AVALIAÇÃO-PERICIAL-DE-BENS-IMÓVEIS-RURAIS

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AVALIAÇÃO PERICIAL DE BENS IMÓVEIS RURAIS 
 
 
 
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Sumário 
 
NOSSA HISTÓRIA...................................................................................2 
CONCEITOS.............................................................................................3 
AVALIAÇÃO E PERÍCIA...........................................................................7 
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS........................................................11 
PERÍCIAS RURAIS.................................................................................25 
 REFERÊNCIAS......................................................................................30 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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NOSSA HISTÓRIA 
 
A nossa história inicia com a realização do sonho de um grupo de 
empresários, em atender à crescente demanda de alunos para cursos de 
Graduação e Pós-Graduação. Com isso foi criado a nossa instituição, como 
entidade oferecendo serviços educacionais em nível superior. 
A instituição tem por objetivo formar diplomados nas diferentes áreas de 
conhecimento, aptos para a inserção em setores profissionais e para a 
participação no desenvolvimento da sociedade brasileira, e colaborar na sua 
formação contínua. Além de promover a divulgação de conhecimentos culturais, 
científicos e técnicos que constituem patrimônio da humanidade e comunicar o 
saber através do ensino, de publicação ou outras normas de comunicação. 
A nossa missão é oferecer qualidade em conhecimento e cultura de forma 
confiável e eficiente para que o aluno tenha oportunidade de construir uma base 
profissional e ética. Dessa forma, conquistando o espaço de uma das instituições 
modelo no país na oferta de cursos, primando sempre pela inovação tecnológica, 
excelência no atendimento e valor do serviço oferecido. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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CONCEITOS 
 
 
 
 
Interessante notar como uma mesma história pode ocorrer, 
simultaneamente, em qualquer lugar e a qualquer tempo. Talvez o profissional 
interessado em Perícias em Imóveis Rurais que está lendo esse artigo já tenha 
vivenciado essa situação inusitada, conforme descrito a seguir. *Por Evaldo 
Tavares 
Em seu escritório ou gabinete, o telefone toca e do outro lado da linha 
um convite é formulado, pegando o engenheiro de surpresa: – aqui é da 
secretaria da vara da Justiça Federal e o senhor foi indicado para realizar uma 
perícia avaliatória em um imóvel rural. E após alguns segundos dessa afirmação 
vem a pergunta: – o senhor aceita o encargo de perito judicial? 
Perícias em Imóveis Rurais: aceitando a nomeação 
Muito mais interrogações aparecem na mente do engenheiro: E agora? 
Aceitar ou não a nomeação para atuar como um profissional a serviço da justiça? 
Será que está habilitado e preparado tecnicamente para assumir tal função? Tem 
 
 
 
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o profissional uma noção mínima da complexidade do trabalho que irá 
desenvolver? 
Naturalmente que, em um primeiro contato com o assunto, todo 
profissional se questione ou se sinta instigado a buscar mais conhecimentos e 
experiências práticas com quem já milita nesse ramo da engenharia há algum 
tempo. É necessário, antes de responder um “sim” à ligação recebida, que o 
engenheiro indicado pela justiça tenha bom senso do que vai fazer. E, além 
dessa condição fundamental, é preciso ter formação e habilitação legal para 
conduzir de forma eficaz todos os passos da perícia. 
Saiba mais: Como e onde obter dados para Avaliações de Imóveis 
Rurais? 
Quem aceita a nomeação para atuar como perito judicial, por exemplo, 
deve estar ancorado numa ampla legislação, seja ela federal, estadual ou 
municipal, cujo pilar é a Carta Magna do país, seguida das leis ordinárias, 
decretos, normas técnicas, resoluções de Conselhos de Classe Profissional e 
dispositivos internos das instituições do executivo, dentro de cada esfera de 
atuação. 
Quem pode fazer estes serviços? 
O profissional habilitado para o encargo é aquele que está registrado em 
seu Conselho Profissional e rigorosamente em dia com suas obrigações, uma 
vez que recolherá junto ao mesmo a Anotação de Responsabilidade Técnica 
(ART), que o subsidiará em seu exercício laboral das perícias de imóveis rurais, 
respeitado o rol de atribuições contidas nas resoluções do Sistema 
CONFEA/CREA. 
Porém, estar habilitado não significa estar tecnicamente embasado, pois 
infelizmente a enorme maioria dos cursos de graduação em engenharia no país 
ainda não disponibilizam em suas grades curriculares disciplinas (obrigatória ou 
optativa) na área de avaliações e perícias de bens. 
As perícias em imóveis rurais e as avaliações são, nesse mister, 
atividades eminentemente técnicas que exigem a qualificação do profissional 
http://geoeduc.com/blog/como-e-onde-obter-dados-para-avaliacoes-de-imoveis-rurais/
http://geoeduc.com/blog/como-e-onde-obter-dados-para-avaliacoes-de-imoveis-rurais/
 
 
 
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que as conduz. Se há a necessidade de nomeação de um profissional de 
engenharia, a fim de dirimir as polêmicas processuais trazidas pelas partes 
litigantes, é porque o magistrado não domina essa área de conhecimento e, para 
tanto, chama ao feito um expert no assunto. 
É este quem emitirá um laudo técnico isento, imparcial e esclarecedor, 
investigando com maior propriedade os aspectos que levarão o juiz a analisar os 
fatos, as provas produzidas, os princípios do bom direito das partes e, finalmente, 
expedir sua justa sentença. Assim, o perito judicial é um profissional da mais alta 
importância, devendo sempre honrar o encargo para o qual for nomeado. 
Mas afinal, para que e para quem será realizada a perícia de um 
determinado bem? 
Como se vê as perguntas nunca param de chegar e são elas a força 
motriz de todo o trabalho do engenheiro perito avaliador. As perícias em imóveis 
rurais constituem uma complexa área das ciências agrárias, nas quais são 
realizados estudos, análises, esclarecimentos técnico-científicos, avaliações e 
vistorias de imóveis rurais, com a finalidade de produzir provas materiais que 
esclareçam e fundamentem tecnicamente as decisões judiciais e extrajudiciais. 
Nesse contexto, as avaliações de imóveis rurais, como parte dos 
procedimentos periciais, representam o conjunto de ações pelos quais se 
quantifica, de maneira técnica, o valor das partes que compõem um imóvel, 
sejam bens tangíveis (materiais) ou intangíveis (direitos) sobre ele. 
Bens materiais são os terrenos (terra nua) e as benfeitorias reprodutivas 
(cultivos agrícolas e semoventes) e não reprodutivas (edificações, instalações, 
máquinas, equipamentos e veículos, ao passo que os bens intangíveis são a 
propriedade intelectual, marcas, patentes e lucros cessantes. 
Assim, a valoração de um bem pressupõe o estudo de mecanismos 
próprios, que ditam a formação de seu valor de mercado, a partir de diferentes 
variáveis que são significativas para a compreensão preliminar desse fenômeno. 
Existe uma variedade de situações em que as perícias em imóveis rurais 
podem ser aplicadas, dentro ou fora da justiça, tais como em ações de inventário 
 
 
 
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ou de usucapião, revisões locacionais ou de arrendamentos rurais, seguro 
agrícolas, compra e venda de imóveis rurais, cobranças tributárias, hipotecas e 
financiamentos bancários para investimentos ou custeios da produção, dinâmica 
dos mercados de terras rurais, dentre outras. 
Dessa forma, as perícias em imóveis rurais apresentam um vasto 
segmento de atuação, demandando profissionais cada vez mais preparados 
para solucionar problemas complexos, sendo uma atividade bastante atraente 
para quem almeja estar bem colocado no mercado de trabalho. 
Leia também – Imóveis Rurais: Levantamento de dados paraavaliações 
Por dentro da Perícia em Imóveis Rurais 
Gostaria de aprender mais sobre a perícia de imóveis rurais? Então 
matricule-se para o curso online sobre Perícia de Imóveis Rurais do 
GEOeduc! Este curso irá nortear o aluno com relação aos conhecimentos e 
habilidades necessárias para trabalhar com perícia de imóveis rurais, área que 
vem crescendo consideravelmente no Brasil. 
Você pode se interessar também pelo nosso curso Como Elaborar 
Laudos de Perícias e Avaliações de Imóveis Rurais, que apresenta os principais 
métodos de avaliação de imóveis rurais, destacando o método comparativo 
direto de dados de mercado e o método de quantificação de custos. 
Ministrado de forma teórica, objetiva e prática, esses dois treinamentos 
apresentam, desde os conceitos básicos sobre o que é perícia de imóveis rurais, 
como são realizadas as avaliações e como elaborar proposta de honorários 
periciais, até os principais passos do processo avaliatório e os procedimentos 
específicos para avaliação de terrenos e benfeitorias. 
 
 
 
 
http://geoeduc.com/blog/imoveis-rurais-levantamento-para-avaliacoes/
https://cursos.geoeduc.com/curso/por-dentro-da-pericia-de-imoveis-rurais/
https://cursos.geoeduc.com/curso/como-elaborar-laudos-de-pericias-e-avaliacoes-de-imoveis-rurais/
https://cursos.geoeduc.com/curso/como-elaborar-laudos-de-pericias-e-avaliacoes-de-imoveis-rurais/
 
 
 
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AVALIAÇÃO E PERÍCIA 
 
O mercado de avaliação e perícia de imóveis rurais é crescente e para 
saber mais sobre este serviço e sobre quais são os profissionais habilitados para 
prestar tal trabalho a Scot Consultoria conversou com a Paola Jurca, engenheira 
agrônoma e integrante da divisão de Avaliação e Perícia da Scot Consultoria. 
O trabalho de avaliação e perícia de imóveis rurais tem sido cada vez 
mais procurado por produtores e as finalidades a que se destinam são as mais 
diversas. 
Nesse tipo de trabalho precificamos todos os componentes do imóvel 
individualmente, ou seja, para se chegar ao VTN (Valor de Terra Nua) de 
determinado imóvel calculamos estatisticamente o valor da unidade de área, 
deduzindo o valor dos outros elementos, como construções e instalações, 
lavouras perenes, pastagens e florestas artificiais. 
Em alguns casos ainda, dependendo da finalidade, é calculado o valor 
de mercado de maquinários e implementos, semoventes, realizada a contagem 
de estoque, avaliação de passivo ambiental e outros. Tudo dependerá da 
demanda do solicitante. 
Diante disso, o produtor tem nas mãos um trabalho detalhado e o valor 
real do seu imóvel, que leva em consideração as particularidades da sua 
propriedade, o que contribui para um maior poder de decisão na satisfação de 
sua pretensão. 
Então esse tipo de levantamento é relevante em casos de prestação de 
contas entre sócios e pra investidores, garantias bancárias, partilha entre 
herdeiros, desapropriações, compra e venda de imóveis, gerenciamento interno, 
para fins de ITR (Imposto sobre Propriedade Territorial Rural), em processos 
judiciais e outros. 
O movimento de demandas para avaliações rurais tem mudado, 
principalmente em função das exigências cada vez maiores do mercado e como 
 
 
 
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forma de se obter maior segurança jurídica, posto que o aporte econômico 
envolvido é relevante, atingindo milhões, dependendo do contexto. 
Antigamente, por exemplo, muitos bancos faziam empréstimos e 
pegavam a propriedade como garantia, mas não se tinha uma estimativa exata 
de quanto valia aquele imóvel. Isso acarretou desajustes, uma vez que, em 
casos de inadimplência, muitas vezes o valor do bem não cobria o da hipoteca 
no momento da execução. 
Então temos uma demanda crescente, mas mensurar qual demanda é a 
maior é difícil. Isso porque com o passar do tempo novos nichos de mercado 
dentro da avaliação vão surgindo. Para se ter uma ideia, até pouco tempo, em 
torno de dois anos, eram poucos os trabalhos de avaliação para fins de ITR e 
hoje já observamos um aumento considerável. 
Outra parcela de trabalhos que têm surgido com mais frequência são 
aqueles em que o engenheiro de avaliações entra como assistente técnico em 
processos judiciais, dando suporte a uma das partes na formulação de quesitos, 
acompanhamento do perito judicial na vistoria do imóvel e elaborando parecer 
técnico sobre laudo pericial. Isso é fundamental para que os advogados 
fundamentem de maneira mais eficaz a defesa de seus clientes. 
Essa é uma questão bastante importante e que o produtor deve ficar 
atento ao contratar um profissional de avaliações. 
Na Resolução n° 218, de 29/06/1973, do Conselho Federal de 
Engenharia e Agronomia (CONFEA), são fixadas as atribuições profissionais do 
Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo nas diversas modalidades. Essa 
garantia legal é baseada na Lei 5.194, de 24/12/1966 e suas alterações. 
Diante disso, tem-se um roll de atividades que podem ser executadas 
por cada tipo de profissional. Em se tratando do Artigo 1º temos a atividade de 
número 6, que faz menção aos trabalhos de vistoria, perícia, avaliação, 
arbitramento, laudo e parecer técnico. Mais à frente, no Artigo 5º, inciso I, a 
Resolução estabelece que em se tratando de atividade rurais, o engenheiro 
agrônomo é o profissional com habitação para tal. 
 
 
 
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Essas determinações legais devem ser consideradas, evitando o risco 
de o trabalho ser desqualificado e, nos casos judiciais, facilmente impugnado 
pelo oponente. 
Vale frisar que o engenheiro agrônomo possui conhecimento acadêmico 
para diferenciar e identificar com precisão e critério os elementos inerentes a 
imóveis rurais e que possam caracterizar diferenças substanciais entre o 
avaliando e o grupo amostral. 
Exemplificando temos produção e capacidade de produção dos tipos de 
solo existentes no Brasil; determinação dos custos de produção, fatores de 
formação de preços de produtos agrícolas, seja no mercado interno ou externo; 
qualidade do solo, problemas de conservação do solo, fertilidade, entre outros. 
Em qualquer outra profissão o seu exercício ilegal implica possíveis 
sanções e aqui não é diferente. O Artigo 6°, alínea b da Lei 5.194 versa sobre 
isso e as punições estão previstas na Lei de Contravenções Penais, em seu 
Artigo 47. 
 São diversos os fatores que podem determinar os preços de terras e 
cabe ao produtor identificar qual o cenário preferencial para seu investimento. 
Não é uma regra, mas regiões que em que já se tem logística de 
transporte, incentivo governamental para entrada de empresas do setor, uma 
boa política de créditos aos produtores e tecnologias voltadas para o aumento 
da produtividade possuem preços de terras mais elevados. 
Atrelado a isso, ainda tem os elementos intrínsecos aos imóveis, que 
também podem influenciar, como facilidade de acesso e condição das estradas 
não asfaltadas, distância do imóvel em relação às rodovias de escoamento da 
produção e ao mercado consumidor, relevo, tipo de solo, melhoramentos 
realizados no solo e muitos outros. 
Se considerarmos as áreas de fronteira agrícola, como por exemplo o 
MATOPIBA (Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia), é possível observar preços de 
terras menores. Em regiões assim verifica-se a presença de grandes produtores 
e grupos de investimento, que adquirem áreas consideráveis, com alto potencial 
 
 
 
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produtivo e de expansão. Com o passar do tempo veem os preços de suas terras 
subirem em função dos elementos já mencionados. 
Obedecendo o disposto na fundamentação legal, a avaliação de imóveis 
rurais consiste na determinação técnica do preço de mercado do imóvel como 
um todo, estando aí incluídas as terras, suas acessões naturais e benfeitorias 
indenizáveis. 
Para a realização de um trabalho de avaliação de imóvel rural é 
necessário que sejam estabelecidasalgumas etapas: 
1ª etapa – Pesquisa preliminar, que consiste em organizar e sistematizar 
informações gerais sobre a região e município onde o imóvel está inserido. 
2ª etapa – Trabalho em campo que compreende a vistoria do imóvel, 
pesquisa junto ao cartório de registro de imóveis e posteriormente, coleta de 
elementos referente a negócios realizados, ofertas e opiniões. 
3ª etapa – Elaboração de laudo técnico com apresentação dos 
resultados e respostas do quesitos quando necessário. 
 
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS 
 
Com o interesse na melhor avaliação das áreas rurais, após experiências 
com desapropriação dessas áreas, apontarei a importância de uma avaliação 
mais rigorosa do principal bem de um imóvel rural: as terras. 
A terra é o bem de maior valor para quem sobrevive do que ela produz, 
seja como alimento para o próprio consumo, pastagens, ou o comercio dos seus 
frutos, então como avaliar esse bem? 
Enquanto muitos países brigam por território, por riquezas minerais, 
pessoas se espremem em micro apartamentos em países superpopulosos, nós 
brasileiros não valorizamos a nossa abundancia territorial. 
 
 
 
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Transformamos grandes áreas em lixões, poluímos nosso solo, nossa 
água, sem dar importância para a capacidade produtiva daquela terra, 
compramos alqueires e mais alqueires de terra e não aproveitamos sua 
fertilidade. 
Existem várias utilidades para um “pedaço de terra”, mas quando se fala 
de um imóvel rural já se relaciona as atividades agropastoris, onde sua principal 
função é gerar alimento. Podemos falar que o Brasil é considerado rico por sua 
produtividade, mas a atividade agrícola depende não só de cuidado com o que 
se plantando, o tipo de solo, o relevo e o clima influenciam diretamente na 
produção e na qualidade do produto, tendo até culturas que não se adaptam e 
fracassam em determinadas regiões. 
Antes de plantar, é fundamental escolher o que se adéqua melhor ao 
local que será plantado. Então devemos avaliar um imóvel rural por sua 
produção, pelo tipo de vegetação, pelo seu estado atual ou pela sua capacidade 
produtiva, já que gerar alimento é a principal função do imóvel rural. 
Se avaliar um imóvel rural por sua produção anual, é inquestionável que 
o uso de defensivos e fertilizantes auxilia no fator produção, e pode transformar 
uma terra infértil, em uma terra produtiva, mas até quando isso é viável? 
 Se a tentativa de uma exploração agrícola fracassar, não podemos 
julgar o solo como não produtivo, talvez que a escolha da cultura não foi 
adequada àquela região. Pode-se avaliar por sua vegetação, por seu estado 
atual, mas isso pode ser mutável, é importante observar o tipo de manejo que 
aquela terra já sofreu e como está a sua capacidade produtiva. 
Um área que é utilizada para pastagem, que sua única benfeitoria é o 
tipo de vegetação que está plantada para fornecer alimento para o gado, é certo 
que compararmos com uma lavoura o valor da benfeitoria da lavoura é muito 
maior, mas não podemos esquecer que o valor da terra está por baixo do que se 
está plantado. 
 
 
 
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Talvez a terra onde esta a lavoura já esteja tão esgotada por um manejo 
impróprio que a pastagem seja mais produtiva e tenha uma terra mais rica em 
nutrientes. 
A terra é um elemento natural, não foi criada em laboratório, então 
devemos avaliar a terra, estudar sua composição e avaliar sua fertilidade natural, 
a região que está inserida, relacionar o tipo de solo com um cultivo mais 
adequado. A terra é o bem mais precioso para quem vive de sua produção. 
Devemos então saber avaliar a terra separadamente da sua produção. 
A avaliação de qualquer imóvel, se dá através da análise de dados 
colhidos por um avaliador. E a análise desses dados além da apreciação da 
norma, é levado em consideração a finalidade da avaliação e a opnião do 
avaliador, tornando então a avaliação uma ciência não exata. 
 Podem vários avaliadores avaliar um mesmo imóvel e cada um 
encontrar um valor diferente. Quando se trata de um imóvel rural, a avaliação se 
torna muito mais ampla e o grau de dificuldade aumenta. 
Um imóvel rural é constituído por várias benfeitorias, além das 
plantações e do seu princial meio de subsistencia, a terra. Quando se avalia um 
imóvel rural, o avaliador se orientará pela NBR 14.653-3, que classifica os 
imóveis rurais. Mas sempre haverá uma situação onde o o avaliador terá que 
interpretar e se orientar pele motivo da avaliação, para que consiga avaliar o bem 
da melhor e mais completa forma. 
Um exemplo claro que deixa isso bem implícito, é a variação de relevo 
que um imóvel pode ter, e como comparar, ou pegar amostras de outros imóveis 
rurais vizinhos se a porcentagem de várzeas, montanhas e planices são 
diferentes entre os imóveis. 
É difícil comparar apesar de estarem em uma mesma região, imóveis tão 
distintos. Para avaliar um imóvel rural, já que sua principal função é sua 
exploração agrícola e/ou pecuária, deve-se primeiramente classifica-la conforme 
 
 
 
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seu nível atual de exploração. Segundo a NBR 14.653-3 Classifica os imóveis 
rurais como: 
Exploração 
a) Não explorado 
O imóvel não explorado recebe a classificação de propriedade 
improdutiva, conforme Lei Federal 8.629/93. 
b) De lazer e turismo 
 O imóvel de lazer, situado em área rural, sem destinação 
agrosilvopastoril conjunta, não é considerado imóvel rural e, dessa forma, estará 
sujeito a tributação como imóvel urbano (IPTU – Imposto Predial Territorial 
Urbano. Ainda, deve ser avaliado como imóvel urbano e sujeito à Norma Técnica 
ABNT 14.653-2. (Arantes, Carlos Augusto - Avaliação de imóveis rurais – Norma 
14.653-3: ABNT Comentada / Carlos Augusto Arantes, Marcelo Suarez 
Saldanha, São Paulo: Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2009.) 
c) De agricultura De exploração agrícola (cultivar os campos, com vistas 
à produção de vegetais úteis ao homem; lavoura.) 
d) De pecuária De exploração pecuária (criação de gado). 
e) De silvicultura De exploração das florestas. 
f) Agroindustrial A indústria na sua relação com a agricultura e o 
beneficiamento de matériaprima desta. 
g) Misto. Onde há a exploração de várias atividades acima citadas. 
Classificação dos componentes dos imóveis rurais 
A NBR 14.653-3 Classificação dos componentes dos imóveis rurais A 
classificação dos componentes dos imóveis rurais abrange tudo o que constrói 
e caracteriza um imóvel rural. 
 
 
 
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Terras “As terras são os principais componentes de um imóvel rural e 
são avaliadas em função de sua capacidade de uso (que engloba fertilidade, 
topografia, profundidade efetiva, grau de erosão, drenagem, etc...), localização 
e outros fatores, porem sem vegetação e sem benfeitorias, dentro do conceito 
terra nua.”(Engenharia de avaliações o Ibabe SP). 
As terras são enquadradas segundo o Sistema de Classificação da 
Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para 
Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – III aproximação, ou o que vier 
a substituir para fins de avaliação de imóveis rurais. 
Quanto ao seu estágio de exploração atual, as terras são classificadas 
como: Terra bruta: Terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural. 
Terra nua: Terra sem produção vegetal ou vegetação natural. 
Terra cultivada: Terra com cultivo agrícola. 
 Benfeitorias – produções vegetais “Abrangem todas as inovações 
introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar rendimentos pela venda de 
seus produtos. 
São consideradas as culturas temporárias (arroz, milho, feijão, 
hortaliças, etc...) e permanentes (cana-de-açúcar, fruticultura, pastagens 
cultivadas, (re) florestamento).” (Engenharia de avaliações o Ibabe SP). “O valor 
das terras agrícolas está diretamente ligado à capacidade de produção dosolo 
na qual a produção agrícola toma seu lugar. Isto pode ser incrementado ou 
diminuído pela administração. 
Boas práticas culturais, conservação do solo cuidadosa e modificações 
técnicas podem aumentar a produção. Na outra ponta, negligencia pode diminuir 
a capacidade de produção até dos melhores solos.” (Engenharia de avaliações 
o Ibabe SP). 
A característica do solo incluem duas bases fundamentais para a 
avaliação do imóvel rural, que é o real aproveitamento da terra, e seu relevo. 
 
 
 
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Sabemos que o relevo influencia diretamente no tipo de exploração da área rural, 
podendo ele beneficiar ou não uma produção. 
Contudo o mal aproveitamento do solo também leva a uma exploração 
ineficiente, não é como relatou Pero Vaz Caminha ao rei de Portugal em uma 
carta quando chegou as terras brasileiras: “aqui nessa terra tudo que se planta 
nasce, cresce e floresce”, isso depende muito de onde se planta. 
Existem grandes tecnologias que fazem um solo pobre de nutrientes se 
tornarem grandes produtores, mas somente com um estudo muito detalhado do 
solo podemos saber se essa terra vale o investimento. 
Podemos então observar que todo tipo de exploração agrícola deve ser 
planejada conforme a característica da terra que será explorada vale observar a 
cultura regional e a capacidade de produção do solo. Conforme o “Manual 
Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso das Terras – III 
Aproximação” considera a utilização da área de terra em função dos rendimentos 
que elas propiciam. 
Os aspectos socioeconômicos são de grande valia para a Avaliação de 
Terras. Observando principalmente dois eixos que é a localização e a finalidade 
de uso considerando a localização da área a ser avaliada, a quem se destina tal 
produção, temos base para saber qual o investimento em transporte se faz 
necessário para que seja mantida. 
O clima também nos favorece a percepção para saber quantas safras, 
aquela exploração agrícola fornece anualmente. A incidência de chuva na região 
favorece ou não a exploração se há algum ponto hídrico de abastecimento ou se 
tal abastecimento é mecanizado. 
Toda terra deve ser avaliada em função de sua capacidade de uso, 
avaliando o seu potencial de exploração e sua rentabilidade econômica. Quando 
a terra proporciona vários tipos de exploração, consequentemente terá um valor 
econômico maior, sendo então a sua desvalorização conforme a limitação de 
uso. Inúmeros fatores auxiliam na avaliação de terras rurais, a metodologia que 
 
 
 
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costa no “Manual para Classificação de Uso das Terras para fins de Avaliações 
Rurais – 1ª Aproximação - Diniz, J. – Cesp – 1997” enfatiza a os graus de 
limitação do solo ao uso agrícola, que são: 
a) Fertilidade aparente natural Analisam - se a composição química do 
solo, matéria orgânica e acidez (pH) . 
b) Textura Analisam–se sua composição granulométrica considerando a 
componente argila. 
 c) Relevo Analisa-se a classe de declividade considerada. 
d) Drenagem Analisa-se a capacidade à drenagem interna do perfil do 
solo. 
 e) Profundidade efetiva Analisa-se a profundidade do solo que as raízes 
das plantas podem penetrar livremente em busca de água ou de elementos 
nutritivos, referindo-se a barreiras físicas, como rochas, pedregosidade, excesso 
de água. 
f) Erosão Analisa-se o grau de erosão eólica ou hídrica. 
 g) Impedimento à mecanização. Analisa-se a dificuldade ou 
impedimento ao uso de maquinário agrícola, conforme textura, topografia, 
rochosidade, profundidade efetiva e drenagem. 
h) Pedregosidade. Analisa-se a concentração de pedras e/ou rochas. 
A terra, serve como um suporte mecânico ao vegetal, fornecendo água, 
oxigênio, energia na forma de calor e nutrientes na forma de íons e substancias, 
então a fertilidade do solo é proporcional ao seu conteúdo de materiais, energia 
e a sua capacidade de liberá-los paras as plantas. Clima é o nome dado à 
capacidade do ambiente externo de oferecer oxigênio, CO2, calor, luz e água ao 
vegetal e ao solo. 
Desta forma a produtividade resulta da participação conjunta do sistema 
e é usualmente expressa em unidades do órgão colhido por unidade de área, 
 
 
 
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não sendo correto dizer –se produtividade do solo, nem do vegetal, nem do 
ambiente, pois isoladamente nenhum integrante do sistema produz nada. 
(Atributos físicos, químicos e biológicos como indicadores das qualidade do solo 
– Maria de Fátima da Silva Pinto Peixoto) 
A produtividade é um forte indicador da qualidade do solo, mas podemos 
perceber que para uma boa produção deve haver um equilíbrio entre, o solo, o 
vegetal e o clima. Uma má escolha de alguns desses fatores pode comprometer 
a produção, alguns podem até ser corrigidos, mas isso dependendo da 
grandiosidade da lavoura interfere diretamente no lucro final. 
Como analisar a qualidade do solo, já que o desenvolvimento do vegetal 
depende diretamente dos nutrientes que são fornecidos através do mesmo. Com 
a exploração agrícola o solo perde qualidade se não há um manejo e 
preocupação com a manutenção de seus nutrientes. 
Desde então, vários conceitos de qualidade do solo foram propostos: o 
melhor deles, porém define a qualidade do solo como sendo sua capacidade de 
manter a produtividade biológica, a qualidade ambiental e a vida vegetal e animal 
saudável da face da terra. 
Ou seja, devemos produzir, mas utilizando sistemas de manejo que 
observem esses aspectos. (Atributos físicos, químicos e biológicos como 
indicadores da qualidade do solo – Maria de Fátima da Silva Pinto Peixoto) 
Quanto menos agentes biológicos e químicos encontrados no solo, 
maior será a preservação do ambiente e menos prejudicial à vida (eco sistema) 
este solo será. Mostrando que a preservação do solo com um manejo mais 
sustentável contribui para uma melhor qualidade do solo, já que nenhum 
processo químico ou biológico seja capaz de forçar a produtividade superior a 
alcançada pelo potencial genético do vegetal. 
Para avaliar a qualidade do solo devemos primeiramente saber 
descriminar suas funções, e considerando que onde há um bom desempenho 
dessas funções há também um solo de qualidade. 
 
 
 
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Funções do solo 
a) Sustentar a atividade biológica, diversidade e produtividade; 
 b) Regular o fluxo de água de solutos; 
 c) Filtra e tamponar, degradando, imobilizando e detoxificando resíduos; 
d) Armazenar e ciclar nutrientes e outros elementos dentro da biosfera 
terrestre; 
e) Prover o suporte de estruturas socioeconômicas e proteção para 
tesouros arqueológicos associados com habitações humanas. 
 Indicadores físicos de qualidade do solo 
A qualidade física do solo é um importante elemento de sustentabilidade, 
sendo uma área de estudo em contínua expansão, já que as propriedades físicas 
e os processos do solo estão envolvidas no suporte ao crescimento radicular; 
armazenagem e suprimento de água e nutrientes, trocas gasosas e atividades 
biológicas. (Pesquisa aplicada a agrotecnologia v.5, n1 Jan/abril. 2012). 
Avaliação e desapropriação 
Um dos vários motivos que levam a avaliação de um imóvel, urbano ou 
rural é a desapropriação. Normalmente a desapropriação é necessária quando 
a utilização do bem desapropriado favorece uma maioria. 
Quando esse bem deixa de ser particular e se torna público, o 
proprietário é indenizado mediante a avaliação feita pelo perito. Esse tipo de 
desapropriação pode ser feito de duas formas, sendo desapropriação total; onde 
todo imóvel passa a ser de propriedade publica e fica disposição do poder 
publico; e desapropriação parcial, onde somente parte do bem imóvel que será 
de utilidade do poder publico é indenizada, considerando que a área 
desapropriada não interfira diretamente na produção, ou traga perda econômica 
aoexpropriante. 
 
 
 
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Outra forma de desapropriação é quando o bem em questão trás risco a 
vida do proprietário ou da vizinhança, mas nesse caso não há indenização. 
Podemos então definir de uma melhor forma o termo desapropriar como: 
Transferência feita por iniciativa do poder público, unilateral e compulsória, 
mediante indenização prévia e justa, por utilidade pública ou interesse social, da 
propriedade de um bem ou direito do proprietário ao domínio público. 
É a transferência compulsória da propriedade particular para o poder 
público ou seus delegados, ou ainda, por interesse social, mediante prévia e 
justa indenização em dinheiro (Meirelles, E. L. Apud Medeiros Jr, Fiker, 1996). E 
também: Ato pelo qual o Poder Público, mediante prévio procedimento e 
indenização justa, em razão de uma necessidade ou utilidade pública, ou ainda 
diante do interesse social, despoja alguém de sua propriedade e a toma para si. 
Quando desapropriamos um imóvel rural, tomamos que as terras são os 
principais componentes de um imóvel rural, e são avaliadas em função da sua 
capacidade de uso. (Engenharia de avaliações: O ibape – SP) 
 O valor que será agregado à terra de uma área rural dependerá de 
vários fatores,(fertilidade, topografia, profundidade efetiva, grau de erosão, 
drenagem e etc...). 
Vale ressaltar que para ser considerado imóvel rural deverá estar 
“localizada na zona rural do município, que se destine ou possa se destinar a 
exploração agrícola, pecuária, extrativo-vegetal, florestal ou agroindustrial.”. 
Como sua principal finalidade é a exploração da terra, para uma justa 
avaliação deverá estudar a capacidade produtiva do solo, seu relevo, sua aptidão 
para o tipo de cultura, além de analisar simplesmente sua atual situação. 
Cada tipo de exploração agrícola exige um tipo de solo, ou se adapta 
melhor a um tipo de relevo ou clima. Segundo Wagner de Cerqueira e Francisco, 
O solo é a camada superficial da crosta terrestre, sendo formado basicamente 
por aglomerados minerais e matéria orgânica oriunda da decomposição de 
 
 
 
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animais e plantas. Esse elemento natural é de fundamental importância para a 
vida de várias espécies. 
O solo serve de fonte de nutrientes para as plantas, e a sua composição 
interfere diretamente na produção agrícola. Entre os fatores que contribuem para 
a caracterização do solo estão o clima, a incidência solar, a rocha que originou 
o solo, matéria orgânica, cobertura vegetal, etc. O solo pode ser classificado em 
arenoso, argiloso, humoso e calcário. 
Solo arenoso: possui grande quantidade de areia. Esse tipo de solo é 
muito permeável, pois a água infiltra facilmente pelos espaços formados entre 
os grãos de areia. Normalmente ele é pobre em nutrientes. 
Solo argiloso: é formado por grãos pequenos e compactos, sendo 
impermeável e apresentando grande quantidade de nutrientes, característica 
essencial para a prática da atividade agrícola. 
Solo humoso: chamado em alguns lugares de terra preta, esse tipo de 
solo é bastante fértil, pois contém grande concentração de material orgânico em 
decomposição. O solo humoso é muito adequado para a realização da atividade 
agrícola. 
Solo calcário: com pouco nutriente e grande quantidade de partículas 
rochosas em sua composição, o solo calcário é inadequado para o cultivo de 
plantas. Ele é típico de regiões desérticas. 
Portanto, as características do solo influenciam diretamente na prática 
da agricultura e no desenvolvimento socioeconômico de um determinado lugar. 
Porém, é importante destacar que técnicas agrícolas têm adaptado alguns solos 
para o cultivo, através da introdução de nutrientes. 
 Outro aspecto que deve ser pontuado é a poluição do solo, que é 
causada principalmente pelo lixo despejado em lugares inadequados e pelos 
agrotóxicos utilizados nas plantações. 
 
 
 
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 Podemos assim afirmar que ao avaliarmos uma área rural que depende 
diretamente da agricultura para sua renda principal, devemos avaliar não 
somente o que já está plantando ou o tipo de vegetação prevalece, mas fazer 
um estudo da capacidade de uso do solo e de sua capacidade de exploração 
vegetal, para saber o valor real da terra. 
 Classificação das terras no sistema de capacidade de uso – Aptidão 
agrícola. 
 Toda exploração da terra deve ser executada de acordo com sua 
capacidade de renovação. Todos recursos minerais retirados, tenham tempo de 
se regenarar ou serem renovados de forma sustentável para as futuras 
gerações. Ao avaliar um imóvel rural, um bem mais especifico, no caso a Terra, 
analizamos um conjunto de fatores que formam esse bem, são eles: 
características do solo, relevo, vegetação, erozão, disponibilidade de água e 
impedimento a mecanização. Todo agricultor quando adquire suas terras, e as 
irá utilizar para agricultura, busca saber qual é o tipo de agricultura que se adapta 
melhor a sua região, ao solo. Alguns vão pelo tido de plantio predominante na 
região. 
Mas apesar de ser um forte indicador, não necessariamenteo melhor 
potencial do solo estaria sendo utilizado. 32 Então no Brasil, devido a sua grande 
extensão territorial, utilizou-se denominado de Aptidão Agricola das Terras 
(Ramalho Filho et AL,. 1978). 
Um sistema de avaliação que permite avaliar áreas em pequenas 
escalas. Para então chegar ao melhor fator de exploração do solo, devemos 
avaliar um tipo de plantio que se adapte melhor características do solo, clima e 
topografia. As terras são enquadradas segundo o Sistema de Classificação da 
Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para 
Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – III aproximação, ou o que vier 
a substituir para fins de avaliação de imóveis rurais. 
 
 
 
 
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APLICAÇÃO 
A engenharia de avaliação tem como sua função garantir que o bem a 
ser avaliado, tenha seu valor real assegurado, não havendo desmerecimento de 
nenhum item. Quando avaliamos uma área rural, temos que garantir que nenhum 
bem seja desconsiderado deixando-o então sem valor. Conforme a NBR 14.653-
3 quando avaliamos uma propriedade rural, avaliamos sua localização, sua terra, 
seu valor econômico, seus recursos naturais e benfeitorias. 
 Comparando com a NBR 14653-2 quando avaliamos imóveis urbanos, 
avaliamos sua localização, seu terreno, e suas benfeitorias. Em Minas Gerais, 
temos o relevo montanhoso predominante. 
O que para construção civil já se transforma em certo obstáculo, pois 
quanto mais plano mais fácil erguer uma construção. Na agronomia esse relevo 
tem forte influencia na escolha do que será cultivado, pois a mão de obra humana 
é muito mais usada do que a mecanizada pela dificuldade de levar tais 
equipamentos ao local da lavoura. 
Outra dificuldade é o sistema de irrigação, na maioria das vezes o 
sistema por gravidade não funciona nessa região, o uso de bombas é essencial. 
 No Brasil há uma grande regionalização de atividades agropastoris, 
podemos afirmar, pela simples linha de pensamento, quando falo em plantação 
de soja ou criação de gado, penso logo na região centro oeste do Brasil, mas 
isso não quer dizer que somente essa região produz esse tipo de vegetação ou 
exerça essa atividade pecuária. 
Mas uma coisa é certa quando há uma atividade agropastoril 
predominante, o conjunto de fatores, qualidade do solo, vegetação e clima, está 
em equilíbrio e são favoráveis a uma boa produção e com um manejo adequado 
sempre terão qualidade. 
Existem regiões que exercem vários tipos de atividades agropastoris, 
planta-se café, cana de açúcar, feijão... Cria-se gado, porco, galinha... 
Observamos que quanto menor a cidade, quanto mais distantes de grandes 
 
 
 
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centros, maior a variedade de vegetação cultivada, poiso acesso a esses 
vegetais se tornam mais caros e menos acessíveis a essa população. 
Quando avaliamos um imóvel rural, devemos voltar a essência do que é 
um imóvel rural. Em um imóvel rural tudo gira em torno da exploração 
agropastoril, e devemos observar, avaliar e qualificar suas terras em torno de 
sua exploração, da sua qualidade e exploração, deixando de lado o preconceito 
que nossos olhos enxergam ao ver uma estrada de terra, uma montanha, um 
morro, uma vársea, uma área alagada. O que é bom ou ruim, dependerá do 
aproveitamento e da qualidade da exploração que o produtor adaptou a sua 
terra. 
 
PERÍCIAS RURAIS 
 
Um engenheiro agrônomo que irá realizar o Curso Perícia Judicial 
Ambiental perguntou se após o curso ele poderá se considerar apenas perito 
ambiental ou também perito em engenharia agronômica (agronomia). 
Eu respondi que ele poderá fazer perícias em todas as áreas de sua 
habilitação, além da perícia judicial ambiental, como é o caso de todos os cursos 
superiores. 
A perícia agronômica é um dos segmentos que oferece um bom número 
de perícias e, algumas delas, bem-rentáveis. 
O perito agrônomo pode fazer perícias de danos ao meio ambiente; de 
avaliação de imóveis rurais; avaliação de culturas; de danos a culturas; de 
demarcação de terras; de desapropriação de terras; de agribusiness, entre 
outras tantas. 
É digno de nota o que segue. Como nas avaliações de glebas rurais não 
conseguimos, geralmente, um número grande de amostras, por conseguinte, 
não podemos utilizar a inferência estatística na comparação de valores de 
https://www.manualdepericias.com.br/cursos/cursos-presenciais/curso-pericia-judicial-ambiental-perito/
https://www.manualdepericias.com.br/cursos/cursos-presenciais/curso-pericia-judicial-ambiental-perito/
 
 
 
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mercado; sendo assim, o perito agrônomo avaliador pode utilizar o tratamento 
de fatores (homogeneização) para realizar a avaliação, que é um método bem 
mais fácil de aprender e utilizar, comparado ao da inferência estatística. 
No livro Manual de Perícias temos a tabela de classificação de terras que 
facilita bastante a avaliação de imóvel rural, utilizando o tratamento por fatores 
(homogeneização). 
Na maioria dos países de economia capitalista, os bens pertencentes às 
pessoas físicas ou jurídicas de capital privado são submetidos a divisão ou 
partilha, em razão de herança ou de separação conjugal ou societária. 
O ato jurídico de divisão ou de partilha de bens é o procedimento que 
visa repartir os bens patrimoniais pertencentes a mais de uma pessoa, de forma 
a assegurar equidade entre as partes. 
Em se tratando de divisão ou partilha de bens rurais, o ponto central a 
ser alcançado é a equidade de valor entre os quinhões a serem distribuídos entre 
os vários condôminos ou herdeiros. 
Em condições litigiosas, instala-se o processo judicial para resolver as 
divergências entre as partes, e o juiz, de ofício ou a requerimento das partes, 
determina a realização de perícia por profissional legalmente habilitado. 
O perito deverá utilizar procedimentos técnicos capazes de produzir um 
projeto de partilha tecnicamente fundamentado e compatível com a legislação 
que rege a matéria, para dar subsidio a um possível acordo entre os interessados 
ou à decisão judicial, de forma a proporcionar equidade em termos de valor, 
natureza e qualidade dos bens a serem partilhados, conforme dispõe a 
legislação específica (art. 2017 do Código Civil e art. 648 do Novo CPC). 
Mudanças trazidas pelo Novo Código de Processo Civil, Lei 13.105/15, 
alterando dispositivos da lei antiga e do Código Civil, certamente implicarão em 
significativo aumento da demanda por serviços de engenheiros agrônomos nos 
procedimentos judiciais ou amigáveis de divisão e partilha de imóveis rurais e 
outros bens. 
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10593239/artigo-2017-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/111983995/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-02
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/28890880/artigo-648-da-lei-n-13105-de-16-de-marco-de-2015
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/174276278/lei-13105-15
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/174276278/lei-13105-15
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/174276278/lei-13105-15
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/111983995/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-02
 
 
 
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Daí, a importância de estarem os engenheiros agrônomos devidamente 
preparados para esse importante mister. 
No caso de imóvel rural, o primeiro passo é a vistoria do imóvel, devendo 
ser caracterizados os elementos necessários à elaboração de mapa detalhado, 
mostrando principalmente as diferentes classes de capacidade de uso das terras 
e o seu uso atual, além de cursos de água e benfeitorias com suas 
características físicas mais importantes no enfoque qualitativo e valorativo. 
Em seguida, procede-se à avaliação do imóvel, para dar início ao projeto 
de partilha. 
O presente artigo apresenta metodologia agronômica aplicável em 
procedimento de partilha de imóvel rural, visando estabelecer glebas de igual 
valor, tomando como base o valor das terras, segundo as diferentes classes de 
capacidade de uso nos diversos pontos do imóvel; 
o valor das águas naturais de superfície, segundo a sua disponibilidade 
e distribuição, nos diversos pontos do imóvel; 
valor das benfeitorias, considerando a possibilidade de demolição e 
deslocamento parcial destas e a depreciação funcional por perda de adequação 
após a partilha e as normas estabelecidas na legislação específica. 
Em razão das diferenças de características e de valor entre os bens a 
serem partilhados, inclusive das diferenças existentes entre os vários pontos de 
um mesmo imóvel rural, ressalta-se um largo espectro de variáveis agronômicas 
que devem ser levadas em conta para que se alcance condição de equidade 
entre os quinhões. 
Diante destas considerações, pode-se afirmar que a metodologia aqui 
proposta representa importante instrumento de trabalho para os engenheiros 
agrônomos, assim como para os advogados, promotores públicos e juízes, 
visando a aplicação da justiça em processo de divisão e partilha de bens rurais, 
seja em ambiente amigável ou litigioso. 
Todo imóvel rural pode ter suas características internas e externas 
expressas por fórmulas matemáticas ajustadas ao comportamento do mercado, 
 
 
 
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tomando por base as variáveis qualitativas e quantitativas, de forma a gerar 
fatores de homogeneização que permitam comparar vários imóveis diferentes 
entre si. 
Entre tais variáveis, destacam-se as seguintes: terras - segundo as 
classes de capacidade de uso; águas naturais perenes de superfície - 
considerando vazão em litros por segundo, a distribuição em metros por hectare 
e a área irrigável (Ai); benfeitorias - considerando a relação entre a área 
beneficiada com culturas e/ou pastagens e a área utilizável total do imóvel, 
quantidade e qualidade de benfeitorias e seu estado de conservação e 
funcionalidade. 
Por esta metodologia, os procedimentos de partilha de um imóvel rural 
se faz por etapas, iniciando-se pela divisão das suas terras, mediante um traçado 
que permita conduzir a uma primeira aproximação. 
Em seguida, são considerados os vários cursos de água, cujas 
diferenças de valor serão compensadas por quantidades correspondentes de 
terra, modificando o primeiro traçado divisório, numa segunda aproximação. 
 E assim, sucessivamente, serão computadas as benfeitorias e outras 
variáveis eventualmente necessárias, como localização, forma geométrica, 
posse e valor em marcha. 
O ajuste da dimensão de cada gleba se faz, por meio de tratamento 
específico das variáveis, na proporção em que elas se apresentem nas diversas 
glebas, utilizando-se de fórmulas matemáticas que permitem compará-las entre 
si, comrazoável grau de precisão. 
À medida que se vai introduzindo novo elemento de comparação, 
desloca-se a linha divisória paralelamente, em relação à sua posição anterior, no 
sentido de compensar a diferença de valor por área de terra. Assim, todas as 
partes receberão igualdade de tratamento em termos de valor, natureza e 
qualidade de suas respectivas glebas, única forma objetiva e segura de se 
atender ao disposto na legislação pertinente a divisão e partilha. 
 
 
 
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Após a correta localização das linhas divisórias, elaboram-se os mapas 
detalhados e memoriais descritivos das diversas glebas, nos quais serão 
especificadas também as servidões necessárias, ficando assim resolvido um 
trabalho de elevado grau de complexidade técnica, com igualdade de tratamento 
entre as diversas partes. 
No caso de bens móveis, máquinas e semoventes, o procedimento 
divisório é mais simples, podendo ser aplicado por várias alternativas técnicas 
ou consensuais. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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REFERÊNCIAS 
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9.605/98. 1.ed. Campinas: Milennium, 2002. 180/184p. 
 
FREITAS, V.P.; FREITAS, G.P. Crimes Contra a Natureza. 5.ed: Revista 
dos Tribunais, 180/184p. 
 
BORGES, L.F.D. Anteprojeto da Parte Especial do Código Penal. 1.ed.: 
Juarez de Oliveira, 1999. 89/90p. 
 
RAMOS, J.E.R. EVOLUÇÃO DA PROTEÇÃO DO PATRIMÔNIO 
CULTURAL – CRIMES CONTRA O ORDENAMENTO URBANO E O 
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CERNICCHIARO, V. Anteprojeto de Código Penal (Parte Especial). 
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REVISTA DA OAB-GOÍAS. Cidade de Goiás – Patrimônio da 
Humanidade : Goiânia, n.46, 04.06.2001.