encontra sepultado o 
beato Padre Eustáquio) 
• .Capela Cristo Rei - Capela onde o beato Padre Eustáquio celebrava suas missas 
• .Feira Coberta do Padre Eustáquio - Mercado onde se vendem alimentos, artigos e produtos 
artesanais (Grande pólo gastronômico da região) 
• .Parque Maria do Socorro 
• .Aeroporto Carlos Prates 
.Praça do Rotary 
• .Associação Comunitária do Padre Eustáquio 
 
.Praça de esportes do Bairro Padre Eustáquio 
 
• .Giovanna Center - Centro de compras situada na Praça Geraldo Tôrres 
 
.Centro Cultural Padre Eustáquio 
 
https://pt.wikipedia.org/w/index.php?title=Col%C3%A9gio_Padre_Eust%C3%A1quio&action=edit&redlink=1
https://pt.wikipedia.org/wiki/Universidade_Estadual_de_Minas_Gerais
https://pt.wikipedia.org/w/index.php?title=Igreja_dos_Sagrados_Cora%C3%A7%C3%B5es&action=edit&redlink=1
https://pt.wikipedia.org/wiki/Capela_Cristo_Rei
https://pt.wikipedia.org/w/index.php?title=Parque_Maria_do_Socorro&action=edit&redlink=1
https://pt.wikipedia.org/wiki/Aeroporto_Carlos_Prates
 
• .Igreja Batista Grandeza de Deus. 
 
6. Aspectos positivos da região 
O bairro Padre Eustáquio possui uma população estimada em 28 mil pessoas. Com boa 
infra-estrutura, é um lugar tranquilo, admirado por seus moradores, servido por bons postos 
de saúde, escolas, feiras livres e um comércio auto-suficiente, com ampla rede de bancos, 
lojas, bares, farmácias e restaurantes. 
 
 Mas a maior vantagem do bairro Padre Eustáquio é a sua posição geográfica 
privilegiada, próximo de outros grandes bairros, como Centro, Carlos Prates, Coração 
Eucarístico, Minas Brasil e Prado. A rua principal do bairro – Padre Eustáquio– é importante 
via de acesso ao Centro e outras regiões da cidade, por onde passam várias linhas de 
ônibus. Conta também com a proximidade da estação de metrô do Carlos Partes. 
 
O ponto de referência principal do bairro é o Edifício Jardim das Acácias, conhecido como 
espigão do Alto dos Caiçaras, por ser o mais alto da região, com 20 andares. 
 
7. Aspectos negativos da região 
Transitar pelas ruas principais do bairro é viver uma perigosa aventura. Carros e ônibus 
parecem disputar cada palmo de espaço das suas estreitas ruas (na maioria delas, pista 
dupla, onde é permitido estacionar). Apesar de sua extensão, não existe uma avenida para 
desafogar o trânsito, pois as ruas muitas vezes se intercalam em mão e contramão. 
As ruas Padre Eustáquio, Pará de Minas e Olinto Magalhães encabeçam a lista das vias 
mais congestionadas e problemáticas da região. 
 
Apesar de sofrer muito com a poluição, o bairro ainda conserva algumas praças, rodeadas 
por árvores centenárias. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2 - Análise Micro 
 
Introdução 
A região estabelecida para o projeto proposto, apesar de ter característica de uma 
arquitetura inerente à época do desenvolvimento do bairro, apresenta também estruturas do 
mundo contemporâneo o que evidencia a evolução constante do bairro sem deixar de ser o 
bairro pacto. Além disso, o acesso à diversos pontos da cidade é facilitado devido as vias 
urbanas; coletora e local estarem bem próximo as vias arteriais principais da região 
metropolitana. Abaixo teremos informações mais detalhadas sobre a região. 
 
1. Entorno imediato do terreno 
O terreno em questão apresenta como características a seu favor o grande número de 
comércios localizados no quarteirão a qual pertence. Não sendo necessário deslocar 
grandes distâncias para ir a uma: mercearia, padaria, academia, restaurante, por exemplo. 
Portanto, o seu entorno mostra-se em plena atividade o que significa conforto e comodidade 
aos seus habitantes locais uma vez que, apresenta um comércio diversificado incluindo 
academia e praças como fonte de lazer. 
 
2. Padrão construtivo de construções vizinhas 
Conforme verificado pelo grupo e constato através das fotografias observa-se que o padrão 
construtivo local assemelha-se ao projeto proposto. Não obstante, algumas construções ao 
seu entorno ainda apresenta resquícios de construções antigas, edificações da época do 
surgimento do bairro. Sendo assim, a rua têm uma arquitetura mesclada entre construções 
novas de um padrão médio com edificação de um aspecto construtivo ultrapassado. 
 
Figura 13- Apartamentos Rua Perdões 
 
Fonte: estadodeminas (2019) 
 
 
 
 
Figura 14- Residência Rua Perdões 
 
Fonte: Vivamapio (2019) 
 
 
Altimetria 
No bairro há um controle de altimetria para novas construções, esse controle tem como 
objetivo preservação e valorização do patrimônio histórico edificado, harmonizando o 
aspecto visual da cidade; sem agredir a paisagem no que diz respeito às visadas principais, 
à escala e à volumetria; preservar imóveis com proteções específicas, ou ambiências que 
apresentam características particulares definidas pela situação edificada já consolidada ou 
por sua localização topográfica. 
 
Mapas de localização com indicativos de infra estrutura de entorno ou tabela com 
respectivas distâncias 
O Padre Eustáquio têm como principal referência de uso, as construções residenciais, mas 
aos poucos o comércio foi ganhando espaço em seu entorno. A rua Perdões por exemplo, 
trás grande parte do comércio local. 
Figura 15 – Distancia da rua Perdões ate supermercado BH 
 
 
Fonte: Google Maps 2019 
 
Figura 16 – Distancia da rua Perdões ate Carrefour 
 
 
Fonte: Google Maps 2019 
 
Figura 17 – Distancia da rua Perdões ate metro calafate 
 
Fonte: Google Maps 2019 
 
Figura 18 – Distancia da rua Perdões ate padaria belo pão 
 
Fonte: Google Maps 2019 
 
Figura 19 – Distancia da rua Perdões ate subway 
 
Fonte: Google Maps 2019 
 
Tabela com indicativos de distâncias até pontos comerciais do bairro e pontos comerciais do seu entorno. 
Figura 15 Supermercado BH Distancia ate a rua Perdões 1,0 Km 
Figura 16 Carrefour Distancia ate a rua Perdões 650 m 
Figura 17 Metro Calafate Distancia ate a rua Perdões 1,1 Km 
Figura 18 Padaria Belo Pão Distancia ate a rua Perdões 200 m 
Figura 19 Subway Distancia ate a rua Perdões 350 m 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fotos dos pontos de referência / infra estrutura (comércio, indústrias, estações, etc) 
Previdência social 
 
Fonte: Google Maps 
 
 
Escola Estadual Padre Eustáquio 
 
Fonte: Google Maps 
 
Estátua Padre Eustáquio 
 
Fonte: Google Maps 
 
 
 
 
 
 
Cervejaria Bistecão 
 
Fonte: Google Maps 
 
Japa & Chopp 
 
Fonte: Google Maps 
 
Autoescola Parati CarlosPrates 
 
Fonte: Google Maps 
 Aspectos positivos do entorno 
Como mencionado anteriormente, o entorno do terreno apresenta como aspecto positivo a 
plena atividade do comércio local sem que haja a real necessidade de ter que ir a bairros 
vizinhos ou a centro comerciais longínquos. No entanto, caso o habitante local decidir 
deslocar- se a outras regiões seja por meios próprios, carro de passeio por exemplo, ônibus 
ou até mesmo à pé não encontrará dificuldades pois, o terreno em estudo está dentro de 
uma região que apresenta diversas opções de locomoção além de estar inserido em um 
local próximo a diversas vias de acesso, dentre elas a Avenida Tereza Cristina e a Avenida 
Amazonas duas principais vias arteriais da região metropolitana de Belo Horizonte. 
 
 
Aspectos negativos do entorno 
Como qualquer outra região que apresente um comércio ativo o bairro Padre Eustáquio não 
está isento de ser alvo da criminalidade. Da mesma maneira, que estar localizado próximo a 
várias vias de acesso e dentre elas duas grandes avenidas seja um fator positivo para quem 
decidir habitar na região, torna-se também fácil acesso a pessoas com intenções de praticar 
atividade delituosa. No entanto, deve-se relevar este aspecto negativo uma vez que, o 
bairro e seu entorno apresenta um efetivo policial significativo. Outro aspecto negativo, que 
também é reflexo da sua atividade local. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3 - Análise da Legislação Urbanística 
Dados do Terreno 
Lote (s): Quarteirão: Bairro: Logradouro: 
013 013 007 007 p Padre Eustaquio Rua Perdões 
Parâmetros da Lei de Uso e Ocupação do Solo 
Descrição Informação Básica 
 Parâmetros Urbanísticos de 
 Ocupação Parâmetros Construtivos 
Zoneamento 
ZA Coeficiente de 
Aproveitamento 
1,4 Altura máxima 
da edificação 
30 m 
ADE Não se aplica Taxa de Ocupação Pelos afastamentos 
Afastamento 
Frontal mínimo 
3,0 
Área do lote 
355,77 m² Taxa de 
Permeabilidade 
20% Afastamento 
Lateral mínimo 
1,5 
Dimensões 
(FxD1xD2...) 
10,62 x 33,5 Altura máxima na 
divisa 
5,0 m Afastamento 
Fundos mínimo 
1,5 
Formato do lote 
RETANGULAR Quota de terreno 
por unidade hab. 
8,89 m² Número Máximo 
de Unidades* 
8 
Classificação 
Viária 
LOCAL Área líquida 
máxima 
498 m² 
Operação Urbana 
 - Área máxima de 
Projeção ** 
221 
Altura Máxima 
 
30 m Área Permeável 
Mínima 
71 
Cota Terreno 
 
900 m Nº mínimo vagas 
Estacionamento* 
2 
 * uso residencial 
** sem considerar construção na divisa 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4 - Proposta de viabilidade 
Caracterização da Edificação 
Uso: residencial. 
Justificativa: 
O empreendimento é de uso residencial multifamiliar, com 2 apartamentos por andar com 
área de 83m², manteve-se o padrão do bairro, usando do grande potencial que o mesmo 
oferece por estar próximo de grandes centros comerciais, para manter o mesmo tipo de 
público no local, pessoas que preferem manter suas raízes no onde foram criados; 
entende-se que seria interessante manter o padrão do bairro dessa forma. 
 
 
Descrição: 
Se trata de um empreendimento residencial multifamiliar que possui 1 pavimento 
pilotis, 3 pavimentos tipo e 1 nivel de caixa d’agua. Cada um desses pavimentos 
possuem 186m², sendo 166m² destinados a área dos apartamentos e 20m² 
para área de circulação. Propõe-se 2 apartamentos de 83m² por andar, e um nível de 
caixa d’agua. 
 
• Afastamento frontal: 3m 
• Afastamento latera: 1,5m 
• Afastamento fundos: 2m 
• Área permeável: 71,15m² 
• 6 unidades tipo 
• Pé direito: 3m 
• Altura do empreendimento: 14m 
• Área ocupada do lote: 186² 
• Vagas de estacionamento: 1 vaga por apartamento 
• Área por apartamento: 83m² 
• Número de pavimentos: 3pvtos 
• Hall de circulação: 20m² 
 
 
 
 
Croquis: 
 
 
 
 
 
Figura 1 - corte esquemático 
Figura 2 – Vista em Planta do empreendimento 
 
 
 
 
5 - Tabela de Áreas 
Pavimento Área Bruta Área a 
Descontar 
Área Líquida 
Pilotis 186 186 0 
Térreo externo 169 169 169 0 
1º Pvto tipo 1 186 20 166 
2º Pvto tipo 186 20 166 
3º Pvto tipo 186 20 166 
Caixa D'água / 
Barrilete 
20 20 0 
Área Total 933 435 498 498