DOC4 Laudo Pericial de Avaliacao

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EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 44º CIVIL DA COMARCA DE VARZEA GRANDE– MT.
EDMILSON PINHO DE SÁ, Perito do juízo na ação supracitada, CONSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO ADMINISTRATIVA, do processo n° 3000000/2004, vem apresentar seu laudo como se segue.
1 – OBJETIVO.
				 Esta perícia técnica tem por finalidade trazer todos os dados necessário para demonstrar a realidade da área em questão, no Município de Várzea Grande – MT. (denominação Gaioso)
2 – HISTÓRICO.
		Trata-se perícia, proposta pela requerente FREDD OLIVEIRA na cidade de Cuiabá – MT.
Descrição da inicial do autor 
 
 			 Na inicial, alega o autor descritas nos autos que sobre a faixa de terras caracterizadas e descritas nos memoriais e representadas nas plantas topográficas em anexo (DOCS. 10 E 11), incidente sobre o imóvel urbano de propriedade do mesmo, no lugar denominado “ Gaioso” situado no município de Várzea Grande, matricula no 1ª Serviço Notorial e de registro Imobiliário da cidade e comarca de Várzea Grande/MT, sob o nº 1316, livro 2, ficha 01, com área de 92.500m²; que teve uma pequena parte de sua terras atingida pela faixa de servidão e segurança da linha de Transmissão de energia elétrica denominada Coxipó/Jauru, de propriedade da empresa autora, área essa necessária a implantação, preservação e manutenção da referida linha de transmissão que será interligada ao sistema de transmissão de energia elétrica e de telecomunicações associado da autora, no Estado de Mato Grosso, o que se fará através das subestações de COXIPÓ no Município de Cuiabá, e JAURU, no município de mesmo nome.
 			 A constituição da servidão administrativa objeto da presente ação recairá, também, em áreas destinadas a implantação das estradas de acesso à faixa da linha de transmissão em questão – a serem implantadas no remanescente do imóvel de propriedade dos requeridos, devendo seu traçado ser definido por ocasião de sua implantação, desde que não haja outra que possa satisfazer as necessidades da empresa requerente, o que só será possível após autorização decretada por este Doutor Juízo, através das constituições das servidões de passagem da linha de acesso a mesmo. 
 			 A empresa demandada em, 30 de fevereiro de 2010, foi devidamente autorizada pelo representante a penetrar na propriedade e nela implantar os trabalhos de topografia, geologia e obras civis, e montagem das estruturas metálicas, e de lançamento de cabos elétricos, pára-raios e aterramentos. 
 			 A partir da data da autorização referida no item anterior, a empresa autora, através de seus prepostos, deu inicio aos trabalhos autorizados, tendo conseguido concluir a execução da obra.
 			 Acontece que os requeridos estão impedindo a requerente de efetuar as manutenções necessárias a linha de transmissão de energia elétrica, colocando em risco todo o sistema de distribuição de energia elétrica do estado de Mato Grosso.
 			 Constantemente as torres de transmissão de energia elétrica são alvos de vandalismo e descargas atmosféricas necessitando manutenções urgentes. 
 
 			 O Sr. Perito, anexa a este relatório os seguintes documentos:
- Mapa de Localização da área 
- Mapa de loteamentos existentes na região
- Mapa do Perímetro Demográfico Urbano 
- Fotos anexas para melhor demonstrar a realidades dos fatos. 
3 – CONDIÇÕES PRELIMINARES
 
 			 A Perícia de qualquer tipo de bem, pelo conjunto de uma serie de elementos, constitui uma tarefa árdua e extensa, tendo em vista todos os dados e fatores a serem tomados em condições para que o trabalho represente um retrato tão fiel da realidade encontrada.
 			 A complexidade do campo de Valorações, Avaliações e Relatório de vistoria exigem por parte do profissional envolvido uma gama considerável de conhecimento, resultados de experiências adquiridas ao longo dos anos em atividades, não só técnicas, como também administrativas. Relevante ainda, é a necessidade que tem o Engenheiro de avaliações de ampliar seu acervo de entendimento nos diversos ramos da engenharia, dando-lhe uma visão de conjunto do trabalho, sem que signifique extrapolação da modalidade de formação.
Trabalhos Preparatórios:
- Identificação da Área a ser vistoriada 
- Obtenção de informações e documentações pertinentes.
Trabalhos de Desenvolvimento:
No Campo:
- Localização e Acesso
- Coleta de Informações gerais
- Documentação e Fotografias
No Escritório:
- Relatório Preliminar
- Relatório Final
	Conforme ensina o Dr. Henrique de Barros, que conceitua admiravelmente TERRA como sendo:
“Um bem econômico, sem custo de produção por ser anterior à própria humanidade, todavia constitui riqueza cuja utilidade é medida pela capacidade de originar rendimentos”. 
4 – RESSALVAS E PRINCÍPIOS
 O presente relatório obedece aos seguintes princípios:
I - O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia empregada, que afetam as análises, opiniões e suas conclusões;
II - Para a propriedade em estudo foi empregado o método mais recomendado.
III - O signatário inspecionou pessoalmente a propriedade avaliada e o laudo foi elaborado por si e ninguém, anão ser o próprio perito, preparou as análises e as respectivas conclusões;
IV - O laudo foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes do Código de Ética Profissional;
V - Os honorários profissionais do avaliador não estão, de qualquer forma, subordinados às conclusões deste laudo;
VI - O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvido neste laudo no presente, nem contempla, para o futuro, qualquer interesse nos bens objeto desta avaliação;
 			 De posse de todos os elementos necessários, o Perito elaborou o presente relatório conforme se segue:
5 – REGIÃO, LOCALIZAÇÃO E VIAS DE ACESSO
 			 Várzea Grande faz limite com os municípios de Cuiabá, Santo Antônio de Leverger, Nossa Senhora do Livramento, Acorizal e Jangada. A População quase que totalmente na área urbana, são 230 mil habitantes, de acordo com estimativas para 2007. 
 			 Imóvel situado: Partindo do entroncamento da Rodovia Federal BR 163/364, com a rodovia estadual MT 050, deste segue pela rodovia Estadual MT050 sentido a Joselândia, na extensão de aproximadamente 3km, cruza a LT, daí segue pelo eixo da mesma sentido a JAURU, numa extensão de 9,718km, onde inicia a faixa abrangida.
 6 - RESPOSTA AOS QUESITOS DO REQUERENTE 
1 – Quanto a propriedade periciada, quais suas características (perímetro Urbano/Rural – existência ou não de luz elétrica – facilidade de acesso, benfeitorias, etc...?
R = A propriedade periciada possui características Urbana, possui rede elétrica e seu acesso é realizado por via não pavimentada em bom estado de conservação.
 
2 – A guia de imposto, juntada com a contestação como Doc. 03 referem-se à propriedade periciada?
R = Sim, de acordo com o endereço vistoriado em loco na presença dos respectivos assistentes técnicos das partes.
3 – O projeto de loteamento, que se vê acostado com a contestação como Doc. 05 e 06, refere-se à propriedade periciada?
R = Sim, conforme folha 119, 120 e 122.
4 – A passagem da linha de transmissão inviabilizou o projeto de loteamento acostado como Doc. 05 e 06 – contestação. 
R = Sim, devido à obsolescência, desvalorização da área, bem como riscos, restrições e incômodos causados pela servidão.
 
5 – Qual a área tomada como passagem da linha de transmissão. 
R = A Área tomada pela linha de Transmissão é de 12.800m². 
6 – Qual a área tomada com a construção da estrada de transmissão para manutenção da linha de transmissão?
R = A Área tomada pela estrada é de 2.373m².
7 – Levando em consideração o projeto de loteamento juntado aos autos, as características da propriedade, o preço pago pela prefeitura de Várzea Grande em desapropriação semelhantes (Doc. 04 Contestação), qual o valor do M² da propriedadepericiada, antes da passagem da linha de transmissão? 
R= Considerando o Doc 04/Contestação, Folha 117, o preço pago pela prefeitura foi R$ 23,65(vinte e três reais e sessenta e cinco centavos) o m².
Memória de Calculo: 
Área = 84,60m²
Valor pago pela Prefeitura de Várzea Grande: R$ 2.000,79
Valor por m² = R$ 2.000,79 / 84,60 = R$ 23,65 
8 – A passagem da linha de transmissão desvalorizou o restante da propriedade periciada?
R = Sim, tendo em vista a posição em que Linha de Transmissão foi instalada.
 
9 – Qual o montante da referida desvalorização?
 R= Atendendo a restrições citadas anteriormente, e considerando que há, indubitavelmente, uma desvalorização das terras remanescentes, esta será estimada através de um percentual incidente sobre a parte que esta afetada pela instituição da linha de transmissão além da própria faixa. A área periciada tem 12.800m² de faixa de servidão e 2.373m² de estrada de acesso, totalizando 15.173m². 
Valor de mercado do m² do bem expropriado: R$ 16,67
Área não atingida pela desapropriação (remanescente):
92.500m² – 15.173m² = 77.327m²
Valor do Remanescente (VR)
77.327m² x R$16,67/m² = 1.289.041,09
Segundo ABUNAHMAN(2000), o percentual justo e razoável de prejuízo deste remanescente é da ordem de 1%(Um por cento), pois a indenização deve abranger o valor real, atual e de mercado do bem expropriado, assim como também os danos, prejuízos, despesas, razão pela qual o valor da faixa deverá ser agregado a este valor, ou seja:
Desvalorização do Remanescente:
R$ 1.289.041,09 x 1%= R$ 12.890,41
7- RESPOSTA AOS QUESITOS DO REQUERIDO 
1 – Identificar a situação geográfica do imóvel e informar se o mesmo esta situado em zona rural ou se trata de imóvel inserido em perímetro urbano, informando, inclusive, seu endereço. Em qualquer das hipóteses, informar qual o total da superfície a ser gravada com o ônus da servidão, informando e identificando as matriculas que compões a propriedade for composta varias matriculas, anunciando e identificando as respectivas matriculas que foram atingidas pela faixa de servidão. 
R = De acordo com a Demarcação do Perímetro Urbano da Base Cartográfica Intermat 2006 (anexa), a área encontra-se em perímetro Urbano. A área gravada da Servidão é de 12.800m² e 2.373m² de estrada de acesso, com matrícula 1.316 no Cartório de 1º Serviço Notarial e de Registros, folha 78 do processo. 
2 – Informar se por ocasião da propositura da presente Ação de Servidão administrativa, se a área serviente era utilizada e /ou explorada e qual o tipo de atividade ou cultura nela explorada? 
 R = Conforme entrevista formal com o morador, a área remanescente tem exploração de piscicultura.
No dia 28/11/00 foi protocolado a solicitação de REGULAMENTO de execução de loteamento na Prefeitura Municipal de Várzea Grande, que se vê acostado nas folhas 119, 120 e 122. 
3 – Qual a atividade econômica atualmente é exercida ou explorada pelo proprietário na área serviente após a implantação da linha de transmissão de energia elétrica?
 R = A atividade econômica explorada atualmente na área é a de piscicultura. 
4 – A implantação da linha de transmissão de energia elétrica no imóvel serviente impediu ou impede que seu proprietário venha ou possa dar continuidade às atividades anteriormente prestadas? Caso afirmativo, especificá-las e valorizá-la.
 R = Sim, pois nas servidões administrativas, embora a as terras servientes continuem sob o domínio de seu proprietário, há riscos, incômodos e restrições ao uso, o que altera o planejamento da propriedade, e conforme protocolo de 3609 de 28/11/2000, para de REGULAMENTO de execução de Loteamento Urbano, a faixa de servidão Administrativa impede a continuidade da aprovação do projeto. 
 
Memória de Cálculo da área total:
Valor final (VF) = Valor unitário * área
VF = 16,67 * 92.500,00 = 1.541.975,00
Valor do imóvel avaliado = R$ 1.541.975,00
 5 – Quais foram às benfeitorias atingidas e, conseqüentemente, danificadas ao longo da faixa da servidão da linha na propriedade em questão? Se caso tenha sido atingida alguma, identificar, quantificar, classificar e valorizar tais benfeitorias.
 R = Em vistoria realizada em loco acompanhado dos respectivos Assistentes Técnicos das Partes não foi contatado nenhuma benfeitoria danificada ao longo da Linha de Transmissão
6 – Qual tipo de imposto arrecadado pelo poder publico, com relação ao imóvel?
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6.1 Fazer juntada dos comprovantes de recolhimento ou declaração do órgão arrecadado.
R = O comprovante encontra-se na folha 115. 
7 – O imóvel, para fins de cadastro imobiliário junto ao órgão arrecadado, esta cadastrado no instituto nacional de reforma agrária – INCRA, ou prefeitura municipal de Várzea Grande? 
R = Conforme consta no comprovante de Imposto de Arrecadação na folha 115, o Imóvel esta cadastrado na Prefeitura Municipal de Várzea Grande. 
 8 – Em qualquer uma das hipóteses, juntar comprovante do cadastro e informar qual o valor, dos hectares do imóvel declarado pelo proprietário por ocasião do cadastramento para fins de tributação junto ao INCRA, prefeitura municipal ou receita federal. 
R = O imóvel encontra-se cadastrado na Prefeitura Municipal de Várzea Grande, conforme consta no comprovante de Imposto de Arrecadação na folha 115, o valor declarado pela prefeitura por hectare de terra nua é de R$ 3.500,00, conforme anexo. 
 9 – Para o desenvolvimento normal das atividades de pecuária na propriedade, teria ou terá o proprietário algum tipo de prejuízo, em face da constituição de servidão de passagem da linha de transmissão? Caso positivo, identificar, quantificar, justificar e avaliar o custo do dano. 
 R = Não. 
 10 – Para efeito de ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, qual o valor atribuído pela Prefeitura Municipal do hectare de terra nua na região? Juntar documento comprobatório.
 11 – A estrada de acesso a faixa de servidão foi construída a época da implantação da linha de transmissão? 
Em sendo, identificar, quantificar e avaliar os danos causados em eventuais benfeitorias atingidas.
 R = Conforme entrevista com o morador da Área o traçado da estrada já existia. Mas conforme minuta de contrato de Constituição de Servidão Administrativa, Titulo III, Constituição de Servidão aparente e perpetua e identificação da área da estrada de acesso à faixa das linhas de transmissão de energia elétrica e telefônica Auxiliares. Documento 13, folha 73. 
12 – Em função das restrições impostas ao imóvel serviente, contida na minuta do contrato de constituição de servidão administrativa (Doc.13) da inicial, poderia afirmar que o proprietário ficará privado de desfrutar ou de dar continuidade as atividades econômicas e exploratórias que sempre foram desenvolvidas na faixa serviente?
Se existe tal possibilidade, identificá-la, quantificá-la e avaliar o dano. 
 R = Sim, conforme minuta do contrato doc. 13, os lotes que seriam implantados na área da linha de transmissão 12.800m.² e na estrada de acesso 2.373m.², não poderão ser mais implantados, é indubitavelmente que a constituição de uma servidão envolve riscos, incômodos e restrições ao imóvel serveniente.
		Área da implantação da Linha: ..........................12.800 m²
Área da Servidão da Estrada ............................. 2.373 m²
Total da área ...............................................15.173m²
Valor da Área homogeneizada atualizada:.R$ 16,67m²
 
Memória de Calculo:
Valor final (VF) = Valor unitário * área
		VF = R$16,67/m² * 15.173m²
		VF = R$ 252.933,91
 Segundo Professor Eng. Sérgio Antonio Abunahman, podemos definir riscos, restrições e incômodos a saber:
- Riscos – Possibilidades de rompimento dos cabos elétricos, os vários motivos (fadiga do material, ventos). Maior facilidade de atração de raios.
- Incômodos: Indução, causando interferência nos aparelhos elétricos (radio, televisão); Passagem pela faixa do pessoal da manutenção,alheio ao proprietário do imóvel serviente; 
- Restrições: impedimento de qualquer tipo de construção na faixa, já que a implantação da mesma torna-a “non aedificandi”, obrigando a demolição das edificações existentes; Proibição de cultura de maior porte, sendo permitida a passagem (embora não indicado); Proibição de queimadas, não apenas na faixa como também na área lindeira.
13 – Definir a metodologia aplicada para avaliação da área na qual será constituída a servidão administrativa, aplicados e apresentados conforme método direto comparativo, com nível de precisão rigorosa, nos termos da norma brasileira registrada – NBR 8799-FEV/1985 – 02.223 – AVALIAÇÃO DE IMOVEL RURAIS –PROCEDIMENTOS [ ITENS: 6.1.1, alínea “a”; e 7 alínea “a”] , ou versão mais atualizada, norma técnica esta pela Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.
.
14 –Finalmente, informar o resultado do valor da avaliação encontrada e atribuída ao hectare da terra nua e das benfeitorias danificadas ao longo das faixa de servidão da linha e transmissão e da via de acesso a esta [demonstrar de forma discriminada]; e qual o percentual a ser aplicado ao valor da servidão valor da terra nua, quanto da apuração do valor indenizatório pela constituição da servidão administrativa, a qual devera oscilar, conforme orientação jurisprudência vigorante, entre 20% a 33% do valor da terra nua.
R= Conforme estudo feito pelo Eng.º José Carlos Pellegrino, ex-presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia (IBAPE), em sua Obra Engenharia de Avaliações, nos esclarece que o percentual a ser estabelecido de para terras urbanas é de 66% (sessenta e seis por cento) e de 33% para áreas rurais. Portanto, para a área em questão, o percentual adotado em relação ao imóvel serviente será o de 66% já que se trata de área urbana.
 
		Área da implantação da Linha: ..........................12.800 m²
Área da Servidão da Estrada ............................ 2.373 m²
Total da área ..............................................15.173m²
Valor da Área homogeneizada atualizada:..R$ 16,67m²
Taxa de Servidão Terra Urbana..........................66%
Partindo do valor da terra homogeneizada, aplicando-se o valor de 66%teremos:
R$ 16,67 x 0,66 = R$ 11,00
Memória de Cálculo:
15.173m² * R$11,02/m² =R$ 166.903,00
8 - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS PARA AS AMOSTRAS EM OFERTAS NA REGIÃO. 
 
	
	Valor do imóvel avaliando: R$ 1.541.975,00
Memória de Cálculo
Imóvel avaliando
	
	Área com rede elétrica e seu acesso é realizado por via não pavimentada em bom estado de conservação. O imóvel esta situado na Cidade de Varzea Grande, na Avenida dos Bandeirantes, Gaioso.
Área: 92500 m2
	
	
	
	
9 – CONCLUSÃO
O justo valor total da indenização devida pela instituição da faixa de servidão na área por todos os cálculos feitos deverá ser de :
a) Linha de Transmissão (faixa e estrada):.......................R$ 166.903,00
b) Desvalorização do Remanescente: ..............................R$ 12.890,41
Total ...........................................................................R$ 179.793,41 
Em números redondos: 180.000,00 (Cento e Oitenta Mil Reais)
10 - ENCERRAMENTO.
 			 E, tendo concluído o presente laudo em 15 folhas digitadas em um só lado, em papel formato A4, seguido dos anexos de fotografias e mapa da área, tudo firmado pelo perito, requer juntada nos autos.
 	
 			 O presente Laudo somente será válido no original, sendo expressamente proibida sua reprodução integral ou parcial, sob as penas de lei. Poderá sim, se necessário, reapresentado aos subscritores para conferência e reavaliação.
Cuiabá, 14 de Outubro de 2010
Edmilson Pinho de Sá
Esp. Em Avaliação e Perícias
Perito do Juízo
11 - BIBLIOGRAFIA
Abunahman, Sérgio Antonio, Curso Básico de Engenharia Legal e Avaliações, Editora Plaza, 2ª Edição, São Paulo, 2000.
Bustamante, Rogério Silva de, A prova Pericial de Engenharia no Processo Cível, Editora Forense, 2ª Edição, Rio de Janeiro, 1998.
Ferreira, João Carlos Vicente, Mato Grosso e seus Municípios, Secretaria de Estado de Educação, Cuiabá, 2001.
Fiker, José, Avaliação de Imóveis, Manual de Redação de Laudos, PINI, São Paulo, 1989.
Neto, Francisco Mais, Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais, Editora Del Rey, 5ª Edição, Belo Horizonte.
NBR 14653-1, Avaliações de Bens – Procedimentos Gerais, IBAPE SP 2004
NBR 14653-2, Avaliações de Bens – Imóveis Urbanos, IBAPE SP 2004 
Squarça, Fernando Batista, Avaliação de Imóveis no Atual Mercado Imobiliário, Editora Jurua, Curitiba, 2001.
Piaia, Ivana Inêz, Geografia de Mato Grosso, Edunic, Cuiabá, 1999.
Pelegrino, Ms. José, Engenharia de Avaliações, Porto Alegre, IBAPE, PINI, 1974.
	
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