MORETTI, R S - Normas Urbanísticas para Habitação de Interesse Social

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NORMAS URBANíSTICAS PARA...•
HABITAÇAO DE INTERESSE SOCIAL
Recomendações para elaboração
Ricardo de Sousa Moretti
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F!NEP
IPT
Entre as poucas coisas boas que vêm
acontencendo ultimamente, no campo da
arquitetura e do desenho urbano, está a
multiplicação de conjuntos de habitações
populares de boa qualidade.
Surgem empreendimentos realizados por
cooperativas, mutirões e outras entidades
que não podem ter seus projetos aprovados
por procedimentos especiais, à margem da
legislação urbanística em vigor.
Cada município deveria ter, portanto,
normas legais voltadas para a habitação de
interesse social de boa qualidade, isto é:
• capazes de garantir algumas condições
essenciais de segurança e conforto par'a os
moradores e para sua vizinhança;
• capazes de induzir - ou pelo menos,
não impedir - soluções corretas e criativas
para o arruamento, o loteamento e a
implantação das edificações no terreno.
Contibuir para isso é o objetivo deste
trabalho.
Ricardo Moretti é um profissional que
coloca sua competência técnica a serviço
de sua sensibilidade para problemas sociais.
Suas recomendações para a elaboração de
r;ormas urbanísticas representam a
evolução de um trabalho muito sério, que
vem de longe. A análise dos erros e
descuidos cometidos em muitos
loteamentos e conjuntos residenciais
destinados a moradores de baixa renda
motivou o desenvolvimento de trabalhos de
orientação para autores de projetos que,
por sua vez, levaram à análise crítica das
restrições legais para assentamentos
residenciais, com atenção especial aos
problemas de custo. O passo seguinte foi o
estudo de critérios para normas inovadoras.
Este pequeno livro traz reflexões sobre o
objetivo, o grau de interesse coletivo e a
oportunidade de cada tipo de exigência
,
NORMAS URBANISTICAS PARA
...
HABITAÇAO DE INTERESSE SOCIAL
Recomendações para elaboração .
São Paulo
1997
FINEP
~
IPT
©1997, Instituto de Pesquisas Tecnológicas do· Estado de São Paulo SA - IPT
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Divisão de Economia e Engenharia de Sistemas
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Presidente: Maria Luiza Otero D'Almeida. Conselheiros: Flávio Farah, João Francisco Peral Cespedes e
Marcelo Martins Seckler
Consultores
Abilio Guerra, Bona de Villa, Claudia Maria Machado da Silva, Denio Munia Benfatti, Eliane Guedes,
Flávia Mourão Parreira do Amaral, Flávio Farah, Gladis Weissheimer, Ivone Salgado, Jacqueline
Menegassi, José Ronal Moura de Santa Inez, Juan Luis Mascaró, Júnia Naves Nogueira, Liamara
Ubermau, Luiz Fernando GOes, Maria Angela Braga Reis, Maria do Carmo P. Barreiro, Marilu Marasquin,
Newton Burmeister, Rosane Zotlis Almeida, Ruy Tellechea Filho, Sonia Maria Castro Mendel
Este .trabalho é dedicado à memória
de Claudia Maria Machado da Si/~a
I
Capa, projeto gráfico e editoração eletrônica
Abilio Guerra, Hollons Informática (capa a partir da fotomontagem O monumento continuo, do
Superstudio, 1969, publicada na revista Óculum 5/6)
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)
(Cãmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
Moretli, Ricardo de Sousa, 1955-
Normas urbanisticas para habitação de interesse social: recomendaçôes para
elaboração / Ricardo de Sousa Moretli. - São Paulo: Instituto de Pesquisas
Tecnológicas, 1997. - (Publicação IPT ; v. 2491)
Apoio financeiro: FINEP.
Bibliografia.
ISBN 85-09-00109-X
1. Habitações - Brasil - Aspectos sociais 2. Politica habitacional - Brasil 3.
Política urbana - Normas 4. Urbanismo e renovação urbana - Leis e legislação -
Brasil I. Titulo. 11.Série.
1. Habitações de interesse social: Normas urbanisticas : Urbanis.mo 711.580218
2. Normas urbanisticas : Habitações de interesse social: Urbanismo 711.580218
Publicação IPT 2491
Tiragem: 1,000 ex'mplnr'
http://www.ipt.br
Agradecimentos
À Jacqueline Menegassi, Maria Angela B. Reis e Claudia Maria
Machado da Silva pela organização dos encontros de discussão do
trabalho em Porto Alegre e Belo Horizonte.
Aos consultores e colegas que participaram da equipe
responsável pela produção deste trabalho.
Resumo
Esta publicação constitui um apoio técnico para a preparação ou revisãa das norma
urbanisticos para a habitação de interesse social contidas na legislação, em especial,
nas leis municipais. Em muitos cosas a legislação tem se mostrado um empecilho para o
desenvolvimento de prajetos habitacionais de boo qualidade e boixo custo. Identificom-
se diversos empreendimentos habitacionais cujos projetos são adotados como referência
de boa qualidade em paises da América do Norte e da Europa que não seriam apravados
em diversos municipios brasileiros, nem mesmo pefas regras urbanisticas especiais da
habitação de interesse social.
Os parâmetros ténicos associados aos critérios urbanisticos sãa apresentados e
analisados neste trabalho, procurondo-se assim formar uma base conceitual para
formulação das exigências legais.
Apresentação
A produção desta publicação foi resultado de um processo que
envolveu a participação de um conjunto de técnicos que já trabalhou
na regulamentação urbanística de empreendimentos habitacionais.
Textos preliminares foram discutidos em reuniões.realizadas em São
Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte. Este processo de discussão e a
colaboração apresentada pelos consultores foram decisivos para a
forma final da publicação. Participaram desta equipe os seguintes
, . ' \ .
tecnlcos:
Abílio Guerra, Bona De Villa, Claudia Maria Machado da Silva,
Denio Munia Benfatti, Eliane Guedes, Flávia Mourão Parreira do Ama-
ral, Flávio Farah, Gladis Weissheimer, Ivone Salgado, Jacqueline Me-
negassi, José Ronal Moura de Santa Inez, Juan Luis Mascaró, Júnia
Naves Nogueira, Liamara Ubermau, Luiz Fernando Goes, Maria Angela
Braga Reis, Maria do Carmo P. Barreiro, Marilu Marasquin, Newton
Burmeister, Rosane Zottis Almeida, Ruy Tellechea Filho, Sonia Maria
Castro Mendel.
2. Impacto das exigências da normalização nos custos
hab ita ci onais 21
2.1 Composição de custos 21
2.2 Parâmetros da normalização mais sensíveis com
relação ao acréscimo de custos 22
3. Controle do poder público versus autonomia do projetista 29
4. Critérios para a formulação de exigências relativas à
apresentação de projetos e às obras mínimas de
infra -estru tu ra 33
4.1 Aspectos gerais 33
4.2 Obras mínimas de infra-estrutura na fase inicial............ 34
4.2.1 Terraplenagem 36
4.2.2 Tratamento de esgotos.......................................................... 42
4.2.3 Vias que podem ser dispensadas de pavimentação 46
4.2.4 Drenagem de vias não pavimentadas 49
4.2.5 Tratamento primário das vias.............................................. 51
: .() ':d~:lm'n d pa rboriza ão 52
:1 l'roj 'O' r m laborados 55
11.11 I roj t a erem apresentados ao Poder Público para
íln li licenciamento 57
G.l.0 K (UO d:1 'difi a' o om r Ia ã à divi as
lat rai d fundo 106
.2 Sub ídios para fixação de parâmetros de atendimento
obrigató rio 108
6.2.1 Controle da densidade 108
6.2.2 Taxa de ocupação 110
6.2.3 Dimensões máximas e mínimas dos lotes 113
6.2.4 Recuo das edificações com relação às vias públicas 116
6.2.5 Recuo das edificações com relação às divisas
laterais e de fundos 122
'•. Nor'lrl'l r lativas ao sistema viário 59
1).1 nceito das exigências 59
ubídios para fixação de parâmetros de atendimento
brigató rio :............... 65
i tema viário: subsídios para a preparação de um
manual técnico de orientação aos projetistas 71
.1 Hierarquização do sistema viário 71
.2 Parâmetros geométricos dos veículos 73
.3.3 Parâmetro geométrico das vias...........................................76
.3.4 Intersecções, concordâncias horizontal e vertical........ 80
.3.5 Arborização e infra-estrutura 85
.3.6 Declividades 89
.3.7 Baias de retorno 90
.3.8 Acesso a deficientes físicos 92
b. Normas relativas ao dimensionamento e ocupação
do Iates 93
6.1 Conceito das exigências 93
6.1.1 Densidade populacional........................................................93
6.1.2 Taxa de ocupação 94
6.1.3 Dimensões máximas dos lotes 95
6.1.4 Dimensões mínimas dos lotes 96
6.1.5 Posicionamento das edificações.........................................99
6.1.6 Recuo das edificações com relação às vias públicas .... 101
6.1.7 Altura máxima da edificação ..•...........................................105
7. Normas relativas às áreas verdes e institucionais 127
7.1 Introdução 127
7.2 Conceito das exigências relativas às áreas verdes 131
7.3 Conceito das exigências relativas às áreas
institucionais 132
7.4 Áreas verdes: subsídios para fixação de parâmetros
de atendimento obrigatório 134
7.5 Áreas institucionais: subsídios para fixação de
parâmetros de atendimento obrigatório 138
Referências bibliográficas 145
Anexos
1. Subsídios para a definição e caracterização dos
empreendimentos habitacionais de interesse social 149
2. Alguns comentários sobre a legislação de interesse
social aplicável aos projetos de urbanização de
favelas e de loteamentos existentes 153
3. Regulamentação' dos condomínios horizontais 155
1. Introd ução
A proposição de normas urbanísticas para a habitação de interes-
se social pelo município insere-se no objetivo de melhoria da qua-
lidade dos projetos e obras dos empreendimentos habitacionais. Em
última instância, o que se almeja é a melhoria de qualidade de vida,
referencial básico do desenvolvimento do homem.
Este trabalho apresenta subsídios para a preparação ou revisão
das normas urbanísticas contidas na legislação, em especial, nas
leis municipais. Nos 3 primeiros capítulos são analisados os custos
de produção dos empreendimentos habitacionais, o impacto da nor-
malização nestes custos e são avaliados o papel e o alcance da atua-
ção do poder público na regulamerltação urbanística. No capítulo 4 .
são discutidas as exigências quanto à apresentação de projetos e
quanto às obras mínimas de infra-estrutura. Optou-se por aprofundar
as recomendações para formulação das normas das obras de infra-
estrutura que são pouco contempladas na literatura técnica brasileira,
com ênfase na drenagem e tratamento das vias não pavimentadas.
Nos capítulos 5, 6 e 7 são apresentadas recomendações para a prepa-
ração das no'ffilãS relativas ao ?!.~tema viário, dimensionamento e
ocupação dos lotes, áreas verdes e áreas institucionais. Nestes capítu-
los são apresentados, separadamente, os conceitos das exigências e
os subsídios técnicos para formulação dos parâmetros de atendimen-
to obrigatório. O responsável pela elaboração das normas e aqueles
que as utilizam precisam ter claro quais são os objetivos das normas.
O destaque dado aos conceitos das exigências visa facilitar que se
incluam, nos textos legais, os objetivos da regulamentação e não
somente os parâmetros a serem atendidos pelos projetos.
A produção da habitação destinada à parcela da população de
menor renda enfrenta sérias limitações de recursos financeiros. Se,
ao estabelecer os critérios de urbanização, não se considerar estas
limitações, corre-se o risco de elaborar normas técnicas dissociadas
da realidade. Esta é a postura que tem prevalecido nas cidades brasi-
leiras, fazendo surgir a cidade formal, implantada de acordo com a
lei, e a cidade informal, implantada de acordo com padrões gerados
pela própria população. Estes padrões autogerados levaram a assen-
tamentos muito heterogêneos, encontrando-se tanto ocupações
espontâneas de uma beleza poética, quanto ocupações que podem
ser consideradas como subumanas.
Há, também, o risco de se levar em conta apenas as limitações
econômico-financeiras, oficializando-se os critérios utilizados nas
ocupações espontâneas, mesmo que subumanos, por ser esta a alter-
nativa economicamente viável para a população dos estratos de mais
baixa renda. O equilíbrio é um fio de navalha. A opção adotada neste
trabalho é a de enfaÚzar a questão técnica, propondo-se critérios
baseados no desempen o de cadãõbra de-W:ba~ização. ã-conceit~
de ~esempenho _está associado a exigênslas humanas, que alteram-
se ao longo do tempo. Neste sentido, um posicionamento é inevitavel-
mente delicado; em alguns casos, as exigências tornam-se mais
rigorosas, não sendo aceitos padrões que, anteriormente, seriam con-
siderados normais. Em outros tornam-se mais permissivas. Assim,
os critérios técnicos apresentados tendem a ficar desatualizados. O
que se pretende que não fique desatualizada é a metodologia de
\\
traba.lho, que prevê o estabelecimento de ~ci-ªs rbanísticas_
claramente referenciadaS-em critérios técnicos de desempenho.,
Do ponto de vista legal, os municípios têm autonomia na proposi-
ção de suas normas urbanísticas, desde que obedecidas as regras
fixadas nas leis estaduais e federais. A análise da regulamentação
d diversos municípios permite identificar algumas característica
problemas, que se repetem freqüentemente nas leis municipais,
d ntre as quais vale destacar:
• a legislação induz fortemente à implantação de apenas
algumas tipologias de projeto, geralmente selecionando as edifica-
ções unifamiliares isoladas, ou semi isoladas, e prédios de apértamen-
to em torres (isolados no centro do lote), como soluções preferenciais;
• são privilegiados os projetos com sistema viário em malha,
com vias relativamente largas, e o acesso direto das edificações às
vias com circulação de veículos. Os critérios geométricos das vias
sem saída, em alça, ou das vias particulares dos pequenos conjuntos
desestimulam sua utilização;
• um conjunto de configurações e tipologias de projeto, já ante-
riormente implantado no Brasil, é excluído pela legislação de alguns
municípios, que estabelecem dificuldades para a construção de vilas,
condomínios horizontais, prédios em lâmina com fachada contínua,
prédios definindo pátios internos às quadras, ou mesmo, para a gemi-
nação de residências de pequena altura.
Identificam-se diversos empreendimentos habitacionais cujos
projetos são adotados como referência de boa qualidade em países
da América do Norte e da Europa, que não seriam aprovados, em di-
versos municípios brasileiros, nem mesmo pelas regras urbanísticas
especíais de habitação de interesse social.
Em alguns casos, verificam-se sérias dificuldades de se elaborar
um projeto de boa qualidade, em função das limitações da legislação
urbanística. Estas limitações introduzem acréscimos desnecessários
de custos, e chegam a condicionar soluções tecnicamente inadequa-
das. Como exemplo, a exigência exagerada de largura das vias obriga
a executar grandes movimentos de terra e aumenta os riscos de
acidentes geotécnicos nos terrenos de elevada declividade natural.
Vale ainda questionar a pertinência da proposição de orma?
urbanísticas especiais para a habitação de interesse social. De fato,
é de s~stranhar que a exigência mínima de habitabilidade, do ponto
de vista urbanístico, seja diferenciada caso o empreendimento seja
destinado à população de baixo poder aquisitivo. Entretanto, algumas
xig"ncias contida nas leis federais e estaduais, tais como a dimen-
ão mínimas dos lotes, só podem ser revistas, pelos municípios, em
e tratando de um empreendimento de interesse social. Os municípios
têm maior autonomia para revisão da legislação urbanística da habi-
tação de interesse social, do que têm para os demais casos.
Considerando a urgência da racionalização e melhoria da qualidadedos projetos de habitação popular, entende-se que esta possibilidade
deve ser explorada, como uma estratégia na conjuntura atual. A re-
visão da legislação urbanística da habitação de interesse social pode
constituir um passo importante no processo de discussão e revisão
mais geral da legislação urbanística do município, funcionando como
catalisador deste processo. Em paralelo, é necessário intensificar os
esforços para revisão de alguns parâmetros contidos nas leis esta-
duais e federais, que hoje constituem sério empecilho para a racio-
nalização dos projetos habitacionais.
Identificam-se alguns conceitos gerais que devem ser considera-
dos na elaboração das normas urbanísticas da habitação de interesse
social, pelos municípios. Vale apontar:
• a importância da clareza, objetividade e simplicidade. A legisla-
ção deve ser curta e deve explicitar os objetivos envolvidos na regula-
mentação. É quase sempre inútil e contraproducente tentar impedir
possíveis casos de burla da legislação, através de seu minucioso
detalhamento;
• a conveniência de se aumentar a autonomia e, paralelamente,
a responsabilidade dos projetistas e empreendedores;
• a possibilidade de se flexibilizar os parâmetros geométricos
das obras (dimensões dos lotes, das vias, dos afastamentos etc.),
desde que se tenha assegurada a implantação de obras mais comple-
tas,já na fase inicial. Como exemplo, uma via relativamente estreita,
mas pavimentada e arborizada, pode ser uma alternativa mais conve-
niente que uma rua superdimensionada e com obras precárias de
infra-estrutu ra.
Uma questão polêmica na regulamentação municipal dos
empreendimentos habitacionais de interesse social é a caracterizaç.ão
dos empreendimentos e agentes que poderão se utilizar das prerroga-
Figura 1.1 Prédio de apartamentos construido no alinhamento de frente do lote e sem recuos
laterais, em Nova York, programa de renovação urbana Battery Park. As exigências usuais de
recuo impediriam projetos semelhantes no Brasil
Figura 1.2 Prédios de apartamentos na forma de torres, isoladas no centro do lote, e residências
unifamiliares isoladas ou parcialmente gemi nadas são as tipologias de projeto usualmente
induzidas pelas exigências da legislação
tiva da legislação. A polêmica se estabelece quanto à eficácia dos
meios legais para impedir a utilização dos critérios especiais da
habitação de interesse social para produção de moradia para popula-
ção de maior poder aquisitivo. A questão é mais relevante quando
são maiores os "privilégios" atribuídos pela legislação. Ou seja, quanto
mais restritiva for a exigência usual e permissiva a lei de interesse
social, mais delicada será esta questão. Apresentam-se, no anexo 1,
alguns subsídios para definição e caracterização dos empreendi-
mentos habitacionais de interesse social.
Vale destacar que as sugestões para elaboração das normas urba-
nísticas aqui apresentadas estão voltadas para a produção de novos
empreendimentos habitacionais. O aperfeiçoamento dos projetos de
urbanização de favelas e de loteamentos existentes é um assunto
relevante que apresenta particularidades que não são abordadas,
em profundidade, neste trabalho. Alguns comentários sobre esta
questão são apresentados no Anexo 2. Considera-se que a produção
de unidades habitacionais de interesse social através da reforma de
edificações existentes é uma alternativa que deve ser contemplada
na legislação. Para isto é necessário que a caracterização dos empre-
endimentos que podem se utilizar das normas especiais prevejam
esta possibilidade.
As normas urbanísticas para a habitação de interesse social não
devem se aplicar somente às lonas Especiais de Interesse Social (lEIS).
Os objetivos da delimitação das lEIS e de formulação das normas
urbanísticas são diferentes. A delimitação de uma lEIS, abre a possibi-
lidade de elaborar um projeto de características especiais, como por
exemplo a urbanização de uma favela ou de um loteamento irregular.
Abre ainda a possibilidade de se aplicar os instrumentos previstos
no artigo 182 da Constituição Federal (urbanização e edificação com-
pulsórios, IPTU progressivo e desapropriação com títulos da dívida
pública). Interessa, porém, que os empreendimentos habitacionais
de interesse social possam ser implantados na área mais abrangente
possível da cidade. A aplicação das normas urbanísticas da habitação
de interesse social somente nas lEIS limita desnecessariamente sua
utilização.
Figuras 1.3a e 1.3b. Os projetos dos conjuntos habitacionais, limitados pelas exigências da
legislação, seguiram um padrão que se repete em todo o país, com pequenas variações. Nas
fotos, o conjunto habitacional de Vila União, na cidade de Campinas. Fotos de Daniel Raizer.
2. Impacto das exigências da normalização nos
custos habitacionais
2.1 Composição de custos
O entendimento da estrutura de composição dos custos dos
empreendimentos de interesse social é necessário para que se possa
identificar os tópicos onde a otimização de gastos é mais significativa.
Estudos de custos realizados sobre a produção da COHAB-SP até
1988, incluindo cerca de 57 mil unidades (das quais 47 mil aparta-
mentos com área construída média de 42 m2), indicam:
• que a edificação da unidade habitacional é o tópico mais rele-
vante na composição de custos respondendo, nestes casos, por valores
que variam de 62 a 64% do total. Além do custo da unidade, o total
inclui as despesas com terrreno, projeto, equipamentos comunitários
e infra-estrutura;
• que os gastos com infra-estrutura (terraplenagem, urbaniza-
ção, água, esgotos, drenagem e pavimentação) representam cerca
de 20% do total, e a pavimentação é-o item de maior peso, responden-
do por metade destes gastos.
A incidência dos custos da edificação no total de gastos envol-
vidos na produção de um conjunto habitacional depende da tipologia
do projeto habitacional, predominando valores entre 50 e 85%. Os
gastos com infra-estrutura são proporcionalmente maiores nos
projetos com residências unifamiliares e, em geral, nos projetos que
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pr sentam baixa d nsidade populacional. Estudos realizados sobre
o impacto do traçado urbano nos custos de infra-estrutura indicam:
• a importância de procurar a redução do comprimento das redes,
em especial através da utilização de modelos habitacionais que impli-
quem baixos valores de testada para a via pública de cada unidade
habitaciona I;
• a necessidade de minimizar a área de pavimentação por unida-
de habitacional, através da redução planejada da largura das vias.
Aponta-se, nesse sentido, a conveniência da hierarquização das vias
e os problemas decorrentes de um sistema viário em malha, tipo
tabuleiro de xadrez;
• a necessidade de selecionar cuidadosamente a localização dos
novos empreendimentos e de levar em conta os custos de conexão
das redes do empreendimento com as redes públicas existentes no
entorno;
• a influência do aumento da densidade populacional na redução
dos custos de infra-estrutura para cada habitação. Nas figuras 2.1 e
2.2 são apresentados elementos das conclusões obtidas por Mas-
caró e Villa Gomez.
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o2.2 Parâmetros da normalização mais sensíveis com relação ao
acréscimo de custos
Considerando a forte incidência dos custos da edificação no
total de gastos é necessário que as diretrizes técnicas contidas na
regulamentação urbanística possibilitem soluções econômicas para
a edificação.
A possibilidade de implantação de pequenos condomínios
horizontais, constituídos pelo agrupamento horizontal de habitações
multifamiliares, é importante na racionalização dos custos dos
empreendimentos habitacionais, na medida que:
• os custos de implantação são significativamente menores que
na habitação unifamiliar, em função do melhor aproveitamento do
terreno e menor custo de implantação das redes de infra-estrutura,
levando-se em conta que as redes internas podem ter características
semelhantesàs dos ramais domésticos;
Figura 2.1 Gráfico do custo por habitação, em dólares (1977), dos serviços urbanos em relação
à densidade. Fonte: Mascaró, 1979, p.222. ,
Figura 2.2 Racionalização do desenho urbano - custo por habitação das" redes de agu.a,
esgoto e energia elétrica em função da densidade. Fonte: Oscar Vdla Gomez: Raclonallzaclon
dei diseno urbano para viviendas de interés social", apud Falcoskl, 1988.
• xiste a possibilidade de mesclar parcela do terreno de uso
omum dos condôminos (vias internas, jardins, áreas de recreação
te.) com parcelas de uso privativo do proprietário -terreno vinculado
à unidade autônoma- para a implantação da edificação e, por exem-
plo, para um pequeno jardim ou quintal agregado à casa (vide figura
2.3);
r I r J r r I p~rí1WfTíIITíF1llJ
r-I I~II!I~LI
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•. ti luLirl" d difi a õ fa ilita a criação de espaços li'-
vr m i mplo do que é possível obter nas edificações unifamiliares
implantadas em lotes de pequenas dimensões. Um sobrado de 70 m2
implantado em um lote de 70m2 gera dois quintais de 17,5 m2,
confinados e de uso limitado. Dez sobrados implantados em um lote
de 700 m2, têm 350 m2 de espaço livre de uso comum, possibilitando
alternativas interessantes de utilização do espaço;
• são possíveis soluções em que se constrói de início apenas o
embrião da edificação, podendo ser feita a ampliação no segundo
piso ou em parcela do terreno vinculado à unidade autônoma. Neste
caso a convenção de condomínio estabelece as regras para a edifica-
ção e define a parcela do terreno autônomo que pode ser ocupada;
• é possível a construção de condomínios horizontais em terrenos
de pequenas dimensões, com um aproveitamento do terreno bastante
superior ao das residências unifamiliares, e com um padrão pelo
menos equivalente no tocante às condições de insolação, ventilação
etc. Na figura 2.4 apresenta-se uma solução de projeto para 4 resi-
dências sobrepostas, em um lote de 250 m2.
I' 10 ,
3 C')
Res.1
55m2
~
Res.3
63 m2
Res.2 Res.4
55 m2 63 m2
Figura 2.3 Exemplo de projeto na forma de condomínio horizontal. Cooperativa Covine 8-
Uruguai, projeto da arquiteta Marta Cecilio, 1982. Acima: planta do conjunto, 50 unidades.
Abaixo: foto das unidades habitacionais. A transição entre os espaços de uso privado e de
uso coletivo foi muito bem resolvida no projeto. Fonte: Revista Oculum 7/8 p.60-61
Figura 2.4 Exemplo de condominio horizontal em lote de pequenas dimensões. Fonte: Revista
Téchne n° 3 p.25
Considerando as possibilidades de racionalização de custos
associadas à implantação dos condomínios horizontais, e sua pequena
utilização como solução destinada à população na faixa de renda de
interesse social, é apresentado no Anexo 3 um exemplo de regula-
mentação legal deste tipo de empreendimento.
A possibilidade de construção de edificações geminadas é de
grande importância para a racionalização de custos. A geminação
introduz significativa racionalização dos gastos com terreno, redes
de infra-estrutura e de edificação da unidade habitacional. Os gastos
com terreno são otimizados pelo melhor aproveitamento dos espaços
livres, não edificados, do lote. A geminação possibilita lotes com
menor testada, reduzindo-se assim a extensão das redes e a área de
pavimentação. Com relação à edificação, a geminação possibilita a
redução de gastos envolvendo os seguintes tópicos:
• fundações;
• alvenaria, revestimento e pintura;
• cobertura;
• muros;
• passeios externos;
• ligação domiciliar de eletricidade (caso a concessionana
autorize que as duas edificações geminadas compartilhem o mesmo
poste).
No âmbito do esforço municipal para melhoria da qualidade e
racionalização dos gastos envolvidos na produção da habitação de
interesse social, uma iniciativa importante é a interação com as
concessionárias dos serviços públicos visando a formulação de
critérios técnicos específicos para estes empreendimentos. Dentre
os tópicos que podem estar incluídos nesta regulamentação
específica, vale apontar:
• a execução de redes condominiais de eletricidade, água, esgoto
e drenagem de águas pluviais;
• a execução da rede elétrica de baixa tensão, telefonia e
iluminação na fachada das edificações, dispensando-se parte dos
postes (este procedimento, pouco usual no Brasil, é comum em
liv r pai da Europa, l'tn special nos caso d pr dio m
1<mina, con truídos sem r uo com relação à via pública);
• a utilização de um único poste e caixa de entrada elétrica
atendendo mais de uma residência.
Algumas exigências da legislação têm especial impacto nos
custos de urbanização dos empreendimentos habitacionais. Dentre
estas vale destacar:
• os parâmetros que levam a elevadas quotas de área
pavimentada por unidade habitacional- largura mínima das ruas,
testada mínima dos lotes, afastamentos laterais mínimos da
edificação etc.;
• os parâmetros que levam ao aumento da extensão das vias e
das redes de infra-estrutura, entre eles a testada mínima dos lotes;
• os parâmetros que limitam a densidade populacional - área
mínima do lote associada à proibição de habitação multifamiliar,
quota mínima de terreno por unidade habitacional, coeficiente
máximo de aproveitamento etc.
O fato destas exigências terem impacto sensível nos custos não
significa que devam ser excluídas da legislação. Algumas delas são
de fundamental importância para se assegurar a qualidade de projeto.
O que se deseja destacar é a importância da formulação criteriosa
destes parâmetros, considerando o impacto nos custos a eles asso-
ciados.
Nos projetos envolvendo a produção de lotes urbanizados é
conveniente que o responsável pelo empreendimento apresente, à
municipalidade e aos compradores dos lotes, o detalhamento dos
projetos das unidades habitacionais que foram utilizados como
referência para a elaboração do projeto de parcelamento do solo.
Da mesma forma, nos projetos envolvendo a construção de
edificações evolutivas (embriões), é necessária a apresentação do
projeto de ampliação da unidade habitacional. Pode ser conveniente
a exigência de aprovação do projeto da unidade habitacional final,
fornecendo-se o habite-se parcial para o embrião, nas situações
que envolvem maior conflito na ampliação da unidade habitacional.
Dentre estas situações, deve-se incluir:
• pr jd
• o proj to
minada;
• os projetos dos condomínios horizontais com
volutivas.
IrI r d I v d d livid de natural;
m qu a ampliação da unidade habitacional é
3. Controle do poder público versus autonomia
do projetista
As normas urbanísticas devem ser formuladas visando resguardar
os interesses e direitos coletivos, evitando que a implantação do
empreendimento traga impacto indesejável para a cidade como um
todo. Devem ser estabelecidas regras para evitar que um conjunto
de edificações venha a prejudicar os direitos de outros cidadãos.
Também não é possível prescindir de exigências que garantam salu-
bridade e segurança aos futuros moradores.
Verifica-se, porém, que muitas das exigências das legislações
urbanísticas municipais estão voltadas exclusivamente ao conforto
daqueles que vão ali residir. São exigências genéricas, que não tem
como levar em conta as condições específicas do local onde será
feito o empreendimento. Este tipo de exigência pode tolher a autono-
mia dos projetistas e impedir boas soluções de projeto.
Como exemplo, é muito difícil a fixação das dimensões mínimas
da via interna, particular, de um pequeno grupo de residência multifa-
miliares, sem conhecer as condições específicas do projeto: o número
de residências, a forma como está prevista a circulação de pedestres,
o estacionamento de veículos, a implantação da rede de infra-estru-
tura etc. Esta é uma típica decisão que deve ser repassada ao projetis-
ta, desde que parâmetros de interesse coletivo, tais como o número
rnfnimo d vaga d estacionam nto dentro do lote, estejam esta-
b I cidos.
Um conjunto de exigências deve ser formulado pelo Poder Público
visando resguardar as condiçõesde salubridade, a segurança, a redu-
ção dos conflitos de vizinhança e a garantia dos interesses coletivos.
Dentre estas exigências vale destacar:
• padrão mínimo das obras de infra-estrutura;
• conexão das obras viárias e redes às estruturas existentes no
entorno;
• informações e padrão mínimos de qualidade dos projetos;
• densidade populacional máxima;
• volumetria das edificações; .
• critérios de desempenho das vias públicas;
• reserva de áreas para equipamentos públicos;
• critérios de segurança e acessibilidade a ser atendido pelas
edificações.
Outros tópicos devem ser de responsabilidade dos projetistas. A
legislação pode estabelecer a obrigatoriedade de atendimentos às
normas técnicas e, dependendo das condições específicas do
município, podem ser preparados manuais técnicos complementando
e regulamentando as normas legais. Estes manuais podem ter o
caráter de subsídio ao desenvolvimento do projeto, permitindo-se
orientações diferentes daquelas sugeridas, desde que tecnicamente
justificadas pelo projetista. Dentre estes tópicos que poderiam ser
de responsabilidade dos projetistas vale destacar:
• seleção das tipologias de projeto urbanístico e da unidade
habitaciona I;
• dimensões dos lotes, desde que atendido os parâmetros de
densidade fixados;
• dimensões das vias locais, desde que atendidos os parâmetros
de desempenho;
• recuos da edificação, desde que atendidas as limitações de
volumetria da edificação;
• dimensões das vias particulares, internas aos lotes destinados
à habitação multifamiliar;
• f tamento entre edificaçõe situadas d ntro de um mesmo
I t .
Levando-se em conta o objetivo de minimizar conflitos entre
dificações habitacionais, cabe questionar a conveniência de se
estabelecer exigências urbanísticas rigorosamente atreladas à
tipologia habitacional. Como exemplo, do ponto de vista de conflito
de vizinhança relativo às condições de insolação, ventilação e
iluminação, não existirá diferença marcante entre uma residência
unifamiliar de 3 andares edificada junto a uma das divisas do lote, e
um prédio de apartamentos de mesmas dimensões também de 3
andares. Preferencialmente, devem ser formuladas exigências
urbanísticas gerais, relacionadas à geometria da edificação (altura,
posicionamento no lote etc.) e aos parâmetros de densidade
populacional evitando-se, sempre que possível, as regras específicas
para cada tipologia.
4. Critérios para formulação de exigências
relativas à apresentação de projetos e às obras
mínimas de infra-estrutura
4.1 Aspectos gerais
As exigências urbanísticas legais com relação à infra-estrutura,
nos novos empreendimentos habitacionais, envolvem:
• a definição das obras mínimas a executar;
• a definição dos projetos a serem elaborados e
• a definição dos projetos a serem aprovados pelo Poder Público
e, portanto, apresentados aos órgãos competentes.
É fundamental a compatibilidade entre os diversos projetos
envolvidos na implantação de um empreendimento habitacional. Esta
responsabilidade cabe ao coordenador do projeto, geralmente o
responsável pelo projeto urbanístico. Para o Poder Público, é necessá-
rio que esteja assegurado, mediante o projeto, a solução para as
diversas obras de infra-estrutura, visando evitar problemas futuros
na implantação destas obras. O projeto deve ser bastante abrangente
e contemplar o equacionamento do conjunto de obras envolvido no
processo de urbanização, mesmo que nem todas elas sejam execu-
tadas na fase inicial do empreendimento. Isto não significa que todos
os projetos desenvolvidos devam ser apresentados pelos empreende-
dores e analisados pelo Poder Público.
4.2 Obras mínimas de infra-estrutura na fase inicial
A definição dos serviços de infra-estrutura a serem exigidos
dos novos empreendimentos habitacionais poderá variar de município
para município. Estas exigências devem levar em conta as possibilida-
des econômicas locais, e o padrão de obras da fase inicial deve ser
revisado na medida que melhoram as possibilidades econômicas,
procurando-se sempre garantir que os serviços previstos estejam
disponíveis no menor prazo possível. É necessário definir prioridades,
considerando-se as limitações locais.
Dentre os serviços de infra-estrutura desejáveis, incluem-se:
• abastecimento de água potável;
• captação, condução e disposição das águas pluviais;
• captação, condução, tratamento e disposição de esgotos;
• fornecimento de energia elétrica;
• terraplenagem das áreas públicas e dos lotes;
• pavimentação das vias públicas;
• calçamento dos passeios;
• arborização das vias públicas;
• tratamento urbanístico e paisagístico das margens dos córre-
gos, linhas de drenagem sazonais e corpos d'água em geral;
• rede de telefonia;
• iluminação das vias públicas;
• fornecimento de gás canalizado;
• mobiliário urbano.
As obras mínimas a executar serão definidas considerando-se a
modalidade do empreendimento, que pode ser classificada em 3 cate-
gorias principais:
• empreendimentos envolvendo abertura de vias públicas;
• empreendimentos em lotes existentes, com abertura apenas
de vias de circulação interna aos lotes (condomínios horizontais e
verticais);
• empreendimentos em lotes existentes sem a abertura de via
pública ou de via de circulação interna.
Independentemente da modalidade do empreendimento, deve-
se procurar garantir que o serviço de infra-estrutura considerado
pri rit rio j implantado na fa ini 'ial. N o d mpr '('IHI
m ntos em lotes já existentes, a exigência pode ser ap na imphn
tação da infra-estrutura internamente, na área do lote, e sua on x o
com a rede existente na via pública. Nos casos que envolvem a b r-
tura de vias públicas, torna-se necessário maior detalhamento da
exigências, já que as obras feitas em espaços públicos serão mantida
pelo Poder Público.
Entende-se que, na situação econômica atual, é inviável exigir,
logo de início, nos novos empreendimentos habitacionais, a implanta-
ção de todo o conjunto de obras correspondente aos serviços ante-
riormente listados. Todavia, a infra-estrutura inicial completa é uma
meta a ser perseguida com realismo pelas administrações municipais.
Sua viabilização poderá minimizar diversos problemas hoje observa-
dos nos loteamentos e conjuntos habitacionais, em parte decorrentes
da implantação das obras por etapas. Torna-se necessário identificar
um padrão inicial de obras de infra-estrutura que evite os riscos de
degradação, que garanta condições aceitáveis de habitabilidade e
que apresente baixos custos de implantação.
Algumas obras podem ser consideradas básicas e merecem
prioridade de implantação na fase inicial do empreendimento. Dentre
estas obras destacam-se:
• a terraplenagem e demarcação dos lotes;
• a pavimentação das vias de acesso ao empreendimento (em
especial das vias em que haverá a circulação do transporte coletivo)
e o tratamento primário das vias não pavimentadas;
• a implantação do sistema coletivo de abastecimento de água,
considerando os altos custos e riscos sanitários envolvidos no abaste-
cimento individual, através de poços;
• a drenagem das águas pluviais, em especial quando é elevada
a declividade do terreno natural ou quando identificam-se riscos de
erosão ou escorregamentos;
• o calçamento dos passeios e arborização, em especial quando
parte das vias não é pavimentada;
• a coleta, tratamento e disposição dos esgotos;
• a implantação da rede de energia elétrica.
Para a redução dos custos iniciais de infra-estrutura, têm
especial importância os serviços de terraplenagem, pavimentação e
drenagem de águas pluviais, que têm peso significativo na
composição de custos. Os critérios de urbanização contidos na legis-
lação devem possibilitar, ou mesmo estimular a adoção de tipologias
de projeto que otimizem estes gastos.
m n i:ld quad ,n t I t ur nil d ,d I qu na
dim n õe : ao se procurar garantir o ac o do autom6v I p rli ult r
a cada lote, tem-se inevitavelmente elevado movimento d terra
para implantação das vias e das unidades habitacionais, o qu não
aconselhável nessas situações topográficas. Os padrõesurbanísticos
usualmente previstos na legislação não incentivam soluções de
compatibilização com o meio físico e acabam induzindo a elaboração
de projetos com reconstrução topográfica. As restrições legais a vias
de acesso local estreitas e a pequenos condomínios horizontais inclu-
em-se entre os fatores que dificultam a elaboração de projetos mais
adaptados à topografia natural (vide figura 4.1).
Algumas empresas habitacionais especificam como diretriz para
os projetos de terraplenagem que a conformação final do terreno
possibilite o caimento das águas pluviais de cada lote para a respecti-
va rua lindeira, evitando que lotes a juzante recebam as águas pluviais
de lotes a montante. Esta exigência traz conseqüências indesejáveis,
em especial, nas áreas com declividade natural relativamente elevada
(superior a 15%), onde só se consegue que todos os lotes tenham
caimento para a rua se for executada terraplenagem generalizada e
de grande porte, conforme pode-se observar na figuras 4.2. Esta
diretriz pode ser substituída pela exigência de que os projetos (terra-
plenagem, drenagem e esgotos) detalhem como se dará o escoamento
das águas pluviais e servidas nos casos em que parte dos lotes tem
cota menor que a do sistema viário. Sob o enfoque jurídico, as
passagens podem ser disciplinadas através do estabelecimento de
servidões.
Entende-se, por um lado, que as regras urbanísticas não devem
obrigar os projetos habitacionais a acompanhar a topografia natural.
Por outro, não parece sensato que estas regras praticamente
obriguem à implantação de projetos com terraplenagem generalizada
e reconstrução topográfica.
As exigências legais devem visar a qualidade das obras de
terraplenagem e respectivos projetos, o que não acontece em grande
parte dos municípios. Na maioria dos casos, os projetos de
terraplenagem limitam-se à definição geométrica das cotas das
4.2.1 Terraplenagem
As deficiências no projeto e na implantação das obras de terra-
plenagem geram grandes problemas de degradação nos assentamen-
tos habitaciona is. Predom ina uma postu ra de projeto envolvendo
total alteração do perfil natural do terreno, estabelecendo-se plata-
formas para construção das unidades. Os cuidados técnicos necessá-
rios para que seja bem sucedida uma implantação com terraplenagem
generalizada, usualmente com custos elevados, nem sempre foram
adotados na construção dos conjuntos e muitas companhias
habitacionais enfrentam hoje uma infinidade de problemas de manu-
tenção e recuperação decorrentes da prática de "reconstrução topo-
gráfica" que caracterizou seus projetos e obras.
É mais trabalhosa a elaboração de projetos quando se pretende
minimizar o volume de movimentação de terra, adequando o sistema
viário e o posicionamento das edificações à topografia natural. As
vias são mais sinuosas, os lotes irregulares e tem-se um trabalho de
detalhamento, de certa forma, artesanal. Entretanto, esta postura
de projeto leva a uma significativa redução dos custos das obras de
implantação e manutenção dos empreendimentos, reduzindo os
riscos de acidentes geotécnicos e o impacto ambiental decorrente
das obras.
É fundamental que o projeto do empreendimento habitacional
adote tipologias de projeto, urbanístico e de unidades habitacionais,
compatíveis com a declividade natural e demais características físicas
do terreno. Como exemplo, em áreas de elevada declividade natural
são mais adequadas as soluções que envolvem estacionamento cole-
tivo (condomínios horizontais, prédios de apartamentos, residências
unifamiliares com acesso por escadarias de pedestres). A solução
~"
alternativa 1:
induzidapela legislação
alternativa2:
usualmentevetada pela legislação
lu OJOJ
Figura 4"1 Riscos associados às residências unifarniliares com acesso por via d -ir ulação de
veículos em áreas de elevada deciividade natural
Figura 4.2 Impacto, nas obras de terraplenagem, da exigência de que todos os lotes tenham
caimento para as ruas lindeiras
pl;lta" rma do l:lIlHle d \ rt aterro. A au ência de defini
qu nto à drenag m provi 6ria na fase de obras, à micro drenagem
d áreas terraplenadas, ao manejo de solos, à proteção superficial,
aos cuidados técnicos nas áreas de empréstimo e bota-fora são
i temáticos. Entende-se que, dependendo do nível de complexidade
da intervenção proposta para implantação do ef11preendimento habi-
tacional, os elementos que constituem o projeto de terraplenagem
devam ser variados, ou seja, existem casos em que se torna indispen-
ável maior nível de detalhamento do projeto de terraplenagem,
incluindo a caracterização geológica-geotécnica da área, avaliação
do impacto ambiental decorrente da implantação da obra e identifi-
ação de medidas mitigadoras dos impactos previstos. Dentre as
ituações que requerem maior nível de estudo e detalhamento do
projeto de terraplenagem, devem ser apontadas:
• execução de aterros em várzeas e em áreas de solo mole;
• ocupação de áreas junto a córregos e locais potencialmente
inundáveis em decorrência da alteração das condições de escoamento
do córrego ou do aumento de vazão da bacia de drenagem;
• áreas em que está prevista a terraplenagem generalizada ou a
execução pontual de cortes e aterros de grandes dimensões;
• áreas de elevada declividade ou locais potencialmente críticos
quanto ao desenvolvimento dos processos erosivos.
Em linhas gerais, do ponto de vista das exigências legais,
entende-se que é necessário:
• alterar as exigências que obrigam ou induzem à implantação
de projetos com terraplenagem generalizada e reconstrução
topográfica;
• incrementar, em geral, o nível de detalhamento exigível dos
projetos de terraplenagem;
• identificar os casos em que são necessários estudos comple-
mentares e detalhar os elementos adicionais exigíveis nestes casos.
a labor ão d um parecer geot' cnico, nos casos de terrenos de
I vada complexidade geológica ou geotécnica. Este parecer com-
preende a delimitação das zonas ou unidades do terreno que apresen-
tam comportam~nto>~geotécnico homogêneo e o estabelecimento,
para cada unidade, de diretrizes geotécnicas para o desenvolvimento
dos projetos.
As diretrizes geotécnicas incluem recomendações relacionadas
a escavações, estabilidade de taludes de corte e aterro, comportamen-
to de aterros quanto a deformações (recalques), estabilidade dos \
terrenos à erosão, bem como orientações para escolha de fundações.
Podem ser considerados terrenos de elevada complexidade
geológica ou geotécnica aqueles que apresentam uma ou mais das
seguintes características:
• mais do que 30% da área total do terreno envolvendo declivi-
dade natural superior a 15%;
• mais do que 30% da área total do terreno apresentando solos
moles de elevada compressibilidade;
• mais do que 30% do terreno apresentado afloramentos de
rocha ou matacões em superfície;
• mais do que 30% do terreno apresentando evidências de
intervenções anteriores potencialmente problemáticas como cortes,
aterros, depósitos de resíduos ou atividades de mineração;
• presença de zonas com risco de escorregamentos, erosão de
grande porte ou inundação.
A elaboração do parecer geoté.cnico deve iniciar-se por uma
compartimentação geotécnica do terreno. A delimitação e descrição
das unidades geotécnicas do terreno devem tomar por base os dados
da investigação geotécnica de superfície, sondagens e eventuais
investigações complementares. Esta compartimentação deve ser
apresentada em plantas e texto explicativo, contendo; no mínimo,
os seguintes elementos:
• mapa geotécnico do terreno, lançado sobre planta topográfica,
contendo a delimitação em planta das unidades de comportamento
geotécnico homogêneo;
Parecer geotécnico
Sugere-se que, por ocasião do fornecimento de diretrizes para
elaboração do projeto (art. 7° da Lei Federal 6766/79), seja solicitada
• seções geotécnicas obtidas da interpolação dos perfis de
ondagem;
• descrição das características geotécnicas relevantes de cada
unidade identificada, envolvendo, por exemplo, risco de instabilização
de taludes existentes e de desenvolvimentode processos erosivos
e.xpressivos, ri~co de inundação, declividade do terreno, vegetação,
tipO de material (solo ou rochas) presente em superfície, presença
de solos compressíveis em superfície ou em profundidade, etc.
Além da compartimentação geotécnica, o parecer deverá incluir
texto explicativo contendo as diretrizes para o desenvolvimento das
fases iniciais do projeto relativas a cada unidade do terreno. Estas
diretrizes incluem:
• critérios para obtenção de material para construção de aterro
(possíveis jazidas, forma de exploração, e proteção da área após a
exploração);
• configurações geométricas dos taludes de corte e aterro
necessárias para garantir a estabilidade; ,
• recomendações para a minimização e controle de problemas
de recalques, nos casos de aterros apoiados sobre solos compressíveis;
• cotas de aterro e demais medidas necessárias para viabilizar a
ocupação de terrenos potencialmente inundáveis;
• orientações para a execução das obras de terraplenagem (plano
de manejo, cuidados construtivos, proteção superficial etc.)
P:lr Ia pro guir endo jogada nos córregos, pode-se ter um
r ultado tímido. A meta básica de resgatar a vida aos corpos d'água
pressupõe a eliminação, praticamente total, dos dejetos lançados
sem tratamento.
Se no município existe um esforço coletivo, através da aplicação
de recursos públicos, direcionado para a implantação de sistemas
centralizados de tratamento dos esgotos, é necessário considerar
esta iniciativa. Assim, é incoerente aplicar recursos em estações de
tratamento locais em áreas que brevemente serão integradas ao
sistema centralizado de tratamento. Porém, é também incoerente
aceitar que novos empreendimentos possam lançar diretamente seus
dejetos nos corpos d'água, em áreas ainda não poluídas ou em locais
onde não se tem uma previsão concreta de entrada em operação do
sistema centralizado de tratamento. Verifica-se, dessa forma, que a
exigência de tratamento de esgotos nos novos empreendimentos
deve considerar as diferenças existentes com relação:
• à possibilidade ou não de conexão do sistema de coleta de
esgotos do empreendimento à rede de coleta pública;
• à possibilidade de que a rede pública existente possa, em curto
prazo, ser integrada às estações de tratamento centralizado existen-
tes ou em construção;
• ao estado de poluição em que se encontra o corpo d'água,
onde está previsto o lançamento temporário dos dejetos, enquanto
não se finalizam as obras de tratamento.
Identificados os setores da cidade que receberão tratamento,
deve ser feita uma série de ajustes nas leis que disciplinam o uso e
a ocupação do solo nas áreas urbanas e urbanizáveis, visando incenti-,
var e estimular a ocupação das áreas já atendidas, ou com atendimen-
to previsto a curto prazo. Torna-se possível, também, explicitar as
exigências, com relação ao tratamento de esgotos, para os novos
empreendimentos habitacionais. Estas exigências podem ser formula-
das conforme apresentado nas figuras 4.3 e 4.4, respectivamente
para empreendimentos em que está prevista abertura de arruamento
público (Ioteamento) e nos casos d.e empreendimentos a implantar
em lotes já existentes.
4.2.2 Tratamento de esgotos
No Brasil, nos últimos anos, a política de investimentos públicos
na área de saneamento priorizou a saúde pública em detrimento da
preservação ambienta/. Assim, é bastante comum que a parcela da
população atendida pelo sistema público de abastecimento de água
seja superior àquela atendida pela coleta de esgotos, por sua vez
muito superior à parcela que tem seus esgotos tratados.
A otimização dos investimentos em tratamento de esgotos pres-
supõe que se privilegie e incentive a ocupação das áreas que dispõem
ou irão dispor, em curto prazo, de sistemas de tratamento. Cabe
lembrar que se uma parcela dos esgotos gerados for tratada, e uma
Par o o de tratam nto e di po i ão d goto no t rr no
p rt ncente ao empreendimento, existe norma da ABNT - NBR 7229
- Construção e Instalação de Fossas Sépticas e Disposição dos Efluen-
tes Finais, que apresenta os procedimentos de dimensionamento,
projeto, operação e manutenção, para sistemas que recebem, de um
ou mais prédios, até 75 m
3
por dia. Incluem-se nesta norma os pa-
râmetros:
• para os diversos tipos de fossa séptica (câmara única, câmaras
sobrepostas e câmaras em série);
• para a disposição dos efluentes das fossas sépticas no solo
(sumidouros e valas de infiltração);
• para o tratamento dos efluentes das fossas sépticas e disposi-
ção nos corpos d'água (filtros anaeróbios e valas de filtração).
Os sistemas de tratamento e disposição de esgotos nos lotes
têm sido utilizados com sucesso em diversos países do mundo e po-
dem ser bastante eficientes se sua adequada manutenção for garanti-
da. Vale destacar a necessidade de se gar~.~!ir l'!1anutenç~o, quando
for aceito sistema de tratamento local em um novo empreendimento
habitacional. Nos casos de tratamento e infiltração dos efluentes
no próprio lote, a localização destes sistemas deve ser padronizada,
\
de forma a viabilizar sua ~nutenção pela consessionária do serviço
de esgotos ou pela municipalidade, que pode cobrar por este tipo de
serviço. A manutenção anual das fossas sépticas garante o bom
funcionamento da infiltração dos efluentes no solo e pode constituir-
se em uma operação bastante simples, caso seja realizada em escala
e desde que seja garantido fácil acesso aos tampões de inspeção. A
colocação das fossas sépticas nos passeios ou no recuo de frente do
lote (com acesso direto a partir da via pública) são alternativas neste
sentido, conforme ilustrado na figura 4.5.
O projeto do empre~ndimento habitacional deve detalhar o tipo
de solução para tratamento de esgotos previsto, indicando a locali-
zação de seus componentes no lote. O tamanho dos lotes deve ser
compatível com a solução adotada - o espaçamento mínimo entre
sumidouros é de 6 metros, e é recomendável que exista espaço
disponível para a execução de pelo menos dois sumidouros por fossa
Ár as que têm possibilidade de conexão imediata ao sistema de tratamento:
xlglr rede de coleta.
Áreas que têm possibilidade de conexão ao sistema de tratamento a curto
prazo:
exigir rede de coleta; aceitar lançamento sem tratamento, se o corpo d'água receptor já estiver
poluído. Exigir tratamento (estação local) em caso contrário.
Áreas para as quais se prevê a conexão ao sistema de tratamento a médio
prazo:
exigir rede de coleta e tratamento (estação local). Aceitar disposição dos esgotos no lote, nas
situações tecnicamente possíveis.
Áreas para as quaisnão está prevista implantação de sistema de tratamento:
evitar a ocupação. Exigir tratamento (disposição no lote ou rede e estação de tratamento local) nos
casos em que se permitir a ocupação.
Figura 4.3 Exigências quanto ao tratamento de esgotos nos empreendimentos habitacionais
que envolvem' abertura de arruamento público
Áreas que não têm rede coletora pública:
exigir sistema de tratamento e disposição no terreno pertencente ao empreendimen-to. Analisar
possibilidade econômico-financeira de implantação de rede coletora, em uma parceria de
investimentos público-privado, conectando os esgotos ao sistema de tratamento centralizado, nos
casos em que este sistema já existe, ou será concluído a curto prazo.
Áreas que têm rede coletora pública e que têm possibilidade de conexão ao
sistema de tratamento centralizado a curto prazo:
garantir que se faça a ligação domiciliar.
Áreas que têm rede coletora pública, mas estarão conectadas ao sistema de
tratamento centralizado a médio prazo:
avaliar perspectivas de recuperação do corpo d'água receptor a curto prazo. Condicionar ocupação à
implantação de tratamento e disposição dos esgotos no lote, quando existir plano de recuperação do
corpo d'água receptor.
Figura 4.4 Exigências quanto ao tratamento de esgotos nos empreendimentos habitacionais
em lotes (sem abertura de vias públicas)
FS: Fossa séptica
SD: Sumidouro
CI: Caixa de entrada de água,
luz, gás e telefone
importante da regulamentação urbanísticado empreendimento
habitacionais de interesse social.
As vias de caráter essencialmente local, com declividade relativa-
mente baixa e com circulação restrita de veículos pesados, podem
ser dispensadas de pavimentação, desde que:
• seja implantado tratamento primário da pista de rolamento e
sistema de drenagem que previnam o desenvolvimento dos processos
erosivos e garantam trafegabilidade, com segurança, mesmo nos
períodos de chuva;
• seja feito o calçamento dos passeios e arborização, de forma
a possibilitar boas condições de circulação dos pedestres.
Entende-se que o tratamento a ser dado às vias não pavimenta-
das deve considerar:
• a necessidade de se garantir boas condições de circulação de
veículos e pedestres, mesmo nos períodos de chuvas;
• a minimização do problema de formação de pó em decorrência
da circulação de veículos;
• a necessidade de se buscar custos de implantaçã.o e manu-
tenção relativamente reduzidos.
Para o bom funcionamento das vias não pavimentadas é necessá-
ria uma solução integrada do tratamento primário da pista de rola-
mento, da drenagem de águas pluviais superficiais e subterrâneas e
do tratamento dado aos passeios, incluindo-se a arborização. Em
geral, associa-se a imagem da "rua de, terra" a uma total falta de
obras complementares de urbanização. Ea rua esburacada, com mato
e com esgotos a céu aberto. Nesta rua inexistem calçamento nos
passeios, muros nos lotes, drenagem e arborização. São relativamente
raros os exemplos de ruas que tenham sido efetivamente urbanizadas,
sem que se fizesse a pavimentação da pista de rolamento. Em geral,
estes exemplos são encontrados nos loteamentos de chácaras
destinadas à população de alto poder aquisitivo.
Entende-se que é factível romper a imagem negativa da "rua de
terra" através da implantação criteriosa de obras, com custos
relativamente reduzidos, se comparados aos custos da pavimentação.
Torna-se necessário, porém, estabelecer o padrão mínimo destas
séptica. Cabe lembrar a necessidade de que o fundo dos sumidouros
e das valas de infiltração estejam situados, no mínimo, 1,5 metro
acima do nível máximo do lençol freático. Nos casos em que está
prevista a disposição dos efluentes no solo, torna-se necessário que
o projetÇl do sistema de tratamento inclua a caracterização do nível
de água subterrânea, tornando compatível a solução a ser adotada,
prevendo-se a implantação de valas de filtração ou filtros anaeróbios
. nos locais de nível d'água a pequena profundidade.
O tratamento de esgotos através de lagoas de oxidação é uma
alternativa que deve ser considerada. Apesar de demandar áreas
relativamente grandes, pode ser uma alternativa econômica nos
locais em que não é muito elevado o valor da terra. Nestes casos é
necessário que os técnicos do Poder Público indiquem ao empreen-
dedor a área a ser reservada para esta finalidade, o que pode ser fei-
to por ocasião do fornecimento de diretrizes ao projeto.
4.2.3 Vias que podem ser dispensadas de pavimentação
O alto custo das obras de pavimentação e os freqüentes proble-
mas técnicos verificados nas vias não pavimentadas fazem com que
os critérios técnicos relativos a estas vias constituam um tópico
impl nt '0 da obras de drenagem, tratamento primário, calçamen-
to d passeios e arborização.
Figura 4.6 Uma via não pavimentada pode apresentar bons resultados quando são realizadas
as demais obras de urbanização, incluindo o calçamento dos passeios, drenagem e arborização.
Foto de rua local não pavimentada na cidade de São Paulo.
4.2.4 Orenagem de vias não pavimentadas
A implantação do sistema viário urbano provoca uma nítida
concentração das águas pluviais. Nas glebas não parceladas, o escoa-
mento processa-se de forma distribuída e as águas atingem os córre-
gos e as linhas de drenagem natural ao longo de grandes extensões.
A implQntação das vias implica concentração das águas pluviais no
leito viário e a rede de drenagem assume um papel fundamental
para garantir a trafegabilidade e evitar o desenvolvimento dos proces-
sos erosivos e de enchentes.
Os procedimentos técnicos para a elaboração de projeto da rede
de drenagem para vias pavimentadas encontram-se consolidados
há anos. Entretanto, estes critérios técnicos não podem ser simples-
mente transpostos para os casos em que não se prevê a pavimentação
viária. Tornam-se necessários cuidados específicos para que não se
coloque a perder, em curto espaço de tempo, a rede de drenagem.
Dentre estes, cabe destacar a necessidade de se prever:
• fácil acesso para limpeza e manutenção da rede, que fica mais
sujeita à deposição de solo. Deve ser evitada a implantação de tubula-
ções enterradas;
• disponibilidade, em todas as vias, de canaleta de drenagem
revestida ou sarjeta, não se admitindo o escoamento concentrado
de águas pluviais no solo não protegido;
• proteção especial junto à sarjeta, evitando-se a formação de
sulcos junto a mesma (Figura 4.7). Esta proteção pode ser executada
com grama, solo-cimento, solo-brita ou outra solução que proteja o
solo natural dos processos erosivos;
obras a serem implantadas nas ruas não pavimentadas e identificar
as situações em que a pavimentação se torna indispensável.
Identificam-se as seguintes situações em que é problemática a
aceitação de vias não pavimentadas:
• vias em que existe tráfego intenso de ônibus e veículos pesados
em geral, (em função das dificuldades de se garantir um tratamento
primário da pista que suporte a solicitação constante de cargas ele-
vadas);
• vias em que se prevê velocidades de circulação relativamente
altas (em especial pela dificuldade de se conseguir minimizar o pro-
blema de pó nos períodos secos);
• vias de elevada declividade (pelo risco de erosão do leito viário,
nem sempre contornável apenas com obras de drenagem, e pelo ris-
co de acidentes relacionados à fa Ita de aderência da pista);
• vias em áreas mal drenadas.
A aceitação das vias não pavimentadas deve ser condicionada à
proteçãocom grama,
solo-cimento,solo-brita,etc
1
• implantação de canaletas compatíveis com o calçamento do
p seios;
• declividades transversais mais acentuadas que nas vias pavi-
mentadas, evitando-se o escoamento das águas pluviais longitudinal-
mente à via pelo leito carroçável;
• execução de leiras ou outros dispositivos que conduzam a água
que escoa longitudinalmente à via para o sistema de drenagem, evi-
tando-se assim que os sulcos de erosão eventualmente formados
possam se desenvolver (Figura 4.8).
Visando à redução de custos, entende-se que é possível, em
casos especiais, aceitar o revestimento das canaletas com grama,
solo-cimento, asfalto emulsionado, pedras acumuladas a mão e
outras soluções alternativas ao concreto. Pode-se aceitar este tipo
de solução, dentro de limites de velocidade de escoamento das águas,
desde que o projeto de drenagem aponte as velocidades de escoamen-
to previstas nos diversos trechos de vias. No trabalho de Fendrich
(1988) apontam-se as velocidades limites admissfveis para canais
de drenagem não revestidos. Dependendo do tipo de solo, estes
valores variam entre 0,76 e 1,83 m/s. São, também, apontados os
valores limites para canais revestidos com grama, que, dependendo
Figura 4.8 Dispositivos para condução das águas que escoam longitudinalmente à via (Ieiras
e cama leões)
do tipo d grama e da declividade da via, variam d 0,91 m/ (grama
batata i , solo não resistente à erosão e decl ividade sy perior a 100/0)
a 2,44 m/s (grama seda, solo resistente à erosão e declividade inferior
a 5%).
Sem a realização de estudos específicos sobre o tipo de solo
local, é razoável admitir a execução de canaletas revestídas com
grama nos casos em que a velocidade de escoamento das águas
pluviais for inferior a 0,9 m/s.
Destaca-se que, no caso de vias não pavimentadas, o projeto de
drenagem de águas pluviais deve indicar:
• a velocidade de escoamento prevista nas canaletas ou sarjetas;
• o trecho da seção transversal da via que deverá receber trata-
mento especial contra erosão;
• a solução de projeto para a compatibilização entreas canaletas
e os passeios (deve ser prevista a solução para a via não pavimentada
e as alterações necessárias por ocasião da pavimentação);
• a declividade longitudinal e transversal das pistas de rola-
mento;
• o posicionamento das leiras no sistema viário;
• o detalhamento das obras de dissipação de energia das águas
nos pontos de lançamento.
4.2.5 Trata~ento primário das vias
As características do material, a ser utilizado como tratamento
primário da pista de rolamento, devem contemplar:
• resistência à ação das cargas introduzidas pelas rodas dos
veículos;
• resistência à erosão pela ação das águas de chuva;
• rugosidade da superfície, garantindo aderência das rodas dos
veículos;
• estabilidade do material, possibilitando a manutenção de suas
características, mesmo com a alteração de umidade.
A obra mais comum de tratamento primário é o cascalhamento,
que consiste no lançamento eoespalhamento de material granular
natural (cascalho, pedregulho, seixo, piçarra etc.) ou resultante de
britagem. o cascalhamento apresenta, porém, inconvenientes em
função do carreamento do material granular pela ação do tráfego
ou das águas pluviais, implicando manutenção freqüente. O problema
se agrava nos trechos de maior declividade. Como aperfeiçoamento
desta solução tem-se o agulhamento, que consiste em fazer penetrar
o material granular no solo constituinte do subleito, através da passa-
gem de um rolo compressor. Outra opção, para o tratamento primário,
é a mistura entre o solo e o material granular (solo-brita), que pode
ser feita previamente ou na própria pista.
Os pressupostos para a utilização de cada uma dessas soluções
são:
cascalhamento: o solo do subleito deve ter boa capacidade de
suporte (CBR > 15) e a via deve ter declividade longitudinal inferior
a 5%;
agulhamento ou solo-brita sem "troca de caixa": solo do subleito
com boa capacidade de suporte (CBR > 15), coesivo e com baixa ex-
pansibilid~de. Não deve ser aplicado em subleito constituído por
solo de alteração de rocha. Deve-se prever aplicação de pedra n° 2,
no caso de agulhamento. No caso de solo-brita, o percentual de
material granular a ser adicionado deve ser definido com base na
granulometria dos materiais a serem utilizados - referências neste
sentido podem ser obtidas nos trabalhos de Villibor (1982) e Moretti
(1987).
agulhamento ou solo-brita com troca de caixa: quando o solo
do subleito não se enquadra nos parâmetros do item anterior, deve
ser feita substituição por solo que atenda a esses parâmetros. A
camada compactada deve ter espessura mínima de 15 cm.
Figura 4.9a O calçamento dos pas-
seios realizado pela municipalidade
ou pelo loteador garante a continui-
dade e uniformidade do calçamento,
o que não se verifica quando este
encargo é repassadoaos proprietários
dos imóveis lindeiros
4.2.6 Calçamento dos passeios e arborização das vias
Em muitos municípios não é exigido, do responsável pelo
parcelamento do solo, o calçamento dos passeios, ficando esta res-
ponsabilidade a cargo dos proprietários dos lotes. São freqüentes os
passeios com calçamento interrompido junto a lotes ainda não
edificados, bem como os executados com rampas e degraus incompa-
tíveis ou que se encontram em péssimo estado de conservação. É
Figura 4.9b A ausência de calçamento dos passeios é um dos fatores determinantes da má
qualidade do ambiente urbano verificada nos bairros periféricos de São Paulo
comum que o passeio perca sua função e os pedestres circulem na
pista dé rolamento. Isto é especialmente problemático quando parte
das vias não é pavimentada. Considerando o caráter de espaço público
dos passeios e sua importância para o coletivo da cidade, avalia-se
mais coerente que o calçamento seja realizado pela municipalidade
(no caso de bairrosjá implantados) e pelo empreendedor habitacional
(nos novos conjuntos e loteamentos). A municipalidade ou o empre-
endedor têm condições de garantir melhor qualidade à obra levando
em conta o projeto de arborização e o posicionamento das redes
subterrâneas de infra-estrutura e dos postes. O serviço executado
em série possibilita economia de material e mão de obra, evitando-
se os desperdícios decorrentes da sobra de material e as dificuldades
de contratação do serviço, problemas enfrentados pelos proprietários
quando o serviço é executado individualmente.
Em especial, nos casos de vias não pavimentadas,_cresce a
importância de execução do calçamento dos passeiosj-á no momento
em que é feita a abertura do sistema viário. ~;~ificamente, no
caso de loteat:nentos, podem existir dificuldadesJI'a-cionadas à inde-
finição no posicionamento das guias rebaixadas para entrada de
veículos e à necessidade de se alterar o calçamento do passeio neste
trecho. Se a faixa de calçamento do passeio estiver situada junto ao
alinhamento, deixando-se a faixa ajardinada junto à guia, este
problema praticamente não existe (Figura 4.10).
No.s novos ,Ioteamentos.e conjunto ju ~ 11,\ - ,~ xig n ia de
uma faixa continua de passeio calçado, de largurq mlnlma 0,9 m tro,
que possibilita o cruzamento d~ dois pedestres. Esta largura corr -
ponde apenas à faixa calçada do passeio, como uma exigência de
infra-estrutura dos empreendimentos habitacionais. A análise das
dimensões mínimas dos passeios, como um todo, é apresentada no
capítulo 5, referente ao sistema viário.
Entende-se ser coerente a exigência de arborização das vias
nos novos loteamentos e nos empreendimentos habitacionais em
lotes situados em vias ainda não arborizadas. O investimento é relati-
vamente baixo e traz uma melhora significativa na qualidade do
núcleo habitacional. É necessário assegurar que as árvores a serem
plantadas tenham altura compatível com a altura da fiação elétrica
e tenham sistema radicular que não seja conflitante com as redes
subterrâneas e passeios. As mudas utilizadas devem ter uma altura
mínima de bifurcação (valores da ordem de 1,8 m), visando evitar as
interferências com a circulação de pedestres.
acesso de
automóvel
\ guia rebaixada
/
4.3 Projetos a serem elaborados
O projeto do empreendimento habitacional deve conseguir com-
patibilizar o conjunto de obras que será implantado a curto, médio
e longo prazo. O fato de uma determinada obra não vir a ser implanta-
dagde iní~io m um empreendimento, não impede que a mesma se-
ja 'projetada, visando evitar conflitos futuros na execução da obra.
Surge inevitavelmente a questão: quem desenvolve o projeto
no caso em que existe uma concessionária responsável pelo serviço?
A resposta varia de município para município. Em alguns casos, a
concessionária elabora o projeto e cobra (ou não) do empreendedor.
Em outros, ela apenas aprova o projeto elaborado pelo empreendedor,
ou fornece o conjunto de normas técnicas a serem atendidas para o
desenvolvimento do projeto. Seja qual for do caso, é necessário que
a legislação municipal estabeleça claramente a obrigatoriedade de
sua elaboração, e da identificação do respectivo responsável técnico.
O texto legal deve apresentar a listagem dos projetos a serem
elaborados, Esta lista não precisa ser igual à dos projetos a serem
faixa calçada
do passeio
1
Figura 4.10 Posicionamento da faixa calçada dos passeios para simplificação da colocação da
guia rebaixada, em loteamentos.
apresentados para análise e licenciamento pelo Poder Público. No
aso das edificações, por exemplo, o projeto estrutural raramente
está incluído entre os produtos a serem apresentados e analisados
pela municipalidade. Cabe ao projetista a responsabilidade de que o
projeto estrutural atenda às normas técnicas. O mesmo conceito
pode se aplicar a alguns projetos relativos à urbanização.
A listagem dos projetos a serem elaborados depende do tipo do
empreendimento, diferenciando-se, em especial, aqueles que envol-
vem abertura do sistema viário público, daqueles em que as edifica-
ções serão executadas em lotes já existentes. A legislação pode incluir
uma relação completa de projetos, dispensando-se alguns deles, nos
casos específicos.
Vale destacar a conveniência de exigir a elaboraçãodo projeto
completo, mesmo que nem todas as obras projetadas venham a ser
executadas na fase inicial do empreendimento. É fundamental que
o projeto do empreendimento consiga caracterizar como ficará o
conjunto após a implantação completa das obras de urbanização, e
que estejam indicadas quais serão as diversas etapas de implantação
destas obras, ao longo do tempo. Isto não impede que sejam exigidos
projetos mais detalhados das obras que serão executadas na fase'
inicial.
Sugere-se qüe seja exigida, pelo Poder Público, a elaboração de
projeto, ao nível executivo, das obras a serem executadas na fase
inicial, e ao nível de estudo preliminar, das obras que serão executadas
ao longo do tempo, depois que o empreendimento já estiver habitado.
A listagem dos projetos a serem elaborados deve incluir, além
do projeto geométrico de urbanismo, os seguinte elementos:
• abastecimento de água potável;
• captação, condução, tratamento e disposição de esgotos;
• captação, condução e disposição das águas pluviais, incluindo
a drenagem das vias não pavimentadas (fase inicial);
• fornecimento de energia elétrica;
• terraplenagem das áreas públicas e dos lotes;
• pavimentação das vias e tratamento primário das vias não
pavimentadas (fase inicial);
• I m nto do p io;
• arborização das vias públicas;
• tratamento urbanístico e paisagístico das praças, áreas não
edificáveis, áreas lindeiras a córregos, linhas de drenagem sazonais
e corpos d'água em geral;
• rede de telefon ia;
• iluminação das vias públicas;
• fornecimento de gás canalizado (quando for o caso);
• mobiliário urbano.
Esta listagem supõe um empreendimento em que ,serão abertas
vias públicas. Nos casos em que estiver prevista a implantação de
unidades multifamiliares, é necessário que estes projetos incluam
também as áreas coletivas (áreas internas aos condomínios, de
utilização coletiva). Nos casos de empreendimentos com edificações
multifamiliares, que não envolvam abertura de via pública, esta
listagem se aplica somente às áreas coletivas.
Não se abordam, neste trabalho, os critérios relativos aos projetos
das edificações, supondo-se que estes critérios já estão regulamen-
tados na maior parte dos municípios. Vale destacar, para o caso
específico dos empreendimentos habitacionais de interesse social,
a necessidade de que o projeto das edificações inclua o detalhamento
da(s) alternativa(s) de ampliação das unidades evolutivas (embriões).
4.4 Projetos a· serem apresentados ao Poder Público para
análise e licenciamento
Antes da definição da listagem dos projetos a serem apresenta-
dos pelo empreendedor ao Poder Público, cabe avaliar os objetivos
envolvidos na apresentação destes projetos. Dentre estes, destacam-
se:
• cadastro dos lotes, edificações e áreas públicas que serão gera-
das pelo empreendimento;
• cadastro das obras de infra-estrutura que serão implantadas,
na fase inicial, e das obras previstas ao longo do tempo;
• avaliação do atendimento às regras e critérios estabelecidos
na legislação urbanística.
• pl n jamento das ações de responsabilidade da municipalidade
etlv Ividas na viabilização do conjunto.
O objetivos relacionados ao cadastro indicam a necessidade de
;lpr entação de todos elementos que façam a caracterização geomé-
lri a das obras previstas. Frente a estes objetivos, é de fundamental
importância que o levantamento topográfico esteja bem elaborado,
p ra evitar que as obras sejam implantadas em desacordo com o
projeto elaborado. É também necessário garantir que qualquer modi-
fi ação, na implantação das obras, seja registrada pelo empreendedor
informada à municipalidade. Se estes cuidados não forem tomados,
o objetivo de cadastrar as obras realizadas fica seriamente compro-
metido: a Prefeitura muitas vezes guarda, em seus arquivos, grande
quantidade de projetos que têm apenas uma remota semelhança
om a realidade.
Apesar da necessidade de elaboração de projetos executivos das
obras que serão implantadas na fase inicial, não é necessária a apre-
entação dos projetos completos à municipalidade. Como exemplo,
é necessário saber a posição e dimensões das redes enterradas. No
entanto, pode não interessar a análise dos detalhes técnicos e geomé-
tricos destas redes, usualmente apresentados em um projeto
executivo.
Sugere-se que seja exigida a apresentação:
• da proposta geométrica de cada um dos projetos elaborados
(cujas obras serão, ou não, implantadas na fase inicial);
• da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) relativa ao
desenvolvimento de cada um dos projetos;
• do memorial descritivo de cada um dos projetos realizados,
identificando-se os critérios e normas técnicas utilizados na sua
elaboração, a descrição dos elementos que compõem o projeto com-
pleto (além daqueles que foram apresentados para a municipalidade)
e a descrição sucinta das obras projetadas;
• da descrição detalhada e especificações técnicas das obras
que serão executada.s na fase inicial.
5.1 Conceito das exigências
O sistema viário urbano é o elemento articulador das atividade
que ocorrem na cidade e um foco constante de conflitos. Estes
conflitos são inevitáveis, o que se constata analisando-se as funções
que as vias desempenham. Entre essas funções incluem-se:
• circulação de pedestres e veículos;
• acesso às edificações;
• lazer e convívio socia I;
• estacionamento~
• comércio local (feiras, bancas etc.);
• implantação de redes públicas de infra-estrutura (água, esgoto
etc.);
• implantação de equipamentos diversos (orelhões, caixas de
correio etc.).
Surgem conflitos decorrentes da diversi dade de funções. A circu-
lação rápida de veículos é conflitante com as atividades de lazer,
com a circulação de pedestres, com o estacionamento e mesmo com
o acesso às edificações. O tráfego de veículos de serviço e transporte
coletivo é tonflitante com o tráfego de veículos de passageiros. Pode-
se avaliar a dificuldade de equacioná-Ios, garantin~o-se o real
atendimento de funções tão diversas. Na realidade só se consegue
que a via cumpra bem suas funções principais se algumas dessa
funções forem privilegiadas, até com prejuízo de outras. Se uma rua
tem como funções principais o acesso às edificações, circulação de
pedestres e lazer, serão necessários padrões geométricos que
impeçam a circulação de veículos a velocidades elevadas. Os critérios
urbanísticos têm um papel importante para o bom funcionamento
do sistema viário, ou seja, para garantir que as funções principais
sejam atendidas.
Torna-se necessário diferenciar as vias cuja função principal é a
circulação de veículos (tráfego de passagem) daquelas em que se
deseja baixo volume de tráfego e baixa velocidade. O dimensionamen-
to das vias principais de acesso a um empreendimento habitacional
deve levar em conta a demanda de tráfego. Seus parâmetros geomé-
tricos devem ser fornecidos por ocasião da expedição das diretrizes
ao projeto, levando-se em conta os dados de planejamento de tráfego
e transportes e a análise do empreendimento e seu ~ntorno. É muito
difícil estabelecer critérios urbanísticos gerais nestes casos. Entretan-
to, parte significativa das vias em um empreendimento habitacional
tem apenas tráfego local e, na maioria dos casos, pode-se prever
com segurança que esta característica da via se manterá no futuro.
Nestes casos as dimensões geométricas das vias estão relacionadas
ao cumprimento das funções de circulação .de pedestres, circulação
de veículos para acesso aos lotes e veículosde serviço a baixa veloci-
dade, lazer, convívio social e implantação de redes de infra-estrutura.
A solicitação de tráfego tem pequena influência no dimensionamento
das vias de tráfego local. Para estes casos é possível o estabelecimento
de critérios urbanísticos gerais baseados nas características e funções
principais da via.
Apresenta-se a seguir uma sugestão de classificação das vias
públicas de tráfego local, considerando-se suas características fun-
cionais, objetivando o estabelecimento de critérios urbanísticos
diferenciados para cada categoria. Não estão incluídas as vias inter-