Atividade 2 Ref UC 05

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Atividade 2
 Ref. UC05
Nome: JORGE DA SILVA OLIVEIRA
	 
 Contexto 
 Um cliente procurou a Imobiliária Virtually para obter informações sobre lançamentos em geral (imóveis na planta). Ele não conseguiu dar mais detalhes, apenas lhe entregou alguns encartes. Você observou que:
- Um encarte estava com o Registro de Incorporação (RI) dentro da validade;
- Um encarte estava com o RI expirado;
- Um encarte estava com o RI dentro da validade e com informação da existência de patrimônio de afetação;
- Um encarte estava sem informação de RI.
Atividade
Diante do Exposto, quais orientações você daria ao cliente sobre cada empreendimento apresentado por ele nos fôlderes? Elabore uma explicação descritiva. Enfatize os passos necessários para averiguar a situação jurídica legal de um imóvel em lançamento (ou seja, a situação do processo de incorporação imobiliária de um imóvel que está à venda na planta).
Com base em uma análise pontual sobre cada encarte, explique:
- Qual dos encartes apresenta um empreendimento com permissão para comercialização na planta?
- Qual encarte apresenta um empreendimento que demonstra maior segurança e mais vantagens?
- Quais encartes apresentam empreendimentos sem condições de terem seus imóveis comercializados?
Observação
Verifique os passos para saber sobre a validade de uma incorporação imobiliária no tocante a um determinado imóvel em lançamento. Descreva de forma analítica a situação da propaganda. 
	1) Qual dos encartes apresenta um empreendimento com permissão para comercialização na planta? 
Os encartes primeiro e terceiro, pois ambos estão com os Registros de Incorporações dentro do prazo de validade, prazo legal é de 180 dias, podendo ser revalidado por mais 180 dias.
2) Qual encarte apresenta um empreendimento que demonstra maior segurança e mais vantagens?
O terceiro encarte, pois além do RI estar dentro do prazo de validade, ainda apresenta a existência de patrimônio de afetação, o que significa mais segurança para o nosso cliente, pois nesse regime todos os bens e direitos relativos ao empreendimento ficam apartados (separados, blindados) do patrimônio da incorporadora e não respondem por outras dívidas ou obrigações que ela venha a ter, mesmo no caso de sua falência.
3) Quais encartes apresentam empreendimentos sem condições de terem seus imóveis comercializados? 
Os encartes segundo e quarto, pois estando expirado o prazo de validade do Registro de Incorporação, que é de 180 dias, e a incorporadora não ter providenciado a documentação para revalidar, será considerado ilegal a venda de qualquer imóvel, no caso de não haver informação no encarte sobre o RI, seria prudente solicitar uma matrícula no cartório de registros de imóveis para ver se existe o RI daquele empreendimento, em não havendo é ilegal e juridicamente não existe. 
 
	4) Elabore uma explicação descritiva. Enfatize os passos necessários para averiguar a situação jurídica legal de um imóvel em lançamento (ou seja, a situação do processo de incorporação imobiliária de um imóvel que está à venda na planta):
 Na condição de corretor de imóveis devemos ter conhecimento da lei que trata sobre a incorporação imobiliária, no caso específico é a Lei 4.591/64. Em termos gerais incorporação significa a ligação de algo ao corpo de outra coisa, ou seja, inclusão, união. Trata-se de um negócio jurídico de natureza complexa, onde o legislador criou mecanismos para a defesa dos interesses dos adquirentes (clientes) de imóveis vendidos na planta. A atividade de incorporação imobiliária deve ser entendida como um processo pelo qual uma pessoa física ou jurídica desenvolve um empreendimento e as vendas geralmente são realizadas por corretores de imóveis ligados a uma imobiliária ou a uma administradora de vendas, é possível ainda que a própria incorporadora venda os imóveis na planta, em fase de construção ou já concluído. Pode-se perceber que todo o processo é mesmo complexo, pois estabelecido o regime jurídico especial da aquisição e da construção sob o mecanismo de incorporação, o que passa a existir é algo que ultrapassa as dimensões padronizadas de uma simples compra e venda de bens. Diante disso, como corretor de imóveis devemos estar atentos a algumas situações para podermos orientar nossos clientes, dentre elas mencionamos:
- As situações que envolvam pagamento do preço de imóveis futuros ou mesmo no tocante à sua entrega final aos consumidores adquirentes serão solucionadas pelas regras do código civil;
- No caso de situações legais no tocante ao desempenho do construtor durante a execução do projeto da obra, incidirão as regras da empreitada e serão solucionadas também pelas regras do código civil;
- No caso de situações legais referente a problemas entre o condômino e a comissão de representantes, devido a questionamentos envolvendo o não recolhimento de suas cotas na forma e no tempo adequados, a regência jurídica não se dará pelas regras do Código Civil e sim pela Lei 4.591/64. Salientamos que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) também poderá ser aplicado a fim de coibir abusos praticados por fornecedores, seja devido a cláusulas abusivas ou por defeito de produto ou de serviço.
Importante também o corretor ter conhecimento das questões referentes ao Registro de Incorporações (RI), pois para que a incorporação se torne legítima o incorporador deve fazer o devido registro junto ao cartório de imóveis, em não fazendo será considerada ilegal a incorporação e juridicamente inexistente. Para isso, o incorporador deverá apresentar ao registro de imóveis competente a documentação específica e necessária, e por meio de requerimento solicitará ao oficial do registro de imóveis que proceda o registro da incorporação, em havendo alguma irregularidade, será impugnada até que o erro seja solucionado e ainda seja submetida a nova apreciação. O RI descreverá todas as características construtivas do empreendimento, sedo o seu objetivo o de informar o comprador como o projeto será executado, por exemplo, informações referentes a áreas comuns e privativas, vagas de garagem e áreas de lazer. O registro receberá um número de ordem na sequência da matrícula do terreno, que será sempre a referência principal de todos os atos jurídicos relacionados à incorporação. O RI terá a validade de 180 dias e poderá ser revalidado por mais 180 dias. Dentro desse prazo o incorporador poderá dar início à alienação das unidades autônomas, é nesse ponto que o RI apresenta seu potencial multiplicador para o mercado imobiliário. 
 Portanto, a fim de orientarmos nossos clientes de forma correta, devemos estar sempre atentos as seguintes situações:
- Se expirar o prazo de 180 dias sem nenhuma alienação de unidade, deverá ser atualizada a documentação e ser solicitado revalidação por mais 180 dias, para que o corretor de imóveis não incorra na ilegalidade deverá solicitar ao incorporador a matrícula com a incorporação;
- Caso o prazo esteja expirado, sem nenhuma alienação de unidade e sem revalidação, será considerado ilegal a venda das unidades;
- Ocorrendo alienações de unidades autônomas do empreendimento, o contrato de compra e venda será averbado à matrícula em que se encontra a incorporação, assim será perfectibilizada a incorporação, e as vendas seguirão normalmente e não haverá necessidade de renovação do prazo já mencionado. 
Ressaltamos que é permitido ao incorporador desistir da incorporação, o prazo de carência está disposto no art. 32 da Lei 4.591/64 (Obs. Em caso algum o prazo poderá ultrapassar o termo final da validade do registro ou de sua revalidação), a qual deverá ser denunciada por escrito ao registro de imóveis e comunicada também por escrito a cada um dos adquirentes, sob pena de o incorporador responder civil e criminalmente. Havendo o pedido de denúncia, o oficial do registro de imóveis procederá à averbação da desistência e arquivará o respectivo instrumento. O incorporador, no prazo de 30 dias, devolverá aos adquirentes as importâncias pagas devidamente corrigidas, podendo estes cobrá-lasmediante execução, conforme dispõe o art. 36 da Lei 4.591/64.
A fim de reforçarmos, de forma sintetizada, mencionaremos os deveres e direitos dos incorporadores.
 Deveres:
- Efetivar o registro da incorporação no registro de imóveis da circunscrição;
- Indicar o número do registo da incorporação em todos os anúncios veiculados em jornais, salvo nos “pequenos anúncios”, e em quaisquer outros papéis relativos ao empreendimento;
- Atualizar a documentação e revalidar o registro provisório da incorporação, se no prazo de 180 dias esta não estiver concluída;
- Fazer constar em todos os documentos da incorporação e das alienações o prazo de carência da incorporação, se houver;
- Proceder a denúncia da desistência da incorporação ao registro imobiliário, com comunicação imediata aos adquirentes, quando for o caso,
- Devolver no prazo de 30 dias, a contar da data da denúncia da incorporação, os valores recebidos dos adquirentes, sob pena de fazê-lo pela execução própria, com correção monetária, mais juros de 6% ao ano.;
- Fazer constar, em todos os documentos de ajustes, a existência de ônus real ou fiscal, se for o caso;
- Fazer constar no contrato eventual ocupação do imóvel, a que título e as condições em que haverá sua desocupação;
- Nas construções a prazo e preços, informar semestralmente aos adquirentes o estado da obra, inclusive com indenização pelo atraso na conclusão do edifício, se não for justificado;
- Não alterar o projeto nem edificar o prédio diferente dele, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;
- Não modificar as condições de pagamento nem alterar o preço, salvo se prevista a faculdade de reajustamento ou da correção;
- Promover a averbação da construção após o auto da vistoria do prédio, o chamado Habite-se;
- Comparecer às assembleias de condomínio, principalmente quando convocado para discutir a construção;
- Fiscalizar o pagamento pelo construtor de contribuições fiscais, previdenciárias, obrigações sociais e outras a que são solidariamente responsáveis o proprietário do terreno, o dono da obra e o titular das unidades autônomas;
- Nas construções a prazo e preços certos, dar andamento na obra evitando paralisações por mais de 30 dias, ou retardá-las em excesso, sob pena de ser destituído pelos condôminos, após notificação judicial para que as renuncie ou de andamento normal no prazo de 30 dias.
 Direitos:
- Exigir a assinatura do compromissário da venda e compra e/ou outro pertinente à transação da unidade imobiliária, sob pena de rescisão do pré-contrato com perda das parcelas pagas;
- Cobrar judicialmente as prestações em atraso;
- Ajuizar ação de rescisão contratual ou de reintegração de posse, se for o caso, pela inadimplência causada pelo compromissário comprador;
- Reter a unidade a ser entregue no caso de alienação por compromisso de venda e compra ou por venda, até que o adquirente cumpra com suas obrigações;
- Interpelar judicialmente ou extrajudicialmente, pelo cartório de títulos, o compromissário inadimplente, para que dentro de 15 dias, coloque em dia suas prestações atrasadas, depois de 90 dias de vencida e não paga a primeira delas;
- Passar a terceiros as unidades resultantes de rescisão contratual, por força de mercado ou outro que melhor lhe convier.
 Por fim, para fecharmos, importante mencionarmos ao nosso cliente o que significa patrimônio de afetação, que está previsto na Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, aplicável às incorporações imobiliárias em caráter opcional e irretratável. O PA é um regime opcional da incorporação em que todos os bens e direitos relativos ao empreendimento ficam apartados/separados do patrimônio da incorporadora e não respondem por outras dívidas ou obrigações que ela venha a ter, mesmo em caso de sua falência. No PA o patrimônio de cada empreendimento não se mistura com o patrimônio da empresa, ele está apartado do patrimônio total da empresa responsável pela construção ou incorporação do imóvel. Portando, quando houver patrimônio de afetação será um bom argumento de venda para nós corretores de imóveis, pois apesar de não ter a garantia da execução da obra, podemos informar ao nosso cliente que existe um patrimônio reservado para esta finalidade, o que gera maior credibilidade ao empreendimento.