Av1 Dir. Contratos - Vicente Passos

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FACULDADE BAIANA DE DIREITO
DISCIPLINA: DIREITO DOS CONTRATOS
TURMA 5A PROF. VICENTE PASSOS
NOME: ISIELE BATISTA DE SOUZA
II PROVA 2021-2 INSTRUÇÕES DA PROVA
1 – A Locare Bahia Imobiliária Ltda., pessoa jurídica estabelecida em Salvador, empresa
tradicional no ramo, no cenário estadual, operando há 30 anos exclusivamente com locação e
venda de imóveis que são disponibilizados por clientes, foi procurada por um cliente
estrangeiro que pretende adquirir terrenos na região do litoral sul da Bahia, contudo, não quer
aparecer na negociação com receio de os vendedores elevarem os preços dos imóveis, pelo
fato dele ser estrangeiro. A imobiliária, após buscas, localiza um terreno com área de 200 mil
m2, que está sendo vendido por três milhões de reais e que agradou o cliente.
Visando à realização do negócio, o preposto da Imobiliária se dirigiu ao Cartório de Imóveis
competente, e notou que a documentação do imóvel se encontrava defasada, pois faltavam
vários dados que inviabilizavam a venda imediata do imóvel e que dificultaria a prévia
eescritura.
Tendo sido a Imobiliária contratada pelo cliente estrangeiro para atuar na operação de
aquisição do imóvel, mas estando ela insegura acerca da seriedade da proposta do investidor
estrangeiro, e pretendendo se resguardar de eventuais danos, contrata seus serviços
advocatícios, para que você emita um parecer fundamentado dizendo a melhor opção jurídica
para realização do negócio pretendido pelo investidor, levando em consideração, obviamente,
a proteção do seu cliente, o ramo de atividade que ela desenvolve, o tipo de contrato a ser
efetuado, a forma escolhida para resguardar a imobiliária de responsabilidade, como ficará a
questão do pagamento do sinal e a assinatura da escritura e quais os fundamentos da sua
escolha.
R:
A priori, se faz necessário uma análise acerca da capacidade postulatória do Cliente
estrangeiro. Se, este apresentar os requisitos necessários para o prosseguimento do feito, o
próximo passo será a busca por vedações ou regimes especiais existentes no ordenamento
brasileiro acerca da compra de imóveis por estrangeiros. Em regra, qualquer pessoa física
estrangeira, mesmo que não possua visto permanente, é obrigatório para que participe de
qualquer operação imobiliária, ainda que não residente no Brasil, seja inscrita no Cadastro de
Pessoas Físicas (CPF).
No caso de imóvel urbano, a única restrição existente para o estrangeiro, estabelecida
no Decreto-Lei 9.760/46, é aquela contida no seu art. 205, que veda a aquisição de imóvel ou
terreno situado na faixa de 100 metros ao longo da costa marítima, salvo se autorizado o ato
de aquisição pelo presidente da República ou pelo ministro da Fazenda. Essa restrição,
todavia, não se aplica, no caso de aquisição de unidade autônoma em condomínio, como em
prédio de apartamentos situado em terreno de marinha, regulado pelo regime da Lei 4.591/64.
No caso de imóvel rural, as limitações para aquisição por estrangeiro são bem mais
específicas e relevantes.
Todavia, o estrangeiro ao procurar a Locare Bahia Imobiliária Ltda visa a preservação
de sua identidade, com receio que haja especulações do bem, assim a imobiliária mediaria as
relações entre o Estrangeiro e o Vendedor assumindo o papel de promitente comprador. O que
é possível, tendo em vista o contrato com pessoa a declarar disposto nos art 467 a 471 do
Código Civil vigente. Em suma, o contrato com pessoa a declarar é um negócio jurídico
acessório que faculta a um dos contratantes a indicação da pessoa que adquirirá os direitos e
assumirá as obrigações decorrentes do contrato.
Como forma de resguardar a imobiliária dos possíveis transtornos que esta
representação trará é recomendável o estabelecimento de um contrato preliminar de
compra e venda, no qual trata-se de um o documento por meio do qual as partes definem os
contornos principais de uma relação jurídica que, mais tarde, será consolidada em um contrato
posterior. “Trata-se, portanto, de um negócio jurídico que tem por objeto a obrigação de fazer
um contrato definitivo” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO. 2019, p. 196). Como existe o
impedimento temporário (Documentação defasada e irregular) para que ocorra a assinatura
imediata do contrato definitivo, o contrato preliminar acaba sendo utilizado para garantir a
realização de negócio imobiliário. Ao tratar de opção Sílvio Venosa elucida que a:
"opção é negócio jurídico que parte de premissa distinta do contrato
preliminar, embora deva ser tratada dentro do campo da formação gradual do
contrato. Muitos a consideram uma espécie de contrato preliminar. Por esse
negócio, uma pessoa oferece a outra um contrato e compromete-se a manter
em vigor essa oferta, assim considerada. Nesse período, o oferente não pode
retirar a oferta. A outra parte pode aceitá-la no período fixado ou não. Se
aceitá-la, o contrato conclui-se, sem necessidade de nova" manifestação de
vontade do oferente (VENOSA, 2017, p.63)
Quanto, a melhor opção jurídica para realização do negócio pretendido pelo
investidor cabe analisar os institutos da Promessa e do Compromisso de compra e venda
que apesar de parecer semelhantes possuem sentidos distintos. A promessa unilateral de
contratar, que é uma modalidade de contrato preliminar prevista no artigo 466 do Código
Civil, é um negócio bilateral (não um contrato bilateral) que figuram duas partes: o promitente
e o promissário. O promitente obriga-se a celebrar o contrato definitivo nos termos da
promessa e se mantém obrigado enquanto o prazo estipulado estiver pendente.
O promissário é titular do direito potestativo de exigir do promitente a celebração do
contrato, que deverá ser exercido na forma e no prazo estipulados no instrumento de opção.
Se não houver prazo estipulado, o promitente intimará o promissário para exercer a opção
dentro de prazo razoável. Se a opção não for exercida no prazo, o direito do promissário
perece e o contrato se extingue. Por ser um contrato preliminar, uma vez exercida a opção, se
o promitente inadimplir, o promissário poderá, ou pedir ao juiz que supra a vontade do
promitente, conferindo caráter definitivo à promessa (artigo 464 CC) ou considerar o contrato
desfeito e reclamar perdas e danos (artigo 465 CC).
Uma vez a promessa adquirindo foros de contrato definitivo, estará o promissário
legitimado para reclamar as prestações pertinentes, o que pode ser feito mediante cumulação
sucessiva com o pedido de suprimento judicial.
A promessa de compra e venda tem a cláusula de arrependimento, podendo, a qualquer
tempo, as partes desistirem do negócio. Tal desistência deve ser exercida com razoabilidade,
sob pena de estar cometendo um ato ilícito, conforme dispõe o artigo 187 do Código Civil.
Assim como a promessa de compra e venda, o compromisso é um contrato preliminar que
depende do contrato definitivo. Ocorre que, no compromisso de compra e venda existe a
cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade. Ressalta-se que, os contratos que envolvem
os loteamentos (Lei nº 6.766/79) devem obrigatoriamente serem celebrados por meio de
compromisso de compra e venda, е portanto, é vedada a celebração de tais contratos com
cláusula de arrependimento.
O Código Civil que regula o contrato preliminar e a promessa de compra e venda
também estipula que o direito de arrependimento é exceção. Assim, compreende-se que a
melhor opção é o compromisso de compra e venda por quanto preza compromisso irretratável
uma vez acordado o contrato, obrigando ambas as partes a cumprirem sua promessa e em
especial o cliente enstrangeiro que ao desistir do feito terá que indenizar a imobiliária por
perdas e danos, pelo prejuízo desta com a organização dos documentos faltantes para a
realização da compra do terreno.
Quanto à forma, no contrato preliminar nada impõe que se obedeça às mesmas
formalidades do contrato principal, salvo se assim já estiver previsto na lei. Assim, dispõe o
art. 462 do Código Civil: “O contrato preliminar, exceto quanto à forma,deve conter todos os
requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado". Apesar do registro em cartório de imóveis
não ser obrigatório nos contratos preliminares, para reforçar a seguridade dos contratos
preliminares, o legislador, no parágrafo único do art. 463, do Código Civil brasileiro,
determinou o registro dos mesmos ao cartório competente, como condição de sua eficácia
perante terceiros. Nesse sentido elucida VENOSA:
"Quanto à forma, embora haja vacilação nos julgados, nada está a obrigar
que se obedeça às mesmas formalidades do contrato principal, salvo se assim
já estiver previsto na lei. Na realidade, o promitente compromete-se a uma
obrigação de fazer. Se o contrato preliminar não contiver todos os requisitos
do contrato principal para gozar da execução específica, nem por nem por
isso deixam de existir efeitos a essa obrigação de fazer, que se resumirá, em
última análise, emperdas e danos"(VENOSA. 2017, p. 64)
O Ramo imobiliário envolve muitos riscos e a prestação de serviços dos corretores e
imobiliárias são regulados pelo CDC como está disposto no art. 722 do C.C. para evitar
possíveis responsabilidades estes profissionais devem observar deveres dispostos nos
artigos 422 (Boa fé objetiva) e no 723 do Código Civil (determina que: "o corretor é obrigado
a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente,
todas as informações sobre o andamento do negócio". Parágrafo único: "Sob pena de
responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da
segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam
influir nos resultados da incumbência").
Assim a imobiliária deverá agir de forma proba quanto à disponibilização de
informações que discorrem sobre os riscos do negócio. O dever de informar acerca de
documentos inconsistentes deve ocorrer de forma espontânea. Da mesma forma, buscar
atestar a validade e a veracidade de todas as informações, que devem, posteriormente, ser
repassadas ao comprador. No ato da assinatura de um contrato preliminar de compra e venda,
o contratante que adquirirá o objeto efetua um pagamento assecuratório, a título de sinal e
princípio de pagamento, denominado pelo Direito Civil Brasileiro como “arras
confirmatórias”. se adotadas em sua modalidade confirmatória, tem como função conferir
segurança ao negócio jurídico firmado (ou que virá a ser firmado), como garantia. E,
exatamente por sua natureza de arras confirmatórias, geram a obrigação de indenização, no
caso de superveniente inadimplemento de quaisquer das partes. Sendo a arras
confirmatória o meio de pagamento de sinal para a execução do contrato devendo a
imobiliária e o cliente estrangeiro estipular o valor desse sinal.
A promessa e o compromisso não precisam ser necessariamente feitas por meio de
escritura. Este contrato pode ser feito de forma particular ou por escritura, cabendo à
parte escolher por qual irá fazer, conforme dispõe o artigo 462 do Código Civil. No entanto,
no contrato definitivo outorga-se a escritura pública de compra e venda do imóvel para o(s)
comprador(es) indicado(s). Com efeito, o investidor (originário promitente comprador que no
caso é o estrangeiro) é substituído pelo efetivo comprador do imóvel. Assim, na Escritura
Pública de Compra e Venda constará o proprietário do imóvel como vendedor e o substituto
do investidor (imobiliária) como comprador. Outorgada a escritura pública de compra e venda
do imóvel, o próximo passo é registrá-la na matrícula para efetivar a transferência da
propriedade.
2 – Efetue a análise do REsp 910.537-GO, 3a Turma, de Relatoria da Ministra Nancy
Andrighi, julg. 25/5/2010 e esclareça:
a) Se o caso se trata de contrato incompleto? Se sua resposta for negativa, dizer que tipo de
contrato se trata e suas características. Se sua resposta for afirmativa, explicar a razão de
identificação desse tipo contratual no julgado e suas características.
R:
Para a identificação do contrato incompleto no julgado, faz-se necessário analisar alguns
pontos referentes às características desse contrato. Observa-se que essa modalidade contrato é
pactuada pelas partes deixando lacunas para posteriores preenchimentos “pois a execução e
cumprimento dos ajustes estão sempre na dependência de fatores externos, normalmente
imprevisíveis no momento da contratação.”(LBENY, p.54), objetivando a redução dos
possíveis riscos econômicos, que seria a oscilação da álea normal. Nesse sentido, Paula
Greco elucida que esses riscos serão geridos futuramente “pela atuação de uma ou ambas as
partes, de terceiro ou mediante fatores externos, segundo o procedimento contratualmente
previsto para a integração da lacuna” (p.149). Percebe-se o entendimento da autora na
legislação vigente, nos artigos 485 CC, 596 CC (quando se tratar de contrato por prestação de
serviço). Ademais, os parâmetros estabelecidos inicialmente no contrato devem ser mantidos
para que haja uma certa rigidez no contrato. Desse modo, para melhor elucidação, analisa-se o
julgado que ao implementar essa modalidade de contrato, estabeleceu um título de crédito ao
qual o produtor agrícola informaria o valor: “a fixação do preço era variável, de modo que ele
poderia ser fechado pela média de mercado em qualquer momento do dia seguinte à
assinatura do contrato até a data da entrega das mercadorias.” ( p.11); na legislação Civil
encontra-se no artigo 486.
Considerando essas observações, avalia-se no julgado o contrato incompleto quando o preço a
ser fixado deveria ser avaliado na média de mercado, no melhor período, escolhido pelo
agricultor, analisa-se:
“(...) 4- Inexiste abusividade na assinatura de promessa de compra e venda
envolvendo safra agrícola, com fixação futura de preço. A determinação do
preço em data futura não representa condição potestativa na hipótese em que é
dado ao agricultor optar pela data na qual a operação será fechada. Referida
modalidade de contratação representa importante instrumento à
disposição do produtor rural, para planejamento de sua safra,
disponibilizando-lhe mecanismos para se precaver contra oscilações
excessivas de preço. ”
Visto isso, leciona Cateb e Gallo (2009) que os contratos incompletos são “instrumentos cujo
desempenho de seus termos contratuais deixam ganhos potenciais da transação irrealizados,
face às informações disponíveis para os agentes e para as cortes de justiça no momento em
que o desempenho ocorre.”.
Nesse sentido, os contratos aleatórios se distinguem do incompleto se distinguem dos
contratos aleatórios na medida em que nos contratos aleatórios se têm desde o início uma
indeterminação da prestação ou até da existência do próprio objeto. E no contrato incompleto
isso não ocorre, no julgado em questão por exemplo não existe determinação fixa para o preço
da safra, então existe a determinação do objeto mas não do valor dele. No contrato aleatório
eu admito como norma no contrato a não entrega da prestação e mesmo assim o
adimplemento do contrato. Portanto, o contrato firmado entre o agricultor e a compradora é
um contrato incompleto, visto que lança para o futuro as questões atinentes ao pagamento,
buscando reduzir grandes perdas nas variações dos valores.
REFERÊNCIAS:
- BANDEIRA, Paula Greco. Contrato Incompleto. Tese (Doutorado). Universidade do Estado
do Rio de Janeiro. Faculdade de Direito.
- CATEB, Alexandre Bueno; GALLO, José Alberto Albeny. Breves considerações sobre a
teoria dos contratos incompletos. Disponível em: <http://escholarship.org/uc/item/1bw6c8s9>
- GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil,
volume 4 : Contratos – 2. ed. unificada. – São Paulo : Saraiva Educação, 2019, p. 196.
- LBENY GALLO, José Alberto Contratos incompletos. / José Alberto Albeny Gallo – Nova
Lima: Faculdade de Direito Milton Campos / FDMC, 2009 - Dissertação de Mestrado.
Disponível em:
http://www3.mcampos.br:84/u/201503/josealbertoalbenygallocontratosincompletos.pdf- VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos – 17. ed. – São Paulo: Atlas, 2017, p. 63,
64 (Coleção Direito Civil; 3).
http://escholarship.org/uc/item/1bw6c8s9