Contrato de Locação de Coisas

Prévia do material em texto

LOCAÇÃO
A locação de coisas é um contrato em que uma 
parte (locador) cede a outra parte (locatário) o 
uso e gozo de um bem específico por um período 
determinado ou indeterminado, mediante 
pagamento. 
 
 Nas locações imobiliárias, os termos 
senhorio/inquilino são comumente utilizados 
como sinônimos de locador/locatário. 
 
 Esse conceito, baseado no artigo 565 do 
Código Civil, é amplo o suficiente para 
compreender o instituto de forma 
abrangente. 
 
A Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), em seu artigo 
2º, presume a solidariedade entre os locadores 
em caso de pluralidade de sujeitos, o que 
aparentemente contorna a regra do artigo 265 
do Código Civil, que estabelece que a 
solidariedade não é presumida, mas resulta da lei 
ou da vontade das partes. 
 
ELEMENTOS 
Embora os requisitos de existência e validade se 
apliquem a todos os negócios jurídicos, no 
contrato de locação, alguns deles são 
especialmente relevantes, como previsto no 
artigo 565 do Código Civil de 2002. 
 
a) o tempo (duração da locação); 
 O contrato de locação é essencialmente 
temporário, não sendo vitalício. 
 
 A não devolução do bem pelo locatário no 
término do contrato resulta em posse injusta, 
sujeita a regras legais (arts. 1.216 a 1.220 do 
CC/2002). 
 
 Na locação por prazo indeterminado, é 
necessário notificar o locatário para devolver 
a coisa locada. 
 
 O descumprimento do contrato pelo locatário 
pode acarretar o pagamento do aluguel 
arbitrado pelo locador e a responsabilidade 
por danos causados ao bem. (art. 575 e 399 
do CC/2002). 
 
 Na locação imobiliária, a anuência do 
cônjuge é exigida para contratos com prazo 
igual ou superior a dez anos, sendo uma 
limitação ao direito (Lei n. 8.245/91 exige, em 
seu art. 3.º). 
 
Art. 573. A locação por tempo determinado 
cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, 
independentemente de notificação ou aviso”. 
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar 
na posse da coisa alugada, sem oposição do 
locador, presumir-se-á prorrogada a locação 
pelo mesmo aluguel, mas sem prazo 
determinado” 
Lei n. 8.245/91Art. 6.: O locatário poderá 
denunciar a locação por prazo indeterminado 
mediante aviso por escrito ao locador, com 
antecedência mínima de trinta dias. 
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador 
poderá exigir quantia correspondente a um mês 
de aluguel e encargos, vigentes quando da 
resilição 
 
 
B) a coisa (objeto da locação); 
O contrato de locação pode envolver tanto 
coisas móveis quanto imóveis, sendo essencial 
que o bem seja infungível, ou seja, não possa ser 
substituído por outros da mesma espécie. 
• Isso ocorre porque a natureza da locação 
pressupõe o retorno do bem ao locador. Por 
esse motivo, não é possível a locação de bens 
consumíveis, que são aqueles cujo uso resulta 
na sua destruição imediata. 
 
 
c) a retribuição (preço da locação) 
 No contrato de locação, um elemento 
fundamental é a retribuição pela 
disponibilidade do bem locado, chamada de 
preço, aluguel ou renda. Essa retribuição é 
estabelecida pelas partes, podendo ser 
determinada administrativa, judicialmente ou 
por ato governamental. 
 No caso de locação de bens da União, 
ocorre por concorrência pública (parágrafo 
único do art. 95 do Decreto-Lei n. 9.760, de 5-
9-1946). 
 
 O preço deve ser sério, determinado ou 
determinável, e pode ser pago em dinheiro 
ou outras formas acordadas. Se for pago 
exclusivamente com os frutos e produtos do 
imóvel, deixa de ser uma locação e se torna 
um contrato sem nome específico. 
 
“Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a 
coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o 
aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo 
dano que ela venha a sofrer, embora 
proveniente de caso fortuito. 
Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for 
manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, 
mas tendo sempre em conta o seu caráter de 
penalidade”. 
 
Lei n. 8.245/91 “Art. 19. Não havendo acordo, o 
locador ou locatário, após três anos de vigência 
do contrato ou do acordo anteriormente 
realizado, poderão pedir revisão judicial do 
aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de 
mercado”. 
 
CARACTERÍSTICA 
 
 A locação é um contrato típico, nominado, 
bilateral e individual, onde locador e 
locatário possuem direitos e obrigações. 
 
 É essencialmente oneroso, com as partes 
trocando benefícios patrimoniais. 
 
 É um contrato comutativo, no qual as 
prestações são conhecidas desde o início. 
 
 Pode ser realizado de forma paritária ou por 
adesão, sendo consensual e não solene, 
podendo ser feito de forma verbal ou por 
escrito. 
 
 O contrato de locação não é personalíssimo, 
permitindo a transferência aos herdeiros, mas 
essa possibilidade pode ser excluída (art. 577 
do CC/2002). 
 
 A duração pode ser determinada ou 
indeterminada, não sendo permitida a 
locação vitalícia. 
 
 É um contrato principal e definitivo, não 
dependendo de outros negócios jurídicos. 
 
MODALIDADES 
Existem outras modalidades de locação, como a 
locação imobiliária urbana, regidas por normas 
específicas, merecendo apenas uma breve 
menção aqui. A Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91) 
disciplina essa forma de locação, essa lei 
abrange: 
➔ Locação residencial urbana: arts. 46 e 47 
 
➔ Locação de temporada: arts. 48 a 50 
 
➔ Locação não residencial para fins comerciais: 
arts. 51 a 57, incorporando regras do Decreto 
n. 24.150/34. 
 
 As locações de vagas autônomas de 
garagem ou espaços para estacionamento 
são contratos atípicos, que denotam 
características não somente da locação de 
coisas, mas, também, dos contratos de 
depósito e prestação de serviços. Registre-se 
que as vagas de estacionamento ligadas a 
locação imobiliária já se encontram incluídas 
na disciplina do inquilinato. 
 
 Já os espaços destinados a publicidade 
encontram sua regência na própria 
codificação civil, uma vez que sua finalidade 
é distinta da pretendida pela Lei n. 8.245/91, 
que objetiva disciplinar relações imobiliárias 
propriamente ditas. 
 
Cumpre destacar, também, que a locação para 
exploração agrícola ou pecuária de prédio 
rústico, ou seja, o arrendamento rural, é regida 
pelo Estatuto da Terra (Lei n. 4.504, de 30-11-
1964), aplicando-se supletivamente o Código 
Civil, conforme preceitua o § 9. º do art. 92 do 
mencionado Estatuto (“§ 9. º Para solução dos 
casos omissos na presente Lei, prevalecerá o 
disposto no Código Civil”). 
 
• A quisição da coisa por terceiro e contrato de 
locação: Artigos 576 e 473 códigos civil. 
 
 
DIREITOS E OBRIGAÇÕES DAS PARTES 
 
Obrigações do locador × direitos do locatário 
 
“Art. 566. O locador é obrigado: 
I — a entregar ao locatário a coisa alugada, com 
suas pertenças, em estado de servir ao uso a que 
se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo 
tempo do contrato, salvo cláusula expressa em 
contrário; 
II — a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, 
o uso pacífico da coisa”. 
 
 
 Entregar ao locatário a coisa alugada, em 
bom estado e pronta para ser usada para o 
propósito acordado (CC, art. 566, I; Lei n. 
8.245/91, art. 22, I). 
 
• Se o locador não cumprir essa obrigação 
básica após a celebração do contrato, o 
locatário tem o direito de rescindir o acordo e 
buscar reparação por perdas e danos. 
 
• A obrigação também inclui o dever de 
respeitar o prazo do contrato, caso tenha sido 
estipulado com uma duração específica. 
 
“Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração 
do contrato, antes do vencimento não poderá o 
locador reaver a coisa alugada, senão 
ressarcindo ao locatário as perdas e danos 
resultantes, nem o locatário devolvê-la ao 
locador, senão pagando, proporcionalmente, a 
multa prevista no contrato. 
Parágrafo único. O locatário gozará do direito de 
retenção, enquanto não for ressarcido”. 
 
A Lei nº 12.112/2009 estabeleceque, durante o 
prazo do contrato de locação, o locador não 
pode retomar o imóvel alugado. O locatário tem 
o direito de devolvê-lo, pagando uma multa 
proporcional ao tempo de cumprimento do 
contrato, ou uma multa determinada pelo 
tribunal se não houver acordo prévio. 
• No caso de transferência do locatário para 
outra localidade devido a serviço prestado por 
seu empregador, seja público ou privado, o 
locatário não precisa pagar a multa se 
notificar o locador por escrito com pelo menos 
trinta dias de antecedência. 
 
“Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel 
pelo tempo que faltar constituir indenização 
excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases 
razoáveis”. 
 
 Dever de manter a propriedade em perfeitas 
condições durante o contrato, salvo cláusula 
em contrário. 
 
• As despesas ordinárias de manutenção e 
conservação do condomínio são 
responsabilidade do locatário, a menos que 
haja disposição contratual em contrário 
(Código Civil, artigos 566, I, segunda parte e 
567; Lei nº 8.245/91, artigo 22, III e X; artigo 23, 
XII). 
 
Lei n. 8.245/91 “Art. 25. Atribuída ao locatário a 
responsabilidade pelo pagamento dos tributos, 
encargos e despesas ordinárias de condomínio, o 
locador poderá cobrar tais verbas juntamente 
com o aluguel do mês a que se refiram. 
“Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a 
coisa alugada, sem culpa do locatário, a este 
caberá pedir redução proporcional do aluguel, 
ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa 
para o fim a que se destinava”. 
Lei n. 8.245/91 “Art. 26. Necessitando o imóvel de 
reparos urgentes, cuja realização incumba ao 
locador, o locatário é obrigado a consenti-los. 
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de 
dez dias, o locatário terá direito ao abatimento 
do aluguel, proporcional ao período excedente; 
se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato. 
 O locador tem a obrigação de garantir ao 
locatário o uso pacífico da propriedade 
durante todo o contrato de locação, mesmo 
que a propriedade em si não seja essencial 
para o acordo. 
 
• É fundamental que o locatário possa 
desfrutar da propriedade sem 
perturbações ou questionamentos. 
 
“Art. 568. O locador resguardará o locatário dos 
embaraços e turbações de terceiros, que 
tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa 
alugada, e responderá pelos seus vícios, ou 
defeitos, anteriores à locação” 
 
Obrigações do locatário × direitos do locador 
 
“Art. 569. O locatário é obrigado: 
I — a servir-se da coisa alugada para os usos 
convencionados ou presumidos, conforme a 
natureza dela e as circunstâncias, bem como 
tratá-la com o mesmo cuidado como se sua 
fosse; 
II — a pagar pontualmente o aluguel nos prazos 
ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o 
costume do lugar; 
III — a levar ao conhecimento do locador as 
turbações de terceiros, que se pretendam 
fundadas em direito; 
IV — a restituir a coisa, finda a locação, no 
estado em que a recebeu, salvas as 
deteriorações naturais ao uso regular”. 
 
 De acordo com o artigo 569, inciso I, do 
Código Civil, o locador deve utilizar a 
propriedade alugada conforme os fins 
acordados ou presumidos. 
 
• O desvio dessa finalidade pode levar à 
rescisão do contrato e à busca por 
indenização. 
 
“Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso 
diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou 
se ela se danificar por abuso do locatário, 
poderá o locador, além de rescindir o contrato, 
exigir perdas e danos”. 
 O locatário tem a obrigação de tratar a 
propriedade alugada com o máximo 
cuidado, como se fosse sua. Isso implica em 
tomar todas as precauções necessárias ao 
lidar com a propriedade objeto do contrato 
de locação. 
 
 A principal obrigação do locatário é pagar o 
aluguel pontualmente nos prazos 
estabelecidos. 
 
• O pagamento geralmente é feito após o 
início do uso da propriedade, mas pode 
ser acordado de forma diferente. 
 
• O pagamento antecipado do aluguel é 
proibido, exceto em casos de ausência 
de garantia locatícia ou locação por 
temporada. As garantias da locação se 
estendem até a devolução efetiva do 
imóvel, mesmo em caso de prorrogação 
do contrato por prazo indeterminado. 
 
Artigo 20 da Lei nº 8.245/91 : Salvo as hipóteses do 
art. 42 e da locação para temporada, o locador 
não poderá exigir o pagamento antecipado do 
aluguel. 
Lei nº 12.112 artigo 39: Salvo disposição 
contratual em contrário, qualquer das garantias 
da locação se estende até a efetiva devolução 
do imóvel, ainda que prorrogada a locação por 
prazo indeterminado, por força desta Lei." 
 
 O locador deve garantir o uso pacífico da 
propriedade, protegendo o locatário de 
perturbações de terceiros. O locatário tem o 
dever de informar ao locador sobre qualquer 
interferência legítima de terceiros, para que o 
locador possa agir em defesa da 
propriedade alugada. 
 
 A devolução da propriedade locada ao 
locador ao final do contrato é uma obrigação 
fundamental do locatário. 
 
• O locador tem o direito de receber a 
propriedade no mesmo estado em que 
foi entregue, com exceção das 
deteriorações naturais causadas pelo 
uso regular. 
 
 
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS NA 
COISA LOCADA 
“Art. 578. Salvo disposição em contrário, o 
locatário goza do direito de retenção, no caso 
de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias 
úteis, se estas houverem sido feitas com expresso 
consentimento do locador”. 
 
DIREITO DE RETENÇÃO 
 O credor tem o direito de reter um bem do 
devedor até que este cumpra sua obrigação. 
 
• Isso é chamado de retenção de posse 
e é um direito potestativo do credor. 
 
• No caso das benfeitorias necessárias ou 
úteis, é permitido ao credor exercer esse 
direito de autodefesa. (art. 578 do 
CC/2002) 
 
 Anteriormente, isso estava restrito ao contrato 
de locação, mas agora também é aplicável 
à rescisão antecipada de contratos com 
prazo determinado. 
 
 
CESSÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E 
SUBLOCAÇÃO 
Para que uma cessão de contrato seja válida, é 
necessário: 
a) um acordo entre o cedente e o cessionário 
b) a transferência completa dos direitos e 
obrigações do contrato (cessão global). 
c) o consentimento expresso da outra parte 
envolvida. 
 
 Certas obrigações de natureza personalíssima 
não podem ser cedidas. 
 
 Se não houver proibição contratual e houver 
consentimento, a cessão é possível. 
 
 Caso tenha proibição contratual ou não seja 
consentido, o cedente continua obrigado a 
cumprir o contrato. 
 
 
EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
De acordo com a Lei nº 8.245/91, em locações 
por escrito com prazo igual ou superior a trinta 
meses, o contrato é encerrado ao final do prazo 
estipulado. Se o locatário permanecer no imóvel 
por mais de trinta dias sem oposição do locador, 
presume-se que a locação foi prorrogada por 
prazo indeterminado. Nesse caso, o locador 
pode rescindir o contrato a qualquer momento, 
concedendo um prazo de trinta dias para 
desocupação do imóvel. 
 
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por 
escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o 
prazo estabelecido, a locação prorroga-se 
automaticamente, por prazo indeterminado, 
somente podendo ser retomado o imóvel: 
I — Nos casos do art. 9.º; 
II — em decorrência de extinção do contrato de 
trabalho, se a ocupação do imóvel pelo 
locatário estiver relacionada com o seu 
emprego; 
III — se for pedido para uso próprio, de seu 
cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial 
de ascendente ou descendente que não 
disponha, assim como seu cônjuge ou 
companheiro, de imóvel residencial próprio; 
IV — se for pedido para demolição e edificação 
licenciada ou para a realização de obras 
aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a 
área construída em, no mínimo, vinte por cento 
ou, se o imóvel for destinado a exploração de 
hotel ou pensão, em cinquenta por cento;V — se a vigência ininterrupta da locação 
ultrapassar cinco anos. 
Para retomar um imóvel alugado, o proprietário 
pode fazer isso nas seguintes situações: 
 Se o proprietário que deseja retomar o imóvel 
alegar necessidade de uso e já estiver 
ocupando outro imóvel de sua propriedade 
na mesma localidade para a mesma 
finalidade, ou se estiver residindo ou utilizando 
um imóvel de terceiros e já tiver retomado o 
imóvel anteriormente. 
 
 Se o ascendente ou descendente beneficiário 
da retomada residir em imóvel próprio. O 
retomante deve comprovar sua condição de 
proprietário, promissário comprador ou 
promissário cessionário, com título registrado 
no imóvel. 
 
 Além disso, é possível encerrar o contrato de 
locação de forma antecipada com ônus 
correspondentes, por meio da resilição 
bilateral amigável ou pela denúncia vazia, 
em que uma das partes manifesta a vontade 
de encerrar o contrato sem necessidade de 
justificação legal. 
 
• Art. 571 do CC/2002, e art. 4.º, da Lei n. 
8.245/91. 
 
 Na hipótese de locação por duração 
indeterminada, é possível, portanto, a 
resilição unilateral, desde que a parte 
interessada notifique a outra, com prazo 
razoável, sob pena de incidência dos efeitos 
da mora. 
 
Lei n. 8.245/91 “Art. 6. º O locatário poderá 
denunciar a locação por prazo indeterminado 
mediante aviso por escrito ao locador, com 
antecedência mínima de trinta dias. 
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador 
poderá exigir quantia correspondente a um mês 
de aluguel e encargos, vigentes quando da 
resilição”. 
 
 A morte do locador ou do locatário NÃO 
extingue o contrato de locação, de acordo 
com o artigo 577 do Código Civil de 2002 e os 
artigos 10 e 11 da Lei do Inquilinato. 
 
 No caso de mudança de estado civil, ocorre 
a cessão do contrato, com a transferência 
dos direitos e deveres (Lei n. 8.245/91 Art. 12) 
 
 A aquisição do imóvel por terceiro também 
pode levar à extinção do contrato de 
locação, observadas as regras já tratadas em 
tópico anterior. 
 
Lei n. 8.245/91 “Art. 9. º A locação também 
poderá ser desfeita: 
I — por mútuo acordo; 
II — em decorrência da prática de infração legal 
ou contratual; 
III — em decorrência da falta de pagamento do 
aluguel e demais encargos; 
IV — para a realização de reparações urgentes 
determinadas pelo Poder Público, que não 
possam ser normalmente executadas com a 
permanência do locatário no imóvel ou, 
podendo, ele se recuse a consenti-las”.