PTAM MODELO _3

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PARECER TÉCNICO 
DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA 
 
Conforme Lei nº 6530/78, Resolução COFECI nº 1066/07 e Ato Norma�vo COFECI nº 001/ . 11
 
 
 
 
 
Imóvel Avaliando: Rua Pamplona, 1201 
Finalidade do Parecer: Determinação do valor mercadológico de venda 
Interessado: Sr. Fulano de Tal 
 
 
 
 
Vista do Imóvel Avaliando 
 
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PTAM VFS 027/2014 PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA 
 
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Sumário 
 
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGI 1CA 
SUMÁRIO 2 
1. SOLICITANTE 3 
2. FINALIDADE 3 
3. NUMERO DESTE PARECER (PTAM) 3 
4. DA COMPETÊNCIA 3 
5. INSTITUTOS NORMATIVOS 4 
6. ABREVIATURAS 4 
7. IMÓVEL AVALIANDO 5 
8. VISTORIA 5 
9. DESCRIÇÃO DO IMÓV 6EL 
10. REGISTRO FOTOGRÁFIO IMÓVEL DO AVALIANDO 8 
10. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO 13 
11. CONFRONTAÇÕES 13 
12. MAPA DE LOCALIZAÇÃO 14 
13. VISTA AÉREA 14 
14. METODOLOGIA UTILIZADA 15 
15. PESQUISA DE MERCADO IMÓVEIS REFERENCIAIS – 15 
15.1. R R1 – IMÓVEL EFERENCIAL 1 15 
15.2. R R2 – IMÓVEL EFERENCIAL 2 16 
15.3. R R3 – IMÓVEL EFERENCIAL 3 16 
16. ADEQUAÇÕES E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES 17 
16.1. Q UANTO AOS PREÇOS DO TIPO OFERTA 17 
16.2. Q UANTO A IDADE DOS IMÓVEIS 18 
17. GRÁFICO COMPARATIVO DE VALORES DO IA E RS 19 
18. NOTAS 20 
19. CONCLUSÃO 21 
20. ANEXOS 22 
20.1. CURRÍCULO DO CORRETOR DE MÓVEIS EMISSOR DESTE I PARECER 22 
20.2. V Ú TABELA DE IDA TIL DE IMÓVEIS 23 
20.3. TABELA DE ESTADOS DE CONSERVAÇÃO 24 
20.4. -H TABELA DE ROSS EIDECKE 25 
20.5. M ATRÍCULA DO IMÓVEL 26 
 
 
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA PTAM VFS 027/2014 
 
Luiz Roberto Alves Sena CRECISP 999345-F 3 de – pág. 26
 
1. SOLICITANTE 
 
Sr. MANUEL NOVO CHAO, inscrito no CPF sob o nº 062.344.968-49, residente e domiciliado à 
Rua Diogo Freire, 680 São Paulo/SP CEP 04148- – – 010.
 
2. FINALIDADE 
 
Este Parecer Técnico tem por finalidade determinar o valor de mercado para VENDA do 
apartamento situado à Rua Luiz Teodoro Filho, 125 - apartamento 52, no bairro de Vila 
Alvorada, de propriedade de André Francisco Junior, inscrito no CPF sob o número 
44.873.551/0001-70, imóvel este descrito nos termos da matrícula nº 72789 do Cartório 5º
de Registro de Imóveis de São Paulo, e devidamente cadastrado junto à Prefeitura do 
Município de São Paulo como contribuinte municipal nº 010.034.0456-8. 
 
3. NUMERO DESTE PARECER (PTAM) 
 
 
PTAM - VFS 027/2014 
. 
 
4. DA COMPETÊNCIA 
 
Este parecer está em conformidade com Lei 6530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de a 
15/05/1978), que regulamenta a pro�ssão de Corretor de Imóveis, em atenção ao disposto 
em seu ar�go 3º, o qual versa que “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação 
na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à 
comercialização imobiliária”. 
Em adição, a elaboração deste parecer respeita a Resoluções do COFECI - Conselho Federal de 
Corretores de Imóveis , de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de /2007), que nº 1066 29/11
estabelece nova regulamentação para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação a 
Mercadológica, em atenção ao seu ar�go 4º, o qual versa que “Entende-se por Parecer 
Técnico de Avaliação Mercadológica PTAM - o documento elaborado por Corretor de –
Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com 
vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-
judicialmente”, e ar�gos sucessivos, os quais apresentam os requisitos do PTAM, destacando-
se o ar�go 6º, o qual versa que “A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica 
é permi�da a todo Corretor de Imóveis, pessoa �sica, regularmente inscrito em Conselho 
Regional de Corretores de Imóveis ”. 
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5. Institutos Normativos 
 
Este Parecer segue rigorosamente os ins�tutos norma�vos emi�dos pelo COFECI Conselho –
Federal de Corretores de óveis, notadamente a Resoluç -COFECI nº 1066/2007 e o Ato Im ão
Norma�vo nº 001/2011. 
 
6. Abreviaturas 
 
ATT -Área Total do Terreno 
ATC -Área Total construída 
AC -Idade aparente da construção 
ABNT -Associação Brasileira de Normas Técnicas 
Art. Ar�go –
AT -Área do terreno 
CNAI -Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários 
CRECISP -Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo 
DTC Depreciação por Tempo de Construção –
IA -Imóvel em Avaliação 
IPTU -Imposto predial, territorial e urbano. 
m2 -Metro quadrado 
MG -Média geral 
NBR -Normas Brasileiras 
PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica 
R – Referenciais 
TG -Total Geral 
VL -Valor da locação 
VM -Valor médio 
VV -Valor de venda 
 
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA PTAM VFS 027/2014 
 
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7. IMÓVEL AVALIANDO 
 
O imóvel objeto deste PTAM, de propriedade de André Francisco Junior, está localizado à Rua 
Luiz Teodoro Filho, 125 - apartamento 52, no bairro de Vila Alvorada, município de São 
Paulo/SP, e encontra-se registrado sob a matrícula de nº 72789 do Cartório de Registro de 5º
Imóveis de São Paulo, nos seguintes termos: 
“O apartamento número 52 do Edi�cio Solar da Alvorada, na Rua Luiz Teodoro Filho, 125, 
localizado no quinto pavimento ou quinto andar, de frente para a Rua Luiz Teodoro Filho, 
ocupando a metade esquerda da largura do quinto pavimento, cons�tuído de sala de estar 
com sacada, circulação, três quartos, lavabo, banheiro, cozinha, área de serviço com tanque 
e banheiro auxiliar, com área real total de 132,37 m2, área real priva�va de 80,15 m2, área de 
uso comum de 52,22 m2, correspondendo-lhe a fração ideal de 0,1035 do terreno e das 
demais coisas de uso comum e �m proveitoso do edi�cio. O terreno medindo 26,80 m de 
frente, ao leste, à Rua Luiz Teodoro Filho, por 53,40 m de extensão da frente ao fundo ”.
 
8. VISTORIA 
 
O imóvel foi vistoriado "in Loco" por este subscritor em companhia do Sr. Wagner Gomes 
Bernardo, que reside no local, no dia 20/08/2014 no período da tarde sendo conferida a 
metragem do prédio, veri�cada a idade do mesmo, analisado o estado de conservação, as 
avarias, as benfeitorias e a qualidade do material u�lizado em sua edi�cação. 
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9. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 
 
São apresentadas em tabelas a seguir as caracterís�cas que descrevem o imóvel avaliando. 
Sobre o Terreno 
Frente 25 m 
Orientação 
cardeal Leste 
Extensão 58 m 
Topologia plano 
Posição 
no meio da 
quadra 
 
Sobre a Edi�cação 
Posição em relação à rua mesmo nívelQuan�dade de torres/blocos 1 
Quan�dade de andares 7 
Quan�dade de unidades 14 
Quan�dade de subsolos 2 
Idade 42 anos 
Idade aparente 20 anos 
Aspecto geral Alto padrão 
Reves�mento da fachada 
cerâmica e 
mármore 
Esquadria porta vidro temperado 
Esquadria janelas alumínio 
Quan�dade de elevadores sociais 1 
Quan�dade de elevadores de 
serviço 1 
Entrada social de pedestre 1 
Entrada de serviço 1 
Entrada de veículo 1 
Entrada de visitante 1 (veicular) 
Entrada veicular de serviço 0 
Portaria 1 (24h) 
Interfone Sim 
Piscina 1 (4 m por 10 m) 
Salão de festas 1 (52 m2) 
Sala de jogos 1 (42 m2) 
Cinema Não tem 
Quadra 1 (poliespor�va) 
Sauna úmida 1 (para 5 pessoas) 
sauna seca Não tem 
Jardim 1 
Churrasqueira 1 
Sala de Internet Não tem 
Sala de reunião/curso Não tem 
Auditória Não tem 
Pista de cooper Não tem 
Bicicletário Não tem 
Adegada Não tem 
Hidrômetro individual Sim 
 
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Luiz Roberto Alves Sena CRECISP 999345-F 7 de – pág. 26
 
Sobre a unidade em avaliação 
Orientação das janelas principais Leste 
 
Cômodo Descrição Piso Parede 
Acabamento 
da parede 
Teto 
Hall de entrada 4 m2 porcelanato Alvenaria texturizadas 
acabamento em 
gesso 
2 suites armários embu�dos carpete Alvenaria 
pintura em 
perfeito 
estado 
acabamento em 
gesso 
1 suite 
armários 
embu�dos, 
banheira de 
hidromassagem, 
jardim de inverno, 
closet e sacada 
independente em 
piso de porcelanato 
e grade de alumínio 
carpete Alvenaria 
pintura em 
perfeito 
estado 
acabamento em 
gesso 
sala de estar madeira Alvenaria texturizada 
acabamento em 
gesso com 
iluminação 
indireta e lustre ao 
centro 
sala de jantar madeira Alvenaria texturizada 
acabamento em 
gesso com 
iluminação 
indireta e lustre ao 
centro 
sacada gourmet 
totalmente fechada 
em blindex com 
churrasqueira de 60 
cen�metros de 
largura 
porcelanato Alvenaria pintura 
acabamento em 
gesso 
lavabo porcelanato Alvenaria 
azulejo até o 
teto 
acabamento em 
gesso 
sala de TV madeira Alvenaria 
reves�mento 
acús�co 
acabamento em 
gesso com 
iluminação 
indireta 
cozinha 
armários embu�dos 
e uma área de 
refeição 
porcelanato Alvenaria 
azulejo até o 
teto 
acabamento em 
gesso 
lavanderia armários embu�dos porcelanato Alvenaria 
azulejo até o 
teto 
acabamento em 
gesso 
banheiro de 
empregada 
 porcelanato Alvenaria 
azulejo até o 
teto 
acabamento em 
gesso 
quarto da 
empregada 
 
carpete de 
madeira 
Alvenaria pintada 
acabamento em 
gesso 
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10. REGISTRO FOTOGRÁFIO DO IMÓVEL AVALIANDO 
 
 
 
 
 
 
VISTA GERAL DO IMÓVEL 
 
 
 
 
 
 
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VISTA INTERNA 
 
 
 
SALA E CORREDOR QUARTOS 
 
 
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SALA E COZINHA