Usucapião Extrajudicial

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USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Considera-se imóvel irregular aquele que não está registrado no registro de imóveis em nome de quem deveria estar, de alguém diferente do possuidor (que por vezes sequer sabe quem é o proprietário) ou sequer tem registro, como é o caso de loteamentos clandestinos. Isto tem repercussões além da pessoa do possuidor, a exemplo da impossibilidade de obtenção de empréstimos com garantia real, que exigem o registro, cujos juros são mais baixos; o imóvel regular tem maior valor de mercado e a regularização possibilita o recolhimento de tributos que serão repassados às áreas de saúde e educação, além de possibilitar a venda do imóvel. Daí a importância da regularização. 
A lei 13.465/2017 veio para aperfeiçoar o usucapião extrajudicial, surgida com o CPC/2015, e a Regularização Fundiária Urbana (ReUrb). A ReUrb, porém, tem como principal ator o município, sendo por ele conduzida, apesar de ele não ser o único legitimado a provoca-la, mas sendo ele que ao final do processo expede documento que atesta a regularidade fundiária.
A usucapião extrajudicial, por sua vez, não depende de intervenção pública, sendo o poder público apenas comunicado de alguns atos no decorrer do procedimento, podendo impugnar se desejar, sequer precisando responder o ofício, podendo-se dar prosseguimento se não o fizer em 15 dias.
A usucapião ordinária, judicial, por sua vez, surgiu no direito romano, para contornar a formalidade exigida para a concretização da transmissão da propriedade, que muitas vezes não era seguida, gerando uma pluralidade de imóveis irregulares. 
Para o registro do imóvel é necessário apresentar, em regra, um título público, a escritura pública (art. 108 CC), que é submetida a um exame rigoroso, após o qual o registrador emitirá nota da qual constarão as exigências para a regularização, se necessário. Na ausência ou irregularidade do titulo, porém, é possível utilizar-se da usucapião, que não exige a apresentação de titulo, mas a comprovação da posse. 
Até 2015, porém, ela só era aberta após sentença judicial, na forma de ação própria, que, porém, é mais morosa e complexa que as demais, tendo, por exemplo, polo passivo complexo (além do proprietário tabular – cujo paradeiro é, por vezes, desconhecido - os confinantes), intervenção de terceiros (por vezes também desconhecidos), como a comunicação dos entes públicos e a comunicação do MP de todos os atos (que é de praxe, apesar de não ser mais exigida pelo CPC).
A usucapião extrajudicial é o reconhecimento da posse por meio de ato administrativo. O CPC alterou a lei de registro de imóveis, que exigia em sua redação original (art. 216-A) a anuência de todos os envolvidos (o proprietário registral), que por vezes, é o motivo para a usucapião, cujo paradeiro é desconhecido visto que se espera um tempo para a regularização, por meio da escritura publica, para que se possa arrecadar o valor para pagar o ITBI que para ela é exigido, motivo pelo qual a escritura acaba por não poder ser feita, apesar do proprietário não ter mais interesse do imóvel.
Assim, tal redação foi alterada em 2017, passando a ser presumidamente anuente/concordante na ausência de impugnação no prazo, sendo antes presumido discordante Passa a ser possível, inclusive, sua notificação por edital.
Requisitos
O primeiro requisito para a ocorrência da usucapião judicial é a ausência de litigio, sem impugnações ou contestações de proprietários, confinantes ou outros, que o registrador, como agente administrativo, não poderá dirimir. 
Os demais são os mesmos da usucapião judicial, como a impossibilidade de recair sobre imóvel público.
Elementos
Posse
Do ponto de vista prático, é, antes de mais nada, independentemente da teoria adotada (Savigny x Ihering), um fato, podendo ser observável no mundo concreto, não dependente de análises jurídicas, embora produzam efeitos jurídicos. Este fato se caracteriza pelo exercício de um direito relativo à propriedade (configurado por atos como usar, dispor e reaver), esta sim sendo um direito. Não recaindo as figuras de proprietário e possuidor sobre a mesma pessoa, é possível que o proprietário proponha ação para reaver a posse (como reintegração de posse) ou o possuidor utilizar-se da usucapião diante da inércia do proprietário, seu desinteresse em reaver o imóvel.
Para que a posse produza efeito de usucapião, porém, pode não produzir o efeito se usucapião, que é a situação na qual é posse ad usucapionem, tendo animus domni (alma de dono), que, do ponto de vista pratico, se verifica pela analise residual, ou seja, excluindo as situações em que não há animus domni, a posse sendo ad interdictum. São elas:
· Locação: o inquilino não tem animus domini, em razão do contrato de locação, apesar dele usar o imóvel, característica do proprietário. Por este motivo sugere-se que nas atas notariais feitas para o requerimento extrajudicial conste que o proprietário nunca foi inquilino do imóvel;
· Comodato (empréstimo gratuito de coisa infungível): a exemplo de ceder imóvel para que familiar more enquanto não tiver outro lugar para tal. O comodatário não tem animus domini, a existência do contrato de comodato a excluindo, por vezes a discussão recaindo sobre a existência ou não de comodato – Como identificar se há ou não comodato?
· Leasing: mesmo diante do inadimplemento seguido de inércia do proprietário em cobrar, pois há um contrato, o que torna a relação litigiosa, não sendo posse pacífica;
· Promessa de compra e venda enquanto o comprador está pagando o preço e já está morando no imóvel: o possuidor, enquanto estiver pagando o preço pelo imóvel, tem posse interdictum.
Não é pacifica na jurisprudência a possibilidade de usucapião caso o proprietário do imóvel faleça, não seja feito inventário, e apenas um herdeiro venha a ser possuidor do imóvel, alguns entendendo que a usucapião não pode substituir o inventário (já que a posse compõe o patrimônio do falecido, transmitindo-se com a herança), havendo acórdão no STJ, de relatoria de Nancy Andrighi, possibilitando o prosseguimento da usucapião. É diferente a situação na qual é o possuidor que falece e seu herdeiro (apesar de haverem outros) busca a usucapião, não sendo o proprietário tabular o falecido. Também difere de situação na qual houve adjudicação, mas aquele que obteve o imóvel nunca se imitiu na posse, podendo-se discutir se o executado na execução que levou á adjudicação requer a usucapião. Em casos de financiamento em que quem adjudica é a instituição financeira, ou em que se consolida a alienação fiduciária, entende-se pela impossibilidade de usucapião, mais por razões econômicas.
Não é possuidor o detentor, que exerce atos possessórios sobre a coisa em nome de outrem, não como sua.
Tempo
É preciso que a posse se prolongue por um determinado tempo, cuja duração varia conforme a modalidade de usucapião, variando de 2, 5, 10 e 15 anos. O prazo precisa ser sempre ininterrupto, apesar de ser possível se somar o prazo de posse de várias pessoas. Caracterizam a oposição a propositura de ação para reaver a posse, comprovando-se sua ausência por certidão negativa do distribuidor.
- 15 anos – extraordinária
Modalidade mais simples, bastando haver a posse ad usucapionem, caracterizada pelo animus domini, que, conforme art. 1.238 CC, se verifica quando ao se “possuir como seu”. Não se exige título (comprobatório da posse) ou boa-fé, como nas demais modalidades, podendo assim obter a propriedade pelo usucapião o invasor, que pratica ato ilícito, que mesmo assim produz efeitos jurídicos diante da inercia do proprietário.
- 10 anos – extraordinária de prazo reduzido
Conforme único, reduz-se o prazo de 15 para 10 anos, se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
 - 10 anos – ordinária
Exige-se, além dos requisitos já expostos:
· Justo título: elencados no art. 13, § 1º do provimento 65 do CNJ, que expressam vinculo jurídico entre o proprietário tabular e o possuidor. Se apresentado um destes junto de quitação, inclusivedispensa-se a notificação do proprietário tabular, assim a usucapião servindo para substituir a ação de adjudicação compulsória, para a qual se exige o compromisso de compra e venda acompanhado de quitação, previstos no inciso I. Não valem, por exemplo, comprovante de pagamento de IPTU, que só comprova a posse.
· Boa-fé: ideia, no subjetivo do possuidor, de que se tem direito à propriedade.
- 5 anos – ordinária de prazo reduzido
Além dos requisitos comuns à todos, exige-se que o imóvel tenha sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, tendo sido cancelado (o que só pode ocorrer por sentença judicial transitada em julgado, diante de escritura ou documento de identificação falso, por exemplo), desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
- Constitucional urbana
Art. 183 CF
A legislação urbanística (municipal), pode exigir como tamanho mínimo do lote uma área menor que a de 250 m² exigida, tendo o STF (RE 422.349) decidido que, neste caso, prevalece a disposição constitucional, não podendo a legislação infraconstitucional exigir outros requisitos, o que também não implicou em declarar a inconstitucionalidades destas leis.
O § 2º exige-se que o sujeito não tenha se beneficiado da usucapião constitucional anteriormente, o que só pode ser comprovado mediante declaração do possuidor a ser inclusa no texto da ata notarial. O mesmo se aplica à comprovação de não possuir outro imóvel urbano ou rural, ou por meio de busca eletrônica quando disponíveis, havendo, porém, registradores que exigem outros requisitos.
- Constitucional rural
Art. 191 CF
Apesar de o STF não ter se manifestado caso lei infraconstitucional estabeleça limite mínimo maior que o máximo previsto para esta hipótese, é possível a interpretação analógica em mesmo sentido.
Art. 19, provimento 65 CNJ – Refere-se ao registro, e não ao processamento e julgamento da usucapião. O CCIR, exigido no inciso II, porém, nem sempre é expedido para imóveis menores que a fração mínima de parcelamento do local. Esta questão, porém, não foi discutida no judiciário ainda, sendo provável o ingresso de mandado de segurança contra o INCRA para que emita o CCIR.
O CAR (I) pode ser emitido pelo possuidor sem maiores complicações.
O georeferencimento (III) só exige para imóveis acima de 100 hectares, em razão da parte final do dispositivo. No judicial sempre se exige.
- 2 anos – pró-família/conjugal
Art. 1.240-A CC – O possuidor é proprietário de parte do imóvel, e irá usucapir o restante.
Alguns tabeliães entendem por inadequado comprovar o abandono do lar (questão de segredo de justiça) por ata notarial (documento publico) e alguns não veem problema.
Não é possível diante da separação de fato.
Soma/concatenação de prazos
Na constitucional rural ela não é admitida. 
Pode ocorrer por dois métodos:
- Acessio possessionis
Sucessão na posse a titulo singular, em razão de negocio jurídico (comprovado por simples contrato) entre o possuidor anterior e o atual.
- Sucessio possessionis
Sucessão na posse a titulo universal, como a hereditária, o pai sendo o antecessor e o filho o sucessor.
É a única admitida na constitucional urbana, conforme art. 9, § 3º, do Estatuto da Cidade, apenas caso o herdeiro já morasse no imóvel.
Esta questão já é abordada na ata notarial (art. 216-A, I, Lei de Registros Públicos).
Ata notarial
Para ser formulado o pedido perante o registrador, é necessária ata notarial, perante o tabelião, mencionada no CPC/15 como meio de prova, sendo descrição do que o tabelião observa. A ata do tabelião, em específico, atestará o tempo de posse do requerente. Para tal, o tabelião precisa observar um conjunto probatório trazido pelo requerente, e que lhe convença do tempo de posse. São exemplos carnês originais de IPTU e/ou IRTR, bem como contas de luz e água da época própria. Também pode o tabelião realizar diligencias até o imóvel (como para observar sua extensão, o que é recomendado mas não indispensável - § 1º) e colher depoimentos (não só de pessoas trazidas pelo requerente) para confirmar o que se afirma e assim constar na ata. 
Apesar de ser livre às partes a escolha do tabelião para tal. Porém, o art. 5º, provimento 65 CNJ dispõe que a ata deve ser lavrada no tabelionato em que estiver localizado o imóvel ou a maior parte dele. O tabelião pode, motivadamente, em razão da inidoneidade do pedido, se recusar a lavrar a ata.
A ata notarial é indispensável à usucapião extrajudicial, não servindo apenas como instrumento de prova, mas como garantia deste procedimento, apesar do exame do tabelião por ocasião de sua lavratura não ser exaustivo quanto aos requisitos para sua concessão, que depois são confirmados pelo registrador. Assim, a dupla análise de tais requisitos traz maior segurança ao procedimento. 
Pode constar da ata a concordância dos confinantes ou mesmo do proprietário, se estas se verificarem. Não se recomenda que seja colocado na ata o requerimento pela usucapião, que é direcionado ao registrador, visto que ela deve ser subscrita pelo advogado. 
Não é a ata que se registra no registro de imóveis, pois ela não é documento registrável. O que se registra é a decisão do registrador, assim como é a sentença após processo judicial.
Procedimento no registro de imóveis
Deve ser requerido pelo advogado, exigindo-se capacidade postulatória, por disposição expressa do art. 216-A. Não é exigida, porém, para a lavratura da ata. A representação também pode ser feita por defensor público. Mesmo neste caso, não há previsão para a concessão de gratuidade, tratando-se de procedimento administrativo que não é abrangido pelos dispositivos do CPC acerca da gratuidade da justiça, que abrangem apenas procedimentos necessários ao andamento de processo. Caso a gratuidade seja necessário, deve-se recorrer à via judicial.
Até setembro de 2019, conforme IN 7/2017 o valor dos emolumentos pelo processamento e registro da usucapião (não somado o valor referente à ata notarial) era calculado com base em tabela judicial, a partir de então tais valores passaram a ser fixados em tabela própria, com valores mais baixos. Além disso, no calculo do valor da ata inclui-se valor destinado ao FUNREJUS, de 2% do valor imóvel, até o teto de R$ 5.000,00. 
Prevê o art. 216-A que o pedido é direcionado ao registro de imóveis da comarca, porém, havendo mais de um, deve ser encaminhado àquele em cuja circunscrição estiver o imóvel (que nem sempre será o do ultimo registro na matricula do imóvel, visto que podem ter sido criados outros registros – ou mesmo outras comarcas – após o último registro, situação na qual é necessária apresentação de certidão que ateste tal situação). Se o imóvel encontra-se em mais de uma circunscrição, o pedido será direcionado àquele no qual a maior parte do imóvel situar-se, sendo depois registrado no outro (sendo registrados nos dois ofícios o imóvel que se estender por mais de uma circunscrição).
Este requerimento deve ser instruído pela procuração, que deve conceder poderes especiais e ter firma reconhecida, conforme o provimento 65.
Art. 216-A, II – pode ser engenheiro ou agrimensor. Deve-se comprovar não só a anotação da responsabilidade técnica, mas também o pagamento da taxa para tal. O art. 4º, § 5º do provimento 65 dispensa a apresentação da planta e do memorial descritivo se o imóvel for unidade autônoma (apartamento, sala comercial ou lote) de condomínio edilício ou de loteamento regular já registrados, de modo que estes documentos já estarão nos arquivos do cartório, bastando menção à sua matrícula. Na verdade isto ocorre sempre que já presentes estes elementos, como tratando-se de imóvel rural que já tiver geo-referenciamento.
III – As certidões de distribuição [na JE e JF, abrangendo ao menos o prazo exigido para o usucapião] indicarão a ausência de ações que tornem a posse do imóvel litigiosa, o que lhe retira a característica de incontestável, pacifica. O provimento exige certidões não só do possuidor, mas também do proprietárioou eventuais possuidores antecessores. 
IV – O justo titulo só exigido para a usucapião extraordinária 
Imóvel de falido não pode ser usucapido extrajudicialmente, em razão da força atrativa do juízo universal da falência.
Só pode haver extrajudicialmente a usucapião de imóveis.
É possível a conversão da judicial em extrajudicial.
É requisito, conforme art. 14, Lei de Registros Públicos, o depósito prévio do valor estimado dos emolumentos, que será retido caso o procedimento seja extinto, havendo seu indeferimento. Após, será emitido recibo de pré-notação, atestando a apresentação dos documentos, com número de protocolo que será registrado no livro 1 (protocolos) do RI e usado para acompanhamento. Depois disso, a resposta, com exigência de eventuais complementações, virá por escrito, cabendo reviso judicial sobre.
Após, a documentação será examinada, expedindo nota com as exigências feitas, chamada nota de diligencia registral. Não concordando com tais exigências, pode o advogado instaurar o procedimento de dúvida, que será para o juiz da vara de registros públicos, que confirmará ou afastará essa exigência. A duvida pode ser suscitada a qualquer momento no decorrer do procedimento.
A etapa seguinte é voltada a dar publicidade à existência do pedido, oficiando os entes públicos, dando-lhes a oportunidade de impugnar. Também notificar-se-á os confinantes e o proprietário para que possam apresentar suas anuências assinando a planta e o memorial, conforme art. 216-A, II. Ela também poderá ser dada em documento apartado ou ser tácita. Essas notificações podem ser pessoais (pelo registrador ou um escrevente), pelo correio ou pelo cartório, podendo ser também por edital se desconhecido o paradeiro daqueles indivíduos. Será expedido ao menos um edital para notificação de terceiros eventualmente interessados, assim como na via judicial. As impugnações podem ser apresentadas em 15 dias. 
Diante de uma impugnação, em SP e BA existem normas da corregedoria autorizando que o registrador analise o mérito destas. No restante do país, não cabe ao registrador fazê-lo, devendo encerrar o procedimento para que possa seguir na via judicial.
Esgotado o prazo sem impugnações haverá uma segunda análise pelo registrador que, logo após, proferirá decisão deferindo ou indeferindo a usucapião. Deferida, imediatamente será registrada, na mesma matricula ou abrindo-se outra, se o imóvel não tiver matrícula, estiver ainda no regime de transcrição ou abranger mais de uma ou menos que uma. Após, registrará a usucapião nesta nova matricula.
Se depois dos 15 dias mas antes do registro da usucapião for apresentada impugnação pelo poder público, ela deve ser aceita (art. 15, § 1º e § 2º, provimento 65). Porém, se a impugnação for apresentada após o registro, será desconsiderada, visto que o cancelamento de registro só pode ser feito após sentença judicial, devendo o poder público com ela ingressar se assim desejar.
Art. 10, § 10, provimento 65 - Na mesma situação não será necessário abrir nova matricula.
Só será necessária a notificação caso a área usucapienda não corresponda exatamente a uma matricula, mas maior ou menor que a matricula, ou abrangendo mais de uma.
Art. 21 e § 1º, provimento 65: em regra, a aquisição da propriedade liberaria o imóvel de tais danos, ocorrendo a “usucapio libertatis”, mas caberá ao novo proprietário. Assim, não pode ser aberta nova matrícula. Situação diferente é aquela em que o gravame leva à indisponibilidade do imóvel, diante da qual não poderá ser registrada, não sendo ela “res habilis”.
Não é necessária CND.
Não pode ser feita usucapião de loteamento irregular/clandestino pelo seu próprio proprietário.
Cabe pedido de reconsideração e suscitação de duvida à decisão que indefere o registro da usucapião. Da decisão judicial cabe recurso ao TJ, mas não ao STJ ou STF, pois considera-se decisão administrativa, cabendo ação de usucapião.
Ideia: usucapião como demonstrativo da prevalência da vontade das partes sobre direito no âmbito do direito privado, visto que, mesmo caso a posse seja obtida de forma irregular (contrária ao direito), se o proprietário do imóvel não buscar reavê-lo, demonstrando seu desinteresse, prevalecerá esta manifestação da vontade, podendo se concretizar a usucapião.