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SISTEMA DE ENSINO
DIREITO CIVIL
Coisas – Parte IV
Livro Eletrônico
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Coisas – Parte IV
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
Sumário
Apresentação ................................................................................................................................... 3
Coisas – Parte IV .............................................................................................................................. 5
1. Direito de Vizinhança .................................................................................................................. 5
1.1. Definição ..................................................................................................................................... 5
1.2. Conceito de Vizinho ................................................................................................................. 6
1.3. Classificação dos Direitos de Vizinhança quanto à Onerosidade .................................. 6
1.4. Uso Anormal da Propriedade ................................................................................................. 7
1.5. Árvores Limítrofes ................................................................................................................... 9
1.6. Passagem Forçada ................................................................................................................. 10
1.7. Passagem de Cabos e Tubulação .........................................................................................12
1.8. Águas .........................................................................................................................................12
1.9. Delimitação entre os Prédios e Direito de Tapagem .......................................................13
2. Condomínio ................................................................................................................................. 17
2.1. Espécies de Condomínio no Direito das Coisas ................................................................ 17
2.2. Condomínio Tradicional ........................................................................................................ 18
2.3. Condomínio Legal .................................................................................................................. 25
2.4. Condomínio Edilício .............................................................................................................. 25
2.5. Condomínio de Lotes ............................................................................................................ 45
2.6. Condomínio Urbano Simples ...............................................................................................46
2.7. Condomínio em Multipropriedade ...................................................................................... 47
3. Fundo de Investimento ............................................................................................................ 52
Questões de Concurso ................................................................................................................. 57
Gabarito ........................................................................................................................................... 70
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ApresentAção
Meus amigos e minhas amigas, vocês vão acertar tudo, tudo, tudo de Direito Civil na 
tua prova!
Vamos continuar na nossa aula.
Resumo
Amigos e amigas, quem tem pressa deve ler, ao menos, este resumo e, depois, ir para os 
exercícios. É fundamental você ver os exercícios e ler os comentários, pois, além de eu apro-
fundar o conteúdo e tratar de algumas questões adicionais, você adquirirá familiaridade com 
as questões. De nada adianta um jogador de futebol ter lido muitos livros se não tiver familia-
ridade com a bola.
Seja como for, o ideal é você ler o restante da teoria, e não só o resumo, para, depois, ir 
às questões.
O resumo desta aula é este:
• O Direito de Vizinhança está disciplinado nos arts. 1.277 ao 1.313 do CC. É um regime 
jurídico normal do direito real e também da posse: quem é titular de direito real ou quem 
é possuidor tem de respeitar os direitos de vizinhança. É o conjunto de normas que limi-
tam o exercício dos poderes inerentes à propriedade com vistas à harmonia dos titulares 
dos prédios vizinhos (à coordenação do exercício desses poderes). Não é, pois, direito 
real, e sim limitação ao direito de propriedade. Daí decorre a sua principal característica 
do direito de vizinhança: a compulsoriedade.
• O direito brasileiro admite as seguintes espécies de condomínio:
−	 Condomínio geral ou tradicional (arts. 1.314 ao 1.326, CC);
−	 Condomínio legal ou necessário (arts. 1.327 ao 1.330, CC);
−	 Condomínio edilício (arts. 1.331 ao 1.358, CC; e arts. 1º ao 27, Lei n. 4.591/64);
−	 Condomínio de lotes (art. 1.358-A, CC; arts. 2ª, § 7º, e 4º, § 4º, da Lei n. 6.766/76);
−	 Condomínio urbano simples (arts. 61 a 63 da Lei n. 13.465/2017);
−	 Condomínio em multipropriedade ou Time Sharing (arts. 1.358-B ao 1.358-U, CC);
• O condomínio tradicional ou geral é aquele por meio do qual duas ou mais pessoas 
são titulares de uma fração ideal de um bem. A fração ideal é uma ficção jurídica que 
representa uma fatia (uma quota) da titularidade de um bem. Assim, se dois amigos 
compram um apartamento pagando valores iguais, cada um se tornará proprietário de 
uma fração ideal de 50% do imóvel.
• Condomínio necessário é o que decorre de lei. No CC brasileiro, ele incide sobre as estruturas 
divisórias de imóveis contíguos (muro, valas, cerca e paredes) por força do art. 1.327 do CC;
• O condomínio edilício é disciplinado nos arts. 1.331 e ss do CC e nos arts. 1º ao 27 da 
Lei n. 4.591/64. O entendimento majoritário é o de que o CC não revogou esses disposi-
tivos da Lei n. 4.591/64, salvo naquilo em que houver frontal divergência;
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• Em definição, condomínio edilício é a situação jurídica envolvendo uma edificação (ou 
um conjunto de edificações) que, por ficção jurídica, é dividida duas partes: (1) as unida-
des imobiliárias autônomas, que correspondem às áreas de propriedade exclusiva do seu 
titular, e (2) as áreas comuns e o solo, que são de propriedade de cada um dos titulares 
das unidades imobiliárias na proporção da respectiva fração ideal;
• Instituição do condomínio é o ato jurídico praticado pelo titular de um imóvel com edificação 
para criar as unidades autônomas vinculadas a áreas comuns e ao solo. O ato de instituição 
se instrumentaliza por meio do registro de um ato entre vivos ou de um testamento conten-
do os requisitos do art. 1.332 do CC e do art. 7º da Lei n. 4.591/64;
• Constituir é o ato pelo qual se registra a convenção de condomínio, estabelecendo regras 
relativas ao funcionamento do condomínio. A convenção, além de reiterar os requisitos 
formais do ato instituição – para deixar claro quais são as unidades autônomas –, dá as 
regras relativas à custeio financeiro do condomínio, à sua administração, à competência 
da assembleia e ao regimento interno. Os seus requisitos estão no art. 1.334 do CC e no 
art. 9º, § 3º, da Lei n. 4.591/64;
• Súmula n. 260/STJ: “Aconvenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é 
eficaz para regular as relações entre os condôminos”;
• Condôminos são obrigados a contribuir com as despesas do condomínio (art. 1.336, I, 
CC). Essas contribuições podem ser chamadas de quotas condominiais ou de contribui-
ções condominiais;
• O condomínio de lotes foi disciplinado no art. 1.358-A do CC, nos arts. 2º, § 7º, e 4º, § 
4º, da Lei n. 6.766/79, tudo como fruto de alterações legislativas promovidas pela Lei do 
Reurb (Lei n. 13.465/2017). Sobre essa figura, reportamo-nos a este texto que publiquei 
sobre o assunto1;
• O condomínio urbano simples está previsto nos arts. 61 ao 63 da Lei do Reurb (Lei n. 
13.465/2017) e, em suma, não passa de um condomínio edilício simplificado (capítulo 4);
• A doutrina ainda não está muito bem assentada sobre a multipropriedade sobre imó-
veis. O importante é você ter uma noção geral do instituto, lendo os artigos arts. 1.358-
B ao 1.358-U do Código Civil. Eu escrevi um artigo detalhando tudo da nova lei e fiz 
um resumo do artigo: https://www12.senado.leg.br/publicacoes/estudos-legislativos/
tipos-de-estudos/textos-para-discussao/td255.
1 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. O que é o direito real de laje à luz da lei 13.465/2017 (parte 1). Disponível em: 
https://www.conjur.com.br/2017-set-18/direito-civil-atual-direito-real-laje-luz-lei-134652017-parte. Data de publi-
cação: 18 de setembro de 2017.
OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. O que é o direito real de laje à luz da lei 13.465/2017 (parte 2). Disponível em: 
https://www.conjur.com.br/2017-set-25/direito-civil-atual-direito-real-laje-luz-lei-134652017-parte. Data de publi-
cação: 25 de setembro de 2017.
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COISAS – PARTE IV
1. Direito De VizinhAnçA
1.1. Definição
O Direito de Vizinhança é o conjunto de regras destinadas a evitar conflitos entre proprie-
tários de prédios vizinhos. Se não houvesse limitações legais, a rigor, o exercício dos pode-
res inerentes à propriedade poderia ser inviabilizado pela conduta de vizinho. Ex.: ninguém 
conseguiria ler um livro em seu apartamento, se o vizinho elevasse o volume de seu som de 
forma exagerada.
O Direito de Vizinhança está disciplinado nos arts. 1.277 ao 1.313 do CC. É um regime 
jurídico normal do direito real e da posse: quem é titular de direito real ou quem é possuidor 
tem de respeitar os direitos de vizinhança. É o conjunto de normas que limitam o exercício dos 
poderes inerentes à propriedade com vistas à harmonia dos titulares dos prédios vizinhos (à 
coordenação do exercício desses poderes). Não é, pois, direito real, e sim limitação ao direito 
de propriedade.
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Daí decorre a sua principal característica do direito de vizinhança: a compulsoriedade. O 
titular de direito real ou o possuidor é obrigado a respeitar o direito de vizinhança pelo simples 
fato de ser titular do direito real ou da posse. Ademais, não há necessidade de o direito de 
vizinhança ser registrado na matrícula do imóvel para ser oponível contra terceiros, pois ele é 
inerente ao direito real inscrito na matrícula.
Outra característica dos direitos de vizinhança é que eles decorrem de lei
Mais uma característica é que os direitos de vizinhança ensejam obrigações propter rem, 
porque vinculam qualquer pessoa que esteja na condição jurídica de titular, possuidora ou de-
tentora da coisa vizinha.
O CC trata dos seguintes direitos de vizinhança: (1) uso Anormal da Propriedade; (2) Ár-
vores Limítrofes; (3) Passagem Forçada; (4) Passagem de cabos e tubulações; (5) Águas; (6) 
Limites entre Prédios e Direito de Tapagem; (7) Direito de Construir.
1.2. ConCeito De Vizinho
O Direito de Vizinhança estabelece regras entre vizinhos. O conceito jurídico de imóvel vizi-
nho não se restringe ao confinante, mas abrange todos os imóveis que se sujeitam ou podem 
sujeitar-se a interferências recíprocas por conta de suas características físicas ou de suas 
utilizações, sejam ou não contíguos. O CC adotou o “critério da propagação dos efeitos” para 
definir o que é vizinho: é vizinho quem está vulnerável às repercussões do exercício do direito 
real ou da posse de outrem. Em tese, alguém que viva há 10 Km da minha propriedade pode ser 
considerado vizinho se ele estiver sujeito aos efeitos do exercício da minha propriedade (ex.: 
ligo o som em intensidade ensurdecedora para alcançar imóveis no raio de 30 Km).
1.3. ClAssifiCAção Dos Direitos De VizinhAnçA quAnto à onerosiDADe
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Os direitos de vizinhança podem ser classificados em onerosos ou gratuitos.
Os direitos de vizinhança onerosos são aqueles em que há obrigação de indenizar. Ex.: na 
passagem forçada, prevista no art. 1.285 do CC, o titular do imóvel encravado só pode exercer 
seu direito de passagem mediante pagamento de indenização.
Os direitos de vizinhança gratuitos são aqueles em que não há dever de indenizar. Ex.: o 
direito à propriedade dos frutos caídos de árvore do terreno vizinho é outorgado ao titular do 
solo onde caíram, independentemente de indenização (art. 1.284, CC).
1.4. uso AnormAl DA proprieDADe
Veja a questão.
001. (COMPERVE/JUIZ LEIGO/TJ-RN/2018) Dona Jura tem um boteco que, há aproximada-
mente três anos, vem prejudicando o sossego e a tranquilidade do condomínio vizinho. A partir 
das quartas-feiras, o som ao vivo e o barulho dos clientes festejando impossibilitam a tranqui-
lidade de quem mora no condomínio. Dona Jura possui todas as autorizações para o funciona-
mento do boteco, inclusive autorização judicial, e cumpre com o determinado pela legislação 
para conter o barulho do bar. Segundo o Código Civil, o condomínio
a) tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais ao sossego daqueles que ali ha-
bitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
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b) tem de suportar a interferência, considerando-se a natureza da utilização, a localização do 
prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas e os limites extraordiná-
rios de tolerânciados moradores da vizinhança.
c) tem de suportar a interferência, uma vez que o seu direito não prevalece, já que as interfe-
rências são justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, cau-
sador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.
d) tem o direito fazer cessar as interferências prejudiciais ao sossego, sendo intolerável a ativi-
dade do boteco, mesmo oferecendo medidas alternativas para reduzir seu impacto.
Conforme arts. 1.277 ao 1.279 do CC, o vizinho pode exigir redução ou eliminação de inter-
ferências prejudiciais ao sossego dos habitantes do prédio, ainda que a atividade causadora 
dessas interferências tenha sido autorizada judicialmente.
Letra a.
Vamos tratar do tema.
Os arts. 1.277 ao 1.281 do CC tratam de espécies de abuso de direito no exercício da pro-
priedade ou da posse que ameacem a segurança, a tranquilidade e a integridade física dos 
vizinhos e da sua propriedade.
Por isso, em um prédio, cada vizinho deve respeitar os demais e evitar causar interferên-
cias além dos limites ordinários da tolerância, sob pena de que qualquer incomodado valha-se 
de medidas judiciais contra essas interferências indevidas e pleiteie eventual indenização (art. 
1.277, CC).
Isso vale mesmo houver decisão judicial autorizando essas interferências, caso em que 
o vizinho incomodado pode exigir, no que for possível, a redução ou a eliminação dessas in-
terferências, pois está implícito na decisão judicial o dever de boa-fé de causar o mínimo de 
incômodo possível (art. 1.279, CC). Assim, por exemplo, se uma decisão judicial autorizou o 
funcionamento de um boteco em uma das lojas de um prédio, podem os demais vizinhos exi-
gir que o dono do boteco reduza ou cesse interferências exorbitantes, como reduzir o som de 
músicas tocadas em volume altíssimo pela madrugada. É assim que deve ser lido o art. 1.279 
do CC. Não há violação à ordem judicial, pois esta não foi específica em definir se era viável ou 
não ligar o som nem se em até quantos decibéis poderia ser colocado o volume do som.
É evidente que, se houver decisão judicial autorizando individualizadamente determinado 
tipo de interferência (ex.: autorizando o dono do boteco ligar o som de madrugada em volume 
elevadíssimo), não se aplicará o art. 1.279 do CC: os vizinhos incomodados nada poderão 
fazer, porque há autorização judicial específica. O art. 1.279 do CC aplica-se apenas quando 
há determinação judicial genérica determinando que as interferências de um proprietário ou 
possuidor devam ser toleradas pelos demais, pois aí não há individualização do modo como 
essa interferência será feita.
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Ainda sobre esse tema convém recordar que só quem foi parte do processo judicial está 
vinculado a ele (limites subjetivos da coisa julgada), razão por que vizinhos que não foram 
parte de processo judicial podem questionar interferências indevidas que acaso tenham sido 
autorizados judicialmente.
Há ainda outro assunto interessante.
Veja a questão.
002. (UFPR/ADVOGADO/COREN-PR/2018/ADAPTADA) O proprietário ou o possuidor tem 
direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace 
ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
Por força do art. 1.280, CC.
Certo.
Se uma construção ameaça ruir, os potenciais prejudicados – como os vizinhos contíguos 
que podem sofrer danos – podem adotar medidas judiciais contra o dono ou possuidor da 
construção. Trata-se da ação de dano infecto, segundo a qual o vizinho prejudicado pode exigir 
a demolição ou a reparação da construção moribunda, além de exigir uma caução como garan-
tia para eventual ressarcimento (art. 1.280, CC).
Para realização de obras ou limpeza da própria casa ou do muro divisório, o proprietário ou 
ocupante pode precisar usar temporariamente o imóvel vizinho. Isso é permitido nos termos 
do art. 1.313 do CC, mediante aviso prévio.
O proprietário ou o ocupante deve, porém, evitar causar danos ao imóvel vizinho, sob pena 
de ter de indenizar. Como garantia, o titular do imóvel vizinho pode exigir a prestação de garan-
tia de pagamento dessa indenização, desde que haja perigo de dano iminente (art. 1.281, CC).
1.5. ÁrVores limítrofes
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Veja a questão.
003. (UFPR/ADVOGADO/COREN-PR/2018/ADAPTADA) A árvore, cujo tronco estiver na linha 
divisória entre dois imóveis confinantes, presume-se pertencer ao proprietário do terreno onde 
as raízes da árvore estiverem fincadas.
Por se presumir a propriedade dos donos dos imóveis confinantes nesse caso (art. 1.282, CC).
Errado.
004. (UFPR/ADVOGADO/COREN-PR/2018/ADAPTADA) Os frutos caídos de árvore do terre-
no vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.
Por força do art. 1.284, CC.
Certo.
Vamos tratar mais do tema.
Os arts. 1.282 ao 1.284 do CC trata das árvores situadas na região da linha divisória dos 
imóveis, estabelecendo a presunção de condomínio sobre as árvores situadas na linha divisó-
ria, autorizando o corte de raízes e ramos de árvores que invadirem o espaço do imóvel vizinho 
e garantindo ao dono do solo onde os frutos das árvores caírem.
1.6. pAssAgem forçADA
Meus amigos e minhas amigas, resolvam a questão.
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005. (IBFC/ANALISTA/TJ-PE/2017/ADAPTADA) É vedado ao dono do prédio que não tiver 
acesso a via pública constranger o vizinho a lhe dar passagem, mesmo que por meio de paga-
mento de indenização.
O dono do prédio encravado tem direito a atravessar o vizinho (art. 1.285, CC). Trata-se da pas-
sagem forçada.
Errado.
006. (VUNESP/PROCURADOR/PREFEITURA SOROCABA/2018/ADAPTADA) Pelo instituto 
da passagem forçada, proporciona-se passagem adicional a um prédio cujo acesso à via públi-
ca seja inconveniente, em razão de sua localização ou de suas dimensões.
A passagem forçada é apenas para imóveis encravados, assim entendidos aqueles que não 
têm acesso à via pública ou cujo acesso é demasiada e desproporcionalmente oneroso (art. 
1.285 do CC). Não há direito à passagem forçada quando o acesso à via pública for “inconve-
niente”, como diz a questão.
Errado.
Vamos falar mais sobre o tema.
A passagem forçada é instituto de direito de vizinhança, empregado para garantir ao pro-
prietário de imóvel encravado o direito de obrigar, mediante pagamento de indenização, os 
proprietários dos imóveis vizinhos a permitir a utilização da área necessária ao acesso à via 
pública, nascente ou porto (art. 1.285, CC).
Distingue-se do direito real de servidão, pois este decorre de um ato negocial, fruto da au-
tonomia da vontade das partes, sem caráter de obrigatoriedade.
Para efeito de autorizar a passagem forçada, o conceito de imóvel encravado é flexibilizado 
pela jurisprudência. Não se exige um encravamento absoluto. Basta que o acesso à via públi-
ca seja possível mediantedispêndios excessivos e desproporcionais para que se considere, 
juridicamente, o imóvel como encravado. Nesses casos de excessiva onerosidade para aces-
so à via pública, é cabível a passagem forçada, instituto de direito de vizinhança (STJ, REsp 
316.336/MT2).
2 No caso analisado pelo STJ, o acesso à via pública dependia de excessivo gasto com construção de estradas em área aci-
dentada e de pontes, de sorte que, na prática, o STJ reputou o imóvel como encravado e, portanto, digno de beneficiar-se 
do instituto da passagem forçada.
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Ademais, motivações humanitárias que tornem extremamente dificultoso o acesso do imó-
vel também podem autorizar a passagem forçada. É o caso, por exemplo, de vizinho que, por 
ser pessoa com deficiência física, tenha muita dificuldade para acessar a própria propriedade. 
Nesses casos, é possível considerar seu imóvel como encravado, de modo a autorizar que 
ela, com os acompanhantes que auxiliem a sua locomoção, tenha direito à passagem forçada 
(STJ, REsp 1370210/RJ, 3ª Turma, Rel. Ministra Nancy Andrighi, DJe 06/09/2013).
Pelo princípio da menor onerosidade, o imóvel vicinal a suportar a passagem forçada deve 
ser aquele que seja mais propício a tanto, ou seja, que exija menos sacrifícios (art. 1.285, 
§ 1º, CC).
1.7. pAssAgem De CAbos e tubulAção
À semelhança da passagem forçada, o vizinho é obrigado a tolerar a passagem de tubu-
lações e cabos por meio de seu imóvel quando não for viável a passagem por outro local ou 
quando houver excessiva onerosidade. Pelo prejuízo, o vizinho tem direito a indenização e o 
direito de exigir obras de segurança adicionais se a tubulação ou os cabos oferecem grave 
risco (arts. 1.286 e 1.287, CC).
1.8. ÁguAs
Os arts. 1.288 ao 1.296 do CC disciplina a relação dos vizinhos quanto aos cursos de água.
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1.9. DelimitAção entre os préDios e Direito De tApAgem
Decorre do direito de vizinhança o direito de os vizinhos lindeiros demarcarem os próprios 
terrenos (direito de demarcação) e instalarem estruturas divisórias, como muro, valas, cerca, 
sebes vivas etc. (direito de tapagem). Os arts. 1.297 e 1.298 do CC tratam da matéria.
1.9.1. Direito de Demarcação ou de Estremar
Quanto ao direito de demarcação, também chamado de direito de estremar, ele pode ser 
exercido judicialmente por meio da ação demarcatória, que é procedimento de jurisdição es-
pecial disciplinado nos arts. 574 a 587 do CPC3. Os custeios com a demarcação devem ser 
rateados igualmente entre os vizinhos lindeiros (art. 1.297, caput, CC). A ação demarcatória só 
é admitida quando há confusão dos limites da linha divisória, pois o objetivo é dar clareza do 
marco divisório entre os terrenos.
O art. 1.298 do CC dá os parâmetros para a demarcação.
Em primeiro lugar, ele deve se basear na comprovação do território objeto de posse justa 
pelas partes, assim entendida a posse que não foi obtida mediante ato ilícito na forma do art. 
1.200 do CC. Para tanto, o juiz deverá levar em conta os registros imobiliários ou os justos 
títulos de cada um.
3 No direito romano, designava-se essa ação de actio finium regundorum.
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Em segundo lugar, se isso não for viável diante da ausência desses documentos ou diante 
da confusão das áreas descritas nesses documentos, a demarcação será salomônica: dividir-
-se-á os terrenos em duas partes iguais.
Em terceiro lugar, se a divisão for inviável fática ou economicamente – diante da grande 
heterogeneidade dos dois terrenos –, o terreno deverá ser entregue integralmente a uma das 
partes, que deverá pagar uma indenização a outra.
Em qualquer hipótese, se uma das partes já tiver preenchido o prazo de usucapião, ele 
estará protegido em relação à área usucapida, mas, para tanto, ele terá de buscar o reconheci-
mento oficial do usucapião por ação própria.
A demarcação não implica aquisição ou transferência de imóvel por se tratar de mera defi-
nição dos marcos divisórios; logo, não há falar em fato gerador de ITBI ou de ITCD.
1.9.2. Direito de Tapagem
Veja a questão.
007. (UFPR/ADVOGADO/COREN-PR/2018/ADAPTADA) A construção de tapumes especiais 
para impedir a passagem de animais de pequeno porte deve ter suas despesas repartidas 
proporcionalmente entre os proprietários dos prédios confinantes.
Só quem causou a necessidade é que tem de arcar com a construção do tapume (art. 1.297, 
§ 3º, CC).
Errado.
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No tocante ao direito de tapagem, trata-se do direto de qualquer dos vizinhos contíguos 
instalaram uma estrutura divisória, como muro, valas, cerca etc. Essa estrutura divisória pode 
dividida em três grupos: (a) tapume comum ou ordinário; (2) tapume especial; e (3) tapumes 
naturais de demarcação.
Os tapumes comuns ou ordinários são aqueles feitos dentro do padrão do homem médio, 
envolvendo as estruturas divisórias habitualmente utilizadas para separar terrenos contíguos. 
Esses tapumes devem ser custeados igualmente por todos os vizinhos (art. 1.297, § 1º, CC).
Os tapumes especiais são os que demandam uma estrutura mais sofisticada para atender 
a alguma finalidade específica, como, por exemplo, impedir a passagem de animais de peque-
no porte, ou para fins de ornamentação, como muros mais dispendiosos do que os usualmente 
utilizados na região. Nesse caso, cabe ao vizinho que necessita dessa estrutura especial cus-
tear sozinho os valores excedentes ao de um tapume comum. Essa é a melhor leitura do art. 
1.297, § 3º, do CC, que precisa ser lido de acordo com o princípio da vedação ao enriquecimen-
to sem causa, de maneira que todos os vizinhos contíguos deverão ratear igualmente o valor 
do tapume especial apenas até o valor de um tapume comum, ao passo que o vizinho que tem 
demandas especiais pagará sozinho o valor excedente. Assim, por exemplo, se um vizinho cria 
galos e galinhas e o outro planta grãos de soja, aquele terá necessidade de uma estrutura divi-
sória especial (tapume especial), de modo que será somente dele o dever de pagar os valores 
adicionais necessários para a instalação desse tapume especial.
Os tapumes naturais de demarcação são aqueles formados pela natureza (sebe viva, ár-
vore etc.) que servem como marco divisório entre os imóveis. Eles só podem ser removidos 
mediante acordo de todos os vizinhos confinantes: não importam quem é o titular desses ta-
pumes naturais, pois eles servem como marco divisório (art. 1.297, § 2º, CC).
Há uma presunçãorelativa de que as estruturas divisórias pertencem a todos os vizinhos 
lindeiros por força de lei: há um condomínio necessário, legal ou forçado (art. 1.297, § 1º, e art. 
1.327, CC). Essa presunção é relativa, pois admite prova em contrário conforme texto do § 1º 
do art. 1.297 do CC. De fato, se o tapume não estiver na linha divisória ou se apenas um tiver 
custeado a instalação do tapume, não há condomínio necessário: a estrutura divisória perten-
ce apenas a um dos vizinhos, de modo que o outro não pode utilizá-lo (art. 1.330, CC). Nesses 
casos, de um lado, é assegurado ao vizinho o direito de adquirir a metade do muro, indenizando 
o outro pela metade do valor do muro e pela metade do valor do terreno ocupado pelo muro 
(art. 1.328, CC). E, de outro lado, é assegurado ao vizinho que custeou a obra cobrar indeniza-
ção pela metade do valor do muro, conforme sublinha Francisco Eduardo Loureiro (2012, p. 
1310) Na realidade, há direitos contrapostos dos confinantes: um dos confinantes tem direito 
de exigir que o outro concorra nas despesas com esse muro (art. 1.297, § 1º, CC), ao passo que 
o outro tem o direito de adquirir a meação do muro (art. 1.328, CC).
Se a estrutura divisória estiver sob condomínio comum, ninguém pode destruí-los sem 
comum acordo e é dever de todos concorrer no custeio de conservação da estrutura divisória.
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1.9.3. Direito de Construir
Veja a questão.
008. (IF-MT/DIREITO/IF-MT/2018/ADAPTADA) O proprietário pode levantar em seu terreno 
as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Por força do art. 1.299, CC.
Certo.
009. (IF-MT/DIREITO/IF-MT/2018/ADAPTADA) O proprietário construirá de maneira que o 
seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Por força do art. 1.300, CC.
Certo.
010. (IF-MT/DIREITO/IF-MT/2018/ADAPTADA) É permitido abrir janelas, ou fazer eirado, ter-
raço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
Em regra, a distância mínima é de um metro e meio do terreno vizinho para abrir janelas. É ve-
dado abrir janelas em distância menor (art. 1.301, CC).
Errado.
011. (IF-MT/DIREITO/IF-MT/2018/ADAPTADA) As janelas cuja visão não incida sobre a linha 
divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco 
centímetros.
Por força do art. 1.300, § 1º, CC.
Certo.
012. (IF-MT/DIREITO/IF-MT/2018/ADAPTADA) O proprietário prejudicado poderá exigir 
que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, hortas, jardins 
ou quintais.
Por força do art. 1293, § 2º, do CC.
Certo.
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Vamos tratar mais do tema.
Os arts. 1.299 ao 1.313 do CC estabelecem regras relativas ao direito de construir, obrigan-
do o vizinho a tolerar o uso temporário do imóvel mediante aviso prévio (art. 1.313, CC), exigin-
do comportamento cauteloso para evitar danos etc. Em concurso, o costume é ser cobrado a 
redação literal desses artigos.
2. ConDomínio
2.1. espéCies De ConDomínio no Direito DAs CoisAs
O direito brasileiro admite as seguintes espécies de condomínio:
• Condomínio geral ou tradicional (arts. 1.314 ao 1.326, CC);
• Condomínio legal ou necessário (arts. 1.327 ao 1.330, CC);
• Condomínio edilício (arts. 1.331 ao 1.358, CC; e arts. 1º ao 27, Lei n. 4.591/64);
• Condomínio de lotes (art. 1.358-A, CC; arts. 2ª, § 7º, e 4º, § 4º, da Lei n. 6.766/76);
• Condomínio urbano simples (arts. 61 a 63 da Lei n. 13.465/2017).
• Condomínio em multipropriedade ou Time Sharing (arts. 1.358-B ao 1.358-U, CC).
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Fundos de Investimento. Embora o verbete “condomínio” remeta-se à ideia de haver mais 
de um dono para um mesmo bem, não necessariamente tem de haver pluralidade de pessoas. 
Só o condomínio tradicional exige essa pluralidade, pois, nas demais espécies de condomínio, 
o que importa é a pluralidade de unidades autônomas, ainda que elas sejam titularizadas pela 
mesma pessoa. Se, por exemplo, uma mesma pessoa for a titular de todos os apartamentos 
de um condomínio edilício, esse fato não implica extinção do condomínio edilício.
2.2. ConDomínio trADiCionAl
2.2.1. Definição e as Concepções Romana e Germânica de Condomínio
O condomínio tradicional ou geral é aquele por meio do qual duas ou mais pessoas são titu-
lares de uma fração ideal de um bem. A fração ideal é uma ficção jurídica que representa uma 
fatia (uma quota) da titularidade de um bem. Assim, se dois amigos compram um apartamento 
pagando valores iguais, cada um se tornará proprietário de uma fração ideal de 50% do imóvel.
Trata-se de uma ficção jurídica decorrente da adoção da noção de condomínio do direito 
romano. É equivocado dizer que, nesses casos, cada um é dono do bem inteiro. O correto é afir-
mar que cada um é dono de uma fração ideal do bem. Para o Direito das Coisas, o Código Civil 
brasileiro adotou a concepção romana de condomínio, e não a germânica – que é conhecida 
como “condomínio de mãos juntas” ou “condomínio por mancomunhão” e que estabelece que 
cada condômino é titular de 100% da mesma coisa ao mesmo tempo. A concepção germânica 
de condomínio foi adotada apenas em Direito de Família, para reger o patrimônio comum de-
corrente do regime de bens no casamento.
Há repercussão prática nessa arquitetura jurídico-real. No condomínio tradicional, como 
cada condômino é titular exclusivo de uma fração ideal do bem, ele pode alienar essa fração 
ideal, ele deve declará-la na Declaração de Bens do Imposto de Renda etc. Se se tratasse de um 
condomínio de mãos juntas sobre um imóvel, jamais o condômino poderia, sozinho, vender a 
coisa, nem mesmo uma fração ideal dela, pois o outro condômino também é titular de 100% da 
coisa e, portanto, ele também teria de figurar como vendedor.
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2.2.2. Silêncio do Título Aquisitivo de um Bem: Definição da Fração Ideal
A fração ideal de cada condômino é definida no título aquisitivo (ex.: compra e venda). No 
silêncio do título aquisitivo, em se tratando de uma aquisição onerosa, deve-se presumir que 
a fração ideal corresponde à proporção do preço da coisa que foi suportado por cada um dos 
adquirentes. Se um comprador pagou 70% do preço e outro, 30%, tem-se que a fração ideal 
de cada um será o percentual do respectivo desembolso. Se o título oneroso não explicitar a 
proporção do desembolso de cada um ou se o título for de um contrato gratuito de aquisição 
do bem (ex.: umadoação), há de presumir uma divisão pro rata das frações ideias entre os 
adquirentes por aplicação analógica do caput do art. 551 do CC.
2.2.3. Legitimação Concorrente para Proteção da Coisa perante Terceiros
Apesar de cada condômino ser titular de uma fração ideal da coisa, a proteção integral 
da coisa perante terceiros invasores é deferida a cada um de forma concorrente. Sozinho, um 
condômino pode propor ação reivindicatória ou, se for o caso, possessória contra terceiros 
invasores (art. 1.314, CC).
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2.2.4. Uso da Coisa Comum
Cada condômino pode usar a coisa comum, respeitando a sua destinação, e deve ter o 
consenso dos demais para alterar essa destinação ou para entregar o uso ou gozo da coisa 
para terceiros (art. 1.314, CC). Para evitar, porém, choques de interesses, é fundamental que 
os condôminos acordem entre si a forma de repartição do tempo de uso da coisa, guardando 
a devida proporção com a fração ideal de cada um. Esse acordo deverá ser tomado por meio 
da maioria absoluta e, em caso de empate ou de impossibilidade de deliberação, o juiz decide 
(art. 1.325, CC).
2.2.5. Direito de Preferência no Caso de Alienação da Fração Ideal
Os romanos ensinavam que o condomínio é mãe da discórdia (mater discordiarum): as 
diferenças de projetos de vida de cada condômino tenderão a gerar faíscas de dissensão. Por 
isso, a legislação estimula o fim do condomínio, a fim de a propriedade voltar ao seu perfil 
unitário. Um dos exemplos disso é o direito de preferência que é assegurado aos demais con-
dôminos no caso de venda da fração ideal (art. 504, CC). Assim, embora qualquer condômino 
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possa vender sua fração ideal a terceiros, ele deve oferecer, tanto por tanto (mesmas condi-
ções negociais), aos demais condôminos o direito de comprar a fração ideal.
O direito de preferência só se aplica para contrato (preliminar ou definitivo) de compra e 
venda por força do art. 504 do CC. Não se estende, obviamente, para outros contratos onero-
sos, como permuta ou dação em pagamento, seja por falta de amparo legal, seja pela inconve-
niência do exercício do direito de preferência nesses casos em que a aquisição da coisa ocorre 
mediante a entrega de coisa diversa do que dinheiro.
2.2.6. Direito de Preferência no Caso de Locação da Coisa Comum
Se os condôminos decidirem alugar a coisa a terceiros, qualquer dos condôminos terá 
preferência (art. 1.323, CC). A lei presume que um condômino terá mais cuidado com a coisa 
comum do que terceiros e prestigia o fato de o condômino já ter uma fração ideal da coisa.
2.2.7. Condomínio Pro Diviso e Pro Indiviso e o Direito de Preferência
O condomínio pode ser classificado em pro diviso e pro indiviso.
Diz-se pro diviso quando, de fato, há uma individualização da área ocupada por cada con-
dômino. Em outras palavras, há comunhão de direito, mas não de fato. Ex.: um terreno, com 
uma única matrícula no Cartório de Imóveis, é retalhado de fato pelos condôminos para que 
cada um construa a própria casa e estabeleça cerca entre as suas áreas. Juridicamente, há 
apenas um imóvel, mas, de fato, há vários. Trata-se de um condomínio pro diviso. Trata-se de 
situação comum na prática.
Diz-se pro indiviso quando, de fato, não há essa individualização. Há comunhão tanto de 
direito quanto de fato.
Em ambos os casos, se um dos condôminos for vender a fração ideal, há necessidade de 
assegurar o direito de preferência para os demais previsto no art. 504 do CC. Não importa se 
há condomínio pro diviso nem importa se o bem é divisível. Para esse efeito, é irrelevante a 
distinção entre indivisibilidade jurídica e a real. A legislação estimula o fim do condomínio em 
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qualquer hipótese: se os condôminos não querem sujeitar-se ao direito de preferência na ven-
da da fração ideal, cabe-lhes dividir o imóvel caso seja divisível. Esse ó entendimento mais re-
cente do STJ, que, antigamente, dispensava o direito de preferência no caso de condomínio pro 
diviso sobre imóvel divisível (REsp 1207129/MG, 4ª Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, 
DJe 26/06/2015; REsp 489.860/SP, 2ª Seção, Rel. Ministra Nancy Andrighi, DJ 13/12/2004).
2.2.8. Renúncia Liberatória (Art. 1.316, CC) e Procedimento de Registro no 
Caso de Imóvel
O condômino que quiser exonerar-se das dívidas, vencidas ou vincendas, decorrentes da 
coisa comum pode renunciar a propriedade de sua fração ideal. Nesse caso, se nenhum outro 
condômino quiser se sub-rogar na dívida, a fração ideal abandonada será repartida igualmente 
entre os demais condôminos. Se, porém, algum condômino quiser se sub-rogar na dívida, ele 
terá direito a adquirir a fração ideal proporcionalmente a essa sub-rogação na dívida, de modo 
que, se, por exemplo, ele se sub-rogar em 70% da dívida, ele se apropriará de 70% da fração 
ideal, sem prejuízo de participar do rateio pro rata4 do restante entre todos os condôminos (art. 
1.316, CC). Há uma sub-rogação dos condôminos interessados na dívida do renunciante, como 
lembra Flávio Tartuce. Trata-se do que chamamos de renúncia liberatória5.
4 Pro rata = em partes iguais.
5 Há quem designe de “abandono liberatório”, mas entendemos que essa nomenclatura pode gerar confusões entre o ins-
tituto do abandono e da renúncia.
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2.2.9. Extinção do Condomínio: Divisão da Coisa Comum Divisível ou Venda 
da Coisa Indivisível
Qualquer dos condomínios pode exigir a divisão da coisa comum, desde que esta não 
seja indivisível, com aplicação, no que couber, das regras de partilha de herança (arts. 1.320 e 
1.321, CC). Se não houver acordo com os demais, essa exigência seguirá o procedimento de 
jurisdição especial chamado de ação de divisão de condomínio (arts. 588 e ss, CPC).
Se, porém, a coisa comum for indivisível, ela deve ser vendida para que o dinheiro obtido 
seja repartido entre os condôminos proporcionalmente à respectiva fração ideal, assegurado 
direito de preferência aos condôminos perante terceiros. Na venda da coisa, entre os condô-
minos, prefere-se, sucessivamente, a quem: (1) tem benfeitoria mais valiosa na coisa; (2) tem 
maior fração ideal; e (3) oferecer maior lance em relação aos demais condôminos e a terceiros 
(art. 1.322, CC).
A indivisibilidade da coisa pode ser natural (não fracionável sem perda da sua utilidade), 
legal (lei veda fracionar; ex.: imóvel do tamanho da fração mínima de parcelamento) ou volun-
tária (frutode acordo dos condôminos ou de determinação do testador ou do doador). Todavia, 
nesses casos, o prazo máximo da invisibilidade é de 5 anos, assegurada prorrogação mediante 
novo acordo entre os condôminos. O juiz poderá, mediante razões graves, autorizar a divisão 
antes desses 5 anos (art. 1.320, CC).
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2.2.10. Administração do Condomínio Tradicional e Capacidade para Ser 
Parte em Atos Extrajudiciais e Judiciais
Ao contrário do que sucede no condomínio edilício, não há um sujeito despersonalizado 
para celebrar negócios jurídicos e praticar outros atos de interesse comum no condomínio 
tradicional. Assim, por exemplo, contratos de interesse comum (como os de luz, de água, de 
televisão etc.), devem ser feitos em nome dos próprios condôminos. Nada impede, porém, que 
apenas um deles figure como parte nesses negócios celebrados no interesse de todo o condo-
mínio, como é comum ocorrer na prática, mas, nesses casos, os demais condôminos deverão, 
em sede de regresso, ressarcir o celebrante.
De qualquer forma, é cabível, porém, que os condôminos, por maioria absoluta, nomeiem 
um administrador, que pode ser um terceiro (art. 1.323, CC). Os próprios condôminos deline-
arão os poderes desse administrador, outorgando-lhe, se necessário, poderes para celebrar 
contratos em nome dos condôminos. O ato de nomeação do administrador terá um valor si-
milar ao de um contrato de mandato. Seja como for, se o ato de nomeação for lacônico, é de 
presumir que o administrador pode praticar atos gerais de gestão da coisa, como: (1) pedir 
informações no Fisco sobre pendências de tributos reais; (2) resolver questões acerca dos 
contratos de energia e de água sobre o imóvel, ainda que o contrato tenha sido firmado em 
nome de apenas um dos condôminos; (3) cobrar as contribuições comuns. É que, para esses 
atos de gestão geral, o administrador tem um mandato legal implicitamente previstos nos arts. 
1.323 e 1.324 do CC.
Alguns doutrinadores costumam admitir que o administrador represente judicialmente o 
condomínio tradicional com base no inciso XI do art. 75 do CPC. Ousamos dissentir. O refe-
rido dispositivo é apenas para o condomínio enquanto sujeito despersonalizado, o qual tem 
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capacidade para ser parte em processos. Não é o caso do condomínio tradicional, que não é 
sujeito de direito e, portanto, não pode tem capacidade de ser parte em processo. Quem tem 
capacidade de ser parte é o próprio condômino nesses casos. Ao nosso sentir, não se aplica o 
inciso IX do art. 75 do CPC para o condomínio tradicional. Portanto, se duas pessoas são pro-
prietárias de uma fazenda em regime de condomínio tradicional, elas é que terão capacidade 
para ser parte em processos judiciais relativos à coisa comum, pois o condomínio não é um 
sujeito de direito despersonalizado.
2.3. ConDomínio legAl
Condomínio necessário é o que decorre de lei. No CC brasileiro, ele incide sobre as estrutu-
ras divisórias de imóveis contíguos (muro, valas, cerca e paredes) por força do art. 1.327 do CC.
O instituto é regulamentado pelo Direito de Vizinhança, especificamente pelas regras de 
direito de tapagem (arts. 1.297 ao 1.298, CC) e de direito de construir (art. 1.304 ao 1.307, CC). 
Reportamo-nos ao quanto escrevemos sobre esses direitos de vizinhança.
2.4. ConDomínio eDilíCio
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2.4.1. Legislação
O condomínio edilício é disciplinado nos arts. 1.331 e ss do CC e nos arts. 1º ao 27 da Lei n. 
4.591/64. O entendimento majoritário é o de que o CC não revogou esses dispositivos da Lei n. 
4.591/64, salvo naquilo em que houver frontal divergência. As duas normas seguem em vigor, 
mas, no caso de eventual conflito entre elas, deve-se valer-se da técnica do diálogo das fontes, 
que estabelece a necessidade de, no caso concreto, o intérprete buscar a melhor solução.
A LRP (Lei de Registros Públicos – Lei n. 6.015/73) também tem disciplina, sob o aspecto 
registral, o condomínio edilício.
2.4.2. Definição
Em praticamente todas as cidades brasileiras, há edifícios de dois ou mais andares com 
unidades imobiliárias autônomas, que são geralmente apartamentos ou lojas. Trata-se da figu-
ra do condomínio edilício.
Ao contrário do que sucede com o condomínio tradicional, o condomínio edilício não envol-
ve obrigatoriedade uma pluralidade de pessoas que sejam titular do mesmo bem6. Para esse 
tipo de condomínio, o fundamental não é a pluralidade de pessoas, e sim a pluralidade de uni-
dades autônomas vinculadas a um mesmo terreno e a áreas comuns. Uma única pessoa pode 
ser titular de todas as unidades autônomas, seja no momento da instituição do condomínio, 
seja posteriormente mediante a aquisição delas. Metaforicamente, o condomínio edilício não 
é um condomínio de pessoas, e sim de imóveis (as unidades autônomas). Desse modo, se 
uma única pessoa for titular de todas as unidades autônomas, ainda assim haverá um condo-
mínio edilício.
Em definição, condomínio edilício é a situação jurídica envolvendo uma edificação (ou um 
conjunto de edificações) que, por ficção jurídica, é dividida duas partes: (1) as unidades imobiliárias 
6 Ressalva-se que há respeitoso entendimento doutrinário contrário, afirmando que tecnicamente haveria necessidade de 
haver pluralidade de pessoas, embora seja admitida a instituição do condomínio apenas por um único titular (Melo, 2018, 
p. 245), entendimento com o qual não acompanhamos pelo fato de inexistir óbice a que uma única pessoa adquira todas 
as unidades autônomas e o condomínio continue existindo.
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autônomas, que correspondem às áreas de propriedade exclusiva do seu titular, e (2) as áreas 
comuns e o solo, que são de propriedade de cada um dos titulares das unidades imobiliárias 
na proporção da respectiva fração ideal.
O condômino, portanto, é proprietário exclusivo da unidade imobiliária e, concomitante-
mente, de modo indivisível, titular de uma fração ideal do solo e das áreas comuns.
O cálculo da fração ideal de cada condômino é feito com base em normas técnicas edita-
das pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) por força do inciso IV do art. 53 da 
Lei n. 4.591/64. A definição da fração ideal leva em conta a proporção da área construída de 
cada unidade autônoma, de maneira que o titular de uma unidade autônoma de maior tamanho 
terá uma maior fração ideal nas áreas comuns e no solo.
Em tese, se a edificação ruir e se os condôminosnão deliberarem pela reconstrução (art. 
1.357, CC), cada condômino terá perdido a unidade autônoma e as áreas comuns que estavam 
na edificação (como a área do corredor dos andares), mas ainda será titular de uma fração 
ideal no solo. O condomínio edilício aí se extinguirá pela falta de uma edificação e, no seu lugar, 
haverá um condomínio tradicional sobre o solo.
2.4.3. Condomínio Edilício Horizontal ou Vertical
O condomínio edilício pode ser vertical ou horizontal. É vertical quando se trata de condo-
mínio em uma edificação em andares (art. 8º, “b”, Lei n. 4.591/64). É horizontal quando se trata 
de edificações de casas: as unidades autônomas estão alinhadas horizontalmente (art. 8º, “a”, 
Lei n. 4.591/64).
Não se ignora que há quem classifique de forma oposta, focando a direção dos planos 
imaginários que separam as unidades autônomas7; todavia, preferimos a classificação mais 
utilizada na jurisprudência.
7 Condomínio de andares seria condomínio edilício horizontal, pois linhas imaginárias horizontais separam as unidades. 
Condomínio de casas seria condomínio edilício vertical, pois linhas imaginárias verticais separam as unidades.
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2.4.4. Nascimento do Condomínio Edilício: Instituição vs Constituição do 
Condomínio Edilício
Instituição
Veja a questão.
013. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) Em relação ao con-
domínio edilício, as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, 
escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras 
partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livre-
mente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados 
ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção 
de condomínio.
Por força do art. 1.331, § 1º, CC.
Certo.
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014. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) Em relação ao con-
domínio edilício, o terraço de cobertura é individualizado ao proprietário da unidade correspon-
dente, salvo se a escritura de constituição do condomínio dispuser contrariamente.
Se trata de área comum (art. 1.331, § 5º, CC).
Errado.
015. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) Em relação ao con-
domínio edilício, o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, 
esgoto, gás e eletricidade, bem como as demais partes comuns, inclusive o acesso à via públi-
ca, são utilizados em comum pelos condôminos, podendo porém ser alienados separadamen-
te ou divididos.
Pelo fato de não se poder alienar separadamente essas áreas (art. 1.331, § 2º, CC).
Errado.
Vamos tratar mais do tema.
Instituição do condomínio é o ato jurídico praticado pelo titular de um imóvel com edifica-
ção para criar as unidades autônomas vinculadas a áreas comuns e ao solo. É o ato que dá 
existência jurídica às unidades autônomas do condomínio. Do ponto de vista do Cartório de 
Imóveis, a instituição do condomínio é ato registrado na matrícula do solo (matrícula-mãe) 
para, em seguida, gerar a abertura de matrículas para cada uma das unidades autônomas (ma-
trículas-filhas).
O ato de instituição se instrumentaliza por meio do registro de um ato entre vivos ou de um 
testamento contendo os requisitos do art. 1.332 do CC e do art. 7º da Lei n. 4.591/64. Esses 
requisitos são basicamente a descrição jurídica do condomínio edilício, ou seja, a indicação 
das unidades autônomas, a respectiva fração ideal no solo e nas áreas comuns e a finalidade 
das unidades (ex.: residencial, comercial etc.).
Há controvérsia em definir se o ato entre vivos para instituir o condomínio tem de ser por 
escritura pública ou não. Entre os cartórios de imóveis brasileiros, há divergência. Em alguns 
Estados, só se admite escritura pública; em outros, só instrumento particular. Entendemos ser 
obrigatória a escritura pública se o imóvel onde está sendo instituído o condomínio edilício 
for de valor superior a 30 salários mínimos, pois a instituição representa uma modificação do 
direito real de propriedade (art. 108, CC).
Quando a instituição decorrer de testamento, deve-se adotar a solenidade exigida para 
esse ato de última vontade. Qualquer das espécies de testamento (público, particular ou cer-
rado) é idôneo.
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Como a instituição diz respeito à estrutura de direito real do condomínio, ela só pode acon-
tecer com a assinatura da totalidade dos titulares do imóvel. Se o imóvel só pertencer a uma 
pessoa, basta sua assinatura no ato de instituição, conforme enunciado n. 504/JDC (“A escri-
tura declaratória de instituição e convenção firmada pelo titular único de edificação composta 
por unidades autônomas é título hábil para registro da propriedade horizontal no competente 
registro de imóveis, nos termos dos arts. 1.332 a 1.334 do CC”).
Por paralelismo de forma, qualquer ato posterior destinado a mudar o ato de instituição 
(ex.: mudar a fração ideal de cada unidade autônoma) também exigirá o consentimento de 
todos os condôminos e, do ponto de vista registral, exigirá averbação na matrícula-mãe (a do 
solo) e nas matrículas-filhas (a das unidades autônomas).
Constituição do Condomínio Edilício
Veja a questão.
016. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) A convenção condo-
minial, como regra geral, dirige-se somente aos proprietários, excluídos os cessionários de 
direitos e os promitentes compradores das unidades autônomas.
A convenção vincula todos os que tem qualquer vínculo jurídico de titularidade sobre a coisa, 
seja de posse, seja de detenção, seja de propriedade, seja de cessionário de direitos, seja de 
promitente comprador (art. 1.333, CC).
Errado.
017. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) A convenção condo-
minial não pode prever a competência e forma de convocação das assembleias, o que é exclu-
sivo da lei civil.
A convenção obrigatoriamente tem de tratar dessas matérias indicadas na questão, respeitado 
os limites legais (art. 1.334, III, CC).
Errado.
018. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) A convenção condo-
minial deverá ser realizada necessariamente por escritura pública.
A convenção pode ser feita por instrumento particular ou público (art. 1.334, § 1º, CC).
Errado.
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019. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) Em relação ao con-
domínio edilício, a convençãoque constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pela una-
nimidade dos condôminos, registrando-se-a no Cartório de Registro de Imóveis para valer con-
tra terceiros.
Pelo fato de o quórum ser de 2/3 (art. 1.333, CC).
Errado.
Vamos tratar mais do tema.
Ao se tratar de condomínio edilício, constituir o condomínio é diferente de instituí-lo. Ape-
sar de sinônimas no vernáculo, constituição e instituição são conceitos diversos em relação a 
condomínio edilício.
Instituir é o ato que dá existência jurídica ao condomínio, fazendo nascer juridicamente 
as unidades autônomas vinculadas a uma fração ideal do solo e das áreas comuns. O ato de 
instituição é registrado na matrícula do imóvel, a qual fica no Livro 2 do Cartório de Registro de 
Imóveis (arts. 167, “17”, 176, 227, 237-A da LRP).
Constituir é o ato pelo qual se registra a convenção de condomínio, estabelecendo regras 
relativas ao funcionamento do condomínio. A convenção, além de reiterar os requisitos for-
mais do ato instituição – para deixar claro quais são as unidades autônomas –, dá as regras 
relativas à custeio financeiro do condomínio, à sua administração, à competência da assem-
bleia e ao regimento interno. Os seus requisitos estão no art. 1.334 do CC e no art. 9º, § 3º, da 
Lei n. 4.591/64.
A constituição se instrumentaliza por uma convenção que deve ser registrada no Livro 3 do 
Cartório de Registro de Imóveis (arts. 167, “17”, e 178, III, LRP e art. 9º, § 1º, da Lei n. 4.591/64). 
Ela não é registrada na matrícula do imóvel – a qual fica no Livro 2 –, porque a convenção não 
trata da estrutura de direito real de propriedade do condomínio edilício, e sim das regras de 
funcionamento do condomínio. A convenção pode adotar instrumento particular ou público 
por força do § 1º do art. 1.334 do CC.
Numa metáfora, instituir o condomínio edilício é criar o corpo (esqueleto e carne). Consti-
tuir é dar a alma para esse corpo funcionar.
Na prática, há ainda a “instalação do condomínio”, que nada mais é do que a primeira as-
sembleia dos condôminos destinada a nomear síndico e aprovar orçamentos. Não se trata 
de uma assembleia prevista em lei; é apenas uma prática. Nessa assembleia, pode também 
ser aprovada a convenção, mas nem sempre isso ocorre na prática: o costume é a aprovação 
ocorrer posteriormente.
Para aprovar a convenção, é exigido quorum correspondente aos titulares de, no mínimo, 
2/3 das frações ideais (arts. 1.333, CC).
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Em paralelismo, para mudar a convenção, também é exigido quorum de 2/3 dos condômi-
nos (art. 1.351, CC).
Chama-se a atenção para o fato de que, no caso de alteração da convenção, não se leva em 
conta as frações ideias, mas apenas os condôminos em si. Desse modo, em um condomínio 
com 12 condôminos em que um condômino possua sozinho 2/3 da fração ideal, esse presti-
giado condômino não poderá, sozinho, alterar a convenção, pois haverá necessidade de voto 
favorável de 8 condôminos.
Nada impede, porém, que o quorum para a alteração da convenção seja diferente do legal: 
basta previsão na própria convenção de um quorum especial.
Como o Regimento Interno é citado pelo art. 1.334, V, do CC como requisito formal da con-
venção, o quorum para a sua aprovação é o mesmo da convenção. Afinal de contas, ele tem de 
acompanhar a convenção.
Todavia, a sua alteração pode ser feita sem necessidade de observar o quorum exigido 
para a alteração da convenção. Basta quorum com a maioria dos presentes. Isso, porque o 
art. 1.351 do CC foi alterado pela Lei n. 10.931/2004 para excluir a exigência textual de que 
a mudança do Regimento Interno dependesse de quorum especial, razão por que, para tanto, 
passou a ser aplicado o quorum geral de maioria simples (maioria dos presentes), conforme 
arts. 1.352 e 1.353 do CC. É, porém, admitido que a convenção preveja quorum especial para a 
alteração do regimento interno, conforme enunciado n. 248/JDC (“o quórum para alteração do 
regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção”).
2.4.5. Casos Especiais
Alteração da Fração Ideal: Exigência de Unanimidade
Como a definição da fração ideal de cada unidade autônoma sobre o solo e as áreas co-
muns dizem respeito à própria instituição do condomínio (art. 1.332, II, CC) e ao direito real 
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de propriedade de todos os condôminos, a alteração da fração ideal exige consentimento 
da unanimidade dos condôminos (STJ, REsp 56.545/CE, Rel. Ministro Waldemar Zveiter, DJ 
22/05/1995).
Quorum para Mudança da Destinação das Unidades: Exigência de Unanimidade
Mudança de destinação das unidades (ex.: de finalidade residencial para comercial) de-
pende do consentimento da unanimidade dos condôminos, pois a destinação da unidade é 
matéria do ato de instituição do condomínio (art. 1.332, III, CC) e diz respeito ao direito real de 
propriedade dos demais condôminos.
Proibição de Locação por Temporada (Airbnb etc.): Controvérsia
É controverso se a convenção pode ou não proibir os condôminos de promoverem loca-
ções de seus imóveis por temporada curtas, com utilização de plataformas dedicadas a esses 
tipos de locações, como a famosa plataforma do “Airbnb”.
A 4ª Turma do STJ já começou a julgar um caso, mas ainda não o concluiu (REsp 
1819075/RS).
Temos por inconstitucional eventual cláusula convencional nesse sentido por ofensa ao di-
reito de propriedade. Além de a locação por temporada ser um contrato disciplinado na Lei de 
Inquilinato (Lei n. 8.245/91), a sua celebração decorre do exercício do direito de propriedade. O 
suposto interesse coletivo em impedir o tráfego de pessoas desconhecidas dentro do condo-
mínio não autoriza flexibilizar o direito de propriedade, pois esse risco existe mesmo entre os 
próprios condôminos, que dificilmente conhecem uns aos outros e que estão sujeitos a con-
viver com qualquer pessoa que venha a adquirir uma das unidades. No máximo, a convenção 
pode exigir cadastramento das pessoas que acessam o condomínio para identificação delas, 
mas não pode impedir o legítimo exercício do direito de propriedade.
No mesmo sentido, o TJDFT, sob a relatoria do Desembargador e Professor Álvaro Ciarlini, 
fixou o seguinte: “o exercício da liberdade individual do proprietário em alugar o bem imóvel não 
afeta diretamente a liberdade coletiva dos vizinhos, devendo ser o eventual conflito a respeito 
desse tema resolvido diante da situação concreta examinada”(TJDF 07044686720188070000 
DF 0704468-67.2018.8.07.0000, 3ª Turma Cível, Rel. Des. Alvaro Ciarlini, DJE 11/07/2018).
Proibição de Animais de Estimação na Unidade Autônoma
Indaga-se: a convenção pode ou não proibir que condôminos tenham animais de estima-
ção em suas unidades?
A jurisprudência mais recente do STJ não admite essa proibição genérica contra animais 
que não apresentam risco à segurança, à saúde, ao sossego dos demais condôminos e de 
terceiros. A proibição só pode ser a animais que apresentem esse risco. É preciso observar o 
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caso concreto. (STJ, AgInt no REsp 1631586/DF, 3ª Turma, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, 
DJe 08/05/2020; REsp 1783076/DF, 3ª Turma, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 
24/05/2019)8.
De um modo geral, gatos e cachorros de pequeno porte não apresentam risco à coletivida-
de e, por isso, a convenção de um condomínio edilício residencial não os pode proibir.
Concordamos esse entendimento mais recente do STJ, que condiz com o direito contem-
porâneo, que reconhece a natureza de ser senciente dos animais e admite a vinculação deles 
à própria dignidade da pessoa humana, de modo que seria indevido permitir proibições gené-
ricas como a supracitada.
De fato, tem-se de ser considerada nula a proibição, em convenção, de animais de estima-
ção socialmente aceitáveis, desde que se trate de condomínio residencial. Eventuais desas-
sossegos causados pelos animais – como latidos altos – poderão ser punidos, a exemplo do 
que sucede com qualquer outra conduta antissocial, como perturbações provocadas por gritos 
altos do condômino.
É evidente que um condômino que queira ter um tigre de criação não o poderá fazê-lo, pois 
não se trata de animal que socialmente é considerado de estimação, além de ser animal selva-
gem extremamente perigoso. Pelo mesmo motivo, poderá o condômino criar cobras. Some-se 
ainda que a criação de muitos desses animais pode configurar crime. Todavia, em se tratando 
de cachorros, gatos, coelhos e pássaros, é nula a proibição de o condômino criá-los em sua 
unidade residencial.
Em condomínios comerciais, temos por devida a proibição do ingresso de animais de esti-
mação, pois o ambiente comercial não é compatível com a criação de animais.
2.4.6. Eficácia da Convenção Condominial para Regular Relações entre os 
Condôminos
Veja a questão.
020. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) A convenção condo-
minial, é oponível contra terceiros a partir de sua aprovação, independentemente de quaisquer 
formalidades.
A convenção só vincula após ser subscrita por, no mínimo, dois terços das frações ideais e, 
para ter eficácia erga omnes, precisa de registro no Cartório de Imóveis (art. 1.333, CC).
Errado.
8 Antigamente, o STJ prestigiava mais ainda a convenção condominial, não a flexibilizando nem mesmo diante de animais 
de pequeno porte que não oferecessem risco de incômodo ou de periculosidade (STJ, AgRg no AREsp 676.852/DF, 4ª 
Turma, Rel. Ministro Raul Araújo, DJe 11/09/2015; REsp 161.737/RJ, 3ª Turma, Rel. Min. Costa Leite, DJ 08/06/1998; 
REsp 122.791/RS, 4ª Turma, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ 22/09/1997).
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021. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) A convenção condo-
minial deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e tor-
na-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos 
sobre elas tenham posse ou detenção.
Por retratar o caput do art. 1.333 do CC.
Certo.
Vamos tratar mais do tema.
Ainda que a convenção não tenha sido registrada no Cartório de Registro de Imóveis, ela 
tem eficácia para regular as relações entre os condôminos que participaram da elaboração da 
convenção, a exemplo das regras de uso das áreas comuns e do dever de pagar contribuições 
condominiais. Ela é apenas ineficaz em relação a terceiros (art. 1.333, parágrafo único, CC). É 
nesse sentido que deve ser lida a Súmula n. 260/STJ: “A convenção de condomínio aprovada, 
ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.
Problema é saber se o adquirente de uma unidade autônoma deve ou não arcar com as 
contribuições condominiais, se a convenção não foi registrada.
Para contribuições nascidas após a aquisição do imóvel, é aplicada a Súmula n. 260/STJ 
para obrigar o adquirente.
Para as anteriores, há controvérsia se a convenção não havia sido registrada.
Com fulcro na boa-fé objetiva, na doutrina do terceiro cúmplice e na vedação ao enrique-
cimento sem causa, entendemos pela existência dessa obrigação, salvo se o adquirente com-
provar que ele, no momento da aquisição do imóvel, sequer poderia ter suspeitas da existência 
um condomínio edilício. Pensar diferente poderia premiaria a má-fé de quem, mesmo sabendo 
da existência de um condomínio edilício (ainda que forma potencial), tenta esquivar-se das 
contribuições condominiais anteriores. Além disso, haveria enriquecimento sem causa aí pelo 
fato de o adquirente se aproveitar da estrutura condominial sem ter concorrido com as contri-
buições condominiais9.
No âmbito do STJ, temos que é possível afirmar que a matéria seja consolidada.
De um lado, há precedente antigo que exonerou o adquirente de arcar com contribuições 
condominiais extraordinárias nascidas antes da compra do imóvel, mas lhe negou o direito 
de fruir dos benefícios custeados por essa contribuição. Nesse julgado, deixou-se implícito 
que contribuições ordinárias deveriam ser arcadas pelo adquirente (STJ, REsp 267.230/RJ, 3ª 
Turma, Rel. Ministro Ari Pargendler, DJ 18/02/2002; EDcl no REsp 267.230/RJ, 3ª Turma, Rel. 
Ministro Ari Pargendler, DJ 20/05/2002; EDcl nos EDcl no REsp 267.230/RJ, 3ª Turma, Rel. Mi-
nistro Ari Pargendler, DJ 18/11/2002; EDcl nos EDcl nos EDcl no REsp 267.230/RJ, 3ª Turma, 
Rel. Ministro Ari Pargendler, DJ 27/06/2005).
9 No mesmo sentido, o notável jurista André Abelha (2019) defende que o registro da convenção é dispensável para efeito de 
adquirentes de unidades autônomas serem obrigados pelos débitos condominiais não pagos pelo alienante.
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De outro lado, há precedente que exonera o adquirente de arcar com “despesas condomi-
niais” anteriores à compra do imóvel se inexistia registro da “convenção”. Esse julgado, todavia, 
não nos parece adequado, pois a questão de fundo não era propriamente a cobrança de dívida 
condominial antiga, e sim o eventual cabimento de indenização por dano moral em razão de 
inscrição do nome do condômino adquirente no cadastro de inadimplentes por dívidas ante-
riores e posteriores à aquisição. Nesse caso, o STJ entendeu que, como as dívidas posteriores 
eram devidas, não havia dano moral, pois, mesmo se excluíssem as dívidas condominiais an-
teriores à compra do imóvel, a negativação era devida (STJ, REsp 1731128/RJ, 3ª Turma, Rel. 
Ministra Nancy Andrighi, DJe 06/12/2018). Esse julgado, pois, não pode ser considerado um 
parâmetro sobre o assunto.
A convenção de condomínio pode estabelecer compromisso arbitral, de modo a submeter 
demandas entre o condomínio edilício e os condôminos à arbitragem. Se essa convenção tiver 
sido registrada no Cartório de Registro de Imóveis, ela vincula novos condôminos que vierem a 
adquirir a titularidade de qualquer unidade autônoma após o registro da convenção (STJ, REsp 
1733370/GO, 3ª Turma, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministro Mou-
ra Ribeiro, DJe 31/08/2018).
2.4.7. Contribuição (Quota) Condominial
Noções Gerais: Definição e Contribuição Ordinária e Extraordinária
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