Petição Ação de cobrança de comissão e corretagem

Prévia do material em texto

AO JUIZO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIO DO SUL/SC
Vivêncio Enrrolado, brasileiro, casado, corretor de imóveis, portador do CPF n.º 000.000.001-34 e RG. N.º 123.123, residente e domiciliado a rua das Baratas, n.º 30, Centro, município de Rio do Sul – SC, CEP 89.160.555, e-mail vivencio@gmail.com, por sua advogada que recebe intimações e notificações nos endereços acostados na procuração, vem, a presença de Vossa Excelência, propor a presente
AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM
PROPRIETARIO, Marivaldo Esperto, brasileiro, viúvo, empresário aposentado, residente e domiciliado a Rua Frank Williams, nº 65, Bairro Jardim América, Rio do Sul – SC.
VENDEDOR, Vivêncio Enrrolado, brasileiro, inscrito no CPF/MF sob o n.º 000.000.001-34 e RG n.º 123.123, residente e domiciliado à rua das Baratas, n.º 30, Centro, município de Rio do Sul – SC
COMPRADOR, INDÚSTRIA CAEMA S/A brasileiro, inscrito no CPF/MF sob o nº XXX e RG sob o nº XXX, residente e domiciliado à XXX;
consubstanciado nos motivos fáticos e de direito a seguir aduzidos.
1. BREVE RESUMO DA DEMANDA
A presente demanda tem por objeto a cobrança do valor de R$ 180,000,00 (cento e oitenta mil ), referente à comissão de corretagem devida ao autor pela venda do imóvel localizado no Rodovia BR 470, Km 128, nº 111, Bairro Canta Galo, município de Rio do Sul – SC, realizada em parceria com Empresário Marivaldo Esperto.
Conforme será visto adiante, Empresário Marivaldo Esperto se recusa a pagar a comissão devida do imóvel ao autor, tendo em vista existência de uma Autorização de venda, fotos do imóvel com a placa de venda do corrector, Ata Notarial onde comprova que o imóvel estava sendo ofertado na página da internet da imobiliária de Vivêncio. Dessa forma, se torna necessário, para entender o contexto fático da presente demanda, narrar os processos de negociação do imóvel. 
2. DOS FATOS
2.1. Da Negociação e Venda do imóvel.
O autor Vivêncio Enrrolado firmou autorização de venda com o Empresário Marivaldo Esperto, objetivando a venda de imóvel localizado na Rodovia BR 470, Km 128, nº 111, Bairro Canta Galo, município de Rio do Sul – SC, com área territorial total de 2.000 m² (dois mil metros quadrados), onde encontra-se construídos um galpão de alvenaria de 2 (dois) pavimentos com área total de 2.500m², pelo preço certo de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais). Vivêncio logrou êxito em encontrar comprador idôneo, a saber, INDÚSTRIA CAEMA S/A. 
Efetuada a Escritura Pública de Compra e Venda, pelo valor acima descrito,sendo o preço integralmente pago neste ato, através de transferência bancaria para o nome do Vendedor Marivaldo Esperto. 
Passado três dias da assinatura da Escritura Vivêncio procurou Marivaldo Esperto, no intuito de receber a comissão pela intermediação efetuada, ocorre que o Sr. Marivaldo Esperto, nega-se a pagar o valor acordado.
Importante ressaltar que foi acordado entre o autor e o Sr. Marivaldo Esperto a taxa de corretagem no percentual de 6% (seis por cento) do valor total da venda do referido imóvel, um galpão de alvenaria de 2 (dois) pavimentos com área total de 2.500m², pelo preço certo de R$ 3.000.000,00 (três milhões de Reais).
Cabe salientar que todas as provas das conversas mantidas entre autor e o requerido Comprador XXX estão em anexo (Anexo XXX).
Portanto, com a realização da publicidade da unidade efetuada exclusivamente pelo autor, e toda a dedicação auferida pelo corretor de imóvel na intermediação da venda, o cliente, após o processo de negociação, resolveu adquiri-lo.
3. DA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA
No caso dos autos, é cediço que o autor teve pleno e exclusivo êxito na intermediação, negociação e conclusão da venda do imóvel. Assim, é inconteste o seu direito ao recebimento da taxa de comissão, consistente na remuneração de trabalho do corretor, em ambos os negócios jurídicos:
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
No caso, o valor de 6% (seis por cento) que fora acordado entre as partes pertinente à comissão de corretagem foi fixado com base na tabela de honorários de serviços profissionais de corretagem, extraída do sítio eletrônico da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.
Neste sentido, acerca do contrato de corretagem, leciona Paulo Nader:
“Forma-se o contrato de corretagem ou mediação quando uma pessoa, denominada corretor ou mediador, obriga-se perante o seu cliente a se empenhar em aproxima-lo de terceiro, indicado ou não, visando à realização de negócios, mediante retribuição condicionada à eficácia de seu trabalho (...)
Como o contrato é aleatório, o corretor somente fará jus à remuneração se alcançar resultado positivo em seu trabalho. Este se caracteriza quando consegue promover o negócio previsto, colocando o cliente em contato com terceiro interessado, seguindo-se a efetivação do ato negociação (Curso de Direito Civil 2016, Vol. 3 - Contratos)”
Neste contexto, a obrigação de pagar a comissão de corretagem é evidente e não restam dúvidas quanto à obrigatoriedade do pagamento pelos requeridos.
Nesse sentido, o proprietário Marivaldo Esperto, no que tange ao imóvel, procurou diretamente o autor para o fim de ajudá-lo à intermediar a venda do imóvel. Ademais, o autor esteve sempre à disposição do Proprietário para o fim de prestar todas as informações sobre o andamento do negócio, com a devida diligência e prudência.
Ademais, o autor não pode ser prejudicado em razão da má fé do Proprietário Mavivaldo Esperto (ao autorizar o autor a divulgar e vender o imóvel), o que fica claro, portanto, é que o autor faz jus ao pagamento de comissão de corretagem relativa ao imóvel. Direito esse, inclusive, reconhecido pela própria Imobiliária.
O descumprimento do contrato além de se mostrar extremamente imoral, é ilegal, causando grave prejuízo ao autor, que prestou devidamente seus serviços com êxito e merece ser remunerado, bem como configura indevido enriquecimento ilícito do requerido.
Pois bem, destaca-se, ainda, que a ausência de assinatura do contrato de corretagem entre as partes não obsta a apreciação da relação jurídica entre elas existente. Nessas condições, vem sendo aceito pelos tribunais o entendimento admitindo a forma verbal do contrato de corretagem imobiliária, a fim de reger a relação das partes acordantes:
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMPRA DE IMÓVEL. ARTIGOS 722 E 725 DO CÓDIGO CIVIL. COMISSÃO DEVIDA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. Nos termos dos artigos 722 e 725, do Código Civil, é devida a comissão ao corretor em razão de contrato de corretagem, que tanto pode ser escrito quanto verbal. A simples comprovação de que houve aproximação útil efetivada é hábil a obrigar o contratante perante o corretor, se realizado o negócio por efeito dos trabalhos deste. Recursos conhecidos e desprovidos."(TJDFT Acórdão n.457902, 20040111065282APC, Relator: ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 20/10/2010, Publicado no DJE: 24/02/2011. Pág.: 172).
Ação de cobrança. Corretagem. Contrato verbal. Provas que demonstram a contratação do autor/apelado para a corretagem. Atividade de intermediação. Essência. Comissão devida. - É dispensável o contrato escrito para a caracterização da intermediação na venda de imóveis, desde que provada a aproximação das partes que resultou na efetivação do negócio. - A atividade de corretagem assenta-se, essencialmente, na intermediação da negociação entre as partes, com a aproximação do comprador ao vendedor, sendo a conclusão do negócio mera condição de exigibilidade da comissão. (TJMGAPELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.11.001950-5/001 - Comarca de Juiz de Fora - Apelante: Maria das Graças Eugênio - Apelado: José Braz Coonsol)
Apelação cível - Comissão de corretagem - Contrato verbal - Ação de cobrança julgada procedente - Aproximação dos interessados que resultou na venda do imóvel - Resultado útil verificado - Requisitos preenchidos - Inocorrência de motivos suficientes para eximir os apelantes do pagamento da comissãoa que se obrigaram - Remuneração da corretora devida - Controvérsia acerca do percentual da comissão - Ausência de ajuste expresso - Prevalência do percentual mínimo previsto na tabela de comissões da categoria e que é usualmente praticado no mercado - Sentença confirmada - Recurso desprovido. - Embora não tenham as partes ajustado por escrito a comissão sobre a venda do imóvel, ante a intermediação exitosa ocorrida por diligência do apelado é devida a comissão no percentual de tabela e praticado ordinariamente. Assim, não conseguindo os apelantes demonstrar tenha sido em percentual diverso, a cobrança no valor pretendido é procedente (TJPR - AC 0332227-4 - Cascavel - 11ª C.Cív. - Rel. Des. Mário Rau - J. 1º.11.2006)
Portanto, devidamente amparado pelo vasto e pacífico entendimento, o autor possui direito no tocante ao recebimento da verba de corretagem mediante contrato informal firmado junto ao requerido Proprietário, haja vista todo esforço e dedicação para a efetivação dos negócios, os quais não se concretizariam sem a sua efetiva participação.
Estabelece, por fim, o art. 728 do Código Civil que, “se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário”. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, se um corretor de imóveis faz a aproximação entre o comprador e o dono da propriedade, e o negócio se concretiza, ele faz jus à comissão, ainda que não tenha participado do processo de conclusão da compra e venda:
CIVIL E EMPRESARIAL. INTERMEDIAÇÃO OU CORRETAGEM PARA A VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES. VENDA APÓS O PRAZO ESTIPULADO EM CONTRATO. COMISSÃO DEVIDA. - A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. Aplicação da Súmula 7/STJ. - Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente. - Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida. Recurso especial improvido. (STJ – 3ª T., REsp 1.072.397/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 09.10.2009)
Assim, comprovada a autorização dada ao autor para realizar a intermediação, bem como que este praticou os atos ensejadores do negócio, a ele cabe receber a respectiva comissão de corretagem.
Quanto à legitimidade passiva dos requeridos, cumpre ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial 1.288.450-AM, pacificou a tese de que, em regra, a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contratou o corretor, não importando se comprador ou vendedor. Por outro lado, havendo cláusula contratual prevendo a obrigação de uma das partes em pagar a referida comissão, a cláusula contratual prevalecerá.
Excelência, in casu, inicialmente, o requerido Proprietário, por ter recebido integralmente o valor da venda o imóvel, sem passar a devida comissão de corretagem no imóvel um galpão de alvenaria, no valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), ainda que ciente dos serviços de corretagem prestados pelo autor, deve ser condenado ao pagamento do valor de R$ 180.000.00 (cento e oitenta mil reais) ao autor, em razão da parceria firmada entre eles no início do negócio, sob pena de grave enriquecimento ilícito.
Por outro lado, subsidiariamente, caso Vossa Excelência não entenda pela responsabilidade do requerido Proprietário o Sr Marivaldo Esperto, deve ser condenado o Comprador INDÚSTRIA CAEMA S/A, uma vez que, pelo contrato de compra e venda do imóvel, foi o responsável pelo pagamento da comissão de corretagem. Inclusive, o Comprador tinha conhecimento e ciência da atuação do autor na intermediação da venda do referido imóvel.
Diante de todo o contexto, o montante a ser pago a titulo de comissão de corretagem ao autor é de 6% (seis por cento e meio) do valor firmado entre as partes relativo à venda do imóvel, perfazendo o montante de R$ 180.000.00 (cento e oitenta mil reais), atualizado com juros e correção monetária legais, a partir da data da efetivação do negócio.
5. DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer:
a) A procedência da ação, para condenar o requerido Proprietário o Sr Marivaldo Esperto, ao pagamento do montante de 180.000.00 (cento e oitenta mil reais), atualizado com juros e correção monetária legais, a partir da data da efetivação do negócio;
b) Subsidiariamente, caso Vossa Excelência não entenda pela responsabilidade do primeiro requerido, a condenação Comprador INDÚSTRIA CAEMA S/A ao pagamento do montante de 180.000.00 (cento e oitenta mil reais, atualizado com juros e correção monetária legais, a partir da data da efetivação do negócio;
c) A citação dos requeridos, nos endereços referidos, para apresentar resposta, sob pena de revelia e confissão quanto à matéria de fato;
d) A concessão dos benefícios da Assistência Judiciária Gratuita, em sua totalidade, por tratar-se o autor de pessoa pobre na acepção jurídica do termo, cuja situação econômica não permite arcar com as custas e despesas processuais, sem prejuízo alimentar próprio ou de sua família, como estabelece o parágrafo único, do artigo 2º, da Lei 1060/50;
e) A condenação dos requeridos em custas e honorários de sucumbência.
O autor, nesse momento, manifesta-se pela ausência de interesse na realização da audiência de conciliação e mediação, nos termos do artigo 319, inciso VII, do Código de Processo Civil.
Protesta por todos os meios de prova em direito admitidos.
Dá-se à causa o valor de 180.000.00 (cento e oitenta mil reais.
Termos em que pede deferimento.
Rio do Sul, 23 de fevereiro de 2022.
ADVOGADA Glaucia C. B. Rocha Passig, OAB.000