TRABALHO SOBRE O JULGADO COMPLETO (Salvo Automaticamente)

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ESCOLA SUPERIOR MADRE CELESTE
BACHARELADO EM DIREITO
SHOPPING CENTER E AS LEGISLAÇÕES APLICÁVEIS.
ANANINDEUA
2020
Abraão Gonçalves do Rêgo Júnior
Jeymy Glaucya Lima Nascimento
José Victor Barbalho Amarantes
Micaele Muniz Bittencourt
Raimundo Wilson Monteiro Souza
Romildo Araújo da Cunha Júnior
Tatiane Suely dos S.Brito
Trabalho apresentado à disciplina Direito Empresarial, da Escola Superior Madre Celeste, como requisito de avaliação parcial semestral do curso de Direito, orientado pela Professora Marina.
ANANINDEUA
2020
RESUMO
O presente trabalho tem como objetivo expor um estudo a cerca das legislações aplicáveis ao Shopping Center. Este estudo preconiza demonstrar como funciona a aplicação da legislação, jurisprudência e doutrina, em relação ao direito empresarial, a falha na legislação em não possuir nada que assegure uma legislação especifica.
PALAVRAS CHAVE: Shopping Center; legislação; jurisprudência; doutrina.
1. INTRODUÇÃO
	Os doutrinadores majoritários usam como base a lei do inquilinato nº 8.245/91, para a relação de contrato para uso de espaços em shopping center é uma locação atípica (um contrato misto, em que se sobressai a locação), já que a lei de inquilinato não tipifica, não define, exatamente o que é um shopping center  e quais as características que obrigatoriamente devam existir para que exista de fato um shopping center , bem como não define as responsabilidades tanto de empreendedor quanto de lojista, as cláusulas que são válidas e as que não podem existir em tal contrato. Aproveitando-se dessa lacuna, dessa "salutar omissão" do legislador - uma vez que muitos deles são empreendedores de "shopping centers" - alguns grupos econômicos ardilosamente maquiaram empreendimentos ou para que se parecessem com shopping center  ou para que pudessem ser cobrados encargos próprios de uma locação em shopping center  em total afronta à Lei, os contratos devem obedecer os princípios que regem a todos os tipos contrato, e a todos os tipos de normas previstas na Lei, a exemplo das aplicáveis à ação renovatória,  despejo, consignação e à ação revisional de aluguel, sendo regida subsidiariamente, ou seja, na falta de previsão legal ou disposição contratual específica, pelas regras aplicáveis às locações empresariais.
2. SHOPPING CENTER X LOJISTAS.
 Ao assinar o contrato de locação de espaço em shopping center, o lojista locatário concorda com o tenant mix, as normas de funcionamento do empreendimento (regimento interno), às normais gerais aplicáveis a todos os contratos de locação daquele empreendimento; e adere à associação de lojistas e ao contrato de administração do shopping.
Embora alguns juristas assim defendam, não se aplicam à relação entre empreendedor e lojista, as regras do Código de Defesa do Consumidor. Embora possa ter a natureza de contrato de adesão, é uma relação jurídica civil/empresarial e não consumerista.
Dentre outras atividades, cabe à associação de lojistas fazer a promoção das atividades do shopping, com recursos do Fundo de Promoção, sendo obrigatório o seu pagamento por todos os lojistas, assim como as taxas inerentes à associação. 
À administradora, dentre outras funções, cabe à fiscalização das atividades do lojista, inclusive para verificação do cálculo do aluguel variável. No contrato de locação já consta a autorização para a fiscalização das atividades pelo locador e/ou administradora por ele contratada, sob pena de caracterizar infração contratual. 
A fiscalização pode ser feita durante o expediente, mas sem causar embaraços à atividade do lojista. “A licença para auditorar não inclui a licença para tumultuar”, como bem ressalta Gladston Mamede.
 O Emérito Desembargador Amaury Arruda, a época Juiz da 7ª Câmara do extinto Tribunal de Alçada Cível o Rio de Janeiro, na A.C. nº: 5.136/89 apresentou as características essenciais de um "Shopping Center", já consagradas pelo Culto Desembargador Pestana de Aguiar, no voto da A. C. nº. 23.204, que são:
a) Convergência de Interesses - nas locações tradicionais, incluindo as lojas de galeria, não existe a convergência de interesses, traduzida na nova modalidade contratual, de ter o locador (ou empreendedor) o máximo de interesse pelo sucesso do lojista, pelo aluguel percentual sobre as vendas. Interesse manifestado, inclusive no contrato, para orientá-lo a melhorar suas vendas.
b) Interferência na Autonomia de vontade do Locatário - aqui a divergência é total. Nos shopping center permite-se o locador fiscalizar, como ainda, determinar como uma vitrine deve ser decorada, o aspecto visual do interior da loja, a formação de estoque, a obrigatoriedade de participar das campanhas de vendas e inúmeras outras na autonomia de vontade do lojistas, chegando ao ponto de fiscalizar a contabilidade da loja, para verificar a exatidão do aluguel percentual.
c) Clientela de corredores - Inexiste nas lojas de frente para a rua e nas de galeria. Nas de �Shopping Center� essa clientela é formada em razão do estacionamento de veículos, áreas de lazer, de gulodices, etc., merecendo do culto Des. Penalva Santos, em sua conferência em Angra dos Reis, em estudo especial."
3. PROJETO DE LEI Nº 7.137/02.
Em razão da ausência de uma lei específica acerca das relações jurídicas entre empreendedores e lojistas de shopping center, o Dr.Mário Cerveira Filho, desenvolveu uma proposta de Projeto de lei que visa alterar a atual Lei das Locações. 
A finalidade da Proposta de Projeto de Lei é ajustar a complicada relação entre as partes, tentando suprir as lacunas existentes na Lei das Locações, em virtude do enorme desequilíbrio de forças que está afetando todo o mercado de locações. (CERVEIRA FILHO, 2013, p. 135). 
O aludido Projeto de Lei, n. 7.137, foi apresentado na Câmara dos Deputados em 27 de agosto de 2002 pela Sra.Deputada Federal Zulaiê Cobra.
Infelizmente desde 2002, o citado projeto de lei não foi aprovado na câmara dos deputados, mais por diversas vezes foi desarquivado e arquivado novamente, percebemos a total falta de vontade do poder público em relação ao assunto. 
4. ALUGUEL DOBRADO.
	 Os shopping center fazem a cobrança de 13º aluguel ou aluguel dobrado dos locatícios no mês de dezembro, tendo por base o aluguel mínimo contratual de cada lojista, acontece que o locatício , ao entrar no empreendimento, já está obrigado a pagar um aluguel fixo e outro variável, ou seja, o aluguel mínimo mensal vigente e o aluguel percentual, que é cobrado com base no faturamento do lojista.
	 Com o intuito de debater as clausulas contratuais de locação em shopping center, os lojistas vão ao judiciário para garantir seus direitos e retirar as clausulas abusivas, conforme julgado abaixo:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. AFASTADA. OBRIGAÇÕES POR PARTE DO LOCADOR. DESCUMPRIMENTO NÃO DEMONSTRADO. FORMA DE RATEIO DO CONDOMÍNIO. PRETENSÃO DE QUE SEJA REALIZADO COM BASE NA ÁREA DE CADA LOJA. DESCABIMENTO. EXISTÊNCIA DE CONVENÇÃO QUE ESTIPULA A FORMA DO RATEIO DAS DESPESAS. ILEGALIDADE DA CLÁUSULA QUE PREVÊ O PAGAMENTO DO 13º ALUGUEL. INOCORRÊNCIA. ART. 54 DA LEI 8.245/91. PREVALÊNCIA DAS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS. ACORDO EM RELAÇÃO A COMPENSAÇÃO DO DÉBITO COM AS BENFEITORIAS. NÃO DEMONSTRAÇÃO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA DAS BENFEITORIAS QUE NÃO POSSAM SER RETIRADAS DO IMÓVEL SEM LHE CAUSAR PREJUÍZO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE A RETIRADA DAS BENFEITORIAS NÃO CAUSARIA DANO AO ESTABELECIMENTO. EXCESSO NA EXECUÇÃO NÃO DEMONSTRADO. RESPONSABILIDADE DOS FIADORES. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO. FIANÇA VÁLIDA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA EXPRESSA. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 214 DO STJ NO CASO. RESPONSABILIZAÇÃO SOLIDÁRIA DOS FIADORES. SENTENÇA MANTIDA. APELO DESPROVIDO. (TJPR - 11ª C.Cível - AC - 1006733-9 - Cascavel - Rel.: Augusto Lopes Cortes - Unânime - - J. 26.06.2013). (Acesso em: 12 out. 2014, grifo nosso).
 Ocorre que, conforme consenso unânime do Egrégio Tribunal de Justiça do Estadodo Paraná, essas cláusulas são válidas, levando em conta a prevalecimento do acordo livremente pactuado, por força do Art. 54, caput, da Lei do Inquilinato. Ou seja, os princípios do Estado ainda prosperam.
CONCLUSÃO
O presente trabalho concluiu seu objetivo mostrando a legislação em relação ao shopping center, percebemos que o Brasil em seus códigos não tratam especificamente dos shoppings centers, sendo assim deixada uma grande lacuna em relação ao modo de legislar sobre, a lei que e mais utilizada e a lei do inquilinato como vimos no presente estudo, e tão vago o modo de legislar sobre que por muitas vezes os empreendedores acabam fazendo normas absurdas, já que possuem regimento interno, vai do locatício aceitar ou não, muitas das vezes são clausulas absurdas e infelizmente não possui lei que os freiem de tal modo de como tratam os locatícios.
Percebemos também, que a classe politica não faz questão do tema, pois o projeto de lei para a mudança da lei do inquilinato a qual possuía atualização para os shoppings centers do ano de 2002, até o presente momento não foi votado na câmara sendo arquivado e desarquivado por diversas vezes.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
CERVEIRA FILHO, Mario. Ações renovatórias e revisionais em shopping centers. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 2010.
Lei de Luva Jurisprudência de Darcy Arruda Miranda Júnior e Alfredo Luiz Kugelmas, editora Revista dos tribunais, 1988.
MAMEDE, Gladston. Contrato de locação em shopping center: abusos e ilegalidades. Belo Horizonte: Del Rey, 2000.
PARANÁ. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Apelação Cível n. 1006733-9. Relator Augusto Lopes Cortes. Decisão 26 jun. 2013. Disponível em: Acesso em: 05 mar. 2020.