Usucapião de Imóveis não Matriculados

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Usucapião
Extrajudicial de 
imóveis não
matriculados
José Celso Vilela 
Registrador de Imóveis em Itabira
Diretor de Regularização Fundiária do CORI-MG
Usucapião Judicial: 
Desnecessidade de lastro
registral
 Havendo registro anterior:
 Necessidade de citação do titular registral.
 Não havendo registro anterior: 
 Desnecessidade de citação do titular registral;
 Possibilidades de interação com o acervo registral:
 A. Nova descrição coincidente com matrícula/transcrição.
 Não gera alteração objetiva do acervo.
 B. Destacamento parcial de área matriculada/transcrita.
 Muito comum a não localização da área maior.
 C. Descrição inaugural para a área (sem qualquer relação de
continência com descrições já constantes do acervo registral).
 Gera incremento da área abrangida pelo acervo.
 Dúvida frequente do Registrador: B ou C?
Usucapião Judicial
 Imóveis Urbanos:
 Loteamento regular:
 matrícula autônoma e especializada (usucapião de matrícula);
 petição inicial instruída com certidão positiva – lote, quadra, bairro.
 Loteamento aprovado e não registrado:
 matrícula de gleba;
 GRANDE POSSIBILIDADE DE NÃO SE LOCALIZAR MATRÍCULA PARA A ÁREA.
 petição inicial instruída com certidão negativa, solicitada a partir da poligonal
topográfica do terreno, do endereço ou da identificação cadastral do lote.
 Loteamento clandestino ou não loteado:
 matrícula de gleba (possivelmente ainda com configuração rural);
 GRANDE POSSIBILIDADE DE NÃO SE LOCALIZAR MATRÍCULA PARA A ÁREA.
 petição inicial muitas vezes instruída com certidão negativa, solicitada a partir
do índice ou identificação cadastral, do endereço ou da poligonal topográfica.
Usucapião Judicial
 Imóveis Rurais:
 Obrigatoriedade de georreferenciamento: 
 Lei 6.015, art. 225:
 “§ 3o Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as
confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional
habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as
coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao
Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA,
garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja
somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.” (Incluído pela Lei nº
10.267, de 2001)
 (GEO NÃO É PARA O ACERVO, É PARA A NOVA DESCRIÇÃO VINDA DE PROCESSO
JUDICIAL.
 PRAZOS DO GEORREFERENCIAMENTO AINDA EM CURSO.
 Especialização objetiva do memorial X grande precariedade descritiva das matrículas
rurais.
 Ex.: “Moita de parar montaria”, “touceira de bambu”, “outrem”, “quem de direito”.
 Sérgio Jacomino: especialização objetiva não é um fim em si mesmo. Ela deve servir
para localizar inequivocamente o imóvel no globo.
 Ausência de diálogo com o Cadastro.
 GRANDE POSSIBILIDADE DE NÃO SE LOCALIZAR MATRÍCULA PARA A ÁREA.
Usucapião Judicial
 Conclusão:
 Parte significativa das ações versa sobre imóveis SEM lastro registral
IDENTIFICADO.
 A ausência de matrícula ou transcrição reduz o risco de reação do
titular registral à pretensão do postulante, e este comodamente
omite informações ao requerer a certidão registral.
 Casos em que com o mandado de registro de sentença de
usucapião se localiza a matrícula. Mas a certidão que havia sido
expedida era negativa.
Extrajudicialização: 
requisitos adicionais
 Exemplos anteriores na legislação:
 Lei 10.931/04 (retificação de área):
 Requisitos adicionais:
 Consensualidade (mesmo presumida, após procedimento
notificatório incidental de confrontante que se mantém
inerte).
 Silêncio interpretado como anuência.
 Lei 11.441/07 (inventário e partilha):
 Requisitos adicionais:
 Consensualidade, ausência de testamento, inexistência de
herdeiros menores ou incapazes;
Usucapião Extrajudicial
 Lei Federal n. 6.015/73, Art. 216-A:
 II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente
habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no
respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos
reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel
usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (Incluído pela Lei nº
13.105, de 2015)
 (…)
 § 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de
direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do
imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será
notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com
aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15
(quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. (Incluído
pela Lei nº 13.105, de 2015)”
Art. 216-A, LRP.
 Interpretação literal:
 Requer assinatura do titular registral;
 Requer assinatura dos titulares registrais dos imóveis confrontantes.
 Conclusão: Obrigatoriedade de existência de lastro registral para a
área usucapida.
 Interação com o acervo registral:
 A. Descrição coincidente com matrícula/transcrição.
 Não gera alteração objetiva do acervo.
 B. Destacamento parcial de área matriculada/transcrita LOCALIZADA.
 Implica parcelamento de área (se urbano, independente de
aprovação municipal).
 OBSERVAÇÃO: IMPOSSIBILIDADE de descrição inaugural para a
área (sem qualquer relação de continência com descrições já
constantes do acervo registral).
Orientações das diversas
Corregedorias:
 CNJ não se posicionou a respeito.
 São Paulo, Bahia, Mato Grosso do Sul – silentes.
 Rio de Janeiro: anuência de confrontntes de imóvel não localizado: ocupantes.
 Congresso do IRIB-2015. (1.a- VRPSP – Dra. Tânia MaraAhualli): usucapião 
extrajudicial = usucapião de matrícula.
 “A necessidade de que seja amigável, isto é, de que haja a anuência dos
titulares de direitos do imóvel usucapiendo bem como dos confrontantes, faz
com que haja a necessidade de se localizar a matrícula ou transcrição do
imóvel objeto da usucapião bem como de seus confinantes, sem o que
inviabilizado estará o processo de usucapião extrajudicial registral”. (ênfase
nossa) (Brandelli, Leonardo. Usucapião Administrativa.1ª. Edição. Saraiva, 2016),
 “ao vincular o direito de propriedade constante do Registro de Imóveis como
condição, sine qua non, para o êxito da usucapião administrativa, não há outra
conclusão de que o procedimento não se trata de usucapião, mas sim de
outro instituto, atípico, muito mais próximo de um negócio jurídico.” Marcelo
Augusto Santana de Melo (www.marcelommmelo.com).
Provimento 325 - CGJ/MG:
 “Art. 1018-A.
§6o Admite-se o reconhecimento extrajudicial de usucapião
de imóvel não matriculado, devendo o oficial de registro de
imóveis adotar todas as cautelas necessárias para se certificar de
que não se trata de área pública”.
“Imóvel não matriculado”.
 Ausência de lastro registral conhecido, seja matrícula ou
transcrição.
 Lapso temporal da prescrição aquisitiva não limita buscas.
 Possibilidade de realização de diligências pelo registrador;
 Busca registral abarca matrículas e transcrições:
 Dados objetivos:
 Imóveis rurais: marcos naturais (rios, montanhas, acidentes
geográficos, etc.), marcos artificiais (estradas, construções), nome
dado à propriedade, nome da região, nome dado aos imóveis
confrontantes.
 Imóveis urbanos: lote, quadra, loteamento (bairro), imóveis
confrontantes.
 Dados subjetivos:
 Nomes de titulares registrais do imóvel usucapiendo e dos titulares
registrais dos imóveis confrontantes.
Usucapião de imóveis não
matriculados
 FATORES LIMITANTES DE SEGURANÇA JURÍDICA:
 Impossibilidade material de se verificaruma a uma as transcrições.
 Inconfiabilidade de Livros Índice (ausência de remissões
recíprocas obrigatórias).
Provimento 325 – CGJ/MG:
 Possível interação com o acervo registral (não detectada de
plano):
 Área coincidente com matrícula/transcrição anterior, mas com
descrição diversa (sistemas descritivos distintos, sem
georreferenciamento).
 Possibilidade de duplicidade de registro.
 Destacamento parcial de área matriculada/transcrita.
 Possibilidade de duplicidade de registro.
 Descrição inaugural para a área (sem qualquer relação de
continência com descrições já constantes do acervo registral).
 Possibilidade de usucapião de área pública ainda não levada
a registro.
Provimento 325 – CGJ/MG
 Conclusões preliminares:
 Assinatura de titular registral, APENAS SE HOUVER.
 Grande discricionariedade do registrador (CAUTELAS ADICIONAIS).
 Cautelas de duas ordens:
 A. Evitar usucapião de área pública;
 Inexistência de presunção de a área ser pública (precedentes
do STJ).
 B. Evitar duplicidade de registro.
Cautelas do Registrador
 Regra quanto à notificação do Ente Público, quando há
matrícula para a área usucapienda:
 “§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao
Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por
intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo
correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15
(quinze) dias, sobre o pedido.”
Cautelas do Registrador
 Em caso de ausência de manifestação do ente público, no 
prazo de 15 dias, qual a cautela a ser adotada?
 Nova notificação? Quantas?
 Aguardo de resposta expressa do ente público? Até quando?
 Discricionariedade do Registrador.
 Responsabilidade civil subjetiva.
Cautelas do Registrador
 Quanto a terceiros (particulares):
 “§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a
publicação de edital em jornal de grande circulação, onde
houver, para a ciência de terceiros eventualmente
interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze)
dias.” (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)
Cautelas do Registrador
 Duplicidade de cadeia dominial (privada).
 Risco da omissão intencional de informação de transcrição ou
matrícula, especialmente quando se tratar de transcrições muito
antigas, ou quando não for possível localizar herdeiros do titular
registral.
 Cabível exigência de declaração de que o requerente
desconhece existência de transcrição ou matrícula anterior
para a área usucapienda, mesmo que referente a área maior,
ou que desconhece titular registral anterior para a área (?).
Cautelas do Registrador:
 Consequências possíveis:
 A ausência de informação da matrícula, se esta existir, levaria à
nulidade de todo o procedimento.
 Não há "coisa julgada" no reconhecimento extrajudicial, sendo
ato administrativo (e não sentença) o ato do registrador que o
"reconhece".
 Responsabilidade civil do requerente, se houver transferência
posterior a terceiro que confiou no registro.
Elementos de Regularização
Fundiária Urbana:
 Adoção de Auto de Demarcação Urbanística individual ou por
quadra, MESMO PARA INTERESSE ESPECÍFICO, mediante
pagamento de taxa de serviço (com previsão em Lei
Municipal).
 Permite abertura de matrícula.
 “Proprietário Não-Identificado”. (art. 15, II, b, do Provimento
44/CNJ).
 Maior segurança fundiária (objetiva);
 Maior amplitude de procedimentos notificatórios, inclusive com
fase de conciliação no CRI, em caso de impugnação
 Usucapião extrajudicial como fase final de titulação em
procedimento de regularização fundiária (escala pode ser
individual).
Soluções Alternativas para
incremento da segurança
do procedimento:
 Georreferenciamento progressivo previsto em Lei Municipal:
 Todas as plantas, memoriais, levantamentos e informações relativas a ocupação, uso e parcelamento
do solo e a todas as modalidades de regularização fundiária, individual ou coletiva, bem como de
qualquer modalidade de regularização construtiva, que venham a ser produzidos ou recebidos pelo
Município, deverão ser georreferenciados, devendo o Município adotar medidas para
georreferenciamento de todas as unidades cadastrais do SIT. (Plano Diretor de Itabira).
 Cadastro Territorial Multifinalitário Obrigatório:
 Portaria 511 do Ministério das Cidades;
 O Município adotará o Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM), e o integrará a ̀s informações
constantes do Registro de Imóveis (RI), para constituição do Sistema de Cadastro e Registro Territorial -
SICART.
 Projeto de Lei 3.876/2015 (aprovado pela Comissão de Desenvolvimento Urbano em 06/07/2016).
 Prazo de 5 anos para Municípios adotarem CTM, sob pena de não receberem repasses da União
 Certidões Municipais com histórico de contribuintes:
 “O Município expedirá certidões do CTM, contendo PC, índice cadastral, situação fiscal, histórico de
contribuintes, lançamentos e alterações cadastrais, dentre outros dados disponíveis, inclusive para instrução
de procedimentos de usucapião”.
Regularização Fundiária
Urbana e Usucapião
Extrajudicial quando há
registro anterior:
 Usucapião Extrajudicial:
 Havendo proprietário, há necessidade de assinatura na planta e no
memorial pelo titular registral;
 Flexibilização do Art. 1018-D:
 § 2o Em caso de falecimento daquele que deva manifestar
consentimento, é legitimado a prestá-lo o inventariante ou, inexistindo
inventa ́rio, todos os herdeiros.
 O que fazer se houver divergência descritiva de área e não for possível
consentimento do titular ou seus sucessores na planta e memorial?
 Provimento 325 manteve necessidade de assinaturas (não se pode
substituir por outro documento, que seria exbido como “justo título”,
do art. 1018-A, IV:
 IV - justo ti ́tulo ou quaisquer outros documentos que demonstrem a
origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como
o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel
(IPTU ou ITR);
Regularização Fundiária
Urbana e Usucapião
Extrajudicial – art. 993-CN:
 Art. 993. Registrado o projeto de regularizaça ̃o fundiária, os compradores, compromissa ́rios
ou cessionários podera ̃o requerer o registro dos seus contratos, padronizados ou não,
apresentando o respectivo instrumento ao oficial de registro competente, com a guia de
pagamento ou de isença ̃o, imunidade ou na ̃o incidência do Imposto sobre Transmissão de
Bens Imo ́veis.
 § 1o. Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão
como título ha ́bil para transmissão da propriedade quando acompanhados da respectiva
prova de quitaça ̃o das obrigações do adquirente e sera ̃o registrados nas matrículas das
correspondentes unidades imobilia ́rias resultantes da regularizac ̧a ̃o fundia ́ria.
 § 2o. O registro de transmissão da propriedade podera ́ ser obtido, ainda, mediante a
comprovaça ̃o idônea, perante o oficial do registro, da existência de pré-contrato,
promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote ou outro instrumento do qual
constem a manifestaça ̃o da vontade das partes, a indicaça ̃o da fraça ̃o ideal, lote ou
unidade, o prec ̧o e o modo de pagamento e a promessa de contratar.
 § 3o. A prova de quitaça ̃o sera ́ feita por meio de declaraça ̃o escrita ou recibo assinado
pelo loteador, com firma reconhecida, ou com a apresentaça ̃o da quitaça ̃o da última
parcela do prec ̧o avenc ̧ado.
 § 4o. Equivale a ̀ prova de quitaça ̃o a certidão emitida após 5 (cinco) anos do vencimento
da última prestaça ̃o pelo distribuidor da comarca de localizaça ̃o do imóvel e da comarca
do domicílio do adquirente, se diversa (Código Civil, art. 206, § 5o, I), que explicite a
inexistência de ac ̧a ̃o judicial contra o adquirente ouseus cessiona ́rios.
Regularização Fundiária
Urbana e Usucapião
Extrajudicial:
 Ou seja:
 Procedimento começa como usucapião extrajudicial.
 Verificada incidentalmente a impossibilidade de assinatura na
planta, mesmo que por sucessores, usucapião resta inviabilizada.
 Mas existe algum título, mesmo que defeituoso (inapto a registro
autônomo), que indique negócio jurídico entre titular registral e
requerente.
 Titulação pode se dar via regularização fundiária de interesse
específico. (observar especialmente a simplificação do art. 993, §
4o, do Prov. 260 CGJ/MG).
 Para tanto, necessário auto de de marcação urbanística, mesmo
que individual (art. 50, I, Lei 11.977/09).
Auto de Demarcação
Urbanística para Interesse
Específico:
 Alterações do Provimento 327 CGJ/MG, de 05/07/2016.
 Necessidade de previsão em Lei Municipal:
 Plano Diretor de Itabira:
 §1º- Mediante o pagamento de taxa de serviço, o Município
poderá expedir certidão contendo plantas e memoriais dos
imóveis urbanos, bem como outras informações disponíveis no SIT –
Sistema de Informações Territoriais, para fins de demarcação
urbanística de interesse específico.
 §2º- A documentação referida no parágrafo anterior poderá ser
requerida individual ou coletivamente, com o pagamento das
taxas correspondentes.
Outras questões com 
solução possível por
Regularização Fundiária
Urbana:
 Módulo Urbano:
 Artigo 52, da Lei 11977/09:
 Flexibilização de parâmetros, para interesse social ou
específico:
 “Art. 52. Na regularização fundiária de assentamentos
consolidados anteriormente à publicação desta Lei, o
Município poderá autorizar a redução do percentual de
áreas destinadas ao uso público e da área mínima dos lotes
definidos na legislação de parcelamento do solo urbano.”
Outras questões com 
solução possível por
Regularização Fundiária
Urbana:
 Regularização construtiva:
 Artigo 1018-H:
 “§ 6o Se houver edificação na área usucapida, será aberta
matrícula para o terreno com a edificação,
independentemente de apresentação de “habite-se” ou
certidão previdenciária”.
 Necessidade de notificação do Município com quesitos específicos
para a regularização construtiva (urbanismo, meio-ambiente, obras,
fazenda pública).
 SUGESTÃO DE PREVISÃO EM LEI MUNICIPAL DE HABITE-SE
SIMPLIFICADO.
Obrigado!
 E-mail: oficial@registroitabira.com.br