Direito das coisas - Sustentabilidade como elemento da função social da propriedade - Gustavo Prazeres

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5 Sustentabilidade como elemento da função 
social da propriedade: crítica ao papel 
meramente simbólico desse princípio
LAURICIO ALVES CARVALHO PEDROSA
Doutor e Mestre em Direito (UFBA), com Estágio de Doutoramento na Justus-
Liebig-UniversitätGiessen (Alemanha). Professor de Direito Civil (UESC).
ROXANA CARDOSO BRASILEIRO BORGES
Doutora em Direito Civil (PUC-SP). Mestre em Instituições Jurídico-Políticas 
(UFSC). Professora de Direito Civil (UFBA) (UNEB). 
Artigo recebido em 01/10/2016 e aprovado em 07/07/2017.
SUMÁRIO: 1 Introdução 2 Do individualismo proprietário à atual utilização meramente simbólica 
do princípio da função social 3 A sustentabilidade como elemento ínsito ao princípio da função 
social da propriedade 4 Conclusão 5 Referências. 
RESUMO: O presente trabalho analisa a necessidade de consideração da noção de 
sustentabilidade como elemento ínsito ao princípio da função social da propriedade, 
em suas diversas espécies. Com base em uma pesquisa exploratória, de natureza 
bibliográfica e documental, foram apresentadas propostas de argumentação voltadas 
para a defesa de um princípio, cujo conteúdo integra uma ética material voltada 
para garantir a preservação do planeta. Acredita-se que, desse modo, as normas 
relativas à função social da propriedade deixarão de atuar como mera legislação 
simbólica – em que a solução para os conflitos é meramente aparente – e poderão 
adquirir uma adequada eficácia normativa.
PALAVRAS-CHAVE: Propriedade Função Social Função Ambiental Sustentabilidade 
 Legislação Simbólica.
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Sustainability as element of social function of property: critical to its merely 
symbolic role
CONTENTS: 1 Introduction 2 From proprietary individualism to the current symbolic use of the 
principle of social function of property 3 Sustainability as intern element of the principle of social 
function of property 4 Conclusion 5 References.
ABSTRACT: This paper analyzes the need to understand sustainability as an intrinsic 
element to the principle of the social function of property in its various types. Based 
on an exploratory, bibliographic and documentary research, argumentative proposals 
were presented in order to defend a principle whose content belongs to a material 
ethic, oriented to ensure the preservation of the planet. It is believed, thus, that its 
rules will no longer act as a symbolic legislation – where the solution to the conflict 
is merely apparent – and may develop as an adequate and effective regulation.
KEYWORDS: Property Social Function Environmental Function Sustainability 
 Symbolic Legislation.
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Le soutenabilité comme un élément dans la fonction sociale de la propriété: la 
critique du rôle purement symbolique de ce principe
SOMMAIRE: 1 Introduction 2 De l´individualisme  possessif à l’usage symbolique actuelle du 
principe de la fonction sociale 3 Le développement durable comme un élément du principe de la 
fonction sociale de la propriété 4 Conclusion 5 Références.
RÉSUMÉ: Cet article analyse la nécessité de considérer la notion de durabilité comme 
élément du principe de la fonction sociale de la propriété dans ses différentes 
espèces. D’après une recherche bibliographique, documentaire et exploratoire, 
des propositions défendent un principe dont le contenu comprend une éthique 
matérielleorienté pour assurer la préservation de la planète. On croit donc que ses 
règles n’agiront plus comme une simple législation symbolique et peut acquérir une 
efficacité normative adéquate.
MOTS-CLÈS: Propriété Fonction Sociale Fonction Environnementale Durabilité 
 Législation Symbolique.
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1 Introdução
O princípio da função social da propriedade é tema já muito discutido e que conta com importantes contribuições que visam uma melhor compreensão do 
seu conteúdo. Todavia, pode-se afirmar que poucas são as situações nas quais se 
atende efetivamente ao preconizado pelo referido princípio.
Uma leitura superficial dos dispositivos constitucionais e infraconstitucionais 
pode levar o intérprete a concluir ser simples o respeito aos requisitos exigidos por 
lei. Afinal, é necessário apenas que se cumpram as exigências do plano diretor, em 
se tratando de propriedades urbanas, ou que se preenchamos requisitos previstos 
no artigo 186 da Constituição Federal (BRASIL,1988), nas hipóteses relacionadas a 
imóveis rurais.
Não há dúvidas acerca da necessidade de respeito às referidas exigências. Os 
questionamentos surgem no momento em que se torna necessário definir seu 
conteúdo. Nesse sentido, Chaïm Perelman (2005, p. 500) constata que, enquanto as 
normas se apresentam em uma perspectiva principiológica, portanto, de forma geral 
e abstrata, se mantém o consenso acerca do seu conteúdo. As dificuldades surgem no 
momento de precisar o seu significado, tendo em vista a necessidade de conferir-lhes 
aplicabilidade concreta. Em tais situações, o autor defende ser importante o papel da 
argumentação na construção de um conteúdo considerado mais adequado, ou seja, 
mais razoável.
O presente estudo propôs-se a apresentar estratégias de argumentação e 
decisão, diante da necessidade de tornar mais efetivo o princípio da função social da 
propriedade. Para tanto, buscou-se formular propostas de sentido e justificação aptas 
a promover uma transformação na interpretação da disciplina jurídica vinculada 
ao referido princípio, com base nos valores ético-jurídicos constitucionalmente 
consagrados. As noções de sustentabilidade, desenvolvida por Leonardo Boff (2014), 
e de legislação simbólica, elaborada por Marcelo Neves (2011), serviram como 
referenciais teóricos na formulação das ideias que se seguem.
Partiu-se, assim, da exigência normativa referente à necessidade de utilização 
dos recursos naturais de forma racional e adequada, assim como do dever de 
preservar o meio ambiente. Ademais, prevalece o atual reconhecimento por parte 
da comunidade internacional em relação à insustentabilidade dos atuais modelos 
dominantes de produção e consumo. Resta definir o que se entende como racional 
ou adequado e o sentido de preservação ambiental.
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De todo modo, ao se afirmar cumprida a função social da propriedade em 
situações nas quais se segue o modelo dominante de produção e consumo de bens, 
estar-se-á transformando o referido princípio em mero instrumento simbólico de 
legitimação do status quo, tendo em vista essa estrutura produtiva representar uma 
grave ameaça à sobrevivência da vida no planeta.
Defende-se, por conseguinte, ser a noção de sustentabilidade o elemento apto a 
promover a superação do uso do referido princípio como mera legislação simbólica, 
a fim de torná-lo efetivo, de modo a garantir uma sadia qualidade de vida tanto para 
as presentes quanto para as futuras gerações.
2 Do individualismo proprietário à atual utilização meramente simbólica do 
princípio da função social
O excesso de individualismo marcou a concepção moderna de diversos 
institutos e estatutos jurídicos, em especial a definição e o conteúdo dos direitos 
subjetivos, dentre os quais se destaca o Direito de Propriedade. A influência da 
ideologia individualista sobre esse instituto nos últimos séculos foi tão marcante 
que até mesmo a reação aos abusos no exercício desse direito, representada pelaconstrução da ideia de que deveria cumprir funções sociais, acabou sucumbindo a 
tais interesses. Isso limitou sua efetividade e, em muitos casos, o transformou em 
mero instrumento retórico – ou seja, em uma legislação simbólica voltada apenas 
para suscitar a confiança dos cidadãos acerca da mudança da perspectiva ideológica 
representada pelo novo sistema jurídico, inaugurado com a Constituição Federal de 
1988 – sem que suas normas sejam concretamente efetivadas. “O legislador, muitas 
vezes sob pressão direta do público, elabora diplomas normativos para satisfazer 
as expectativas dos cidadãos, sem que com isso haja o mínimo de condições de 
efetivação das respectivas normas” (NEVES, 2011, p. 33).
 Ao longo dos últimos séculos, a propriedade foi sendo, como ressalta Pietro 
Barcelona (1987, p. 37), aos poucos, abstraída e liberada, transformando-se 
em abstratas apropriabilidade (appropriabilità) e alienabilidade, e também em 
instrumento potente, mediante o qual foi possível generalizar a qualificação do 
sujeito jurídico como sujeito proprietário. Em relação à subjetividade abstrata, a 
propriedade deixou de ser uma qualidade pessoal e se transformou em elemento 
integrante da própria subjetividade. 
Surgiu, então, uma correspondência entre a abstração da propriedade e 
a abstração do sujeito, o que tornou possível a transformação do originário 
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individualismo possessivo em “uma forma geral de organização da sociedade: a 
sociedade dos proprietários livres e iguais” (BARCELONA, 1987, p. 37). O modelo 
de propriedade da modernidade tem profunda ligação com a visão atomística da 
sociedade e pode ser analisado a partir de seu caráter unitário, ilimitado, exclusivista 
e absoluto. Nesse sentido, a definição do Direito de Propriedade prevista no art. 544 
do Código de Napoleão é bastante característica: “o direito de gozar e dispor das 
coisas da maneira mais absoluta, desde que delas não se faça uso proibido pelas leis 
e regulamentos” (FRANÇA, 2009)1.
A propriedade privada não apenas assumiu o lugar de centro na ordem social, 
mas todo o sistema jurídico passou a mover-se em torno desse direito. Como 
ressalta Eroulths Cortiano Júnior (2002, p. 11, 115), a abstração plena do direito 
proprietário explica sua excepcional capacidade de extensão e de resistência. 
As definições legislativas abstraíram ao máximo o proprietário, os seus poderes 
e o objeto de apropriação, de forma a permitir que o modelo proprietário se 
transformasse em princípio. 
Trata-se do que Pietro Barcellona (1987, p. 102-105) chama de princípio 
proprietário ou lógica proprietária, em que esse instituto se transforma de direito 
da pessoa – do sujeito proprietário – em princípio de organização, mediante 
uma progressiva desvinculação entre seu novo significado e a sua relação com 
o domínio da terra. A propriedade adquire o sentido de uma disponibilidade 
ilimitada dos objetos produzidos e de uma apropriabilidade privada por meio do 
comércio. Com isso, a pessoa deixa de ser titular de um poder e passa a ser o 
destinatário potencial dos produtos circulantes no mercado, ou seja, transforma-se 
em um indivíduo que consome.
A princípio, a noção de função social pareceria redundante, uma vez que a 
principal finalidade do Direito é a busca pelo bem comum. Diante do individualismo 
exacerbado do século XX, todavia, houve uma deturpação do conceito de direito 
subjetivo, que tornou necessária a referência expressa à função social. Dessa forma, 
foi desenvolvida a concepção segundo a qual o exercício de direitos subjetivos 
somente será admitido pelo Direito se estiver em consonância com os anseios 
sociais. Assim, buscou-se harmonizar o exercício dos direitos individuais com os 
dos não-proprietários, bem como com os interesses da sociedade. Na expressão de 
Orlando Gomes: “No mundo moderno, o direito individual sobre as coisas impõe 
1 No original: “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu 
qu´onn’en fasse pas unusage prohibé par lês lois ou par les règlements”(FRANCA, 2009).
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deveres em proveito da sociedade e até mesmo no interesse dos não-proprietários” 
(2007, p. 129). 
Tais ideias se desenvolveram diante de um contexto histórico marcado pelo 
desequilíbrio social, provocado pelos abusos praticados por aqueles que detinham o 
poder econômico. Percebeu-se que a crença num equilíbrio natural do mercado era 
uma falácia, uma vez que os detentores desse poder tinham – e ainda têm – condições 
de manipular artificialmente determinadas condições, de modo a se beneficiarem 
em detrimento da maioria da população. Tal exercício abusivo engendrou um poder 
pessoal e a propriedade converteu-se num título de domínio sobre as pessoas 
(GRAU, 2005, p. 22). 
Leon Duguité considerado o responsável por fomentaras discussões relativas à 
função social da propriedade na esfera jurídica. O autor defendia que a propriedade 
só deveria ser atribuída àqueles que se encontrassem numa situação econômica 
característica, que lhes permitisse desempenhar livremente sua missão social. Já o 
Direito de Propriedade deveria ser compreendido “como justo e concomitantemente 
limitado pela missão social que se lhe incumbe em virtude da situação particular 
em que se encontra” (2006, p. 28-29).
Desde o fim do século XIX e o início do século XX, a ideia de que os direitos não 
poderiam mais ser vislumbrados como absolutos e precisavam ter uma função social 
começou a se desenvolver. Nesse sentido, a obra de Otto Von Gierke representa 
importante marco histórico na defesa da tese de que o Direito Privado deveria 
ter uma função social. Em um dos últimos trechos da obra, o autor afirma: “Unser 
Privatrecht wird sozialer sein, oder es wird nicht sein” (1889, p. 45)2.
Tais ideias não acarretaram, entretanto, o descrédito das premissas da primeira 
modernidade, muito menos sua impugnação ou sua confrontação em face de contra 
princípios antagônicos – seu efeito foi muito mais sutil: enquanto a estrutura 
externa de valores da modernidade permaneceu intacta, o conteúdo dos conceitos 
fundamentais foi tão erodido ou alterado, que sua força normativa foi desviada ou sua 
construção social se tornou evidente e, assim, suas fragilidades foram evidenciadas. 
O Direito de Propriedade, por exemplo, deixou de ser concebido de modo a destacar 
como características apenas sua plenitude e exclusividade.
A necessidade de mudanças refletiu-se nas Constituições do século XX. 
Paradigmáticas foram a Constituição Mexicana de 1917 – cujo art. 27, §3o 
estabelece: “A Nação terá em todo tempo o direito de impor à propriedade privada 
2 “Nosso Direito Privado será social, ou não será coisa alguma” (tradução nossa).
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as modalidades que ditem o interesse público (...)” – e a alemã de Weimar, datada de 
1919 – cujo art. 153, §3o estipula: “[...] a propriedade obriga. Seu uso também deve 
servir ao bem da comunidade” (MARQUES; MIRAGEM, 2014, p. 182).
Consoante ressaltam Cláudia Lima Marques e Bruno Miragem (2014, p. 
182), esses dispositivos tiveram um profundo impacto na forma de se conceber 
a propriedade por dois motivos principais: pela adoção desse instituto típico do 
Direito Privado na Constituição, uma norma de Direito Público; e em razão de se 
conceber a propriedade privada como fonte não apenas de direitos, mas também 
de deveres. 
No Direito Privado, o desenvolvimento da teoria do abuso do direito foi um dos 
primeiros passos no sentido de impor limites ao exercício de direitos subjetivos, 
especialmente quando violavaminteresses sociais e econômicos. Passou a ser 
considerada abusiva a prática de atos que não geravam qualquer benefício ao titular 
do direito subjetivo, mas, ao mesmo tempo, causavam danos a terceiros. De acordo 
com Heloísa Carpena (2007, p. 404), a partir da consagração dessa teoria, passou-
se a exigir que o exercício de qualquer direito subjetivo estivesse condicionado 
aos parâmetros de boa-fé, aos bons costumes e à finalidade socioeconômica, ou 
seja, aos valores sociais que esses conceitos exprimem. Desse modo, foi imposto 
ao magistrado o desafio de “harmonizar a autonomia individual e a solidariedade 
social” (2007, p. 418).
No Brasil, a primeira Constituição a fazer referência expressa à função social foi 
a de 1934, ao não admitir o exercício do Direito de Propriedade contra o interesse 
social. Já a Constituição de 1946 condicionou o uso da propriedade ao bem-estar 
social, além de fazer referência expressa à necessidade de uma justa distribuição da 
propriedade com igual oportunidade para todos.
Somente a partir da Constituição de 1967 é que se utilizou a expressão função 
social da propriedade com o sentido de princípio informador da ordem econômica. A 
Constituição Federal de 1988 (BRASIL, 1988), por sua vez, reconhece a função social 
como um dever jurídico (5o, XXIII), assim como um princípio da ordem econômica 
(art. 170, III).
No âmbito do Direito Privado brasileiro, somente com o advento do Código Civil 
de 2002 (art. 1.228, §2o) houve uma proibição expressa à prática de atos emulativos 
e ao abuso do direito pelo proprietário. Até então, a aplicação dessa teoria no Brasil 
era feita a partir de uma interpretação a contrario sensu3 do art. 160, I do Código Civil 
3 Em sentido contrário (tradução nossa).
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de 1916, ou seja, entendia-se como ilícito e, portanto, abusivo, o exercício anormal 
de um direito. Clóvis Bevilaqua (1936, p. 426), ao analisar o dispositivo atualmente 
revogado, destacava que a evolução do Direito tinha se operado no sentido do maior 
desenvolvimento e acentuação dos seus intuitos éticos, com uma correspondente 
redução dos seus elementos egoísticos, e reconhecia que haveria uma reprovação 
pela consciência pública em relação ao exercício do direito do indivíduo, quando 
essa atuação contrariasse o destino econômico e social do Direito em geral.
Não obstante a proibição expressa do abuso do direito de propriedade no art. 
1.228 do Código Civil de 2002, o referido dispositivo já nasceu anacrônico ao exigir, 
para a sua verificação, uma análise subjetiva, ou seja, que se constate a intenção do 
proprietário num momento em que prevalece no Direito Civil brasileiro a análise 
objetiva do comportamento a partir do princípio da boa-fé.
Por outro lado, a teoria do abuso do direito prevista na Parte Geral do Código 
Civil brasileiro de 2002 (art. 187) prevê que para a ocorrência de um ato abusivo 
deve ser analisado o comportamento do sujeito (análise objetiva), não sua intenção. 
Essa teoria é mais atual e, por isso, poderá ser utilizada de forma complementar 
na interpretação do art. 1.228 do Código Civil, que reconhece a necessidade de 
respeito à função social da propriedade (BRASIL, 2002).
Em estudo acerca do abuso do direito, Rodrigo Mazzei (2006, p. 356) identifica 
a contradição entre os dispositivos do §2o do art.1.228 e do art. 187 do Código Civil 
e defende que seja realizada uma interpretação restritiva da norma do art. 1.228, 
na qual reste afastada a exigência de aferição da intenção, para que se configure o 
abuso do direito por parte daquele que exerce os poderes inerentes à propriedade.
Francisco Cardozo Oliveira afirma que a propriedade compreende a apropriação 
individual ou coletiva de coisas, possuindo natureza social e econômica. Ademais, 
reconhece que, mesmo sendo ato de apropriação individual, só se torna possível 
em sociedade e a partir das relações sociais. Em seguida, afirma que “o pressuposto 
da apropriação é a existência do outro. É pela presença do outro que é medida a 
disponibilidade da coisa para apropriação” (2006, p. 115). Assim, os contornos dos 
modos de apropriação, assim como qualquer disciplina ética e jurídica, são delineados 
intersubjetivamente, o que afasta a ideia de direitos como poderes ilimitados.
Após longo processo de evolução histórica, defende-se atualmente a função social 
de diversos institutos, a exemplo da função social da empresa, da responsabilidade 
civil e do contrato, assim como se fala não somente em função social da propriedade, 
mas em funções sociais das diferentes propriedades. “Com efeito, isso requer dotar 
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a responsabilidade civil de um instrumental que permita uma operabilidade 
condizente com sua novel atribuição jurídica: a consecução da função social que 
tem agora a exercer” (BARROSO, 2006, p. 134). Dessa forma, a satisfação de boa 
parte dos interesses individuais e coletivos pressupõe que o exercício de situações 
jurídicas seja caracterizado por uma valoração socialmente útil. Isso significa que 
a tutela de um interesse pelo ordenamento exige o atendimento concomitante de 
razões de natureza coletiva (PERLINGIERI, 2002, p. 122), desde que respeitados os 
direitos personalíssimos e, por conseguinte, a dignidade da pessoa humana.
O reconhecimento das funções sociais foi um passo importante para a redução 
do caráter individualista de diversos institutos jurídicos, não obstante ser sua 
aplicação ainda bastante tímida nos tribunais brasileiros.
Faz-se necessário reconhecer a função social como integrante de qualquer direito 
subjetivo, assim como dos diversos estatutos jurídicos, de modo que não se privilegie 
o interesse privado em detrimento de legítimo interesse coletivo. Para Eroulths 
Cortiano Júnior (2002, p. 142), a função social promove um redimensionamento do 
direito de propriedade e não apenas estabelece limite aos poderes proprietários. 
Com base nesse princípio, advoga que a propriedade deve ser utilizada de forma 
solidarística. A funcionalização de alguns institutos tem como escopo atingir os 
objetivos mais importantes do ordenamento jurídico, dentre eles, a construção de 
uma sociedade livre, justa e solidária.
A correlação entre propriedade privada e justiça social vê-se sempre 
ameaçada por um problema de acessibilidade, refletindo o discurso sobre a 
exclusão, ao se tomar por base uma ordem jurídica civil planificada com base 
na economia de mercado. Corrigir essa distorção consiste em uma tarefa 
inarredável do Estado Democrático de Direito. (BARROSO, 2011, p. 161.).
Os principais requisitos para que uma determinada propriedade cumpra sua 
função social encontram-se previstos na Constituição Federal. Com o seu advento, a 
propriedade privada deixou de ter uma regulamentação exclusivamente privatista 
e passou a ser tratada como um Direito Privado de interesse público (BORGES, 
1998, p. 69).
São impostos limites negativos e positivos, o que leva a propriedade a ser 
chamada de poder-dever ou direito-função. De acordo com Pietro Perlingieri, a 
história desse instituto consiste numa transição da figura do direito subjetivo para 
aquela do poder jurídico, “na qual prevalecem limites, gravames, ônus, deveres 
específicos” (2008, p. 924). A função social consiste na razão pela qual o direito 
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de propriedade foi atribuído a determinado sujeito (PERLINGIERI, 2002, p. 226). 
Consoante afirma Eros Roberto Grau (2005, p. 246), é a função social que a justifica 
e legitima.
O que se percebe no Brasil, entretanto, é a não aplicação do conteúdo do 
princípio nos termos exigidospelas normas jurídicas que o consagram, razão pela 
qual a função social da propriedade acaba por desempenhar o papel de mera 
legislação simbólica, ou seja, voltada para apresentar o Estado como identificado 
com os valores ou fins protegidos pela norma, sem se preocupar com sua efetiva 
concretização. Nesses casos, segundo Marcelo Neves, há uma “prevalência do seu 
significado político-ideológico latente em detrimento do seu sentido normativo-
jurídico aparente” (2011, p. 29, grifos do autor).
Tal assertiva baseia-se na constatação de que, não obstante a previsão expressa 
acerca da necessidade de respeito ao princípio da função social da propriedade 
tanto na legislação constitucional quanto nas normas infraconstitucionais – o que 
representaria uma identificação estatal com tais valores –, os modelos de produção 
e consumo de bens atualmente empregados revelam-se insustentáveis e ameaçam 
a existência da vida no planeta, em desrespeito à exigência constitucional de 
desenvolvimento sustentável, apto a preservar o meio ambiente para as presentes 
e futuras gerações.
Costumam ser identificadas três principais funções ou finalidades exercidas 
pela legislação simbólica: 1) a confirmação de valores sociais como forma de 
reconhecimento da concepção valorativa identificada em determinados grupos sociais; 
2) a utilização da lei como álibi, voltada para satisfazer às expectativas dos cidadãos 
e gerar confiança nos sistemas político e jurídico; e 3) o adiamentoda solução de 
conflitos sociais por meio de compromissos dilatórios (NEVES, 2011, p. 31-42). Em 
todos os casos, a eficácia normativa dessas leis desempenha um papel secundário.
Diante de tais espécies, constata-se a utilização das normas referentes à função 
social da propriedade como uma legislação-álibi, na qual se busca dar aparência de 
solução aos problemas sociais ou até mesmo convencer o público acerca das boas 
intenções do legislador.Nesse sentido, ressalta Marcelo Neves:
Parece, portanto, mais adequado afirmar que a legislação-álibi destina-
se a criar a imagem de um Estado que responde normativamente aos 
problemas reais da sociedade, embora as respectivas relações sociais 
não sejam realmente normatizadas de maneira consequente conforme o 
respectivo texto legal. (NEVES,2011, p. 39).
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Critica-se, assim, a interpretação/aplicação dos textos legais relativos ao princípio 
da função social da propriedade, em razão de não considerar a ideia de sustentabilidade 
como requisito essencial, cuja exigência pode ser extraída do texto do art. 225 da 
Constituição Federal (BRASIL, 1988), quando se refere à necessidade de preservação 
do meio ambiente para as presentes e futuras gerações (BORGES, 1999).
Não se identifica, assim, nas decisões do Superior Tribunal de Justiça – STJ e 
do Supremo Tribunal Federal – STF, qualquer questionamento desses modelos. Ao 
contrário, constata-se em julgados do STJ uma referência expressa ao princípio da 
função social, mesmo diante de atividades produtivas manifestamente insustentáveis 
(BRASIL, 2016a; BRASIL, 2016b).
3 A sustentabilidade como elemento ínsito ao princípio da função social da 
propriedade
Não obstante o consenso atual em torno da necessidade de respeito ao princípio 
da função social, subscreve-se a crítica desenvolvida por Stefano Rodotà (2013, p. 
56), no sentido de que o tratamento da propriedade como um instituto confere-
lhe um suposto caráter objetivo, que induz a doutrina a afirmar a necessidade de 
determinados bens cumprirem tais funções, quando, em verdade, é a atividade do 
proprietário, ou seja, o exercício desse direito que deve ser realizado em consonância 
com a função social. A ênfase, portanto, deve ser dada à atividade do sujeito e não 
apenas ao bem em si (RODOTÀ, 2013, p. 248). Por essa razão, opta-se aqui por fazer 
referência a estatutos jurídicos proprietários, cujo conteúdo varia de acordo com as 
diferentes espécies de propriedade disciplinadas.
Faz-se necessário, assim, perceber a insuficiência da concepção monista do direito 
de propriedade, por não ser capaz de abranger os diferentes conteúdos que cada 
estatuto possui, além de limitar o poder de atuação do proprietário. Nesse sentido, 
Caio Mário da Silva Pereira reconhece a impossibilidade de se criar um conceito 
inflexível para o referido instituto, assim como de compreender que o atual estágio 
representa sua definitiva fase de desenvolvimento, pois a propriedade vem sofrendo 
“transformações tão substanciais quanto aquelas que caracterizariam a criação da 
propriedade individual, ou que inspiraram a sua concepção feudal” (2009, p. 67).
Para Stefano Rodotà (2013, p. 56), a existência de múltiplos estatutos 
proprietários leva à constatação de que hoje o valor ordenador mais importante não 
é mais aquele da estabilidade, encarnado numa definição abstrata e imutável, mas 
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o de movimento, que reconhece um caráter fluido ao conceito de propriedade, em 
razão das suas diversas disciplinas setoriais.
Em sentido semelhante, Hannoch Dagan defende que o termo propriedade deve 
ser compreendido como um guarda-chuva, capaz de abranger variadas e distintas 
instituições, cujo conteúdo se modifica conforme o contexto e a natureza do bem 
em questão. Ressalta, ainda, que as relações fundadas na propriedade promovem 
algumas das interações humanas mais cooperativas, a exemplo das relações entre 
cônjuges, parceiros e membros das comunidades locais, de modo que as teorias 
monistas, ao imporem a aplicação de normas impessoais do mercado a tão distintas 
esferas, podem produzir o efeito de destruir ou marginalizar as importantes formas 
de interação e desenvolvimento humanos (2012, p. 1439-1441).
Por essa razão, Dagan defende que a concepção de propriedade como um 
conjunto composto por diferentes institutos não só contraria a subscrição a 
um compromisso normativo composto por apenas um princípio regulador, que 
orientaria o Direito de Propriedade, mas também rejeitaria a noção de um equilíbrio 
particular entre valores que deveriam orientar toda a sua disciplina. Em vez disso, 
o autor insiste para que a heterogeneidade das atuais doutrinas existentes seja 
levada a sério e se endosse o entendimento segundo o qual cada instituto busca um 
equilíbrio entre seus distintos e específicos valores. Dessa forma, seria reconhecido 
o pluralismo estrutural no âmbito do Direito de Propriedade, uma vez que – ao se 
admitir e disponibilizar várias estruturas de propriedade diferentes, mas igualmente 
valiosas – a interação interpessoal proporcionada por esses múltiplos institutos 
tornaria a autonomia mais significativa (2012, p. 1443-1444).
As concepções dominantes acerca dessas funções sociais terminam por legitimar 
a degradação do meio ambiente –representando uma ameaça à existência de todos 
os seres vivos do planeta – em razão de não se considerar a ideia de sustentabilidade 
como elemento essencial às definições (BORGES, 1999), o que transforma tais 
normas em legislação meramente simbólica, conforme visto anteriormente.
Não obstante a existência de diferentes estatutos proprietários, é possível 
identificar elementos comuns às diferentes funções sociais das propriedades que 
estejam em consonância com os fundamentos ético-jurídicos e a realidade social do 
país, a fim de que possam ser adequadamente concretizados (TORRES, 2010, p. 220).
Para que tais ideias possam ser efetivadas no Direito brasileiro, faz-se necessário 
inicialmente perceber a ineficácia jurídica e socialdos requisitos indicados como 
essenciais ao respeito ao princípio das funções sociais das propriedades. Em regra, 
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a interpretação do referido princípio é realizada com base apenas nos dispositivos 
normativos específicos que disciplinam cada estatuto, cujo conteúdo varia de acordo 
com a espécie de propriedade analisada. Aqui se constata, mais uma vez, a valorização 
do princípio da legalidade como principal regra de interpretação do arcabouço 
legislativo, em detrimento da sistemática constitucional, a exemplo do julgado:
RECURSO ESPECIAL. JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO 
IMOBILIÁRIO. IMÓVEL RURAL. PRÉVIA AVERBAÇÃO DE ÁREA DE RESERVA 
FLORESTAL LEGAL NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. CONDIÇÃO NECESSÁRIA 
PARA A RETIFICAÇÃO DA ÁREA (LEI 4.771/65, ANTIGO CÓDIGO FLORESTAL, 
ART. 16, § 8o; LEI 12.651/2012, ATUAL DIPLOMA FLORESTAL, ARTS. 18 E 
29). RECURSO PROVIDO.
1. Tanto no revogado Código Florestal (Lei 4.771/65, art. 16, § 8o) quanto na 
atual Lei 12.651/2012 (arts. 18 e 29) tem-se a orientação de que a reserva 
legal florestal é inerente ao direito de propriedade e posse de imóvel rural, 
fundada no princípio da função social e ambiental da propriedade rural 
(CF, art. 186, II).
2. “É possível extrair do art. 16, § 8o, do Código Florestal, que a averbação 
da reserva florestal é condição para a prática de qualquer ato que implique 
transmissão, desmembramento ou retificação de área de imóvel sujeito à 
disciplina da Lei 4.771/65” (REsp 831.212/MG, DJe de 22/9/2009, Relatora 
Min. Nancy Andrighi).
3. Recurso especial provido.” (BRASIL, 2016b)
No que se refere à propriedade urbana, por exemplo, deve ser respeitado o que 
estabelece o §2o do artigo 182 da Constituição Federal (BRASIL,1988), ou seja, exige-se 
o respeito ao plano diretor que, juntamente com as leis orgânicas, são os instrumentos 
urbanísticos voltados à disciplina das funções sociais das propriedades urbanas.
Já em relação à propriedade rural, requer-se o cumprimento dos requisitos 
específicos previstos no artigo 186 da Constituição Federal (BRASIL, 1988), que 
identifica três elementos básicos: econômico, social e ecológico. Nesse sentido, 
costuma-se afirmar não ser suficiente a mera produtividade para que seja cumprido 
o princípio da função social da propriedade rural, pois deve haver também uma 
utilização do solo rural capaz de promover o bem-estar dos proprietários, dos 
trabalhadores e da coletividade, além da preservação do meio ambiente como 
direito difuso (BORGES, 1999).
Não obstante a existência de diferentes funções sociais das propriedades, cujo 
conteúdo varia conforme a natureza do bem em apreço, é possível identificar alguns 
elementos comuns a todas, dentre os quais destaca-se a necessidade de respeito ao 
meio ambiente. O direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado é um direito 
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fundamental (CF, art. 225), apesar de não estar previsto no capítulo que trata dos 
direitos individuais e coletivos. Nesse sentido, já há entendimento consolidado do 
STF (BRASIL,1993) em que se reconhecem como direitos fundamentais não apenas 
aqueles consagrados no artigo 5o da Constituição Federal (BRASIL,1988), mas também 
outros identificados ao longo do texto constitucional, de forma expressa, ou em razão 
do regime e dos princípios adotados pela Carta Magna, ou, ainda, em decorrência dos 
tratados internacionais dos quais o Brasil seja signatário (BRASIL, 1993).
Por se tratar de um direito de natureza difusa (BORGES, 1999), é reconhecido ao 
Estado e à coletividade o dever de garantir e promover o acesso ao meio ambiente 
equilibrado como um bem jurídico autônomo. Sua disciplina representa mais um 
elemento na constatação de que a Lei Maior consagrou a indissolubilidade existente 
entre o Estado e a sociedade civil.
No que se refere à exigência relativa à preservação ambiental, novamente se 
costuma fazer menção ao respeito à legislação infraconstitucional, a exemplo do 
Código Florestal e de outros diplomas legais, em detrimento da exigência prevista 
no art. 225 da Constituição Federal (BRASIL,1988), relativa à preservação do meio 
ambiente também para as futuras gerações.
Em que pese a existência de respeitáveis opiniões no sentido de considerar 
suficiente a aplicação das normas infraconstitucionais, é perceptível a insuficiência 
de tais definições, em razão dessas concepções legitimarem a atual exploração dos 
recursos naturais, de modo ainda distante da ideia de sustentabilidade. A expressão 
uso sustentável está relacionada à capacidade regenerativa do ecossistema 
(FRANCISCO, 2015, p. 87) e à possibilidade desse uso não representar uma ameaça 
à vida no planeta Terra.
O Papa Francisco (2015, p. 87) identifica o desrespeito à solidariedade e à 
amizade cívica como fonte de danos ambientais. Assim, entende que a ecologia 
social é necessariamente institucional e deve alcançar diferentes dimensões, que 
vão desde os grupos sociais primários, como a família, até as relações internacionais.
Tal compreensão coaduna-se com as ideias aqui esposadas, tendo em 
vista os danos ecológicos ofenderem o direito fundamental ao meio ambiente 
ecologicamente equilibrado, de natureza difusa, cuja fruição somente pode ocorrer 
de forma coletiva, o que pressupõe uma solidariedade entre todos os membros 
da sociedade. Dessa forma, toda lesão ao meio ambiente é uma violação não só 
a esse direito fundamental, como também ao dever de solidariedade social e um 
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desrespeito ao objetivo fundamental da República de construir uma sociedade livre, 
justa e solidária.
Para que o princípio das funções sociais das diversas propriedades se torne 
capaz de garantir o respeito aos direitos fundamentais e aos objetivos fundamentais 
da República, faz-se necessário compreender que a noção de sustentabilidade é 
ínsita à ideia de proteção ambiental. Há uma definição clássica de sustentabilidade, 
utilizada pelas Organizações das Nações Unidas – ONU no Relatório Brundtland4, 
segundo a qual “desenvolvimento sustentável é aquele que atende às necessidades 
das gerações atuais sem comprometer a capacidade das gerações futuras de 
atenderem às suas necessidades e aspirações” (BOFF, 2014, p. 165).
Para Leonardo Boff (2014), esse conceito é correto, mas tem como limitações 
os fatos de ser antropocêntrico e de nada dizer sobre o que ele denomina de 
comunidade de vida, ou seja, os demais seres vivos que utilizam a biosfera e por 
isso também precisam da sustentabilidade. Por essa razão, o autor apresenta um 
conceito mais abrangente, em que busca superar o tratamento do planeta Terra 
como uma mera coisa ou meio de produção, ressaltando a interdependência e a 
necessidade de coexistência entre todos os seres vivos:
Sustentabilidade é toda ação destinada a manter as condições 
energéticas, informacionais, físico-químicas que sustentam todos os 
seres, especialmente a Terra viva, a comunidade de vida e a vida humana, 
visando a sua continuidade e ainda atender às necessidades das gerações 
presentes e futuras, de tal forma que os bens e serviços naturais sejam 
mantidos e enriquecidos em sua capacidade de regeneração, reprodução, e 
coevolução. (BOFF, 2014, p. 165).
Entende-se, assim, que a defesa da sustentabilidade como elemento ínsito às funções 
sociais, nos termos da definição realizada por Leonardo Boff, está em consonância com o 
conteúdo dos valores ético-jurídicos constitucionalmente consagrados.
Nesse sentido, propugna-se que, não apenas o outro, mas toda a exterioridade 
– o que abrange a totalidade da natureza – representa um apelo aos seres humanos 
no sentido de criar uma responsabilidade irrecusável, voltada à manutenção de 
equilíbrio e harmonia na natureza, situação queinclui, evidentemente, as relações 
humanas. Por conseguinte, tudo o que circunda os seres vivos deve ser tratado como 
4 Relatório Brundtland é o documento intitulado Our Common Future (Em tradução livre, Nosso Futuro 
Comum), publicado em 1987 pela Organização das Nações Unidas.
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elemento indispensável à constituição e ao desenvolvimento pleno da vida em geral 
e, por conseguinte, da personalidade única de cada ser humano.
A ideia de sustentabilidade está em consonância com uma ética material 
caracterizada por não se limitar a produzir, reproduzir e desenvolver a vida humana 
concreta de cada sujeito ético em comunidade, mas também por garantir a existência 
e a harmonia das demais vidas presentes no ecossistema.
Considerando a noção de sustentabilidade apresentada, constata-se o atual 
descumprimento do princípio das funções sociais das propriedades, uma vez que 
nem a produção nem o consumo estão sendo realizados de modo sustentável, fato 
que representa uma ameaça à vida na Terra.
Em razão de o meio ambiente ser um bem difuso, entende-se que, a partir 
da noção de sustentabilidade, será possível assegurá-lo não apenas perante as 
presentes, mas também para as futuras gerações de todos os seres vivos do planeta, 
o que exigirá um reforço da ideia de solidariedade social.
Vale ressaltar, entretanto, a necessidade de se combater possíveis utilizações 
dessa noção ou até da expressão como mero instrumento de retórica – pois é evidente 
que os atuais modelos de produção e consumo não são sustentáveis – e o alcance 
de tal objetivo exige uma profunda alteração da estrutura produtiva, assim como de 
mentalidades. Tal afirmação não nega, contudo, o avanço representado por referências 
expressas ao termo sustentabilidade nos julgamentos dos tribunais brasileiros, o que 
também não afasta a necessidade de aprofundamento do seu conteúdo:
ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO PARA FINS DE REFORMA AGRÁRIA. 
SUSPENSÃO DOPROCESSO EXPROPRIATÓRIO. MEDIDA CAUTELAR PELO 
JUIZ SINGULAR. POSSIBILIDADE. CONCEITO DE FUNÇÃO SOCIAL QUE 
NÃO SE RESUME À PRODUTIVIDADE DO IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO DA 
FUNÇÃO SOCIAL NÃO RECONHECIDA PELA CORTE DE ORIGEM. MATÉRIA 
PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ.
[...]
3. Nos moldes em que foi consagrado como um Direito Fundamental, 
o direito de propriedade tem uma finalidade específica, no sentido de 
que não representa um fim em si mesmo, mas sim um meio destinado 
a proteger o indivíduo e sua família contra as necessidades materiais. 
Enquanto adstrita a essa finalidade, a propriedade consiste em um direito 
individual e, iniludivelmente, cumpre a sua função individual.
4. Em situação diferente, porém, encontra-se a propriedade de bens que, pela 
sua importância no campo da ordem econômica, não fica adstrita à finalidade 
de prover o sustento do indivíduo e o de sua família. Tal propriedade é 
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representada basicamente pelos bens de produção, bem como, por aquilo 
que exceda o suficiente para o cumprimento da função individual.
5. Sobre essa propriedade recai o influxo de outros interesses – que 
não os meramente individuais do proprietário – que a condicionam ao 
cumprimento de uma função social.
6. O cumprimento da função social exige do proprietário uma postura 
ativa. A função social torna a propriedade em um poder-dever. Para estar 
em conformidade com o Direito, em estado de licitude, o proprietário tem a 
obrigação de explorar a sua propriedade. É o que se observa, por exemplo, 
no art. 185, II, da CF.
7. Todavia, a função social da propriedade não se resume à exploração 
econômica do bem. A conduta ativa do proprietário deve operar-se de 
maneira racional, sustentável, em respeito aos ditames da justiça social, 
e como instrumento para a realização do fim de assegurar a todos uma 
existência digna.
8. Há, conforme se observa, uma nítida distinção entre a propriedade 
que realiza uma função individual e aquela condicionada pela função 
social. Enquanto a primeira exige que o proprietário não a utilize em 
prejuízo de outrem (sob pena de sofrer restrições decorrentes do poder 
de polícia), a segunda, de modo inverso, impõe a exploração do bem em 
benefício de terceiros.
9. Assim, nos termos dos arts. 186 da CF, e 9o da Lei no 8.629/1993, a 
função social só estará sendo cumprida quando o proprietário promover 
a exploração racional e adequada de sua terra e, simultaneamente, 
respeitar a legislação trabalhista e ambiental, além de favorecer o bem-
estar dos trabalhadores.
10. No caso concreto, a situação fática fixada pela instância ordinária é 
a de que não houve comprovação do descumprimento da função social 
da propriedade. Com efeito, não há como aferir se a propriedade– apesar 
de produtiva do ponto de vista econômico, este aliás, o único fato 
incontroverso – deixou de atender à função social por desrespeito aos 
requisitos constantes no art. 9o da Lei no 8.629/93.
11. Analisar a existência desses fatos, conforme narrado pelo agravante, 
implica revolvimento de matéria probatória, o que é vedado a esta Corte 
Superior em razão do óbice imposto pela Súmula 7/STJ. (BRASIL, 2011).
Por conseguinte, pode-se afirmar que o princípio das funções sociais das 
propriedades exige o exercício dos direitos de modo compatível com a preservação 
dos elementos necessários ao equilíbrio ecológico e ao pleno desenvolvimento de 
todas as formas de vida do planeta, o que abrange também as futuras gerações.
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4 Conclusão
A análise acerca da evolução histórica do Direito de Propriedade demonstra 
que o individualismo, marcante nos últimos séculos, manteve seu poder ideológico 
sobre o instituto, de modo que conseguiu transformar o princípio da função social 
em legislação simbólica, como espécie de legislaçãoálibi, voltada para dar aparência 
de solução aos problemas socioambientais, quando, em verdade, sua concretização 
tem contribuído para legitimar modelos de produção e consumo insustentáveis.
Não obstante a existência de múltiplos estatutos proprietários, em virtude de 
uma sociedade cada vez mais complexa, que se reflete em um pluralismo jurídico 
inerente a qualquer ordenamento jurídico de natureza democrática, é possível 
identificar elementos comuns às diferentes funções sociais da propriedade. Dentre 
eles, destaca-se a necessidade de respeito ao meio ambiente, direito fundamental 
cuja concretização exige modelos sustentáveis de produção e consumo de bens.
Portanto, é preciso considerar a sustentabilidade como elemento integrante 
e comum às definições dos diferentes estatutos proprietários. A atual exploração 
econômica tem desconsiderado a capacidade regenerativa dos ecossistemas, o que 
representa uma ameaça à vida no planeta Terra, além de evidenciar o descumprimento 
do dever de solidariedade social. 
Somente a partir da consideração da sustentabilidade como elemento ínsito 
ao princípio da função social da propriedade é que suas normas deixarão de atuar 
como legislação simbólica, em direção a uma efetiva concretude.
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Lauricio Alves Carvalho Pedrosa — Roxana Cardoso Brasileiro Borges
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