Promessa de compra e venda

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Promessa de compra e venda
Direitos do/a promitente comprador/a – art. 1.417 
e 1.418 do Código Civil.
Natureza jurídica 
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar em que se 
objetiva a conclusão de outro contrato, de caráter definitivo (a 
escritura definitiva de compra e venda de imóvel).
É comum as partes estabelecerem condições que devem ser cumpridas 
antes da concretização da compra e venda de um imóvel, tais como:
 pagamento do preço parcelado;
 obtenção de financiamento bancário;
 obtenção de certidões;
 aprovação de projetos de construção e
 descontaminação ambiental do imóvel.
Até que todas as condições ajustadas entre as 
partes sejam superadas, estas ficam vinculadas a 
um compromisso de vender e comprar o imóvel de 
acordo com as condições negociadas.
Direito real depende do registro
 “Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se 
não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento 
público ou particular, e registrada no Cartório de Registro 
de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à 
aquisição do imóvel.
 Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode 
exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os 
direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva 
de compra e venda, conforme o disposto no instrumento 
preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação 
do imóvel.”
Direito de arrependimento
 “Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte 
der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, 
deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou 
computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da 
principal.
 Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, 
poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução 
for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o 
contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o 
equivalente, com atualização monetária segundo índices 
oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de 
advogado.
Direito de arrependimento
 Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, 
se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. 
Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, 
com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da 
indenização.
 Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de 
arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal 
terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as 
deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu 
devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos, não 
haverá direito à indenização suplementar.”
Forma: instrumento público ou particular
Art. 1.417 CC e art. 26 da Lei nº 6.766/79 são normas especiais.
Regra geral:
 “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é 
essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à 
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos 
reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior 
salário mínimo vigente no País.”
Efeitos do direito real do/a promitente 
comprador/a
 oponibilidade erga omnes;
 direito de preferência;
 direito de sequela e
 adjudicação compulsória.
Adjudicação compulsória
 É um meio judicial para suprir a falta da manifestação da 
vontade do/a vendedor/a na conclusão da compra e venda. Por 
isso, todas as condições necessárias para a compra e venda 
ajustadas entre as partes deverão estar cumpridas (o 
pagamento do preço, o pagamento do imposto de transmissão, 
entre outras).
 Segundo a súmula 239 do STJ o direito à adjudicação 
compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de 
compra e venda no cartório de imóveis.
TODOS OS DIREITOS RESERVADOS.