Aula Registro

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DO REGISTRO 
 São as principais novidades e características dos Direitos das Coisas:[footnoteRef:1] [1: A doutrina também cita como princípios a “perpetuidade”, “desmembramento”, “preferência”, “exclusividade” etc, que por nós são entendidos como englobados pelos aqui acima citados.] 
ERGA OMNES (ABSOLUTISMO) – é a relação jurídica que perpassa as pessoas contratantes. É a relação com a coletividade, com o mundo, “contra todos”. Exemplo: na matéria contratual, se um produto adquirido apresenta um vício redibitório, a redibição ou abatimento ocorre em face do alienante. Já nos direitos reais – como numa promessa de compra e venda com o devido registro – o promissário comprador pode se voltar tanto contra a construtora para cobrar algo, quanto em face de algum eventual morador indevido no seu imóvel. A relação é entre e a pessoa, a coisa e o mundo.
SEQUELA (ADERÊNCIA) – é o poder de seguir e buscar a coisa aonde e com quem quer que esteja. É consequência direta da relação erga omnes. Assim, que um banco (credor fiduciário) pode efetivar a “busca e apreensão” de sua coisa contra qualquer pessoa, inclusive em face de terceiro que com ele não contratou e esteja com a posse do carro. É o poder de “reaver” do proprietário (1228 CC) ou mesmo a reintegração de posse (1210 CC).
PUBLICIDADE – tanto pelo registro dos imóveis, quanto pela aparência da posse, a publicidade é inerente aos direitos das coisas. Seus institutos são visíveis, permitindo acesso e interação com as pessoas. É regra, por exemplo, o registro de imóveis com possibilidade de consulta pública, o que também reforça a relação “erga omnes” da coisa com o mundo exterior. Em tese, enquanto o negócio não tem registro, possui apenas efeito entre as partes.[footnoteRef:2] Com a publicidade, ganha o mundo. [2: Exemplo: Código Civil. Art. 1.333. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
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TAXATIVIDADE - ao contrário dos contratos que podem ser típicos ou atípicos (425), os direitos reais são apenas aqueles enumerados no rol do artigo 1225.
Registro, Averbação e Matrícula da propriedade imóvel
Revogando diplomas anteriores e considerando o registro imobiliário como um dos meios aquisitivos da propriedade, o Código Civil de 1916 conferiu a ele status de instituição pública, atribuindo-lhe a função de operar a transmissão de domínio dos bens imóveis. As leis subsequentes ao CC/16 seguiram esse entendimento, regulando o registro público e aperfeiçoando-o, adotando o sistema registral germânico como modelo, afastando os fundamentos do sistema francês.[footnoteRef:3] [3: No sistema registral francês somente o contrato pactuado entre as partes já tem força para transmitir o domínio, garantindo-se ao adquirente a propriedade do imóvel. 
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Conforme o modelo germânico, o contrato realizado entre as partes só gera direitos pessoais e obrigacionais, ao passo que o registro deste transfere a propriedade imobiliária. O sistema alemão é fiel ao sistema de cadastros de todas as propriedades imóveis, considerando como proprietário somente aquele cujo nome se encontrar registrado o imóvel nos livros cadastrais. Os cadastros conferem segurança aos negócios imobiliários uma vez que será dado como verídico tudo o que estiver anotado nos livros cadastrais, validando-se o registro. 
No que diz respeito ao sistema registral brasileiro, baseado parcialmente no modelo alemão, como dito, somente o registro do negócio jurídico pactuado transfere a propriedade imobiliária ao passo que o contrato cria direitos pessoais e obrigacionais. Porém, o modelo brasileiro confere ao registro a natureza causal, sendo que a presunção de veracidade e de fé pública existentes poderão ser afastadas caso se confirme que o assento se deu em razão de venda ilegítima.[footnoteRef:4] [4: DINIZ. Sistemas de Registros de Imóveis: capítulo II, p. 48-50.] 
 Seguindo as diretrizes do CC/16, a CF/67 garantiu aos cidadãos brasileiros o direito à propriedade e sua inviolabilidade, e a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73 - LRP) entrou em vigência garantindo os princípios da segurança jurídica, autenticidade, validade e eficácia dos negócios jurídicos que envolvem propriedade privada e outros direitos reais. Posteriormente, a CF/88 revogou a CF/67, recepcionando a garantia no seu artigo 5º e assegurando a todos o direito à existência digna com observância do princípio da propriedade privada, bem como acolheu a LRP adicionando dispositivos[footnoteRef:5] acerca dos registros públicos no texto constitucional. [5: Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. § 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário. § 2º Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro. § 3º O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses.] 
Posteriormente, duas novas leis foram criadas para regulamentar o artigo 236/CF. São elas a Lei 8.935/94 (dispondo sobre serviços notariais e registrais) e a Lei 10.169/00 (estabelecendo normas gerais para a fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e registrais). Assim, o Código Civil figura como regra geral e as demais leis esparsas que tratam das especificidades do tema. Ao final do capítulo sobre direitos reais, o CC/02 insere a regra mor no artigo1.227: 
Art. 1.227 - Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.
Esclarece ainda nos §§1º e 2º do artigo 1.245: 
§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como o dono do imóvel.
Diante do exposto, verifica-se que os negócios jurídicos cujo objeto é um bem imóvel e aspiram direitos reais, só produzirão efeitos no ordenamento jurídico, principalmente em face de terceiros, após o devido registro dos títulos que originaram (contratos particulares, escrituras públicas etc.) na matrícula do imóvel em questão. 
Afinal, apenas um direito de propriedade bem definido e seguro é capaz de atrair recursos e gerar bem-estar social. Quanto mais eficiente o sistema registral, mais ampla se faz a circulação de riquezas e o crescimento econômico do Estado. [footnoteRef:6] [6: FARIAS; ROSENVALD. Curso de Direito Civil: direitos reais, p. 313.] 
PRINCÍPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO
Para compreender a motivação do Direito Registral Imobiliário, devemos conhecer os princípios norteadores desse instituto. A observância e aplicação destes princípios, em conjunto com as demais previsões legais, orientam e pautam administrativamente os serviços realizados pelo Oficial Registrador, possibilitam que os negócios jurídicos passados a títulos e levados a registro se cumpram e garantem que o sistema registral seja eficaz e seguro. São eles:
Princípio da Publicidade: Um dos efeitos mais importantes dos registros em si é a publicidade conferida ao negócio jurídico. Por esse princípio os registros e todos os atos e negócios jurídicos que os originaram constantes de uma matrícula passam a ser de conhecimento de todos no território brasileiro, viabilizando assim a eficácia, a legalidade e a segurança jurídica que os registros conferem. Qualquer pessoa[footnoteRef:7] pode obter uma certidão de qualquer imóvel que esteja registrado em um Cartório, inexistindo qualquer restrição a essa publicidade. Afinal,característica básica dos Direitos Reais é a eficácia/oponibilidade erga omnes. [7: Vide art. 5º, XXXIII/CF88 e arts. 16 e 17 da Lei 6.015/73.] 
Princípio da Territorialidade: O artigo 12 da Lei 8.935/94 obriga o Oficial Registrador de imóveis a desempenhar suas funções respeitando os limites da circunscrição geográfica que lhe for atribuída para atuação, conforme normas estaduais (Leis de Organização Judiciária e Decretos de zoneamento dos Municípios). Ou seja, os imóveis situados em determinada circunscrição de um Município só poderão ser matriculados, registrados e averbados no Cartório vinculado à sua circunscrição.[footnoteRef:8] [8: Os artigos 169 e 171 da LRP apresentam algumas exceções a essa regra para os casos em que: (a) houver desmembramento territorial posterior que altera a situação regional do imóvel; (b) imóvel situado em comarcas ou circunscrições limítrofes; (c) registros referentes a vias férreas.] 
O princípio da territorialidade traz segurança jurídica acerca da situação de um imóvel e reforça o princípio da publicidade. Uma vez que todos os atos são praticados pelo mesmo Oficial, em regra o interessado em um determinado imóvel só precisa descobrir à qual circunscrição cartorária ele está vinculado para pedir uma certidão de sua matrícula, tendo garantia da exatidão das informações constantes nela, uma vez que inexiste a possibilidade de haver outros registros referentes ao mesmo imóvel espalhados por outros cartórios.
Princípio da Obrigatoriedade: Regra geral, os registros de títulos referentes aos negócios jurídicos realizados são obrigatórios.[footnoteRef:9] Ocorre que, na prática, os títulos nem sempre são registrados e não há como obrigar os participantes de um negócio jurídico cujo objeto é um bem imóvel a comparecer ao Ofício de Registro de Imóveis e proceder ao assentamento do título. Porém, considerando-se a legislação acerca do direito registral e os princípios aqui descritos, não é necessário impor uma sanção àquele que não registra a constituição, modificação ou extinção de direitos reais vinculados ao imóvel em questão, uma vez que o fato de não registrar pode trazer por si só diversos prejuízos econômicos para as partes. [9: Vide art. 169 da Lei 6.015/73.] 
Princípio da Prioridade ou preferência: Na ocasião em que o interessado requer a prática de um ato pelo Oficial Registrador e apresenta os títulos para tal, essa documentação recebe um número de serviço (protocolo) e um número de ordem (prenotação)[footnoteRef:10] que serão anotados no Livro nº 1 - Protocolo do Cartório ao encerramento do expediente diário. A anotação do Protocolo é obrigatória e nela conterão o número da prenotação, a data da apresentação do título, o nome do apresentante, a natureza formal do título, os atos que forem formalizados (Art. 175 da LRP). [10: A prenotação é um prévio assentamento do título apresentado, que garante a prioridade e preferência de um direito real em relação ao imóvel. Vide artigo 186 da Lei 6.015/73.] 
O princípio da prioridade é a garantia de que os diversos títulos apresentados para transcrição numa mesma matrícula, pelo mesmo ou diversos interessados, obedeçam à sequência real em que foram apresentados à Serventia (observando-se o princípio da continuidade). Havendo conflito ou duplicidade de assentamentos sobre um mesmo imóvel, será válido o que foi realizado antes. É a garantia do adquirente de um imóvel cujo ex-proprietário, agindo de má-fé, o alienou para mais de um comprador. Vide ementa do TJMG:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - REGISTRO DE IMÓVEL - DUPLICIDADE - DIREITO DE PREFERÊNCIA - PRIMEIRA PRENOTAÇÃO TORNADA SEM EFEITO - AUSÊNCIA DE REGISTRO EM VIRTUDE DE PENDÊNCIAS TRIBUTÁRIAS - CADUCIDADE - ARTIGO 205 DA LEI Nº 6.015/1973 - DÚVIDA IMPROCEDENTE - SENTENÇA REFORMADA. 1. O assentamento de títulos públicos e privados deve observar o disposto na legislação aplicável, sobretudo diante da publicidade do ato, visando à segurança e autenticidade das relações jurídicas que envolvam os imóveis, com a função de assegurar, através da presunção relativa, com efeitos erga omnes, o direito constitucional de propriedade. 2. A despeito do direito de preferência consagrado no artigo 186 da Lei de Registros Públicos, mostra-se inviável o registro enquanto existirem pendências tributárias, pelo que, omitindo-se os interesses na apresentação da documentação exigida, no prazo legal, não se pode afastar a caducidade da prenotação, a teor do artigo 205 do mesmo diploma legal. 3. Recurso provido.[footnoteRef:11] [11: TJMG - APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0231.11.020079-8/001 - 8ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais. DESA. TERESA CRISTINA DA CUNHA PEIXOTO. RELATORA. 20/07/2017.] 
Princípio da Continuidade: As informações da matrícula de um imóvel devem obedecer a uma sequência sucessiva e contínua. Assim, todos os registros e averbações devem estar atrelados aos assentamentos anteriores, não sendo possível praticar ato na matrícula sem que antes conste nela a situação a que o título, agora apresentado, se refere.[footnoteRef:12] [12: Vide arts. 228 e 237 da Lei 6.015/73.] 
Continuidade (grundsatz der VoreintragungdesBetroffenen), já que o registro constitui um dos modos derivados de aquisição do domínio de coisa imóvel, prende-se ele ao anterior; se o imóvel não estiver registrado no nome do alienante, não poderá fazer seu assento em nome do adquirente. Urge providenciar primeiro o registro em nome daquele para depois efetuar o deste. Nenhum assento registral poderá ser, portanto, efetuado sem prévia menção ao título anterior, formando o encadeamento ininterrupto das titularidades de cada imóvel, concatenando sucessivamente suas transmissões. (...)
Princípio da Legalidade: Os títulos que ingressam no Ofício de Registro de Imóveis para assentamento somente serão registrados se estiverem revestidos dos requisitos legalmente exigidos, conforme descrito nos artigos 221 ao 226 da LRP. Além da forma e requisitos legais, serão verificadas a validade e eficácia destes (já que eles correspondem a negócios jurídicos, que por sua vez também devem cumprir requisitos legais para serem válidos), bem como o atendimento a outros princípios.
Princípio da Especialidade: Assim como no princípio da legalidade, serão verificadas, nos títulos apresentados para registro, a descrição das especificações do imóvel (especialidade objetiva) e as partes envolvidas (especialidade subjetiva)[footnoteRef:13]. Na especialidade objetiva será analisada a completa identificação do imóvel descrito no título apresentado. Matrícula e título apresentado serão confrontados acerca da descrição que identifica e individualiza o imóvel (suas características, limites e confrontações, localização, área, logradouro, número, cadastro junto à prefeitura etc.). A especialidade subjetiva diz respeito à titularidade do direito. Serão verificados se todos os participantes descritos no título apresentado estão perfeita e completamente identificados e qualificados como na matrícula do imóvel. [13: Vide artigos176, §1º, II, 3 e 4; 224 a 226 da Lei 6.015/73.] 
Princípio da Disponibilidade: O princípio da disponibilidade tem relação com a faculdade do proprietário de dispor,[footnoteRef:14] transferir o bem imóvel para terceiros por meio de venda, doação, permuta etc. De acordo com tal princípio, não se pode transferir direitos que ultrapassem aqueles constituídos no registro da matrícula do imóvel que se transferirá.[footnoteRef:15] A verificação da disponibilidade será de natureza material (limites físicos, características, confrontações etc.) e jurídica (quanto aos participantes envolvidos no negócio jurídico) uma vez que se constituirá novo direito de propriedade. [14: Vide artigo 1.228 do CC/02. ] [15: Vide artigo172 da Lei 6.015/73.] 
Princípio da Presunção de fé pública: Aos Tabeliães e Oficiais Registradores, no momento da delegação de suas atribuições, foi confiado o status de autoridade dotada de fé pública, quando no exercício das suas funções legais.[footnoteRef:16]Dessa forma, o que for certificado por esses profissionais será considerado como verdadeiro contra e diante de todos. A presunção de fé pública é relativa, uma vez que decorre somente do assentamento, podendo tal atributo ser varrido por sentença judicial. A finalidade desse princípio é garantir a estabilidade dos negócios jurídicos imobiliários. [16: Art. 3º da Lei 8.935/94 - Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.] 
Princípio da Unitariedade da Matrícula: Consagrado pelo artigo 176, §1º, I da LRP, tal princípio regula que cada matrícula corresponderá a um único imóvel. Não existe a hipótese de incluir mais de um imóvel em uma matrícula ou de um imóvel ter mais de uma matrícula. 
A Lei13.097/15 obriga a concentração das informações do imóvel na matrícula deste. A partir da vigência dessa lei, o terceiro de boa-fé que adquire uma propriedade e outros direitos reais imobiliários tem seus direitos aquisitivos protegidos de ações paulianas ou reivindicatórias caso terceiros postulem posteriormente a titularidade da propriedade por atos jurídicos anteriores ao negócio imobiliário que não tenham sido registrados ou averbados na matrícula do imóvel, ou seja, que não tenham publicidade prévia. Inversamente, se o adquirente teve conhecimento de dados restritivos já assentados na matrícula ao tempo da aquisição do imóvel, não poderá demandar pela evicção, uma vez que estava ciente da origem litigiosa do bem e, ainda assim, assumiu aleatoriamente o risco da privação de seus direitos.
A nova legislação reduziu os custos decorrentes das diligências mencionadas, beneficiando o adquirente, fortaleceu a eficiência e publicidade do Registro Imobiliário Brasileiro, proporcionando maior segurança jurídica para a sociedade de forma geral, reforçou a garantia constitucional do direito de propriedade e aproximou ainda mais o sistema brasileiro ao germânico, de abstração da causa.[footnoteRef:17] [17: ROSENVALD, Nelson. O Princípio da Concentração na Matrícula Imobiliária – Lei n. 13.097/15. Disponível em: <https://www.nelsonrosenvald.info/single-post/2015/11/03/>. Acesso em 24/07/2017.] 
Ultrapassada a explanação acerca da legislação e princípios registrais imobiliários, passaremos ao quadro comparativo sobre registros, averbações e matrícula, bem como situações decorrentes destes.
	Registro
	Averbação
	Matrícula
	CONCEITO
	-Modo derivado de aquisição da propriedade imobiliária por ato inter vivos.
-Aos modos de aquisição por via hereditária ou originária, confere a faculdade de dispor da propriedade.
-Atos obrigatórios pelo artigo 167, I da Lei 6.015/73. 
-Sem previsão legal não há registro.
	-Assentamento dos fatos que alteram a propriedade, afetando a perfeita caracterização do imóvel ou de sua titularidade.–Atos que não estão sujeitos à registro. 
-Caráter acessório.
-Atos obrigatórios pelo artigo 167, II da Lei 6.015/73. 
-Além da previsão legal, qualquer fato que altera a situação do imóvel.
	-Ato cadastral físico e jurídico do bem imóvel que consiste em um número de ordem único que o individualiza dos demais. 
-Tem natureza de registro, apesar de ser ato cadastral.
-Poderá sofrer bloqueio, conforme previsão legal.
	-Prazo de 30 dias, a contar da data de prenotação.
	FINALIDADES
	Garantia de autenticidade, segurança e autenticidade dos atos jurídicos intervivos ou mortiscausa, de constituição, transferência ou extinção de direitos, bem como para validade destes em relação a terceiros ou a sua disponibilidade. 
	-Aperfeiçoar o cadastro geral da propriedade imobiliária no Brasil. 
-Concentrar todas as informações no bem raiz.
	EFICÁCIA
	-Erga omnes, constitutiva, assecuratória, conservatória
	CLASSIFICAÇÃO DOS ATOS
	-Constitutivos de direitos reais sobre imóvel alheio ou de patrimônio familiar; 
-Declarativos e aquisitivos de propriedade imobiliária; 
-Decorrentes de decisões judiciais; 
-Referentes a direitos pessoais relativos a imóveis; 
-Provenientes de limitação constitucional e administrativa.
	-Referentes à sub-rogações reais ou pessoais, cisão, fusão, e incorporação de sociedades; 
-Modificativos de direitos reais; 
-Decorrentes de ordem judicial ou da Administração Pública.
-Obrigações legais e convencionais restritivas de direito de propriedade e impostas ao imóvel; 
-Referentes ao direito de família.
	-Cadastral
	LANÇAMENTO
	-Não será realizado ex officio.
	-Poderá ser ex officio, conforme previsão legal. 
	-Regra geral, será ex officio.
	-Ato subsequente à abertura de matrícula e vinculado ao número dela, lançado em seu corpo ou à margem do registro a que se referir (averbação), em ordem cronológica.
Formato- ex: R-1, R-12, AV-2, AV-13.
-Poderá ser provocado por qualquer pessoa, desde que pague as custas, não envolva direitos de terceiros, apresente requerimento e documentação comprobatória fornecida por autoridade competente.
	-Será aberta por ocasião do primeiro registro a ser lançado, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado. 
	-Caso não haja matrícula, o registro obriga a sua abertura.
	-Caso não haja matrícula, será realizada no antigo livro de registro.
	
	PROCEDIMENTO DE DÚVIDA
	-Natureza administrativa.
-Suscitada na impossibilidade de atender ou discordar das exigências formuladas pelo Oficial.
-Requerida pelo apresentante do título, será formulada pelo Oficial e enviada para o Juízo da Vara de Registros Públicos.
-Prazo de 15 dias para impugnação do interessado.
-Magistrado julgará a legalidade e indispensabilidade da exigência feita. 
-Dúvida procedente: caberá ao interessado interpor apelação, com efeitos devolutivo e suspensivo.
-Dúvida improcedente: interessado reapresentará o título ao Oficial, que deverá registrá-lo.
	RETIFICAÇÃO
	-Casos de defeito, omissão ou erro no registro/averbação/matrícula, implicando risco de prejuízo ao titular do direito real.
-Poderá ser pela via administrativa, mediante requerimento do interessado ao Oficial 
-Poderá ser pela via judicial, não sendo obrigatório esgotar a via administrativa antes.
	NULIDADES
	-Será absoluta ou relativa. 
-Deverá ser pleiteada judicialmente pelo interessado via ação de declaração de invalidade de registro/averbação.
-Ação será direta: para invalidar registro/averbação em si por inobservância dos requisitos legais.
-Ação será indireta: para invalidar título que originou o registro/averbação em questão. 
-Ainda que comprovado que o título que o originou esteja extinto, nulo ou rescindido, o ato produz seus efeitos enquanto não for cancelado.
	CANCELAMENTO
	-Será averbação, assinada pelo oficial, contendo declaração do motivo que o determinou e o título em virtude do qual foi feito.
-Pode ser total ou parcial.
-Registro e averbação deixam de produzir seus efeitos, extinguindo o direito a que se refere e declarando-o ineficaz.
Tipos: contencioso, voluntário ou previsão legal.
	-Por decisão judicial.
-Por alienação total do imóvel em virtude de várias alienações parciais.
-Por fusão ou unificação de matrículas.
[footnoteRef:18] [18: DINIZ. Sistemas de Registros de Imóveis: capítulo II, p. 48-550.] 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
DINIZ, Maria Helena. Finalidades do Registro Imobiliário. In: ________Sistema de Registros de Imóveis. 9ª ed. São Paulo: Saraiva., 2010.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Propriedade. In: Curso de direito civil: direitos reais. São Paulo: Atlas S.A., 2015.cap.III.
ROSENVALD, Nelson. O Princípio da Concentração na Matrícula Imobiliária – Lei n. 13.097/15. Disponível em:<https://www.nelsonrosenvald.info/singlepost/2015>. Acesso em 24/07/2017.