investindo-em-fiis-m3

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Suno Research
Investindo em Fundos 
Imobiliários 
Módulo 3
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Aula
Imóveis
ou FIIs
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Imóveis físicos
• Tipo de investimento mais simples de entender.
• Bagagem cultural.
• Bons geradores de renda.
• Proteção contra inflação no longo prazo.
• Gestão pelo proprietário / investidor.
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Imóveis físicos
Investindo em imóveis físicos diretamente,
deve-se analisar:
• Tipos de imóveis.
• Tipos de inquilinos.
• A liquidez dos ativos.
• O alto valor inicial do investimento.
Possibilidade de adquirir um financiamento.
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Imóveis físicos
Como avaliar os inquilinos:
• Risco de crédito.
• Prazo do contrato e multa prevista.
• Garantias firmadas.
Importante considerar os custos de transação 
(corretagem, ITBI).
Tributação sobre ganho de capital (15%). 
Tributação sobre aluguel (até 27,5%).
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Imóveis ou FIIs?
Se você pudesse comprar um imóvel para geração 
de renda, que tipo de imóvel você buscaria?
• Uma loja de esquina ou em um grande shopping 
center?
• Um escritório comercial triple A ou um escritório 
comercial simples com uma localização não tão 
nobre?
Por meio dos fundos imobiliários, com pouco 
dinheiro (~R$100,00), você consegue investir em 
imóveis de primeira linha.
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Imóveis ou FIIs?
Os FIIs simplificam o investimento em imóveis.
• Não existe a burocracia da aquisição do imóvel 
tradicional.
• O investimento pode ser feito com um capital muito 
menor.
• A gestão é realizada por profissionais.
• A diversificação é muito mais fácil e acessível.
Muitas vezes, um FII possui uma alta diversificação 
interna. O investidor pode também optar por um FoF.
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Imóveis ou FIIs?
Outras vantagens:
• Os FIIs pagam mais que os aluguéis dos 
imóveis físicos.
• Isenção de rendimento para PF.
• Imóveis e inquilinos de primeira linha.
• Liquidez.
• Fracionamento em cotas unitárias.
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R$ 300.000,00 
investidos.
Apenas um ativo. 
Apenas um inquilino.
Reformas e 
manutenções.
Renda binária. 
Rendimento médio 
mensal 0,4% 
R$ 1.200,00 menos IR.
Imóvel R$ 300.000,00 
investidos.
Vários ativos. 10 a 15 
FIIs.
Inúmeros imóveis e 
locatários.
Gestão profissional.
Improvável ficar sem 
renda.
Rendimento médio 
mensal 0,6%
R$ 1.800,00 isento de 
IR.
FII
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Investindo em FIIs – R$ 300.000,00 + Dividendos Mensais
Tempo Patrimônio Renda Mensal
1 R$ 320.404,82 R$ 1.922,43 
3 R$ 369.871,25 R$ 2.219,23 
5 R$ 426.974,68 R$ 2.561,85 
10 R$ 611.337,39 R$ 3.668,02 
20 R$ 1.253.252,69 R$ 7.519,52 
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R$0,00
R$200.000,00
R$400.000,00
R$600.000,00
R$800.000,00
R$1.000.000,00
R$1.200.000,00
R$1.400.000,00
12 36 60 120 180 240
R
e
n
d
a
 m
e
n
s
a
l 
e
s
ti
m
a
d
a
Meses desde o inicio dos aportes
Patrimônio
R$ 2,2 mil
R$ 2,5 mil
R$ 3,7 mil
R$ 5,2 mil
R$ 7,5 mil
R$ 
1,9 
mil
R$ 
320 
mil
R$ 
370 
mil
R$ 
427 
mil
R$ 
611 
mil
R$ 
875 
mil
R$ 
1,25 
milh
ão
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Desvantagens dos FIIs
• Dificuldade de conhecer os imóveis.
• Impossibilidade de escolher os imóveis.
• Impossibilidade de usar o investimento 
como garantia.
• Impossibilidade de barganha na compra.
• Impossibilidade de controlar diretamente 
a propriedade.
• Oscilação patrimonial.
• Tributação no ganho de capital (20%).
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Aula
Administração 
e Gestão de 
um FII
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Administrador
Instituição financeira. 
• Atua conforme o regulamento do fundo.
• Fornece informações aos cotistas e ao órgão fiscalizador 
(CVM).
Comissão de Valores Mobiliários – órgão governamental 
responsável pela regulamentação e fiscalização dos FIIs.
• Tem propriedade fiduciária sobre os ativos do fundo e é 
responsável por tudo o que acontece com ele.
• O patrimônio do fundo não se comunica com o da 
instituição administradora.
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Administrador
Informações que devem ser divulgadas pelo 
administrador:
• Balanço Patrimonial.
• Demonstração do Resultado.
• Demonstração do Fluxo de Caixa.
• Demonstração de mutações no Patrimônio Líquido.
• Parecer do auditor independente.
• Relatório do representante dos cotistas.
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Gestor
Oferece a inteligência imobiliária ao fundo:
• Toma as decisões estratégicas.
• Cuida dos investimentos do portfólio.
Questões referentes aos imóveis e aos locatários.
Estruturação e acompanhamento de CRIs.
Acompanhamento de mercado e ciclo econômico.
É através das ações do gestor que o fundo poderá ter 
bons resultados ou não.
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Gestor
• Deve tomar as decisões de investimento de 
acordo com o regulamento do fundo.
• Tem poderes de negociar os ativos do fundo.
• Gestão Passiva vs Gestão Ativa.
• Transparência: relatórios gerenciais com 
informações relevantes, apresentações ao vivo 
pela internet.
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A Mão do Gestor
Um gestor diligente, com estratégia clara e definida, 
gera resultados mais consistentes. O que observar 
nos gestores?
• Proximidade aos inquilinos, antecipando movimentos 
e eventuais necessidades.
• Vistorias recorrentes nos imóveis para manutenção e 
retrofits.
• Busca por ativos com melhores perspectivas no mercado.
• Informações e estratégias claras em seus relatórios 
gerenciais.
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Fonte: Status Invest – IRDM11 – Acesso 15/02/21 
(adaptado)
A Mão do Gestor
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Fonte: Status Invest – IRDM11 – Acesso 15/02/21 
(adaptado)
A Mão do Gestor
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Assembleia Geral dos Cotistas
• AGE – Assembleia Geral Extraordinária.
• AGO – Assembleia Geral Ordinária.
• Quórum qualificado:
No mínimo 25% das cotas para mais de 100 cotas.
No mínimo 50% das cotas para menos de 100 cotas.
Peso do cotista proporcional à quantidade de cotas
que possui.
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Custos da Administração
• Taxa de Administração.
• Taxa de Gestão.
• Taxa de Consultoria.
• Taxa de Escrituração.
• Taxa de Performance.
Todas as taxas são descontadas antes da distribuição
de rendimentos, portanto, o cotista recebe uma
renda líquida.
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Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 –DEVA11 
(adaptado)
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Aula
Indicadores 
para FIIs –
Parte 1
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Dividend Yield
• Distribuição de rendimentos pelo FII nos 
últimos 12 meses frente ao preço da cota.
𝐷𝑌 =
𝐷𝑖𝑛ℎ𝑒𝑖𝑟𝑜 𝑅𝑒𝑐𝑒𝑏𝑖𝑑𝑜 𝑛𝑜 𝐴𝑛𝑜
𝑃𝑟𝑒ç𝑜 𝑑𝑎 𝐶𝑜𝑡𝑎
Exemplo: Um FII cujo preço da cota seja R$100,00,
distribui R$0,60 mensalmente. Qual o DY?
𝐷𝑌 =
0,60 ×12
100
=
7,2
100
= 0,072 = 7,2%
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Dividend Yield
O investidor de FII deve ser diligente nas suas 
escolhas:
• Compreenda porque o fundo paga mais 
ou menos que a média.
• Conhecer a média de mercado é 
fundamental.
Ao analisar a renda:
• Foi gerada pelas atividades operacionais?
• Foi gerada por eventos não recorrentes?
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Exemplo prático – Dividend Yield
Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 – Capitânia Investimentos - CPTS11 (adaptado)
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Indicadores para FIIs
• Payout: é o percentual de lucros que é distribuído 
por um FII ou empresa. Os fundos são obrigados a 
distribuir no mínimo 95% do lucro apurado no semestre.
• P/VP: P é o preço que o FII negocia no mercado 
secundário. Já o VP é o valor patrimonial da cota do fundo.
• VP é o valor que os ativos do fundo foram avaliados, 
dividido pela quantidade de cotas disponíveis.
• Através desse indicador, pode-se perceber quandoo 
fundo é negociado com ágio (acima do VP) ou com 
desconto (abaixo do VP).
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Exemplo prático – P/VP
Fundo FUND11 custa R$ 100,00 a cota.
• Cenário 1: VP de R$ 95,00.
• Cenário 2: VP de R$ 105,00.
Portanto:
• Cenário 1: 𝑃
𝑉𝑃
=
100
95
= 1,05 (ÁGIO DE 5%).
• Cenário 2: 𝑃
𝑉𝑃
=
100
105
= 0,95 (DESCONTO DE 5%).
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Exemplo prático – Payout e P/VP
Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 – Capitânia 
Investimentos - CPTS11
•
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Cap Rate – Captalization Rate
• Taxa de retorno implícita de um imóvel.
• É a capacidade em potencial de geração de caixa de 
um imóvel.
• Na prática, o cálculo é feito valendo-se do aluguel 
anual dividido pelo valor pago no imóvel.
Cap Rate = 𝑅𝑒𝑛𝑑𝑎 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙 𝑝𝑟𝑜𝑑𝑢𝑧𝑖𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑚 𝑎𝑙𝑢𝑔𝑢𝑒𝑙
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑎𝑞𝑢𝑖𝑠𝑖çã𝑜 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙
• Cap Rate muito alto pode indicar ativos de maior 
risco.
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Cap Rate – Captalization Rate
• Exemplo: Um imóvel é adquirido por um valor de 
R$100 milhões e gera uma renda mensal de R$800
mil ao mês. Qual o seu cap rate?
Cap Rate = 800.000 × 12
100.000.000
= 9.600.000
100.000.000
= 0,096 = 9,60%
• Portanto o cap rate bruto desse ativo é de 9,6%.
Para encontrar o cap rate líquido devemos descontar 
os custos do fundo e as despesas do imóvel.
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Exemplo prático – Cap Rate
Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 – Supernova Capital - GGRC11
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Exemplo prático – Cap Rate
Fonte: Informe Anual 06/20 – GGRC11
• AMBEV:
Cap Rate = 253.154,33 𝑥 12
31.970.000,00
Cap Rate = 3.037.851,96
31.970.000,00
Cap Rate = 0,095
• Cap Rate bruto = 9,5%.
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Net Operating Income - NOI
𝑁𝑂𝐼 = 𝑅𝑒𝑐𝑒𝑖𝑡𝑎𝑠 − 𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑠 𝑒 𝐷𝑒𝑠𝑝𝑒𝑠𝑎𝑠 𝑑𝑒 𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎çã𝑜
• Resultado operacional do ativo imobiliário.
Mais comum de ser visto em Shoppings.
• Não inclui despesas financeiras.
• É o EBTIDA de uma propriedade para geração 
de renda.
• Importante acompanhar a evolução do NOI.
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Fonte: BRPP - Relatório Gerencial Mar-21 –MALL11 
(adaptado)
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Fonte: Relatório Gerencial Mar-21 – XPML11 
(adaptado)
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Aula
Indicadores 
para FIIs –
Parte 2
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Área Bruta Locável - ABL
• Área privativa do imóvel disponível para locação.
• Base para os contratos de locação por m² e para
cálculos da capacidade de geração de receita.
• Taxa de Ocupação:
ABL ocupada do imóvel dividida pela ABL total.
• Taxa de Vacância:
ABL vaga do imóvel dividida pela ABL total.
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Valor por metro quadrado – m²
Na compra de um imóvel realizam-se comparações 
com base no valor por m². Nos FIIs também devemos 
conhecer esses valores.
• Preço do aluguel: é importante saber quanto o 
locatário está pagando pela área ocupada.
• Preço patrimonial: valor por m² que foi pago na 
compra do imóvel. 
• Preço de mercado: É o preço do m² que o fundo 
negocia no mercado.
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Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 – Supernova 
Capital - GGRC11
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Vacância
• Fração da ABL do portifólio sem ocupação.
• Além não gerar renda, custos de manutenção a 
cargo do FII.
• A vacância pode ser utilizada como poder de 
barganha pelo locatário.
• Vacância alta pode reduzir significativamente os 
rendimentos.
• Muitas vezes a vacância ocorre devido a situações 
que fogem do controle da gestão do FII, como por 
exemplo uma crise econômica.
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Vacância
• Vacância prolongada:
A vacância prolongada tende a ocorrer por situações 
do ativo e não mais macroeconômicas. Pode indicar:
- Fraqueza por parte do ativo.
- Ineficácia da gestão.
• Vacância anunciada:
- Acontece quando um locatário avisa o fundo 
com antecedência que sairá do imóvel. Não 
renovará contrato. 
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Vacância
Olhando o copo meio cheio: períodos de vacância 
podem gerar ótimas oportunidades.
• Se o ativo for bem localizado e de qualidade, a vacância 
tende a ser momentânea.
Lembre-se: o investidor de FIIs é muito sensível às 
oscilações na renda presente, nem sempre com visão 
de longo prazo.
• Com baixa renda, a cota pode cair bastante = oportunidade 
de compra.
• O investidor astuto pode aliar ganho de renda ao ganho 
de capital.
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Vacância
•
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Vacância
Vacância física e financeira:
• Financeira = ABL (locada ou vaga) que não gera 
receita (carência). 
Pode acontecer do fundo receber receita, mas 
ainda ter ABL vaga, nesse caso, a vacância 
financeira é menor que a física.
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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 – HGLG11
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Loan to Value - LTV
•
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Loan to Value - LTV
Fonte: Relatório Gerencial Mar-21 – VGIP11 (adaptado)
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Fonte: Relatório Gerencial Mar-21 – URPR11 
(adaptado)
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Aula
Construindo
a sua Carteira 
de FIIs
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Ciclo Imobiliário
Os FIIs possuem como lastro os imóveis.
• Entender o ciclo imobiliário é fundamental para 
saber o que está acontecendo no mercado e definir 
a melhor estratégia.
• Ciclos movidos por desarranjos entre oferta e 
demanda de imóveis.
• A demanda tem correlação com o desempenho da 
economia.
• Você pode identificar a fase em que o mercado se 
encontra por meio das características de cada uma.
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Ciclo Imobiliário
Recuperação
Expansão
Excesso de 
Oferta
Recessão
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Ciclo Imobiliário
• Os preços dos imóveis e dos aluguéis não
sobem eternamente.
• Movimentos de baixas também não serão
eternos.
Entender o ciclo imobiliário, te permite enxergar:
• Melhores momentos para compra e venda.
• Entender o que está acontecendo com a
renda gerada pelos imóveis que você possui.
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Construindo a sua Carteira
de FIIs
Autoconhecimento.
• Perfil de risco.
• Horizonte de tempo.
• Objetivo.
• Nível de conhecimento do produto.
Cenário macroeconômico.
• Taxa de Juros.
• Economia e Ciclo Imobiliário.
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Construindo a sua Carteira
de FIIs
• Investimentos em FIIs devem ter foco no longo prazo.
• O esforço inicial é grande.
Sobretudo pelo fato de ter de sair da zona de 
conforto.
• Porém, com o tempo, o progresso se torna mais 
natural, pela experiência e acompanhamento do 
mercado.
As fases seguintes de fruição de renda e sucessão 
patrimonial serão mais suaves.
Todo o conhecimento adquirido terá perenidade.
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Construindo a sua Carteira
de FIIs
• Compras recorrentes são mais interessantes que 
tentar acertar o timing (tentar comprar ativos na 
baixa e vender na alta). 
Por isso, a importância de conhecer o ciclo 
imobiliário.
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Construindo a sua Carteira
de FIIs
• Mesmo se os preços dos FIIs estiverem caros, sempre 
haverá possibilidade para aportes mensais.
Mercado secundário ou através de subscrição de cotas.
Se possuir uma carteira diversificada – entre 10 e 15 FIIs 
– é provável que algum fundo ainda tenha margem de 
segurança.
Caso contrário: aporte em caixa para futuras 
oportunidades.
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Defina uma estratégia de 
investimento
• Qual será a parcela de FIIs na sua carteira global?
• Qual será a participação de cada FII na carteira de FIIs?
• Quantos % por tipo – tijolo, papel, FoF, 
desenvolvimento?
• Quantos % por segmento - corporativo, logístico, 
shoppings e outros?
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Estratégias de Investimento- Perfis 
Papel
50%
Tijolo -
Renda
50%
Desenvolvimen
to
Defensivo
Papel Tijolo - Renda Desenvolvimento
Papel
40%
Tijolo -
Renda
55%
Desenvolvimento
5%
Intermediário
Papel Tijolo - Renda Desenvolvimento
Papel
30%
Tijolo -
Renda
60%
Desenvolvimento
10%
Longo Prazo
Papel Tijolo - Renda Desenvolvimento
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Aula
Selecionando 
um FII
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Selecionando um FII
Comece o exercício gradativamente. 
• Lembre-se da composição da carteira como um todo.
• Não foque em apenas um ativo.
• Faça uma diversificação seletiva.
O conhecimento e amadurecimento virão com o 
tempo! Apenas comece!
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Selecionando um FII
Um exemplo sugerido para o início:
5 FIIs na carteira, sendo um FII para cada setor.
• 20% em Lajes Corporativas.
• 20% em Galpões Logísticos / Industriais.
• 20% em Shoppings.
• 20% em Fundo de Papel.
• 20% em Fundo de Fundos.
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Selecionando um FII
Priorize fundos maiores:
• Liquidez.
• Patrimônio Líquido.
• Diversificação interna de:
Ativos (Imóveis, FIIs e CRIs).
Inquilinos (risco de crédito).
Região de operação.
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Filtros Iniciais
Visando reduzir as opções disponíveis para estudo, 
usar os filtros:
• Vacância física < 10%.
• Quantidade de imóveis > 1.
• Patrimônio Líquido > R$ 250 milhões.
• P/VP < 1,25.
• Liquidez média diária > R$ 500 mil.
• Nº de cotistas > 5 mil.
• Percentual do Caixa < 20%.
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Filtros Iniciais
Acesse:
• www.statusinvest.com.br
• Clique em FIIS - > Busca Avançada.
• Escolha:
O Segmento a ser estudado.
Tipo de Gestão.
• Insira os filtros e realize a busca.
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http://www.statusinvest.com.br/
http://www.statusinvest.com.br/
Fonte: Status Invest – Acesso: 05/05/2021
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Fonte: Status Invest – Acesso: 05/05/2021
Shoppings
OBS: Filtro da vacância e quantidade de ativos deverá
ser realizado antes de prosseguir com o estudo.
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Fonte: Status Invest – Acesso: 05/05/2021
Ativos Logísticos e Industriais
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Fonte: Status Invest – Acesso: 05/05/2021
Lajes Corporativas
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Selecionando um FII
Após os filtros, estude os FIIs que sobraram:
• Lembre-se das particularidades de cada setor.
• Compare os indicadores com os seus pares.
• Veja o histórico dos indicadores (DY, vacância, etc.).
• Compare as taxas de administração.
• Leia pelo menos dois relatórios gerenciais.
Avalie as estratégias dos gestores e veja se faz
sentido para sua estratégia e perfil de risco!
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Aula
Riscos
em FIIs
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Riscos em FIIs
Todo investimento possui risco e não seria diferente 
com FIIs. Conhecer os riscos permite criar estratégias 
para diluí-los.
• Risco de liquidez: possibilidade de você não conseguir 
transformar o seu ativo em dinheiro na hora que você 
precisar.
• Risco de mercado: está relacionado com as oscilações no 
preço do ativo em função das negociações na Bolsa de 
Valores.
• Risco de vacância: risco relacionado ao fato do imóvel 
ficar desocupado.
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Riscos em FIIs
• Risco de crédito: risco do tomador do empréstimo
dar o calote e não pagar o investidor que
emprestou o dinheiro. Fundos de recebíveis
imobiliários estão expostos a esse risco.
• Risco de inadimplência: risco do inquilino, que tem
uma obrigação de pagamento de aluguel, não
efetuar tal pagamento e se tornar inadimplente.
• Risco monetário: risco de uma mudança na
política monetária afetar negativamente o valor
dos seus ativos.
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Riscos em FIIs
• Risco regulatório: risco em caso de alteração nas
normas que regulam seu investimento, afetando
de forma negativa.
• Risco tributário: risco de uma mudança na
legislação tributária afetando isenção para
rendimentos, por exemplo.
• Risco do negócio: riscos relacionados
especificamente ao negócio em que o dinheiro foi
investido.
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Risco em FIIs
• Risco setorial: risco do setor em que o ativo se insere.
Exemplo 1: Galpões logísticos distantes de centros
comerciais.
Exemplo 2: Mudanças no setor de agências
bancárias.
• Conflito de interesses: riscos em negociações entre
as partes interessadas (administrador, gestor ou
relacionados) ou em análises de corretoras.
Alinhamento de interesses com os cotistas é crucial
para o sucesso dos FIIs.
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Alinhamento de interesses
• Taxa de administração compatível com o mercado 
e onde todos ganham (relação ganha – ganha).
• Análises de casas independentes.
• Gestores como sócios.
• Transparência nas informações divulgadas.
Para ter o seu interesse representado o investidor 
deve buscar participar na assembleia dos cotistas.
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Diluindo os Riscos
Riscos conhecidos podem ser gerenciados e 
minimizados.
• Armas para diluição de riscos:
Análise.
Diversificação.
Análise + Diversificação = Diversificação Seletiva!
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Dúvida recorrente
Um FII pode falir?
É difícil que um FII venha à falência, pois o fundo
possui ativos na forma de imóveis ou títulos, ou
seja, possui lastro real.
O fundo pode ficar sem caixa, caso mantenha uma vacância
alta por períodos longos, ou se necessitar realizar reformas e
obras de grandes proporções, como ocorrem nos Retrofits.
Nesse caso, há possibilidade de realizar uma emissão de cotas
– lembrando que o cotista não é obrigado a participar, embora
possa ter sua participação diluída.
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Exemplo - FII Panamby -
PABY11
O fundo de desenvolvimento PABY11 foi criado em
1995 e projetava atuar no segmento residencial, na
região de Panamby – SP, vendendo terrenos para
grandes construtoras de apartamentos.
Uma questão de insegurança jurídica, porém,
prejudicou o andamento dos negócios.
Em janeiro de 2020, o valor patrimonial do PABY11
foi de R$250,00 por cota, para o valor negativo
de R$7,35 por cota.
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Aula
QUIZ
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1) Qual o DY do FUND11, que 
negocia a R$ 123,63 e distribui 
R$0,68 mensalmente?
a) 5,60% a.a.
b) 0,55% a.a.
c) 6,80% a.a.
d) 0,066% a.a.
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1) Qual o DY do FUND11, que 
negocia a R$ 123,63 e distribui 
R$0,68 mensalmente?
a)5,60% a.a.
b)0,55% a.a.
c)6,80% a.a.
d)0,066% a.a.
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2) O FUND11 negocia a R$123,63 
com VP de R$112,62. Ágio ou 
desconto?
a) Desconto de 9,77%.
b) Ágio de 9,77%.
c) Desconto de 8,90%.
d) Ágio de 8,90%.
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2) O FUND11 negocia a R$123,63 
com VP de R$112,62. Ágio ou 
desconto?
a) Desconto de 9,77%.
b) Ágio de 9,77%.
c) Desconto de 8,90%.
d) Ágio de 8,90%.
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