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w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 2 COLÉGIO LAPA Material produzido e distribuído por Colégio Lapa como material didático do curso de avaliação de Imóveis. Apostila Curso Avaliação de Imóveis – 3ª Edição, 2016. Curso autorizado pelo órgão máximo da categoria de corretores de imóveis, o COFECI conforme pareceres 34/2013 e 35/2013. colegiolapa@colegiolapa.com.br / 11 3865-7570 / 3862-5274 mailto:colegiolapa@colegiolapa.com.br w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 3 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Este curso de avaliação de imóveis é autorizado pelo COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Pareceres 34/2013 e 35/2013- modalidade a Distância ou Presencial) -órgão com sede em Brasília e que regulamenta os Conselhos Regionais de Corretor de Imóveis (CRECI) em cada Estado. A proposta do curso é instruir o corretor a determinar o valor de mercado de um imóvel. Somente os formandos em cursos com autorização do COFECI, terão direito a inscrever seus nomes no CNAI (Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis), e poderão emitir PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), dando desta forma a devida seriedade que uma avaliação imobiliária requer. Assim, apresentamos neste material os métodos que podem ser utilizados pelo corretor, devidamente regulamentados por normas, e cuja utilização é assegurada por legislação específica, garantindo sua posição no exercício da arte de atribuir valores, a essência do avaliar. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 4 COLÉGIO LAPA SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO ............................................................................................. 7 2 HISTÓRICO ................................................................................................. 8 3 RESOLUÇÃO COFECI 1.066/07 e ATO Normativo 001/2011 ................ 12 4 ATUAÇÃO EM JUÍZO ............................................................................... 17 5 ÉTICA ........................................................................................................ 19 6 RESPOSTAS ............................................................................................. 23 7 Introdução ................................................................................................. 26 8 METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEIS ..... 26 9 PREÇO x VALOR ...................................................................................... 27 10 METODOS DE AVALIAÇÃO .................................................................. 28 11 MÉTODO INVOLUTIVO .......................................................................... 29 12 EXEMPLO DE CÁLCULO DE VALOR DE GLEBA URBANIZÁVEL PELO MÉTODO INVOLUTIVO ........................................................................ 30 13 MÉTODO DE CAPITALIZAÇÃO DE RENDA ......................................... 32 14 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ......... 33 15 ETAPAS DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO................................. 33 16 MODELO DE FICHA DE VISTORIA DE IMÓVEIS ................................. 37 17 DOCUMENTAÇÃO ................................................................................. 38 18 PESQUISA DE VALORES (COLETA DE AMOSTRAS) ........................ 38 19 CÁLCULOS UTILIZANDO O MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO ....................................................................................................... 40 19.1 FATOR REDUÇÃO PARA O VALOR À VISTA (FRV): ...................... 41 19.2 FATOR DE FONTE OU DE OFERTA (FF): ...................................... 41 19.3 FATOR LOCALIZAÇÃO(FL): ............................................................. 41 19.4 FATOR DE TESTADA (FT): .............................................................. 41 20 FATOR DE ESQUINA (FE): .................................................................... 43 21 FATOR DE PROFUNDIDADE (FP): ....................................................... 43 22 FATOR DEPRECIAÇÃO (FD): ............................................................... 44 23 ESTADO DE CONSERVAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E SUAS CARACTERÍSTICAS ....................................................................................... 44 24 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS....................................................... 58 25 EXERCÍCIO ............................................................................................. 60 26 RESPOSTAS .......................................................................................... 62 w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 5 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 27 MÓDULO III ............................................................................................ 64 28 PTAM (PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA) ... 65 29 ROTEIRO PARA ELABORAÇÃO DO PARECER DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA ......................................................................................... 66 30 ANEXOS ................................................................................................. 73 31 ENCERRAMENTO .................................................................................. 75 32 EXERCÍCIOS .......................................................................................... 75 33 RESPOSTAS .......................................................................................... 78 33.1.1 ......................................................................................................... 78 33.1.2 ......................................................................................................... 78 33.1.3 ......................................................................................................... 78 33.1.4 ......................................................................................................... 78 34 BIBLIOGRAFIA ...................................................................................... 79 w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 6 COLÉGIO LAPA w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 7 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS MÓDULO I 1 INTRODUÇÃO Ao final deste módulo, você conhecerá a história da avaliação imobiliária no Brasil e a evolução da profissão, como também normas e resoluções que regem esta profissão e suas atribuições. Saberá realizar sua inscrição no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, como também a importância do selo que certifica o Parecer de Avaliação Mercadológica; as diferenças entre o corretor avaliador mercadológico do engenheiro avaliador estrutural, bem como a importância do Parecer Técnico. Bom estudo. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 8 COLÉGIO LAPA 2 HISTÓRICO A profissão teve início, no Brasil, por volta do final do século XIX e início do XX, com o Ciclo do Café. Naquela época o país tornou-se grande exportador de café e negociador com outros países, o que exigiu o surgimento de bancos, empresas de transporte, seguradoras e indústrias. Para implantação dos novos negócios e moradias, tanto para os negociantes como para os empregados, eram necessárias terras. Assim, a intermediação entre os negociantes e os proprietários de terras passou a ser realizada pelos agentes de negócios imobiliários. Eram profissionais, porém sem amparo legal, exercendo de maneira muito incipiente suas funções; na verdade, eram meros aproximadores de w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 9 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS vendedores e compradores de terras. O primeiro sindicato da categoriasurgiu em 1927 no Rio de Janeiro, espalhando-se pelo Brasil. Porém mesmo assim, não era uma atividade especializada, podendo ser exercida por qualquer pessoa que tivesse tino comercial. Para a efetiva regulamentação da atividade, foi promulgada em 27 de agosto de 1962 a Lei 4.116, revogada devido a uma série de imperfeições pela Lei 6.530 de 12 de maio de 1978. Uma vez estabelecidas as funções e as atribuições do corretor de imóveis, verificou-se a necessidade de fazer com que este profissional atuasse dentro de padrões de respeito à sua pessoa, aos colegas e ao cliente. Nascia assim o Código de Ética Profissional da categoria, editado via Resolução COFECI 326/1992. Neste código estão listados os deveres e direitos dos corretores de imóveis, como, por exemplo, prestigiar as entidades de classe, zelar por sua reputação, tratar os colegas de profissão com respeito, entre outros. Um dos pioneiros na avaliação de imóveis no Brasil foi o engenheiro Luiz Carlos Berrini, que, desde 1928, realizava estudos avaliatórios para o Banco do Estado de São Paulo. Publicou, na década de 30, vários artigos a respeito e, em 1949, o livro “Avaliação de Imóveis”, tornando-se um marco nas décadas seguintes. Pioneiro na Avaliação de imóveis w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 10 COLÉGIO LAPA Na década de 50 são elaboradas, no Brasil, as primeiras normas de avaliação de imóveis organizadas por entidades públicas e institutos voltados para a engenharia de avaliações. O assunto ganha relevância na época do grande surto de desapropriações ocorrido na década de 60 com estudos feitos por comissões de profissionais dedicados a perícias e avaliações judiciais. Em 1975 o BNH (Banco Nacional de Habitação) firma um acordo com a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) visando elaborar normas regulamentadoras para a avaliação de imóveis urbanos, com intuito de padronizar as avaliações. Para tanto instalou-se a CEVA (Comissão de Estudo de Vistorias e Avaliações) do CV-2 (Comitê Brasileiro de Construção Civil). Deste trabalho surge, em 1977, a primeira norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos, a NBR 5676 (NB- 502) da ABNT. Revista em 1989, a norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos é registrada no INMETRO como NBR 5676. Também foram desenvolvidas as Normas 8799, para imóveis rurais, e NBR 8951, para glebas urbanizáveis. Primeira Norma Brasileira w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 11 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS A NBR 12.721, de 1998 trata da classificação da construção de acordo com o padrão (baixo, normal ou alto), fator que influencia muito o valor final do imóvel. Nesta NBR está incluso o conceito de CUB (Custo Unitário Básico), que é o custo por metro quadrado da construção, utilizado pelos construtores para estabelecer o valor do imóvel a ser lançado ou para se estabelecer o valor de uma edificação inacabada em um terreno. A NBR 14653, publicada em 2001, consolidou os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens, bem como procedimentos de excelência relativos ao exercício profissional, sendo exigível em todas as manifestações técnicas escritas vinculadas às atividades de avaliações. A NBR 14.653 é constituída de sete partes, porém as que interessam à avaliação imobiliária são: - NBR 14.653-1, que apresenta os procedimentos gerais para a avaliação de bens; - NBR 14.653-2, publicada em 2004 e relativa à avaliação de imóveis urbanos; - NBR 14.653-3, também publicada em 2004 mas que enfoca imóveis rurais; - NBR 14.653-4, publicada em 2002 e que trata da avaliação de empreendimentos. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 12 COLÉGIO LAPA Pela NBR 14.653-1, a avaliação imobiliária deve obedecer a uma sequência de seis atividades indicadas, a conferência da documentação, a vistoria do imóvel avaliando, a coleta de dados, a escolha da metodologia de avaliação, o tratamento dos dados e a identificação do valor de mercado do imóvel. Esta sequência é o roteiro do PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), um documento oficial no qual constam todos os dados do imóvel a ser avaliado e dos que servirão de comparativos. Com base nos dados coletados, calcula-se o valor final do imóvel. 3 RESOLUÇÃO COFECI 1.066/07 e ATO Normativo 001/2011 De acordo com a Resolução COFECI 957/06 no artigo 1o e em seu Parágrafo Único, a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica para determinar o valor de mercado de um imóvel seria permitida ao Corretor de Imóveis, sendo redigido por esse profissional com base em critérios técnicos, análise de mercado com objetivo de determinar o valor comercial de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente. “ A avaliação mercadológica de imóveis é uma atividade exercida pelo corretor de imóveis, cuja profissão foi regulamentada apenas em 1978 pela Lei 6.530, que determinou em seu artigo 3 o que compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.” Site: http://www.samuelfigueiredo.com.br/2014/10/corretor-de-imoveis-pode-dar-parecer.html http://www.samuelfigueiredo.com.br/2014/10/corretor-de-imoveis-pode-dar-parecer.html w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 13 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Já com a publicação da Resolução COFECI 1.066/07, ficou determinado em seu artigo 6o que “a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo corretor de imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis”. Tais resoluções tornaram-se necessárias devido à Lei 5.194/66 que atribui, em seu artigo 7o, a avaliação de imóveis como atividade exclusiva de engenheiros, arquitetos e engenheiros agrônomos, e à Resolução 345, de 27 de julho de 1990, do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA), cujo Art. 3.º determina que “serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no art. 2.º, quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs.” Os engenheiros e arquitetos alegavam que seria necessário o conhecimento técnico da construção para se ter um valor completo, bem como o corretor não teria condições de verificar a integridade e segurança do imóvel em sua vistoria, ou seja, o papel do profissional corretor seria apenas de negociações. Os corretores e o COFECI, em contrapartida, evidenciam a importância do conhecimento do mercado imobiliário e suas nuances, bem como o fato de trabalharem o tempo todo com valores e suas flutuações, o que lhes daria todas as condições de determinar o valor de mercado de um imóvel, sendo esta também a conclusão do Tribunal Regional Federal da 1ª Região – Brasília – que deu ganho de causa ao COFECI conforme Processo TRF1 nº 0010520- 92.2007.4.01.3400. Apesar da causa ganha, ainda há quem não concorde com esta decisão judicial. É interessante fazer a distinção entre parecer técnico e laudo de avaliação. O Parecer Técnico é um relatório emitido por profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua responsabilidade, neste caso o corretor avaliador, possui CRECI e CNAI – atua nesta área, tem experiência e domínio do assunto. Já o laudo de avaliação é um relatório técnico de avaliações sobre a estrutura do bem (NBR 14.653) elaborado por engenheiro ou arquiteto. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 14 COLÉGIO LAPA O corretor que desejar exercer a atividade de avaliador deverá, além de adquirir o conhecimento, requerer sua inscrição no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários)por meio dos requerimentos encontrados no Ato Normativo 001/2011 contido na Resolução - COFECI nº 1.066/2007 (Conselho Federal de Corretores de Imóveis). Atualmente este é o link: http://cofeci.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=303 CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários http://cofeci.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=303 w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 15 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Modelos dos formulários para registro do CNAI . ANEXO I - REQUERIMENTO DE INSCRIÇÃO NO CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS C O F E C I CRECI .......Região/........ Nome do Corretor de Imóveis:........................................................... CPF nº................................. RG nº.................. CRECI nº ................. Endereço:................................................................................................ ... possuidor de diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente ........ possuidor de certificado de Especialista em Avaliação Imobiliária Requer, na forma que dispõe a Resolução-COFECI nº 1.066/2007, sua inclusão no CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS, para o que anexa os documentos abaixo relacionados (cópias): ......... Diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente ......... Certificado de Conclusão de Curso de Avaliação Imobiliária ......... Comprovante de recolhimento da Taxa de Inscrição. Duas fotos 3 x 4 Outro a especifica ....., ......... de .......................de 20... ________________________________ Assinatura do requerente Obs: 1. O CRECI deve receber o requerimento, em protocolo, processar, informando da situação do requerente junto ao Conselho Regional, encaminhando, a seguir, ao COFECI, para inclusão no CNAI. 2. Três vias: 1ª – COFECI; 2ª – CRECI; 3ª Requerente PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Requisitos Mínimos 1.Identificação do solicitante; 2.Finalidade do PTAM; 3.Identificação e caracterização do imóvel - Situação e localização (Estado, Município, logradouro, número etc.); - Número de matrícula e cartório de registro imobiliário; - Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso comum, real total, fração ideal, etc.) e dimensões do imóvel; - Características e infraestrutura no logradouro e na região onde se encontra o imóvel; - Descrição detalhada do imóvel e acessórios; - Relatório fotográfico, da data da vistoria realizada no imóvel; 4.Pesquisa de imóveis comparandos para aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado - - Identificação dos imóveis escolhidos para compor a amostra, explicitando as fontes; - Homogeneização dos itens da amostra; 5.Determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando; 6.Encerramento - Conclusão do PTAM; - Data e assinatura do Corretor de Imóveis emissor do PTAM; - Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura 7.Anexos: - Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização do Imóvel) - Plantas de situação e localização, mapas, etc. - Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis; - Documentos diversos (outras certidões, recibos de impostos, CCIR, etc.) - Currículo do Corretor de Imóveis avaliador. ANEXO V - C O F E C I CRECI .......ª Região/..... DECLARAÇÃO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Nome do Corretor de Imóveis:...................................... CPF nº........... RG nº........... CRECI nº ................. Endereço...... Declara a emissão de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica relativo ao imóvel com as seguintes características: Imóvel Urbano tipo: residencial, comercial, outro Imóvel Rural tipo: ................... Por solicitação de: Nome do cliente: ........................, .......de ....................... de 20...... ________________________________ Assinatura do requerente Espaço reservado para o CRECI Foi emitido o SELO CERTIFICADOR, em quatro vias, todas identificadas pelo nº .............. Cole aqui a via-arquivo do selo Recebi, nesta data, duas vias do SELO CERTIFICADOR nº ..........., ..........de..............................de 20...... ANEXO II - C O F E C I CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR IMOBILIÁRIO O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS certifica que o Corretor de Imóveis.................................................., inscrito no CRECI da ......Região/....... sob o nº ............. está registrado no CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS e habilitado, na forma da Resolução COFECI nº 1.066/2007 e Ato Normativo-COFECI nº 001/2008, a emitir PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA. Brasília (DF), ......... de .......................de 20..... ___________________________ JOÃO TEODORO DA SILVA Presidente ___________________________ CURT ANTÔNIO BEIMS Diretor Secretário Modelos retirados do site: http://www.cofeci.gov.br Registro válido por três anos a partir da data de emissão acima. Modelo retirado do site: http://www.cofeci.gov.br w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 16 COLÉGIO LAPA Anexo III CARTÃO ANUAL DE REGULARIDADE PROFISSIONAL CONTENDO IDENTIFICAÇÃO DE AVALIADOR IMOBILIÁRIO Cartão válido até o dia 15 de abril do ano subsequente ao de referência Anexo VI SELO CERTIFICADOR “Obs.: Este selo certifica que o laudo de avaliação mercadológica foi elaborado por Corretor de Imóveis devidamente habilitado e inscrito no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários mantido pelo Sistema COFECI-CRECI, nos moldes estabelecidos na Resolução-COFECI nº 1.066/2007 e Ato Normativo nº 001/2011.” Referência das imagens acima site: http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 17 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 4 ATUAÇÃO EM JUÍZO O corretor de imóveis avaliador pode deparar-se com questões judiciais ao longo de sua vida profissional, pois muitos imóveis necessitam ser avaliados em casos de litígio, ou seja, conflitos de interesse, discordâncias entre as partes envolvidas em diversas situações como a divisão dos bens entre herdeiros, ou venda para pagamento de uma dívida, revisão de valores locatícios, etc. Em processos judiciais, quando os fatos são controversos, necessitamos de provas para que o juiz possa decidir a questão, a perícia é um dos meios de prova admitidos em direito. Desta forma, ele nomeia um profissional da respectiva área para auxiliá-lo. Os corretores avaliadores que tiverem interesse em atuar judicialmente, deverão solicitar cadastro diretamente as varas de interesse, ou por meio de w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 18 COLÉGIO LAPA requerimento emitido pela Delegacia do CRECI, neste caso deve procurar a regional onde está inscrito. O Juiz irá convocá-lo a fim de emitir Parecer Mercadológico que determine o valor do imóvel em questão. Nos processos Judiciais, a perícia é um dos meios de prova, exigindo do Perito, além do conhecimento técnico e de experiência, grande empenho e responsabilidade. Convém definir que perícia significa inspeção técnica realizada por profissional especialista para esclarecer determinado assunto. Para tanto, o corretor avaliador pode ser nomeado Perito por um juiz de Direito (Perito do Juiz), ou contratado como Assistente Técnico (Perito da parte) por uma das partes num processo judicial, para a realização de perícia ou assistência, conforme o caso, visando comprovação, esclarecimento ou mesmoapuração de fatos que possam auxiliar na solução do litígio. “Artigo 156 do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015): “o juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico.” Embora a realização do trabalho se dê por um técnico, vale lembrar que os interessados (as partes, os advogados e o juiz) geralmente são leigos no assunto, gerando para o Perito, bem como para o Assistente, a responsabilidade de elaborar um documento preciso, conclusivo, isento de tecnicismo desnecessário e correto não só no que diz respeito à técnica, mas também com relação à ortografia. Assim, o corretor avaliador, atuando como Perito deverá redigir um Laudo, conforme sua atribuição em juízo. Deverá, de maneira clara, esclarecer as dúvidas que surgiram durante o desenrolar do processo com base em seu conhecimento técnico. O perito do juiz deve acima de tudo ser íntegro nas informações prestadas no documento, pois caso seja comprovada alguma inverdade, poderá ser penalizado a permanecer de dois a cinco anos inabilitado a realizar outras perícias conforme o atual Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), e responderá civil e até criminalmente. O perito das partes, ou seja, o Assistente Técnico, redigirá um Parecer também mantendo a integridade das informações em seu parecer e caso w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 19 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS distorça algumas informações para beneficiar seu cliente, não sofrerá as sanções aplicadas ao perito do juiz. 5 ÉTICA w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 20 COLÉGIO LAPA Uma vez estabelecidas as funções e atribuições do corretor de imóveis, verificou-se a necessidade de fazer com que este profissional atuasse dentro de padrões de respeito à sua pessoa, aos colegas e ao cliente. Nascia assim o Código de Ética Profissional da categoria, editado via Resolução COFECI 326/1992. Neste código estão listados os deveres e direitos dos corretores de imóveis, como, por exemplo, prestigiar as entidades de classe, zelar por sua reputação, tratar os colegas de profissão com respeito etc. Entretanto, trabalhar de forma ética vai muito mais além de simplesmente seguir prerrogativas pré-determinadas. Um bom profissional toma vários cuidados com relação a seus clientes, pois tem como objetivo realizar a melhor negociação possível com satisfação de todas as partes envolvidas. Dessa forma, podemos mencionar como fatores positivos para uma negociação de sucesso a demonstração de segurança nas informações a respeito do mercado imobiliário e do imóvel em questão, atender de preferência pessoalmente seus clientes no imóvel a ser negociado, ser formal no tratamento com as partes envolvidas, fornecer todas as informações e esclarecer todos os pontos de dúvidas que envolvam o imóvel, sem distorção nem omissão de fatos. Caso seja um empreendimento ainda na planta, deve o corretor avaliador ter conhecimento profundo do projeto a fim de imprimir uma visão virtual porém realista do futuro imóvel. Para isso, deve ter domínio das plantas baixas, mostrar o local do futuro empreendimento para o cliente e toda a infraestrutura dos entornos (escolas, sistema viário, mercados, farmácias, padarias etc.) representa um respeito à pessoa que pouco ou nada conhece do assunto. O corretor avaliador valoriza, assim, sua profissão, conquistando a confiança do cliente. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 21 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Dessa forma, o profissional ético não apenas segue o Código de Ética da profissão, mantendo-se friamente dentro dos padrões estabelecidos por um órgão de classe, mas também trata seus clientes com o devido respeito e confiança. Para maiores conhecimentos, segue endereço no qual o Código de Ética do corretor de imóveis poderá ser consultado: http://www.cofeci.gov.br/portal/arquivos/legislacao/1992/resolucao326_92.pdf NESTE CAPITULO COMPREENDEMOS QUE Resolução COFECI 1.066/07 e Ato Normativo 001/11 São as legislações que normatizam a vida profissional do corretor avaliador Corretor com registro no CNAI está habilitado a elaborar avaliação mercadológica NBR 14.653-1 determina as principais etapas para avaliação mercadológica VAMOS VERIFICAR AGORA O QUE VOCÊ APRENDEU!!! http://www.cofeci.gov.br/portal/arquivos/legislacao/1992/resolucao326_92.pdf w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 22 COLÉGIO LAPA CRUZADA MÓDULO 1 - Preencha os quadrinhos com as palavras correspondentes: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Horizontal 1. Publicada em 1998, é a Norma que trata do Custo Unitário Básico (CUB) e dos padrões de construção 4. Qual Resolução vincula a emissão do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica ao corretor de imóveis devidamente registrado no CNAI 5. Profissional contratado por uma das partes em um processo judicial, que emite Parecer Técnico sobre o assunto em questão 6. Inspeção técnica realizada por profissional especialista para esclarecer determinado assunto 8. Na época do Ciclo do Café, os agentes de negócios imobiliários realizavam a ____ entre os negociantes e proprietários de terras 9. No decorrer da história da avaliação de imóveis no Brasil houve a necessidade de se estabelecerem normas técnicas. A norma que está atualmente em vigor é a ____: 10. É uma das seis atividades preconizadas pela NBR 14653, sendo a visita técnica ao imóvel avaliado realizada pelo corretor avaliador 11. Documento emitido pelo Assistente Técnico de uma das partes do processo com objetivo de esclarecer fatos sobre o assunto do litígio 13. O corretor de imóveis avaliador deverá registrar-se no ____ para que seu Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica tenha validade 14. Profissional nomeado por um juiz para comprovar ou esclarecer fatos que auxiliem na solução de litígio Vertical 2. As NBRs que tratam, respectivamente, da avaliação de imóveis urbanos e rurais, são: 3. Os _____ certificam que o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica foi elaborado por um corretor de imóveis devidamente habilitado e inscrito no CNAI 7. Documento elaborado pelo perito nomeado pelo juiz em um processo judicial. 12. Trabalhar de forma ____ vai além de seguir prerrogativas pré-determinadas. Um bom profissional toma vários cuidados com relação a seus clientes com o objetivo de realizar a melhor negociação possível. javascript:void(0); javascript:void(0); javascript:void(0); javascript:void(0); javascript:void(0); javascript:void(0); javascript:void(0); javascript:void(0); javascript:void(0); javascript:void(0); javascript:void(0); javascript:void(0); javascript:void(0); javascript:void(0); w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 23 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 6 RESPOSTAS w w w .c o leg io la p a .c o m .b r 24 COLÉGIO LAPA w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 25 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 26 COLÉGIO LAPA MÓDULO II 7 Introdução 8 METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEIS Conheceremos os diversos métodos de avaliação, suas diferenças e em quais situações devem ser utilizados. Aprenderemos como encontrar o valor de mercado de um imóvel pelo método comparativo direto de dados de mercado. Compreenderemos a importância da vistoria dos imóveis, os seus entornos na identificação de fatores valorizantes e desvalorizantes. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 27 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 9 PREÇO x VALOR Há três determinantes essenciais na formação de preços e valores: os componentes do mercado, ou seja, os bens a serem negociados, as partes desejosas de vendê-los e as interessadas em adquiri- los, conjunto este chamado de mercado. Como consequência da relação entre as partes interessadas e os bens envolvidos, há uma variação muito grande de valores e preços determinada pela lei da oferta e da procura. Dessa forma se o bem tiver seu valor de mercado muito elevado, haverá mais partes interessadas em vendê-los devido ao momento favorável. Em contrapartida, haverá menor demanda, ou seja, menos interessados em comprar esses bens, forçando uma queda em seu valor. Se a queda for muito acentuada, porém, os vendedores perdem o interesse e retiram o bem do mercado, provocando novamente a alta do valor. Portanto, percebemos que os preços oscilam constantemente, sendo o valor de mercado uma estimativa, a média dos preços praticados ou o valor mais provável a ser atingido numa negociação normal. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 28 COLÉGIO LAPA 10 METODOS DE AVALIAÇÃO Os métodos que podem ser utilizados para a avaliação de um bem ou seus frutos estão indicados nas partes 2 e 3 da NBR 14.653, que são: 2.1 Método Evolutivo; 2.2 Método Involutivo; 2.3 Método de Capitalização de Renda; 2.4 Método Comparativo de Dados do Mercado; (Este é o que usaremos) MÉTODO EVOLUTIVO Este método geralmente é empregado em imóveis que quase não mudam de proprietário, e quase não há como comparar com outros, pois há poucas amostras, por exemplo: Hospitais, Escolas, Indústrias específicas É um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel por meio do cálculo direto ou indireto dos valores do terreno e da construção e benfeitorias, devendo ser consideradas também as condições do mercado com o emprego do fator de comercialização. O fator comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior ou menor que a unidade (1), dependendo das condições do mercado na data de referência da avaliação. Será maior que um, se for mais vantagem ter o imóvel pronto a ter de construí-lo, por exemplo o imóvel está em boas condições e não correrá aqueles riscos durante a construção com problemas com fiscalizações, aumento de custos inesperados, falta de material, acidentes com funcionários, dentre outros. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 29 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 11 MÉTODO INVOLUTIVO Este método é utilizado para avaliar glebas (áreas com metragens elevadas) urbanizáveis, mas também pode ser usado para qualquer terreno, desde que se considere o melhor e máximo aproveitamento. Se o imóvel em avaliação é um terreno urbano, realiza-se um estudo para sua edificação, considerando as despesas necessárias para produzir o melhor tipo de empreendimento, incluindo todos os custos e o lucro do investidor. Assim o valor da gleba será a diferença entre o preço das unidades construídas (com base na coleta de dados de outros empreendimentos da região) e o total de despesas. Sendo uma gleba urbana, verifica-se a alternativa de loteamento. Deve- se prepar um projeto de loteamento, obtendo-se o número de lotes no tamanho padrão adotado na região, e verificando-se as despesas a serem realizadas. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 30 COLÉGIO LAPA 12 EXEMPLO DE CÁLCULO DE VALOR DE GLEBA URBANIZÁVEL PELO MÉTODO INVOLUTIVO Para se determinar o valor de gleba (área de um terreno inteiro que ainda não foi dividida em lotes, isto é, ainda não foi parcelada em lotes, ou também pode ser considerada como área que ainda não sofreu desmembramento), a ser transformada em empreendimento pelo método involutivo, realizou-se um estudo de empreendimento hipotético para avaliar seu valor, e sua viabilidade econômica. Devem ser pesquisadas as despesas diretas e indiretas do projeto, como mostrado no exercício a seguir: Avaliar a gleba de 40 hectares, ou seja, 400.000m², situada em Osasco, SP. Sabendo-se que a exigência legal para a implantação de loteamento no município de Osasco é de lotes mínimos de 300 m²; com testada mínima de 12m; uma reserva de 40% para arruamento, área verde e área para a implantação órgãos públicos. A infraestrutura necessária inclui: água, energia, guias, abertura das ruas e drenagem pluvial. Feito o anteprojeto, constatou-se a possibilidade da implantação de 60 lotes. Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos, encontramos o valor de R$ 40,00 por lote para sua implantação. Para o cálculo, usaremos a fórmula para o valor de gleba pelo método involutivo (NBR 14.653): Vg = R – D – L, onde: Vg = Valor da Gleba R = Renda estimada (valor total recebido pela venda de todos os lotes) D = Despesas de implantação L = Lucro A renda será: R = (no de lotes) x (metragem quadrada mínima) x (valor da pesquisa). Portanto: 60 x 300 x 40,00 = R$720.000,00 w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 31 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Cálculo das despesas: nesta fase foram levantados os dados de empreendimentos na mesma região e chegou-se às conclusões apresentadas nas tabelas a seguir. Lembre-se que a medida de 40 ha (40 hectares) apresentada na obtenção das despesas é o equivalente a 400.000m2 (1 ha = 10.000m2) Despesas diretas: Projetos 1% da renda 7.200,00 Topografia 420,00/ha x 40 ha 16.800,00 Terraplanagem 910,00/ha x 40 ha 36.400,00 Drenagem 1.400,00/ha x 40 ha 56.000,00 Arruamento 2.000,00/ha x 40 ha 80.000,00 Rede de água 900,00/ha x 40 ha 36.000,00 Rede de energia elétrica 1.800,00/ha x 40 ha 72.000,00 Totalização 304.400,00 Despesas indiretas: Custos financeiros 20% da despesa direta 60.880,00 Despesas de venda 9% da renda 64.800,00 Publicidade 2% da renda 14.400,00 Despesas Administração 8% da renda 57.600,00 Impostos 2% da renda 14.400,00 Totalização 212.080,00 Total geral das despesas (diretas + indiretas) 516.480,00 w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 32 COLÉGIO LAPA Determinação do lucro (conforme NBR 14653): 20% da renda = 20% x 720.000,00 144.000,00 Determinando o valor da gleba pela fórmula: Vg = R – D – L Lembrando: Valor da gleba = Rendas – Despesas - Lucro Assim, Vg = 720.000,00 – 516.480,00 – 144.000,00, ou: Vg = 60.000,00 - ou seja, este será o valor de venda da gleba com base no modelo hipotético proposto. 13 MÉTODO DE CAPITALIZAÇÃO DE RENDA Este método baseia-se na hipótese de que o imóvel é avaliado pela renda que pode proporcionar a seu proprietário, sendo este valor baseado na capitalização presente da sua renda líquida, seja ela real ou prevista.Para utilizar a metodologia do fluxo de caixa descontado e para avaliar investimentos imobiliários, é necessário avaliar o grau de risco do investimento imobiliário, estimar uma taxa de desconto baseada no grau de risco e estimar os fluxos de caixa esperados do investimento imobiliário para a vida do ativo. Usa-se também na determinação da rentabilidade de do aluguel de um imóvel, ou seja, se pode ser considerado investimento. Na média a renda anual de um imóvel deve estar em torno de 10% de seu valor de venda. Exemplo: Qual o valor de uma locação, de um imóvel que tem seu valor de venda estipulado em R$900.000,00. Resp: 10% de R$900.00,00 = R$90.000,00 R$90.000,00 = valor a ser recebido por 01(um) ano de locação R$90.000,00/12 = R$7.500,00 Assim, o valor mensal a ser recebido será de R$7.500,00 w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 33 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 14 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Dos métodos citados, o Comparativo Direto de Dados do Mercado é o mais utilizado e o recomendado para nossa utilização. Consiste na comparação direta dos valores, por metro quadrado, no mercado imobiliário para imóveis semelhantes, na mesma região, e mesma categoria de uso. É recomendado um mínimo de 06 (seis) amostras, para essa comparação. No caso de não se conseguir as amostras como já citado, deverá ser feita a homogeneização destas, como veremos mais adiante, para torná-las mais parecidas com o imóvel a ser analisado. Com este método é possível avaliar qualquer imóvel, desde que existam dados que possam ser considerados como amostra representativa do mercado. Também podem ser avaliados valores para locação, usando o mesmo procedimento. 15 ETAPAS DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO Vistoria do Imóvel Pesquisa de Valores ( coleta de amostras) Homogeneização e Relatório Final Vistoria do Imóvel Esta fase é muito importante no processo de avaliação do imóvel. A NBR 14.653-1 determina que nenhuma avaliação deve prescindir desta etapa, exceto em casos excepcionais, como inacessibilidade do imóvel, na qual w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 34 COLÉGIO LAPA permite a adoção de situação paradigma (vistoria externa ou de imóvel semelhante), devidamente acordada entre as partes e especificada no parecer. No formulário da vistoria, é necessário informar: - o nome do solicitante (pessoa física ou jurídica que solicita a avaliação), - o endereço do imóvel, - classificação do imóvel quando ao tipo, uso e agrupamento, - os objetivos da vistoria (avaliação de imóvel a ser negociado, por exemplo) - e o exame da documentação, capa do IPTU, matrícula atualizada, dentre outros. Durante a vistoria devem ser observados aspectos referentes às áreas, número de cômodos, limites, formas geométricas, recuos, invasões dos limites entre terrenos, bem como a orientação solar e a divisão interna para benfeitorias. Observa-se também estado de conservação e necessidade de reparos. O terreno onde se localiza o imóvel deve ser estudado em relação à sua localização, inclinação, forma, condições físicas de seus limites e dimensões, bem como se está localizado em Área de Preservação Permanente, pois, sendo assim, deve permanecer intacto. Se o terreno não tiver edificações, deve-se verificar a tipologia, a forma e a área máxima que a futura benfeitoria poderá apresentar. Havendo edificação, confrontar seus dados com o permitido pela legislação. Tal análise pode ser útil para verificar possibilidade de ampliação, mudança de investimento ou de implantação de novas construções na área do terreno. Nos entornos do imóvel avaliando, deve-se observar as condições políticas, econômicas e sociais da região, assim como a compatibilidade entre o padrão de construção do imóvel avaliando e o da zona na qual está inserido. É preciso observar a presença de conforto ambiental, como condições ETAPAS DE UMA AVALIAÇÃO: As duas primeiras, compõem os trabalhos de campo, alicerce fundamental de qualquer avaliação, e sobre o qual estará assentada a base de todos os resultados e conclusões, e a última, refere-se aos trabalhos de escritório, que cuida da análise e tratamento dos dados obtidos nas duas etapas anteriores. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 35 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS climáticas (insolação e ventilação), presença de arborização, praças e parques, condições da cobertura do solo e sua facilidade para situações de erosão, deslizamentos e/ou alagamentos. Nos entornos do imóvel verifica-se a infraestrutura básica como iluminação, rede de água e esgoto, condições do sistema viário e do transporte coletivo, da coleta de resíduos, de redes de telefonia e outros meios de transmissão de dados e de gás canalizado. Também é preciso observar a existência de pólos de influência (centros comerciais ou novos empreendimentos, estações de trem e metrô ou terminais de ônibus) e tendências de ocupação de área (predominantemente comercial, residencial ou industrial), bem como de escolas, Unidades Básicas de Saúde, hospitais, postos de polícia militar, delegacias e centros culturais e de lazer. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 36 COLÉGIO LAPA O imóvel em si deve ser analisado em relação à durabilidade do material utilizado, se os acabamentos estão em harmonia com o padrão construtivo do imóvel, se são materiais de qualidade e de boa aparência. Os principais aspectos observados pelos usuários são os pisos, revestimentos de parede, forros e esquadrias. Patologias de construção como rachaduras, umidade etc. serão observadas, porém sua causa e risco só podem ser identificados por um profissional da área de engenharia, cabendo ao avaliador mercadológico apenas e tão somente o seu registro, pois são aspectos que diminuem o valor do imóvel avaliando. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 37 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 16 MODELO DE FICHA DE VISTORIA DE IMÓVEIS ( Imóvel avaliando e amostras ) Proprietário: Telefone: Endereço: Nº Complemento Município: Estado: CEP: Bairro A Total: A. Privat: A. Util: A. Terreno: Medida da testada: Medida da Profundidade: Data da venda/oferta ___/___/___ Valor R$ Situação do terreno Topografia Plana Declive Aclive Obs: Forma Regular Irregular Poligonal Obs: Orientação Norte Sul Leste Oeste Solo Arenoso Argiloso Rochoso Alagadiço Vegetação Mato Pomar Pasto Obs: Proteção Muro Cerca Prédio Divisa Obs: Situação Meio quadra Esquina Duas frentes Obs: Sobre a edificação Tipo Edificação Res. Unifamiliar Prédio Com. Loja Armazém Apartamento Galpão Industria Rural Outro Padrão Construção Alto Normal Baixo Est. Conservação Nova Nova/Regular Regular Reg/RepSimples Reparos simples Rep Simples/Imp Reparos Import RepImp/Sem valor Pontos cardeais Norte Sul Leste Oeste Prédio no terreno Frente Fundos Lateral Quanto ao Pav. Nº Pavimentos no prédio= Andar= O Prédio possui: Piscina Playground Estacionamento Elevadores Número= Marca= Condomínio Mensal Trimestral Semestral Valor= Ocupação Vazio Proprietário Inquilino Empréstimo Valor da locação Entrega Peças do Imóvel SalaEstar= Quartos= Banheiros= Dependência= SalaJantar= Varandas= Cozinha= Área Serviço= SalaTV= Escritório= Lavabo= Despensa= Garagens= Suíte= Sacada= Churrasqueira= Infraestrutura Rede de água Sim Não Esgoto Sim Não Energia Sim Não Iluminação Pública Sim Não Coleta de lixo Sim Não Transporte Coletivo Sim Não Pavimentação Sim Não Telefone Sim Não Zoneamento Zona: Gabarito: Taxa de Ocupação Comercial ResidencialMisto Coeficiente aproveitamento Recuo Lateral Recuo frente principal Recuo frente secundária Recuo fundo Usos Permitidos Usos Permissíveis Vizinhança Padrão Construção Escolas Atividades Poluentes Comércio Atividades Incômoda Estacionamento Arborização/A. verde Trânsito Observações do Pesquisador Identificação Local: ______________________________ Data ___/___/___ Assinatura do Pesquisador w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 38 COLÉGIO LAPA 17 DOCUMENTAÇÃO Em relação à documentação do imóvel, devem ser examinados os documentos legais, IPTU, matrícula atualizada, a escritura, os registros legais e as certidões, o memorial descritivo (informações sobre o tipo e qualidade dos materiais e serviços utilizados) e os desenhos técnicos (plantas), procurando inconsistências ou incoerências nas informações disponibilizadas. A fim de verificar a veracidade das informações fornecidas pelos documentos, deve-se realizar uma visita técnica ao imóvel avaliando, a chamada vistoria. 18 PESQUISA DE VALORES (COLETA DE AMOSTRAS) Nesta etapa inicia-se a busca por imóveis, os mais semelhantes possíveis, na mesma região, e mesma categoria de uso, ao avaliando. Desta forma estabeler-se-á uma comparação entre dados de mercado, com confiabilidade e por consequência, será determinado o valor final de mercado mais próximo da realidade. Assim, aspectos como oferta de preço, localização, número de cômodos, área construída, número de andares, tempo de construção e ocupação devem ser levados em consideração. Preste muita atenção em sua conformidade em relação à legislação Federal, Estadual e Municipal, na situação dos projetos técnicos que devem estar devidamente aprovados junto aos órgãos responsáveis, e na existência de cláusulas restritivas de uso ou problemas jurídicos, bem como as restrições decorrentes de aspecto ambiental, incentivos ou outros regulamentos que possam influenciar no valor do imóvel. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 39 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Os meios mais comuns de se conseguir dados sobre imóveis semelhantes ao avaliando são os corretores de imóveis e imobiliárias, os classificados de jornais, os cartórios de registro de imóveis, as prefeituras municipais e os agentes financiadores. Como a acessibilidade destas diversas fontes é variável em relação à facilidade de obtenção dos dados, detalhamento e mesmo sua veracidade, sua escolha deve ser realizada após prévio planejamento. Como exemplo, pode-se citar o fato de corretores sonegarem certos aspectos de imóveis à venda, ou então a superestimativa do preço informada pela parte interessada na venda antes da negociação, bem como um comprador desejar demonstrar ser bom negociador e informar um preço abaixo do realmente realizado. As informações indispensáveis à coleta de dados, dos imóveis similares, são: data da transação em cartório, ou do compromisso de compra e venda ou do anúncio, a fonte de informação (de onde foram extraídos os dados), endereço do imóvel pesquisado (nome da rua e número), preço e condições de venda dimensões do mesmo. Croqui, com os pontos cardiais, com a posição do imóvel na quadra, e com pontos de referencias mais importantes no entorno. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 40 COLÉGIO LAPA 19 CÁLCULOS UTILIZANDO O MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO Após encontrar pelo menos 06 (seis) elementos comparativos ou seja, seis imóveis semelhantes ao avaliando, devemos fazer a homogeneização, se necessário. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 41 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 19.1 FATOR REDUÇÃO PARA O VALOR À VISTA (FRV): Os valores apresentados devem ser sempre os valores à vista, caso não sejam deverão transformá-lo para este através da matemática financeira, usando-se os índices econômicos da época. 19.2 FATOR DE FONTE OU DE OFERTA (FF): Geralmente o proprietário do imóvel a venda deixa seu valor de venda acima uns 10% da realidade de mercado, para depois aceitar a pechincha do comprador. Em virtude disto quando homogeneizarmos uma amostra, se ela estiver à venda, descontaremos 10%. Caso a amostra já estiver sido vendida não haverá esse desconto, pois neste caso a amostra não esta superestimada. 19.3 FATOR LOCALIZAÇÃO(FL): Adequar as diferenças dos imóveis da amostra em relação ao endereço do imóvel avaliando. Esta homogeneização leva em consideração as características da região, sua classe socioeconômica, as facilidades encontradas na região, como escolas, mercados, teatros, local para lazer e esporte. Para determiná-lo, deverá dividir os índices de valor dos imóveis(amostra e avaliando), que deve ser obtido na planta de valores genéricos do município em questão. Para não termos problemas com este índice, usaremos sempre usar amostras da mesma região ou região similar do imóvel avaliando. 19.4 FATOR DE TESTADA (FT): O tamanho da frente do terreno, pode valorizar, ou desvalorizar um imóvel, quando comparado com as testadas de referência da região. O cálculo desse fator é feito pela equação : (4√ T.av / T.ref.) / 100 Onde: T.av = testada do imóvel avaliando, T.ref = Testada da referência(amostra). Usaremos a tabela abaixo para esse fim que já nos dá o resultado da equação acima, que é uma adequação. Fique sabendo que: Homogeneização é a técnica utilizada para uniformizar as diferenças de valores pesquisados devido a diferença de atributos (fatores) entre os valores pesquisados no mercado e o bem avaliando. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 42 COLÉGIO LAPA Exemplo: Meu Imóvel avaliando tem de testada 17 m, e tenho uma amostra com testada de 15 m. Terei de valorizar ou desvalorizar a minha amostra para homogeneizada? Resp: Vou à coluna da Testada Imóvel Avaliando no valor 17, sigo a linha desse valor até a coluna da testada referência 15, e encontro: 3,0 % Val (então devo valorizar minha amostra em 3%, para homogeneizá- la) Na tabela a seguir são apresentadas referências de imóveis padrões. Caso você encontre algum imóvel que não conste nesta tabela, então deverá calcular pela equação fornecida: (4√ T.av / T.ref.) / 100 TABELA DE DESVALORIZAÇÃO OU VALORIZAÇÃO PELA TESTADA TESTADA IMOVEL AVALIANDO (M) Testada de Referência Testada de Referência Testada de Referência Testada de Referência Testada de Referência 10,00 metros 12,00 metros 15,00 metros 16,00 metros 20,00 metros Des VaL Des Val Des Val Des Val Des Val 5,00 16% 20% 24% 25% 30% 6,00 12% 16% 20% 22% 26% 7,50 7% 11% 16% 17% 22% 8,00 5,5% 10% 14% 16% 20% 9,00 2,6% 7% 12% 13% 18% 10,00 4% 10% 11% 16% 11,00 2,4% 2% 7% 9% 14% 12,00 4,6% 5% 7% 12% 13,00 6,7% 2,0% 3% 5% 11% 14,00 10,6% 4,0 2% 3% 9% 15,00 12,4% 6% 2% 7% 16,00 14% 7,5% 2,0% 5% 17,00 17,4 9% 3,0% 1,5% 4% 18,00 19% 10,6% 4,6% 3,0% 3% 19,00 19% 12% 6% 4,5% 1% 20,00 19% 13,6% 7,4% 6% 21,00 19% 16,3% 8,7% 7% 1,2% 22,00 19% 17,6% 10% 8% 2,4% 23,00 19% 19% 11,2% 9,5% 3,5% 24,00 19% 19% 12,4% 10,6% 4,6% 25,00 19% 19% 13,6% 11,8% 5,7% 26,00 19% 19% 14,7% 13% 6,7% 27,00 19% 19% 15,8% 14% 7,8% 28,00 19% 19% 16,8% 15% 8,7% 29,00 19% 19% 18% 16% 9,7% 30,00 19% 19% 19% 17% 10,6% 32,00 19% 19% 19% 19% 12,5% 35,00 19% 19% 19% 19% 15% 40,00 19% 19% 19% 19% 19% 45,00 19% 19% 19% 19% 19% w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 43 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 20 FATOR DE ESQUINA (FE): Terrenos em esquina possuem valorização diferenciada, igualmente diferentese comercial ou residencial, utilize a tabela. TABELA FATOR ESQUINA EM RELAÇÃO A ZONAS ZONA Fator ZONA Fator Residenciais Comuns 10% Comerciais 20% Residenciais de alto valor 15% Comerciais Centrais 25% (Fonte: Banco hipotecário Nacional Argentino _ DANTAS, 1998, p 21) 21 FATOR DE PROFUNDIDADE (FP): O corretor Alvino José Junior de Santa Catarina, experiente corretor e avaliador mostrou a tabela abaixo, muito utilizada pela maioria dos avaliadores de imóveis. Valores acima das referencias apresentadas na tabela abaixo fogem dos imóveis padrões, para tanto, para facilitar, procure sempre imóveis com características as mais semelhantes possíveis. TABELA DE DEPRECIAÇÃO PELA PROFUNDIDADE Profundidade Depreciação Menor ou igual a 10 metros 30% 12,50 20% 15,00 15% 16,00 10% 18,00 5% De 20,00 a 40,00 metros 0% 45,00 5% 50,00 10% 55,00 15% 60,00 20% 65,00 22% 70,00 25% 75,00 27% 80,00 30% Exemplo: Tenho um terreno de 16 m de profundidade. Qual o valor da desvalorização? Resp: 10% RELEMBRANDO Para encontrarmos a profundidade de um terreno, basta ter a área e a testada Dividindo a área pela testada encontraremos a profundidade w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 44 COLÉGIO LAPA 22 FATOR DEPRECIAÇÃO (FD): A depreciação física é devida ao desgaste pelo uso, ou deterioração advindas da ação de pessoas, ou das intempéries do tempo. O método mais utilizado é o de Ross/Heidecke, que toma por base a idade do imóvel, seu padrão e seu estado de conservação no momento. Assim, pode haver imóveis novos em péssimo estado e velhos em excelente estado. 23 ESTADO DE CONSERVAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E SUAS CARACTERÍSTICAS Estado da edificação Características a Nova Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa. b Entre nova e regular Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência c Regular Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna d Entre regular e necessitando reparos simples Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujos estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura interna e externa e Necessitando de reparos simples Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico f Necessitando de reparos de simples a importantes Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura. g Reparos importantes Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado. h Entre reparos importantes a sem valor Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado. i Sem valor Edificação em estado de ruína. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 45 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Encontrando K: Para iniciar o cálculo do K e assim da depreciação é necessário possuir as informações: idade do imóvel, sua vida estimada e estado de conservação. Valores de vida estimada de alguns tipos de imóveis CASAS DE MADEIRA – 45 anos HOTÉIS, TEATROS, FÁBRICAS, – 50 anos APARTAMENTOS, GARAGENS, CONSTRUÇÕES RURAIS – 60 anos CASAS DE ALVENARIA – 65 anos BANCO, LOJAS, EDIF. ESCRITÓRIOS, GALPÕES (DEPÓSITOS) – 70 anos Exemplo : uma casa de alvenaria: - Idade real do imóvel: 12 anos; - Vida útil estimada: 65 anos; - Estado de conservação: o imóvel tem estado de conservação regular 1º Passo: Cálculo da porcentagem de vida do imóvel: Dividir a idade real (12 anos) pela estimada (65 anos) e multiplicar por 100: (12/65) = 0,1846 → 0,1846 . 100 = 18,46 ≅ 18,00 2º Passo: com esse valor encontrado (18,46 que aproximamos para 18) mais o estado de conservação do imóvel; interligue, na tabela de Ross/Heidecke, (tabela abaixo), o valor 18 com o estado de conservação, neste caso a letra C: Fd (fator depreciação) será obtido diretamente da tabela de Ross/Heidecke. Entraremos com o valor da % de vida do imóvel, e seu estado de conservação, conforme descrito mais abaixo. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 46 COLÉGIO LAPA Ross/Heidecke: Tabela com os valores tabulados para coeficiente “K”; Idade em % da vida referencial ESTADO DE CONSERVAÇÃO A B C D E F G H 2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245 4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243 6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240 8 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237 10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234 12 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231, 14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228 16 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225 18 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,222 20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218 22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215 24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,211 26 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207 28 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204 30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200 32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196 34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,192 36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,187 38 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183 40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179 42 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174 44 0,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0,169 46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165 48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160 50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155 52 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150 54 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145 56 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0,140 58 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134 60 0,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0,129 62 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,123 64 0,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118 66 0,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0,112 68 0,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0,106 70 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,10072 0,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0,094 74 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088 76 0,331 0,330 0,323 0,301 0,271 0,221 0,157 0,082 78 0,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0,076 80 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069 82 0,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063 84 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056 86 0,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050 88 0,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0,043 90 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,036 92 0,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0,029 94 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022 96 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0,015 98 0,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,007 100 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 O valor encontrado na tabela Fator depreciação para o exemplo foi Fd = 0,871 Necessitamos que o valor seja em porcentagem, para tanto, o valor encontrado deverá ser aplicado na formula (1-Fd )x100 = % ( 1- 0,871) x 100 = ( 0,129)x100 = 12,9 que é 13% w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 47 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Casos especiais: Quando a idade de construção do imóvel dividida pela idade estimada resulta em valores ímpares, então devemos realizar a média entre os valores mais próximos apresentados na tabela; valor superior e inferior mais próximos do valor encontrado. Explo: o resultado foi 25 b, não temos este valor na tabela, correto? Então fazemos a média entre 24 e 26, ou seja, os valores encontrados (0,848 + 0,834) = 1,682. Fazendo a média, ou seja, dividindo por 2, encontraremos 0,841. Os valores pares encontrados, porém decimais, devemos aplicar os conceitos de aproximação, ou seja, abaixo 0,5 mantemos o valor antes da virgula, exp.: 12,3 = 12, se for maior que 0,5 , arredondamos para o valor superior, expl.: 12,8 = 13 TESTE SEUS CONHECIMENTOS Agora vamos praticar a determinação do fator depreciação dos imóveis abaixo, e para isto devemos novamente consultar as tabelas. Observe os dados abaixo: a) Casa de alvenaria, 20 anos, necessitando de reparos simples: b) Apartamento, com 15 anos, entre novo e regular: c) Apartamento, com 10 anos, entre novo e regular: d) Galpão com 17 anos, regular: e) Hotel com 25 anos, necessitando de reparos simples a importantes: f) Loja com 9 anos, entre novo e regular: g) Casa pré-fabricada de madeira, com 12 anos, entre regular e necessitando de reparos simples. GABARITO a) (20 / 65) x 100 = 0.3076 x 100 = 30,76 30 Observando na tabela de Ross-Heidecke (pág 45), o cruzamento da linha 30 com a coluna E resulta: 30 E = 0,659 b) (15 / 60) x 100 = 0,25 x 100 = 25 Observando na tabela de Ross-Heidecke (pág 45), o cruzamento das linhas 24 e 26 com a coluna B resulta: Média entre 24B e 26B = 0,848 = 0,841 c) (10 / 60) x 100 = 0,1666 x 100 = 16,66 17 – como este valor não encontramos na tabela Ross, aplicando a média entre Os valores encontrados na classificação “B” das ref. 16 b (0,904) e 18 b(0,891) e o resultado será 0,898 d) (17 / 70) x 100 = 0,2428 x 100 = 24,28 24 Observando na tabela de Ross-Heidecke (pág 45), o cruzamento da linha 24 com a coluna C resulta: 24 C = 0,830 e) (25 / 50) x 100 = 0,5 x 100 = 50 Observando na tabela de Ross-Heidecke (pág 45), o cruzamento da linha 50 com a coluna F resulta: 50 F = 0,418 f) (9 / 70) x 100 = 0,1285 x 100 = 12,85 13 como este valor não encontramos na tabela Ross , aplicando a média entre os valores encontrados na classificação “B” das ref. 12 b (0,930) e 14 b(0,917) e o resultado será 0,9235 g) (12 / 45) x 100 = 0,2666 x 100 = 26,66 27 como este valor não encontramos na tabela Ross , aplicando a média entre os valores encontrados na classificação 26d(0,769) e 28d (0,754) = 0,7615 w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 48 COLÉGIO LAPA o Fator Topografia (FTp) : Os terrenos planos são considerados os mais valorizados. O declive ou aclive desvalorizam o terreno. Abaixo a segue Tabela de desvalorização em função do aclive ou do declive. TABELA DE DESVALORIZAÇÃO DE DECLIVIDADE E ACLIVE Declividade Desvalorização Aclividade Desvalorização Desnível Desvalor. Até 5% 5% Até 10% 5% Ate 1 m --- De 5 a 10% 10% DE 10 a 20% 10% 1 a 2,5m 10% DE 10% a 20% 20% Acima de 20% 15% 2,5 a 4m 20% Acima de 20% 30% (Fonte: DeiVegnineri_Abunahmam, 2008, p.70) o Fator de Melhoramentos Públicos (FMP): Quanto melhor em relação a infra-estrutura e serviços públicos, mais valorizado será o imóvel, conforme tabela abaixo : TABELA MELHORAMENTOS PÚBLICOS MELHORIA Valorização MELHORIA Valorização Rede de água 15 % Iluminação Pública 5% Rede de esgoto 10 % Pavimentação 30% Energia elétrica domiciliar 15 % Guias e sarjetas 10% Rede telefônica 5% Transporte coletivo 10% (Fonte : Canteiro_DANTAS, 1998 p.21) Fica esperto : Não só neste caso, mas em quaisquer dos outros fatores de homogeneização, devemos usar sempre o bom senso, pois podem existir exceções à regra. Neste caso por exemplo, se uma construtora esta a procura de um terreno para construção de um prédio, e vai fazer as garagens subterrâneas, o ideal é encontrar um terreno em declive e até abaixo do nível da Rua. POR ISSO TENTE SEMPRE ENCONTRAR IMÓVEIS SEMELHANTES, E NA MESMA REGIÃO w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 49 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Fator de Consistência do Solo (FCS) : Os terrenos que estão sujeitos desvalorização, em função da alagabilidade do mesmo, conforme tabela abaixo:TABELA ALAGABILIDADE Tipo de Terreno Desvalorização Terreno em região inundável, que dificulta seu acesso, mas situado em região não atingida pela água ( região mais alta) 10% Terreno em região inundável, que é atingido pela água quando das chuvas. 30% Terreno em região alagada permanentemente 40% ( Fonte : FICKER, 2008) Exercício: Avaliando um Terreno pelo Método Comparativo Direto de Dados de mercado Terreno a ser avaliado: Terreno Comercial no Bairro da Lapa, com área de 360 m2 , plano, testada de 12m, de esquina, em logradouro com todos o melhoramento públicos, em local não inundável. Amostras As amostras são terrenos no mesmo Bairro e Comerciais (mesma categoria de uso): Amostra 1 Terreno com área 400 m2, que esta a venda por R$800.000,00, plano, testada de 15 m, de esquina em logradouro com todos os melhoramentos públicos, em local que não inundável. Amostra 2 Terreno com área 320 m2 que esta a venda por R$600.000,00 plano, testada de 12 m, de esquina em logradouro com todos os melhoramentos públicos, em local inundável que é atingido pela água, em época de chuvas. Ola! Vamos agora PRATICAR Fique atento, já deixei nos problemas em “negrito” os itens importantes, ok!! w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 50 COLÉGIO LAPA Amostra 3 Terreno com área 600 m2 já vendido por R$950.000,00 declive de 15%, testada de 15 m, de esquina em logradouro com todos os melhoramentos públicos, em local inundável, mas não é atingido pela água em época de chuvas, pois esta em local mais alto. Amostra 4 Terreno com área 500 m2, que esta a venda por R$700.000,00 Aclive de 5%, testada de 16 m, no meio da quadra em logradouro com todos os melhoramentos públicos, em local não inundável. Amostra 5 Terreno com área 800 m2, vendido por R$1.500.000,00 plano, testada de 20 m, de esquina em logradouro com todos os melhoramentos públicos, em local constantemente alagado. Amostra 6 Terreno com área 690 m2, vendido por R$980.000,00 declive de 10%, testada de 20 m, meio da quadra em logradouro com todos os melhoramentos públicos, em local inundável, não é atingido pela água, pois fica em local maisalto. OBS: Em nossa tabela não usaremos: FRV: Fator de redução para o preço à vista, pois todos estão com valor à vista, não há nenhum com financiamento ou parcelamento; FL: Fator de Localização, pois todos estão na mesma região; FP: Fator de Profundidade, pois se você dividir a área, pela testada de cada amostra encontrará a profundidade, que esta em todos entre 20 e 40 metros(vide tabela de profundidade e verá não há o que desvalorizar); FMP: Fator de Melhoramentos Públicos, pois todas as amostras apresentam melhoramentos públicos. FD: Fator de Depreciação, pois não há construção em terrenos Vamos montar uma tabela e colocar esses dados, e para as homogeneizações w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 51 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Tabela visando homogeneizar as amostras AMOSTRA Valor p/ m² (R$) FF FE FT FTp FCS Valor p/ m² após homog. (R$) 1 2.000,00 -10% à venda ---- esquina -5% ---- plano ----- 1.700,00 2 1.875,00 -10% à venda ---- esquina ------ ---- plano +30% 2.250,00 3 1.584,00 ---- vendido ---- esquina -5% +20% +10% 1.980,00 4 1.400,00 -10% à venda +20% -7% +5% ------ 1.512,00 5 1.875,00 ---- vendido ---- esquina -12% ---- plano +40% 2.400,00 6 1.420,00 ---- +20% -12% +10% +10% 1.817,60 FF = Fator de Fonde ou de Oferta; FE = Fator de Esquina; FT = Fator de Testada; FTp = Fator de Topografia; FMP= Fator de Melhoramentos Públicos; FCS= Fator de Consistência dos Solos Agora vamos desprezar os valores extremos (R$1.512,00 e R$2.400,00), pois estão mais longe da média, e faremos a média aritmética somente do 04 restantes: Valor do Avaliando por m² = 1.700,00 + 2.250,00 + 1.980,00 + 1.817,60 = 4 Valor do Avaliando por m² = R$1.936,90 Valor do Avaliando = R$1.936,90 x 360m² = R$697.284,00 Os valores dos elementos devem estar entre esse intervalo. “Intervalo de confiança” w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 52 COLÉGIO LAPA Neste caso tente sempre pegar amostras do mesmo edifício. Não conseguindo, limite a região do mesmo, com padrão de construção próximo ao do avaliando, tamanho parecido, número de quartos e garagens. Imóvel avaliando: Apartamento recém construído de 3 quartos , 2 garagens, de frente, 5º andar, com 150 m² de área útil, situado na região de Moema, SP/SP, região que não sofre com problemas de chuva. A homogeneização será somente nos fatores de fonte e depreciação por idade, pois os outros fatores não se aplicam. Obs: Todas as amostras são de frente, tem 3 quartos e 2 garagens Amostra 1 Apartamento recém-construído, já vendido na Al. Tupiniquins, com área 120 m², 7º andar, R$950.000,00. Situação da edificação : nova Amostra 2 Apartamento recém-construído, à venda na Al. Chibaras, com área 180 m², 6º andar, R$1.350.000,00. Situação da edificação : nova Amostra 3 Apartamento com 3 anos e meio, já vendido na Al. Jurucê, com área 160 m², 2º andar, R$1.200.000,00. Situação da edificação : nova Agora vamos fazer um exercício de apartamento w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 53 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Amostra 4 Apartamento com 5 anos, à venda na Al. Tuim, com área 130 m², 5º andar, R$990.000,00. Situação da edificação : entre nova e regular Amostra 5 Apartamento recém construído, já vendido na Al. Arapanés, com área 150 m², 9º andar, R$1280.000,00 Situação da edificação : nova Amostra 6 Apartamento com 6 anos na Al. Jacutinga, à venda com área 130 m², 4º andar, R$900.000,00 Situação da edificação : regular Cálculo do FD ( Fator de Depreciação): Vida estimada de um apartamento = 60 anos FD1 = FD2 = FD5 = não há o que depreciar, pois são novos. Calculo de FD3, situação da edificação : nova 1º- Achar a vida referencial, dividir a idade real, pela estimada e multiplicar por 100 Então (3,5 : 60)x100= ( 0,058 ) x 100 = 5,8 6% 2º- Na tabela Ross/Heidecke, procure o valor 6% e cruze com a coluna do estado do imóvel que é nova (A) Encontramos k = 0.968 – Veja abaixo parte da tab.Ross Idade em % da vida referencial Estado de Conservação A B C D E F G H 2 4 6 0,968 Aplicando a Formula (1- Fd)x100 = % , então : O Fator de Depreciação será = (1 – 0.968)x100 = (0,032)x 100 = 3,2 3% Observe bem : teremos de “valorizar” a amostra em 3%, pois nosso imóvel AVALIANDO é novo, e esta amostra NÃO. w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 54 COLÉGIO LAPA Cálculo de FD4, situação da edificação : entre novo e regular (B) 1º calculo da vida referencial em % = ( 5: 60)x100= (0,083 ) x 100 = 8,3 8 2º Na tabela Ross/Heidecke e cruzando 8% com B encontramos 0.954 Idade em % da vida referencial Estado de Conservação A B C D E F G H 2 4 6 8 0,954 Aplicando a Formula, o Fd será = ( 1- 0,954) x 100 = (0,046) x 100 = 4,6 5 Observe bem: teremos de “valorizar” a amostra em 5%, pois nosso imóvel AVALIANDO é novo, e esta amostra NÃO É NOVA. Cálculo de FD6, situação da edificação : regular 1º calculo da vida referencial em % = ( 6: 60) x100= (0,1) x 100 = 10 2º Na tabela Ross/Heidecke e cruzando 10% com C encontramos 0.921 Idade em % da vida referencial Estado de Conservação A B C D E F G H 2 4 6 8 10 0,921 O Fator de Depreciação será = ( 1- 0,921) x 100 = 7,9 = 8% Observe bem : teremos de “valorizar” a amostra em 8%, pois nosso imóvel AVALIANDO é novo, e esta amostra NÃO Passando todos os dados colhidos para tabela de HOMOGENEIZAÇÃO teremos: Tabela visando homogeneizar as amostras Amostra Valor (R$) p/ m² F. F. (fator fonte ou oferta) F.D. (fator depreciação) Valor R($) por m² homog. 1 7.917,00 ----- ---- 7.917,00 2 7.500,00 -10%,(à venda) ---- 6.750,00 3 7.500,00 ---- + 3% 7.725,00 4 7.615,00 -10%,(à venda) + 5% 7.234,25 5 8.533,00 ---- ---- 8.533,00 6 6.923,00 -10%,(à venda) +8% 6.785,00 Observe a tabela acima: 1ª amostra: não sofre alteração w w w .c o le g io la p a .c o m .b r 55 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 2ª amostra: como nossa amostra está à venda devemos desvalorizar -10% “tirando do valor R$7500 encontraremos R$6750,00 3ª amostra: como nossa amostra não é nova como nosso Avaliando, então devemos +3% ao valor da amostra, então R$7500 x 10% a mais = R$7725,00 4ª amostra: Temos duas situações – por estar a venda vamos tirar 10% (FF) do valor da amostra e pelo fator depreciação vamos acrescentar a amostra 5%, então: Calculando - 10%+5%= -5% , ou seja, R$7615x5% a menos = R$7234,25 5ª amostra: não sofre alteração 6ª amostra: Temos duas situações – por estar a venda vamos tirar 10% (FF) do valor da amostra e pelo fator depreciação vamos acrescentar a amostra 8%, então: Calculando -10%+8%= -2% , ou seja R$6923 x 2% a menos = R$6784,54 Agora vamos desprezar os valores extremos (R$6.750,00 e R$8.533,00), pois estão mais longe da média, e faremos a média aritmética somente dos 04 restantes: Valor do avaliando p/m² = 7.917,00 + 7.725,00 + 7.234,25 + 6.785,00 = 7.415,25 4 Valor do apartamento avaliando = R$7.415,25 x 150m² = R$1.112287,50 ” Facil não é ? e seria mais fácil se tivessemos pego apartamentos mais ou menos com a mesma idade, aí não teríamos de fazer os cálculos da depreciação. É isso que você deve fazer, tentar sempre achar amostras praticamente idênticas ao apartamento avaliando.....”
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