Livro Texto - Unidade II - Direito de propriedade

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DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
Unidade II
3 DOS CASOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
3.1 Tradição
É a mais frequente, portanto, a mais importante. Trata‑se da entrega da coisa do alienante ao 
adquirente, com ânimo de lhe transferir o domínio. Segue‑se a manifestação de vontade em negócio 
jurídico (compra e venda, permuta, doação etc.).
O contrato só gera entre as partes direito pessoal, não transfere domínio. É necessário que o ato 
de vontade externado no contrato se complete com outra solenidade, a tradição (se for bem móvel) e 
o registro (se for bem imóvel), conforme art. 1.267 c.c. 1.226 do CC (BRASIL, 2002). Com a tradição, o 
direito pessoal do adquirente se transforma em direito real, e o adquirente se transforma em proprietário.
A tradição só é válida se for válido o negócio jurídico.
A tradição pode ser efetiva (ou real), simbólica ou ficta.
• Real: envolve a entrega material da coisa.
• Simbólica: por ato que representa a entrega da coisa, como a entrega das chaves do veículo.
• Ficta: quando se dá pelo constituto possessorio – o alienante retém a coisa vendida em suas 
mãos, por outro título, como o de locatário ou comodatário.
Outra tradição fictícia vem do Direito Romano e se opera pela mudança do animus das partes, a 
traditio brevi manu, em que o possuidor (por exemplo, o arrendatário), pela aquisição, torna‑se dono.
A tradição das coisas que estão em mãos de terceiro é ficta, conforme o art. 1.267, parágrafo único 
do CC (BRASIL, 2002). Isso se dá, então, quando o transmitente cede ao adquirente o direito à restituição 
da coisa que se encontra em poder de terceiro.
A tradição que complementa negócio ineficaz não tem eficácia também. Então, não pode ser feita 
por quem não é proprietário – se for assim, a tradição também não confere o direito de propriedade. Mas 
a lei para privilegiar a boa‑fé, e de forma ficta, admite que o negócio convalesça e a tradição 
gere efeito a partir do momento em que ocorreu, se o alienante adquirir a propriedade depois, 
nos termos do art. 1.268, §1º do CC. Exemplo: marido vendeu bens de sua mulher, mas depois da 
morte dela, os herdou, não os pode reivindicar do adquirente de boa‑fé, alegando nulidade da alienação.
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3.2 Ocupação
É a tomada de posse de coisa sem dono, com a intenção de lhe adquirir o domínio, conforme o art. 
1.263 do CC (BRASIL, 2002).
A ocupação só serve para coisa móvel e sem dono, por isso é muito rara. No Direito Romano, também 
era possível para bens imóveis. Mas agora a aquisição de imóveis pela posse deve ser complementada 
pelos requisitos tempus, fides, titulus etc. (e se aperfeiçoa, como vimos, pela usucapião).
Há coisas de ninguém (res nullius), como animais (se a lei permitir), pedras, conchas, vegetais; e 
coisas abandonadas (res derelicta) – coisa abandonada ou ainda não apropriada. A ocupação não pode 
ser defesa por lei, de acordo com o art. 1.263 da CC (BRASIL, 2002).
Caça e pesca são modos de apropriação permitidos em terras ou águas públicas ou em particulares 
com anuência do dono. Se desrespeitar tal regra, o pescador ou caçador perde para o proprietário o 
produto da caça ou da pesca e ainda responde por perdas e danos.
3.3 Descoberta
Consoante arts. 1.233 a 1.237 do CC (BRASIL, 2002), é o encontro de coisa perdida (a coisa é de 
outrem, que a procura).
Quem acha deve restituir a coisa ao proprietário ou possuidor. É importante lembrar que coisa 
perdida não é coisa abandonada (res derelicta) ou coisa de ninguém (res nullius).
Quem descobre tem direito a recompensa e a indenização pelas despesas que houver feito com a 
conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná‑la, de acordo com o art. 1.234 do 
CC (BRASIL, 2002).
No direito brasileiro, conforme o art. 1.237 do CC (BRASIL, 2002), se em 60 dias da divulgação da 
notícia ou dos editais, ninguém se apresenta, esta é vendida em hasta pública, e deduzidas do preço as 
despesas, mais a recompensa ao descobridor. O resto pertence ao município em cuja circunscrição se 
encontrou o objeto perdido.
O art. 746 do CPC (BRASIL, 2015) (art. 1.170 e s. do CPC/1973) cuida de coisas vagas.
3.4 Tesouro
O tesouro era disciplinado dentro da Seção da ocupação, no CC/1916 (art. 670 a 610). No CC/2002 
está na Seção III do capítulo sobre a aquisição da propriedade móvel, arts. 1.264 a 1.266 (BRASIL, 2002).
Tesouro é depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória. Quem 
o acha, em prédio alheio, tem direito a sua metade (a outra metade fica para o dono do prédio), 
conforme art. 1.264 do CC (BRASIL, 2002). Se quem o acha é dono do prédio ou operário em pesquisa 
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ordenada pelo dono do prédio, ou terceiro não autorizado pelo dono do prédio, o tesouro fica inteiro 
para o dono do prédio.
3.5 Da especificação
Ocorre quando alguém, trabalhando em matéria‑prima, obtém espécie nova. Se não dá mais para 
voltar à matéria‑prima originária (porque esta está esculpida, ou pintada, como a tela de um quadro, por 
exemplo), a espécie nova pertence ao especificador, ainda que este não seja o dono da matéria‑prima, 
quando a espécie é muito valiosa.
Claro que se a matéria‑prima é do especificador, a ele deve pertencer a espécie nova. E se surge nova 
espécie em matéria‑prima alheia, sendo possível voltar ao status quo ante, reduz‑se a especificação, 
retorna‑se ao status quo e restitui‑se a matéria‑prima ao dono. Exemplo: alguém transforma barras de 
ouro em uma única barra. É o especificador que custeia o retorno ao estado anterior.
Mas se a matéria‑prima não é do especificador e o desfazimento da especificação (redução) não é 
possível (exemplo: uso do cimento alheio para fazer bloco de concreto), estando de boa‑fé o especificador, 
ele fica com a coisa (a espécie nova), indenizando o dono da matéria‑prima. Se o especificador está de 
má‑fé, ainda custeia perdas e danos.
Às vezes a redução é possível, mas pelo valor da obra, não é justo (exemplo: derreter a escultura de 
bronze para voltar ao estado anterior). A obra vale muito mais que a matéria‑prima. Há interesse social 
em se preservar a obra de arte. E mesmo que o artista esteja de má‑fé, ele fica com o domínio, tendo em 
vista o valor da obra, conforme art. 1.270, §2º do CC (BRASIL, 2002). Aqui, pela má‑fé, o especificador 
indeniza o dono do valor da matéria‑prima e ainda paga perdas e danos.
3.6 Da confusão, comistão e adjunção
Veja a definição dos conceitos:
• Confusão: mistura de líquidos.
• Comistão (embora os arts. 1.273 e 1.274 do CC usem o termo “comissão”, o vocábulo correto é 
“comistão”): mistura de coisas sólidas ou secas. Enquanto é possível a separação de sementes e 
alguns grãos, a mistura de pó de ouro e pó de areia pode ser inseparável.
• Adjunção: justaposição de uma coisa à outra.
Se for possível separar as coisas sem deterioração, quem misturou deve fazer a separação, 
devolvendo‑se a cada dono a matéria‑prima que lhe pertencia, de acordo com o art. 1.272, §1º do 
CC (BRASIL, 2002). Se não se pode separar as coisas sem deterioração, ou se é muito caro separar, a 
junção forma nova espécie, que passa a pertencer em condomínio aos proprietários das coisas que 
a compuseram e na proporção do valor dessas últimas.
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Exceção: se uma das coisas pode ser considerada principal em relação à outra, o domínio do todo é do 
dono da coisa principal, que deverá indenizar os outros, consoante §2º do art. 1.272 do CC (BRASIL, 2002). Isso 
se houver boa‑fé das partes. Se há má‑fé de uma das partes resultando na mistura, a outra escolhe guardar 
o todo, pagando a porção que não for sua, ou renuncia à que lhe pertence, mediante indenização completa.
3.7 Usucapião
Conforme arts. 1.260 a 1.262 do CC (BRASIL, 2002), a posse da coisa móvel faz presumir a propriedade.
A usucapião dos móveis ocorre para dar juridicidade a situações de fato que se prolongam no tempo 
(como ocorre para os imóveis). Somente pode ser judicial.
Há duas espécies:
• Usucapião ordinária:com posse mansa e pacífica por três anos, boa‑fé e justo título.
• Usucapião extraordinária: prazo de cinco anos, bastando a prova da posse mansa e pacífica por 
tal período de tempo (a lei presume irrefragavelmente o justo título e a boa‑fé).
4 DO CONDOMÍNIO
4.1 Do condomínio geral
Conceito: ocorre quando em uma relação de direito de propriedade, há vários sujeitos ativos.
De acordo com o art. 1.228 do CC (BRASIL, 2002), domínio é o direito de usar, gozar, dispor de um 
bem e reavê‑lo de quem injustamente o detenha. Condomínio ocorre quando o sujeito desse direito é 
plural, e não singular.
O direito de propriedade é exclusivo. No condomínio cada condômino tem uma parte ideal da coisa, 
e nessa parte ideal o direito de cada um é exclusivo, absoluto e perpétuo. A copropriedade ocorre 
quando a coisa é indivisível.
Em face de terceiro, cada condômino (comunheiro) atua como proprietário exclusivo e ordinário. 
Mas em face dos demais condôminos, seu direito esbarra em igual direito dos demais. Assim, cada um 
só pode usar da coisa comum sem invadir a área de interesse dos demais.
O condomínio é visto como foco de disputas, de litígios, e, se houver possibilidade, a copropriedade 
deve acabar. É por isso que a todo momento qualquer condômino pode pôr fim ao condomínio, exigindo 
a divisão da coisa comum, conforme o art. 1.320 do CC (BRASIL, 2002).
No Código Civil de 2002, estão regulamentados:
• direitos e deveres dos condôminos;
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• administração do condomínio;
• condomínio em paredes, cercas, muros e valas. Presume‑se a copropriedade das paredes e muros, 
e quem constrói pode pedir a indenização por metade dos custos.
4.1.1 Dos direitos dos condôminos
Alguns desses direitos decorrem de sua condição de proprietário, como os de usar, gravar, reivindicar 
e alienar a coisa comum. Outros decorrem de sua condição de condômino: direito de promover a 
qualquer tempo a divisão e direito de preferência (na venda de quinhão de condômino ou na locação 
da coisa comum). Veja:
• Uso livre da coisa (por qualquer condômino), conforme o destino da coisa. E o condômino pode 
exercer sobre a coisa todos os direitos compatíveis com a indivisão. O limite é a proibição de 
perturbar o uso por parte de outro condômino.
Pode ocorrer na prática o condomínio pro diviso, que é o que se apresenta como se já estivesse 
repartido: cada condômino usa uma parte com exclusividade (com exclusão dos consortes), como 
se dele fosse. Há aprovação tácita recíproca. É situação de fato que não corresponde a uma 
situação de direito. Mas a jurisprudência já dá ao condômino proteção possessória. E o condômino 
prejudicado ainda pode pedir a divisão da coisa comum.
O uso da coisa comum deve ser de acordo com o seu destino e conforme a sua natureza. Sem 
a anuência dos demais condôminos, não pode haver modificações que alterem a substância da 
coisa ou mudem a maneira tradicional de explorá‑la, consoante art. 1.314, parágrafo único do CC 
(BRASIL, 2002).
No condomínio tradicional, cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da 
coisa comum e pelo dano que lhe causou, conforme o art. 1.319 do CC (BRASIL, 2002). Exemplo: 
se o prédio comum é habitado por um só dos condôminos, este deve alugueres correspondentes 
aos demais quinhões.
O uso da coisa pelo condômino deve ser pessoal, conforme o art. 1.314, parágrafo único do CC 
(BRASIL, 2002). Nenhum condômino pode sem prévio consenso dos outros dar posse, uso ou gozo 
da propriedade a estranhos. Deve ser impedida a entrada de estranhos sem a anuência dos demais 
condôminos.
• Pode o condômino reivindicar de terceiro a coisa comum. A ação não cabe contra os outros 
condôminos, mas só contra terceiros, pois os outros oporiam ao reivindicante direito igual ao por 
ele ostentado. E o condômino pode proteger a sua posse contra terceiros e até contra condôminos 
se a comunhão for pro diviso.
• O condômino pode alhear sua parte indivisa, de acordo com o art. 1.314 do CC (BRASIL, 2002). 
Mas há restrição para tal direito no art. 504 do mesmo código, que está no capítulo da venda e 
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compra: deve dar preferência pelo mesmo preço aos demais condôminos. Se não, o condômino 
a quem não se deu preferência pode depositar o preço e haver para si a parte vendida a 
estranhos. O prazo para requerer é de cento e oitenta dias (prazo decadencial).
• O condômino pode gravar a sua parte indivisa, conforme art. 1.314, 2ª parte, do CC (BRASIL, 2002). 
Mas há restrição, de acordo com o art. 1.420, §2º do CC (BRASIL, 2002): só se permite tal negócio 
com o consentimento de todos. Mas cada condômino pode dar em garantia real a parte que tiver 
na coisa comum.
• Existe o direito de exigir a qualquer tempo a divisão da coisa comum. Ninguém é obrigado a 
permanecer em condomínio, consoante art. 1.320 do CC (BRASIL, 2002). Assim, o condomínio é 
transitório e inconveniente. O preceito que dá direito à divisão é de ordem pública.
 Observação
Não pode haver ajuste de indivisão por mais de 5 anos, e presume‑se 
juris et de jure que se a indivisão for condição estabelecida pelo doador ou 
testador, ela o é somente por um quinquênio.
• O condômino tem o direito de preferência na venda e na locação da coisa comum. Cuidamos 
da preferência na hora da venda do quinhão por parte de outro condômino, segundo o art. 504 
do CC (BRASIL, 2002). Aqui se trata do direito de preferência na venda da coisa toda. Quando ao 
se pôr termo à comunhão, a divisão se torna impossível porque a coisa é indivisível, ou a coisa 
é adjudicada a um dos condôminos, indenizando‑se os outros, ou a coisa é vendida e o preço é 
repartido, e nessa venda o condômino tem preferência. Entre os condôminos, será preferido o que 
tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e, não as havendo, o de quinhão maior, de acordo com o 
art. 1.322 do CC (BRASIL, 2002).
4.1.2 Dos deveres dos condôminos
Trata‑se do pagamento de sua parte das despesas de conservação ou divisão da coisa, devendo 
suportar em igual razão os ônus a que estiver sujeita, conforme o art. 1.315 do CC (BRASIL, 2002).
O condômino tem direito aos frutos e responde pelos ônus e pelas dívidas contraídas em proveito da 
comunhão e durante ela. Apenas se todos os condôminos a contraírem em conjunto, cada um responde na 
proporção de seu quinhão, enquanto se a dívida foi contraída por um dos condôminos, este é o responsável 
para com o credor, ficando com ação regressiva em face dos demais condôminos.
Se um condômino se negar a pagar a sua parte nas despesas ou dívidas do condomínio, será dividida 
a coisa, e respondendo o quinhão de cada um por sua parte na dívida, nas despesas anteriores e nas 
despesas de divisão (a parte da pessoa será avaliada para responder pelas dívidas).
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DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
A obrigação do condômino é propter rem, decorre da copropriedade, se transmite ao sucessor a 
título singular (legatário) e se extingue com o abandono da coisa.
4.1.3 Da administração do condomínio
Quando as partes não querem usar conjuntamente a coisa comum, nem dividir, nem vender, podem 
resolver administrá‑la. Deliberam assim por maioria, escolhendo um administrador, conforme o art. 
1.323 do CC (BRASIL, 2002).
Se houver divergência sobre o modo de administrar ou sobre a pessoa do administrador, o condômino 
vencido pode encerrar a comunhão, pedindo a divisão da coisa comum, ou sua venda, se indivisível.
A maioria, nas deliberações, é calculada de acordo com o valor dos quinhões.
Os frutos da coisa comum são em tese partilhados na proporção dos quinhões, conforme art. 1.326 
do CC (BRASIL, 2002), salvo estipulação de última vontade em contrário.
Ainda, os condôminos podem convencionar de forma diferente. E também o condomínio pode 
resultar de um contrato – diversas pessoas compram um prédio (para revenda). E a divisão dos lucros 
pode ser estipulada conforme a vontade dos pactuantes (mesmo sem corresponder aos quinhões). O 
contrato entre os condôminos é de sociedade, que combinamesforços e recursos para fins comuns. Só 
não se pode (é nula a cláusula que o faz) atribuir todos os lucros a um dos sócios ou subtrair o 
quinhão social de algum deles à participação nos prejuízos sociais.
O art. 1.324 do CC (BRASIL, 2002) traz uma das poucas hipóteses de mandato tácito. O 
condômino que sem a oposição dos outros administrar os bens comuns presume‑se mandatário daqueles.
4.1.4 Da extinção do condomínio
O condomínio geral é espécie do gênero propriedade, e desaparece então pelas mesmas causas.
Mas por ser espécie, o condomínio quando se extingue volta a ser gênero (incorpora‑se ao gênero), 
desaparecendo a diferença específica, a pluralidade dos sujeitos ativos é reduzida à unidade, e isso se dá 
pela consolidação e pela divisão.
A mais importante forma de extinção do condomínio é a divisão. Por meio dela, a coisa divisível é 
repartida em segmentos, na proporção dos quinhões de cada condômino, que passa a ser dono exclusivo 
da parte e deixa ao mesmo tempo de ser dono de parte ideal do todo.
O art. 1.321 do CC (BRASIL, 2002) determina a aplicação das regras sobre partilha de herança 
à divisão do condomínio, de modo que adotou o princípio de que a divisão entre condôminos é 
declaratória e não atributiva da propriedade. O direito hereditário é deferido ao herdeiro não em 
decorrência da partilha, mas da morte do de cujus. Então a partilha tem efeito meramente declaratório, 
e não constitutivo do domínio.
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Unidade II
As sentenças que nas ações divisórias puserem termo à partilha devem ser registradas, conforme a 
Lei nº 6.015, art. 167, I, n. 23 (BRASIL, 1973), embora a divisão não seja meio de aquisição da propriedade.
Quando a coisa for indivisível ou se tornar, pela divisão, imprópria a seu destino, os condôminos 
podem, se quiserem, adjudicá‑la a um só, que indenizará os outros. Assim, o condomínio se extingue 
pela consolidação da propriedade nas mãos do adjudicante. Se não quiserem, a coisa é vendida e a 
divisão é feita sobre o preço, extinguindo‑se o condomínio.
Os art. 569 e s. do CPC/2015 (art. 946 e s. do CPC/1973) disciplinam a ação de divisão, que qualquer 
condômino tem, em face do outro, para dividir o objeto do condomínio (BRASIL, 2015).
4.2 Do condomínio edilício
Antes denominado “condomínio em edifícios”, o nome novo vem do CC de 2002, que não revogou 
completamente a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Essa lei continua valendo quando não 
for incompatível com o CC de 2002, conforme art. 2º, §1º da Lei de Introdução às Normas do Direito 
Brasileiro (BRASIL, 1942).
O regime de condomínio edilício caracteriza‑se por ter uma propriedade singular dos apartamentos 
e andares, ao lado de uma comunhão necessária e inexorável do terreno e das partes comuns do prédio.
Em relação às partes divididas e privadas, a propriedade é singular e exclusiva. Mas as partes que 
devem ser usadas por todos, como o terreno, as colunas‑mestras, a estrutura do prédio, os corredores, 
as escadas, os elevadores, o pátio, o espaço gourmet etc., são partes comuns das quais dependem 
a existência e o funcionamento do sistema. Não há condomínio edilício sem que o hall de entrada 
pertença a todos os condôminos. Nas coisas comuns, a copropriedade é perpétua; as coisas comuns são 
inalienáveis separadamente das unidades autônomas.
O certo é que os direitos condominiais sobre as partes comuns são acessórios que acompanham o 
domínio sobre as partes privativas, conforme o art. 1.331 do CC (BRASIL, 2002).
A Lei nº 13.465 (BRASIL, 2017a) disciplina o condomínio de lotes, estabelecendo o art. 1.358‑A: 
“Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são 
propriedade comum dos condôminos”.
Ao condomínio de lotes, aplicar‑se‑ão as regras concernentes ao condomínio edilício.
4.2.1 Evolução histórica
O condomínio sobre edificações, hoje chamado condomínio edilício, foi regulamentado na França 
em 1561 e depois inserto no Código Napoleônico (o Código Francês), art. 664 (tal artigo considerava a 
hipótese de os diferentes andares de um prédio pertencerem a diversos proprietários e disciplinava o 
modo de reparações e reconstruções, no caso de os títulos dominiais não o fazerem).
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DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
O tema ganha importância por causa do aumento demográfico e da consequente valorização dos 
terrenos urbanos, pela especulação imobiliária, inflação etc. na década de 1930.
O Decreto Legislativo nº 5.481, de 25 de junho de 1928 estabeleceu o regime do condomínio edilício, 
determinando que as edificações com as características nelas figuradas poderiam ser alienadas em 
parte, constituindo cada apartamento propriedade autônoma, podendo ser alienada e gravada. E os 
negócios assim realizados podiam ser transcritos no Registro de Imóveis. Cuidou ainda das restrições aos 
direitos dos condôminos, ditadas pelo interesse de harmonização da vizinhança, proibindo a mudança da 
fachada, o incômodo aos vizinhos, a lesão à segurança, ao sossego ou à saúde dos demais proprietários 
e o desvio de destinação do prédio.
 Lembrete
O terreno e as partes de uso comum são inalienáveis e indivisíveis, de 
domínio comum de todos os proprietários do prédio.
A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, substituiu o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928. 
Essa lei permitiu o condomínio em edificações em prédios de um pavimento (a lei de 1928 e modificações 
posteriores falavam em prédios com dois ou mais andares). Assim, houve ampliação do sistema, com 
a possibilidade desse condomínio em prédio térreo. Terreno e partes comuns se tornam indivisíveis e 
suspende‑se o art. 629 do CC/1916, que permitia a divisão da coisa comum.
O art. 4º, parágrafo único, da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964) determina que o adquirente de unidade 
responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio. Assim, atribuiu a tais obrigações o 
caráter de propter rem. As dívidas acompanham a coisa e são garantidas pela coisa, seja quem for 
o seu dono.
O art. 9º obriga a existência de Convenção de Condomínio e de um Regulamento. Ainda, a nova lei 
não era explícita e deveria ter colocado no seu art. 7º a necessidade de apresentação da Convenção 
Condominial e do Regulamento devidamente aprovados, para inscrever o condomínio no Registro de 
Imóveis. A lei só diz que a convenção e o regulamento devem ser feitos, e que o projeto de Convenção 
deve ser arquivado antes do início do lançamento do condomínio. Deve‑se entender que a instituição 
do condomínio pelo registro na Circunscrição Imobiliária, conforme o art. 167, I, 17 da Lei 
nº 6.015 (BRASIL, 1973) só se admite após a aprovação da Convenção e do Regulamento.
Está aprovada a convenção com 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio (antes alguns 
defendiam a unanimidade, difícil de se alcançar).
Conforme o art. 9º, j, da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964), a convenção deve dizer a forma de contribuição 
para o fundo de reserva, meio de evitar brigas diante da necessidade de despesas imprevistas.
A referida Lei também reformulou a questão do seguro (obrigatório) e da reconstrução (nem sempre 
obrigatória, pois, se a maioria não quiser, não há reconstrução).
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Unidade II
Trata da representação do condomínio, de que a lei de 1928 não cuidava. O condomínio não é pessoa 
jurídica. E o síndico, eleito pelos condôminos, era um administrador, mas podia não ser um representante 
se não tivesse mandato com poderes expressos para a prática de determinados atos. Então, em caso 
de ação, era preciso citar todos os condôminos, salvo se o síndico tivesse procuração com poderes para 
receber citação inicial. O art. 22 da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964) criou representação legal: compete ao 
síndico representar ativa e passivamente o condomínio.
O título II da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964) cuida das incorporações (o problema dos abusos por parte 
de incorporadores desonestos era forte na prática). Incorporador é aquele que promove o condomínio, 
ajustando aquisição do terreno, construção do prédio, venda das unidadesautônomas etc. Essa lei protege 
o público que lida com os incorporadores, definindo, nos arts. 28 e 29, incorporadores e incorporação 
e disciplinando a atividade do incorporador, impedindo que sua ação, por incompetência ou falta de 
idoneidade financeira ou moral, lesasse os que com ele negociassem. Só pode ser incorporador o titular 
do terreno, o construtor ou o corretor de imóveis.
O incorporador só pode negociar as unidades que pretenda construir após arquivar no registro 
competente os documentos relativos ao imóvel e ao negócio que oferece, para mostrar a legitimidade 
do empreendimento. Deve provar a titularidade do terreno, o plano da obra e avaliação do seu custo, o 
projeto de convenção e a existência ou não de prazo de carência e prova de idoneidade financeira.
Os contratos preliminares de compra das unidades autônomas, uma vez registrados no Registro 
de Imóveis, dão aos promissários direito real oponível a terceiros, com direito a obtenção do contrato 
definitivo, conforme §4º do art. 35 da Lei (BRASIL, 1964).
A Lei nº 4.591, em seu art. 43, II, determina que fixados prazo e preço, o incorporador 
responde civilmente pela execução da incorporação indenizando dos prejuízos decorrentes 
do retardamento e não pode modificar condições de pagamento nem reajustar o preço das 
unidades (mesmo se aumentar o preço da mão de obra ou dos materiais), salvo se estiver 
avençada a faculdade de reajuste (BRASIL, 1964). As mesmas obrigações ocorrem na empreitada 
(mesmo com o aumento de preço de mão de obra e material, não aumenta o preço para o dono da obra 
na empreitada). O incorporador, então, assume os riscos do empreendimento e não pode alegar 
a teoria da imprevisão para reajustar preços (alea).
 Saiba mais
O site do Superior Tribunal de Justiça traz jurisprudência sobre 
condomínio edilício. Consulte‑o para conhecer mais a respeito da prática 
sobre o assunto:
<www.stj.jus.br>.
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DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
4.2.2 Elementos constitutivos do condomínio edilício
4.2.2.1 O ato de instituição
O ato de instituição (ou instalação), conforme o art. 7º da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964) e o art. 1.332 
do CC (BRASIL, 2002), é o ato inicial pelo qual se constitui propriamente o condomínio.
O art. 7º da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964) estabelece que o condomínio por unidades autônomas se 
institui por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição no Registro de Imóveis, dele constando a 
individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação e a fração ideal sobre o terreno e 
partes comuns atribuída a cada unidade, dispensando‑se a descrição interna da unidade.
O ato de instituição do condomínio pode ser feito sobre prédio por construir (hipótese mais 
comum) ou sobre prédio já construído. No primeiro caso, é ato do incorporador, que deve inscrever seu 
empreendimento no Registro de Imóveis. No segundo caso, cabe ao proprietário instituir o condomínio 
– ele era único proprietário e resolve transformar seu imóvel em propriedades parceladas, transferindo a 
outrem uma, algumas ou todas as unidades autônomas. Seu ato pode ser inter vivos (mediante registro) 
ou causa mortis (testamento, consoante art. 7º (BRASIL, 1964).
 Observação
Podem ser vários os donos do prédio construído (herdeiros). A situação 
é de condomínio tradicional até a instituição do condomínio em edificações 
(que pode até por exemplo atribuir a cada herdeiro um apartamento). A 
transformação se faz como o ato de instituição pelo proprietário único 
e completa‑se com a inscrição do ato de divisão no Registro de Imóveis, 
conforme art. 7º da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964). Cada unidade autônoma é 
individualizada, com a atribuição, a cada uma, de fração ideal do terreno e 
das partes comuns.
Então:
• O ato de instituição do condomínio em edificações é sempre ato de vontade.
• Deve ser registrado no Registro de Imóveis da situação do imóvel.
• É ato do incorporador ou do proprietário.
• Difere da Convenção e do Regulamento, que são atos dos condôminos, e supõe o condomínio já 
instalado.
60
Unidade II
4.2.2.2 A convenção de condomínio
A convenção de condomínio só ocorre se o condomínio já existe.
A vida do condomínio é regulada pela convenção. Trata‑se de documento escrito onde estão os 
direitos e deveres de cada condômino, conforme art. 9º da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964). Ela é chamada de 
estatuto ou pacto constitutivo.
Convenção é como contrato, do ponto de vista formal. É ato plurilateral, escrito (como os contratos). 
Juridicamente, convenção e contrato são diferentes porque o contrato só obriga as partes e seus 
herdeiros. A convenção, se aprovada pela maioria dos condôminos, quando votam pelo menos 2/3 
(este é o quórum para haver votação e aprovação), obriga a todos os condôminos, atuais ou futuros, e 
eventuais ocupantes das unidades autônomas. As obrigações que decorrem da convenção são propter 
rem. Então, os efeitos da convenção obrigam terceiro e até pessoas que eram contra (a minoria). Não 
é necessária a unanimidade, e entre os 2/3, podem estar proprietários, compromissários compradores, 
cessionários, promitentes cessionários etc.
Aprovada a convenção, deve ser registrada no Registro de Imóveis, conforme art. 9º, §1º da Lei 
nº 4.591 (BRASIL, 1964), para publicidade e efeitos aos que dela não participaram.
Conforme os arts. 1.333 e 1.334 do CC (BRASIL, 2002), com o registro, há presunção absoluta de 
conhecimento do seu conteúdo, vinculando a todos: condôminos, ocupantes de unidades autônomas, 
sucessores a título singular etc.
O conteúdo da convenção varia conforme a necessidade de cada condômino, mas o conteúdo 
mínimo obrigatório está no art. 9º, §3º da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964):
a) discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, 
com especificação das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporções das contribuições dos condôminos para as 
despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) modo de escolha do síndico e do Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico (além das legais);
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
61
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
i) o quórum para os diversos tipos de votação;
j) a forma de contribuição para a constituição do fundo de reservas (para 
emergências; necessidades urgentes e imprevistas. As reservas são crédito 
que se incorpora ao valor do apartamento, como um acessório, pertencendo 
a quem seja titular do direito de propriedade sobre o mesmo);
k) a forma e o quórum para as alterações da Convenção: se não for estipulado, 
deve ser de 2/3 o quórum e a aprovação da alteração se dá por unanimidade, 
em assembleia geral extraordinária (art. 25, parágrafo único). Claro que é 
possível estabelecer maioria simples na convenção (ou que a alteração será 
em assembleia ordinária, de 2 em 2 anos), pois o art. 25 é supletivo;
l) a forma e o quórum para a aprovação do Regimento Interno quando não 
incluído na própria Convenção.
A convenção pode tratar de tudo o que interesse às áreas comuns, mas não pode tratar do que diz 
respeito às áreas autônomas.
Como qualquer ato jurídico, a convenção pode conter defeito que acarrete a sua nulidade ou 
anulabilidade. Nesse caso, é preciso dar o máximo de eficácia, conservando‑a sempre que possível. 
Exemplo: se um dos condôminos era absolutamente incapaz para votar, mas isso não altera a maioria 
de 2/3, ou se só uma cláusula tinha ilícito, não se deve considerar nula toda a convenção, conforme 
art. 184 do CC (BRASIL, 2002). A nulidade parcial é possível.
O prazo é de 4 anos para se propor ação para anular cláusula da convenção por erro, dolo etc.
4.2.2.3 O regulamento
O Regulamento (ou regimento interno), conforme a Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964), art. 9º, serve para 
completar a convenção. Deve ser aprovado por contrato ou deliberação em assembleia e não depende 
de quórumespecial, basta a sua aprovação por maioria presente na hora da votação.
Ele traz normas minuciosas sobre o uso das coisas comuns. Pode ser lido em papéis afixados ao lado 
dos elevadores, no andar térreo ou na garagem.
As suas normas não podem alterar ou ultrapassar as da Convenção. A finalidade é só complementar. 
Por isso, às vezes, em prédio pequeno, para não haver duplo trabalho, o Regulamento é incorporado 
à Convenção, formando um só documento. Mas o melhor é que as duas peças se apresentem em 
documentos separados.
Ele só ocorre se o condomínio já existe, justamente para regulá‑lo.
62
Unidade II
4.2.3 A instalação de condomínio edilício
Decorre de atividade de incorporador, que empreende a construção do prédio para venda das unidades 
autônomas. O art. 28, parágrafo único, da Lei, considera incorporação imobiliária a atividade exercida 
com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações, ou 
conjunto de edificações, composta de unidades autônomas.
Vista como sinal de progresso, a incorporação só é permitida pela Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964):
a) ao proprietário de terreno, ou promitente comprador, ou cessionário deste, 
ou promitente cessionário, com título adequado, que é prova de domínio, ou 
promessa irretratável e irrevogável de venda e compra ou de cessão de tal 
espécie de direitos;
b) ao construtor;
c) ao corretor de imóveis.
4.2.4 Dos elementos do condomínio: regime de propriedade individual sobre unidade 
autônoma e de comunhão, perpétua e inexorável, sobre as áreas comuns
Unidade autônoma
A Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964) não traz número mínimo de peças para a unidade autônoma e elimina 
exigência quanto à finalidade e ao tamanho da construção. Então, as unidades autônomas podem 
ser apartamentos residenciais, conjuntos para escritórios, salas simples, garagens (box), casas em vilas 
particulares etc.
A natureza jurídica das unidades autônomas é de propriedade imóvel comum. Mas há maior restrição 
e limitação em seu proveito.
Características por lei (conditiones legis) para as unidades autônomas (BRASIL, 1964):
• Estar separada das outras unidades do conjunto.
• Possuir saída própria para a via pública, diretamente (como lojas no térreo) ou através de área 
comum (art. 2º).
• Ter correspondência com fração ideal do terreno e das coisas comuns (art. 1º, §2º).
• Ter designação especial, numérica ou alfabética (art. 1º, §1º).
O dono da unidade autônoma tem, como em qualquer outra propriedade, exclusividade de uso, 
gozo e fruição (jus utendi, jus fruendi e jus abutendi). Pode usar, hipotecar etc. sem autorização dos 
63
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
outros condôminos. Mas tem restrições maiores, como já dissemos anteriormente, conforme o art. 4º da 
Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964).
Para efeitos tributários, cada unidade autônoma é tratada como prédio isolado, contribuindo o 
respectivo condômino, isoladamente, diretamente, com os impostos e taxas, conforme o art. 11 da 
Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964).
Pode haver condomínio tradicional sobre a mesma unidade autônoma. Exemplo: dois irmãos são donos 
do mesmo apartamento. Aqui se aplicam todas as regras do condomínio tradicional (art. 6º da Lei).
As limitações resultam da lei e são idênticas aos direitos de vizinhança. São recíprocas e 
dispensam registro.
O art. 1.277 do CC (BRASIL, 2002) nos direitos de vizinhança (norma genérica) proíbe aos proprietários 
interferências prejudiciais ao imóvel, que são aquelas nocivas ao sossego, à segurança e à saúde dos 
vizinhos. O art. 10, III da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964) protege os mesmos bens dos condôminos, mas 
acrescenta que não pode o consorte destinar a sua unidade à utilização diversa da finalidade do prédio. 
Então há mais um limite: o respeito à finalidade do prédio.
A finalidade (empresarial, residencial ou mista) deve estar na Convenção e, se não estiver, deve 
ser respeitada a situação existente. Somente por unanimidade se pode alterar a finalidade do 
condomínio edilício.
 Observação
No que se refere a animais, a proibição é de licitude discutível e deve 
estar na Convenção, ou então para obter judicialmente a proibição, deve‑se 
demonstrar que o animal prejudica a saúde, a segurança ou o sossego dos 
condôminos.
4.2.5 Da alienação e locação de vaga de garagem
Venda e aluguel de vagas (exclusivas) a terceiros só podem ser feitos com autorização expressa na 
convenção do condomínio.
A Lei n° 12.607, de 4 de abril de 2012 (BRASIL, 2012), altera o § 1o do art. 1.331 do 
CC, no que tange ao critério de fixação da fração ideal e às disposições sobre alienação e 
locação de abrigos para veículos em condomínios edilícios. Conforme art. 1.331, §1º do CC (BRASIL, 
2002), as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, 
lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam‑se 
à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto 
os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao 
condomínio, salvo autorização expressa na Convenção de condomínio.
64
Unidade II
As restrições resultam da Convenção e se assemelham às servidões. Decorrem da vontade das partes, 
podem ou não ser recíprocas e dependem de registro para serem oponíveis erga omnes.
A aprovação das restrições se dá por 2/3 dos condôminos, mas são nulas as restrições ilícitas. Exemplo: 
dar preferência para os outros condôminos na venda ou troca, conforme art. 4º da Lei nº 4.591 (BRASIL, 
1964). Outro exemplo: limitar o número de habitantes por unidade (art. 19 da mesma Lei).
Se não houver abuso de direito ou ilicitude, as cláusulas são válidas: não se pode proibir mudança 
interna de cômodos e nem atribuir a uma ou algumas unidades pagamento maior nas despesas (art. 12, 
§1º da mesma Lei, salvo disposição em contrário da convenção).
As obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade, bem como restrições e limites, obrigam 
condôminos e demais ocupantes a qualquer título, segundo o art. 20 da mesma Lei.
A violação dos deveres traz, conforme regulamento e convenção, multas (o síndico cobra em favor 
do condomínio) e responsabilidade civil e penal do infrator (art. 21 e parágrafo único da mesma Lei). 
Poderá ser ainda obrigado a desfazer o que fez (art. 10, §1º da mesma Lei).
A ação é promovida pelo síndico, em benefício do condomínio. Na omissão do síndico, qualquer 
condômino pode fazê‑lo, tem legitimação, conforme a mesma Lei.
4.2.6 Inovações do CC/2002 em matéria de condomínio edilício
O art. 1.336 do CC (BRASIL, 2002) arrola os deveres dos condôminos e impõe sanções à desobediência 
a tais deveres: contribuir proporcionalmente para as despesas; não fazer obras que comprometam a 
segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; 
dar à sua parte a mesma destinação da edificação e não as usar de forma que prejudique o sossego, a 
segurança e a saúde dos possuidores, e nem os bons costumes.
§1º – se não pagar a contribuição, arcará com juros de mora convencionados 
ou, se não houver previsão, 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
§2º – se não cumprir qualquer dos deveres previstos no art. 1.336 e seus 
incisos, pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não 
superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais, mais perdas e 
danos apurados. Se não houver previsão expressa, assembleia geral com 2/3 
dos condôminos (restantes, ou seja, sem o infrator) delibera sobre a cobrança 
de multa (BRASIL, 2002).
Já o art. 1.337 do CC pune o condômino reiteradamente inadimplente, com multa de até cinco 
vezes o valor da contribuição (se houver decisão por 3/4 dos outros condôminos) e pune o antissocial, 
com comportamento irregular, incompatível com os seus consortes, com multa de até dez vezes o 
valor da contribuição.
65
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
 Saiba mais
O condômino inadimplentepode ser protestado, mas muitos síndicos 
preferem ajuizar desde logo a ação de execução, de acordo com o CPC 
(BRASIL, 2015). Para saber mais a respeito da possibilidade de protesto de 
condômino inadimplente, leia o art. 784, inciso X do CPC de 2015, que 
incluiu entre os títulos extrajudiciais o crédito referente às contribuições 
ordinárias e extraordinárias dos condôminos, previstas na convenção ou 
aprovadas em assembleia geral e comprovadas por documentos.
BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo 
Civil. Brasília, 2015. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_
Ato2015‑2018/2015/Lei/L13105.htm>. Acesso em: 5 abr. 2019.
4.2.7 As áreas comuns
Conforme o art. 3º da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964), área comum é o terreno em que se levanta a 
edificação, fundações, paredes externas, teto, áreas internas de ventilação e tudo o mais que sirva de 
dependência de uso comum (elevadores, escadas, casa do zelador, caixa d’água, jardins, playgrounds, 
piscinas, salão de festa etc.) e garagens (quando não se prevê local determinado para cada condômino).
A natureza jurídica das áreas comuns é o condomínio tradicional. Mas a diferença é que no 
condomínio edilício, se justapõem as propriedades individual e coletiva, e tal fato acarreta alterações 
nas duas. Exemplo: as unidades autônomas ficam com mais limites e restrições.
Nas áreas comuns, as diferenças entre estas e o condomínio tradicional são duas:
• as partes comuns não podem ser divididas, conforme o art. 3º da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964), são 
perpétuas – enquanto o condomínio tradicional sempre é incentivado a se dividir, proibindo‑se até 
a indivisibilidade convencional por mais de cinco anos. Aqui, no condomínio edilício, o condômino 
não pode exigir a divisão do terreno ou do teto para ter a sua fração ideal com exclusividade.
• As partes comuns são insuscetíveis de alienação, separadas da respectiva unidade.
Cada condômino terá sua parte no terreno e nas áreas comuns através de fração ideal, expressa sob 
forma decimal ou ordinária, conforme o art. 1º, §2º da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964). O cálculo (precede 
o lançamento da incorporação e é exigência para que o incorporador possa negociar as unidades) da 
fração ideal é feito no ato de instituição do condomínio, de acordo com o art. 7º da mesma Lei. Mesmo 
que outra pessoa instale o condomínio, e não o incorporador, é preciso que se faça a divisão das áreas 
comuns em frações ideais. A fração, de acordo com o art. 12, §1º da Lei, serve de base de cálculo para as 
despesas. Inúmeros quóruns são computados por frações ideais, em especial o da Convenção (art. 9º, §2º 
da mesma Lei), e sobre extinção em caso de sinistro total ou superior a 2/3 da edificação etc.
66
Unidade II
O cálculo da fração ideal se faz com base no valor de cada unidade, mas não há regras fixas 
para tal valor. Deve‑se atribuir um valor certo para cada andar, valendo mais os superiores, ou menos 
se não tiver elevador. Os apartamentos de frente, em cada andar, podem valer mais que os de fundo.
Áreas comuns trazem dois problemas: utilização e despesas.
O uso, conforme o art. 19 da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964), não pode causar dano aos demais 
condôminos, nem atrapalhar o uso pelos outros. Quem usa os corredores com algazarra causa danos; 
quem põe caixotes nos corredores impede o bom uso pelos demais.
As áreas comuns pertencem a todos, não podem ser usadas com exclusividade por ninguém. Por isso, 
Convenção ou Assembleia sem unanimidade não pode reservar parte a qualquer condômino.
Violação aos princípios de uso das áreas comuns, causando danos ou embaraço ao bom uso, acarreta 
multa fixada na Convenção ou Regulamento, a qual é cobrada em ação de execução, conforme o 
art. 21, parágrafo único da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964). Se não estiver fixada na Convenção ou no 
Regulamento, o síndico propõe ação cominatória. O valor pago vai para o condomínio, até porque ainda 
há a responsabilidade civil, devida inteiramente ao prejudicado, e a responsabilidade penal.
Muitas ações existem com discussões sobre as áreas comuns. Exemplos: fachadas, ar condicionado, 
grades que quebram a harmonia do edifício esteticamente, além de ferir a lei. A fachada não é propriedade 
exclusiva do condômino, e sim coletiva.
Assim, envidraçar terraços abertos, pintar com cores diferentes as janelas etc. depende de autorização, 
de acordo com o art. 10, §2º da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964). A assembleia pode deliberar sobre a mudança 
da fachada como um todo, mas autorização para um ou alguns condôminos modificarem apenas a 
frente da sua unidade deve ser feita por todos (e não pelo síndico ou por deliberação da assembleia).
Quanto ao teto, ele não pode ser usado só pelo dono do último andar, conforme o art. 3º da 
Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964), e nem pode este construir ali outro pavimento.
Já o piso entre andares é de todos ou só das unidades que se servem dele como piso e teto (porque 
nesse caso se alguém for proprietário do 1º e do 2º, pode fazer uma escada, por exemplo). O art. 5º da 
Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964) diz que o condomínio por meação de paredes e tetos das unidades isoladas 
regular‑se‑á pelo CC (BRASIL, 2002). Então o piso e as paredes internas não são áreas comuns – são só 
dos condôminos interessados confinantes (em condomínio tradicional). Mas há restrição contra obra 
que comprometa a segurança da edificação.
4.2.8 Das despesas do condomínio
É a obrigação mais importante dos condôminos, conforme art. 12 e §§ da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964).
Impostos não são rateados (diferentemente do condomínio tradicional), segundo o art. 11 da 
mesma Lei.
67
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
O valor da contribuição é na proporção da fração ideal, mas tal regra é supletiva, pode‑se convencionar 
diferentemente. Exemplo: se o prédio tem loja e residência, quem tem residência paga menos, porque 
usa menos luz e água, menos elevador, menos empregados, tem menos sujeira etc.
As despesas ordinárias são as destinadas ao custeio normal do prédio.
Conforme a lei, anualmente, uma assembleia geral ordinária deve aprovar por maioria dos presentes 
as verbas para tais despesas, compreendendo as de conservação da edificação, manutenção de seus 
serviços e correlatas.
O locatário pode votar na ausência do locador, somente para as despesas ordinárias, de acordo com 
a Lei nº 9.267 (BRASIL, 1996), que altera o art. 24, §4º da Lei nº 4.591, de 1964.
Aprovado o orçamento, acrescido inclusive da importância destinada ao fundo de reserva, todos 
têm que pagar no prazo previsto na Convenção. O não pagamento no prazo decorre em juros de mora 
e multa da convenção. O atraso por seis meses faz incidir correção monetária, segundo o art. 12, §3º da 
Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964).
Os condôminos respondem proporcionalmente por verbas trabalhistas extrajudiciais e judiciais de 
porteiros, faxineiros, zelador etc.
Despesas extraordinárias envolvem gastos maiores e esporádicos, como os da estrutura da edificação, 
substituição de elevadores, pintura da fachada etc. São aprovadas pela assembleia geral, assim como o 
orçamento do seu custo.
O síndico deve cobrar as contribuições e tem ação contra os inadimplentes.
O aumento da segurança do recebimento das prestações condominiais decorre da obrigação, 
diante da alienação ou transferência de direitos sobre a unidade autônoma, de prova de quitação das 
obrigações do alienante com o condomínio. A prova de quitação é feita com a declaração do condomínio, 
representado pelo síndico.
4.2.9 Administração do condomínio
A administração do condomínio é exercida por um síndico, assessorado por um Conselho Consultivo, 
eleitos todos pela assembleia geral, por até dois anos, podendo haver reeleição.
O síndico pode ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não. Membros do Conselho Consultivo 
precisam ser condôminos.
 Observação
Hoje, na prática, prédios em sua maioria são administrados por empresas 
especializadas, organizadas para cobrar condôminos, projetar orçamentos, 
fazerconcorrência para fornecimentos e obras etc.
68
Unidade II
Assim, o síndico pode delegar tarefas de administração para outrem de sua confiança, mas assume 
responsabilidade pela delegação e submete‑se à aprovação da assembleia geral – isso se o síndico for condômino.
O Conselho Consultivo é órgão colegiado de consulta e fiscalização. Seus membros são condôminos, 
então têm os mesmos interesses dos demais condôminos.
São deveres do síndico, de acordo com o art. 1.348 do CC (BRASIL, 2002):
• Convocar assembleia dos condôminos.
• Representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo e fora dele, e praticar atos de defesa dos 
interesses comuns, nos limites da lei ou da convenção.
• Avisar imediatamente à assembleia da existência de ação ou procedimento administrativo de 
interesse do condomínio.
• Administrar internamente a edificação ou o conjunto de edificações quanto à vigilância, 
moralidade e segurança, e quanto aos serviços que interessam a todos os moradores.
• Praticar os atos que a lei determinar, ou a convenção, ou o regimento interno.
• Cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar e fazer executar 
as deliberações da assembleia.
• Prestar contas à assembleia dos condôminos.
• Manter por cinco anos toda a documentação do condomínio, para necessidades de verificação contábil.
• Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que 
interessem aos possuidores.
• Elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano.
• Cobrar as contribuições dos condôminos e impor e cobrar as multas; prestar contas à assembleia, 
anualmente e quando exigidas.
• Fazer o seguro da edificação.
 Observação
O fato de o síndico poder receber citação inicial confere segurança 
a quem entra em contato com o condomínio (contratualmente ou 
extracontratualmente).
69
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
O §1º do art. 1.348 do CC (BRASIL, 2002) estabelece que pode a assembleia colocar alguém no lugar 
do síndico com poderes de representação. Por sua vez, o §2º do art. 1.348 da mesma Lei prescreve que 
o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções 
administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da Convenção.
4.2.10 Seguro de incêndio, demolição e reconstrução obrigatória
O seguro é obrigatório. Abrange todas as unidades autônomas e partes comuns contra incêndio, 
terremoto, ciclone ou outro acidente que o destrua, no todo ou em parte.
O prêmio do seguro entra nas despesas ordinárias do condomínio.
O seguro deve ser feito em 120 dias do “habite‑se”, sob pena de multa, por mês de atraso (multa de 
1/12 do imposto predial). A multa é devida à municipalidade.
Em caso de sinistro, deve‑se verificar que caso se destrua menos de 2/3 da edificação, o síndico 
promove o recebimento do seguro e procede à reconstrução ou os reparos das partes danificadas. Se a 
indenização não for o bastante, apresenta o síndico à assembleia o orçamento das obras, sugerindo uso 
do fundo de reserva e o rateio do excesso. A reconstrução é obrigatória. Mas se todos os condôminos 
optarem pela venda, esta será feita (se houver unanimidade).
Se o sinistro destrói tudo ou mais de 2/3 do todo, os condôminos se reúnem em assembleia especial 
e deliberam sobre a reconstrução ou venda do terreno e materiais. Deve haver quórum qualificado (mais 
da metade das frações ideais do terreno).
Rejeitada a proposta de reconstrução, deve haver quórum igual para a assembleia decidir o destino 
do terreno, devendo ser aprovada a partilha do valor do seguro.
Rejeitada a reconstrução, deve ser feita a divisão do prêmio do seguro, na proporção das frações 
ideais do terreno, o qual deve ser então vendido. Só quando outra sugestão for aprovada pelo quórum 
qualificado, é que será seguida a deliberação da maioria.
Se aprovada a reconstrução, devem ser mantidos o destino, a forma (disposição) interna e a 
forma externa.
A minoria vencida na deliberação sobre a reconstrução não precisa pagar para ajudar a reedificação, 
e a maioria pode adquirir as partes dos dissidentes, pelo justo valor apurado em juízo.
Em caso de desapropriação, esta recai sobre toda a edificação.
Em caso de condenação do edifício pela autoridade pública ou de ameaça de ruína, a maioria 
qualificada decide pela demolição, reconstrução ou até alienação do prédio, por motivos urbanísticos 
e arquitetônicos e por desvalorização das unidades habitacionais em relação ao terreno. Exemplo: um 
prédio simples em avenida que se torna muito valorizada pode ser alienado no todo, se assim quiserem 
70
Unidade II
2/3 dos condôminos, representando 80% do terreno e das coisas comuns. Protege‑se o direito da minoria, 
que não precisa contribuir para as obras, mas assegura‑se à maioria o direito de adquirir as partes dos 
dissidentes, mediante avaliação judicial.
Quanto à extinção do condomínio edilício, existem as seguintes possibilidades:
• Extinção do condomínio em edificações pela destruição, se a maioria resolver não 
reconstruir: com a destruição, o terreno que era acessório do principal (acessório das unidades 
autônomas) volta a ser principal, e os donos se encontram na situação de condôminos na forma 
tradicional. Se houver destruição e com o seguro decidir‑se pela reconstrução, o novo condomínio, 
ainda que seja materialmente e juridicamente idêntico ao anterior, é um novo sistema.
 Lembrete
O condomínio decorre da necessidade que implica a existência de partes 
comuns e direitos recíprocos. Sem isto, o condomínio termina.
• Extinção do condomínio por deliberação dos condôminos: por unanimidade, se decide 
transformar o prédio em um condomínio tradicional, sendo que cada proprietário se torna dono 
de uma parte ideal do todo. Cancela‑se no Registro de Imóveis a autonomia das unidades, anula‑se 
a Convenção condominial e desaparece o regime de condomínio edilício. Aqui a consequência é o 
princípio de que ninguém pode ser compelido a permanecer em condomínio. O prédio continuará 
a ser indivisível, mas por sua natureza, e não pela lei. E agora qualquer condômino pode requerer 
a venda da coisa e a divisão do preço, conforme o art. 1.322, caput do CC (BRASIL, 2002). Essa 
hipótese, entretanto, é muito rara.
• Extinção do condomínio pela consolidação em uma só pessoa da propriedade de todos 
os aptos: um proprietário vai adquirindo as unidades dos outros e como as áreas comuns 
são acessórios do principal, chegará um momento em que referido proprietário se tornará 
dono do todo. Nesse momento, feitas as averbações necessárias, terá desaparecido o regime de 
condomínio edilício.
 Resumo
Estudamos os modos de aquisição e perda da propriedade móvel, com 
o exame da tradição, da ocupação, da descoberta, do achado de tesouro, 
da especificação, da confusão, da comistão, da adjunção e da usucapião.
Tratamos, na sequência, do condomínio geral e do condomínio edilício.
O condomínio geral ocorre quando em uma relação de direito de 
propriedade, há vários sujeitos ativos. O direito de propriedade é exclusivo. 
71
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
No condomínio, cada condômino tem uma parte ideal da coisa e, nessa 
parte ideal, o direito de cada um é exclusivo, absoluto e perpétuo. A 
copropriedade ocorre quando a coisa é indivisível.
Verificamos direitos e deveres dos condôminos, bem como a sua 
administração. Quanto ao condomínio em paredes, cercas, muros e valas, 
presume‑se a copropriedade, e quem constrói pode pedir a indenização por 
metade dos custos.
O uso da coisa pelo condômino deve ser tradicional e pessoal. Deve ser 
impedida a entrada de estranhos sem a anuência dos demais condôminos.
Visto que o condomínio é transitório e inconveniente, o preceito que dá 
direito à divisão é de ordem pública. Não pode haver ajuste de indivisão por 
mais de cinco anos, e presume‑se juris et de jure que se a indivisão for condição 
estabelecida pelo doador ou testador, ela o é somente por um quinquênio.
Ocondômino tem o direito de preferência na venda e na locação da 
coisa comum. O dever do condômino é de efetuar o pagamento de sua 
parte das despesas de conservação ou divisão da coisa, devendo suportar 
em igual razão os ônus a que estiver sujeita. O condômino tem direito 
aos frutos e responde pelos ônus e pelas dívidas contraídas durante a 
comunhão e em proveito dela.
A obrigação do condômino é propter rem, decorre da copropriedade e 
se transmite ao sucessor a título singular (legatário), extinguindo‑se com o 
abandono da coisa.
A mais importante forma de extinção do condomínio é a divisão. Por 
meio dela, a coisa divisível é repartida em segmentos, na proporção dos 
quinhões de cada condômino, que passa a ser dono exclusivo da parte e 
deixa ao mesmo tempo de ser dono de parte ideal do todo.
O condomínio edilício caracteriza‑se por ter uma propriedade singular 
dos apartamentos e andares, ao lado de uma comunhão necessária e 
inexorável do terreno e das partes comuns do prédio.
Em relação às partes divididas e privadas, a propriedade é singular e 
exclusiva. Os direitos condominiais sobre as partes comuns são acessórios 
que acompanham o domínio sobre as partes privativas. O terreno e as 
partes de uso comum são inalienáveis e indivisíveis, de domínio comum de 
todos os proprietários do prédio.
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Unidade II
São elementos constitutivos do condomínio edilício: o ato de 
instituição, a convenção de condomínio e o regimento interno.
O dono da unidade autônoma tem, como em qualquer outra propriedade, 
exclusividade de uso, gozo e fruição (jus utendi, jus fruendi e jus abutendi). 
Pode usar, hipotecar etc. sem autorização dos outros condôminos. Mas tem 
restrições maiores, pois os direitos de vizinhança proíbem aos proprietários 
interferências prejudiciais ao imóvel, que são aquelas nocivas ao sossego, 
à segurança e à saúde dos vizinhos. Somente por unanimidade se pode 
alterar a finalidade do condomínio edilício.
Venda e aluguel de vagas de garagem (exclusivas) a terceiros só podem 
ser feitos com autorização expressa na convenção do condomínio.
É dever dos condôminos contribuir proporcionalmente para as despesas; 
não fazer obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a 
forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar à sua parte 
a mesma destinação da edificação e não as usar de forma que prejudique 
o sossego, a segurança e a saúde dos possuidores, e nem os bons costumes.
As partes comuns não podem ser divididas; são perpétuas, insuscetíveis 
de alienação, separadas da respectiva unidade.
O síndico deve representar ativa e passivamente o condomínio, em 
juízo e fora dele, e praticar atos de defesa dos interesses comuns, nos 
limites da lei ou da convenção. Deve, ainda, cumprir as demais atribuições 
previstas em lei.
Extingue‑se o condomínio edilício pela destruição, se a maioria resolver 
não reconstruir; por deliberação dos condôminos; e pela consolidação em 
uma só pessoa da propriedade de todas as unidades autônomas.
 Exercícios
Questão 1. Levandivisco Menengolite é proprietário de um sítio no interior do Mato Grosso do Sul 
que possui 20 alqueires de área. Ele comprou a área há 30 anos de um produtor rural já falecido, que era 
solteiro e morreu jovem, vítima de acidente de trânsito. Recentemente, uma senhora moradora em São 
Paulo entrou em contato com Menengolite para informar que a propriedade pertence a ela e à família 
dela, herança do bisavô falecido há muitos anos. Ela afirmou, também, que a pessoa que vendeu era um 
dos herdeiros e não podia ter feito isso sem a anuência dos demais e que, agora que todos os herdeiros 
descobriram o ocorrido, vão lutar na justiça para reaver a terra. Ele ficou bastante preocupado, mas, em 
conversa com amigos do cartório de Registro de Imóveis de sua cidade, foi informado que:
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DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
I ‑ Ele já tem usucapião sobre a propriedade porque já transcorreram mais de 15 anos sem qualquer 
interrupção ou oposição à propriedade.
E
II – Ele pode, inclusive, requerer indenização por danos morais contra a família dos herdeiros sob 
alegação de que eles estão atacando sua honra.
Assinale a alternativa correta:
A) I e II estão corretas.
B) Somente I está correta.
C) Somente II está correta.
D) II está correta e é decorrente de I.
E) I e II estão incorretas.
Resposta correta: alternativa B.
Análise das afirmativas
I – Afirmativa correta.
Justificativa: o Código Civil estabelece que aquele que por 15 anos, sem interrupção, nem oposição, 
possuir como seu um imóvel, adquire‑lhe a propriedade, independentemente de título e boa‑fé, e pode 
requerer ao juiz que declare essa propriedade por sentença judicial. E, se houver se estabelecido no 
imóvel como sua moradia habitual, ou nele tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o 
prazo será reduzido para 10 anos. No caso do enunciado, o proprietário é sujeito de boa‑fé porque 
adquiriu o imóvel de quem se apresentou como proprietário, ainda que com documentos inidôneos.
II – Afirmativa incorreta.
Justificativa: o fato de os herdeiros do legítimo proprietário pretenderem pleitear em juízo a 
propriedade do imóvel não é ofensivo à honra de ninguém, porque se trata do exercício de um direito. 
Se não conseguirem obter a propriedade, deverão arcar com as custas e despesas judiciais, porém não 
terão que indenizar ninguém por ataque à honra porque não era essa a intenção, apenas a discussão 
sobre a propriedade do imóvel.
Questão 2. Em um prédio situado em cidade à beira‑mar, um dos proprietários pretende alugar seu 
apartamento pelo sistema de compartilhamento que alguns aplicativos disponibilizam, como é o caso 
do Airbnb, um dos mais conhecidos. Os demais moradores olham com desconfiança para essa novidade 
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Unidade II
porque temem por sua segurança, já que o apartamento poderá ser compartilhado com estranhos que 
coloquem em risco os bens e a vida dos demais ocupantes do prédio. O síndico entende que nada pode 
ser feito porque a propriedade do imóvel dá ao proprietário o direito absoluto de utilizar como desejar. 
Nessa situação, é correto afirmar que:
A) O síndico deve adotar uma norma que proíba a presença de estranhos no condomínio.
B) Os condôminos devem votar em assembleia pela proibição da presença de estranhos no condomínio.
C) O síndico deve informar todos os condôminos que os apartamentos só poderão ser utilizados por 
estranhos mediante aprovação prévia do próprio síndico. 
D) Os condôminos deverão aprovar em assembleia que a utilização do imóvel por outras pessoas 
deverá atender a regras predeterminadas.
E) Os condôminos deverão aprovar em assembleia que somente mediante apresentação de atestado 
de antecedentes outras pessoas poderão utilizar o imóvel.
Resolução desta questão na plataforma.