ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

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ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS EADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E
LOCAÇÃO DE IMÓVEISLOCAÇÃO DE IMÓVEIS
ADMINISTRAÇÃO DEADMINISTRAÇÃO DE
CONDOMÍNIOSCONDOMÍNIOS
Autor: Me. Ricardo Quirino Theodoro
Revisor : Quei la Rocha Carmona dos Santos
IN IC IAR
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introdução
Introdução
Conviver em sociedade exige cada vez mais um olhar técnico e organizado de
como essa convivência precisa ser exercida no dia a dia. Um dos locais que
mais necessitam dessa convivência técnica e organizada são os condomínios.
Existem diversos modos de executar essa organização de forma rotineira,
inclusive com mediação das estruturas externas a um condomínio. A �gura do
síndico é extremamente relevante, especialmente em termos de gestão de
con�itos e intermediação de soluções. E as administradoras também são
importantes, especialmente com as novas tendências de gerenciamento e
terceirização do trabalho para essas funções. Nesta unidade, estudaremos as
relações que envolvam a administração de condomínios.
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Historicamente, a sociedade vivencia diversos problemas em que é necessário
o desenvolvimento de soluções as quais estejam mais próximas da realidade
e sejam de mais simples aplicação possível. Um dos maiores problemas
vivenciados na sociedade brasileira contemporânea é a questão da habitação
(PEREIRA, 2018), que afeta milhões de brasileiros, no entanto ela não se
resume somente ao dé�cit habitacional existente ao longo do território
nacional, mas também da gestão dos diversos tipos de habitações que estão
instaladas.
A crescente verticalização das moradias no Brasil acabou trazendo um novo
tipo de di�culdade para as gestões imobiliárias: o alto número de moradores
nos prédios e a diversidade de grupos que acabam vivendo nesses locais.
Com esse forte crescimento, foi necessária a criação de leis que regulassem a
atividade de gestão e o que a cerca. A Lei 4.591/64 trata da regulação de
condomínios em edi�cações e incorporações imobiliárias (GEOVANEZZI,
2010). Em 11 de janeiro de 2003, entrou em vigor, junto com o novo Código
Civil brasileiro, um novo conjunto de regras que visam ampliar o rigor na
administração de condomínios, em especial com novas sanções caso haja
Características daCaracterísticas da
Administração deAdministração de
CondomíniosCondomínios
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desrespeito às regras. Essa lei tornou claros os limites e a atuação da
administração de condomínios aos olhos da lei, sendo que uma das formas
mais importantes de gestão das habitações é a chamada administração de
condomínios, que acaba sendo a forma de organização dos condomínios, que
estão cada vez mais verticalizados com o crescimento populacional e se
tornam maiores e mais complexos.
Segundo Carneiro (2004), administrar estaria fundado em quatro conceitos
principais, ou princípios do que é administrar com base nas ideias de Taylor.
1. Princípio de planejamento : consiste em substituir no trabalho o
critério individual, a improvisação por métodos baseados em
procedimentos cientí�cos.
2. Princípio de preparo : consiste em selecionar os trabalhadores de
acordo com o melhor das suas aptidões e preparo do maquinário
utilizado na produção.
3. Princípio de controle : direcionar as diretrizes do trabalho para
garantir que ele esteja sendo feito com precisão.
4. Princípio da execução : está baseado na distribuição das atribuições
e necessidades para que o cumprimento seja mais preciso e
disciplinado.
Figura 1.1 - Administradora de condomínios
Fonte: Vadim Guzhva / 123RF.
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Assim, a gestão de condomínios deverá estar alinhada com esses
preceitos/princípios.
Ainda segundo Carneiro (2004), os condomínios são organizações simples,
que contam com padrões gerais entre os edifícios. Normalmente, são
administrados de acordo com convenções, um tipo de forma de gestão muito
parecido com o século 19. Todo condomínio tem um síndico de�nido, que
acaba sendo uma pessoa que atua com conhecimento da legislação que
envolva o condomínio, os empregados, os tipos de administração que são
necessários para uma boa gestão, os documentos envolvidos, os itens de
manutenção e os tipos de manutenção. Caso seja a �gura de um
administrador, é necessário que ele seja um bom gestor de pessoas também,
especialmente em casos em que ocorra terceirização dos serviços.
Outro ponto importante exaltado pelo autor é o fato de a gestão de
condomínio ser considerada como uma extensão “do lar” das pessoas que
moram nos condomínios. Isso acaba sendo classi�cado como uma
característica da cultura brasileira, já que em outros países essa proximidade
entre a moradia individual e a gestão condominial não é tão presente. A
maioria desses condomínios conta com decisões coletivas, em sua grande
parte, tomadas em assembleias.
Como já citado anteriormente, a criação de um condomínio é feito por meio
de uma convenção coletiva. Segundo Pereira (2018), a criação da convenção
de condomínio é regida por uma Lei 4.591/64 (BRASIL, 1964), que normatiza e
indica o complexo de direitos e obrigações que cada um terá dentro dos
limites do condomínio. É preciso um quorum mínimo, previsto em lei, mesmo
que tenham integrantes dele que sejam contrários à criação dele. Com a
criação do condomínio, é estabelecida a administração dele também, que irá
impactar a todos que vivem no prédio ou que um dia venham a se estabelecer
no local, seja por compra do imóvel, seja pelo aluguel de uma propriedade,
sem ter como não respeitar esse conjunto de regras caso o indivíduo seja
integrante do condomínio.
Os pressupostos da administração geral e da �gura do síndico �cam de�nidos
nessa convenção também, já que encontram respaldo e delimitação da
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atuação prevista em lei.
A criação de um novo condomínio deve seguir o seguinte roteiro (SINDICATO
DA..., 2016):
Solicitação do Habite-se pela construtora ou incorporadora à
prefeitura.
Registro das escrituras das unidades habitacionais e respectivas
frações ideais de terreno.
Convocação pela incorporadora ou construtora de uma assembleia
para instalação do condomínio, que escolherá uma comissão especial
para administrar a fase de transição da administração da
incorporadora para o modelo de gestão escolhido pelos moradores
para o condomínio.
Elaboração pela comissão especial, acrescida de outros condôminos
interessados, da minuta de convenção de condomínio e do
regimento interno, de forma mais adequada do que a anterior,
preparada pela construtora.
Aprovação da convenção: dá-se com a assinatura de condôminos que
representem pelo menos 2/3 das frações ideais. Não há necessidade
de convocar assembleia para colher as assinaturas.
Registro em cartório da ata da assembleia e da convenção, depois de
aprovadas.
Registro em cartório da convenção do condomínio, a qual deve ser
registrada em cartório, depois de aprovada.
A criação de condomínios sem seguir esses passos acaba empurrando-os
para ilegalidade, podendo causar problemas futuros com a justiça ou mesmo
entre os próprios condôminos sem que haja amparo legal para a resolução
dos problemas.
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Gastos Mais Usuais
Em um levantamento de diversas atas de condomínio, Carneiro (2004)
apresenta uma distribuição dos gastos mais típicos de edifícios em São Paulo:
O item com maior destaque nos gastos é “Pessoal”, que signi�ca os gastos
com funcionários, que podem ser desde os zeladores até outros tipos de
funcionários que o condomínio tenha na sua estrutura de gastos. Esse item
reflita
Re�ita
Vale a pena, para evitar o pagamento de tributos e reduzir as
mensalidades de condomínio, empurrar o condomínio e os
moradores para a ilegalidade?
Figura 1.2 - Gastos usuais dos condomínios na cidade de São Paulo
Fonte: Carneiro (2004, p. 28, on-line).
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corresponde a quase que 50% dos gastos dos condomínios da pesquisa em
São Paulo, indicando que, mesmo com estruturas enxutas em diversos
prédios, ainda ocorrem gastos expressivos com pessoal. Outra despesa
relevante é o item “água”, que é muito utilizado na rotina dos condomínios,
seja no consumo para a limpeza, seja na manutenção dos prédios, ou até
mesmo, em alguns casos, no consumo dos próprios integrantes do prédio. O
terceiro é o item “luz”, que, como no caso da água, tem grande participação
nos gastos do dia a dia dos condomínios, haja vista a iluminação interna,
externa e até mesmo a alimentação de elevadores. Os gastos com
conservação correspondem a 5% somente, estando aqui classi�cadas
atividades como “jardinagem, manutenção de zonas de estacionamento e
etc”. E, por último, as “taxas de administração”, que, normalmente, envolvem
impostos que são pagos para órgãos e também taxas que podem ser pagas
para outros órgãos privados, ligadas ao condomínio.
praticar
Vamos Praticar
A administração de condomínios é uma das formas de gestão dos problemas e
di�culdades que surgem com a crescente verticalização de moradias na sociedade
brasileira. A �gura do administrador de condomínios é extremamente importante
para a gestão saudável de um prédio ou conjunto de moradias. No entanto, é
necessário que ele tenha um conjunto de características ou princípios para que
consiga exercer uma boa gestão.
CARNEIRO, J. H. D. Roteiro de informações gerenciais para administração
condominial baseado no per�l dos síndicos e administradores . 2004. 78 f.
Dissertação (Mestrado em Engenharia de Produção) – Pós-Graduação em
Engenharia de Produção e Sistemas, Universidade Federal de Santa Catarina,
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Florianópolis, 2004. Disponível em:
https://repositorio.ufsc.br/xmlui/handle/123456789/88196 . Acesso em: 2 dez. 2019.
Assinale, a seguir, um dos princípios citados no texto:
a) Princípio de atividade.
b) Princípio de preparação.
c) Princípio de equidade.
d) Princípio de execução.
e) Princípio de eliminação.
https://repositorio.ufsc.br/xmlui/handle/123456789/88196
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Com a crescente verticalização das moradias no Brasil e do crescimento
populacional nas grandes cidades brasileiras, a administração de
condomínios se mostra cada vez mais importante para o bem-estar das
pessoas que integram moradias coletivas. A criação dos condomínios, como já
a�rmamos anteriormente, passa por meio de convenções coletivas e atinge
todos os moradores que estejam alocados no prédio, sejam proprietários,
sejam locatários. Nos condomínios, existem as �guras de administração, que
podem tanto ser os síndicos quanto os representados pelas administradoras
de condomínios.
A �gura do síndico é uma das maiores representações do exercício da
administração de condomínios, especialmente na gestão das questões que
envolvam o exercício da rotina diária. No caso da administração ser feita por
meio da �gura do síndico, o condomínio acaba optando pela autogestão, que
é uma das formas de administração de condomínios. A outra forma de gestão
é por meio da adoção de uma administradora de condomínios. No entanto,
neste capítulo, comentaremos somente as características de autogestão, por
meio da �gura do síndico. A forma de gestão de administradora de
Administração deAdministração de
CondomíniosCondomínios
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condomínios será comentada em capítulos subsequentes. No próximo
segmento, faremos o aprofundamento do que é a autogestão e a �gura do
síndico nesse modelo.
Condomínios e Síndicos
Todo condomínio precisa ter um representante legal para trazer legalidade
aos seus atos e formalidade à sua administração. A forma mais conhecida e
mais usual de gestão é a adoção de síndicos, por meio da autogestão do
próprio condomínio.
Toda a gestão do condomínio é feita pelo síndico, normalmente apoiado por
um subsíndico e por um conselho formado por moradores do condomínio.
Existem estruturas que são mais enxutas e contêm apenas a �gura do síndico
e do subsíndico.
Em geral, as estruturas de administração de condomínios seguem a estrutura
a seguir construída por Carneiro (2004):
Figura 1.3 - Estrutura administrativa de condomínios
Fonte: Carneiro (2004, on-line).
A assembleia geral é o início de tudo e onde o próprio síndico é eleito, com a
reunião dos próprios condôminos. O síndico é o segundo na hierarquia,
estando responsável pela administração geral do condomínio. A seguir, estão
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os conselhos consultivos e administradora quando existe uma para auxiliar na
gestão. Em diversos casos, a �gura da administradora é substituída pelo
subsíndico. Existe um conselho �scal também, orientando questões que
envolvam gastos. Por �m, encontram-se colaboradores e o zelador como os
últimos citados na hierarquia organizacional de um condomínio.
Carneiro (2004) elenca mais alguns fatores importantes para a seleção do
síndico em um condomínio que costumam ser levados em consideração no
processo em condomínios mais organizados, mas que deveria ser
considerado em condomínios menores. É necessário que ocorra uma
pequena triagem aos candidatos a síndico, envolvendo sua situação cadastral,
protestos, impostos/tributos, impedimentos legais e outros. O ideal também é
a veri�cação se os candidatos têm alguma experiência com gestão, seja no
nível �nanceiro, seja na gestão empresarial, seja na gestão de pessoas, tendo
em vista que a convivência entre pessoas em ambientes tão próximos acabam
necessitando de gestão de pessoas bem realizada, haja vista potencial de
con�itos existente em moradias coletivas.
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A função de síndico tem diversas atribuições, de�nidas pelo Código Civil,
dentre elas (SINDICATO DA..., 2019):
Convocar a assembleia dos condôminos.
Representar, de forma passiva ou ativamente, o condomínio ou
prédio, atuando, em juízo ou na rotina diária, as ações necessárias à
defesa dos interesses dos moradores e do condomínio.
Trazer à luz, de forma imediata, para a assembleia a existência de
processos judiciais ou qualquer outro da mesma espécie de interesse
do condomínio.
Cumprir e fazer ser cumprida a convenção e seguir e fazer ser
seguido o regimento interno e as determinações da assembleia
constituída.
Direcionar a conservação e a segurança das partes do prédio e zelar
pela qualidade dos serviços prestados ao condomínio.
Construir o orçamento, com as receitas e as despesas referentes a
cada ano.
saiba mais
Saiba mais
Umadas questões mais apresentadas na
literatura de administração de condomínios é
a di�culdade que o síndico tem na gestão de
problemas e questões da rotina
administrativa. No vídeo a seguir, os
entrevistados apresentam re�exões
importantes com relação aos maiores erros
que um síndico pode cometer na sua gestão,
tendo em vista uma grande di�culdade que
existe nos condomínios do Brasil:
imparcialidade e falta de pro�ssionalismo.
Até que ponto ambos podem prejudicar a
gestão de um condomínio?
ASS I ST IR
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Ter a responsabilidade de cobrar o pagamento dos condôminos e as
suas contribuições, bem como estipular as multas devidas.
Sempre prestar contas dos períodos para assembleia, as quais são,
normalmente, anuais e jamais devem ser rejeitadas quando exigidas.
A assembleia pode atribuir a outra pessoa, em substituição do
síndico, poderes para representar os interesses do condomínio.
Síndico pode transferir o seu poder de representante do condomínio
para outrem, de forma parcial ou total. Contudo, é necessária a
aprovação da assembleia nesse caso também.
Manter sob a sua tutela os documentos do condomínio, por um
período de até cinco anos.
Realizar advertências, seja por meios escritos, seja por meios verbais,
para os condôminos que cometeram infrações contra os regimentos
internos e a convenção.
Fazer a administração dos funcionários.
Efetuar seguro do prédio, com a apólice especi�cando a previsão de
todos os passos e valores de uma previsão de reconstrução do
prédio caso haja destruição parcial ou total dele.
Realizar a transferência da documentação do condomínio para um
novo síndico quando ele for eleito.
Estar atento e �scalizar os prazos de vencimento e renovação, bem
como os contratos de serviços que são prestados para o condomínio,
como: seguros, elevadores, bombas, manutenção da piscina, antena
coletiva, administradora etc.
Ser �exível e ter bom senso com relação à intermediação entre os
con�itos de partes que existam no condomínio.
Todas estas funções acabam correspondendo aos modelos de gestão em que
síndico está realizando a gestão sem a ajuda da administradora e também no
caso de estar em parceria com a administradora de condomínios.
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praticar
Vamos Praticar
Uma das atribuições do síndico é convocar, periodicamente, as reuniões de
assembleia do condomínio, nas quais ocorrem as mais importantes deliberações
para as decisões que envolvam o condomínio. Esse tipo de ato mostra a
expressividade que conta a decisão de um síndico.
SINDICATO DA HABITAÇÃO. Guia de boas práticas em condomínios . Balneário
Camboriú: Secovi SC, 2016.
Nesse sentido, selecione a alternativa que indica o grau de hierarquia entre o
síndico e as assembleias de condomínio.
a) O síndico acaba assumindo uma posição hierárquica acima da assembleia,
já que ele a convoca ou não.
b) Ambos contam com o mesmo nível hierárquico.
c) A assembleia conta com nível hierárquico superior ao síndico, tendo em
vista que ele é eleito com a sua chancela.
d) Não existe hierarquia entre ambos, já que são apenas integrantes do
processo de administração.
e) As assembleias podem ser consideradas como formas alternativas de
gestão dentro dos próprios condomínios.
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Basicamente, no Brasil encontramos dois modelos principais de gestão de
condomínios: a autogestão (com a �gura do síndico, mas também atuando de
forma mista com o condomínio), que age como administrador das principais
questões que envolvam o condomínio e se coloca como o principal
representante jurídico do prédio, e a administração, por meio de uma
administradora. No capítulo anterior, descrevemos a forma de gestão por
meio da �gura do síndico. Neste capítulo, ingressaremos na administração
por meio da administradora, bem como as suas principais características e
responsabilidades.
A gestão por meio de administradora é uma das formas de gestão de
condomínios que mais crescem ao longo de todo o território nacional,
inclusive em cidades de interior que começam a apresentar crescimento
explosivo populacional e, inclusive, levando ao crescimento de construção de
moradias. Esse crescimento de moradias coletivas, em que, muitas vezes,
mais de cem pessoas residam no mesmo prédio ou conjunto de prédios, traz
a necessidade de gestões mais pro�ssionais ou com per�l mais técnico,
abrindo grande espaço para as administradoras de condomínio. Os riscos de
Administradoras eAdministradoras e
Responsabilidade dasResponsabilidade das
AdministradorasAdministradoras
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uma administração exclusivamente focada na autogestão, que, normalmente,
é representada por um síndico (mas também pode ser representada por um
grupo de moradores), podem envolver tanto o “síndico amigo”, no caso em
que o vínculo emocional com outros integrantes do condomínio possam
in�uenciar as decisões que envolvam a administração do condôminio quanto
problemas com relação à falta de conhecimento do síndico, referentes à
questões administrativas e burocráticas do condomínio (PROAD, 2019).
O autor também elenca outras limitações ou riscos que envolvam o uso da
administração de autogestão, como:
A função de administrador de condomínios na �gura de pessoa jurídica
passou a ter expressão e um Código de Ética Pro�ssional em 1965, sendo
Conhecimento do síndico ou gestor com
relação a complexas questões, como
trabalhistas, contábeis (Financeiras), entre
outras questões importantes;
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conectada com a função de Administrador de Empresas, encontrando
de�nição e representatividade pro�ssional.
O principal modelo de gestão por meio de administradora de condomínios é
por meio do auxílio do síndico, atuando com focos especí�cos, especialmente
em termos de gestão de recursos humanos, gestão �nanceira, gestão
administrativa e gestão de assuntos jurídicos. Nesse caso, é chamado
contrato parcial.
O segundo modelo de gestão é por meio da administradora de condomínios
assumindo o controle total de administração do condomínio. Esse tipo de
modalidade é chamado de contrato total, em que a administradora de�ne a
convenção do condomínio, regimento interno e serviços em geral.
Os serviços de responsabilidade das administradoras, no geral, em cada
atribuição são (PROAD, 2014):
Na gestão de recursos humanos, recrutar e selecionar funcionários, atuar na:
Admissão e procedimentos de registros, coordenar e controlar
todas as rotinas trabalhistas de acordo com a legislação atual,
atualizar e atuar com a confecção do quadro de trabalho, controle
e concessão de salário-família e outros benefícios, elaboração de
escala de revezamento e férias, confecção e entrega de crachás e
controle de pontos, homologação de rescisões contratuais,
preenchimento e controle de documentações para concessão de
aposentadoria (PROAD, 2014, on-line).
Em termos de gestão �nanceira, as administradoras atuam:
Com a elaboração e acompanhamento de questões orçamentárias,
emissão de boletos bancários, criação do quadro de rateios,
cobrança administrativa de inadimplentes – via cartas, e-mails e
telefone, controle de vencimentos de contas a pagar e emissão de
cheques, gestão de retenções de tributos sobre pagamentos e
recolhimento e prestação de contas - pastas, portal e app (PROAD,
2014, on-line).
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Com relação à gestão administrativa, é realizado:
[...] o atendimento aos moradores, com fornecimento e
esclarecimento de dúvidas sobre eventuais problemas
administrativos, supervisão e controle sobre os mandatos do
síndico e do conselho consultivo, monitoramento junto ao síndico
sobre espaços e áreas comuns do edifício, gerindo qualquer
planejamento de mudanças, administração sobre o CNPJ, CCM e
Certi�cado Digital do condomínio garantindo atualizações e
regularização sobre eventuais questões jurídicas e transcrições das
atas do livro administrativo para documentos reconhecidos em
cartório (PROAD, 2014, on-line).
Em termos de gestão de assuntos jurídicos, a administradora presta:
Consultoria �scal, tributária e trabalhista, emissão de noti�cações
judiciais, atualização e detalhamento sobre a legislação
administrativa de condomínios, emissão e atualização de relatórios
sobre ações jurídicas e monitoramento sobre cobranças judiciais
referente a devedores. Os serviços acima acabam encontrando a
sua aplicação nos condomínios em maior e menor grau de acordo
com o per�l do contrato estabelecido com a administradora
(PROAD, 2014, on-line).
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Cuidados para o Estabelecimento de
Contrato com Administradoras
Os serviços que são acordados entre os condomínios e as administradoras
têm de atender algumas questões e conter alguns pontos que tragam
segurança para os integrantes dos condomínios.
Dentre vários pontos que podem ser sugeridos, destaca(m)-se (PROAD, 2014):
Valores dos honorários mensais.
Contratação de funcionários.
Tipo de conta a ser utilizada (mista ou própria/vinculada).
Seguros que serão pagos ou contratados em nome do prédio.
Pagamento das contas e multas (se a administradora fará esse
trâmite).
Contratação de fornecedores (como e de que forma o prédio
participará disso).
Previsão orçamentária.
saiba mais
Saiba mais
Um das formas mais usuais de contratação
de mão de obra e serviços em condomínios
passou por uma grande alteração, a lei da
terceirização. A Lei nº 13.429/2017 alterou as
exigências e características que envolva a
terceirização de serviços, impactando,
inclusive, o setor de administração de
condomínios.
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http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13429.htm
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Formato do atendimento jurídico que a administradora prestará para
o condomínio.
praticar
Vamos Praticar
Em termos de diferentes formas de gestão na administração de condomínios, a
forma de contrato parcial é fundada na parceria entre síndico e administradora. A
forma de contrato total é referente à gestão de condomínios entregue totalmente
nas mãos da administradora de condomínio.
PROAD. Guia prático Proad sobre administração de condomínio . São Paulo,
2014. Disponível em: https://proadsp.com.br/download/guia-pratico-sobre-
administracao-de-condominio-PROAD.PDF . Acesso em: 10 nov. 2019.
Assinale a alternativa correta, a seguir:
a) O modelo total é considerado como antiquado.
b) O modelo parcial ainda é o menos utilizado.
c) O modelo total vem ganhando espaço na gestão de condomínios.
d) Ambos os modelos têm muitas semelhanças
e) O modelo total acaba facilitando a venda de imóveis.
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Como já comentado em capítulos anteriores, devido à crescente demanda por
moradias no Brasil em razão do crescimento econômico, há novas formas de
ocupação e de estar morando em determinado local, e uma dessas é
chamada sublocação. Antes de ingressar na sublocação, faremos uma breve
exposição sobre a locação, bem como algumas regras.
A locação de um imóvel encontra respaldo na Lei do Inquilinato (Lei nº
8.245/91) (BRASIL, 1991), criada em 1991, que tinha como objetivo regular as
obrigações entre duas ou mais partes que envolvem a locação de um imóvel.
Um dos pontos mais importantes dessa é referente à mudança de prazo de
contrato de aluguel, que foi estabelecido em 2010.
Na Lei do Inquilinato, �cam estabelecidos os direitos e deveres do locatário e
dos locadores, dentre os mais importantes a entrega de chaves e o
pagamento de taxas sendo isentadas para o inquilino.
Já no caso do proprietário, ele conta com a garantia do pagamento do aluguel
e o zelo do imóvel por parte do inquilino. Caso haja quebra de contrato,
podem ocorrer multas para os inquilinos, especialmente quando existem
SublocaçãoSublocação
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multas especi�cadas no contrato. Caso não existam multas preestabelecidas
no contrato, elas serão especi�cadas por meios judiciais (GEOVANEZZI, 2010).
No entanto, a Lei do Inquilinato acaba envolvendo outros tipos de
contratação de ocupação de uma imóvel, como a sublocação. A sublocação
consiste em uma modalidade de ocupação de imóvel quando o inquilino
permite que outra pessoa esteja ocupando o imóvel e não seja a pessoa que
contratou o serviço de locação. Ou seja, é uma modalidade em que a pessoa
ou as pessoas que estão vivendo em um imóvel não são a pessoa que
mantém o vínculo ou contrato com o proprietário do imóvel.
A prática de sublocação é muito utilizada por comerciantes e franqueadores,
já que em ambos os casos existe a crença de que manter o ponto comercial é
mais importante.
No entanto, existe uma série de normas para a regulação do ato de
sublocação, como dito anteriormente, reguladas pela Lei do Inquilinato
(BRASIL, 1991). Segundo Genovezzi (2010), no art. 13 da Lei do Inquilinato, a
passagem ou cessão, a sublocação ou empréstimo do imóvel são modos de se
transferir, entre o locatário e outra pessoa, o direito de residir em um imóvel,
mesmo que já esteja sendo locado. Essa modalidade poderá ser parcial ou
total (imóvel como um todo ou só um cômodo), dependendo do
conhecimento prévio e escrito do locador, com também a autorização dele
Figura 1.4 - Prédio aberto para sublocações
Fonte: Sergey Nivens / 123RF.
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para que tal aconteça. O locador tem 30 dias para aprovar ou não a
sublocação requisitada.
Com relação ao per�l do negócio, como envolve uma negociação com
remuneração onerosa do sublocatário para o sublocador, o negócio não pode
ser considerado como um comodato, que é uma prática de ceder o local para
uma outra pessoa morar sozinha ou com mais pessoas.
Ainda em Genovezzi (2010), �ca de�nido que a sublocação é apenas um
contrato derivado, que tem um contrato base, entre o locador e o locatário,
como a referência para o contrato de sublocação.
Outras regras especí�cas �cam de�nidas, por exemplo, os contratos de
sublocação devem seguir as mesmas regras da lei de inquilinato envolvendo a
alocação, ou seja, no momento de rescisão do acordo de locação, o acordo de
subalocação será desfeito imediatamente. Outro ponto é o valor da
subalocação: a lei de�ne que ele jamais deverá exceder o valor da alocação.
Somente no caso de residências multifamiliares, em que não deverá superar o
dobro da locação. Outro ponto relevante é o uso da propriedade: por lei, se
for de uso comercial, deverá se manter assim, inclusive para o caso de ser
residencial. Caso haja débitos do sublocador com o locador, o sublocatário
passa a pagar diretamente para o locador (GENOVEZZI, 2010).
Outro ponto muito importante é referente ao objeto do contrato, se é apenas
um cômodo ou o imóvel inteiro.O tempo de sublocação também precisa ser
especi�cado, bem como qual das partes vai pagar os impostos (por exemplo,
o IPTU). Por �m, um ponto que também merece uma atenção especial é a
questão de garantias, como caução e �adores, que deverá ser acordada entre
sublocador e sublocatário.
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praticar
Vamos Praticar
A lei de inquilinato possibilitou regulação e também muita transparência às relações
entre diferentes partes. Anteriormente, não existia tanta clareza sobre direitos e
deveres, inclusive com alguns autores a�rmando que existia uma vantagem para o
lado de locadores. Já em relação aos tipos de contratos, eles não eram tão claros e
especi�cados, ocorrendo diversos problemas com contratos e modalidades ilegais
de locação e sublocação.
Referente à sublocação, qual é o principal ponto com relação à diferenciação entre
o contrato de sublocação e o comodato?
a) Nenhuma diferença expressiva; ambos são muito parecidos.
saiba mais
Saiba mais
O principal regulador das relações entre
locatários, locadores, sublocadores e
sublocatários é a Lei do Inquilinato, a qual
trouxe organização e transparência, inclusive
nessa relação de deveres e direitos em que
as duas partes precisam estar em
consonância. Para saber mais, acesse a lei na
íntegra:
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http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
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b) Sublocação apresenta remuneração e comodato, não.
c) Comodato acaba, como a frase diz, acomodando o inquilino e não
alocando.
d) Sublocação não tem remuneração e comodato já é remunerado.
e) Ambos são iguais, sem diferença alguma.
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indicações
Material
Complementar
LIVRO
Problemas em Condomínios
Editora : Mundo Jurídico
Autor : Daphnis Citti de Lauro
ISBN : 978-85-8085-073-4
Comentário : o livro foca os problemas diários que
existem nos condomínios, mas com a experiência do
autor para a resolução dos problemas no ponto de
vista jurídico. É analisada a forma como lidar com eles,
evitando que se ingresse na esfera jurídica.
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FILME
Copan 60 horas
Ano : 2017
Comentário : o roteiro e a direção são da jornalista
Cristina Aragão, editora da GloboNews, que alugou
uma quitinete no 18º andar do bloco B para a
produção. Concebido por Oscar Niemeyer e inaugurado
em 1966, o Copan é um ícone da arquitetura
modernista brasileira e estende-se pela Avenida
Ipiranga, próximo à Praça da República.
TRA ILER
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conclusão
Conclusão
Com a leitura desta unidade, foi possível ter uma visão geral das questões que
envolvem um condomínio, inicialmente, efetuando uma leitura breve das
questões mais corriqueiras que são encontradas na administração.
Posteriormente, observamos a autogestão e suas características mais
importantes, um aprofundamento nas relações entre as administradoras de
condomínios e os condomínios. Por �m, ingressamos nas questões de
sublocação. Podemos dizer que a gestão de condomínios se mostra bem mais
diversi�cada e complexa que o observado em décadas anteriores, mas vem se
mostrando bastante adaptável a essas mudanças, em vista do fortalecimento
das administradoras terceirizadas e das gestões mistas com síndicos.
referências
Referências
Bibliográ�cas
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio
em edi�cações e as incorporações imobiliárias. 16 de dezembro, 1964. Diário
O�cial da União . Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm . Acesso em: 2 dez. 2019.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm
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______. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos
imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário O�cial da
União . Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm .
Acesso em: 2 dez. 2019.
CARNEIRO, J. H. D. Roteiro de informações gerenciais para administração
condominial baseado no per�l dos síndicos e administradores . 2004. 78 f.
Dissertação (Mestrado em Engenharia de Produção) – Pós-Graduação em
Engenharia de Produção e Sistemas, Universidade Federal de Santa Catarina,
Florianópolis, 2004. Disponível em:
https://repositorio.ufsc.br/bitstream/handle/123456789/88196/211455.pdf?
sequence=1 . Acesso em: 2 dez. 2019.
GENOVEZZI, C. T. O contrato de locação de imóveis urbanos regulados pela lei
nº 8.245/91 e as alterações advindas pela Lei nº12.112/09. Monogra�a
(Bacharelado em Direito) – Universidade do Vale do Jataí, Centro de Ciências
Sociais e Jurídicas, Curso de Direito, Santa Catarina, 2010. Disponível em:
http://siaibib01.univali.br/pdf/camila%20tristao%20genovezzi.pdf . Acesso em:
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PEREIRA, C. M. da S. Condomínio e incorporações . 13. ed. São Paulo:
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PROAD. Guia prático Proad sobre Administração de Condomínio .
Disponível em: https://proadsp.com.br/download/guia-pratico-sobre-
administracao-de-condominio-PROAD.PDF . Acesso em: 10 nov. 2019.
SINDICATO DA HABITAÇÃO. Guia de boas práticas em condomínios .
Balneário Camboriú: Secovi SC, 2016.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
https://repositorio.ufsc.br/bitstream/handle/123456789/88196/211455.pdf?sequence=1
http://siaibib01.univali.br/pdf/camila%20tristao%20genovezzi.pdf
https://proadsp.com.br/download/guia-pratico-sobre-administracao-de-condominio-PROAD.PDF