VIABILIDADE-TÉCNICO-FINANCEIRA

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VIABILIDADE TÉCNICO-FINANCEIRA 
 
 
 
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NOSSA HISTÓRIA 
 
 
A nossa história inicia com a realização do sonho de um grupo de empre-
sários, em atender à crescente demanda de alunos para cursos de Graduação 
e Pós-Graduação. Com isso foi criado a nossa instituição, como entidade ofere-
cendo serviços educacionais em nível superior. 
A instituição tem por objetivo formar diplomados nas diferentes áreas de 
conhecimento, aptos para a inserção em setores profissionais e para a partici-
pação no desenvolvimento da sociedade brasileira, e colaborar na sua formação 
contínua. Além de promover a divulgação de conhecimentos culturais, científicos 
e técnicos que constituem patrimônio da humanidade e comunicar o saber atra-
vés do ensino, de publicação ou outras normas de comunicação. 
A nossa missão é oferecer qualidade em conhecimento e cultura de forma 
confiável e eficiente para que o aluno tenha oportunidade de construir uma base 
profissional e ética. Dessa forma, conquistando o espaço de uma das instituições 
modelo no país na oferta de cursos, primando sempre pela inovação tecnológica, 
excelência no atendimento e valor do serviço oferecido. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Sumário 
VIABILIDADE TÉCNICO-FINANCEIRA .................................................................. 1 
NOSSA HISTÓRIA ...................................................................................................... 2 
INTRODUÇÃO ............................................................................................................ 4 
ANÁLISE DE VIABILIDADE ..................................................................................... 7 
FLUXO DE CAIXA ................................................................................................. 8 
INDICADORES DE VIABILIDADE ......................................................................... 11 
Taxa Mínima de Atratividade – TMA ............................................................... 16 
Método do Valor Presente Líquido – VPL ..................................................... 17 
Método do Índice de Lucratividade - IL ......................................................... 18 
Taxa Interna de Retorno – TIR ......................................................................... 20 
Método do Payback – Duration ....................................................................... 21 
REFERÊNCIAS ......................................................................................................... 23 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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INTRODUÇÃO 
Os investimentos no setor da Construção Civil envolvem riscos financeiros 
e recursos de montantes significativos. A fim de fundamentar decisões sobre 
investimentos nesse setor, é recomendável a realização de análise prévia atra-
vés de critérios de viabilidade econômica. Os métodos gerais de análise de in-
vestimentos são conhecidos, contudo há pouco material específico e direcionado 
ao setor imobiliário. O estudo que precede o lançamento de um novo empreendi-
mento, muitas vezes, é geralmente realizado utilizando critérios simplesmente 
subjetivos, dessa forma, torna-se importante aumentar o grau de objetividade 
das decisões. (GONZÁLEZ E FORMOSO, 2001). 
O setor imobiliário caracteriza-se por possuir projetos de investimento 
com diversos elementos e riscos financeiros elevados decorrentes dos altos in-
vestimentos exigidos antes da absorção do produto final pelo mercado. Diante 
disto, sabe-se que as decisões sobre investimentos na construção civil não 
devem basear-se apenas na sensibilidade do empreendedor, mas, também, 
serem fundamentadas através da realização de diversas análises financeiras. 
Mello e Amorim (2009) caracterizam o segmento como um setor hetero-
gêneo que se relaciona a cerca de uma série de atividades complexas ligadas 
entre si por uma ampla gama de produtos. Nesta relação envolvem-se diferentes 
tecnologias para cada tipo de demanda. O ramo inclui desde indústrias de tec-
nologia de ponta com grandes investimentos, como cimento, siderurgia, química, 
até milhares de microempresas de serviços, a maior parte com baixa capacidade 
tecnológica. 
No processo de construção de um empreendimento, temos tipicamente 
quatro fases no processo: 
• Estudo de viabilidade; 
• Concepção do projeto; 
• Projeto; 
• Construção. 
 
 
 
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Para que ocorra a acumulação e a valorização do capital, é necessário 
conhecer a viabilidade econômica e financeira do negócio para decidir pela sua 
abertura e para a continuidade das atividades. A Análise de viabilidade de um 
investimento é um recurso que auxilia no planejamento do sucesso do negócio 
e de sua permanência no mercado, evita a estagnação da empresa e possibilita 
que esta atinja os seus objetivos (GREATTI, 2004). 
 
Os profissionais que atuam na área dividem-se nas mais variadas fun-
ções, sendo engenheiros, arquitetos, mestres de obras, pedreiros, encanadores, 
eletricistas, desenhistas, entre outros. Cada um de acordo com a sua qualifica-
ção técnica e conhecimento. Além deles, o mercado da construção civil dispõe 
de uma grande quantidade de lojas de materiais de construção que revendem 
os produtos e estão sempre atentas as novidades do negócio. Atualmente, o 
Brasil apresenta grandes oportunidades para as empresas que desejam fazer a 
diferença e adotar soluções que diminuam o impacto no meio ambiente causado 
pela construção civil. A sustentabilidade nos empreendimentos contribui para a 
redução da pobreza e promoção da igualdade social nas cidades. Pequenas mu-
danças podem trazer grandes benefícios sem impactar muito no custo final da 
obra, fortalecendo o conceito de moradia sustentável (CORRÊA, 2009). 
 
 
 
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Com a certeza de que inovar é preciso, o estudo de viabilidade contábil, 
econômica e financeira de um projeto torna-se imprescindível para que a orga-
nização alcance o sucesso e se mantenha no mercado através da escolha de 
investimentos que trazem em especial rentabilidade para empresa. Segundo La-
cruz, (2008, p.3), “planejar detalhadamente significa antever nos mínimos deta-
lhes o resultado futuro de ações que se pretendem tomar acerca de um empre-
endimento, objetivando indicar sua viabilidade ou inviabilidade”. 
O estudo de viabilidade financeira deveria ser uma premissa básica em 
qualquer projeto que demande investimento, entretanto não é o que sempre 
acontece, muitos gestores e empreendedores pulam esta fase e vão direto para 
a etapa de execução. O IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia Estatística) apre-
sentou uma pesquisa no Brasil que reflete bem isto, das 694 mil empresas aber-
tas em 2009, 22,76% fecharam no primeiro ano e apenas 47,5% estavam em 
funcionamento em 2013 (CRUZ, 2018). 
As organizações para serem competitivas e sobreviverem no mercado 
precisam atender as necessidades intrínsecas do negócio, que na maioria dos 
casos é gerida através de projetos, que possuem prazo definido e objetivam um 
novo produto final (PMI, 2014). Para se obter o benefício esperado em projetos 
que demandam de investimento, é necessário um correto estudo de viabilidade 
financeira, a fim de comparar duas ou mais alternativas entre si ou a análise de 
um único investimento quanto a capacidade de se obter o resultado esperado 
(ZAGO et al, 2009). 
A provisão e alocação de recursos em projetos não pode ser baseada 
apenas em intuição pessoal, a correta avaliação financeira de projetos deve ser 
realizada antes de se iniciar a execução, pois o produto do estudo de viabilidade 
pode rejeitar opções que não serão lucrativas e ajudar na seleção da melhor 
opção disponível (GOMES, 2013), minimizando esforços em ações corretivas e 
melhorando a eficiência da gestão de projetos dentro da organização. 
 
 
 
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ANÁLISEDE VIABILIDADE 
Muitas vezes, o investidor tem um ótimo nicho de mercado, possui capital 
para investir ou percebe uma oportunidade de crescer; contudo, para se ter a 
certeza da rentabilidade desse novo negócio faz-se necessário a análise da via-
bilidade do projeto de investimentos. 
O estudo de viabilidade de um empreendimento é o exame de um projeto 
a ser executado a fim de verificar sua justificativa, tomando-se em consideração 
os aspectos jurídicos, administrativos, comerciais, técnicos e financeiros. A má-
xima eficiência técnica somente se torna viável se for demonstrada a máxima 
eficiência econômica e financeira, ou seja, deve-se procurar a eficiência técnica 
da engenharia compatível com a eficiência econômica e financeira 
(HIRSCHFELD, 2000). 
 
 
Uma análise econômica e financeira de um empreendimento ocorre com 
todas as quantidades envolvidas, sejam entradas ou saídas de caixa (GOLD-
MAN, 2015). Um projeto deve ser estudado quanto a sua viabilidade econômica 
 
 
 
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e financeira (VEF) desde sua iniciação passando pelo planejamento, monitora-
mento e controle bem como execução e encerramento, possibilitando desta ma-
neira que seja realizada uma previsão de fluxo de caixa que indique os valores 
de dispêndio de capital desde o início até o fim de todo projeto, sempre levando 
em consideração a economia local e global. Além disso, somente é possível ob-
ter alguma conclusão sobre a VEF de um projeto quando se compara outros 
indicadores que serão abordados a posterior. 
Bezerra da Silva (2005) afirma que quando a decisão de investir é pautada 
apenas na análise comparativa da quantidade de recursos entrantes e de saídas 
referentes ao custeio do empreendimento, resultando em um retorno lucrativo, 
trata-se de viabilização econômica e se o investimento não proporciona fluxo de 
caixa negativo, a decisão de investir também é viável no âmbito financeiro. Daí 
pode-se concluir que um projeto é viável tanto economicamente quanto financei-
ramente. 
Portanto, para que haja viabilidade econômica financeira, é necessário 
que o fluxo de caixa seja positivo e que o retorno do capital investido proporcione 
ao investidor uma quantia maior incluído despesas e lucro no tempo presente. 
 
FLUXO DE CAIXA 
 
Segundo Salim (2004), o fluxo de caixa funciona como o instrumento que 
retrata todas as entradas e saídas do caixa da empresa (receitas e despesas). 
O resultado mostrado pelo fluxo de caixa é o saldo disponível no caixa da em-
presa a cada dia, semana ou mês. De acordo com Ross e Westerfield (2002), os 
fluxos de caixa relevantes são definidos em termos de mudanças ou incrementos 
dos fluxos de caixa existentes na empresa, os fluxos de caixa incrementais. 
Dessa forma, os fluxos de caixa incrementais são quaisquer mudanças nos 
fluxos de caixa futuros da empresa que sejam consequência direta da execução 
do projeto. 
 
 
 
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Assaf Neto (1997, p. 123) diz: “Os fluxos de caixa operacionais incre-
mentais são obtidos a partir das diferenças entre os valores esperados em cada 
período futuro e aqueles apurados sem considerar o novo investimento.” Assim, 
essa verificação informa se há aumentos de caixa, ou não, com a realização de 
determinados investimentos. 
Gitman (2004, p. 308) afirma: “o fluxo de caixa terminal (residual) é o fluxo 
de caixa não operacional, após o imposto de renda, que ocorre no último ano 
do projeto. Geralmente, é atribuível à liquidação do projeto”. 
Um fluxo de caixa bem administrado permite que a empresa melhore sua 
capacidade de geração de recursos e, consequentemente, reduz os custos fi-
nanceiros, pois diminui a necessidade de financiamento dos investimentos em 
giro, de acordo com Assaf Neto (1997). O fluxo de caixa está ligado às atividades 
da empresa de forma ampla, comportando em si todas as entradas e saídas de 
caixa dos negócios que realiza. Assim, ele se refere às atividades operacionais, 
financeiras e legais a empresa, tendo impacto não só no capital de giro, mas 
também na administração de longo prazo. 
 
 
 
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De acordo com Santos (2001, p. 57), a principal finalidade do fluxo de 
caixa é, “informar a capacidade que a empresa têm para liquidar seus com-
promissos financeiros a curto e longo prazo.” et al (2000, p. 60), argumentam 
que há três tipos de fluxo de caixa, relativos a aquisição da moeda, são eles: 
• Fluxos de Caixa Nominais: encontram-se apresentados em valores 
correntes da época de sua realização; 
• Fluxos de caixa Constantes: os valores são apresentados no mesmo 
padrão monetário, ou seja, estão referenciados em moeda de mesma capaci-
dade aquisitiva. 
• Fluxos de Caixa Descontados: os valores encontram-se todos descon-
tados para a data presente por meio de uma taxa de desconto definida para o 
investimento. 
É muito importante a análise adequada dos investimentos, o acompanha-
mento dos fluxos de caixa e a aplicação de métodos apropriados de decisão. 
Para Braga (1995), a importância dessas decisões requer um processo 
específico para determinar onde, quando e quanto investir. Braga diz ainda que 
 
 
 
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esse processo está compreendido no Orçamento de Capital, cujo escopo é a 
seleção de um conjunto de investimentos que seja mais vantajoso em termos de 
retorno e risco. 
Segundo Gitman (1997), o Orçamento de Capital é o processo que con-
siste em avaliar e selecionar investimentos em longo prazo, que sejam coerentes 
com o objetivo da empresa de maximizar a riqueza de seus proprietários. 
INDICADORES DE VIABILIDADE 
Quando se realiza uma avaliação de investimentos há uma comparação 
entre os fluxos de caixa e o investimento inicial das propostas em questão dentro 
da empresa. Segundo Leite (1994, p. 47): “[...] esta decisão é tomada através de 
previsões de vendas e de custos dos produtos a serem gerados pelos ativos.” 
Assim, essas previsões têm papel fundamental no processo decisório. 
Muitas vezes, porém, esse tipo de previsão pode ser pessimista ou 
otimista, o que prejudica muito a análise. Para que esta subjetividade não cause 
danos à análise, existem métodos de avaliação de investimentos. 
 
A Norma Brasileira NBR 14653-4 (ABNT, 2002) define o estudo de viabi-
lidade técnico-econômica como a avaliação destinada a diagnosticar a viabili-
dade de um empreendimento com a utilização de indicadores de viabilidade. A 
 
 
 
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viabilidade de um empreendimento é, normalmente, medida através do seu Valor 
Presente Líquido (VPL) e da sua Taxa Interna de retornos (TIR), sendo o 
payback um indicador válido para o cálculo do risco associado a este projeto. 
(HOCHHEIM, 2003). Dantas (1998) afirma que a taxa mínima de atratividade 
pode ser estimada levando em consideração as oportunidades de investimento 
alternativos existentes no mercado de capitais e, além disso, considerando os 
riscos do negócio. A TMA considera uma taxa de juros real (descontada a infla-
ção) praticada pelo mercado financeiro (im), mais uma taxa de risco (ir). 
O VPL de um projeto é a soma dos valores presentes de cada um dos 
fluxos de caixa - tanto positivos como negativos - que ocorrem ao longo da vida 
de um projeto (DAMODARAN, 2001). 
O VPL de um projeto de investimento quando maior do que zero, significa 
que o investimento é economicamente atrativo; igual a zero, indicando que é 
indiferente investir ou não; ou ainda, menor que zero, o que representa que o 
investimento não é atrativo do ponto de vista do investidor pois o valor presente 
das despesas é maior do que o das receitas no fluxo de caixa. (ASSAF NETO; 
1992). 
A TIR é a taxa de desconto que torna o valor presente líquido igual a zero 
e representa a medida do retorno que se obtém sobre um investimento. (DAMO-
DARAN, 2001). 
A NBR 14653-4 (ABNT 2002) explica que o Índice de Lucratividade é a 
relação entre o valor presente das receitas líquidas e o dos investimentos. 
A crescente expansão no número de projetos de investimentos exigedo 
investidor um levantamento dos recursos disponíveis e a análise da melhor 
forma de aplicar estes recursos visando um resultado econômico-financeiro atra-
tivo. Alguns métodos e demonstrativos como a Demonstração do Resultado do 
Exercício auxiliam nas tomadas de decisões (ASSIS, 2010). 
A demonstração de resultado do exercício (DRE) de uma entidade revela 
a composição do lucro ou prejuízo da entidade encontrado descontando das re-
 
 
 
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ceitas, as deduções, custos, despesas e o imposto de renda. Entretanto, consi-
dera-se na elaboração da demonstração o princípio contábil da competência, 
contabilizando a receita no momento da sua ocorrência independentemente do 
seu recebimento e a despesa no período em que foi consumida ainda que não 
tenha sido efetuado o pagamento (BRUNI, 2010). Na visão de Marion (2003, p. 
127) “a DRE é extremamente relevante para avaliar desempenho da empresa e 
a eficiência dos gestores em obter resultado positivo. O lucro é o objetivo princi-
pal das empresas”. 
Outro indicador que deve ser considerado em um projeto é a rentabilidade 
que o mesmo vai trazer para empresa. Hoji (2010) afirma que, os índices de 
rentabilidade determinam o rendimento do capital investido, sendo considerados 
excelentes indicadores, pois, revelam o sucesso (ou o insucesso) empresarial. 
Dentre eles destacam-se: margem bruta, margem líquida e rentabilidade do ca-
pital próprio. Estes índices geralmente tem como base de cálculo as receitas 
líquidas da organização, porém, podem ser calculados sobre as receitas brutas 
deduzidas somente das vendas canceladas e abatimentos. 
O aumento do lucro é uma preocupação constante no mercado, afinal, 
sem lucros uma empresa não consegue atrair capital externo. Medindo a renta-
bilidade é possível avaliar os lucros da organização em relação as vendas, ativos 
ou volume de capital investido pelos sócios e também o prazo de retorno dos 
investimentos, podendo ser mensurada de diferentes maneiras (GITMAN, 2007). 
Para Silva (2011) a interpretação dos indicadores de rentabilidade é algo 
de grande relevância. Antes de caracterizar um índice encontrado como alto ou 
baixo deve-se considerar o tipo de empreendimento que está sendo analisado, 
seguimento de mercado em que está inserido, porte da empresa, tempo de exis-
tência, entre outros fatores. Vale salientar ainda, que na rentabilidade a verifica-
ção dos lucros precisa estar relacionada com a dimensão dos mesmos dentro 
das atividades da firma. 
Enquanto a rentabilidade revela qual foi o retorno do capital investido a 
longo prazo a lucratividade evidencia o ganho imediato do negócio num menor 
 
 
 
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espaço de tempo. Bruni (2010, p.171) define lucratividade como: “a análise rela-
tiva entre alguma das diversas medidas possíveis para o lucro, como o lucro 
bruto, o lucro operacional próprio ou o lucro líquido, e as vendas líquidas”. 
Alguns indicadores econômicos financeiros são calculados com base nas 
informações da demonstração do resultado do exercício, conhecidos como indi-
cadores contábeis como o caso da lucratividade e rentabilidade. Todavia, exis-
tem índices que se fundamentam em dados do fluxo de caixa. Entende-se como 
fluxo de caixa o registro e controle das entradas e saídas de numerários em um 
determinado período de tempo nas organizações permitindo um maior controle 
das operações que envolvem o seu disponível (GIMENES et al, 2011). 
Evidenciando a quantia em dinheiro que a entidade tem disponível e como 
está sendo gerenciado, o fluxo de caixa destaca-se entre as demonstrações con-
tábeis visto que, a demonstração do resultado do exercício e o balanço patrimo-
nial relatam apenas parte destas informações. Nesta linha, Silva; Ferreira (2007, 
p.3) afirmam que: “O fluxo de caixa assume importante papel no planejamento 
financeiro das empresas. Portanto, constitui-se num exercício dinâmico que deve 
ser constantemente revisto e atualizado na tomada de decisões”. 
Todavia, o fluxo de caixa poderá ser projetado ou real. No caso da proje-
ção estima-se os valores para um determinado período de atividade e no fluxo 
de caixa real utiliza-se somente os valores que de fato ocorreram, as efetivas 
entradas e saídas de recursos (GIMENES et al, 2011). 
Portanto, o fluxo de caixa age em ciclo desde a compra de estoques até 
o recebimento do dinheiro referente a venda de seus produtos a prazo. Ao ana-
lisar esta demonstração fica claro a relação entre as despesas para o cumpri-
mento das obrigações e a receita adquirida da venda dos produtos. Essa movi-
mentação envolvendo entradas e saídas de dinheiro pode resultar em saldo po-
sitivo ou negativo (GOMES; MORAES, 2013) e pode ser analisada através de 
indicadores como taxa mínima de atratividade (TMA), taxa interna de retorno 
(TIR), valor presente líquido (VPL) e payback simples e descontado. 
Para Marques (2012) a taxa mínima de atratividade é o indicador da qual 
o investidor considera que está obtendo retornos financeiros e corresponde a 
 
 
 
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melhor remuneração que poderia ser obtida com o emprego do capital em um 
investimento alternativo. O autor descreve que “após definir a taxa mínima de 
atratividade, para dar início ao processo de análise do investimento através dos 
indicadores financeiros, é necessário projetar um fluxo de caixa que demonstre 
as entradas e as saídas provocadas pelo investimento” (MARQUES 2012, p.27). 
Normalmente com base na taxa de juros praticada pelo mercado estima-
se a taxa mínima de atratividade (TMA) de um investidor. No Brasil, a taxa SELIC 
é a mais utilizada sendo a taxa básica da economia que remunera os títulos 
públicos federais. “Dependendo da natureza do investidor e da operação, podem 
ser consideradas também outras taxas, como a TJLP (Taxa de Juros de Longo 
Prazo) e a TR (Taxa Referencial)” (BRITES; SALANEK FILHO, 2013, p. 23). 
Kuhn (2009) relata que, no Brasil a taxa mínima de atratividade (TMA) para ser 
atrativa deve ficar com um nível abaixo de 18% anual, em razão das perspectivas 
de retorno não ultrapassarem demasiadamente, logo, os custos médios ponde-
rados de capital acima deste parâmetro inviabilizam a grande maioria dos inves-
timentos. 
A taxa interna de retorno (TIR) é a taxa anual que a empresa recebe por 
um projeto de acordo com a entrada de caixa previsto após a ocorrência do 
mesmo. Serve de base para decisões de aceitação ou não de um projeto, de-
vendo aprovar somente os projetos que apresentarem uma taxa interna de re-
torno maior que o custo de capital, também conhecido como custo de oportuni-
dade (GITMAN 2007). Entretanto, de acordo com Fonseca (2010, p.15) “se o 
investimento for se realizar com recursos de terceiros, o critério da TIR funciona 
de maneira inversa, ou seja, deve ser mais baixa do que o custo de oportunidade. 
O VPL aumenta à medida que se eleva a taxa de atualização”. Vale lembrar que 
se o custo de oportunidade não se manteve o mesmo durante o período é es-
sencial o cálculo da média ponderada das taxas para efeito de comparação justa 
com a TIR (KUHN, 2009; FONSECA, 2010). 
O valor presente líquido (VPL) de um projeto de investimento pode ser 
definido como o valor presente dos fluxos de caixa futuros subtraído do valor 
presente do custo do investimento. No resultado deste cálculo o investimento 
terá retorno se o VPL for positivo, pois, realizá-lo é o mesmo que receber um 
 
 
 
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pagamento referente a seu valor. Contudo, se o VPL apresentar resultado nega-
tivo recomenda-se a rejeição do investimento, dado que realizar o investimento 
hoje significa pagar o VPL no presente momento. Sendo assim, o valor presente 
líquido passa a ser um critério simples de decidir se um projeto deve ou não ser 
efetuado (GITMANN, 2007; LACRUZ, 2008; MARONEZI; PRUCOLI, 2009). 
 
Taxa Mínima de Atratividade – TMA 
 
Para Marquezan (2006, p. 04), a TMA “pode ser entendida como o retorno 
que o investidor espera pelo capitalque está empregado em determinado inves-
timento, traduzido a uma taxa percentual sobre o próprio investimento, por um 
determinado espaço de tempo.” 
Segundo Silva (2009), a TMA é a taxa a qual o investidor terá a garantia 
de ganhos financeiros. É uma taxa que garante ao menos que o ganho será 
maior do que a rentabilidade das aplicações financeiras no momento. Sendo as-
sim, o novo investimento deverá ser executado somente se a taxa de retorno for 
maior que a taxa mínima de atratividade – TMA. 
Casarotto Filho e Kopittke (2000) considera que numa análise de investi-
mento deve-se considerar o fato de estar perdendo a oportunidade de obter re-
tornos com a aplicação do mesmo capital em outras fontes rentáveis. O projeto 
para ser atrativo deve ao menos ter uma taxa de juros que equivale à rentabili-
dade das aplicações correntes e de um risco muito baixo. Se isso se confirmar, 
temos a taxa mínima de atratividade. 
Silva (2009) diz que é necessário se ter um parâmetro para se estimar a 
TMA, geralmente esse parâmetro é a taxa de juros praticada no mercado. As 
taxas de juros envolvidas na TMA são: Poupança, Taxa Básica Financeira (TBF), 
Taxa Referencial (TR), Taxa de Juros de Longo Prazo (TJLP) e Taxa do Sistema 
Especial de Liquidação e Custódia (SELIC). 
 
 
 
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A taxa mínima de atratividade basicamente significa o mínimo que o in-
vestidor ganha em outros investimentos. Portanto, ela é a referência para a 
tomada de decisão. Os novos projetos somente serão vantajosos se renderem 
acima da TMA. 
 
Método do Valor Presente Líquido – VPL 
 
VPL é uma ferramenta de análise de investimentos que permite a visuali-
zação do retorno. Segundo a NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) para o investimento 
ser aprovado através do VPL é necessário que o valor seja igual ou maior que 
zero, para um taxa de desconto equivalente ao custo e ao risco. 
Hirschfeld (2000) diz que VPL tem como função determinar um valor no 
instante zero, a partir de um fluxo de caixa que tem em seus lançamentos todas 
as receitas e despesas do empreendimento. 
Segundo Casarotto Filho e Kopittke (2000) o VPL é o soma dos fluxos de 
caixa descontados do projeto em análise. Como é necessário considerar o valor 
do dinheiro no tempo, é preciso acrescentar uma taxa de juros (taxa de desconto) 
no valor, sendo assim, escolhe-se a melhor opção de valor presente líquido. A 
taxa utilizada para desconto do fluxo é a taxa mínima de retorno (TMA). 
Para Motta e Calôba (2009) VPL é a soma algébrica de todos os fluxos 
de caixa que são descontados no tempo inicial (t = 0), a uma dada taxa de juros. 
A equação abaixo representa o cálculo de VPL: 
 
 
 
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Para a análise de decisão por meio do VPL tem as seguintes regras: 
a) VPL > 0 – o projeto deve ser aceito 
b) VPL = 0 – o projeto é indiferente 
c) VPL < 0 – o projeto não deve ser aceito 
As vantagens do VPL que se destacam segundo Abreu, Neto e Heineck 
(2008) são que o VPL considerada todos os fluxos de caixa, considera o valor 
do dinheiro no tempo, e apresenta uma noção de risco envolvido. 
Método do Índice de Lucratividade - IL 
 
O Índice de lucratividade mede a relação entre as receitas e despesas do 
projeto em valor presente. Para Kassai (2000, p. 78), o índice de lucratividade é 
um indicador de aceitação ou rejeição de projetos (...). É medido por meio da 
relação entre o valor presente dos fluxos de caixa positivos (entradas) e o valor 
presente dos fluxos de caixa negativos (saídas), usando-se como taxa de 
desconto a taxa mínima de atratividade do projeto (TMA). Esse índice indica o 
 
 
 
19 
retorno apurado para cada R$ 1,00 investido, em moeda atualizada pela taxa de 
atratividade.” 
De acordo com Groppelli e Nikbakht (2010, p. 138), este método tem 
ligação direta com o Valor Presente Líquido - VPL, o método do índice de lucra-
tividade, ou IL, compara o valor presente das entradas de caixa futuras com o 
investimento inicial numa base relativa. Portanto, o IL é razão entre o valor 
presente das entradas de caixa e o investimento inicial de um projeto. 
 
Tem-se: 
I0 = Fluxo de Caixa Inicial 
FCt = Fluxo de Caixa Futuro 
i = Taxa Mínima de Atratividade 
Para a análise de decisão por meio do IL tem as seguintes regras: 
a) IL > 1 – o projeto deve ser aceito 
b) IL = 1 – o projeto é indiferente 
c) IL < 1 – o projeto não deve ser aceito 
Em relação à aceitação de um projeto, Groppelli e Nikbakht (2010, p. 138), 
ressaltam ainda que, “(...) o método do IL está intimamente relacionado com a 
abordagem do VPL. De fato, se o valor presente líquido de um projeto for posi-
tivo, o IL será maior que 1. Por outro lado, se o valor presente líquido for negativo, 
o projeto terá um IL menor que 1”. 
 
 
 
20 
O índice de lucratividade tem o objetivo de aprovar ou rejeitar o projeto de 
investimento com base na relação entre uma unidade de caixa. Ele mede a 
eficiência do projeto para cada unidade de investimento. 
Taxa Interna de Retorno – TIR 
 
Segundo Casarotto Filho e Kopittke (2000) a TIR é uma taxa de desconto 
que faz com que o valor presente de entrada seja igual ao valor presente de 
saída. No caso de projeto de investimento ela expressa a rentabilidade efetiva e 
no caso de projeto de financiamento ela representa o custo efetivo. 
Newman, Lavelle e Farias (2000) definem TIR como a taxa de juros ganho 
sobre o investimento não recuperado, da maneira que o pagamento reduza à 
zero o investimento não recuperado no final do investimento. 
A NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) define TIR como sendo uma taxa de juros 
que anula o valor presente do fluxo de caixa projetado para o empreendimento, 
incluindo o valor do investimento a realizar. 
Motta e Calôba (2009) determinam TIR como um índice que mede a ren-
tabilidade do investimento por unidade de tempo. Desta forma os investimentos 
em que a TIR for maior que a TMA podem ser realizados. 
 
Em que: 
FCt = fluxos previstos de entradas de caixa em cada período; 
TIR = taxa interna de retorno ou taxa de rentabilidade equivalente 
periódica. 
 
 
 
21 
Para a análise de decisão por meio do TIR tem as seguintes regras: 
a) TIR > TMA – o projeto deve ser aceito 
b) TIR = TMA – o projeto é indiferente 
c) TIR < TMA – o projeto não deve ser aceito 
Como ilustrado nesta Equação, calcular a TIR não é um processo muito 
simples, demandando uma série de aproximações sucessivas (Ross et al., 
2003). Por isso, este trabalho utilizou planilhas eletrônicas para calcular a TIR 
das localidades em estudo. Segundo Melo (2012), uma vez obtida a TIR, ela 
deve ser comparada com a taxa de desconto (ou taxa mínima de atratividade - 
TMA) no instante em que a decisão sobre o investimento for tomada. Para aceitá-
lo, a TIR deve ser maior que a TMA, indicando que a taxa de retorno do projeto 
é maior que seu custo de oportunidade (Melo, 2012). 
Segundo Melo (2012), o método do Valor Presente Líquido (VPL) e da 
TIR são métodos clássicos para avaliação de qualquer investimento, contudo 
eles possuem uma natureza determinística, considerando os fluxos de caixa 
fixos e conhecidos ao longo do período de vida útil do projeto em análise. 
Método do Payback – Duration 
 
O payback mostra o tempo em que o capital investido será recuperado, 
ele é uma medida de risco, pois evidencia tempo de viabilidade mínima do pro-
jeto. 
Para Kassai et al. (2000, p. 84), o payback é o período de recuperação de 
um investimento e consiste na identificação do prazo em que o montante do 
dispêndio da capital efetuado seja recuperado por meio dos fluxos líquidos de 
caixa gerados pelo investimento. É o período em que os valores dos investimen-
tos (fluxos negativos) se anulam com os respectivos valores de caixa (fluxos 
positivos). 
Segundo Souza (2003, p. 74), “o período de payback é um indicador que 
mostra o prazo de retorno do investimento total de recursos financeiros aplicados 
 
 
 
22 
no empreendimento.Esse método é útil na análise de projetos, para a mensura-
ção do risco.” 
Weston e Brigham (2000, p. 547 apud Souza, 2003, p.74) destaca que, “o 
payback fornece um indício de risco e liquidez do projeto. Um longo payback 
representa que os valores investidos serão comprometidos por muitos anos e 
que os fluxos de caixa são provavelmente mais arriscados.” 
O payback além de poder ser descontado, poderá ter uma ramificação 
que é o payback-duration. O payback descontado é obtido por meio dos valores 
descontados dos fluxos de caixa pela taxa mínima de atratividade. 
Sousa (2007, p. 57) esclarece que, as futuras entradas de caixa são 
apresentadas sob valores presentes para fins de amortização do Investimento 
inicial. Para isso, é necessário saber qual é a Taxa Mínima de Retorno Aceitável 
pelo investidor – TMRA – e proceder-se o desconto das futuras entradas espera-
das de caixa fluxo de caixa operacional. 
 
 
 
 
 
 
 
23 
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