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Disciplina Fundamentos de Finanças
Aluno: Airton Castro Carvalho
Matrícula: 20212300368
Trabalho da Disciplina – Fundamentos de Finanças (IL60057)
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Situação problema:
 
A Empresa Móveis da Bahia, situada no Bairro de São Cristóvão, especializada em móveis sob
medida. A Empresa deseja ampliar e sofisticar a sua ação, abrindo uma nova filial, no Bairro do
Itaigara em Salvador. Neste sentido a empresa tomará duas ações: Financiar a compra do 
novo imóvel e contratar uma consultora para avaliar a viabilidade financeira do projeto. Neste 
sentido, fará algumas simulações
Simulação 1:
A Empresa Móveis da Bahia Ltda deverá obter um imóvel comercial para instalação da de uma 
nova Sede, no valor de R$ 300.000,00, a ser financiado em 25 meses, a uma taxa de juros de 
5% ao mês.
Pelos sistemas utilizados pela Caixa Econômica Federal, deverão ser feitas simulações pelos 
métodos PRICE e SAC, e em ambos considerar o valor de R$30.000,00 como Entrada.
Tabela Price:
Prestação (PMT)= Amortização + Juros
PTM= PV
PMT: Prestação
PV= Valor / Presente
I: Taxa
N: Período
Valor: 300.000,00
Valor de entrada: 30.000,00
Prestações: 25
Taxa de Juros: 5%
Valor da 1° Prestação R$ 19.157,16
N
° Prestação Juros Amortização Saldo Devedor
0 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 270.000,00
1 R$ 19.157,16 R$ 13.500,00 R$ 5.657,16 R$ 264.342,84
2 R$ 19.157,16 R$ 13.217,14 R$ 5.940,02 R$ 258.402,81
3 R$ 19.157,16 R$ 12.920,14 R$ 6.237,02 R$ 252.165,79
4 R$ 19.157,16 R$ 12.608,29 R$ 6.548,87 R$ 245.616,92
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N° Prestação Juros Amortização Saldo Devedor
5 R$ 19.157,16 R$ 12.280,85 R$ 6.876,32 R$ 238.740,61
6 R$ 19.157,16 R$ 11.937,03 R$ 7.220,13 R$ 231.520,48
7 R$ 19.157,16 R$ 11.576,02 R$ 7.581,14 R$ 223.939,34
8 R$ 19.157,16 R$ 11.196,97 R$ 7.960,20 R$ 215.979,14
9 R$ 19.157,16 R$ 10.798,96 R$ 8.358,21 R$ 207.620,92
10 R$ 19.157,16 R$ 10.381,05 R$ 8.776,12 R$ 198.844,81
11 R$ 19.157,16 R$ 9.942,24 R$ 9.214,92 R$ 189.629,88
12 R$ 19.157,16 R$ 9.481,49 R$ 9.675,67 R$ 179.954,21
13 R$ 19.157,16 R$ 8.997,71 R$ 10.159,45 R$ 169.794,76
14 R$ 19.157,16 R$ 8.489,74 R$ 10.667,43 R$ 159.127,34
15 R$ 19.157,16 R$ 7.956,37 R$ 11.200,80 R$ 147.926,54
16 R$ 19.157,16 R$ 7.396,33 R$ 11.760,84 R$ 136.165,70
17 R$ 19.157,16 R$ 6.808,29 R$ 12.348,88 R$ 123.816,82
18 R$ 19.157,16 R$ 6.190,84 R$ 12.966,32 R$ 110.850,50
19 R$ 19.157,16 R$ 5.542,53 R$ 13.614,64 R$ 97.235,86
20 R$ 19.157,16 R$ 4.861,79 R$ 14.295,37 R$ 82.940,49
21 R$ 19.157,16 R$ 4.147,02 R$ 15.010,14 R$ 67.930,35
22 R$ 19.157,16 R$ 3.396,52 R$ 15.760,65 R$ 52.169,71
23 R$ 19.157,16 R$ 2.608,49 R$ 16.548,68 R$ 35.621,03
24 R$ 19.157,16 R$ 1.781,05 R$ 17.376,11 R$ 18.244,92
25 R$ 19.157,16 R$ 912,25 R$ 18.244,92 R$ 0,00
TOTAI
S
R$ 
478.929,09
R$ 
208.929,09
R$ 
270.000,00 -
Tabela SAC: 
Amortização = Valor financiado + Meses
Parcela = Amortização + Taxa de Juros
Juros = Saldo devedor x Taxa de Juros
Primeira prestação R$ 11.900,01
Última prestação R$ 10.844,00
N° Prestação Juros Amortização Saldo Devedor
0 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 270.000,00
1 R$ 11.900,01 R$ 1.100,01 R$ 10.800,00 R$ 259.200,00
2 R$ 11.856,01 R$ 1.056,01 R$ 10.800,00 R$ 248.400,00
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N° Prestação Juros Amortização Saldo Devedor
3 R$ 11.812,01 R$ 1.012,01 R$ 10.800,00 R$ 237.600,00
4 R$ 11.768,01 R$ 968,01 R$ 10.800,00 R$ 226.800,00
5 R$ 11.724,01 R$ 924,01 R$ 10.800,00 R$ 216.000,00
6 R$ 11.680,01 R$ 880,01 R$ 10.800,00 R$ 205.200,00
7 R$ 11.636,01 R$ 836,01 R$ 10.800,00 R$ 194.400,00
8 R$ 11.592,01 R$ 792,01 R$ 10.800,00 R$ 183.600,00
9 R$ 11.548,01 R$ 748,01 R$ 10.800,00 R$ 172.800,00
10 R$ 11.504,01 R$ 704,01 R$ 10.800,00 R$ 162.000,00
11 R$ 11.460,01 R$ 660,01 R$ 10.800,00 R$ 151.200,00
12 R$ 11.416,01 R$ 616,01 R$ 10.800,00 R$ 140.400,00
13 R$ 11.372,01 R$ 572,01 R$ 10.800,00 R$ 129.600,00
14 R$ 11.328,01 R$ 528,01 R$ 10.800,00 R$ 118.800,00
15 R$ 11.284,01 R$ 484,01 R$ 10.800,00 R$ 108.000,00
16 R$ 11.240,01 R$ 440,01 R$ 10.800,00 R$ 97.200,00
17 R$ 11.196,00 R$ 396,00 R$ 10.800,00 R$ 86.400,00
18 R$ 11.152,00 R$ 352,00 R$ 10.800,00 R$ 75.600,00
19 R$ 11.108,00 R$ 308,00 R$ 10.800,00 R$ 64.800,00
20 R$ 11.064,00 R$ 264,00 R$ 10.800,00 R$ 54.000,00
21 R$ 11.020,00 R$ 220,00 R$ 10.800,00 R$ 43.200,00
22 R$ 10.976,00 R$ 176,00 R$ 10.800,00 R$ 32.400,00
23 R$ 10.932,00 R$ 132,00 R$ 10.800,00 R$ 21.600,00
24 R$ 10.888,00 R$ 88,00 R$ 10.800,00 R$ 10.800,00
25 R$ 10.844,00 R$ 44,00 R$ 10.800,00 R$ 0,00
TOTAI
S
R$ 
284.300,17 R$ 14.300,17
R$ 
270.000,00 -
Simulação 2:
Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do imóvel, deseje ampliar a 
sua atuação no mercado na Região Metropolitana de Salvador, abrindo uma nova filial no 
Bairro do Itaigara em Salvador. Com este objetivo, solicitou um Projeto de viabilidade de 
Investimento a uma empresa Consultora.
O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma Taxa de Atratividade de 10% ao ano. 
Nos custos fixos e variáveis já estão inclusas as parcelas do financiamento do imóvel.
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Descrição Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
Receita Esperada 350.000,00 350.000,00 300.000,00 400.000,00
Custos Fixos e Variáveis 100.000,00 100.000,00 90.000,00 120.000,00
Lucro antes dos Impostos 250.000,00 250.000,00 210.000,00 280.000,00
IR e CS (32,8%) 82.000,00 82.000,00 68.880,00 91.840,00
Investimento 380.000,00 
Fluxo de Caixa Livre - FCL 168.000,00 168.000,00 141.120,00 188.160,00
Descrição Ano 0 Ano 01 Ano 02 Ano 03 Ano 04
Receita 
Esperada R$ 350.000,00 R$ 350.000,00 R$ 300.000,00 R$ 400.000,00
Custos Fixos e 
Variáveis R$ 100.000,00 R$ 100.000,00 R$ 90.000,00 R$ 120.000,00
Lucro antes dos 
Impostos R$ 250.000,00 R$ 250.000,00 R$ 210.000,00 R$ 280.000,00
IR e CS (32,8%) R$ 82.000,00 R$ 82.000,00 R$ 68.880,00 R$ 91.840,00
Investimento R$ 380.000,00 
Fluxo de Caixa 
Livre - FCL R$ 168.000,00 R$ 168.000,00 R$ 141.120,00 R$ 188.160,00
Variantes
Invesmento IR e CS I
3000000,00%
32,80% 10,00%
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Lucro antes do imposto= receita – custos fixos e variáveis 
Imposto = 32,8% do lucro
VPL= 380.000 + 168.000/(1+0,1)¹+168.000/(1+0,1)² + 141.120/(1+0,1)³ + 
188.160/(1+0,1)4
VPL= 380.000 + 168.000/1,1 + 168.000,00/1,21+ 
141.120/1,1331+188.160/1,4641
VPL = 380.000,00 + 152.727,27 + 138.842,98 + 10 6.025,54 + 128. 515,81
VPL = 380.000,00 + 525.111,59
VPL = 146.111,59
Ano Valor Futuro Valor Presente
Saldo
Acumulado
0 -380000,00 -380000,00 -380000,00
1 168000,00 152727,27 -227272,73
2 168000,00 138842,98 88429,75
3 141120,00 106025,54 17595,79
4 188160,00 128515,81 146111,60
VPL = 146.111,60
TIR = 27%
Como a taxa de atratividade é de 10% e a TIR ficou 27% o projeto é 
executável.
Valor presente = (1+ taxa)tempo
 Valor Futuro
 ¿
VPL= Somatório do valor presente
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VPL = Somatório do 
valor presente
Positivo o projeto é executável, nulo é indiferente e negativo é infactível.
Para calcular o saldo acumulado, se adiciona ao investimento, o valor 
presente do primeiro
ano, após isso adicione os valores presentes dos outros anos no saldo 
acumulado de cada ano.
PAYBACK 
A rentabilidade é entre o 2° e o 3° ano, de modo preciso em 2 anos e 10 
meses.
Cálculo do tempo de rentabilidade do investimento – Payback 
 88429.75 + 17,595.79
 ¿
T= 88.429,75
 ¿
T= 0.8340 ano
T= 2.834 anos
T= 2 anos e 10 meses
(0.8340 x 12 = 10,008 = 10 meses)
T= 2 anos e 10 meses
Conclusão: O financiamento da Empresa Móveis Bahia Ltda usando o 
cronograma é possível porque representa uma SAC
maior economia no longo prazo.
A é possível abrir uma nova agência com aproximadamente 34 filial
meses de investimento rentável com um retorno de 12% acima do esperado.
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Referências:
https://blog.movingimoveis.com.br/tabela-sac-e-price/
https://www.idinheiro.com.br/calculadoras/calculadora-financiamento-sac-ou-
price/
https://fia.com.br/blog/matematica-financeira/
https://pt.wikipedia.org/wiki/Matem%C3%A1tica_financeira
https://www.calculadoraonline.com.br/financeira
https://direcional.com.br/blog/financas/tipos-de-financiamento-imobiliario-como-
escolher-o-seu/