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Unidade II
Unidade II
5 ACESSIBILIDADE 
Para o tecnólogo que atua em negociações imobiliárias, a acessibilidade em uma edificação é um 
dado importante a ser verificado. A Lei de acessibilidade n. 10.098, criada em 2000, foi regulamentada 
pelo Decreto n. 5.296, em 2004. A norma de acessibilidade é a ABNT NBR 9050, de 2020, e os edifícios 
de construção recente devem garantir o acesso universal.
O termo “universal” é utilizado para designar a “concepção de produtos, ambientes, programas e 
serviços a serem utilizados por todas as pessoas, sem necessidade de adaptação ou projeto específico, 
incluindo os recursos de tecnologia assistiva” (ABNT, 2020a, p. 4).
Dependendo da idade do imóvel, alguns itens que hoje são normatizados à época de sua construção 
não o eram. Assim, ao realizar alguma negociação imobiliária, é preciso analisar se esse imóvel terá 
sua avaliação prejudicada e se será necessária a adaptação física para que a prefeitura conceda 
o alvará de funcionamento. A maior parte das peças gráficas, desenhos técnicos, que poderão ser 
consultados de início, dizem respeito principalmente a plantas e leiautes, eventualmente cortes e 
elevações dos ambientes.
Os elementos da construção a serem observados em primeiro lugar são os acessos ou circulações. Não 
só as circulações horizontais, geralmente rampas, ou esteiras rolantes para percursos mais longos, mas 
principalmente as verticais, como elevadores, cadeiras ou plataformas elevatórias são imprescindíveis 
para atender alguns dos quesitos exigidos na análise de um projeto. 
 Lembrete
O termo “universal” é utilizado para designar o conhecimento de 
produtos, ambientes, programas e serviços a serem utilizados por qualquer 
pessoa sem necessidade de adaptação, definições ou particularidades, 
incluindo recursos de tecnologia assistiva.
Sinalização dos tipos de circulação
Segundo a NBR 9050 (ABNT, 2020a), a sinalização para os diversos tipos de circulação deve obedecer 
ao padrão que segue na figura:
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ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
Elevador Escada rolante Escada rolante com degrau 
para cadeira de rodas
Escada Escada com 
plataforma móvel
Esteira rolante
Rampa
Figura 65 – Sinalização para circulações
Fonte: ABNT (2020a, p. 45).
5.1 Rampas
A figura 66 representa em planta (vista de cima) uma rampa para acessibilidade, que mostra suas 
relações e dimensões de comprimento e largura. No lado esquerdo há a indicação em palavras do “patamar 
inicial”, logo abaixo o círculo com a letra A, que representa a indicação do corte A. Circunscrevendo o 
círculo indicativo de corte há um triângulo preto (coberto em parte pelo círculo), mas que representa 
a direção da vista do corte. Logo abaixo da indicação do corte A, ainda à esquerda, encontram‑se os 
símbolos que indicam os níveis 0.00 (zero) (N.0. – nível no osso, que significa na laje) e +0,15 (N.A. – nível 
acabado), que são as cotas de nível, isto é, as dimensões em altura. 
Ao lado dessas informações consta um retângulo com vários pequenos círculos que indicam o piso 
tátil para pessoas com deficiência visual. No centro da rampa consta uma pequena letra S com uma 
linha contínua que se dirige à direita da figura. O S significa que a rampa sobe de um nível inferior 
para um superior. Na parte inferior do desenho consta o nome e a escala, que é de 1:25, isto é, nessa escala 
1 metro corresponde a 4 centímetros no desenho. Ainda na parte superior do desenho, avançando o 
perímetro da rampa, consta a dimensão do avanço do corrimão, que é de 0,30 metros ou 30 centímetros. 
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Unidade II
Figura 66 – Planta de uma rampa acessível
Fonte: Sbarra (2017).
Na figura 67, podemos ver as alturas dos elementos que configuram a rampa, como o corrimão 
e o guarda‑corpo, a partir do corte A, que nesse caso é um corte longitudinal. O corte é uma seção 
da rampa realizada em uma linha imaginária (mas indicada na planta, que nesse caso não é a 
central) para representar a rampa em suas relações verticais. Neste desenho, a escala é a mesma, 
isto é, 1:25:
Figura 67 – Corte A de uma rampa acessível
Fonte: Sbarra (2017).
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ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
 Observação
O guarda‑corpo corresponde às proteções laterais à meia altura da 
escada; pode ser executado de diversas maneiras, com gradil, com vidro, 
com alvenaria etc. O corrimão é um elemento geralmente acoplado ao 
guarda‑corpo que serve para fornecer maior segurança para quem sobe 
ou desce a escada.
Na figura 68, é importante perceber a indicação da declividade da rampa e das dimensões de seu 
comprimento total em metros. Além disso, há outra indicação de corte, tal como na figura 69, o corte B, 
que nesse caso é transversal. 
Figura 68 – Indicação da declividade da rampa e de seu comprimento
Fonte: Sbarra (2017).
Na figura 69, podemos ler a chegada da rampa, com a indicação das cotas de níveis de chegada. Da 
mesma maneira, o N.O. é + 0,80, isto é, o nível no osso é 0,80 metros ou 80 centímetros, e o N.A. é + 0,95, 
isto é, o nível acabado é 0,95 metros ou 95 centímetros. Em resumo, a rampa venceu 80 centímetros, 
pois é só fazer a diferença do N.O. da figura 70 com o N.O. da figura 69, ou do N.A. da figura 70 com o 
N.A. da figura 69, dá no mesmo, são os 80 centímetros citados anteriormente. 
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Figura 69 – Planta da rampa em sua chegada: cota de nível acima
Fonte: Sbarra (2017).
 Lembrete
A anotação N.O. significa “no osso”, que quer dizer que o nível está 
referenciado na estrutura, sem acabamento. 
5.2 Escadas e esteiras rolantes
Em edifícios com grande fluxo de pessoas, shoppings centers, aeroportos, estações ferroviárias ou 
metroviárias, lojas de departamentos etc., encontramos geralmente sistemas de circulação horizontal 
ou vertical, que permitem alcançar andares acima ou abaixo, mecânicos, com velocidade reduzida para 
o conforto do usuário.
Na figura a seguir, representa‑se o corte de uma escada rolante. O importante no desenho é identificar 
que é uma escada rolante, e que possui uma inclinação entre 30° e 35°, que a norma determina.
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ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
Figura 70 – Corte de uma escada rolante 
Fonte: Atlas Schindler (2008, p. 19). 
A esteira rolante pode ter uma inclinação (de 10° a 12°) ou pode estar instalada na horizontal 
(de 0° a 6°). Na figura 71, é possível ver determinada inclinação entre 10° e 12°. As inclinações decorrem 
das dimensões dos espaços disponíveis para a instalação desses equipamentos.
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Figura 71 – Corte de uma esteira rolante
Fonte: Atlas Schindler (2008, p. 22). 
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ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
 Observação
A diferença entre escada e esteira rolantes é o ângulo de inclinação 
e a existência de degraus móveis nas escadas e sua inexistência no 
caso das esteiras.
O quadro 8 apresenta os tipos de circulação mais adequada, se é escada rolante ou esteira rolante a 
ser utilizada em diversos tipos de edifícios.
Quadro 8 – Segmentos de aplicação em relação à escada ou esteira rolantes
Escadas rolantes Esteiras rolantes
Schindler 9300®
Advanced Edition
Schindler 
9700® Schindler 9500®
Standard 
Modular Custom Transport
Esteira rolante 
inclinada
Esteira rolante 
horizontal
Shopping centers X X
Lojas X
Lojas “faça você mesmo” X X
Supermercados X X
Cinemas X
Museus X
Bibliotecas X X
Centros de convenções X X X
Aeroportos X X
Estações ferroviárias X X X
Estações de metrô X X X
Fonte: Atlas Schindler (2008, p. 15).
5.3 Área de resgate
Nas figuras 72 e 73, pode ser lido, em planta, o local de permanência em caso de resgate de pessoa 
em cadeira de rodas. Na primeira, não consta o elevador. Na segunda, já consta o elevador de emergência.
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Dimensões em metros
A) Espaço reservado 
para P.C.R. – exemplo 1
B) Espaço reservado 
para P.C.R. – exemplo 2
Figura 72 – Espaço reservado para pessoa em cadeira de rodas em área de resgate
Fonte: ABNT (2020a, p. 55).
C) Espaço reservado 
para P.C.R. – exemplo 3
D)Espaço reservado 
para P.C.R. – exemplo 4
Figura 73 – Espaço reservado para pessoa em cadeira de rodas em área de resgate 
Fonte: ABNT (2020a, p. 56).
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ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
5.4 Banheiros, lavabos e sanitários coletivos
Nas áreas molhadas, como banheiros, lavabos, sanitários coletivos ou vestiários, é necessário garantir 
o acesso aos equipamentos que esses espaços dispõem, principalmente para pessoas com necessidades 
especiais ou em cadeira de rodas. Assim, cabe a análise do espaço, em primeiro lugar em planta, para 
compreender se a norma foi atendida. 
5.4.1 Sinalização de sanitários acessíveis
A seguir, na figura 74, a sinalização de sanitários acessíveis de acordo com a norma:
Sanitário feminino e masculino
Sanitário feminino acessível
Sanitário feminino e 
masculino acessível
Sanitário masculino acessível
Sanitário familiar acessível
Figura 74 – Sinalização de sanitários acessíveis
Fonte: ABNT (2020a, p. 44).
Na figura 75, podemos ler as dimensões necessárias, em planta, para a transferência da cadeira de 
rodas para a bacia sanitária, de acordo com a norma. 
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A) Transferência lateral B) Transferência perpendicular
C) Transferência diagonal A D) Transferência diagonal B
Figura 75 – Dimensões para áreas de transferência para a bacia sanitária
Fonte: ABNT (2020a, p. 89).
No caso de salas de plateia de cinema e teatro, podemos ler nas figuras 76 e 77, respectivamente, os 
ângulos necessários para que a pessoa em cadeira de rodas tenha garantida a visibilidade.
Dimensões em metros
Limite superior 
da tela
Figura 76 – Ângulo visual para pessoa em cadeira de rodas em cinemas (vista lateral)
Fonte: ABNT (2020a, p. 122).
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ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
Dimensões em metros
Cenário
Figura 77 – Ângulo visual para pessoa em cadeira de rodas em teatros (vista lateral)
Fonte: ABNT (2020a, p. 122).
As figuras 78 e 79 ilustram as dimensões necessárias para ambientes residenciais, como o dormitório 
e a cozinha, respectivamente.
Dormitório acessível – Área de circulação mínima ‑ Exemplo – Vista superior
Figura 78 – Dormitório acessível
Fonte: ABNT (2020a, p. 129).
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A) Vista superior
Cozinha – Área de aproximação e medidas para uso
B) Vista frontal
Figura 79 – Cozinha acessível
Fonte: ABNT (2020a, p. 130).
6 HIGIENE E CONFORTO
A higiene e o conforto são fatores importantes que os ambientes das edificações determinam na 
vida do ser humano, do ponto de vista do conforto térmico, ventilação e iluminação, e deveriam ser 
tratados com mais rigor, não só pelos órgãos de aprovação de projetos, fiscalização de execução, mas 
principalmente pelo cliente que pretende adquirir um imóvel, alugar para habitar ou trabalhar, ou 
simplesmente negociá‑lo, bem como pelo profissional que o projeta. 
6.1 Conforto térmico
6.1.1 O norte, a insolação e a ventilação
O tecnólogo em negociações imobiliárias deve, em primeiro lugar, verificar qual é a orientação do 
imóvel. No Brasil e em determinadas regiões, mais ao sul do país, no caso de habitação, o imóvel deve 
estar voltado para o norte, principalmente seus dormitórios. Se nessas regiões estiverem voltados para o 
sul, haverá umidade e baixas temperaturas no inverno, propiciando grande desconforto e até doenças. O 
norte deve ser indicado graficamente na planta de situação, de implantação, nas plantas da edificação, 
planta de cobertura. Veja na figura 80 um tipo de seta que indica o norte, como já foi mostrado no item 
Indicação gráfica.
N
Figura 80 – Representação do norte
Fonte: ABNT (1994a, p. 14).
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ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
A questão importante determinada pela implantação do imóvel em relação ao percurso do Sol é o 
dispêndio de energia que ocorrerá. Na figura 81 está representado esse percurso.
Figura 81 – Movimento aparente do Sol
Fonte: Pereira (2009, p. 59).
Essa conjunção entre a implantação do imóvel em relação ao norte e a dos ventos dominantes 
poderá propiciar conforto térmico sem a necessidade da utilização de equipamentos mecânicos para o 
resfriamento do ambiente, como o ar‑condicionado, mas apenas utilizando uma implantação correta 
e tirando proveito de uma boa ventilação natural. Nem sempre isso é possível no Brasil, visto suas 
dimensões territoriais e seus diferentes climas de norte a sul, leste a oeste, mas na maioria dos casos é 
possível garantir baixo consumo de energia utilizando várias soluções técnicas interessantes.
É no projeto arquitetônico que é definido o tipo de condicionamento do ar que será utilizado. 
Pode ser o artificial, o natural acoplado ao artificial, ou apenas o natural, que é o que maior eficiência 
energética trará ao imóvel.
 Saiba mais
Para conhecer mais sobre as questões de sustentabilidade e eficiência 
energética, assista ao vídeo:
UM PRÉDIO que ensina. 2015. 1 vídeo (4:57). Publicado por Centro 
Sebrae Sustentabilidade. Disponível em: https://cutt.ly/0c6CgNq. Acesso 
em: 12 abr. 2021.
O conforto térmico é uma relação entre o indivíduo e o ambiente. A temperatura adequada para 
os seres humanos em ambientes internos é entre 22 e 23 °C. Mas em locais em que as temperaturas 
externas são muito altas ou muito baixas é possível utilizar expedientes de projeto que propiciem a 
diminuição ou aumento da temperatura interna em relação à externa, e essa diferença já permite maior 
conforto ao usuário. Na figura a seguir, vê‑se o esquema de ventilação natural em corte do Centro 
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Sebrae de Sustentabilidade em Cuiabá (MT), projeto do arquiteto João Afonso Botura Portocarrero. 
Nesse edifício, apesar de existir o ar‑condicionado, pode‑se ver no esquema gráfico o encaminhamento 
da ventilação natural entre as duas cascas de concreto armado. 
Figura 82 – Esquema de ventilação do Centro Sebrae em Cuiabá (MT)
Fonte: Portocarrero (2018, p. 217).
Na figura a seguir, a fotografia mostra uma espécie de fresta que permite que o ar penetre entre 
duas cascas. Portanto há um resfriamento da casca interna, feita com uma ventilação natural. 
Figura 83 – Centro Sebrae em Cuiabá (MT)
Fonte: Portocarrero (2018, p. 217).
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ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
 Saiba mais
Conheça o projeto Sebrae em Cuiabá, do arquiteto João Afonso Botura 
Portocarrero, premiado pela sustentabilidade, nos seguintes vídeos:
CENTRO SEBRAE de Sustentabilidade – depoimento de José Portocarrero 
(#arquiteturafazdiferença). 2018. 1 vídeo (6:33). Publicado por CAU/BR. 
Disponível em: https://cutt.ly/PvoPFzU. Acesso em: 14 abr. 2021.
UM PRÉDIO que ensina. 2015. 1 vídeo (4:57). Publicado por Centro 
Sebrae Sustentabilidade. Disponível em: https://cutt.ly/0c6CgNq. Acesso 
em: 10 abr. 2021.
Para um conforto térmico eficiente, interessa conhecer ainda algumas especificidades dos vãos 
de aberturas e seus respectivos modelos. Em um país tropical como o nosso, com altas temperaturas 
nos períodos de verão, ocorrem chuvas muitas vezes torrenciais. Se todas as janelas tiverem que ficar 
absolutamente fechadas para que não haja infiltração de água nos espaços internos, a temperatura 
interna do ambiente aumentará, porque foi interrompida a ventilação. Portanto é muito importante que 
a janela permita abertura para ventilação na parte superior a fim de propiciar a saída do ar 
quente, que sobe para o exterior. Assim, existem modelos de janela mais adequados do que outros. 
A seguir apresentamos os diversos tipos de janelas ou esquadrias: 
 
Figura 84 – Janela de giro, de eixo vertical 
Fonte: Câmara Brasileira da Indústria da Construção (2017, p. 28).
A figura a seguir mostra a janela do tipo basculante. Esse tipo de janela é interessante em sua 
composição com folhas de correr ou de abrir, pois é o tipo de esquadria que permite garantir a ventilação, 
caso no exterior esteja chovendo, por exemplo. 
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Figura 85 – Janela basculante
Fonte: Câmara Brasileira da Indústria da Construção (2017, p. 30).
Na figura 86, apresenta‑se a janela de correr.Esse tipo de janela para arejar adequadamente um 
ambiente deve ter uma dimensão que considere o volume de ar do ambiente, porque não basta ter uma 
janela, na maioria das vezes com apenas duas folhas que apenas uma abre, com dimensões mínimas.
 
Figura 86 – Janela de correr
Fonte: Câmara Brasileira da Indústria da Construção (2017, p. 30).
Na figura a seguir, apresenta‑se um exemplo de janela integrada com persiana de enrolar e folhas de 
correr. Esse tipo de janela é ideal para arejar o ambiente e ainda promover o sombreamento. 
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ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
Figura 87 – Janela integrada com persiana de enrolar e folhas de correr
Fonte: Câmara Brasileira da Indústria da Construção (2017, p. 32).
As janelas pivotantes são interessantes, pois podem ter formas geométricas como retangular, 
quadrada ou circular e permitem a boa abertura, praticamente total do vão, como o exemplo da figura 88.
 
Figura 88 – Janela pivotante
Fonte: Câmara Brasileira da Indústria da Construção (2017, p. 29).
Outro tipo de janela que propicia boa ventilação é a janela maxim‑ar, adequada para locais que 
necessitam de boa ventilação, como áreas molhadas, cozinhas, banheiros, lavanderias etc. Contudo, são 
também utilizadas em todos os outros tipos de ambiente. A dupla abertura, da parte inferior da folha e 
da parte superior da mesma folha, gera o efeito que se chama chaminé, fazendo circular o ar no interior 
do ambiente, como pode ser visto na figura a seguir.
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Figura 89 – Janela projetante‑deslizante (maxim‑ar)
Fonte: Câmara Brasileira da Indústria da Construção (2017, p. 31).
No caso da janela de tombar, como mostra a figura 90, a abertura não propicia tanta ventilação quanto 
a maxim‑ar, sendo necessária a existência de outras aberturas em diferentes alturas e eventualmente 
tipos para garantir uma boa ventilação.
 
Figura 90 – Janela de tombar
Fonte: Câmara Brasileira da Indústria da Construção (2017, p. 34).
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ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
Nas residências mais antigas encontram‑se as janelas guilhotina, que também permitem boa 
ventilação quando se alternam as folhas que estão na parte superior com as que ficam na parte inferior 
(figura 91). Sendo assim, na maioria dos casos, podem ter as folhas abertas na parte superior ou na parte 
inferior, alternando‑as. 
 
Figura 91 – Janela guilhotina 
Fonte: Câmara Brasileira da Indústria da Construção (2017, p. 31).
A figura 92 apresenta esse tipo de janela, porém integrada à guilhotina com veneziana de giro, 
proporcionando ainda a alternação com sombreamento.
Figura 92 – Janela integrada guilhotina com veneziana de giro
Fonte: Câmara Brasileira da Indústria da Construção (2017, p. 33). 
Por último, a janela sanfonada (camarão) também permite a abertura do vão praticamente de forma 
total, portanto propicia uma boa ventilação também, como mostra a figura a seguir.
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Figura 93 – Janela sanfonada (camarão)
Fonte: Câmara Brasileira da Indústria da Construção (2017, p. 32).
6.2 Conforto acústico
As normas brasileiras para controle dos níveis de ruído externos é a NBR 10151, de 2019, e a 
NBR 10152, de 2017, para ambientes internos. A situação e a implantação influenciam no nível de 
ruído que o imóvel será atingido, bem como de acordo com os sistemas construtivos e materiais 
utilizados, os ruídos decorrentes de vários tipos de vibrações, vozes, sons etc. poderão afetar também 
os espaços e ambientes internos. Por isso é necessário conhecer como o imóvel foi construído, se 
possui manta acústica, por exemplo.
6.3 Conforto luminoso
Como vimos no item 6.1.1, a abertura dos vãos propicia uma boa iluminação natural além da artificial, 
que é o conforto luminoso necessário para as atividades nos espaços internos. Portanto, privilegiar 
aberturas adequadas e calculadas para oferecer qualidade luminosa é uma prerrogativa do profissional 
que projeta um edifício, isto é, o arquiteto e urbanista. Para o técnico em negócios imobiliários é 
importante observar essas qualidades no imóvel e saber reconhecer os elementos construtivos que 
propiciam essa qualidade.
7 PROJETOS ARQUITETÔNICOS E PROJETOS COMPLEMENTARES AO PROJETO 
ARQUITETÔNICO
7.1 Projeto arquitetônico
O projeto de arquitetura é responsável pelo processo no qual uma construção é concebida, e também 
por sua representação formal ou partido arquitetônico. No partido arquitetônico, também conhecido 
como estratégia ou conceito, está implícita a discussão de aspectos como implantação e distribuição do 
93
ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
programa de necessidades, estrutura e relações de espaço, internos e externos, quesitos ambientais etc. 
Todas as questões centrais para os arquitetos na concepção dos projetos, sempre permeadas por outros 
temas relativos às atividades criativas, como composição, estilo e estética (MEREB, 2013, p. 2).
O projeto de edificações é composto de seis etapas, conforme o quadro a seguir:
Quadro 9 – Fases do projeto de arquitetura
Denominação Escopo Subfases
Fase A
Concepção do produto
(estudo preliminar 
conforme NBR 13.531)
Conjunto de informações de caráter técnico, 
legal, financeiro e programático que deverão ser 
levantadas e que nortearão a definição do partido 
arquitetônico e urbanístico, das soluções de 
sistemas e do produto imobiliário pretendido
LV – Levantamento de dados
PN – Programa de necessidades
EV – Estudo de viabilidade
Fase B
Definição do produto
(anteprojeto conforme 
NBR 13.531)
Definição do partido arquitetônico e urbanístico, 
fruto da análise e consolidação das informações 
levantadas na etapa anterior
EP – Estudo preliminar
AP – Anteprojeto
PL – Projeto legal
Fase C
Identificação e solução 
de interfaces
(projeto básico 
ou pré‑executivo 
conforme NBR 13.531)
Consolidação do partido arquitetônico 
considerando a interferência e compatibilização 
de todas as disciplinas complementares e suas 
soluções balizadas pela avaliação dos custos, 
métodos construtivos e prazos de execução
PB – Projeto básico
Fase D
Detalhamento de 
especialidades
(projeto executivo 
conforme NBR 13.531)
Detalhamento geral de todos os elementos, 
sistemas e componentes do empreendimento 
gerando um conjunto de informações técnicas 
claras e concisas com objetivo de fornecer 
informação confiável e suficiente para a correta 
orçamentação e execução da obra
PE – Projeto executivo
Fase E Pós‑entrega do projeto Checar se as informações estão claras para orçamentação e obras
Fase F Pós‑entrega da obra Identificar e registrar as alterações efetuadas em obra. Avaliar a edificação em uso As built
Fonte: Mereb (2013, p. 13).
A seguir, vamos expor as etapas das atividades técnicas do projeto de edificação e de seus 
elementos, instalações e componentes conforme constam das normas NBR 16636‑1 e NBR 16636‑2, 
ambas de 2017.
7.1.1 Levantamento de dados (LV)
Etapa destinada à coleta das informações de referência que representem as condições preexistentes, 
de interesse para instruir a elaboração do projeto.
Cada terreno tem características distintas quanto a topografia, localização, clima e definições 
históricas. A norma da ABNT referente à execução de levantamento topográfico é a NBR 13133, de 1994.
Um levantamento planialtimétrico mostra as diferentes curvas de nível e os acidentes topográficos 
em planta baixa e pode também sugerir maneiras de desenvolver um conceito de projeto.
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Unidade II
7.1.2 Programa de necessidades (PN)
O cliente dá o ponto de partida de qualquer obra entendida como espaço/objeto a ser construído, 
fabricado ou montado. Pode ser pessoa física ou jurídica. As exigências do cliente e dos usuários se 
exprimem por meio do programa de necessidades que definem o objetivo do projeto.
O programa de necessidades visa limitar e definir as especificações do projeto, determinando 
aspectos relativos à função, construção, materialidade e relação com o terreno. Ele é elaborado 
inicialmente como uma resposta àsintenções do cliente para o projeto; em seguida, o programa 
de necessidades é aprimorado de modo a fornecer informações detalhadas sobre as exigências do 
projeto, incluindo, entre outros fatores, o levantamento de campo, as exigências de acomodação, as 
exigências de leiaute interno e instalações e equipamentos especializados (FARRELLY, 2014, p. 170).
O programa de necessidades (PN) é o documento preliminar do projeto que caracteriza o 
empreendimento ou o projeto objeto de estudo que contém o levantamento das informações necessárias, 
incluindo a relação dos setores que o compõem, suas ligações, necessidades de área, características 
gerais e requisitos especiais, posturas municipais, códigos e normas pertinentes (ABNT, 1994a, p. 2).
É ainda o documento que exprime as exigências do cliente e as necessidades dos futuros usuários 
da obra. Em geral, descreve sua função, atividades que abrigará, dimensionamento e padrões de qualidade, 
assim como especifica prazos e recursos disponíveis para a execução. A elaboração desse programa 
deve, necessariamente, preceder o início do projeto, podendo, entretanto, ser complementado ao 
longo de seu desenvolvimento (ROTEIRO…, [s.d.]). 
Por fim, o programa de necessidades é a elaboração e a descrição documentada do conjunto de 
parâmetros e exigências qualitativas e quantitativas, correspondentes à utilização dos espaços da obra 
a ser projetada e às suas divisões em ambientes, recintos ou compartimentos.
7.1.3 Estudo de viabilidade (EV)
Essa etapa é destinada à elaboração de análise e avaliações para seleção e recomendação de 
alternativas para a concepção da edificação e de seus elementos, instalações e componentes.
7.1.4 Estudo preliminar (EP): definições iniciais e conceituais
Essa fase é destinada à concepção (figura 98) e à representação do conjunto de informações técnicas 
iniciais e aproximadas, necessárias à compreensão da configuração da edificação, podendo incluir 
soluções alternativas (ABNT, 1994a, p. 4‑5).
O estudo preliminar constitui a configuração inicial da solução arquitetônica proposta para a obra 
(partido arquitetônico), figura a seguir, considerando as principais exigências contidas no programa de 
necessidades. Deve receber a aprovação preliminar do cliente (ROTEIRO…, [s.d.]).
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ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
Figura 94 – Detalhe de estudo preliminar: esculturas praticáveis 
do belvedere Museu de Arte Trianon; Lina Bo Bardi, 1968
Fonte: Bardi (2015, p. 10).
7.1.5 Anteprojeto (AP) e/ou projeto de aprovação e/ou de pré‑execução (PR): 
interfaces com outras disciplinas
Etapa destinada à concepção e à representação das informações técnicas provisórias de detalhamento 
da edificação e de seus elementos, instalações e componentes necessários ao inter‑relacionamento das 
atividades técnicas de projeto e suficientes à elaboração de estimativas aproximadas de custos e de 
prazos dos serviços de obras implicados (ABNT, 1994a, p. 5).
O anteprojeto constitui a configuração final da solução arquitetônica proposta para a obra, 
considerando todas as exigências contidas no programa de necessidades e o estudo preliminar 
aprovado pelo cliente. Consiste ainda na configuração técnico‑jurídica da solução arquitetônica 
proposta para a obra ponderando, além das exigências contidas no programa de necessidades e do estudo 
preliminar ou anteprojeto aprovado pelo cliente, as normas técnicas de apresentação e representação 
gráfica emanadas dos órgãos públicos (em especial, prefeitura municipal, concessionárias de serviços 
públicos e corpo de bombeiros) (ROTEIRO…, [s.d.]).
7.1.6 Projeto legal (PL)
Etapa destinada à representação das informações técnicas necessárias à análise e à aprovação, pelas 
autoridades competentes, da concepção da edificação e de seus elementos e instalações, com base nas 
legislações municipal, estadual e federal pertinentes (leis, decretos, portarias e normas), e à obtenção do 
alvará ou das licenças e demais documentos indispensáveis para as atividades de construção.
96
Unidade II
Ele cumpre com a obrigação legal de aprovação do projeto na prefeitura local. Esse projeto é 
formatado segundo a legislação vigente e o projeto básico. Nessa etapa e com esse projeto é solicitado 
o alvará de construção da sua obra. Com o alvará de construção emitido, podemos iniciar a obra.
Paralelamente ao desenvolvimento das fases de anteprojeto e do projeto básico, deverão ser 
desenvolvidos os projetos legais pertinentes para aprovação nas concessionárias públicas competentes, 
conforme suas características (energia elétrica e de gás; água e esgoto; telefonia e dados etc.). 
É importante que essa atividade ocorra simultaneamente para que possam ser compatibilizadas as 
exigências e restrições de cada órgão/concessionária com todas as interfaces do projeto como um todo.
7.1.7 Projeto básico (PB) (opcional): especificação e consolidação para cotação da obra
O projeto básico é um avanço do anteprojeto e servirá de referência para a confecção dos projetos 
complementares. Nessa etapa, apresentamos ao cliente o resultado do anteprojeto e acrescentamos 
mais detalhes para compor o projeto legal e executivo.
Etapa opcional destinada à concepção e à representação das informações técnicas da edificação e 
de seus elementos, instalações e componentes, ainda não completas ou definitivas, mas consideradas 
compatíveis com os projetos básicos das atividades técnicas necessárias e suficientes à licitação 
(contratação) dos serviços de obra correspondentes.
7.1.8 Projeto para execução (PE): detalhamento e ajustes de compatibilização
Etapa destinada à concepção e à representação final das informações técnicas da edificação e de 
seus elementos, instalações e componentes, completas, definitivas, necessárias e suficientes à licitação 
(contratação) e à execução dos serviços de obra correspondentes (ABNT, 1994a, p. 5).
O projeto da execução é o conjunto de documentos técnicos (memoriais, desenhos e especificações) 
necessários à licitação e/ou execução (construção, montagem, fabricação) da obra. Constitui a 
configuração desenvolvida e detalhada do anteprojeto aprovado pelo cliente (ROTEIRO…, [s.d.]).
O projeto executivo deve ser considerado como o manual de instruções da obra, formatado e 
compatibilizado por todas as disciplinas de projetos. O documento contém um conjunto dos elementos 
necessários e suficientes para a execução completa da obra. Resumindo, essa etapa carrega desenhos 
de todos os projetos.
A seguir aprenderemos como representar graficamente um projeto arquitetônico.
7.2 Desenho técnico do projeto arquitetônico de edificações
A palavra projeto significa genericamente intento, desígnio, empreendimento e, em acepção, um 
conjunto de ações, caracterizadas e quantificadas, necessárias à concretização de um objetivo. Embora 
esse sentido se aplique a diversos campos de atividade, em cada um deles o projeto se materializa 
de forma específica (ROTEIRO…, [s.d.]). Um projeto tem início e fim. É nele que o arquiteto articula 
97
ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
propostas e soluções para uma obra. É muito mais do que apenas o desenho e sua planta. Inclui o 
levantamento de dados e informações preliminares para saber o que é possível (e o que não é possível) 
de ser construído naquele espaço. Após essa interpretação, o arquiteto elabora um conceito. É nessa 
etapa que a imaginação e o senso estético moldam as intenções do profissional.
O objetivo principal do projeto de arquitetura da edificação é a execução da obra idealizada pelo 
arquiteto. Essa obra deve se adequar aos contextos naturais e culturais em que se insere e responder às 
necessidades do cliente e futuros usuários do edifício.
Dessa maneira, o projeto arquitetônico de edificações é o conjunto de desenhos e documentos 
técnicos necessários à construção, fabricação ou montagem da obra. O projeto de arquitetura é 
responsável pelo processo no qual uma construção é concebida, e também por sua representação formal 
ou porseu partido arquitetônico. É uma máxima que a arquitetura é atribuição do arquiteto.
Por consequência, execução é o conjunto de ações técnicas, baseadas no projeto, necessárias à 
construção, à fabricação ou à montagem da obra; isto é, é atribuição do engenheiro civil.
7.3 Projetos complementares ao projeto arquitetônico
Dentro do pacote de projetos desenvolvidos para uma edificação, existem os projetos que são 
complementares ao projeto arquitetônico – dos diversos subsistemas construtivos –, conhecidos 
simplesmente por projetos complementares.
São vários os projetos complementares, e a sua existência e variedade dependem da especificidade 
da edificação. 
Os projetos complementares em síntese são os projetos técnicos que complementam e viabilizam 
partes técnicas da execução de um projeto arquitetônico. Normalmente e minimamente existirão o 
projeto de estrutura e os projetos de instalações elétricas, hidrossanitárias, águas pluviais e instalações 
de gás (quando existentes). 
Além deles, principalmente para projetos de indústria, serviços e comércio, que na maioria das vezes 
são os casos da atuação do profissional em negócios imobiliários, devem existir o projeto de combate a 
incêndio e, em muitos casos, os de ar‑condicionado, circuito interno de televisão (segurança), lógica etc. 
Os técnicos em negócios imobiliários devem conhecer minimamente a composição desses projetos e 
possuir acesso a eles para constante leitura e interpretação. Em muitos casos de análise preventiva dos 
espaços de trabalho e/ou alterações necessárias em que o profissional acionará os demais profissionais 
competentes – arquitetos e engenheiros –, faz‑se necessária sua utilização. 
A seguir, serão apresentados de forma sintética esses projetos e os principais componentes.
98
Unidade II
7.3.1 Projeto estrutural
Como exemplificado anteriormente, trata‑se do projeto de estrutura – superestrutura e infraestrutura – e 
que é complementar ao projeto arquitetônico. Obras novas ou obras de intervenção que contemplam 
alterações ou complementações físicas normalmente necessitarão ou já possuem um projeto estrutural. 
Por exemplo, implantação de mezaninos, reformas de edificações com subtração de paredes ou mesmo 
alterações em fachadas e coberturas.
O escopo principal desse tipo de projeto é o dimensionamento e detalhamento dos elementos 
da estrutura – no caso das estruturas convencionais: lajes, vigas e pilares, contemplando também 
as fundações.
As peças gráficas conterão plantas de locação, plantas de formas e detalhes de todos os elementos 
que compõem a estrutura, além dos memoriais descritivos e das memórias de cálculo.
Nos projetos em concreto armado normalmente existirão as seguintes peças gráficas:
• planta de cargas e locação dos pilares;
• planta de locação das fundações;
• planta de formas;
• desenho de armações: armações das fundações, vigas, lajes, pilares, escadas e reservatórios.
A planta de cargas e locação dos pilares, geralmente em escala 1:50, apresenta as nomenclaturas 
(P de pilar, seguido da numeração do pilar, numerados na planta de cima para baixo, da esquerda 
para direita) e as seções dos pilares ou paredes estruturais (em cm), com seus eixos referenciados ao 
alinhamento ou divisa do terreno. São indicadas, ao lado das nomenclaturas dos pilares, as cargas 
(geralmente em toneladas) que serão transmitidas à camada resistente do solo.
A planta de formas, como já apresentado anteriormente, é uma planta de “teto rebatido”, ou seja, a 
planta da estrutura que sustenta o referido pavimento e contempla o conjunto composto por pilares, 
vigas e lajes. Também representada em 1:50, ela define as dimensões estruturais da edificação, contendo 
todos os eixos estruturais, linhas e desenhos relevantes. Cortes esquemáticos também aparecem 
conjugados às plantas. 
Os pilares são representados conforme origem e continuidade (ver figura a seguir). Os pilares “que 
nascem” são aqueles que são originados no pavimento da planta. Os pilares “que morrem” são aqueles 
que findam naquele pavimento, não dando continuidade. Já os pilares que “continuam” são os que dão 
continuidade no edifício até serem interrompidos. 
99
ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
Nas plantas de formas são identificadas as vigas com a letra V seguida do seu pavimento e da sua 
numeração. Assim como os pilares, nas plantas são numeradas sempre da esquerda para direita e de 
cima para baixo no desenho. Uma viga V210, por exemplo, é a viga 10 do 2º pavimento. 
 
Figura 95 – Planta de formas
Fonte: Botelho e Marchetti (2019, p. 45).
100
Unidade II
As lajes são identificadas pela letra L seguida de sua numeração, que é realizada no desenho também 
da direita para esquerda e de cima para baixo. A nomenclatura L3, por exemplo, significa laje 3. Abaixo 
dessa designação, aparece a espessura da laje “no osso”, ou seja, conta‑se a dimensão estrutural sem 
contar o revestimento, referenciada pela letra h e dada em cm. Sendo assim, L5/h = 10, por exemplo, 
significa que trata‑se da laje 5 e que ela possui 10 cm de espessura “no osso”. Desníveis em laje são 
apresentados em corte na própria planta (figura 96). 
 
Viga
Viga
Viga invertida
Cortes
Viga
Viga
Laje rebaixada 
de banheiro
Laje Laje
Laje
Laje
Figura 96 – Simbologia para planta de formas: lajes em corte representadas nas plantas de formas 
Fonte: Botelho e Marchetti (2019, p. 47).
 Lembrete
Em vocabulário técnico, “no osso” significa dimensão estrutural, sem 
contar o revestimento.
Desenhos de armações dos elementos são desenhos mais específicos para a execução de lajes, pilares, 
vigas, escadas etc. que informam as armaduras que são locadas nas peças de concreto armado. Possuem 
nomenclatura própria com informações de número, comprimentos e bitolas de aço e dificilmente 
serão consultados e interpretados pelo técnico em negócios imobiliários. Sua manutenção e arquivo é 
importante, pois em uma possível alteração espacial pode ser solicitada pelo arquiteto ou engenheiro 
civil envolvidos na demanda. 
101
ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
 
Figura 97 – Exemplo de desenho de armação de viga
Fonte: Botelho e Marchetti (2019, p. 377).
7.3.2 Projeto de instalações hidrossanitárias, águas pluviais e gás
O projeto de instalações hidrossanitárias, também complementar ao projeto arquitetônico, existente 
em construções novas, bem como em reformas, ampliações etc., é o responsável por dotar a edificação 
de serviços necessários para a garantia de funcionalidade, segurança, higiene e conforto dos usuários, 
como água limpa, esgoto etc. 
102
Unidade II
Sendo assim, entre os diversos componentes dos subsistemas das instalações, as instalações de 
água, garantidas pelo projeto de instalações hidrossanitárias, provisiona o funcionamento adequado do 
sistema de água, através de instalações com níveis de pressão adequados aos diversos usos, provenientes 
da rede pública, abastecendo e se ramificando aos diversos ambientes da edificação.
As instalações de esgoto e águas pluviais, também pertencentes ao subsistema das instalações, são 
as responsáveis pela remoção das águas servidas de esgoto e encaminhá‑las às redes públicas ou fossas.
As instalações de gás, quando existentes, garantirão a serventia de gás aos diversos pontos da 
edificação. Essa serventia pode ser proveniente tanto das redes públicas geridas pelas concessionárias – 
quanto de gás natural (GN) –, como pode originar de centrais de cilindros (GLP).
Todas as instalações são provisionadas através dos projetos. Os projetos de instalações de uma forma 
geral são revisitados sempre que necessário, para manutenção e garantia dos serviços, tanto quanto 
para possíveis alterações necessárias. Estão intimamente ligados à segurança da edificação, portanto 
com lugar cativo no rol de saberes do profissional em negócios imobiliários, dado que os projetos 
de instalações e, por consequência, as próprias instalações estão interligados ao todo edificado e ao 
todo projetado.Diversos equipamentos necessitam de instalações hidrossanitárias e diversos outros subsistemas 
dependem delas, como, por exemplo, equipamentos de ar‑condicionado, equipamentos fabris etc. Isso 
não só acontece com as instalações hidráulicas como muitas vezes os próprios aparelhos e equipamentos 
das próprias instalações hidráulicas necessitam dos outros subsistemas, como, por exemplo, as 
alimentações elétricas para bombas e aquecedores.
Dessa forma, ficam nítidas as constantes comparações dos sistemas da edificação com os sistemas 
do corpo humano. Trata‑se de um todo interligado com várias funções interdependentes. Sendo assim, 
é claro que profissionais que atuam nos espaços laboráveis, e cuja função é garantir a segurança, devem 
estar próximos ou com livre acesso a esses materiais técnicos.
O desenvolvimento – e a posterior leitura e interpretação – dos projetos das instalações hidrossanitárias, 
de águas pluviais e de gás, se valem do uso dos símbolos técnicos já vistos anteriormente e dos saberes 
universais do desenho e da representação técnica. Sendo assim, fazem parte das peças gráficas desses 
projetos, que por sua vez são compostos de: 
• Implantação em escala 1:100 ou no máximo 1:200, contendo a representação das tubulações 
externas e ligações às redes das concessionárias, cavaletes, caixas, calhas etc. devidamente cotada, 
incluindo inclinação, sentido do escoamento e áreas permeáveis com as devidas tubulações 
de drenagem.
• Plantas de todos os pavimentos, inclusive de cobertura e subsolo, com identificação e 
posicionamento de todas as prumadas – hidráulicas de água fria e de água quente, de esgoto, de 
ventilação, de gás e de águas pluviais – com todos os ramais, distribuições e trajetórias, inclusive dos 
103
ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
condutores horizontais de águas pluviais e subcoletores de esgoto e ventilação, representados de 
forma unifilar contendo a identificação de materiais, diâmetros nominais, inclinações e sentidos 
de fluxos, além de todos os aparelhos sanitários. Nas plantas de cobertura, e muitas vezes na de 
subsolo também, são apresentadas a locação de reservatórios, casa de bombas e muitas vezes a 
central de GLP (essas três últimas ainda muitas vezes contempladas em peças gráficas próprias de 
detalhe). As plantas geralmente são apresentadas em escala 1:75 ou 1:100. As peças gráficas 
de detalhes são representadas em escala apropriada, podendo variar de 1:50 até 1:2 ou 1:1.
 Observação
Fazem parte dos projetos de instalações hidrossanitárias as perspectivas 
isométricas unifilares da distribuição nos ambientes (sanitários, vestiários, 
cozinhas, lavanderias) etc. 
• Peças gráficas – pranchas – específicas de pormenores, em escala coerente, com os detalhes de 
conexões de esgoto e de ventilação; detalhes de furos nas estruturas; detalhes de fixação ou 
suporte de tubulação; detalhes de ocultamento/revestimento de tubulação; detalhes das caixas 
de inspeção (CI) de esgoto e águas pluviais, canaletas de águas pluviais e caixas de gordura (CG); 
detalhes de shafts.
• Notas específicas.
• Listas qualitativas e quantitativas de materiais.
• Memoriais descritivos e de cálculo.
 
Figura 98 – Planta de um projeto de instalação de subcoletores de esgoto 
Fonte: Carvalho Júnior (2019, p. 179).
104
Unidade II
Figura 99 – Perspectiva isométrica de um projeto de instalação hidráulica 
Fonte: Carvalho Júnior (2019, p. 68).
7.3.3 Projeto de instalações elétricas, telefonia, dados/voz
As instalações elétricas possuem especificidades próprias e constituem parte básica do subsistema 
das instalações. Essas instalações são essenciais para o funcionamento da edificação, sendo assim, 
participam e provisionam energia de diversos subsistemas da edificação. Seu bom dimensionamento 
trará economia, utilidade e conforto aos usuários e à edificação. Sendo concebida através do projeto de 
instalações elétricas, esse deve ser dimensionado para atender as potencias dos diversos equipamentos 
e máquinas, bem como prover luz e energia ao uso geral do edifício. 
O conhecimento do projeto e das instalações por parte do profissional em negócios imobiliários 
faz‑se necessário minimamente para lidar com soluções do dia a dia, como solicitações em alterações 
em leiaute e equipamento, conseguindo discernir sobre a necessidade de contratação de profissionais 
habilitados – engenheiros elétricos – para prover as alterações.
Apesar de deterem especificidades completamente ímpares, os projetos de instalações elétricas e os 
projetos de instalações de telefonia e lógica, em alguns casos, são elaborados pelo mesmo profissional e 
em casos simples partilham do mesmo projeto. Isso se faz principalmente pela infraestrutura de ambos 
possuírem características análogas, muito embora, dadas as atuais complexidades de lógica, os projetos 
105
ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
para cabeamento e servidores constituem um projeto autônomo e já englobam serviços relacionados à 
tecnologia da informação como um todo.
Fazem parte de um projeto de instalações elétricas:
• Plantas contendo a distribuição de dutos, caixas e circuitos através de esquemas e diagramas 
unifilares e multifilares, além dos pontos de luz, tomadas, interruptores etc.
• Detalhes da entrada da energia proveniente da concessionária com os pontos de ligação à rede 
pública, além de detalhes de montagem.
• Quadro de cargas.
• Especificações técnicas e memoriais descritivos.
 Lembrete
Todos os projetos complementares são apresentados de acordo com a 
norma técnica de desenho técnico contendo legendas, carimbo e indicações 
próprias como proprietário ou empresa, responsável técnico, endereço da 
obra, número da prancha, data e escala.
 
Sala A 3
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Figura 100 – Exemplo de planta constituinte de um projeto de instalações elétricas 
Fonte: Carvalho Júnior (2019, p. 92).
106
Unidade II
7.3.4 Projeto de luminotécnica
O projeto de luminotécnica é um projeto desenvolvido por um arquiteto, que pode ser chamado, 
quando tem essa especialidade, de light designer. Esse tipo de projeto possui uma característica própria, 
muitas vezes cênica, ligada a nuances desejados, efeitos diretos e indiretos, mas ligado tecnicamente 
e com extrema relevância a projetos comerciais (principalmente vitrines e provadores) e às áreas de 
trabalho (staff) definidos pelo leiaute dos espaços. 
O projeto de luminotécnica constitui ferramenta importante para provisionar características 
desejáveis em lojas, por exemplo. No caso de lojas de roupas a iluminação adequada é importante para 
não distorcer a cor de roupas e acessórios ou para não trazer efeitos indesejáveis em provadores. Uma 
iluminação mal projetada, por exemplo, pode deixar a pessoa visualmente abatida ou pode distorcer 
a cor desejada da roupa dentro de um provador. Em ambientes de trabalho, o projeto luminotécnico 
é importantíssimo, pois para as condições adequadas de trabalho deve‑se garantir uma iluminância 
suficiente nessas áreas. Uma iluminância insuficiente pode trazer problemas de saúde ao trabalhador – 
como, por exemplo, problemas na visão.
 Observação
Iluminância é a luz incidente na área de trabalho. Sua unidade de 
medida é o lux. 
Conforme a norma NBR ISO/CIE 8995‑1 (ABNT, 2013B), por exemplo, 
em um banheiro deve‑se garantir 200 luxes, na área de costura em uma 
indústria têxtil deve‑se garantir 750 luxes, já na área de pintura em 
uma montadora de veículos deve‑se garantir 1000 luxes e em área de staff 
de escritórios deve‑se garantir 500 luxes na bancada de trabalho.
O projeto é constituído por plantas com os devidos aparelhos de iluminação (luminárias), 
especificações técnicas das lâmpadas, locais de acendimento dos aparelhos, memorial descritivo 
qualitativo e quantitativo.
 Lembrete
O projeto de luminotécnica está envolvido com os projetos de instalações 
elétricas e de climatização, já que representa carga elétrica e térmica.107
ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
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Figura 101 – Planta de um projeto de luminotécnica para uma área de staff (apenas para fins ilustrativos) 
Fonte: Di Trapano e De Benedetto (2014, p. 748).
108
Unidade II
 Saiba mais
Verifique a norma técnica NBR ISO/CIE 8995‑1 para se aprofundar no tema.
ABNT. NBR ISO/CIE 8995‑1: iluminação de ambientes de trabalho – 
parte 1: interior. Rio de Janeiro: ABNT, 2013b.
7.3.5 Projeto de climatização
O projeto de climatização é desenvolvido por profissional de engenharia específico para atender às 
especificidades e necessidades climáticas de cada ambiente de trabalho. 
Para o desenvolvimento de um projeto de climatização são calculadas as cargas térmicas, levando 
em consideração as fontes de calor (incidência solar, máquinas, equipamentos, luminárias, pessoas etc.). 
Portanto é nítido que, se a climatização está ligada às cargas térmicas dos ambientes, qualquer alteração 
em setores de uma edificação ou áreas de trabalhos pode comprometer o ambiente de trabalho e 
consequentemente o conforto ambiental do local. 
Além disso, projetos de climatização e ar‑condicionado podem ser desenvolvidos com diversos tipos 
de equipamentos – split high wall, split dutado, multisplit, VRV etc., e ainda sistemas combinados. Cada 
sistema apresenta sua especificidade e característica adequada a cada situação.
Nos sistemas dutados – com produção centralizada e distribuição através de dutos –, são consideradas 
as distribuições do ar do início ao fim do duto, além de pressão, velocidade do ar e perda de carga em 
função de curvas na instalação. Esses mesmos itens são verificados e calculados para as bocas de ar. 
Sendo assim, qualquer alteração deve ser feita por profissional habilitado, os profissionais em 
negócios imobiliários devem ter em mãos o jogo de projeto para atender às demandas da engenharia 
quando da necessidade de reparo ou alteração, já que qualquer intervenção pode trazer impactos ao 
ambiente de trabalho. 
 Lembrete
Importante lembrar que o projeto de climatização está alinhado aos 
projetos de instalações elétricas e hidráulicas, já que demandam energia 
elétrica e pontos de dreno. Qualquer alteração em projetos de climatização 
pode demandar alterações nos outros projetos complementares dos 
diversos profissionais envolvidos. 
109
ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
Um projeto de climatização normalmente contempla plantas, detalhes construtivos e memorial 
descritivo da instalação.
As plantas geralmente apresentarão o caminho dos dutos e a localização das bocas de saída de ar.
7.3.6 Projeto de instalações de segurança (CFTV, alarmes etc.)
Esse tipo de projeto existirá conforme necessidade da empresa e contempla circuito fechado de 
televisão (CFTV), alarmes, controles de acesso etc. O projeto normalmente está integrado ao projeto 
de instalações elétricas, dados/voz e de automação. Geralmente, apresentará plantas com estudos de 
campos de visão, determinação dos pontos e circuitos, além de memorial descritivo. 
 Lembrete
Novamente é interessante lembrar que esse projeto é um projeto 
complementar e está relacionado a outros também complementares. 
Instalações de segurança possuem infraestrutura (tubulações, caixas e 
eletrocalhas), demandam pontos de energia, possuem cabeamento e têm 
posição própria em função do espaço, mobiliário e fluxos.
Mobiliários e alterações em leiaute podem interferir em campos de 
visão e em projetos desse gênero.
7.3.7 Projeto de proteção contra incêndio
O projeto de prevenção e combate a incêndio já foi mencionado anteriormente, sendo de suma 
importância e de pertinência à atuação do técnico em negócios imobiliários. É desenvolvido por 
profissional (engenheiro) específico e segue as normas de segurança contra incêndio (NSCI), atendendo 
às demandas do corpo de bombeiros de cada estado. Dependendo da especificidade e necessidade 
do local, o projeto de combate a incêndio contemplará posicionamento de equipamentos (botoeiras, 
extintores e hidrantes), proteção contra descargas atmosféricas, saídas de emergência, iluminação de 
emergência, sistemas de alarme, sistema de detecção de incêndio, sinalizações, projeto de sprinkler 
(contendo rede e pontos) e portas corta‑fogo. 
O projeto, como todos os complementares, deve estar compatibilizado com os demais projetos, pois 
ofertam demanda principalmente de instalações hidráulicas e elétricas. 
É mediante a existência e execução desse projeto, entre outros requisitos, que se dá a obtenção do 
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), junto ao corpo de bombeiros, e também à obtenção 
do “habite‑se” ou “auto de conclusão” de uma edificação nova.
110
Unidade II
Os projetos são apresentados em forma de plantas, cortes e detalhes das instalações.
 Observação
“Habite‑se” é o nome dado ao auto de conclusão requerido e obtido 
junto aos órgãos legais na ocasião da conclusão de uma edificação 
nova ou reforma.
 Saiba mais
Leia a cartilha de orientações básicas para prevenção contra incêndio 
do corpo de bombeiros do Estado de São Paulo em: 
CORPO DE BOMBEIROS (SP). Cartilha de orientações básicas. Noções 
de prevenção contra incêndio. Dicas de segurança. Departamento de 
Segurança Contra Incêndio. São Paulo: Governo do Estado de São Paulo, 
2011. Disponível em: https://cutt.ly/gvfdBnq. Acesso em: 14 abr. 2021.
8 PROJETOS URBANÍSTICOS 
O planejamento urbano é uma atividade multidisciplinar de produção, estruturação e apropriação 
do espaço urbano, estudando os impactos positivos e negativos de um plano de desenvolvimento, 
trabalhando no desenho urbano e projeto das cidades, no que diz respeito a sua ordem física. Trata‑se, 
portanto, de um processo técnico e político para o controle do uso de terra e desenho urbano, incluindo 
o transporte e a infraestrutura.
De origem americana e inglesa, aparece como resposta aos problemas da cidade, do fenômeno 
urbano dinâmico, provindo do seu próprio contexto histórico.
As ruas, as avenidas, as calçadas e, assim sendo, os caminhos que tornam os locais acessíveis aos 
transeuntes, definem o traçado urbano. Essas ruas, avenidas ou calçadas, ou qualquer que seja a via, são 
traçadas e desenhadas em função da topografia do local e em função das características do usuário que 
transitará por esses espaços. Sendo assim, definem e caracterizam o tecido urbano.
Os tecidos urbanos são traçados de diferentes formas, formando diversos tipos de malhas 
urbanas: as abertas e as fechadas, compostas respectivamente por traçados ortogonais e traçados 
não ortogonais. 
Os traçados não ortogonais são de 25% a 50% mais custosos que os ortogonais. Esse custo elevado 
é dado pelos seguintes fatores: formam lotes irregulares, com menor aproveitamento e com maior custo 
111
ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
de implantação, já que possuem uma maior extensão em vias a serem pavimentadas; servem uma 
mesma área, se comparado ao traçado projetado dentro de uma ortogonalidade; possuem um perímetro 
de quarteirões elevados e cruzamento com uma maior área. Em relação às edificações, tambémé 
mais custoso, pois perdem‑se grandes áreas úteis no aproveitamento do lote; ainda, se os lotes forem 
aproveitados na íntegra, eleva‑se o custo da construção.
O técnico em negócios imobiliários deve conhecer as legislações que controlam o uso e a ocupação 
do solo da cidade, bem como conhecer os agentes e os elementos atuantes. A partir do conhecimento 
técnico apreendido até aqui nessa disciplina, o profissional deve possuir habilidade para leituras das 
peças gráficas do projeto – como a topografia de glebas e principalmente plantas de condomínios e 
loteamentos que serão constantemente objetos de negociação em seu dia a dia.
8.1 Leitura da topografia 
Como mencionado anteriormente, para uma interpretação de projetos, é fundamental o conhecimento 
básico de topografia, principalmente no que diz respeito à leitura das plantas topográficas e às curvas 
de nível constituintes.
A palavra “topografia” tem origem do grego, na conjunção de topos, que significa lugar, e grafia, 
que significa descrição, e cuida da representação gráfica da superfície terrestre em um plano horizontal, 
chamado plano topográfico.
A topografia é dividida em topologia, topometria e fotogrametria. A topologia estuda as formas 
da superfície terrestre; a topometria estuda e aplica processos de medida e a fotogrametria tem como 
objetivo a fotografia da superfície terrestre para apresentação no plano.
Para esta disciplina e para a instrumentalização do técnico em negócios imobiliários, o principal 
interesse converge com o objetivo básico da topografia, que é o de representar o relevo do solo através 
das curvas de nível (ALVAREZ, 2003).
Pode‑se entender as curvas de nível como o lugar geométrico de pontos com a mesma cota de 
nível, ou seja, com a mesma altitude. Sendo assim, são linhas que ligam esses pontos com mesma 
distância perpendicular em relação a um plano horizontal. O conceito básico da representação gráfica 
das curvas de nível consiste na secção da “superfície terrestre por planos paralelos e equidistantes, cujas 
intersecções projetadas ortogonalmente num plano horizontal” irão determiná‑las (ALVAREZ, 2003).
112
Unidade II
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
Figura 102 – Curvas de nível
Fonte: Alvarez et al. (2003, p. 19).
Conforme a escala do desenho, a declividade e a sinuosidade do terreno, as curvas podem ser 
traçadas e apresentadas a cada 1, 2, 2,5, 5 ou 10 m de altitude, normalmente de acordo com a finalidade 
do levantamento. 
Na representação gráfica de uma planta topográfica, para uma melhor leitura e interpretação, as 
linhas das curvas de nível são expressas mais grossas a cada 5 m e são chamadas de curvas mestras, 
conforme figura a seguir.
14 13 12
11
10
9
8
7
6
Figura 103 – Curvas de nível e curvas mestras
Fonte: Alvarez et al. (2003, p. 21).
113
ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
Ler e interpretar plantas topográficas está relacionado também à identificação de acidentes 
topográficos conhecidos como linhas notáveis de um terreno ou lote. São consideradas linhas notáveis: 
vertente, talvegue, cumeada, garganta e linha de maior declive.
Vertentes são as depressões, conhecidas também como flancos ou encostas. Suas partes mais baixas 
são conhecidas como fraldas.
Talvegue é a linha que une e representa os pontos mais baixos de uma região. As águas de chuvas 
escorrem pelas vertentes e são escoadas nos talvegues.
A cumeada une os pontos com maior altitude dividindo a água das chuvas para as vertentes, por isso 
também conhecidas como divisores de águas.
A garganta é a intersecção das linhas de talvegue e cumeada.
A linha de menor distância entre duas curvas de níveis é chamada de linha de maior declive, 
normalmente ortogonal a duas curvas de nível consecutivas.
70
75
garganta
linha de 
talvegue
80
85 90 95 100
70
75
80
859095100
linha cumiada
Figura 104 – Linhas notáveis do terreno
Fonte: Alvarez et al. (2003, p. 22).
Muito utilizados para leitura e interpretação de plantas topográficas são os chamados perfis do 
terreno, também conhecidos como perfil natural do terreno (PNT). Perfis do terreno nada mais são 
do que cortes – planos verticais imaginários, seccionando o terreno na forma longitudinal e transversal. 
São conhecidos como seção longitudinal, representada na figura 105, e seção transversal do terreno. 
Com o uso simultâneo do perfil e da planta topográfica, observando a diferença de nível e a distância 
entre dois pontos, é possível determinar a diferença de nível e, também, a distância horizontal entre eles.
114
Unidade II
PERFIL AA
Distâncias
Co
ta
s o
u 
al
tit
ud
es
A
5
5
6
6
7
7
8
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12
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13
13
12
11
10
9
8
7
6
5
A
Figura 105 – Traçado de perfil longitudinal de um terreno
Fonte: Alvarez et al. (2003, p. 23).
8.2 Leitura de projetos de condomínio e loteamento 
A análise geral de um loteamento e/ou condomínios pode ser feita através da área, população, 
planta de situação, foto aérea e descrição. 
A partir das plantas e peças gráficas, como visto nas figuras (plantas) a seguir, é possível distinguir 
o traçado viário, com a identificação e a quantificação de tipologias, declividades, hierarquia de vias 
e padrões de desenho (avenida, avenida com canteiro central e ruas). É possível também verificar o 
número de lotes, inclinações e áreas comuns (CORGHI, 2011).
115
ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
Figura 106 – Planta de loteamento
Disponível em: https://bit.ly/3tbADhj. Acesso em: 7 abr. 2021.
116
Unidade II
 Resumo
Esta unidade dedica‑se à acessibilidade. A partir da norma brasileira 
NBR 9050, de 2020, foram identificadas as representações importantes que 
o técnico em negócios imobiliários deve reconhecer ao analisar um projeto, 
tanto em planta como em corte. 
Esta unidade mostrou como é importante, além de saber ler um projeto 
nesse âmbito, conhecer o que é mais adequado e o que proporciona maior 
qualidade ao imóvel.
Inicialmente, foram tratadas as circulações, sua representação simbólica e 
as representações de projeto, com a descrição do significado de cada elemento 
do desenho. Entre as circulações foram tratadas as horizontais como rampas e 
esteiras rolantes, e as verticais como elevadores e escadas. Complementarmente, 
foram mencionadas as cadeiras e plataformas elevatórias.
Estudamos sobre alguns ambientes internos como banheiros, sanitários 
e vestiários e as sinalizações correspondentes, bem como as condições 
mínimas para que uma pessoa em cadeira de rodas possa manobrar nesses 
espaços. Foram mostrados os ângulos visuais importantes para salas de 
cinema e teatro e, também, foi apresentada a acessibilidade para ambientes 
da residência, como o dormitório e a cozinha.
Foi tratado o conforto ambiental com base na conjunção dos fatores do 
conforto térmico a partir de insolação, ventilação e iluminação. Para isso é 
importante conhecer os tipos de janelas (ou esquadrias), seus sistemas de 
abertura e fechamentos e quais as qualidades ambientais que propiciam.
Esta unidade também apresenta, o projeto arquitetônico em suas fases, 
depois trata principalmente das especificidades dos projetos complementares 
ao projeto arquitetônico e sua relevância no dia a dia do profissional em 
negócios imobiliários. 
Os projetos arquitetônicos são elaborados basicamente em quatro 
etapas, a saber: estudo preliminar, anteprojeto, projeto básico/legal e 
projeto executivo. Todas essas etapas podem apresentar peças gráficas que 
podem estar em mãos dos profissionais em negócios imobiliários em uma 
análise de negócio, por exemplo. Por isso é fundamental seu conhecimento. 
Esse conceito do negócio imobiliário ligado ao projeto arquitetônico 
vale também para os projetos complementares, que, de forma geral, são 
117
ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
os projetos técnicos que complementam e viabilizam partes técnicas da 
execução de um projeto arquitetônico. Eles são: o projeto de estrutura, 
os projetos de instalaçõeselétricas, hidrossanitárias, águas pluviais e 
instalações de gás; o projeto de combate a incêndio e, também, os projetos 
de ar‑condicionado, circuito interno de televisão (segurança), lógica etc. 
Esses projetos contemplam os subsistemas da edificação, seja ela uma 
indústria, um edifício de serviços ou comércio etc. Sendo os profissionais 
em negócios imobiliários os envolvidos com o espaço construído na 
íntegra, já que fazem constantes análises do espaço, a fim de estabelecer 
as ameaças e suas intensidades, isto é, os riscos que determinado espaço 
pode apresentar; faz‑se necessário, por parte deles, o conhecimento dos 
projetos como um todo – desde o arquitetônico até os complementares.
O edifício é um constante alvo de analogia com o corpo humano e 
seus sistemas – são tratados como um todo que deve funcionar de forma 
harmônica. Assim sendo, em qualquer averiguação para alteração espacial em 
função de riscos à saúde e ao conforto dos trabalhadores em suas funcões, os 
profissionais em negócios imobiliários devem conhecer as relações existentes 
entre os subsistemas construtivos ou ao menos ter acesso e conhecimento 
do material técnico – projetos – que os contemplam para que decisões que 
envolvam profissionais habilitados sejam feitas de forma coerente.
Os capítulos finais desse módulo abrangem o projeto urbano e uma 
ênfase em condomínios e loteamento – constantes objetos de trabalho 
do profissional em negócios imobiliários, apresentando conceitos e peças 
gráficas que poderão ser articuladas em seu trabalho.
118
Unidade II
 Exercícios
Questão 1. As janelas, que são componentes responsáveis pela ventilação natural e pela iluminação 
natural dos ambientes, têm formas específicas de representação nas plantas de projetos executivos. 
Em geral, a forma do desenho reproduz o posicionamento dos caixilhos, fixos e móveis, permitindo a 
identificação dos seus movimentos e a estimativa dos valores de área de ventilação e iluminação.
Alguns tipos de janela permitem uma área de iluminação maior do que a área de ventilação, outros 
permitem áreas iguais, tanto para iluminação quanto para ventilação, e outros tipos, como as venezianas, 
permitem múltiplas disposições e diversas combinações entre vãos de iluminação e ventilação. 
Com base no exposto, observe as figuras a seguir e avalie as afirmativas.
1 folha fixa / 1 folha de correr
Planta Vista
1 folha fixa / 1 folha de correr
Planta
Planta
Basculante
Vista
basculante
Vista
Janela de abrir folha 
externa veneziana
Janela de abrir
Figura 107 
I – As janelas com folha de correr permitem um vão iluminante cuja área pode ser o dobro do vão 
de ventilação. 
II – O valor da área de ventilação de uma janela basculante é, no máximo, igual a 45% (quarenta e 
cinco por cento) do valor da área de iluminação.
III – As janelas de abrir com folhas de abrir e venezianas permitem grande ventilação, mesmo com 
área de iluminação quase nula. 
119
ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
É correto o que se afirma em:
A) I e II, apenas.
B) I e III, apenas.
C) II e III, apenas.
D) II, apenas.
E) I, II e III.
Resposta correta: alternativa B.
Análise das afirmativas
I – Afirmativa correta.
Justificativa: as janelas com folhas de correr, apenas para vidros, permitem um vão de iluminação 
quase que total, já que apenas os caixilhos não são transparentes. O vão de ventilação, no entanto, 
mesmo que ambas as folhas possam correr, sempre será, no máximo, igual à metade do vão iluminante.
II – Afirmativa incorreta.
Justificativa: as janelas basculantes, a menos que sejam dotadas de bloqueios, podem ter folhas 
abertas até quase 90°, o que possibilita um vão de ventilação quase que igual ao vão de iluminação.
III – Afirmativa correta.
Justificativa: as folhas venezianas, com a superposição das suas lâminas inclinadas, têm justamente 
a função de permitir a passagem do ar e vedar, em grande parte, a passagem de luz. Com as folhas de 
vidro abertas e as venezianas fechadas, a passagem de luz torna‑se quase nula, mas a soma das áreas 
dos vãos de ventilação equivale a quase a metade da área ocupada pela janela.
Questão 2. Todo profissional que atua na área de construção civil, principalmente nos setores que 
envolvem reformas ou adaptações de edificações, deve ter conhecimentos básicos tanto da leitura e 
da interpretação de peças gráficas quanto do funcionamento de elementos estruturais, além de buscar 
aprimorar sua imaginação e intuição em relação ao comportamento de tais elementos. 
A figura a seguir representa um corte esquemático de uma laje retangular, de concreto armado, em 
parte suportada por quatro vigas, duas transversais, mostradas em corte, e duas longitudinais, sendo 
uma delas mostrada em vista. As vigas longitudinais têm um tramo apoiado em dois pilares e um 
tramo em balanço.
120
Unidade II
Figura 108 
Lembrando que a resistência do concreto armado é resultado da ação solidária dos dois 
componentes, isto é, da resistência à compressão do concreto e da resistência à tração da armadura 
do aço, avalie as afirmativas.
I – Devido ao alongamento das barras de aço posicionadas longitudinalmente nas vigas, submetidas 
a tensões de tração, a parcela de concreto que as envolve sofrerá fissuras, cujas aberturas devem ser 
controladas, conforme o nível de agressividade da atmosfera local. 
II – A viga longitudinal vista no desenho, depois de carregada com as habituais cargas verticais 
uniformemente distribuídas, sofrerá deformação semelhante à representada, exageradamente, na 
figura a seguir.
Figura 109 
III – A figura a seguir representa o posicionamento correto da armadura de aço, para resistir aos 
esforços de tração originados do uso dessa estrutura.
Figura 110 
É correto o que se afirma em:
A) I, II e III.
B) I e II, apenas.
C) I e III, apenas.
D) II e III, apenas.
E) III, apenas.
Resposta correta: alternativa A.
121
ANÁLISE DE PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETÔNICOS
Análise das afirmativas
I – Afirmativa correta.
Justificativa: suportando o peso das lajes, as vigas sofrem flexões que causam esforços de tração 
e de compressão nas suas seções transversais. Os esforços de tração, resistidos pelas barras de aço 
longitudinais, provocam alongamento dessas barras e do concreto que as envolve. Como o concreto não 
tem resistência à tração, ele se rompe em inúmeras fissuras. Se essas fissuras têm aberturas elevadas, o 
ar da atmosfera pode atingir as barras de aço e causar, no mínimo, a sua oxidação.
II – Afirmativa correta.
Justificativa: os carregamentos sobre essa viga, devidos às cargas permanentes de seu peso próprio, 
ao peso das lajes e de alvenarias e às cargas acidentais relacionadas ao uso da edificação, habitualmente 
são verticais e considerados uniformemente distribuídos. Sob tais esforços, a flexão, no vão entre os 
pilares de apoio, causará tração na parte inferior dessa viga, e sobre os apoios na sua parte superior. 
III – Afirmativa correta.
Justificativa: mesmo sem efetuar cálculos, apenas com conhecimento, imaginação e intuição, é 
possível estimar que as maiores concentrações de barras de aço longitudinais devem ser situadas onde 
ocorrem as flexões e os esforços de tração mais elevados.
122
REFERÊNCIAS
Audiovisuais
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Rio de Janeiro: ABNT, 2004a.
ABNT. NBR 13434‑2: sinalização de segurança contra incêndio e pânico: parte 2: símbolos e suas 
formas, dimensões e cores. Rio de Janeiro: ABNT, 2004b.
ABNT. NBR 13531: elaboração de projetos de edificações: atividades técnicas. Rio de Janeiro: ABNT, 1995a.
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ABNT. NBR 15526: redes de distribuição interna para gases combustíveis em instalações residenciais e 
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ABNT. NBR 15527: água de chuva – aproveitamento de coberturas em áreas urbanas para fins não 
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ABNT. NBR 15575: desempenho de edificações habitacionais. Rio de Janeiro: ABNT, 2013a.
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