008. Termo - Direito Civil VIII

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DIREITO CIVIL VIII 
 
Kleber Luciano Ancioto Página 1 
 
Prof. Gilberto Ligero 
E-mail: gilberto_ligero@toledoprudente.edu.br 
 
04/08/2016 
 CONDOMÍNIO 
 Considerações Gerais 
Primeiramente valer frisarmos que o condomínio esta intimamente ligado ao direito 
de propriedade. 
Como sabemos a propriedade confere ao seu titular as faculdades de usar, gozar, 
dispor e o direito de reaver a coisa com quem injustamente a possua ou detenha. 
O legislador elencou no inciso I do Art. 1.225 do Código Civil, a propriedade, sendo, 
portanto, o primeiro dos Direitos Reais e, nos demais incisos temos Direitos Reais que não 
passam de desdobramentos/atributos do Direito de Propriedade. 
Ao analisarmos o rol trazido pelo referido artigo, não encontraremos o condomínio 
como sendo um Direito Real e nem poderia, uma vez que ele refere-se à própria propriedade 
que é exercida por mais de uma pessoa, ou seja, quando pensamos em condomínio estamos 
falando de uma copropriedade e não um direito derivado da propriedade. 
o Princípio da Exclusividade 
Há um princípio próprio dos Direitos Reais, que denominamos Princípio da 
Exclusividade. 
Tal princípio enuncia que não se admite dois Direitos Reais de mesma espécie sobre 
uma determinada coisa. Em outras palavras, segundo este princípio um determinado bem 
pode ter apenas um titular do direito real de propriedade e/ou um titular do direito de 
superfície e assim por diante. 
Não fere o princípio da exclusividade, recair sobre um mesmo bem mais de um Direito 
Real, desde que sejam de naturezas distintas. Neste sentido, um mesmo bem pode possuir um 
titular do Direito de Propriedade e outro titular do Direito de Superfície, no entanto, não pode 
haver dois titulares exclusivos do Direito de Propriedade. 
Enfim, por este princípio existe um único Direito de Propriedade, um único Direito de 
Superfície e assim por diante. 
Sabendo disso, quando pensamos em condomínio precisamos pensar em uma forma 
de o compatibilizarmos diante do princípio da exclusividade. Para tal vejamos a definição de 
condomínio segundo a doutrina clássica: 
 Definição de Condomínio 
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O condomínio se verifica todas as vezes que a coisa pertencer a mais de uma pessoa, 
cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes. 
Esta definição consegue perfeitamente ajustar o condomínio ao princípio da 
exclusividade, uma vez que é perfeitamente possível que duas ou mais pessoas exerçam o 
Direito de Propriedade ao mesmo tempo sobre a mesma coisa, quando consideramos suas 
frações ideais. 
Assim, para compreendermos o condomínio temos que entender que os 
coproprietários EXERCEM UMA ÚNICA PROPRIEDADE DE ACORDO COM SUAS FRAÇÕES 
IDEAIS. 
Caso não adotemos a ideia de frações ideias, dificilmente conseguiríamos explicar o 
condomínio, especialmente quando colocamos em debate o princípio da exclusividade. 
 Principais características do condomínio 
 
 Cotitularidade e Regime Jurídico de Cotas (Partes Ideais) 
É fundamental que identifiquemos a existência de cotitularidade (duas ou mais 
pessoas) do Direito de Propriedade sobre uma determinada coisa e que estas pessoas exerçam 
a propriedade ao mesmo tempo sob o regime de partes ideais. 
 Classificação (Espécies Condominiais) 
 
o Quanto à origem 
Sob este viés classificamos o condomínio com relação aos motivos determinantes que 
levaram a sua formação. 
Neste aspecto os condomínios podem ser classificados como: 
 Voluntários ou Convencionais 
Fundamenta-se em um acordo de vontades (contrato). Duas ou mais pessoas se 
reúnem e decidem comprar um determinado bem (imóvel ou móvel) formando-se o 
condomínio. 
O regime jurídico disciplinado pelo Código Civil diz respeito ao condomínio voluntário e 
ao condomínio legal, já em relação ao condomínio eventual, as regras pertinentes ao 
condomínio voluntário também o abrangerão, uma vez que o que os diferenciam é apenas sua 
origem. 
 Eventuais 
Fundamenta-se em qualquer outra razão que não o acordo de vontades (contrato). 
Neste sentido, o condomínio que surge por força de herança (evento causa mortis) ou 
o que surge em decorrência de um divórcio, especialmente nos casos de casamentos cujo 
regime há alguma forma de comunhão de bens, são considerados condomínios eventuais. 
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 Legais, Forçados, Impostos ou Necessário 
Neste caso, impera única e exclusivamente a vontade do legislador. Ou seja, ainda que 
as partes não desejem o legislador impõe a formação do condomínio em algumas situações. 
É o caso de paredes divisórias de casas geminadas ou mesmo os muros que dividem 
duas propriedades. Tanto é assim, que aquele que construir arcando com a totalidade dos 
custos tem direito de cobrar a metade do proprietário do imóvel vizinho. 
O direito de vizinhança também regula várias nuances sobre o assunto, por exemplo, o 
caso de uma árvore que cresça exatamente na linha divisória entre duas propriedades, 
determina o direito de vizinhança que ela seguirá o regime jurídico de condomínio. 
o Quanto à forma 
Este critério é muito utilizado pela doutrina e refere-se ao modo como o condomínio 
se apresenta, em outras palavras diz respeito a sua estrutura. 
Sob esta vertente os condomínios podem ser classificados como sendo: 
 “Pro-diviso” 
Refere-se à espécie condominial que existe de direito, mas de fato as frações “ideais” 
encontram-se especializadas. 
Em outras palavras, todas as vezes que os coproprietários acordarem em delimitar a 
fração de cada um deles teremos uma situação onde de fato não existirá um condomínio, 
afinal cada um exercerá a propriedade exclusiva sobre sua fração ideal, no entanto, 
juridicamente os coproprietários constarão como condôminos. 
Nesta situação, normalmente cada coproprietário é responsável pelas despesas de sua 
fração, não havendo o rateio. 
 “Pró indiviso” 
Neste caso, refere-se a espécie condominial que existe de fato e de direito. 
Aqui não há como identificar as frações ideais, até porque muitas vezes o bem é 
indivisível, neste sentido, um imóvel urbano ou um semovente se pertencerem a duas ou mais 
pessoas, não há muita saída a não ser formarem um condomínio pró indiviso. 
Neste caso, há o rateio de despesas proporcional as frações ideais de cada 
coproprietário. Vale ressaltar que quanto à administração no caso do condomínio pró-diviso 
ela é individual, já no pró-indiviso ela deve ser comum. 
 
05/08/2016 
 Natureza Jurídica 
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Existem duas teorias que divergem quanto à natureza jurídica do condomínio, mas 
ambas estão diretamente ligadas ao tratamento dado pelos coproprietários as suas respectivas 
partes ideais. 
o Teoria das Propriedades Plúrimas e Parciais 
Para a corrente criadora desta teoria o condomínio nada mais é que a somatória de 
propriedades exclusivas. 
o Teoria da Propriedade Integral e Total 
Já para corrente criadora desta teoria, o condomínio trata-se de uma única 
propriedade fracionada em cotas ideais e os condôminos exercem ao mesmo tempo todos 
os poderes inerentes à propriedade. 
Não é difícil perceber que esta teoria é a que prevalece e foi adotada pelo legislador no 
Código, sendo aceita pela doutrina majoritária. 
 Espécies de Condomínios 
 
o Voluntário ou Convencional 
O Código Civil a partir do Art. 1.314 regula especificamente o Condomínio 
Voluntário. 
Pela leitura do Código perceberemos que o legislador não se preocupou em defini-lo, 
mas sim com seu Regime Jurídico. Em outras palavras, o legislador se preocupou em 
estabelecer as consequências jurídicas de um condomínio voluntário (acordado pelas partes). 
Dito isso, passaremos agora a discutir a consequências jurídicas do condomínio 
voluntário, em outras palavras quais sãoos direitos e deveres dos condôminos neste caso. 
 Direitos e Deveres dos Condôminos no Condomínio Voluntário ou 
Convencional 
Antes de adentrarmos especificamente no tema, precisamos relembrar que a 
propriedade confere ao titular as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa além do direito 
de reavê-la de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 
Sabendo disso, insta salientar que ao falarmos de copropriedade, obviamente os 
condôminos exercerão os atributos inerentes à propriedade, disposto no parágrafo anterior. 
Vejamos o que dispõe o Art. 1.314 do Código Civil. 
Art. 1.314, CC – Cada condômino pode usar da coisa conforme sua 
destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a 
indivisão, reivindica-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a 
respectiva parte ideal, ou gravá-la. 
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 O artigo acima é bastante completo, especialmente no que tange aos direitos dos 
condôminos, estando diretamente ligado ao direito de propriedade. 
 Passemos a análise do referido artigo: 
 - Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação [...] – Assim, os 
condôminos possuem o direito de usar da coisa, mas esta faculdade não é absoluta, uma vez 
que eles devem respeitar a destinação da coisa. 
 No entanto, ao regular que o uso deve respeitar a destinação da coisa, acabamos 
gerando problemas em alguns casos cuja destinação não esteja diretamente ligada à própria 
natureza da coisa. 
 Por exemplo, um imóvel urbano construído em área exclusivamente residencial, só 
pode ter como destinação a moradia, já um imóvel urbano em área exclusivamente industrial, 
sua destinação se limitará a este fim. Em outras palavras, nestes casos fica claro a destinação 
da coisa, uma vez que será obrigatório respeitar a sua natureza. 
 Por outro lado, nas hipóteses em que não for possível identificar a destinação 
utilizando o parâmetro da natureza jurídica da coisa, será necessário que os condôminos 
cheguem a um consenso quanto à destinação. 
 Sobre o tema, a doutrina majoritária defende que a decisão necessita da concordância 
da maioria absoluta dos condôminos (levando-se em conta suas frações ideias), salvo se os 
próprios condôminos estipularem outra forma. 
 Sendo assim, caso um dos condôminos tenha 51% da fração ideal da coisa, caberá a ele 
decidir sua destinação, no entanto, insta salientar que suas decisões poderão ser questionadas 
em juízo caso fique constatado a chamada ditadura de um só. 
 Em outras palavras, a jurisprudência tem entendido que todas as vezes que um 
condômino impor sua vontade aos demais por possuir mais da metade das frações ideias, se 
ela não for razoável, poderá ser arrazoada por decisão judicial. 
 Acerca do uso ainda nos cabe informar que ele deve ser de fato exercido em comum, 
de maneira que um condômino não exclua o outro. Em outras palavras, nenhum condômino 
pode usar da coisa com exclusividade, salvo se houver consenso sobre essa utilização. 
 Sobre a utilização exclusiva da coisa por um dos condôminos, a doutrina e 
jurisprudência são fortes no sentido de que é possível a cobrança de uma indenização, devida 
desde o momento em que se consiga demonstrar o início da utilização com exclusividade. 
Para esta regra existe uma exceção, no caso dos condomínios eventuais por força do divórcio, 
o STF entende que enquanto o condômino excluído não cobrar o condômino que utiliza da 
coisa como exclusividade, estabelece-se um comodato tácito entre eles, assim a indenização 
será devida a partir da propositura da demanda. 
 
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Alguns autores defendem que esta indenização trata-se de uma espécie de aluguel, no 
entanto não podemos compactuar com este termo uma vez que não existe um contrato de 
locação. 
 É possível ainda que os condôminos excluídos proponham uma Ação de Reintegração 
de Posse ou até mesmo cumular ambos os pedidos em uma mesma ação (Reintegração + 
Indenização). 
 Por fim, em relação ao uso, nos cabe ressaltar que o Parágrafo único do Art. 1.214 
do Código Civil, normatiza que nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa, 
sem o consenso dos demais, vejamos: 
Art. 1.314, Parágrafo único, CC – Nenhum dos condôminos pode 
alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela 
a estranhos, sem o consenso dos outros. 
 Portanto, se de um lado há o direito de usar da coisa conforme sua destinação do 
outro há o dever de não alterar sua destinação sem o consentimento dos outros (maioria 
absoluta). 
 - Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer 
todos os direitos compatíveis com a indivisão [...] – Neste sentido, os condôminos possuem 
direito de receber os frutos da coisa, ou seja, fruir da coisa, reservada a obrigação de contribuir 
com as despesas de produção ou permitir que se desconte do seu quinhão nos frutos o valor 
das despesas que lhe compete. 
 Assim, podemos afirmar que os condôminos possuem direito aos frutos líquidos, 
proporcionais a suas frações ideais, salvo se convencionarem de forma diversa. 
 - [...] reivindica-la de terceiro [...] – Os condôminos possuem o direito de reivindicar a 
coisa de terceiros. Reivindicar é fruto do direito de sequela, por tal razão este direito se limita 
a terceiros e não aos cotitulares, uma vez que não se pode reivindicar a coisa de quem 
também é proprietário. 
 A causa de pedir da Ação Reivindicatória é o próprio direito real de propriedade, 
tratando-se, portanto, de uma ação petitória e não possessória. Por tal razão, somente o 
proprietário possui legitimidade para propô-la e da mesma forma é parte ilegítima para 
compor o polo passivo da demanda. 
 Existe, no entanto, uma situação em que a doutrina e jurisprudência entendem que o 
condômino excluído deverá propor Ação Reivindicatória contra aquele que exerce a posse com 
exclusividade, que é o caso de se formar um condomínio e um dos condôminos toma posse 
imediatamente, excluindo os demais, sem permitir que eles sequer tomem posse. 
 Neste caso, como eles sequer tomaram posse, não há como a alegarem como causa de 
pedir em uma Ação de Reintegração de Posse, por outro lado, é inegável que eles são 
proprietários a partir do momento em que se formou o condomínio, o que lhes permite alegar 
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a propriedade como causa de pedir em uma Ação Reivindicatória, ainda que no polo passivo 
esteja um cotitular do direito de propriedade. 
 Em suma, nas situações em que um condômino se adianta, toma posse da coisa e 
excluí os demais, não permitindo que tomem posse, abre a possibilidade dos coproprietários 
excluídos proporem Ação Reivindicatória, uma vez que se proporem Ação de Reintegração de 
Posse, haverá carência da ação, uma vez que a posse nunca ocorreu. 
 - [...] defender a sua posse [...] – Os condôminos possuem o direito de defender a sua 
posse. Ao contrário do direito de reivindicar, aqui o legislador não delimitou o direito contra 
terceiro, o que significa que o direito de defender a posse vale contra todos, inclusive contra 
um coproprietário. 
 Assim, todas as vezes que um condômino é excluído de sua posse, abre a possibilidade 
da propositura de uma Ação Possessória (Reintegração, Manutenção ou Interdito Proibitório) 
 - [...] alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. – Alhear significa tornar alheio, neste 
sentido, o condômino pode vender, doar, dar em pagamento, enfim tirar a coisa do seu 
patrimônio e realoca-la no patrimônio de outro. 
É importante chamarmos atenção para o seguinte detalhe: normalmente o 
condomínio recai sobre coisas indivisíveis, estabelecendo-se o condomínio “pró indiviso”. 
Nestes casos, se um dos condôminos demonstrar a intenção de alhear a sua fração ideal, os 
demais condôminos terão direito de exercer a preferencia, conforme previsão do Art.504 do 
Código Civil, vejamos: 
Art. 504, CC – Não pode um condômino em coisa indivisível vender a 
sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O 
condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, 
depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o 
requerer no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de 
decadência. 
 Neste sentido, se a coisa for indivisível e o condômino desejar alienar sua fração ideal, 
ele deverá primeiramente notificar os demais condôminos para que exerçam, caso desejem, o 
direito de preferencia. Se este regramento não for observado, o condômino que não tiver sido 
informado da venda, terá o prazo de 180 dias para exercer seu direito de preferência, sob pena 
de decair seu direito. 
 Em relação aos condomínios “pró diviso” a legislação não estabelece a necessidade de 
se respeitar o direito de preferencia e, sobre o assunto, a doutrina e jurisprudência possuem 
entendimentos diversos: há aqueles que defendem a necessidade de se dar preferência, pois 
embora não exista um condomínio de fato, existe um condomínio de direito, não sendo os 
demais condôminos obrigados a aceitarem terceiros nesta relação; por outro lado há aqueles 
que defendem não ser necessário dar preferencia, uma vez que o Art. 504 do CC, que regula o 
assunto, normatiza expressamente que se confere o direito de preferencia quando se tratar de 
coisas indivisíveis. 
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 Insta salientar que em se tratando de alheação da coisa por doação, não faz sentido o 
direito de preferencia, uma vez que trata-se de ato unilateral de vontade que não envolve um 
preço no negócio. 
 Há ainda o direito dos condôminos de gravar suas partes ideais, o que significa que ele 
pode impor um ônus ou gravame (penhor, hipoteca) a sua fração ideal e, para tal não há 
necessidade do consentimento dos demais. Neste sentido, vejamos o dispositivo abaixo, que 
regula o assunto: 
Art. 1.420, §2°, CC – A coisa comum a dois ou mais proprietários não 
pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o 
consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em 
garantia real a parte que tiver. 
 Tal dispositivo encontra-se no Título que trata Do Penhor, Da Hipoteca e da Anticrese 
no Código Civil, neste sentido, é livre a qualquer condômino gravar sua fração ideal, no 
entanto, a totalidade da coisa somente poderá ser gravada se houver o consentimento de 
TODOS os condôminos. 
 Por fim, há o dever dos condôminos de participarem no rateio das despesas da coisa 
comum, ou seja, todos os condôminos devem concorrer para o pagamento das despesas da 
coisa, conforme dispõe o Art. 1.315 do Código Civil. 
Art. 1.315, CC – O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, 
a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a 
suportar os ônus a que estiver sujeita. 
 É importante chamarmos atenção que as despesas de conservação da coisa incluem 
tanto as despesas ordinárias (do dia a dia) como as extraordinárias (eventuais) e, mais, se os 
condôminos convencionarem que dividirão a coisa, cada um deles terá que arcar 
proporcionalmente a sua fração ideal com os custos desta divisão, salvo se disporem de forma 
diversa. 
 O Parágrafo único do Art. 1.315, CC nos traz ainda uma presunção relativa (juris 
tantun) em relação às frações ideais dos condôminos, que presumirão serem iguais caso não 
exista convenção dispondo o contrário, vejamos: 
Art. 1.315, Parágrafo único, CC – Presumem-se iguais as partes 
ideais dos condôminos. 
 
11/08/2016 
 Há ainda uma responsabilidade prevista no Art. 1.319, CC para os condôminos. 
Art. 1.319, CC – Cada condômino responde aos outros pelos frutos 
que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou. 
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 Esta previsão trata da responsabilidade objetiva de um condômino em relação aos 
demais quanto aos frutos percebidos e quanto aos danos causados. Tal previsão tem 
fundamento justamente no fato da coisa ser comum e, toda vez que ela auferir um prejuízo 
todos acabam sofrendo com ele. 
 É importante chamarmos a atenção, no que se refere aos frutos, na previsão do Art. 
1.326, CC. 
Art. 1.326, CC – Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário 
estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na 
proporção dos quinhões. 
 Assim, a normatização trazida pelo dispositivo acima acaba por completar o previsto 
no Art. 1.319 no que diz respeito aos frutos, pois se um destes condôminos colher os frutos 
(naturais, industriais ou civis) e não dividi-los com os demais surgirá a responsabilidade de 
indeniza-los na proporção de seus quinhões, salvo disposição em contrário. 
 Administração Condominial no Condomínio Voluntário ou 
Convencional 
 Continuando no regime jurídico de Condomínio Voluntário, outro tema que 
precisamos chamar atenção, além dos direitos e deveres, diz respeito a Administração do 
Condômino. 
 Como sempre teremos dois ou mais condôminos, neste tópico verificaremos como fica 
a responsabilidade de cada um. E tal tema é regulado do Art. 1.323 ao 1.326 do CC, vejamos 
alguns dispositivos: 
Art. 1.323, CC – Deliberando a maioria sobre a administração da coisa 
comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao 
condomínio; resolvendo alugá-lo, preferir-se-á, em condições iguais, o 
condômino ao que não o é. 
 Assim a primeira parte do dispositivo acima traz expressamente a forma de escolha do 
administrador, qual seja, pela deliberação da maioria (portanto, exige quórum qualificado de 
maioria absoluta, levando-se em consideração as frações ideais), que pode inclusive ser pessoa 
estranha ao condomínio. 
 Neste sentido, em complemento ao que já adiantamos acima, acerca do quórum 
qualificado e a proporcionalidade em relação aos quinhões, dispõe o Art. 1.325 e §§ do CC o 
que se segue: 
Art. 1.325, CC – A maioria será calculada pelo valor dos quinhões. §1° 
- As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria 
absoluta. §2° - Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá 
o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros. §3° 
Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado 
judicialmente. 
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 Baseado na normatização acima, imaginemos a hipótese em que um condômino 
sozinho já representa maioria absoluta. Tendo a maioria absoluta em tese ele poderia fazer o 
que bem lhe conviesse. 
Nestas situações, buscando proteger os demais condôminos da “ditadura de um só” é 
possível acessar o judiciário. A Jurisprudência e a doutrina defendem que todas as decisões 
tomadas pela “ditadura de um só” podem ser revistas no que tange a sua razoabilidade. 
 Dito isso, vamos supor que o condômino cuja fração já representa a maioria absoluta 
descida por reformar as cercas da propriedade rural que possui em condomínio com outras 3 
pessoas. No entanto, ao invés de optar por um mourão mais econômico ele decide utilizar um 
que custa quatro vezes mais o valor do mourão comum, cuja vida útil é a mesma que a do 
outro. 
Neste caso, os outros teriam que arcar com à custa da cerca e, mas ainda que seja na 
proporção de suas frações, para eles ficaria muito caro, por tal razão que a lei permite que se 
busque o judiciário afim de obter uma decisão anulatória ou revisional desta atitude 
proveniente da “ditadura de um só”. 
 Extinção do Condomínio Voluntário ou Convencional 
 O Condomínio é um fenômeno do Direito Material de vida curta, em outras palavras o 
legislador não criou o condomínio para ser perpétuo. Isto porque historicamente falando, o 
condomínio é fonte de discórdia entre os condôminos. 
 Por tal razão, o legislador precisou criar mecanismos para por fim ao condomínio 
sempre que as discórdias se tornassem insanáveis. O mecanismo se diferencia em relaçãoa 
coisa ser divisível ou indivisível. 
 Em se tratando de Coisa Divisível, teremos as seguintes situações: 
o Divisão Amigável de Coisa Divisível 
Art. 1.320, CC – A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão 
da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte 
nas despesas da divisão. 
 Assim, sendo divisível e havendo acordo entre os condôminos põem-se fim ao 
condomínio. Claro que em algumas situações, embora o bem seja divisível, haverá necessidade 
de um estudo técnico que ateste a possibilidade da divisão de fato. 
Nas situações em que a divisão não for possível, por exemplo, no caso de um imóvel 
rural, as frações não atingirem ao mínimo legal (um módulo rural). 
o Divisão Não Amigável de Coisa Divisível 
Quando não há acordo de vontades nem quanto à divisão, nem quanto à venda do 
bem com o objetivo de se ratear o valor arrecadado o legislador criou um procedimento 
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especial no Código de Processo Civil, denominado Ação de Divisão e da Demarcação de Terras 
Particulares. 
 Este procedimento encontra-se regulado entre o Art. 569 até o Art. 598 do NCPC. 
Vejamos o dispositivo abaixo, destacando o previsto no inciso II. 
Art. 569, NCPC – Cabe: I – ao proprietário a ação de demarcação, para 
obrigar o seu confinante a estremar os respectivos prédios, fixando-se 
novos limites entre eles ou aviventando-se os já apagados; II – ao 
condômino a ação de divisão, para obrigar os demais consortes a 
estremar os quinhões. 
 Portanto, nas hipóteses em que não houver acordo e a coisa for divisível aquele que 
tem interesse na divisão deve propor a Ação de Divisão buscando a Tutela Jurisdicional. 
 Em se tratando de Coisa Indivisível, precisamos nos atentar ao previsto no Art. 1.322, 
CC, vejamos: 
Art. 1.322, CC – Quando coisa for indivisível, e os consortes não 
quiserem adjudica-la a um só, indenizando os outros, será vendida e 
repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de 
oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que 
tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de 
quinhão maior. 
 Assim, quando a coisa for indivisível, a forma amigável de extinção seria um dos 
condôminos pagar aos demais e adjucar a coisa para si. Porém quando os consortes não 
concordarem em adjudica-la a um só, ainda de comum acordo a coisa poderá ser vendida e o 
valor rateado entre eles. 
 Nesta venda ainda possuirá preferencia o condômino ao estranho. Entre os 
condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e não as havendo o de 
quinhão maior. Com essa disposição o legislador traça quais os critérios a serem seguidos na 
hipótese de mais de um condômino ter interesse em adquirir o bem. 
 Por fim, nas situações em que nenhum condômino tenha benfeitoria ou elas forem de 
igual valor e as frações ideais forem idênticas, resolve-se o caso conforme previsto no 
Parágrafo único do mesmo artigo. 
Art. 1.322, Parágrafo único, CC – Se nenhum dos condôminos tem 
benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em 
partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de 
adjudicada a coisa à aquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à 
licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a 
quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o 
condômino ao estranho. 
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 Então, nesta situação será necessário realizar uma licitação entre estranhos e antes de 
adjudica-la àquele que deu maior lance, deve ser realizada uma licitação entre os condôminos 
dando preferencia aquele que deu maior lance, preferindo os condôminos aos terceiros. 
 Em resumo, esta licitação possui duas etapas, uma primeira entre estranhos e outra 
entre os condôminos, onde retiramos os dois maiores lances ganhando quem tiver dado o 
maior lanc e e na hipótese de serem iguais, dar-se-á preferencia ao condômino. 
 Até aqui, não há necessidade de intervenção do judiciário, no entanto, se as formas 
elencadas acima não resolverem a controvérsia, restará apenas a alternativa de se ingressar 
com uma Ação de Alienação Judicial Forçada, prevista no Art. 730 do CPC, que em resumo 
não passa de um leilão. 
Art. 730, CPC – Nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre 
os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do 
bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do 
depositário, mandará aliená-lo em leilão, observando-se o disposto na 
Seção I deste Capitulo e, no que couber, o disposto nos arts. 879 a 903. 
 Portanto, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo de alienação do 
bem, o juiz de ofício ou a requerimento dos interessados, mandará aliená-lo em leilão. 
 Na parte final do dispositivo acima, o legislador faz uma ressalva sobre observar no 
que couber o disposto nos arts. 879 a 903 do CPC, que tratam da alienação dentro do 
processo de execução. 
Isso significa que a Alienação Judicial Forçada se dará nos mesmos moldes como se o 
bem estivesse penhorado, o que na maioria das vezes não dá bons resultados. 
Art. 879, CPC – A alienação far-se-á: I – por iniciativa particular; II – 
em leilão judicial eletrônico ou presencial. 
Para termos ideia do quão ruim é a situação o Art. 891, CPC normatiza que não será 
aceito preço vil, o que em contrário senso significa dizer que qualquer valor superior ao que 
for considerado vil será aceito. Vejamos o que a lei considera preço vil: 
Art. 891, Parágrafo único, CPC: Considera-se vil o preço inferior ao 
mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido 
fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a 50% (cinquenta 
por cento) do valor da avaliação. 
Ou seja, aqueles condôminos que não entraram em acordo quanto à alienação do bem 
comum podem ser obrigados a vendê-lo pela metade do valor de avaliação, sendo, portanto, 
um péssimo negócio para eles. 
 Com certeza, em se tratando de coisa comum, não vale a pena brigar e mandar o bem 
para leilão público, pois além do valor pago poder ficar abaixo do valor de avaliação, ainda há 
gastos com o processo e as custas do próprio leilão, que são descontadas do valor final 
arrecadado. 
DIREITO CIVIL VIII 
 
Kleber Luciano Ancioto Página 13 
 
 CONDOMÍNIO NECESSÁRIO 
 Está regulado entre os Arts. 1.327 e 1.330 do CC. 
 Insta salientar que o condomínio necessário é também conhecido como condomínio 
legal ou forçado, pois esta espécie condominial não depende da vontade dos condôminos, mas 
sim de critérios legais guardados pelo legislador. 
 A situação fática que faz existir este condomínio esta muito bem delineada no 
dispositivo abaixo: 
Art. 1.327, CC – O condomínio por meação de paredes, cercas, muros 
e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 
a 1.307). 
 Então o condomínio necessário é uma espécie de condomínio que se estabelece entre 
vizinhos. E o objeto do condomínio são paredes, cercas, muros e valas. 
No Direito de Vizinhança há vários direitos entre eles o de cercar os imóveis 
extremando-os uns dos outros. Em outras palavras é direito de cada proprietário individualizar 
seu imóvel, ainda que o outro não queira. 
 Assim, muitas vezes, buscando evitar maiores problemas os indivíduos constroem um 
pouco mais adentro da divisa, no entanto, ainda que seja muito pouco há a perda de espaço 
uma vez que a legislação o autoriza a construir exatamente na divisa. E, nestes casos é que 
surge o condomínio necessário, ou seja, o muro construído na divisa torna-se coisa comum. 
Não podemos dizer que é um condomínio voluntário, pois mesmo que uma das partes 
não queira, haverá o estabelecimento do condomínio, por determinação legal. 
 Ao se tornar proprietário de um imóvel é necessário abrir mão de um mínimo, que 
neste caso é aceitar a construção de umacerca na divisa entre os terrenos, trocando a 
liberdade por mais privacidade. 
 Portanto, podemos afirmar que o Condomínio Necessário nasce no Direito de 
Vizinhança e esta diretamente ligado a ele. . 
 Neste sentido, vejamos o disposto no Art. 1.328, CC. 
Art. 1.328, CC – O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel 
com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a 
adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, 
embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno 
por ela ocupado (art. 1.297). 
 Tal disposição significa dizer que da mesma forma que um vizinho pode exigir do outro 
o pagamento da meação pela construção de paredes, cercas, muros, valas ou valados, o outro 
pode requerer a participação dessa meação para utilizar o que já foi construído. 
DIREITO CIVIL VIII 
 
Kleber Luciano Ancioto Página 14 
 
 Na verdade aquele que chegar depois só poderá construir depois que ressarcir a 
metade do valor da parede da divisa, caso contrário é possível embargar a construção. 
 O Art. 1.329, CC regula o preço da meação. 
Art. 1.329, CC – Não convindo os dois no preço da obra, será este 
arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes. 
 Então se há duvidas quanto ao valor, faz-se uma arbitragem e as custas ficam a cargo 
de ambos os confinantes. 
Art. 1.330, CC – Qualquer que seja o valor da meação, enquanto 
aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso 
poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra 
divisória. 
 O que significa que se o fizer ou realizar estará agindo contra a Lei. 
O uso é atributo do Direito de Propriedade e significa valer-se da coisa pela sua 
utilidade, neste sentido, como a utilidade de uma parede é dar sustentação a obra e/ou 
individualiza-la das demais, a outra parte só poderá utilizar-se dela depois que restituir metade 
do valor. 
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO – CONDEDI (Arts. 1.331 à Art. 1.358). 
 Considerações Gerais 
 O Condomínio Edilício trata-se de uma forma especial de condomínio que não 
constava no Código de 1.916, mas devido a sociedade de forma geral passar a contar com esta 
forma de condomínio cada vez mais frequente, o legislador foi obrigado a regulamenta-lo no 
Código de 2002. 
 Aspectos Normativos 
 O Código Civil de 1916 não tratava do tema porque na época em que ele foi idealizado 
a sociedade brasileira sequer imaginava este tipo de condomínio. No Brasil, as primeiras 
construções em níveis só foram surgir por volta do ano de 1925. 
 O tempo passou e em 1.960 o Brasil já possuía outra estrutura, o povo estava saindo 
do campo e indo em direção as cidades. As cidades por sua vez começam a se preocupar com 
novas construções para acomodar toda essa população e, então surgem os grandes edifícios. 
Tanto é verdade, que o legislador se viu obrigado a criar uma lei regulamentando os 
Condomínios Edilícios já na década de 60 (Lei 4.591/64). 
 A Lei 4.591/64 passou a regulamentar o condomínio em edificações e as 
incorporações imobiliárias, que é a principal forma de constituição, construção e venda de 
prédios de apartamentos, salas comerciais, etc. 
DIREITO CIVIL VIII 
 
Kleber Luciano Ancioto Página 15 
 
 Mesmo com a Lei em vigência, o legislador em 2002 (que na verdade começou a 
elaborar o código na década de 60), achou por bem regular o tema (Condôminos Edilícios) para 
dentro do Direito das Coisas. 
 A Lei de 64 regula em seus primeiros 27 dispositivos acerca do Condomínio Edilício 
propriamente dito e, a partir do Art. 28 acerca das incorporações imobiliárias. O legislador do 
Código de 2002 trouxe para o Código, justamente os primeiros 27 dispositivos da Lei, 
reproduzindo o que já existia com algumas pequenas variações. 
 Existe até hoje divergências na doutrina e jurisprudência quanto a que Lei se aplica ao 
Condomínio Edilício. Há uma corrente que defende que os Arts. 1° ao 27 da Lei 4.591/64 
foram refogados pelo Código Civil e, há outra corrente que defende que no nosso 
ordenamento para uma Lei posterior de caráter geral (Código Civil) revogar lei anterior de 
caráter especial (Lei 4.591/64) é necessário fazer expressamente, coisa que não ocorreu com 
o advento do Código Civil. 
 Na pratica os tribunais tem aplicado o regulamento em conjunto. 
 
12/08/2016 
 Definição 
Condomínio Edilício trata-se de uma espécie de propriedade em sistema condominial 
que congrega propriedade exclusiva e propriedade sobre áreas comuns. 
 Natureza Jurídica 
Quando falamos em Natureza Jurídica, buscamos saber a origem do instituto, ou 
melhor dizendo, se ele se enquadra em algum fenômeno jurídico preexistente. 
Sob este aspecto não podemos dizer que o condomínio se encaixe em nenhum 
fenômeno jurídico preexistente, uma vez que, ele não pode ser confundido com: 
Sociedade  Os condôminos não são sócios, além do mais para se constituir 
uma sociedade é necessário o affectio societatis, requisito este que não existe 
para formação de um condomínio; 
Fundação  Os primeiros condôminos não podem ser ditos como fundadores 
do condomínio, também não há um destaque do patrimônio de alguém e uma 
finalidade social, política ou econômica envolvida em sua constituição; 
Associação  Os condôminos também não são associados; 
Aqui vale frisarmos que nos casos de loteamentos fechados, os 
moradores formam uma associação, com o intuito de ratearem as 
despesas do local. Mas estes loteamentos não se confundem com o 
condomínio, uma vez que nos loteamentos o indivíduo compra o lote 
apenas, não havendo áreas comuns. No caso do loteamento as vias são 
DIREITO CIVIL VIII 
 
Kleber Luciano Ancioto Página 16 
 
públicas e eles obtém a concessão para poder explorar a área 
controlando o acesso. 
Acerca da associação de moradores, há grande discussão doutrinaria 
acerca do indivíduo que deixa de cumprir com suas obrigações, se esta 
obrigação seria propter rem, ou não, coisa que no condomínio edilício 
não se discute, pois já é consolidado o entendimento de que a 
obrigação é propter rem. 
Assim, podemos perceber que o Condomínio Edilício não se enquadra em nenhum 
instituto jurídico preexistente. 
João Batista Lopes, grande estudioso do Condomínio Edilício, defende a tese que o 
Condomínio Edilício possui uma Natureza Jurídica Especial, por não se enquadrar em nenhum 
fenômeno jurídico preexistente e, tal fato ocorre justamente por tratar-se de um composto de 
propriedade exclusiva com propriedade comum. 
Feito estas considerações, podemos afirmar que o Condomínio Edilício possui Natureza 
Jurídica Própria com regulamento próprio. 
 Personalidade Jurídica 
O Condomínio Edilício para o ordenamento jurídico brasileiro não se trata de uma 
Pessoa Jurídica, sendo, portanto, um ente despersonalizado. Tal afirmação pode ser extraída a 
partir da leitura do Art. 44 do Código Civil, que elenca as Pessoas Jurídicas de Direito Privado, 
vejamos: 
Art. 44, CC – São pessoas jurídicas de direito privado: I – as 
associações; II – as sociedades; III – as fundações; IV – as 
organizações religiosas; V – os partidos políticos; VI – as empresas 
individuais de responsabilidade limitada. 
Como o Condomínio Edilício, não se encontra no rol de Pessoas Jurídicas criadas pelo 
legislador, só lhe resta ser um ente despersonalizado, ao lado da Massa Falida, Espólio e da 
Herança Jacente. 
 Mesmo não possuindo personalidade jurídica, o condomínio possui capacidade 
processual e quem o representará em juízo será seu administrador ou síndico, conforme 
previsão abaixo: 
Art. 75, NCPC – Serão representados em juízo ativa e passivamente: 
[...] XI – o condomínio, pelo administrador ou síndico. 
Insta salientar que embora exista as normatizações elencadas acima e o fato do 
Condomínio Edilício ser reconhecido como um ente despersonalizado desde a sua criação, há 
quem divirja deste entendimento e afirme que ele é uma Pessoa Jurídica, ou melhor dizendo 
quedeve-se conferir personalidade jurídica ao Condomínio. 
DIREITO CIVIL VIII 
 
Kleber Luciano Ancioto Página 17 
 
Os defensores desta tese fundamentam seu entendimento baseado no fato do 
Condomínio ser obrigado a possuir o CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica) e que o rol 
elencado no Art. 44 do CC é meramente exemplificativo. Além disso, o Condomínio contrata 
funcionários e alguns podem até perfazer lucro, quando disponibilizam serviço de van, 
panificadora, lavanderia e uma série e outros serviços aos seus condôminos. 
Já os defensores do entendimento contrário, que são a grande maioria, defendem que 
o fato do Condomínio Edilício possuir CNPJ se baseia em uma Resolução da Receita Federal e 
possui o viés, única e exclusivamente de facilitar o dia a dia do Condomínio, como o registro de 
empregados, a compra de produtos de limpeza, etc. 
Já em relação ao rol de Art. 44 do CC ser exemplificativo, não há muito que se falar a 
respeito, uma vez que o entendimento majoritário é que se trata de um rol taxativo, pois 
somente o legislador possui autonomia para criar uma Pessoa Jurídica. Em outras palavras, ir 
contra o entendimento de que o rol é taxativo é rechaçar a Teoria da Realidade Técnica ou 
Jurídica, uma vez que como já dissemos somente o legislador pode criar a Pessoa Jurídica. 
Acerca do tema o Sindicato dos Condomínios não deseja o reconhecimento como 
Pessoa Jurídica, uma vez que a partir do momento que se reconhecer ser Pessoa Jurídica, 
passa a incidir encargos. 
Assim, por enquanto tem prevalecido a tese de que o Condomínio Edilício não passa 
de um ente despersonalizado. 
 Formas de Instituição 
Aqui, veremos os mecanismos que podem ser utilizados para a instituição de um 
Condomínio Edilício. Vejamos o Art. 1.332, CC. 
Art. 1.332, CC – Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos 
ou testamento, registrado no Cartório de Registro de imóveis, devendo 
constar daquele ato, além do disposto em lei especial. 
Sendo assim, o Condomínio Edilício pode se instituir por ato entre vivos ou por 
Testamento. A Lei especial a que se refere o dispositivo acima é a Lei 4.591/64. 
A normatização acima elenca o mínimo que o ato de constituição deve conter, sem 
excluir outras exigências que estiverem na Lei, no caso das incorporações por exemplo. 
É importante chamarmos a atenção para alguns detalhes acerca do dispositivo, 
vejamos: 
- Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento [...] – portanto, 
tanto em uma circunstancia como na outra o Condomínio Edilício é fruto de uma disposição de 
vontades. 
A principal forma de instituição do Condomínio Edilício é através de Incorporações 
Imobiliárias. A incorporação imobiliária trata-se de um instituto intimamente ligado a 
DIREITO CIVIL VIII 
 
Kleber Luciano Ancioto Página 18 
 
construção civil. Em outras palavras as Incorporações Imobiliárias não estão ligadas a aquisição 
de um terreno, mas tão somente na construção e venda de áreas comuns e particulares. 
Em determinadas situações os próprios condôminos se tornam os incorporadores. 
Neste caso eles se organizam, adquirem o terreno e constroem com dinheiro próprio o 
empreendimento. 
Uma definição clara e precisa sobre o que vem a ser incorporação imobiliária é 
encontrada no Parágrafo único do Art. 28 da Lei 4.591/64. 
Art. 28, Parágrafo único, Lei 4.591/64 – Para efeito desta Lei 
considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o 
intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou 
parcial, de edificações, ou conjunto de edificações compostas de 
unidades autônomas. 
É perceptível, portanto, que não se trata de um negócio jurídico simples, mas sim 
complexo que congrega a construção e venda de áreas exclusivas atreladas a áreas comuns. 
A Lei criou ainda um sistema de responsabilidade patrimonial próprio para as 
Incorporações Imobiliárias e, quando ela lança um empreendimento, é como surgisse uma 
Pessoa Jurídica própria do empreendimento que não se confunde com a personalidade jurídica 
da incorporadora. Tal mandamento possui o viés de preservar os condôminos, pois se algo 
ocorrer com a incorporadora, como, por exemplo, ela vir a falir, o empreendimento é 
totalmente preservado. 
Tal normatização passou a existir depois que a Encol que foi uma grande 
incorporadora do país, quebrou e muitos condôminos que estavam com suas prestações em 
dia perderam o imóvel, por conta da má administração da incorporadora. 
O STJ inclusive bancou uma súmula sobre esta questão, transcrita abaixo: 
Súmula 308 do STJ – A hipoteca firmada entre a construtora e o 
agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de 
compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 
 Para finalizar o tema, nos cumpre informar que a Lei prevê duas formas de 
incorporação imobiliária. 
 Incorporação Comum 
Neste caso, empresas bancam o empreendimento com dinheiro próprio ou buscam 
dinheiro no mercado financeiro e vendem as unidades. 
 Incorporação Administração ou a Preço de Custo 
 Nesta forma os condôminos adquirem o terreno, contratam a construtora, cuidam da 
questão documental e, eles mesmos se comprometem entre eles a construir e entregar o 
empreendimento. 
DIREITO CIVIL VIII 
 
Kleber Luciano Ancioto Página 19 
 
 Assim, se institui o Condomínio Edilício normalmente pela incorporação imobiliária e 
uma vez instituído ele se concretiza efetivamente com a entrega das unidades exclusivas. 
 Quase que concomitantemente a instituição do condomínio há a necessidade de se 
elaborar a convenção condominial. Ao nos referirmos a legislação aplicável ao Condomínio 
primeiramente temos que respeitar a Constituição Federal, depois o Código Civil e por fim a 
Convenção Condominial. 
 Estrutura do Condomínio Edilício (Art. 1.331, CC) 
 Uma vez estudado as formas de instituição do Condomínio Edilício, precisamos 
identificar como fica efetivamente sua estrutura. 
O Art. 1.331, CC e seus parágrafos normatizam como deve ser a estrutura do 
condomínio Edilício, vejamos: 
Art. 1.331, CC – Pode haver, em edificações, partes que são 
propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos 
condôminos. §1° - As partes suscetíveis de utilização independente, 
tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as 
respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, 
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas 
livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que 
não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao 
condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. 
§2° - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de 
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e 
refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao 
logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não 
podendo ser alienados separadamente, ou divididos. §3° - A cada 
unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal 
no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma 
decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. §4° 
- Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao 
logradouro público. §5° - O terraço de cobertura é parte comum, salvo 
disposição contrária da estrutura de constituição do condomínio. 
Assim, o §1° trata das partes exclusivas, trazendo alguns exemplos de unidades 
exclusivas. Já o §2° regula as partes comuns, também elencando alguns exemplos. O §3° 
dispõe acerca do regramento da fração ideal na Escritura Pública. Por fim, o §5° normatiza que 
em regra o terraço de cobertura será área comum, entretanto é possível que algumas 
convenções autorize sua utilização exclusiva. 
 
18/08/2016 
 
DIREITO CIVIL VIII 
 
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 Convenção Condominial (Art. 1.333,CC) 
 A utilização das áreas comuns e unidades exclusivas devem estar muito bem 
regulamentadas. Por tal razão é necessário um conjunto normativo capaz de agregar todos os 
interesses. O legislador, pensando em regulamentar o convívio pacífico entre os condôminos e 
administração do condomínio, pensou na Convenção Condominial. 
 Assim, a Convenção Condominial trata-se de um documento escrito onde consta todos 
os direitos e deveres dos condôminos, incluindo as sanções que serão aplicadas para aqueles 
que a desrespeitem. 
 A Natureza Jurídica da Convenção Condominial é de Ato Normativo, pois ela é escrita 
pelos próprios condôminos e se aprovada com maioria de 2/3 passa a ter força normativa. 
Algumas Convenções chegam a prever até um Devido Processo Administrativo, para imposição 
de uma sanção a um condômino. 
 A Convenção Condominial só pode ser elaborada de maneira escrita, mas a forma 
pode ser tanto por Escritura Pública como por Documento Particular. 
Art. 1.334, §1°, CC – A convenção poderá ser feita por escritura 
pública ou por instrumento particular. 
Vejamos um dos dispositivos que regula a Convenção e logo abaixo faremos algumas 
considerações: 
Art. 1.333, CC – A convenção que constitui o condomínio edilício deve 
ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das 
frações ideias e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de 
direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou 
detenção. 
 - deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais 
– ser subscrita por pelo menos 2/3 dos proprietários das unidades trata-se de um requisito de 
validade e, por óbvio, para qualquer alteração também será necessário este quórum; 
 - torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades – 
tratando-se de um ato normativo, ao tornar-se obrigatória (para os titulares de direito sobre as 
unidades e para os possuidores e detentores da coisa) ninguém pode escusar-se de respeita-la 
alegando seu desconhecimento. 
 Isso significa que ao ser subscrita pelo quórum requerido a Convenção passa a valer 
imediatamente, sem necessidade de registro ou publicação, para os condôminos e possuidores 
e detentores da coisa, uma vez que o §2° do Art. 1.334 do CC equipara aos proprietários os 
promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos ás unidades autônomas. 
Art. 1.334, §2°, CC – São equiparados aos proprietários, para os fins 
deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes 
compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades 
autônomas. 
DIREITO CIVIL VIII 
 
Kleber Luciano Ancioto Página 21 
 
Porém para que tenha validade erga omnes será necessário cumprir com a disposição 
do Parágrafo único do Art. 1.333, CC, vejamos: 
Art. 1.333, Parágrafo único, CC – Para ser oponível contra terceiros, 
a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de 
Registro de Imóveis. 
 Assim, para que a Convenção surta efeitos sobre terceiro, obrigatoriamente ela deve 
ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis onde estiver registrado o Condomínio. 
 Um tema importante da Convenção Condominial esta intimamente relacionado as 
cláusulas que a devem compor. Acerca do tema, é possível identificarmos três grupos de 
matérias/cláusulas que devem constar na convenção, vejamos o Art. 1.334, CC, que regula o 
assunto: 
Art. 1.334, CC – Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que 
os interessados houverem por bem estipular, a convenção 
determinará: I – a quota proporcional e o modo de pagamento das 
contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e 
extraordinárias do condomínio; II – sua forma de administração; III – a 
competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum 
exigido para as deliberações; IV – as sanções a que estão sujeitos os 
condôminos, ou possuidores; V – o regimento interno. 
- cláusulas referidas no art. 1.332 – trata-se do primeiro grupo de cláusulas, segue 
abaixo a transcrição do referido artigo. 
Art. 1.332, CC – Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos 
ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo 
constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I – a 
discriminação e individualização das unidades de propriedade 
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II – a 
determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente 
ao terreno e partes comuns; III – o fim a que as unidades se destinam. 
 Assim, as informações elencadas nos incisos acima não poderão faltar na Convenção, 
sob pena dela ser considerada inválida. 
 - cláusulas [...] das que os interessados houverem por bem estipular – trata-se do 
segundo grupo de cláusulas. Sobre este tópico não há maiores problemas, pois tudo aquilo 
que os condôminos em comum acordo quiserem pactuar, poderão fazê-lo em sede de 
Convenção Condominial. 
 - Além das cláusulas referidas [...] a convenção determinará: I – a quota proporcional 
e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas 
ordinárias e extraordinárias do condomínio; II – sua forma de administração; III – a 
competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as 
DIREITO CIVIL VIII 
 
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deliberações; IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V – o 
regimento interno – trata-se do terceiro grupo de cláusulas. 
 Sobre a determinação do caput do Art. 1.334, CC para que a Convenção contenha as 
matérias estipuladas em seus incisos, também não há maiores problemas, uma vez que os 
incisos são autoexplicativos, salvo o V, que determina a confecção do Regimento Interno, que 
passaremos a estudar abaixo. 
o Regimento Interno 
 A Convenção Condominial, muitas vezes traz a regra, mas não traz de forma especifica 
como ela deve ser implementada. Por exemplo, a Convenção pode estipular que no período 
noturno a portaria permanecerá fechada. Mas qual horário? 
Para estas regulamentações, mais simples, é que existe o Regimento Interno. Assim, 
além do horário que a portaria permanecerá fechada, o Regimento pode instituir o horário de 
utilização da piscina, da churrasqueira, do salão de festas, o valor das taxas que serão cobradas 
pela utilização do salão de festas/churrasqueira, as regras para utilização das áreas comuns e, 
assim por diante. 
A Assembleia pode inclusive estabelecer um quórum diferenciado para alterar o 
Regimento Interno, menos apurado quando comparado ao para alterar a Convenção. 
 Direitos e Deveres dos Condôminos 
Precisamos ter bastante cuidado ao discorrer sobre este tema, especialmente no que 
tange aos deveres, para assegurar uma boa convivência entre os condôminos. 
Os Arts. 1.335, 1.336 e 1.337 do Código Civil foram destacados para tratar do tema. 
Mas vale ressaltar que além da matéria trazida nestes artigos a Convenção pode elencar 
outros direitos e deveres. 
o Direitos dos Condôminos 
Iniciaremos nosso estudo pelo Art. 1.335, CC, que elenca os direitos dos condôminos, 
vejamos: 
Art. 1.335, CC – São direitos do condômino: I – usar, fruir e livremente 
dispor das suas unidades; II – usar das partes comuns, conforme a sua 
destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais 
compossuidores; III – votar nas deliberações da assembleia e delas 
participar, estando quite. 
- usar, fruir e livremente dispor das suas unidades – tais direitos estão intimamente 
ligados ao direito de propriedade e referem-se à propriedade exclusiva de cada condômino. 
Tal disposição é até desnecessária uma vez que o Art. 1.228, CC já elenca estes mesmos 
direitos. Sob estes direitos, precisamos chamar atenção para apenas um detalhe, o 
proprietário pode usar e fruir de sua unidade exclusiva, mas sem fugir da finalidade para qual o 
condomínio foi instituído. 
DIREITO CIVIL VIIIKleber Luciano Ancioto Página 23 
 
- usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a 
utilização dos demais compossuidores – da mesma forma que o inciso anterior, esta 
normatização já esta elencada em outro artigo, qual seja, o Art. 1.314, CC. Neste sentido, toda 
vez que um condômino excluir outro, poderá ser sancionado. 
- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite – trata-se do 
direito de participação e voto nas Assembleias, mas há uma condição para que o indivíduo 
possa votar que é estar adimplente, ou seja, o condômino não pode ser devedor do rateio das 
despesas condominiais. 
Tal mandamento de “estar quite” a doutrina tem entendido que deve ser modulado 
caso a caso, assim se o indivíduo sempre esteve adimplente, mas por um aperto financeiro não 
conseguiu honrar com sua obrigação para com o rateio das despesas condominiais naquele 
mês e calhar de uma assembleia ser marcada bem neste período, ele não deverá ser impedido 
de votar. 
o Deveres dos Condôminos 
Após vermos os direitos dos condôminos, os deveres são elencados no Art. 1.336, CC, 
vejamos: 
Art. 1.336, CC – São dever do condômino: I – contribuir para as 
despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo 
disposição em contrário na convenção; II – não realizar obras que 
comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a 
cor da fachada das partes e esquadrias externas; IV – dar às suas 
partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de 
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos 
possuidores, ou dos bons costumes. 
Faremos uma analise pontual de cada inciso deste artigo, pois todos guardam 
particularidades. 
- Inciso I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações 
ideais, salvo disposição em contrário na convenção. 
Trata-se de um dever que é fundamental para a manutenção do condomínio. As 
despesas condominiais englobam as despesas ordinárias e extraordinárias. 
As despesas ordinárias são do dia a dia, é compreendida pelo custo da manutenção 
normal do condomínio, acerca destas despesas é dever do Síndico apresentar nas Assembleias 
Ordinárias uma previsão dos custos do condomínio. 
Já as despesas extraordinárias, são as despesas não esperadas. Neste sentido, se o 
motor do elevador fundir, o custo da troca será rateado pelos condôminos como despesa 
extraordinária, no mesmo sentido reformas, troca de mobiliário das áreas comuns, pintura da 
fachada, as despesas com um processo judicial, são despesas extraordinárias. 
DIREITO CIVIL VIII 
 
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A contribuição, segundo o dispositivo legal, deve ser proporcional às frações ideias de 
cada condômino, no entanto, nada impede que a Convenção estipule outra forma de rateio, 
como, por exemplo, por unidade. 
Um detalhe importante que precisamos chamar atenção é que normalmente o rateio 
das despesas é cobrado por intermédio de boletos bancários, onde deve constar um resumo 
das despesas e o valor a ser pago. 
Com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil o documento escrito que 
contém a cobrança do rateio passou a receber status de Título Executivo Extrajudicial, senão 
vejamos: 
Art. 784, NCPC – São títulos executivos extrajudiciais: [...] VIII – o 
crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de 
imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas 
de condomínio; [...] 
Isso significa dizer que o Condomínio atualmente para cobrar um condômino 
inadimplente não precisa ingressar com uma Ação de Conhecimento, bastando impetrar direto 
uma Ação de Execução, tendo a possibilidade inclusive protestar o Título. 
Tal disposição diferencia-se em muito do que previa o Código Revogado de 1973, 
onde, nesta situação, o condomínio era obrigado a propor uma Ação de Cobrança (Processo de 
Conhecimento que reconhecesse a dívida) para depois manejar o Cumprimento de Sentença. 
Inciso II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. 
Este dever esta intimamente relacionado à utilização da unidade exclusiva, uma vez 
que ninguém pode realizar obras particulares nas áreas comuns. 
Caso o condômino não respeite tal dever, poderá sofrer sanções por colocar em risco a 
segurança do condomínio. 
 
19/08/2016 
 Inciso III – não alterar a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externas. 
 As fachadas são consideradas áreas comuns, nos condomínios edilícios e qualquer 
alteração, como sua coloração, deve passar pela decisão da Assembleia Condominial. 
A razão para tal normatização tem o condão de preservar o padrão arquitetônico do 
imóvel, não permitindo que ele se desvalorize devido a atitudes isoladas de condôminos que 
alterem sua arquitetura. 
São comuns demandas judiciais envolvendo fachadas, principalmente no que tange a 
instalação de aparelhos de ar condicionados. Existem Convenções que proíbem a instalação 
destes aparelhos e cortinas de vidro e outras especificam com detalhes os modelos e os locais 
em que os aparelhos e cortinas devem ser instalados. 
DIREITO CIVIL VIII 
 
Kleber Luciano Ancioto Página 25 
 
O problema existe pelo fato da legislação ter simplesmente previsto o dever de não 
alterar a fachada, mas não especificamente a proibição de instalação de ar condicionado ou 
cortina de vidro nas sacadas. 
Fato é que este inciso III não traz uma regra absoluta, ou seja, haverá casos em que 
mesmo a Convenção proibindo tais instalações o condômino poderá ser autorizado 
judicialmente a fazê-las. 
Somente a título de exemplo, no Rio de Janeiro um condomínio entrou com uma Ação 
de Obrigação de Fazer, para que um condômino desinstalasse a cortina de vidro blindado que 
estava instalada em sua sacada, sob a justificativa que a obra alterava a fachada do edifício. 
Em sua defesa o condômino explicou que seu apartamento é voltado para duas comunidades 
em que há trocas de tiros frequentes entre os traficantes que disputam a área e que tal atitude 
se mostrava necessária para garantir a sua segurança e de sua família. Nesta situação o 
Tribunal de justiça confirmou a decisão do Magistrado em 1° instância pela da manutenção da 
obra, uma vez que aos olhos da justiça, ela era totalmente justificável. 
Inciso IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a 
edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, 
salubridade e segurança dos possuidores, ou dos bons costumes. 
Este inciso esta intimamente ligado ao Direito de Vizinhança em sede de Condomínio 
Edilício, uma vez que possuem os mesmos objetivos: garantir o sossego, saúde e segurança. 
É interessante destacar que o legislador inicia o inciso disciplinando que o condômino 
tem o dever de dar a sua unidade exclusiva a destinação que possui a edificação. Assim, em 
um imóvel residencial é dever de condômino dar uma destinação residencial e, no caso do 
imóvel ser comercial dar uma destinação comercial. 
As áreas comuns seguem a mesma lógica, todas as atividades desenvolvidas, devem 
ser compatíveis com a finalidade da respetiva área e, respeitar as regras de boa convivência. 
Na segunda parte do inciso, quando o legislador diz que é dever do condômino não 
utilizar as áreas exclusivas ou comuns de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e 
segurança dos demais condôminos, possuidores e detentores, nos leva a questionarmos sobre 
a possibilidade da criação de animais domésticos ou não pelos condôminos. 
Acerca do tema a jurisprudência é pacífica no sentido que é permitido a criação de 
animais de pequeno e médio porte pelos condôminos, ainda que a Convenção proíba. Mas, 
insta salientar que cada caso deve ser estudado isoladamente, pois alguns animais podem 
extrapolar os limites do tolerável quanto a perturbação do sossego, saúde e segurança dos 
demais condôminos. 
Portanto, a Jurisprudência é firme no sentido de admitir quecondôminos tenham 
animais, mas há limites que devem ser observados em prol da preservação da boa convivência. 
o Sanções 
DIREITO CIVIL VIII 
 
Kleber Luciano Ancioto Página 26 
 
Veremos agora o que o Código prevê como sanção para o descumprimento dos 
deveres elencados acima. 
Acerca do descumprimento do inciso I do Art. 1.336, CC, que diz respeito a 
contribuição para as despesas do condomínio, o §1° do mesmo artigo disciplina a sanção a ser 
aplicada, vejamos: 
Art. 1.336, §1°, CC – O condômino que não pagar a sua contribuição 
ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo 
previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por 
cento) sobre o débito. 
Portanto, a sanção, como não poderia deixar de ser, é pecuniária, incidindo cobrança 
de multa, juros moratórios e correção monetária. 
Ao compararmos a previsão deste dispositivo ao que prevê o §3° do Art. 12 da Lei 
5.591/64, no que tange a multa que pode ser imposta, verificaremos uma discrepância 
enorme, uma vez que a referida lei permite a cobrança de até 20% sobre o valor do débito, ao 
passo que o dispositivo do Código Civil apenas 2%. 
Tal normatização fez com que a taxa de inadimplência disparasse uma vez que antes 
de 2002 (quando o Código entrou em vigor) a taxa de inadimplência era de apenas 2% e, após 
a entrada em vigor subiu pra 20%. 
Assim surgiram demandas judiciais questionando a possibilidade de se aplicar o que 
prevê a Lei de 64 já que ela ainda esta em vigor e, a Jurisprudência do STJ pacificou o seguinte 
entendimento: as Convenções Condominiais instituídas antes do Código Civil de 2002 entrar 
em vigor deve-se respeitar o previsto na Convenção, desde que não exceda os 20% estipulado 
na Lei de 1964, uma vez que trata-se de um ato jurídico perfeito que se estabeleceu sob a 
égide da referida Lei, por outro lado, as Convenções instituídas após a entrada em vigor do 
Código de 2002, precisam respeitar o teto de 2%. 
De qualquer forma, a estipulação de no máximo 2% do valor do débito para a cobrança 
da multa, nos faz pensar que o legislador utilizou como parâmetro o teto permitido pelo 
Código de Defesa do Consumidor, sem, no entanto, existir qualquer relação entre a obrigação 
dos condôminos em contribuir com o rateio das despesas em um Condomínio Edilício e uma 
Relação de Consumo. 
Por fim, cumpre-nos informar que a Jurisprudência é firme no sentido de que os 
Condomínios não podem se valer de meios vexatórios para cobrar os condôminos 
inadimplentes. Por tal razão é que não é permitido afixar em qualquer área do condomínio 
uma relação com os nomes dos inadimplentes, sob pena de se praticar ato ilícito que acaba 
por gerar dever de indenização. 
Assim, o Condomínio pode: protestar o título, propor uma Ação de Execução, cobrar 
multa, juros, correção monetária, mas nunca expor o condômino de forma vexatória. 
DIREITO CIVIL VIII 
 
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Na hipótese do descumprimento dos deveres previstos entre os incisos II e IV do Art. 
1.336, CC, a sanção correspondente encontra-se no §2° do mesmo artigo, transcrito abaixo: 
Art. 1.336, §2°, CC – O condômino, que não cumprir qualquer dos 
deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato 
constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco 
vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das 
perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, 
caberá à assembleia geral, por 2/3 (dois terços) no mínimo dos 
condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. 
Então, em relação ao descumprimento das obrigações previstas entre os incisos II a 
IV do Art. 1.336, CC também é pecuniária. 
É de suma importância que as sanções estejam previstas na Convenção Condominial, 
pois ai dispensa-se a necessidade de se convocar uma assembleia para estabelecer as multas 
todas as vezes que condôminos descumprirem com seus deveres. Lembrando que a 
penalidade não poderá ultrapassar o valor referente a cinco vezes o valor do rateio das 
despesas mensais. 
O Art. 1.337, CC, disciplina acerca dos casos de reincidência no descumprimento de 
deveres por parte dos condôminos, vejamos: 
Art. 1.337, CC – O condômino, ou possuidor, que não cumpre 
reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, 
por deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, ser 
constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor 
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a 
gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e 
danos que se apurarem. 
Assim, o condômino não pode alegar bis in idem caso já tenha sido apenado com multa 
e voltar a ser apenado por ter reincidido no mesmo descumprimento. Lembrando que a 
imposição de multa não exime o condômino reincidente de indenizar por eventuais prejuízos 
que ele tenha causado. 
Por fim, precisamos tratar do condômino antissocial. Para estes o legislador foi ainda 
mais severo quanto ao teto para a imposição de multa. 
Art. 1.337, Parágrafo único, CC – O condômino ou possuidor que, 
por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade 
de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser 
constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor 
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior 
deliberação da assembleia. 
Então, nestes casos a legislação permite a aplicação de multa até o décuplo do valor do 
rateio das despesas e traz ainda uma expressão que devemos analisar com cautela: 
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 - até ulterior deliberação da assembleia – 
Tal expressão nos leva ao questionamento sobre se o legislador queria dizer que a 
multa deveria ser ratificada pela assembleia ou se a assembleia poderia deliberar uma sanção 
mais gravosa como a proibição do condômino de usar a sua unidade exclusiva. 
Sobre o tema, existe uma parte da doutrina que entende não ser possível a assembleia 
deliberar sobre a proibição de um condômino em exercer a plenitude de direitos sobre a sua 
propriedade, em consonância com o Art. 1.228, CC. Para quem defende esta tese, só restaria 
ao Condomínio a aplicação da multa prevista no Parágrafo único do Art. 1.337, CC. 
Porém há doutrinadores que divergem deste pensamento e, já há julgados neste 
sentido, entendendo que a Assembleia Condominial pode autorizar o Síndico a propor uma 
Ação para exclusão do condômino antissocial, ainda que de forma temporária. Isso se deve ao 
fato de que em uma ponderação de direitos fundamentais, estando de um lado o direito de 
propriedade e de outro o direito a vida, integridade física, etc, pode pesar mais estes últimos 
do que o primeiro. 
É importante salientarmos que esta mesma doutrina e jurisprudência são pacíficas no 
sentido de que o condômino antissocial não perde a propriedade. Em outras palavras, o 
condomínio não possui o poder de desapropriar o sujeito, mas possui o direito de ingressar 
com uma Ação pleiteando a exclusão do condômino e já há decisões neste sentido, proibindo 
o indivíduo de sequer passar perto do condomínio. 
Tal sanção é drástica, mas como ultima ratio pode ser necessária, no caso de 
condôminos antissociais. 
Por fim, é importante chamarmos atenção que em todas as hipóteses em que for 
necessária a aplicação de uma sanção, deverá ser observado o Devido Processo Legal 
Administrativo, ou seja, ainda que em um procedimento simples, o Condômino sempre terá 
direito de ser ouvido e produzir provas em seu favor, sob pena de anulação da sanção imposta. 
 Administração Condominial 
Existem pelo menos três órgãos no Condomínio Edilício: 
Assembleia de Condôminos – possui competência deliberativa; 
Síndico – órgão administrativo unipessoal; e o 
Conselho Fiscal ou Consultivo – que como o próprio nome diz trata-se de um 
órgão consultivo e não deliberativo.o O Síndico 
Pode ser tanto uma Pessoa Física como uma Pessoa Jurídica. 
Se for Pessoa Física, não há qualquer exigência legal que seja morador do condomínio 
ou mesmo proprietário de unidade exclusiva. 
DIREITO CIVIL VIII 
 
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O Síndico normalmente não é remunerado, salvo os terceirizados. É, no entanto, 
comum as Convenções autorizarem que o Síndico não participe do rateio das despesas como 
uma forma de contraprestação pelos serviços prestados para o condomínio. 
As competências do Síndico estão elencadas no Art. 1.348, CC, transcrito abaixo: 
Art. 1.348, CC – Compete ao síndico: I – convocar a assembleia dos 
condôminos; II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, 
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos 
interesses comuns; III – dar imediato conhecimento à assembleia da 
existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do 
condomínio; IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento 
interno e as determinações da assembleia; V – diligenciar a 
conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos 
serviços que interessem aos possuidores; VI – elaborar o orçamento da 
receita e da despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos 
as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; 
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX – 
realizar o seguro da edificação. 
As competências como podemos perceber tratam-se de medidas administrativas para 
efetivamente colocar em prática o que estiver previsto na Convenção e na legislação pátria. 
Importante salientar que a responsabilidade do Síndico é objetiva, neste sentido, caso 
ele não preste contas e cause um prejuízo para o Condomínio será responsabilizado 
objetivamente. 
O Art. 1.349, CC, prevê a possibilidade de destituição do Síndico. 
Art. 1.349, CC – A assembleia, especialmente convocada para o fim 
estabelecido no §2° do artigo antecedente, poderá, pelo voto da 
maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar 
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar 
convenientemente o condomínio. 
 Acerca do dispositivo acima, nos importa chamar atenção para o quórum para a 
destituição, que deve ser de maioria absoluta de seus membros, e a expressão: 
- destituir o síndico que [...] não administrar convenientemente o condomínio – Não 
há uma definição objetiva sobre o que seria não administrar convenientemente um 
condomínio, mas podemos supor que um Síndico que administra o condomínio com base em 
fundamentos pessoais em detrimento dos fundamentos determinados pela Convenção 
Condominial, não administra convenientemente o condomínio e, ainda que ele possua a 
maioria das quotas, não pode imperar a democracia de um só. 
 
25/08/2016 
DIREITO CIVIL VIII 
 
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o A Assembleia Condominial 
Trata-se do mais importante Órgão do Condomínio Edilício. 
A Assembleia pode ser Ordinária ou Extraordinária, devendo obrigatoriamente ocorrer 
ao menos uma vez ao ano (Ordinária), já a Extraordinário ocorre somente quando for 
necessária uma tomada de decisão emergencial. 
Todos os condôminos são vinculados pelas decisões tomadas pela Assembleia. Ela 
pode ser convocada pelo Síndico ou ¼ do total dos condôminos. 
Art. 1.355, CC – Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas 
pelo síndico ou por ¼ (um quarto) dos condôminos. 
Há ainda a possibilidade de qualquer condômino recorrer à Justiça, caso julgue 
necessário à convocação, no entanto, ele não tenha a quantidade de assinaturas necessárias. 
 As decisões são sempre tomadas respeitando-se aos quóruns, que são disciplinados 
pela Legislação Pátria ou mesmo pela própria Convenção, neste sentido, é necessária a 
unanimidade dos condôminos para alterar a destinação do condomínio e 2/3 para alterar as 
demais matérias contidas na Convenção Condominial. 
Vejamos abaixo alguns dispositivos do Código Civil, que dizem respeito à Assembleia 
de Condôminos, principalmente no que tange a sua competência e quóruns de aprovação: 
Art. 1.347, CC – A assembleia escolherá um síndico, que poderá não 
ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior 
a 2 (dois) anos, o qual poderá renovar-se. 
Assim, é competência da Assembleia eleger o Síndico. 
Art. 1.349, CC – A assembleia, especialmente convocada pra o fim 
estabelecido no §2° do artigo antecedente, poderá, pelo voto da 
maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar 
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar 
convenientemente o condomínio. 
Este dispositivo trata da destituição do Síndico e, para tal, a Assembleia constituída 
para este fim precisa deliberar pelo quórum de maioria absoluta. 
Art. 1.351, CC – Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos 
dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação 
do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela 
unanimidade dos condôminos. 
 O dispositivo acima vem corroborar com o que já dispusemos anteriormente que para 
alteração da Convenção é necessário 2/3 dos votos dos condôminos e para a alteração da 
destinação do edifício é necessário à unanimidade dos condôminos. 
DIREITO CIVIL VIII 
 
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Art. 1.352, CC – Salvo quando exigido quórum especial, as 
deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, 
por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo 
menos metade das frações ideais. 
Assim, para que a Assembleia se instaure em primeira chamada é necessário um 
número mínimo de condôminos que represente pelo menos a metade das frações ideias, 
deliberando pela maioria de votos se não houver exigência de um quórum especial. Insta 
salientar que nada impede que a Convenção Condominial estabeleça o voto por cabeça, ou 
seja, por unidade condominial ao invés de por frações ideais, conforme dispõe o dispositivo 
abaixo: 
Art. 1352, Parágrafo único, CC – Os votos serão proporcionais às 
frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada 
condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do 
condomínio. 
 Nas hipóteses em que ocorrer o que a doutrina chama de “a maioria de um só”, 
eventualmente é possível questionar judicialmente suas decisões sempre que não se pautarem 
em critérios razoáveis. Em contrário senso, se forem razoáveis, ainda que as decisões sejam 
tomadas por um único indivíduo, os demais condôminos terão que aceitar. 
“A maioria de um só” configura-se sempre que um único condômino possui a maioria 
das frações ideais e, por tal razão acaba tomando as decisões em relação ao Condomínio. 
Feito estas considerações, o dispositivo abaixo prevê a instauração da Assembleia em 
2° Chamada, vejamos: 
Art. 1.353, CC – Em segunda convocação, a assembleia poderá 
deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido 
quórum especial. 
 Portando, em segunda chamada a Assembleia será instaurada com o número de 
condôminos que se fizerem presentes, ainda que eles não atinjam a representação de metade 
das frações ideais. Assim, se o único quórum passível de ser atingido é o de maioria simples, ao 
invés de deliberar acerca da Convenção, por exemplo, a Assembleia pode deliberar sobre o 
Regimento Interno, sem desrespeitar nenhum quórum especial. 
A Assembleia de Condôminos por tratar-se de um Ato Jurídico deve atentar para os 
planos de Existência, Validade e Eficácia. Pois, especialmente quanto ao plano da validade 
qualquer condômino pode recorrer ao Judiciário e requer a anulação da Assembleia, caso ela 
não respeite todas as normatizações prevista na Convenção Condominial e Legislação pátria 
vigente. 
Neste sentido, vejamos a previsão do dispositivo abaixo: 
Art. 1.354, CC – A assembleia não poderá deliberar se todos os 
condôminos não forem convocados para a