Direito de Superfície em Imóvel Urbano

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arts. 1.369 a 1.377 
 Trata-se de direito real de fruição ou gozo 
sobre coisa alheia. 
 
 “Estatuto da Cidade”- Lei n. 10.257/2001 e 
que regulamentou os arts. 182 e 183 da 
Constituição Federal, antecipou-se ao novo 
Código Civil, disciplinando o direito de 
superfície, limitado, porém, a imóvel urbano, 
enquanto este cuida do urbano e também do 
rural. 
 
 Não se aplica à hipótese, com efeito, o 
princípio da especialidade. 
 Art. 1.369. O proprietário pode conceder a 
outrem o direito de construir ou de plantar em 
seu terreno, por tempo determinado, mediante 
escritura pública devidamente registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis. 
 
 Parágrafo único. O direito de superfície não 
autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao 
objeto da concessão. 
 
 Proprietário denominado concedente ou 
fundieiro. 
 
 Quem está usando o bem= superficiário ou 
concessionário 
SUPERFÍCIE X ENFITEUSE 
 
 O Código Civil de 2002 aboliu a enfiteuse, 
substituindo-a pelo direito de superfície gratuito ou 
oneroso 
 
SUPERFÍCIE X ARRENDAMENTO 
 
 Sem o caráter real que lhe foi atribuído, o direito de 
superfície não seria mais do que um arrendamento. 
 
SUPERFÍCIE X LOCAÇÃO 
 
 Igualmente não se confunde o aludido instituto com 
a locação ou a parceria, pois estes são direitos 
obrigacionais e a superfície é um direito real. 
 Sobrelevação ou superfície em segundo grau. 
 
 O novo diploma não contempla também a 
possibilidade, autorizada nos direitos 
português, francês e suíço e que consiste na 
concessão feita a terceiro, pelo superficiário, 
do direito de construir sobre a sua 
propriedade superficiária, ou seja, sobre a 
sua laje. 
 Por intermédio de escritura pública 
devidamente registrada no Cartório de 
Registro de Imóveis. 
 
 Enquanto o contrato que institui o direito de 
superfície não estiver registrado no Cartório 
de Registro de Imóveis, existirá entre as 
partes apenas um vínculo obrigacional. 
 Art. 1.370. A concessão da superfície será 
gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão 
as partes se o pagamento será feito de uma 
só vez, ou parceladamente. 
 
 O solarium ou canon superficiário é a 
importância paga periodicamente, ou de uma 
só vez, pelo concessionário ao concedente, 
na superfície remunerada 
 
 Art. 1.371. O superficiário responderá pelos 
encargos e tributos que incidirem sobre o 
imóvel. 
 Podem as partes convencionar de forma 
diferente, distribuindo os encargos e tributos 
que recaem sobre o imóvel de forma diversa. 
 
 O descumprimento da obrigação poderá ser 
sancionado com a resolução do direito de 
superfície, uma vez constituído o 
superficiário em mora. 
 Surge, em consequência da superfície, uma 
propriedade resolúvel (art. 1.359). No caso de 
efetuar o superficiário um negócio jurídico 
que tenha por objeto o direito de superfície, 
ou no de sucessão mortis causa, o adquirente 
recebe-o subordinado à condição resolutiva. 
 
 OBS: USUCAPIÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE 
 
 Art. 1.372. O direito de superfície pode 
transferir-se a terceiros e, por morte do 
superficiário, aos seus herdeiros. 
 
 Parágrafo único. Não poderá ser estipulado 
pelo concedente, a nenhum título, qualquer 
pagamento pela transferência. 
 
 
 
 
 Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel 
ou do direito de superfície, o superficiário ou 
o proprietário tem direito de preferência, em 
igualdade de condições. 
 Extingue-se, portanto, o direito de superfície 
com o advento do termo estabelecido no 
contrato. 
 
 Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-
á a concessão se o superficiário der ao 
terreno destinação diversa daquela para que 
foi concedida. 
 
 OBS: Qualquer modificação posterior da 
destinação da utilização do solo deve ser 
realizada de comum acordo com o 
proprietário, por termo aditivo, observando-
se as mesmas formalidades exigidas 
anteriormente: escritura pública, devidamente 
registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
 Art. 1.375. Extinta a concessão, o 
proprietário passará a ter a propriedade plena 
sobre o terreno, construção ou plantação, 
independentemente de indenização, se as 
partes não houverem estipulado o contrário. 
 
 Art. 1.376. No caso de extinção do direito de 
superfície em conseqüência de 
desapropriação, a indenização cabe ao 
proprietário e ao superficiário, no valor 
correspondente ao direito real de cada um 
Outros modos de extinção do direito de superfície são 
previstos nas legislações de outros países, como: 
 
a) renúncia do superficiário; 
b) confusão, 
c) resolução, em virtude do descumprimento das 
obrigações contratuais assumidas pelo superficiário; 
d) resilição bilateral; 
e) prescrição; 
f) perecimento do objeto; 
g) não conclusão da construção ou plantação, pelo 
superficiário, no prazo estabelecido; 
h) inviabilidade da construção ou plantação, ou 
destruição de uma ou outra; 
i) falta de pagamento das prestações periódicas, 
quando adotada esta modalidade de remuneração 
 Art. 1.377. O direito de superfície, 
constituído por pessoa jurídica de direito 
público interno, rege-se por este Código, no 
que não for diversamente disciplinado em lei 
especial.