AULA 14-coisas-parte-iv

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SISTEMA DE ENSINO
DIREITO CIVIL
Coisas - Parte IV
Livro Eletrônico
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Carlos Elias
Coisas – Parte IV
DIREITO CIVIL
Sumário
Coisas – Parte IV ............................................................................................................................................. 4
1. Aula de hoje .................................................................................................................................................. 4
2. Resumo .......................................................................................................................................................... 4
3. Direito de Vizinhança ............................................................................................................................... 7
3.1. Definição ...................................................................................................................................................... 7
3.2. Conceito de Vizinho ..............................................................................................................................8
3.3. Classificação dos Direitos de Vizinhança quanto à Onerosidade....................................8
3.4. Uso Anormal da Propriedade ...........................................................................................................8
3.5. Árvores Limítrofes ............................................................................................................................... 11
3.6. Passagem Forçada .............................................................................................................................. 12
3.7. Passagem de Cabos e Tubulação ................................................................................................. 14
3.8. Águas ........................................................................................................................................................ 14
3.9. Delimitação entre os Prédios e Direito de Tapagem .......................................................... 15
4. Condomínio ............................................................................................................................................... 20
4.1. Espécies de Condomínio no Direito das Coisas...................................................................... 20
5. Condomínio Tradicional ........................................................................................................................ 21
5.1. Definição e as Concepções Romana e Germânica de Condomínio ................................ 21
5.2. Silêncio do Título Aquisitivo de um Bem: Definição da Fração Ideal .......................... 21
5.3. Legitimação Concorrente Para proteção da Coisa Perante Terceiros ....................... 22
5.4. Uso da Coisa Comum ........................................................................................................................ 22
5.5. Direito de Preferência no Caso de Alienação da Fração Ideal ...................................... 22
5.6. Direito de Preferência no Caso de Locação da Coisa Comum ....................................... 23
5.7. Condomínio pro diviso e pro indiviso e o Direito de Preferência ................................. 23
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Coisas – Parte IV
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5.8. Renúncia Liberatória (art. 1.316, CC) e Procedimento de Registro no Caso de 
Imóvel ............................................................................................................................................................... 24
5.9. Extinção do Condomínio: Divisão da Coisa Comum Divisível ou Venda da Coisa 
Indivisível ......................................................................................................................................................... 24
5.10. Administração do Condomínio Tradicional e Capacidade para ser Parte Em 
Atos Extrajudiciais e Judiciais ................................................................................................................ 25
6. Condomínio Legal ................................................................................................................................... 26
7. Condomínio Edilício ................................................................................................................................ 26
7.1. Legislação ................................................................................................................................................ 26
7.2. Definição ...................................................................................................................................................27
7.3. Condomínio Edilício Horizontal ou Vertical ............................................................................ 28
7.4. Nascimento do Condomínio Edilício: Instituição vs Constituição do Condomínio 
Edilício............................................................................................................................................................... 28
7.5. Casos Especiais .................................................................................................................................... 35
7.6. Eficácia da Convenção Condominial para Regular Relações entre os 
Condôminos ....................................................................................................................................................37
7.7. Contribuição (quota) Condominial ............................................................................................... 39
7.8. Administração do Condomínio ...................................................................................................... 43
8. Condomínio de Lotes ............................................................................................................................ 49
9. Condomínio Urbano Simples ............................................................................................................50
10. Condomínio em Multipropriedade ................................................................................................. 51
10.1. Importância Prática e Exemplos de Aproveitamento Econômico do Bem: Caso 
do Intercâmbio e do Regime de pool .................................................................................................. 51
10.2. Definição e o Instituto no Mundo e no Brasil....................................................................... 52
10.3. Multipropriedade sobre Móveis ................................................................................................. 55
10.4. Multipropriedade sobre Imóveis ................................................................................................ 55
Questões de Concurso .............................................................................................................................. 59
Gabarito............................................................................................................................................................ 65
Questões comentadas............................................................................................................................... 66
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COISAS – PARTE IV
1. AulA de hoje
Meus amigos e minhas amigas, vocês vão acertar tudo, tudo, tudo de Direito Civil na tua prova!
Vamos continuar na nossa aula.
2. Resumo
Amigos e amigas, quem tem pressa deve ler, ao menos, este resumo e, depois, ir para os 
exercícios. É fundamental você ver os exercícios e ler os comentários, pois, além de eu apro-
fundar o conteúdo e tratar de algumas questões adicionais, você adquirirá familiaridade com 
as questões. De nada adianta um jogador de futebol ter lido muitos livros se não tiver fami-
liaridade com a bola.
Seja como for, o ideal é você ler o restante da teoria, e não só o resumo, para, depois, ir às 
questões.
O resumo desta aula é este:
• O Direito de Vizinhança está disciplinado nos arts. 1.277 ao 1.313 do CC. É um regime 
jurídico normal do direito real e também da posse: quem é titular de direito real ou quem é 
possuidor tem de respeitar os direitos de vizinhança. É o conjunto de normas que limitam 
o exercício dos poderes inerentes à propriedade com vistas à harmonia dos titulares dos 
prédios vizinhos (à coordenação do exercício desses poderes). Não é, pois, direito real, 
e sim limitação ao direito de propriedade. Daí decorre a sua principal característica do 
direito de vizinhança: a compulsoriedade.
• O direito brasileiro admite as seguintes espécies de condomínio:
 – 1) Condomínio geral ou tradicional (arts. 1.314 ao 1.326, CC);
 – 2) Condomínio legal ou necessário (arts. 1.327 ao 1.330, CC);
 – 3) Condomínio edilício (arts. 1.331 ao 1.358, CC; e arts. 1º ao 27, Lei n. 4.591/64);
 – 4) Condomínio de lotes (art. 1.358-A, CC; arts. 2ª, § 7º, e 4º, § 4º, da Lei n. 6.766/76);
 – 5) Condomínio urbano simples (arts. 61 a 63 da Lei n. 13.465/2017).
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 – 6) Condomínio em multipropriedade ou Time Sharing (arts. 1.358-B ao 1.358-U, CC).
• O condomínio tradicional ou geral é aquele por meio do qual duas ou mais pessoas 
são titulares de uma fração ideal de um bem. A fração ideal é uma ficção jurídica que 
representa uma fatia (uma quota) da titularidade de um bem. Assim, se dois amigos 
compram um apartamento pagando valores iguais, cada um se tornará proprietário de 
uma fração ideal de 50% do imóvel.
• Condomínio necessário é o que decorre de lei. No CC brasileiro, ele incide sobre as 
estruturas divisórias de imóveis contíguos (muro, valas, cerca e paredes) por força do 
art. 1.327 do CC.
• O condomínio edilício é disciplinado nos arts. 1.331 e ss do CC e também nos arts. 1º 
ao 27 da Lei n. 4.591/64. O entendimento majoritário é o de que o CC não revogou es-
ses dispositivos da Lei n. 4.591/64, salvo naquilo em que houver frontal divergência 
(capítulo 2.1.).
• Em definição, condomínio edilício é a situação jurídica envolvendo uma edificação (ou 
um conjunto de edificações) que, por ficção jurídica, é dividida duas partes: (1) as uni-
dades imobiliárias autônomas, que correspondem às áreas de propriedade exclusiva 
do seu titular, e (2) as áreas comuns e o solo, que são de propriedade de cada um dos 
titulares das unidades imobiliárias na proporção da respectiva fração ideal (capítulo 
2.2.).
• Instituição do condomínio é o ato jurídico praticado pelo titular de um imóvel com edi-
ficação para criar as unidades autônomas vinculadas a áreas comuns e ao solo. O ato 
de instituição se instrumentaliza por meio do registro de um ato entre vivos ou de um 
testamento contendo os requisitos do art. 1.332 do CC e do art. 7º da Lei n. 4.591/64 
(capítulo 2.4.1.).
• Constituir é o ato pelo qual se registra a convenção de condomínio, estabelecendo 
regras relativas ao funcionamento do condomínio. A convenção, além de reiterar os 
requisitos formais do ato instituição – para deixar claro quais são as unidades autô-
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nomas –, dá as regras relativas à custeio financeiro do condomínio, à sua administra-
ção, à competência da assembleia e ao regimento interno. Os seus requisitos estão no 
art. 1.334 do CC e no art. 9º, § 3º, da Lei n. 4.591/64 (capítulo 2.4.2.).
Súmula n. 260/STJ: 
A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as 
relações entre os condôminos (capítulo 2.6.).
• Condôminos são obrigados a contribuir com as despesas do condomínio (art. 1.336, I, 
CC). Essas contribuições podem ser chamadas de quotas condominiais ou de contri-
buições condominiais (capítulo 2.7.).
• O condomínio de lotes foi disciplinado no art. 1.358-A do CC, nos arts. 2º, § 7º, e 4º, 
§ 4º, da Lei n. 6.766/79, tudo como fruto de alterações legislativas promovidas pela Lei 
do Reurb (Lei n. 13.465/2017). Sobre essa figura, reportamo-nos a este texto que pu-
bliquei sobre o assunto1 (capítulo 3).
• O condomínio urbano simples está previsto nos arts. 61 ao 63 da Lei do Reurb (Lei 
n. 13.465/2017) e, em suma, não passa de um condomínio edilício simplificado (capí-
tulo 4).
• A doutrina ainda não está muito bem assentada sobre a multipropriedade sobre imó-
veis. O importante é você ter uma noção geral do instituto, lendo os artigos arts. 1.358-
B ao 1.358-U do Código Civil. Eu escrevi um artigo detalhando tudo da nova lei e fiz um 
resumo do artigo: https://www12.senado.leg.br/publicacoes/estudos-legislativos/tipos-de-estu-
dos/textos-para-discussao/td255. (capítulo 5).
1 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. O que é o direito real de laje à luz da lei 13.465/2017 (parte 1). Disponível 
em: https://www.conjur.com.br/2017-set-18/direito-civil-atual-direito-real-laje-luz-lei-134652017-parte. 
Data de publicação: 18 de setembro de 2017.
 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. O que é o direito real de laje à luz da lei 13.465/2017 (parte 2). Disponível 
em: https://www.conjur.com.br/2017-set-25/direito-civil-atual-direito-real-laje-luz-lei-134652017-parte. 
Data de publicação: 25 de setembro de 2017.
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3. diReito de VizinhAnçA
3.1. definição
O Direito de Vizinhança é o conjunto de regras destinadas a evitar conflitos entre proprie-
tários de prédios vizinhos. Se não houvesse limitações legais, a rigor, o exercício dos pode-
res inerentes à propriedade poderia ser inviabilizado pela conduta de vizinho. Ex.: ninguém 
conseguiria ler um livro em seu apartamento, se o vizinho elevasse o volume de seu som de 
forma exagerada.
O Direito de Vizinhança está disciplinado nos arts. 1.277 ao 1.313 do CC. É um regime 
jurídico normaldo direito real e também da posse: quem é titular de direito real ou quem é 
possuidor tem de respeitar os direitos de vizinhança. É o conjunto de normas que limitam o 
exercício dos poderes inerentes à propriedade com vistas à harmonia dos titulares dos pré-
dios vizinhos (à coordenação do exercício desses poderes). Não é, pois, direito real, e sim 
limitação ao direito de propriedade.
Daí decorre a sua principal característica do direito de vizinhança: a compulsoriedade. 
O titular de direito real ou o possuidor é obrigado a respeitar o direito de vizinhança pelo sim-
ples fato de ser titular do direito real ou da posse. Ademais, não há necessidade de o direito de 
vizinhança ser registrado na matrícula do imóvel para ser oponível contra terceiros, pois ele é 
inerente ao direito real inscrito na matrícula.
Outra característica dos direitos de vizinhança é que eles decorrem de lei
Mais uma característica é que os direitos de vizinhança ensejam obrigações propter rem, 
porque vinculam qualquer pessoa que esteja na condição jurídica de titular, possuidora ou 
detentora da coisa vizinha.
O CC trata dos seguintes direitos de vizinhança: (1) uso Anormal da Propriedade; (2) Ár-
vores Limítrofes; (3) Passagem Forçada; (4) Passagem de cabos e tubulações; (5) Águas; (6) 
Limites entre Prédios e Direito de Tapagem; (7) Direito de Construir.
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3.2. ConCeito de Vizinho
O Direito de Vizinhança estabelece regras entre vizinhos. O conceito jurídico de imóvel 
vizinho não se restringe ao confinante, mas abrange todos os imóveis que se sujeitam ou 
podem sujeitar-se a interferências recíprocas por conta de suas características físicas ou de 
suas utilizações, sejam ou não contíguos. O CC adotou o “critério da propagação dos efeitos” 
para definir o que é vizinho: é vizinho quem está vulnerável às repercussões do exercício do 
direito real ou da posse de outrem. Em tese, alguém que viva há 10 Km da minha propriedade 
pode ser considerado vizinho se ele estiver sujeito aos efeitos do exercício da minha proprie-
dade (ex.: ligo o som em intensidade ensurdecedora para alcançar imóveis no raio de 30 Km).
3.3. ClAssifiCAção dos diReitos de VizinhAnçA quAnto à oneRosidAde
Os direitos de vizinhança podem ser classificados em onerosos ou gratuitos.
Os direitos de vizinhança onerosos são aqueles em que há obrigação de indenizar. Ex.: na 
passagem forçada, prevista no art. 1.285 do CC, o titular do imóvel encravado só pode exercer 
seu direito de passagem mediante pagamento de indenização.
Os direitos de vizinhança gratuitos saão aqueles em que não há dever de indenizar. Ex.: o 
direito à propriedade dos frutos caídos de árvore do terreno vizinho é outorgado ao titular do 
solo onde caíram, independentemente de indenização (art. 1.284, CC).
3.4. uso AnoRmAl dA PRoPRiedAde
Veja esta questão:
questão 1 (COMPERVE/JUIZ LEIGO – TJ-RN/2018) Dona Jura tem um boteco que, há apro-
ximadamente três anos, vem prejudicando o sossego e a tranquilidade do condomínio vizinho. 
A partir das quartas -feiras, o som ao vivo e o barulho dos clientes festejando impossibilitam 
a tranquilidade de quem mora no condomínio. Dona Jura possui todas as autorizações para 
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o funcionamento do boteco, inclusive autorização judicial, e cumpre com o determinado pela 
legislação para conter o barulho do bar. Segundo o Código Civil, o condomínio
a) tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais ao sossego daqueles que ali ha-
bitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
b) tem de suportar a interferência, considerando-se a natureza da utilização, a localização do 
prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas e os limites extraordi-
nários de tolerância dos moradores da vizinhança.
c) tem de suportar a interferência, uma vez que o seu direito não prevalece, já que as inter-
ferências são justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, 
causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.
d) tem o direito fazer cessar as interferências prejudiciais ao sossego, sendo intolerável a ati-
vidade do boteco, mesmo oferecendo medidas alternativas para reduzir seu impacto.
Letra a.
O gabarito é letra “A”, pois, conforme arts. 1.277 ao 1.279 do CC, o vizinho pode exigir redução 
ou eliminação de interferências prejudiciais ao sossego dos habitantes do prédio, ainda que a 
atividade causadora dessas interferências tenha sido autorizada judicialmente.
Vamos tratar do tema.
Os arts. 1.277 ao 1.281 do CC tratam de espécies de abuso de direito no exercício da pro-
priedade ou da posse que ameacem a segurança, a tranquilidade e a integridade física dos 
vizinhos e da sua propriedade.
Por isso, em um prédio, cada vizinho deve respeitar os demais e evitar causar interferências 
além dos limites ordinários da tolerância, sob pena de que qualquer incomodado valha-se de medi-
das judiciais contra essas interferências indevidas e pleiteie eventual indenização (art. 1.277, CC).
Isso vale mesmo houver decisão judicial autorizando essas interferências, caso em que 
o vizinho incomodado pode exigir, no que for possível, a redução ou a eliminação dessas in-
terferências, pois está implícito na decisão judicial o dever de boa-fé de causar o mínimo de 
incômodo possível (art. 1.279, CC). Assim, por exemplo, se uma decisão judicial autorizou o 
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funcionamento de um boteco em uma das lojas de um prédio, podem os demais vizinhos exi-
gir que o dono do boteco reduza ou cesse interferências exorbitantes, como reduzir o som de 
músicas tocadas em volume altíssimo pela madrugada. É assim que deve ser lido o art. 1.279 
do CC. Não há violação à ordem judicial, pois esta não foi específica em definir se era viável 
ou não ligar o som nem se em até quantos decibéis poderia ser colocado o volume do som.
É evidente que, se houver decisão judicial autorizando individualizadamente determinado 
tipo de interferência (ex.: autorizando o dono do boteco ligar o som de madrugada em volume 
elevadíssimo), não se aplicará o art. 1.279 do CC: os vizinhos incomodados nada poderão 
fazer, porque há autorização judicial específica. O art. 1.279 do CC aplica-se apenas quando 
há determinação judicial genérica determinando que as interferências de um proprietário ou 
possuidor devam ser toleradas pelos demais, pois aí não há individualização do modo como 
essa interferência será feita. 
Ainda sobre esse tema convém recordar que só quem foi parte do processo judicial está 
vinculado a ele (limites subjetivos da coisa julgada), razão por que vizinhos que não foram 
parte de processo judicial podem questionar interferências indevidas que acaso tenham sido 
autorizados judicialmente.
Há ainda outro assunto interessante.
Veja esta questão:
questão2 (UFPR/ADVOGADO – COREN-PR/2018 - ADAPTADA) O proprietário ou o possui-
dor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando 
ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
Certo.
O gabarito é “correto” por força do art. 1.280, CC.
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Se uma construção ameaça ruir, os potenciais prejudicados – como os vizinhos contí-
guos que podem sofrer danos – podem adotar medidas judiciais contra o dono ou possuidor 
da construção. Trata-se da ação de dano infecto, segundo a qual o vizinho prejudicado pode 
exigir a demolição ou a reparação da construção moribunda, além de exigir uma caução como 
garantia para eventual ressarcimento (art. 1.280, CC).
Para realização de obras ou limpeza da própria casa ou do muro divisório, o proprietário 
ou ocupante pode precisar usar temporariamente o imóvel vizinho. Isso é permitido nos ter-
mos do art. 1.313 do CC, mediante aviso prévio.
O proprietário ou o ocupante deve, porém, evitar causar danos ao imóvel vizinho, 
sob pena de ter de indenizar. Como garantia, o  titular do imóvel vizinho pode exigir a 
prestação de garantia de pagamento dessa indenização, desde que haja perigo de dano 
iminente (art. 1.281, CC).
3.5. ÁRVoRes limítRofes
Veja esta questão:
questão 3 (UFPR/ADVOGADO – COREN-PR/2018 - ADAPTADA) A árvore, cujo tronco esti-
ver na linha divisória entre dois imóveis confinantes, presume-se pertencer ao proprietário do 
terreno onde as raízes da árvore estiverem fincadas.
Errado.
O gabarito é “errado” por se presumir a propriedade dos donos dos imóveis confinantes nesse 
caso (art. 1.282, CC).
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Resolva esta questão também:
questão 4 (UFPR/ADVOGADO – COREN-PR/2018 - ADAPTADA) Os frutos caídos de árvore 
do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade parti-
cular.
Certo.
O gabarito é “correto” por força do art. 1.284, CC.
Vamos tratar mais do tema.
Os arts. 1.282 ao 1.284 do CC trata das árvores situadas na região da linha divisória dos 
imóveis, estabelecendo a presunção de condomínio sobre as árvores situadas na linha di-
visória, autorizando o corte de raízes e ramos de árvores que invadirem o espaço do imóvel 
vizinho e garantindo ao dono do solo onde os frutos das árvores caírem.
3.6. PAssAgem foRçAdA
Meus amigos e minhas amigas, resolvam esta questão:
questão 5 (IBFC/ANALISTA – TJPE /2017 - ADAPTADA) É vedado ao dono do prédio que 
não tiver acesso a via pública constranger o vizinho a lhe dar passagem, mesmo que por meio 
de pagamento de indenização.
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Errado.
A questão está “errada”, porque o dono do prédio encravado tem direito a atravessar o vizinho 
(art. 1.285, CC). Trata-se da passagem forçada.
Veja também esta questão:
questão 6 (VUNESP/PROCURADOR – PREFEITURA SOROCABA /2018 - ADAPTADA) Pelo 
instituto da passagem forçada, proporciona-se passagem adicional a um prédio cujo acesso 
à via pública seja inconveniente, em razão de sua localização ou de suas dimensões.
Errado.
O gabarito é “errado”, pois a passagem forçada é apenas para imóveis encravados, assim en-
tendidos aqueles que não têm acesso à via pública ou cujo acesso é demasiada e despropor-
cionalmente oneroso (art. 1.285 do CC). Não há direito à passagem forçada quando o acesso 
à via pública for “inconveniente”, como diz a questão.
Vamos falar mais sobre o tema.
A passagem forçada é instituto de direito de vizinhança, empregado para garantir ao 
proprietário de imóvel encravado o direito de obrigar, mediante pagamento de indenização, 
os proprietários dos imóveis vizinhos a permitir a utilização da área necessária ao acesso à 
via pública, nascente ou porto (art. 1.285, CC).
Distingue-se do direito real de servidão, pois este decorre de um ato negocial, fruto da 
autonomia da vontade das partes, sem caráter de obrigatoriedade.
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Para efeito de autorizar a passagem forçada, o conceito de imóvel encravado é flexibilizado 
pela jurisprudência. Não se exige um encravamento absoluto. Basta que o acesso à via pública 
seja possível mediante dispêndios excessivos e desproporcionais para que se considere, juridi-
camente, o imóvel como encravado. Nesses casos de excessiva onerosidade para acesso à via 
pública, é cabível a passagem forçada, instituto de direito de vizinhança (STJ, REsp 316.336/
MT2).
Ademais, motivações humanitárias que tornem extremamente dificultoso o acesso do 
imóvel também pode autorizar a passagem forçada. É o caso, por exemplo, de vizinho que, por 
ser pessoa com deficiência física, tenha muita dificuldade para acessar a própria propriedade. 
Nesses casos, é possível considerar seu imóvel como encravado, de modo a autorizar que 
ela, com os acompanhantes que auxiliem a sua locomoção, tenha direito à passagem forçada 
(STJ, REsp 1370210/RJ, 3ª Turma, Rel. Ministra Nancy Andrighi, DJe 06/09/2013).
Pelo princípio da menor onerosidade, o imóvel vicinal a suportar a passagem forçada deve 
ser aquele que seja mais propício a tanto, ou seja, que exija menos sacrifícios (art. 1.285, 
§ 1º, CC).
3.7. PAssAgem de CAbos e tubulAção
À semelhança da passagem forçada, o vizinho é obrigado a tolerar a passagem de tubu-
lações e cabos através de seu imóvel quando não for viável a passagem por outro local ou 
quando houver excessiva onerosidade. Pelo prejuízo, o vizinho tem direito a indenização e 
também o direito de exigir obras de segurança adicionais se a tubulação ou os cabos ofere-
cem grave risco (arts. 1.286 e 1.287, CC).
3.8. ÁguAs
Os arts. 1.288 ao 1.296 do CC disciplina a relação dos vizinhos quanto aos cursos de água.
2 No caso analisado pelo STJ, o acesso à via pública dependia de excessivo gasto com construção de estradas em área aci-
dentada e de pontes, de sorte que, na prática, o STJ reputou o imóvel como encravado e, portanto, digno de beneficiar-se 
do instituto da passagem forçada.
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3.9. delimitAção entRe os PRédios e diReito de tAPAgem
Decorre do direito de vizinhança o direitode os vizinhos lindeiros demarcarem os próprios 
terrenos (direito de demarcação) e instalarem estruturas divisórias, como muro, valas, cerca, 
sebes vivas etc. (direito de tapagem). Os arts. 1.297 e 1.298 do CC tratam da matéria.
3.9.1. Direito de Demarcação ou de Estremar
Quanto ao direito de demarcação, também chamado de direito de estremar, ele pode ser 
exercido judicialmente por meio da ação demarcatória, que é procedimento de jurisdição es-
pecial disciplinado nos arts. 574 a 587 do CPC3. Os custeios com a demarcação devem ser 
rateados igualmente entre os vizinhos lindeiros (art. 1.297, caput, CC). A ação demarcatória 
só é admitida quando há confusão dos limites da linha divisória, pois o objetivo é dar clareza 
do marco divisório entre os terrenos.
O art. 1.298 do CC dá os parâmetros para a demarcação.
Em primeiro lugar, ele deve se basear na comprovação do território objeto de posse justa 
pelas partes, assim entendida a posse que não foi obtida mediante ato ilícito na forma do 
art. 1.200 do CC. Para tanto, o juiz deverá levar em conta os registros imobiliários ou os justos 
títulos de cada um.
Em segundo lugar, se isso não for viável diante da ausência desses documentos ou diante 
da confusão das áreas descritas nesses documentos, a demarcação será salomônica: dividir-
-se-á os terrenos em duas partes iguais.
Em terceiro lugar, se a divisão for inviável fática ou economicamente – diante da grande 
heterogeneidade dos dois terrenos –, o terreno deverá ser entregue integralmente a uma das 
partes, que deverá pagar uma indenização a outra.
Em qualquer hipótese, se uma das partes já tiver preenchido o prazo de usucapião, ele 
estará protegido em relação à área usucapida, mas, para tanto, ele terá de buscar o reconhe-
cimento oficial do usucapião por ação própria.
3 No direito romano, designava-se essa ação de actio finium regundorum.
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A demarcação não implica aquisição ou transferência de imóvel por se tratar de mera de-
finição dos marcos divisórios; logo, não há falar em fato gerador de ITBI ou de ITCD.
3.9.2. Direito de tapagem
Veja esta questão:
questão 7 (UFPR/ADVOGADO – COREN-PR/2018 - ADAPTADA) A construção de tapumes 
especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte deve ter suas despesas re-
partidas proporcionalmente entre os proprietários dos prédios confinantes.
Errado.
O gabarito é “errado” porque só quem causou a necessidade é que tem de arcar com a cons-
trução do tapume (art. 1.297, § 3º, CC).
No tocante ao direito de tapagem, trata-se do direto de qualquer dos vizinhos contíguos 
instalaram uma estrutura divisória, como muro, valas, cerca etc. Essa estrutura divisória pode 
dividido em três grupos: (a) tapume comum ou ordinário; (2) tapume especial; e (3) tapumes 
naturais de demarcação.
Os tapumes comuns ou ordinários são aqueles feitos dentro do padrão do homem 
médio, envolvendo as estruturas divisórias habitualmente utilizadas para separar terre-
nos contíguos. Esses tapumes devem ser custeados igualmente por todos os vizinhos 
(art. 1.297, § 1º, CC).
Os tapumes especiais são os que demandam uma estrutura mais sofisticada para aten-
der a alguma finalidade específica, como, por exemplo, impedir a passagem de animais de 
pequeno porte, ou para fins de ornamentação, como muros mais dispendiosos do que os 
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usualmente utilizados na região. Nesse caso, cabe ao vizinho que necessita dessa estrutura 
especial custear sozinho os valores excedentes ao de um tapume comum. Essa é a melhor 
leitura do art. 1.297, § 3º, do CC, que precisa ser lido de acordo com o princípio da vedação ao 
enriquecimento sem causa, de maneira que todos os vizinhos contíguos deverão ratear igual-
mente o valor do tapume especial apenas até o valor de uma tapume comum, ao passo que o 
vizinho que tem demandas especiais pagará sozinho o valor excedente. Assim, por exemplo, 
se um vizinho cria galos e galinhas e o outro planta grãos de soja, aquele terá necessidade de 
uma estrutura divisória especial (tapume especial), de modo que será somente dele o dever 
de pagar os valores adicionais necessários para a instalação desse tapume especial.
Os tapumes naturais de demarcação são aquelas formadas pela natureza (sebe viva, ár-
vore etc.) que servem como marco divisório entre os imóveis. Eles só podem ser removidos 
mediante acordo de todos os vizinhos confinantes: não importam quem é o titular desses 
tapumes naturais, pois eles servem como marco divisório (art. 1.297, § 2º, CC).
Há uma presunção relativa de que as estruturas divisórias pertencem a todos os vizinhos 
lindeiros por força de lei: há um condomínio necessário, legal ou forçado (art. 1.297, § 1º, 
e art. 1.327, CC). Essa presunção é relativa, pois admite prova em contrário conforme texto do 
§ 1º do art. 1.297 do CC. De fato, se o tapume não estiver na linha divisória ou se apenas um 
tiver custeado a instalação do tapume, não há condomínio necessário: a estrutura divisória 
pertence apenas a um dos vizinhos, de modo que o outro não pode utilizá-lo (art. 1.330, CC). 
Nesses casos, de um lado, é assegurado ao vizinho o direito de adquirir a metade do muro, 
indenizando o outro pela metade do valor do muro e pela metade do valor do terreno ocupado 
pelo muro (art. 1.328, CC). E, de outro lado, é assegurado ao vizinho que custeou a obra cobrar 
indenização pela metade do valor do muro, conforme sublinha Francisco Eduardo Loureiro 
(2012, p. 1310) Na realidade, há direitos contrapostos dos confinantes: um dos confinantes 
tem direito de exigir que o outro concorra nas despesas com esse muro (art. 1.297, § 1º, CC), 
ao passo que o outro tem o direito de adquirir a meação do muro (art. 1.328, CC).
Se a estrutura divisória estiver sob condomínio comum, ninguém pode destruí-los sem 
comum acordo e é dever de todos concorrer no custeio de conservação da estrutura divisória.
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3.9.3. Direito de Construir
Veja esta questão:
questão 8 (IF-MT/DIREITO – IF-MT /2018 - ADAPTADA) O proprietário pode levantar em 
seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos 
administrativos.
Certo.
O gabarito é “correto” por força do art. 1.299, CC.
Resolva também esta questão:
questão 9 (IF-MT/DIREITO – IF-MT /2018 - ADAPTADA) O proprietário construirá de ma-
neira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Certo.
O gabarito é “correto” por força do art. 1.300, CC.
Solucione esta outra questão:
questão 10 (IF-MT/DIREITO – IF-MT /2018 - ADAPTADA) É permitido abrir janelas, ou fazer 
eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
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Errado.
O gabarito é “errado”, pois, em regra, a distância mínima é de um metro e meio do terreno vi-
zinho para abrir janelas. É vedado abrir janelas em distância menor (art. 1.301, CC).
Analise igualmente esta questão:
questão 11 (IF-MT/DIREITO – IF-MT /2018 - ADAPTADA) As janelas cuja visão não incida 
sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de 
setenta e cinco centímetros.
Certo.
O gabarito é “correto” por força do art. 1.300, § 1º, CC.
Mais uma questão:
questão 12 (IF-MT/DIREITO – IF-MT /2018 - ADAPTADA) O proprietário prejudicado poderá 
exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, hortas, jar-
dins ou quintais.
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Certo.
O gabarito é “correto” por força do art. 1293, § 2º, do CC.
Vamos tratar mais do tema.
Os arts. 1.299 ao 1.313 do CC estabelece regras relativas ao direito de construir, obrigando 
o vizinho a tolerar o uso temporário do imóvel mediante aviso prévio (art. 1.313, CC), exigindo 
comportamento cauteloso para evitar danos etc. Em concurso, o costume é ser cobrado a 
redação literal desses artigos.
4. Condomínio
4.1. esPéCies de Condomínio no diReito dAs CoisAs
O direito brasileiro admite as seguintes espécies de condomínio:
• Condomínio geral ou tradicional (arts. 1.314 ao 1.326, CC);
• Condomínio legal ou necessário (arts. 1.327 ao 1.330, CC);
• Condomínio edilício (arts. 1.331 ao 1.358, CC; e arts. 1º ao 27, Lei n. 4.591/64);
• Condomínio de lotes (art. 1.358-A, CC; arts. 2ª, § 7º, e 4º, § 4º, da Lei n. 6.766/76);
• Condomínio urbano simples (arts. 61 a 63 da Lei n. 13.465/2017).
• Condomínio em multipropriedade ou Time Sharing (arts. 1.358-B ao 1.358-U, CC).
Embora o verbete “condomínio” remeta-se à ideia de haver mais de um dono para um 
mesmo bem, não necessariamente tem de haver pluralidade de pessoas. Só o condomínio 
tradicional exige essa pluralidade, pois, nas demais espécies de condomínio, o que importa é 
a pluralidade de unidades autônomas, ainda que elas sejam titularizadas pela mesma pessoa. 
Se, por exemplo, uma mesma pessoa for a titular de todos os apartamentos de um condomí-
nio edilício, esse fato não implica extinção do condomínio edilício.
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5. Condomínio tRAdiCionAl
5.1. definição e As ConCePções RomAnA e geRmâniCA de Condomínio
O condomínio tradicional ou geral é aquele por meio do qual duas ou mais pessoas são 
titulares de uma fração ideal de um bem. A fração ideal é uma ficção jurídica que representa 
uma fatia (uma quota) da titularidade de um bem. Assim, se dois amigos compram um apar-
tamento pagando valores iguais, cada um se tornará proprietário de uma fração ideal de 50% 
do imóvel.
Trata-se de uma ficção jurídica decorrente da adoção da noção de condomínio do direito 
romano. É equivocado dizer que, nesses casos, cada um é dono do bem inteiro. O correto é 
afirmar que cada um é dono de uma fração ideal do bem. Para o Direito das Coisas, o Código 
Civil brasileiro adotou a concepção romana de condomínio, e não a germânica – que é conhe-
cida como “condomínio de mãos juntas” ou “condomínio por mancomunhão” e que estabe-
lece que cada condômino é titular de 100% da mesma coisa ao mesmo tempo. A concepção 
germânica de condomínio foi adotada apenas em Direito de Família, para reger o patrimônio 
comum decorrente do regime de bens no casamento.
Há repercussão prática nessa arquitetura jurídico-real. No condomínio tradicional, como 
cada condômino é titular exclusivo de uma fração ideal do bem, ele pode alienar essa fração 
ideal, ele deve declará-la na Declaração de Bens do Imposto de Renda etc. Se se tratasse de 
um condomínio de mãos juntas sobre um imóvel, jamais o condômino poderia, sozinho, ven-
der a coisa, nem mesmo uma fração ideal dela, pois o outro condômino também é titular de 
100% da coisa e, portanto, ele também teria de figurar como vendedor.
5.2. silênCio do título AquisitiVo de um bem: definição dA fRAção ideAl
A fração ideal de cada condômino é definida no título aquisitivo (ex.: compra e venda). No 
silêncio do título aquisitivo, em se tratando de uma aquisição onerosa, deve-se presumir que 
a fração ideal corresponde à proporção do preço da coisa que foi suportado por cada um dos 
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adquirentes. Se um comprador pagou 70% do preço e outro, 30%, tem-se que a fração ideal 
de cada um será o percentual do respectivo desembolso. Se o título oneroso não explicitar a 
proporção do desembolso de cada um ou se o título for de um contrato gratuito de aquisição 
do bem (ex.: uma doação), há de presumir uma divisão pro rata das frações ideias entre os 
adquirentes por aplicação analógica do caput do art. 551 do CC.
5.3. legitimAção ConCoRRente PARA PRoteção dA CoisA PeRAnte teRCeiRos
Apesar de cada condômino ser titular de uma fração ideal da coisa, a proteção integral 
da coisa perante terceiros invasores é deferida a cada um de forma concorrente. Sozinho, um 
condômino pode propor ação reivindicatória ou, se for o caso, possessória contra terceiros 
invasores (art. 1.314, CC).
5.4. uso dA CoisA Comum
Cada condômino pode usar a coisa comum, respeitando a sua destinação, e deve ter o 
consenso dos demais para alterar essa destinação ou para entregar o uso ou gozo da coisa 
para terceiros (art. 1.314, CC). Para evitar, porém, choques de interesses, é fundamental que 
os condôminos acordem entre si a forma de repartição do tempo de uso da coisa, guardando 
a devida proporção com a fração ideal de cada um. Esse acordo deverá ser tomado por meio 
da maioria absoluta e, em caso de empate ou de impossibilidade de deliberação, o juiz decide 
(art. 1.325, CC).
5.5. diReito de PRefeRênCiA no CAso de AlienAção dA fRAção ideAl
Os romanos ensinavam que o condomínio é mãe da discórdia (mater discordiarum): as 
diferenças de projetos de vida de cada condômino tenderão a gerar faíscas de dissensão. Por 
isso, a legislação estimula o fim do condomínio, a fim de a propriedade voltar ao seu perfil 
unitário. Um dos exemplos disso é o direito de preferência que é assegurado aos demais con-
dôminos no caso de venda da fração ideal (art. 504, CC). Assim, embora qualquer condômino 
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possa vender sua fração ideal a terceiros, ele deve oferecer, tanto por tanto (mesmas condi-
ções negociais), aos demais condôminos o direito de comprar a fração ideal.
O direito de preferência só se aplica para contrato (preliminar ou definitivo) de compra e 
venda por força do art. 504 do CC. Não se estende, obviamente, para outros contratos onero-
sos, como permuta ou dação em pagamento, seja por falta de amparo legal, seja pela incon-
veniência do exercício do direito de preferência nesses casos em que a aquisição da coisa 
ocorre mediante a entrega de coisa diversa do que dinheiro.
5.6. diReito de PRefeRênCiA no CAso de loCAção dA CoisA Comum
Se os condôminos decidirem alugar a coisa a terceiros, qualquer dos condôminos terá 
preferência (art. 1.323, CC). A lei presume que um condômino terá mais cuidado com a coisa 
comum do que terceiros e prestigia o fato de o condômino já ter uma fração ideal da coisa.
5.7. Condomínio PRo diViso e PRo indiViso e o diReito de PRefeRênCiA
O condomínio pode ser classificado em pro diviso e pro indiviso.
Diz-se pro diviso quando, de fato, há uma individualização da área ocupada por cada con-
dômino. Em outras palavras, há comunhão de direito, mas não de fato. Ex.: um terreno, com 
uma única matrícula no Cartório de Imóveis, é retalhado de fato pelos condôminos para que 
cada um construa a própria casa e estabeleça cerca entre as suas áreas. Juridicamente, há 
apenas um imóvel, mas, de fato, há vários. Trata-se de um condomínio pro diviso. Trata-se de 
situação comum na prática.
Diz-se pro indiviso quando, de fato, não há essa individualização. Há comunhão tanto de 
direito quanto de fato.
Em ambos os casos, se um dos condôminos for vender a fração ideal, há necessidade de 
assegurar o direito de preferência para os demais previsto no art. 504 do CC. Não importa se 
há condomínio pro diviso nem importa se o bem é divisível. Para esse efeito, é irrelevante a 
distinção entre indivisibilidade jurídica e a real. A legislação estimula o fim do condomínio 
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em qualquer hipótese: se os condôminos não querem sujeitar-se ao direito de preferência 
na venda da fração ideal, cabe-lhes dividir o imóvel caso seja divisível. Esse ó entendimento 
mais recente do STJ, que, antigamente, dispensava o direito de preferência no caso de con-
domínio pro diviso sobre imóvel divisível (REsp 1207129/MG, 4ª Turma, Rel. Ministro Luis 
Felipe Salomão, DJe 26/06/2015; REsp 489.860/SP, 2ª Seção, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 
DJ 13/12/2004).
5.8. RenúnCiA libeRAtóRiA (ARt. 1.316, CC) e PRoCedimento de RegistRo 
no CAso de imóVel
O condômino que quiser exonerar-se das dívidas, vencidas ou vincendas, decorren-
tes da coisa comum pode renunciar a propriedade de sua fração ideal. Nesse caso, se 
nenhum outro condômino quiser se sub-rogar na dívida, a fração ideal abandonada será 
repartida igualmente entre os demais condôminos. Se, porém, algum condômino quiser 
se sub-rogar na dívida, ele terá direito a adquirir a fração ideal proporcionalmente a essa 
sub-rogação na dívida, de modo que, se, por exemplo, ele se sub-rogar em 70% da dívida, 
ele se apropriará de 70% da fração ideal, sem prejuízo de participar do rateio pro rata4 do 
restante entre todos os condôminos (art. 1.316, CC). Há uma sub-rogação dos condômi-
nos interessados na dívida do renunciante, como lembra Flávio Tartuce. Trata-se do que 
chamamos de renúncia liberatória5.
5.9. extinção do Condomínio: diVisão dA CoisA Comum diVisíVel ou 
VendA dA CoisA indiVisíVel
Qualquer dos condomínios pode exigir a divisão da coisa comum, desde que esta não 
seja indivisível, com aplicação, no que couber, das regras de partilha de herança (arts. 1.320 e 
4 Pro rata = em partes iguais.
5 Há quem designe de “abandono liberatório”, mas entendemos que essa nomenclatura pode gerar confusões entre o insti-
tuto do abandono e da renúncia.
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1.321, CC). Se não houver acordo com os demais, essa exigência seguirá o procedimento de 
jurisdição especial chamado de ação de divisão de condomínio (arts. 588 e ss, CPC).
Se, porém, a coisa comum for indivisível, ela deve ser vendida para que o dinheiro obtido 
seja repartido entre os condôminos proporcionalmente à respectiva fração ideal, assegurado 
direito de preferência aos condôminos perante terceiros. Na venda da coisa, entre os condô-
minos, prefere-se, sucessivamente, a quem: (1) tem benfeitoria mais valiosa na coisa; (2) tem 
maior fração ideal; e (3) vencer oferecer maior lance em relação aos demais condôminos e a 
terceiros (art. 1.322, CC).
A indivisibilidade da coisa pode ser natural (não fracionável sem perda da sua utilida-
de), legal (lei veda fracionar; ex.: imóvel do tamanho da fração mínima de parcelamento) ou 
voluntária (fruto de acordo dos condôminos ou de determinação do testador ou do doador). 
Todavia, nesses casos, o prazo máximo da invisibilidade é de 5 anos, assegurada prorrogação 
mediante novo acordo entre os condôminos. O juiz poderá, mediante razões graves, autorizar 
a divisão antes desses 5 anos (art. 1.320, CC).
5.10. AdministRAção do Condomínio tRAdiCionAl e CAPACidAde PARA seR 
PARte em Atos extRAjudiCiAis e judiCiAis
Ao contrário do que sucede no condomínio edilício, não há um sujeito despersonalizado 
para celebrar negócios jurídicos e praticar outros atos de interesse comum no condomínio 
tradicional. Assim, por exemplo, contratos de interesse comum (como os de luz, de água, de 
televisão etc.), devem ser feitos em nome dos próprios condôminos. Nada impede, porém, 
que apenas um deles figure como parte nesses negócios celebrados no interesse de todo o 
condomínio, como é comum ocorrer na prática, mas, nesses casos, os demais condôminos 
deverão, em sede de regresso, ressarcir o celebrante.
De qualquer forma, é cabível, porém, que os condôminos, por maioria absoluta, nomeiem um 
administrador, que pode ser um terceiro (art. 1.323, CC). Os próprios condôminos delinearão os 
poderes desse administrador, outorgando-lhe, se necessário, poderes para celebrar contratos 
em nome dos condôminos. O ato de nomeação do administrador terá um valor similar ao de 
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um contrato de mandato. Seja como for, se o ato de nomeação for lacônico, é de presumir que 
o administrador pode praticar atos gerais de gestão da coisa, como: (1) pedir informações no 
Fisco sobre pendências de tributos reais; (2) resolver questões acerca dos contratos de ener-
gia e de água sobre o imóvel, ainda que o contrato tenha sido firmado em nome de apenas um 
dos condôminos; (3) cobrar as contribuições comuns. É que, para esses atos de gestão geral, 
o administrador tem um mandato legal implicitamente previstos nos arts. 1.323 e 1.324 do CC.
Alguns doutrinadores costumam admitirque o administrador represente judicialmente o 
condomínio tradicional com base no inciso XI do art. 75 do CPC. Ousamos dissentir. O refe-
rido dispositivo é apenas para o condomínio enquanto sujeito despersonalizado, o qual tem 
capacidade para ser parte em processos. Não é o caso do condomínio tradicional, que não é 
sujeito de direito e, portanto, não pode tem capacidade de ser parte em processo. Quem tem 
capacidade de ser parte é o próprio condômino nesses casos. Ao nosso sentir, não se aplica o 
inciso IX do art. 75 do CPC para o condomínio tradicional. Portanto, se duas pessoas são pro-
prietárias de uma fazenda em regime de condomínio tradicional, elas é que terão capacidade 
para ser parte em processos judiciais relativos à coisa comum, pois o condomínio não é um 
sujeito de direito despersonalizado.
6. Condomínio legAl
Condomínio necessário é o que decorre de lei. No CC brasileiro, ele incide sobre as estrutu-
ras divisórias de imóveis contíguos (muro, valas, cerca e paredes) por força do art. 1.327 do CC.
O instituto é regulamentado pelo Direito de Vizinhança, especificamente pelas regras de 
direito de tapagem (arts. 1.297 ao 1.298, CC) e de direito de construir (art. 1.304 ao 1.307, CC). 
Reportamo-nos ao quanto escrevemos sobre esses direitos de vizinhança.
7. Condomínio edilíCio
7.1. legislAção
O condomínio edilício é disciplinado nos arts. 1.331 e ss do CC e também nos arts. 1º ao 27 
da Lei n. 4.591/64. O entendimento majoritário é o de que o CC não revogou esses dispositivos 
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da Lei n. 4.591/64, salvo naquilo em que houver frontal divergência. As duas normas seguem 
em vigor, mas, no caso de eventual conflito entre elas, deve-se valer-se da técnica do diálogo 
das fontes, que estabelece a necessidade de, no caso concreto, o intérprete buscar a melhor 
solução.
A LRP (Lei de Registros Públicos – Lei n. 6.015/73) também tem disciplina, sob o aspecto 
registral, o condomínio edilício.
7.2. definição
Em praticamente todas as cidades brasileiras, há edifícios de dois ou mais andares com 
unidades imobiliárias autônomas, que são geralmente apartamentos ou lojas. Trata-se da 
figura do condomínio edilício.
Ao contrário do que sucede com o condomínio tradicional, o condomínio edilício não envol-
ve obrigatoriedade uma pluralidade de pessoas que sejam titular do mesmo bem6. Para esse 
tipo de condomínio, o fundamental não é a pluralidade de pessoas, e sim a pluralidade de uni-
dades autônomas vinculadas a um mesmo terreno e a áreas comuns. Uma única pessoa pode 
ser titular de todas as unidades autônomas, seja no momento da instituição do condomínio, 
seja posteriormente mediante a aquisição delas. Metaforicamente, o condomínio edilício não é 
um condomínio de pessoas, e sim de imóveis (as unidades autônomas). Desse modo, se uma 
única pessoa for titular de todas as unidades autônomas, ainda assim haverá um condomínio 
edilício.
Em definição, condomínio edilício é a situação jurídica envolvendo uma edificação (ou 
um conjunto de edificações) que, por ficção jurídica, é dividida duas partes: (1) as unidades 
imobiliárias autônomas, que correspondem às áreas de propriedade exclusiva do seu titular, 
e (2) as áreas comuns e o solo, que são de propriedade de cada um dos titulares das unidades 
imobiliárias na proporção da respectiva fração ideal.
O condômino, portanto, é proprietário exclusiva da unidade imobiliária e, concomitante-
mente, de modo indivisível, titular de uma fração ideal do solo e das áreas comuns.
6 Ressalva-se que há respeitoso entendimento doutrinário contrário, afirmando que tecnicamente haveria necessidade de 
haver pluralidade de pessoas, embora seja admitida a instituição do condomínio apenas por um único titular (Melo, 2018, 
p. 245), entendimento com o qual não acompanhamos pelo fato de inexistir óbice a que uma única pessoa adquira todas 
as unidades autônomas e o condomínio continue existindo.
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O cálculo da fração ideal de cada condômino é feito com base em normas técnicas edita-
das pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) por força do inciso IV do art. 53 
da Lei n. 4.591/64. A definição da fração ideal leva em conta a proporção da área construída 
de cada unidade autônoma, de maneira que o titular de uma unidade autônoma de maior ta-
manho terá uma maior fração ideal nas áreas comuns e no solo.
Em tese, se a edificação ruir e se os condôminos não deliberarem pela reconstrução 
(art. 1.357, CC), cada condômino terá perdido a unidade autônoma e as áreas comuns que 
estavam na edificação (como a área do corredor dos andares), mas ainda será titular de uma 
fração ideal no solo. O condomínio edilício aí se extinguirá pela falta de uma edificação e, no 
seu lugar, haverá um condomínio tradicional sobre o solo.
7.3. Condomínio edilíCio hoRizontAl ou VeRtiCAl
O condomínio edilício pode ser vertical ou horizontal. É vertical quando se trata de condomí-
nio em uma edificação em andares (art. 8º, “b”, Lei n. 4.591/64). É horizontal quando se trata de 
edificações de casas: as unidades autônomas estão alinhadas horizontalmente (art. 8º, “a”, Lei 
n. 4.591/64).
Não se ignora que há quem classifique de forma oposta, focando a direção dos planos 
imaginários que separam as unidades autônomas7; todavia, preferimos a classificação mais 
utilizada na jurisprudência.
7.4. nAsCimento do Condomínio edilíCio: instituição Vs Constituição 
do Condomínio edilíCio
7.4.1. Instituição
Veja esta questão:
7 Condomínio de andares seria condomínio edilício horizontal, pois linhas imaginárias horizontais separam as unidades. 
Condomínio de casas seria condomínio edilício vertical, pois linhas imaginárias verticais separam as unidades.
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questão 13 (FCC/PROCURADOR – PREFEITURA CARUARU/2018 - ADAPTADA) Em relação 
ao condomínio edilício, as partes suscetíveis de utilização independente, tais como aparta-
mentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas 
outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e grava-
das livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser 
alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na 
convenção de condomínio.
Certo.
O gabarito é “correto” por força do art. 1.331, § 1º, CC.
Veja ainda esta questão:
questão 14 (FCC/PROCURADOR – PREFEITURA CARUARU/2018 - ADAPTADA) Em relação 
ao condomínio edilício, o terraço de cobertura é individualizado ao proprietário da unidade 
correspondente, salvo se a escritura de constituição do condomínio dispuser contrariamente.
Errado.
O gabarito é “errado”, porque se trata de área comum (art. 1.331, § 5º, CC).
Solucione igualmente esta questão:
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questão 15 (FCC/PROCURADOR – PREFEITURA CARUARU/2018 - ADAPTADA) Em relação 
ao condomínio edilício, o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de 
água, esgoto, gás e eletricidade, bem como as demais partes comuns, inclusive o acesso à via 
pública, são utilizados em comum pelos condôminos, podendo porém ser alienados separa-
damente ou divididos.
Errado.
O gabarito é “errado” pelo fato de não se poder alienar separadamente essas áreas (art. 1.331, 
§ 2º, CC).
Vamos tratar mais do tema.
Instituição do condomínio é o ato jurídico praticado pelo titular de um imóvel com edi-
ficação para criar as unidades autônomas vinculadas a áreas comuns e ao solo. É o ato dá 
existência jurídica às unidades autônomas do condomínio. Do ponto de vista do Cartório de 
Imóveis, a  instituição do condomínio é ato registrado na matrícula do solo (matrícula-mãe) 
para, em seguida, gerar a abertura de matrículas para cada uma das unidades autônomas 
(matrículas-filhas).
O ato de instituição se instrumentaliza por meio do registro de um ato entre vivos ou de 
um testamento contendo os requisitos do art. 1.332 do CC e do art. 7º da Lei n. 4.591/64. 
Esses requisitos são basicamente a descrição jurídica do condomínio edilício, ou seja, a in-
dicação das unidades autônomas, a respectiva fração ideal no solo e nas áreas comuns e a 
finalidade das unidades (ex.: residencial, comercial etc.).
Há controvérsia em definir se o ato entre vivos para instituir o condomínio tem de ser por 
escritura pública ou não. Entre os cartórios de imóveis brasileiros, há divergência. Em alguns 
Estados, só se admite escritura pública; em outros, só instrumento particular. Entendemos ser 
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obrigatória a escritura pública se o imóvel onde está sendo instituído o condomínio edilício 
for de valor superior a 30 salários mínimos, pois a instituição representa uma modificação do 
direito real de propriedade (art. 108, CC).
Quando a instituição decorrer de testamento, deve-se adotar a solenidade exigida para 
esse ato de última vontade. Qualquer das espécies de testamento (público, particular ou cer-
rado) é idôneo.
Como a instituição diz respeito à estrutura de direito real do condomínio, ela só pode 
acontecer com a assinatura da totalidade dos titulares do imóvel. Se o imóvel só pertencer 
a uma pessoa, basta sua assinatura no ato de instituição, conforme enunciado n. 504/JDC 
(“A escritura declaratória de instituição e convenção firmada pelo titular único de edificação 
composta por unidades autônomas é título hábil para registro da propriedade horizontal no 
competente registro de imóveis, nos termos dos arts. 1.332 a 1.334 do CC”).
Por paralelismo de forma, qualquer ato posterior destinado a mudar o ato de instituição 
(ex.: mudar a fração ideal de cada unidade autônoma) também exigirá o consentimento de 
todos os condôminos e, do ponto de vista registral, exigirá averbação na matrícula-mãe (a do 
solo) e também nas matrículas-filhas (a das unidades autônomas).
7.4.2 .Constituição do Condomínio Edilício
Veja esta questão:
questão 16 (FCC/PROCURADOR – PREFEITURA CARUARU/2018 - ADAPTADA) A convenção 
condominial, como regra geral, dirige-se somente aos proprietários, excluídos os cessioná-
rios de direitos e os promitentes compradores das unidades autônomas.
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Errado.
O gabarito é “errado”, porque a convenção vincula todos os que tem qualquer vínculo jurídico 
de titularidade sobre a coisa, seja de posse, seja de detenção, seja de propriedade, seja de 
cessionário de direitos, seja de promitente comprador (art. 1.333, CC).
Veja ainda esta questão:
questão 17 (FCC/PROCURADOR – PREFEITURA CARUARU/2018 - ADAPTADA) A convenção 
condominial não pode prever a competência e forma de convocação das assembleias, o que 
é exclusivo da lei civil.
Errado.
O gabarito é “errado”, porque a convenção obrigatoriamente tem de tratar dessas matérias 
indicadas na questão, respeitado os limites legais (art. 1.334, III, CC).
Resolva igualmente esta questão:
questão 18 (FCC/PROCURADOR – PREFEITURA CARUARU/2018 - ADAPTADA) A convenção 
condominial deverá ser realizada necessariamente por escritura pública.
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Errado.
O gabarito é “errado”, porque a convenção pode ser feita por instrumento particular ou público 
(art. 1.334, § 1º, CC).
Resolva também esta questão:
questão 19 (FCC/PROCURADOR – PREFEITURA CARUARU/2018 - ADAPTADA) Em relação 
ao condomínio edilício, a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita 
pela unanimidade dos condôminos, registrando-se-a no Cartório de Registro de Imóveis para 
valer contra terceiros.
Errado.
O gabarito é “errado” pelo fato de o quórum ser de 2/3 (art. 1.333, CC).
Vamos tratar mais do tema.
Ao se tratar de condomínio edilício, constituir o condomínio é diferente de instituí-lo. Ape-
sar de sinônimas no vernáculo, constituição e instituição são conceitos diversos em relação 
a condomínio edilício.
Instituir é o ato que dá existência jurídica ao condomínio, fazendo nascer juridicamente 
as unidades autônomas vinculadas a uma fração ideal do solo e das áreas comuns. O ato de 
instituição é registrado na matrícula do imóvel, a qual fica no Livro 2 do Cartório de Registro 
de Imóveis (arts. 167, “17”, 176, 227, 237-A da LRP).
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Constituir é o ato pelo qual se registra a convenção de condomínio, estabelecendo regras 
relativas ao funcionamento do condomínio. A convenção, além de reiterar os requisitos formais 
do ato instituição – para deixar claro quais são as unidades autônomas –, dá as regras rela-
tivas à custeio financeiro do condomínio, à sua administração, à competência da assembleia 
e ao regimento interno. Os seus requisitos estão no art. 1.334 do CC e no art. 9º, § 3º, da Lei 
n. 4.591/64.
A constituição se instrumentaliza por uma convenção que deve ser registrada no Livro 
3 do Cartório de Registro de Imóveis (arts.  167, “17”, e  178, III, LRP e art.  9º, §  1º, da Lei 
n. 4.591/64). Ela não é registrada na matrículado imóvel – a qual fica no Livro 2 –, porque a 
convenção não trata da estrutura de direito real de propriedade do condomínio edilício, e sim 
das regras de funcionamento do condomínio. A convenção pode adotar instrumento particu-
lar ou pública por força do § 1º do art. 1.334 do CC.
Numa metáfora, instituir o condomínio edilício é criar o corpo (esqueleto e carne). Consti-
tuir é dar a alma para esse corpo funcionar.
Na prática, há ainda a “instalação do condomínio”, que nada mais é do que a primeira 
assembleia dos condôminos destinada a nomear síndico e aprovar orçamentos. Não se trata 
de uma assembleia prevista em lei; é apenas uma prática. Nessa assembleia, pode também 
ser aprovada a convenção, mas nem sempre isso ocorre na prática: o costume é a aprovação 
ocorrer posteriormente.
Para aprovar a convenção, é exigido quorum correspondente aos titulares de, no mínimo, 
2/3 das frações ideais (arts. 1.333, CC).
Em paralelismo, para mudar a convenção, também é exigido quorum de 2/3 dos condômi-
nos (art. 1.351, CC).
Chama-se a atenção para o fato de que, no caso de alteração da convenção, não se leva 
em conta as frações ideias, mas apenas os condôminos em si. Desse modo, em um condo-
mínio com 12 condôminos em que um condômino possua sozinho 2/3 da fração ideal, esse 
prestigiado condômino não poderá, sozinho, alterar a convenção, pois haverá necessidade de 
voto favorável de 8 condôminos.
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Nada impede, porém, que o quorum para a alteração da convenção seja diferente do legal: 
basta previsão na própria convenção de um quorum especial.
Como o Regimento Interno é citado pelo art. 1.334, V, do CC como requisito formal da con-
venção, o quorum para a sua aprovação é o mesmo da convenção. Afinal de contas, ele tem 
de acompanhar a convenção.
Todavia, a sua alteração pode ser feita sem necessidade de observar o quorum exigido 
para a alteração da convenção. Basta quorum com a maioria dos presentes. Isso, porque o 
art. 1.351 do CC foi alterado pela Lei n. 10.931/2004 para excluir a exigência textual de que a 
mudança do Regimento Interno dependesse de quorum especial, razão por que, para tanto, 
passou a ser aplicado o quorum geral de maioria simples (maioria dos presentes), conforme 
arts. 1.352 e 1.353 do CC. É, porém, admitido que a convenção preveja quorum especial para 
a alteração do regimento interno, conforme enunciado n. 248/JDC (“o quórum para alteração 
do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção”).
7.5. CAsos esPeCiAis
7.5.1. Alteração da Fração Ideal: Exigência de Unanimidade
Como a definição da fração ideal de cada unidade autônoma sobre o solo e as áreas co-
muns dizem respeito à própria instituição do condomínio (art. 1.332, II, CC) e ao direito real 
de propriedade de todos os condôminos, a  alteração da fração ideal exige consentimento 
da unanimidade dos condôminos (STJ, REsp 56.545/CE, Rel. Ministro Waldemar Zveiter, DJ 
22/05/1995).
7.5.2. Quorum para Mudança da Destinação das Unidades: Exigência de 
Unanimidade
Mudança de destinação das unidades (ex.: de finalidade residencial para comercial) de-
pende do consentimento da unanimidade dos condôminos, pois a destinação da unidade é 
matéria do ato de instituição do condomínio (art. 1.332, III, CC) e diz respeito ao direito real de 
propriedade dos demais condôminos.
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7.5.3. Proibição de Locação por Temporada (Airbnb etc.): Controvérsia
É controverso se a convenção pode ou não proibir os condôminos de promoverem loca-
ções de seus imóveis por temporada curtas, com utilização de plataformas dedicadas a esses 
tipos de locações, como a famosa plataforma do “Airbnb”.
Temos por inconstitucional eventual cláusula convencional nesse sentido por ofensa ao 
direito de propriedade. Além de a locação por temporada ser um contrato disciplinado na Lei 
de Inquilinato (Lei n. 8.245/91), a sua celebração decorre do exercício do direito de proprieda-
de. O suposto interesse coletivo em impedir o tráfego de pessoas desconhecidas dentro do 
condomínio não autoriza flexibilizar o direito de propriedade, pois esse risco existe mesmo 
entre os próprios condôminos, que dificilmente conhecem uns aos outros e que estão sujeitos 
a conviver com qualquer pessoa que venha a adquirir uma das unidades. No máximo, a con-
venção pode exigir cadastramento das pessoas que acessam o condomínio para identifica-
ção delas, mas não pode impedir o legítimo exercício do direito de propriedade.
No mesmo sentido, o TJDFT, sob a relatoria do Desembargador e Professor Álvaro Ciarlini, 
fixou o seguinte: “o exercício da liberdade individual do proprietário em alugar o bem imóvel não 
afeta diretamente a liberdade coletiva dos vizinhos, devendo ser o eventual conflito a respeito 
desse tema resolvido diante da situação concreta examinada”(TJDF 07044686720188070000 
DF 0704468-67.2018.8.07.0000, 3ª Turma Cível, Rel. Des. Alvaro Ciarlini, DJE 11/07/2018).
7.5.4. Proibição de Animais de Estimação na Unidade Autônoma
Indaga-se: a convenção pode ou não proibir que condôminos tenham animais de estima-
ção em suas unidades?
O STJ entende admite essa proibição, prestigiando o que for ajustado entre os condômi-
nos (AgRg no AREsp 676.852/DF, 4ª Turma, Rel. Ministro Raul Araújo, DJe 11/09/2015; REsp 
161.737/RJ, 3ª Turma, Rel. Min. Costa Leite, DJ 08/06/1998; REsp 122.791/RS, 4ª Turma, Rel. 
Ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ 22/09/1997).
Dissentimos da posição do STJ. Entendemos que é nula essa proibição em convenção 
por ofensa ao direito de propriedade, desde que se trate de animais de estimação socialmente 
aceitável e desde que se trate de um condomínio com finalidade residencial. Eventuais desas-
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sossegos causados pelos animais – como latidos altos – poderão ser punidos, a exemplo do 
que sucede com qualquer outra conduta antissocial – como perturbações provocadas por 
gritos altos do condômino.
É evidente que um condômino que queira ter um tigre de criação não o poderá fazê-lo, 
pois não se trata de animal que socialmente é considerado de estimação, além de ser animal 
selvagem extremamente perigoso. Pelo mesmo motivo, poderá o condômino criar cobras. So-
me-se ainda que a criação de muitos desses animais pode configurar crime. Todavia, em se 
tratando de cachorros, gatos, coelhos e pássaros, é nula a proibição de o condômino criá-los 
em sua unidade residencial. O direito contemporâneo reconhece a natureza de ser senciente 
dos animais e reconhece a vinculação deles à própria dignidade da pessoa humana, de modo 
que seria indevido permitir proibições como a supracitada.
Em condomínios comerciais, temos por devida a proibição do ingresso de animais de es-
timação, pois o ambiente comercial não é compatível com a criação de animais.
7.6.