Aula Tipos de Usucapião

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DA USUCAPIÃO
 Etimologicamente, o termo “usucapião” vem do correspondente em latim usucapio que é resultado da união dos termos usu (que significa “pelo uso”) e capio (que é particípio passado do verbo capere - que é tomar - significando, pois, “tomada”), formando-se, assim, a expressão “tomada pelo uso”. [footnoteRef:1] [1: DINIZ. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas, p. 622. VENOSA. Direito Civil: direitos reais, p. 656.] 
 Por ter o sufixo capio, a palavra “usucapião” aparece no feminino[footnoteRef:2], especialmente no texto do Corpus Iuris Civilis. Já em terras brasileiras, o instituto da usucapião surgiu oficialmente somente com o advento do Código Civil de 1916 que, a contrassenso, a elencava como escrito no masculino, ainda que seu anteprojeto a colocasse no feminino. Tal mudança ocorreu por meio de uma emenda apresentada por Rui Barbosa, nos artigos 530[footnoteRef:3] e 550[footnoteRef:4] daquele revogado diploma legal. [2: Como dito nesta introdução, o nome tem origem feminina, mas hoje tratada como “O” Usucapião ou “A” usucapião, normalmente. Segue a explicação também acima. Vamos tratá-la como na origem feminina por homenagem e elegância. ] [3: (CC/16) Art. 530. Adquire-se a propriedade imóvel: [...] III - Pela usucapião.] [4: (CC/16) Art. 550. Aquele que, por vinte anos sem interrupção, nem oposição, possuir como seu, um imóvel, adquirir-lhe-á o domínio independentemente de título de boa-fé que, em tal caso, se presume, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual lhe servirá de título para a transcrição no registro de imóveis. (Redação dada pela Lei nº 2.437, de 1955).] 
 Assim, que a usucapião, nascida no Direito Romano, até os dias atuais influencia o direito brasileiro, pretendendo garantir a execução da função social da propriedade e a preservação/consolidação da posse como forma de adquirir propriedade móvel ou imóvel. É matéria muito presente e prática, face o tamanho continental de nosso país.
CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA 
 A usucapião é definida pelo Código Civil como uma das formas originárias de aquisição da propriedade. Inicialmente, ela era usada a fim de se punir o proprietário que, tacitamente, renunciava ao exercício de sua propriedade em razão do tempo.
 Atualmente, a aquisição, e consequente perda, da propriedade estão previstas no Livro III do Código Civil[footnoteRef:5] trazendo duas modalidades de usucapião que já eram previstas pelo diploma civil de 1916, a Ordinária (Art. 1.242, CC) e a Extraordinária (1.238, CC). Porém, o mencionado instrumento legal também estabelece a usucapião Especial, que se subdivide em usucapião especial Urbana (Art.1.240, CC), determinado pelo artigo 183, da Constituição Federal e regulamentado pelo Estatuto das Cidades e usucapião especial Rural (1.239, CC), regulamentado pela Lei 6.969, de 1981, e pelo artigo 191, da Carta Federal. Há, ainda, a previsão da usucapião Familiar (Art.1.240-A, CC), acrescentado pela Lei nº 12.424, de 2011.[footnoteRef:6][footnoteRef:7] [5: O novo Código de Processo Civil modificou a Lei dos Registros Públicos (LRP, 6015/73), para acrescentar o artigo 216-A que a comunidade jurídica passou a tratar como usucapião Extrajudicial. Mas não é nova modalidade e sim a possibilidade de ser obtida fora da circunscrição forense. Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:  (...) Obs: O sistema brasileiro já havia feito uso da usucapião extrajudicial através da Lei 6969/81 acerca de terras devolutas (perdeu efeito com a CF/88 pois impede usucapião de bens públicos) e com a Lei 11.977/09 mas apenas com fins de regulação fundiária.] [6: É também considerada uma espécie de usucapião especial a Indígena, instituído pelo Estatuto do Índio (Lei nº 6.001, de 1973), que estabelece em seu artigo 33 que “O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena”.] [7: Nesta trilha de modalidades, também podemos citar Usucapião Coletiva do artigo 10 do Estatuto da Cidade (10.257/01- atenção às alterações recentes pela Lei 13.465/17) e Usucapião Administrativa do Programa Minha Casa Minha Vida (art. 60 da Lei 11.977/2009). Vamos nos ater, porém, às modalidades do Código Civil, inclusive com a de outros direitos reais como a da Servidão de Passagem do artigo 1379.] 
 Dessa forma, influindo-se o elemento tempo como fator determinante para a usucapião, ela se mostrava na doutrina clássica exemplo de prescrição aquisitiva, que se opõe à prescrição extintiva:
A primeira, regulada no direito das coisas, é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado (entre eles, as servidões e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei; a segunda, tratada na Parte Geral do Código, é a perda da pretensão e, por conseguinte, da ação atribuída a um direito, e de toda a sua capacidade defensiva, em consequência do não uso dela durante determinado espaço de tempo”. (BEVILÁQUA apud GONÇALVES; 2012, p. 256-257).
 Discorrendo sobre a usucapião, não se recomenda a adoção da expressão prescrição aquisitiva, pelo fato de que a prescrição neutraliza as pretensões do titular inerte de um direito, enquanto a usucapião é somente uma forma de aquisição da propriedade. É o nosso entendimento:
O ponto de convergência entre os dois modelos jurídicos é a produtividade de efeitos que o transcurso do tempo pode consolidar sobre direitos subjetivos e a inércia do titular do direito subjetivo. Contudo, não se pode negar, por razões históricas já examinadas, consagrou-se a locução prescrição aquisitiva em nossa doutrina. Todavia, em um critério puramente científico, a única aproximação entre a prescrição e usucapião se dá justamente no art. 1.244, na ênfase às formas de suspensão e interrupção de prazos”. (FARIAS, ROSEVALD, 2017, p. 397). 
 Assim, conforme já explanado anteriormente, a usucapião é uma das formas originárias[footnoteRef:8] de obtenção da propriedade, fazendo com que a sentença declaratória (ou ato administrativo) que julga procedente o pedido reconheça o domínio já adquirido de fato. [8: É oportuno também que sejam diferenciadas as formas originária e derivada de obtenção da propriedade, já que, na primeira, o novo proprietário adquire o bem de forma abstrata, ou seja, o bem estará totalmente desvinculado de quaisquer vícios existentes decorrentes de relações jurídicas anteriores, como na usucapião. Enquanto na segunda a transferência do bem estará vinculada a todas as obrigações ou relações de direito real já existentes, como num contrato.] 
REQUISITOS E MODALIDADES DA USUCAPIÃO
 A fim de se enumerar os requisitos da usucapião, deve-se primeiramente esclarecer que eles dependerão da modalidade de usucapião observada no caso concreto, mas há requisitos genéricos aqui tratados inicialmente. Tomemos como base a Usucapião Extraordinária, que é a regra geral que tem como requisitos: 
· Posse ad usucapionem (ou qualificada para fins de usucapião): justa, mansa, pacífica, contínua e com animus domini.
· Tempo.
 A constituição de uma posse ad usucapionem depende que haja a coexistência de três elementos: 
(1) ser a posse Justa, que segundo o artigo 1.200 do Código Civil, é aquela não violenta, clandestina ou precária; [footnoteRef:9] [9: Posse Justa é aquela adquirida de uma maneira normal (não violenta, clandestina ou precária). É a compra de um terreno sem escritura por desconhecimento, é o ingresso e moradia em um lote por tanto tempo etc. Lembrando ainda que o tempo e as “evidências” podem conduzir/transformar uma posse injusta em justa.] 
(2) ser a posse Mansa, Pacíficae Contínua/Ininterrupta[footnoteRef:10] e; [10: Mansa, pacífica e contínua é a posse não molestada judicialmente pelo proprietário/interessado. Assim, se o possuidor não foi citado judicialmente em processo que se discute a coisa, sua posse é mansa. Entendemos, porém, que atualmente outras medidas podem cessar a posse mansa, como a feitura de um Boletim de Ocorrência, Notificação etc. É tempo de se retirar do Judiciário algumas providências e essas também devem ser assim consideradas. Vale lembrar, ainda, que o possuidor que não reside no bem mas o possui e tem animus domini (de quem mora em BH mas tem a posse de um lote em Guanhães/MG, por exemplo) tem a posse do mesmo para fins de usucapião extraordinária. A moradia no bem só interessa para recuo do prazo de 10 anos do parágrafo único do artigo 1238 ou para outras modalidades do instituto.
] 
(3) haver o animus domini, que é a ação ou convicção de ser dono, ou seja, o usucapiente deve se portar em relação à coisa como se ela lhe pertencesse, cumprindo com as obrigações propter rem.
 Já o animus domini é o requisito mais melindroso pois merece análise muito particular e sempre casuística (caso concreto, provas, depoimentos pessoais etc). Vale realmente a verificação de nossas tradicionais “evidências” que tanto brincamos nos referindo à canção de “Zezé de Luciano”. Seu conceito é: possuir a coisa com ação de dono, como se dono fosse.[footnoteRef:11] O conceito tradicional é o de possuir com “intenção de ser dono” e boa verificação é a de se buscar quem vem cumprindo as obrigações propter rem do imóvel. [11: Não confundir com o “Animus” da Teoria Subjetiva de Savigny. Aquele animus, da Teoria de Savigny era critério para ser possuidor (ter intenção de dono), este animus domini (requisito do Usucapião) é ação de dono, cuidar da coisa como se sua fosse sem previsão de término de contrato, prazo para devolução da coisa etc. Com certeza a Teoria de Savigny aqui influenciou, mas não se misturam, ou confundem.] 
 Assim, são exemplos que ajudam a ter posse com animus domini: pagamentos de tributos (IPTU) água e luz, cercamentos e segurança, desconhecimento do dono[footnoteRef:12], gastos e investimentos com a coisa etc. [12: Teoricamente a Posse de Boa ou Má-fé não é requisito que interfere na Usucapião. Mas claro é que deve haver verificação do caso concreto pois uma posse de Má-fé pode não ter o animus domini, por exemplo, quando a pessoa sabe que a coisa é alheia e não se porta como dona. ] 
 E exemplos sem aninus domini: possuir com contrato vigente ou findo o mesmo sem devolução (locação, comodato, etc. o que também se configura como posse injusta por precariedade), possuir bens com permissão familiar, com inventário pendente, em condomínios etc (grifamos):
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃODE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO PRO INDIVISO COM INCAPAZ. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. PRAZO. IMPOSSIBILIDADE DE DECURSO. APROVEITAMENTO AOS DEMAIS PROPRIETÁRIOS. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. OCUPAÇÃO DECORRENTE DE MERA PERMISSÃO OU TOLERÂNCIA. REQUISITOS NÃO COMPROVADOS. Em se tratando de imóvel em condomínio pro indiviso com incapaz, é de se considerar que a impossibilidade de decurso do prazo da prescrição aquisitiva em relação à proprietária incapaz aproveita aos demais, com fulcro na disposição do art. 201 do Código Civil. 
Não comprovado, por prova robusta e inconteste, o preenchimento dos requisitos legalmente exigidos para a usucapião extraordinária, já que existentes nos autos fortes indícios de que a ocupação do bem pela Autora decorreu de mera permissão ou tolerância dos proprietários, correta a sentença que julga improcedente o pedido de declaração de domínio.[footnoteRef:13] [13: TJMG - APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0240.12.001218-4/001 - 16ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais. DES. JOSÉ MARCOS RODRIGUES VIEIRA (RELATOR) – Dje 11/08/2017.] 
 Sobre o tema:
Mansidão, pacificidade e continuidade indicam exercício ininterrupto e sem oposição da posse. Muitos, equivocadamente, tendem a acreditar que a posse pacífica é aquela exercida por quem cuida do terreno, cercando-o, plantando-o e mantendo relações amistosas com vizinhos. De modo algum! Tais dados pesam apenas como indícios confirmatórios do animus domini.[footnoteRef:14] [14: FARIAS; ROSENVALD. Curso de Direito Civil: Direitos Reais, p. 413. ] 
 Encerrando, repetimos boa frase que ilustra a presença ou não dos requisitos: “na usucapião de imóveis, o proprietário está apenas no papel, não se apresenta na realidade social e prática”.[footnoteRef:15] [15: Observação processual importante: A inexistência de registro imobiliário do bem objeto de ação de usucapião não induz que o imóvel seja público, cabendo à Fazenda (Federal, Estadual ou Municipal), provar a titularidade do terreno como óbice ao reconhecimento da usucapião. Não existe, em nosso ordenamento jurídico, qualquer presunção, relativa ou absoluta, de que toda terra não particular é pública. USUCAPIÃO - IMÓVEL URBANO - AUSÊNCIA DE REGISTRO ACERCA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL - INEXISTÊNCIA DE PRESUNÇÃO EM FAVOR DO ESTADO DE QUE A TERRA É PÚBLICA. A inexistência de registro imobiliário do bem objeto de ação de usucapião não induz presunção de que o imóvel seja público (terras devolutas). Cabendo ao Estado provar a titularidade do terreno como óbice ao reconhecimento da prescrição aquisitiva. 2 - Recurso especial não provido. (STJ - REsp 964.223 - (2007/0145963-0) - Rel. Min. Luís Felipe Salomão - DJe 04.11.2011 - p. 752).] 
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Disciplinada no artigo 1238 do Código Civil[footnoteRef:16], a usucapião extraordinária, assim como as demais modalidades de usucapião, possui como requisito imprescindível: o tempo. Isso porque, a questão temporal, aliada aos requisitos já tratados no tópico anterior, é que definirá a modalidade de usucapião responsável por reconhecer posse em propriedade. [16: (CC) Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis
] 
Para efeito de interpretação do dispositivo legal, reconhece-se duas formas de se alcançar a usucapião[footnoteRef:17]: pelo exercício da posse simples ou da posse qualificada[footnoteRef:18]. Nesse sentido, para que a primeira modalidade se efetive, basta que o possuidor exerça o ânimo de dono e que a posse seja contínua e pacífica por quinze anos, hipótese em que serão prescindíveis a boa-fé e o justo título que, uma vez existindo, servirão apenas como complemento de prova. [17: “A propriedade adquirida por usucapião compreende não só aquela dotada de todos os seus atributos componentes (Art. 1.231 CC), como também as parcelas que dela se destacam, isto é, os direitos reais sobre coisa alheia (jurg in re aliena). Como a servidão, a enfiteuse, o usufruto, o uso, a habitação, a anticrese etc.”] [18: Admite também a denominação "posse-trabalho".
] 
No entanto, para que efetive a segunda modalidade, reduz-se para dez anos o prazo para a aquisição da propriedade, que qualificará a posse quanto a ela, quando for possível conferir função social seja pela moradia, seja por investimentos de caráter produtivo no local. 
Ou seja, seus requisitos são: (1) Posse Ad Usucapionem (justa, mansa/pacífica/contínua, com animus domini), (2) Lapso temporal de quinze ou dez anos.
Basta o ânimo de dono e a continuidade e tranquilidade da posse por quinze anos. O usucapiente não necessita de justo título nem de boa-fé, que sequer são presumidos: simplesmente não são requisitos exigidos. [...] O conceito de ‘posse-trabalho’, quer se corporifique na construção de uma residência, quer se concretize em investimentos de caráter produtivo ou cultural, levou o legislador a reduzir para dez anos a usucapião extraordinária. (GONÇALVEZ, 2012, p. 260)
USUCAPIÃO ORDINÁRIA[footnoteRef:19] [19:Chama-se Ordinária porque era a modalidade comum em Roma. Atualmente nossa Usucapião Comum seria a Extraordinária. ] 
Nesta modalidade de usucapião, no que tange ao exposto no artigo 1.242 da Lei Civil, o legislador exige cumulativamente que, além do fator temporal, completar 10 ou 5 anos, que se apresente também justo título e boa-fé. Ou seja, seus requisitos são: (1) Posse Ad Usucapionem (justa, mansa/pacífica/contínua, com animus domini), (2) Lapso temporal de Dez anos ou cinco anos[footnoteRef:20], (3) Justo título e Boa-fé. [20: Os cinco anos aqui são referentes a uma peculiar situação: o possuidor chegou a ter o registro, mas o mesmo foi posteriormente cancelado, aliado à moradia/função social. É o parágrafo único do artigo 1242: Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. 
] 
Ressalta-se, neste ponto, que o justo título configura instrumento por meio do qual o possuidor pode presumir ser ele o proprietário do imóvel, mas, no entanto, apresenta algum vício que lhe obsta a condição de proprietário. Temos como exemplos tradicionais: escritura de compra e venda, promessa de compra e venda, formal de partilha, testamento, carta de arrematação etc. Ou seja, um documento aparentemente adequado à aquisição do bem.[footnoteRef:21] [21: Enunciado nº 86 da Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho de Justiça Federal: “A expressão justo título, contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CC, abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente do registro”.] 
 Nota-se que justo título não satisfaz todos os degraus da escada ponteana, uma vez que supre os planos da existência e validade, mas não alcança eficácia.[footnoteRef:22] Seria apto a transferir, mas não o foi por algum motivo no caso concreto específico. [22: "Validade formal ou vigência é, em suma, uma propriedade que diz respeito à competência dos órgãos, e aos processos de produção e reconhecimento do Direito no plano normativo. A eficácia, ao contrário, tem um caráter experimental, porquanto se refere ao cumprimento efetivo do Direito por parte de uma sociedade ao reconhecimento (Anerkennung) do Direito pela comunidade, no plano social, ou, mais particularizadamente, aos efeitos sociais que uma regra suscita através de seu cumprimento." REALE. Lições Preliminares de Direito, p. 114.] 
Ainda como requisito para aquisição da propriedade imóvel em sua modalidade ordinária, a boa-fé "é o estado subjetivo de ignorância do possuidor quanto ao vício ou obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa".[footnoteRef:23] Nesse sentido, o possuidor acredita ser o real proprietário daquilo que possui, quando a realidade lhe frustra tal convicção. O justo título é um reforço ao animus domini. [23: FARIAS; ROSENVALD.Curso de Direito Civil, p. 422).] 
 A boa-fé pode ser vista como uma extensão do justo título, uma vez que faz crer o possuidor que o negócio jurídico se efetivou de forma tal que lhe garantia a aquisição da coisa. Pode-se dizer, ainda, que a boa-fé transcende o animus domini, pois o possuidor não só possui o ânimo de dono como acredita genuinamente que o é. 
Por sua natureza, afere-se que a presunção de que tratamos aqui é relativa (juris tantum), uma vez que se configurará a má-fé caso reste comprovado o conhecimento dos vícios da posse pelo possuidor. Assim, havendo justo título, dispensa-se a comprovação da boa-fé, ficando a cargo da parte contrária o ônus de demonstrar a má-fé. 
Nesse diapasão, se possível for manter a posse mansa e pacífica, juntamente com a boa-fé e justo título pelo prazo contínuo de 5 ou 10 anos, será possível se valer do instituto da usucapião para adquirir a propriedade de forma a sanar o vício que maculava o negócio jurídico.
USUCAPIÃO ESPECIAL
 A usucapião especial ou constitucional é uma modalidade adversa das espécies extraordinária e ordinária, apresentada pela Constituição da República em duas formas: a usucapião especial rural e a usucapião especial urbana. 
 Disciplinada nos artigos 1.239 e 1.240 do Código Civil, a usucapião especial, assim como as demais modalidades de usucapião, tem o tempo como elemento precípuo para propositura de ação, além de critérios específicos fortes na Função Social. 
 Como já afirmado sobre a função social da posse e da propriedade, já que nessas modalidades de usucapião ela deve ser de modo mais intenso que nas demais, por expresso comando constitucional, o terreno deverá atender a cinco requisitos (principalmente na rural): (1) aproveitá-la racional e adequadamente, (2) utilizar conscientemente os recursos naturais, (3) preservar o meio ambiente, (4) respeitar a legislação trabalhista, e (5) explorar respeitando o bem-estar do proprietário e dos trabalhadores[footnoteRef:24], além de não ser proprietário de outro imóvel.[footnoteRef:25] [24: BRANT. Das modalidades de usucapião a valorização da posse – trabalho como meio de aquisição da propriedade imobiliária. RDPriv. São Paulo: RT, 2011, apud NERY, Rosa Maria de Andrade. coord. Direito civil: direitos reais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, p. 702.] [25: Indaga-se se nessa modalidade constitucional, caso o imóvel deixe de ter finalidade social, se o proprietário poderia perder essa já adquirida via usucapião de 5 anos. Respondemos que não. Fez ato jurídico perfeito. Foram verificados os requisitos e consumada a usucapião especial. O que ele fez depois faz parte de seus poderes de proprietário (usar e gozar) não podendo o Direito retroagir nesse ponto. Não há modalidade jurídica que permita tal invalidade, salvo caso específico de ilicitude ou má-fé.] 
USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
A usucapião Especial Rural é tratada pelo artigo 1239 do Código Civil com a seguinte redação (grifamos):
Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
 Surgida com a Constituição de 1934, a usucapião especial rural, que também é conhecida como pro labore, pretende a fixação do homem no campo, por isso, a Lei nº 6.969, de 1981[footnoteRef:26], estabeleceu que o possuidor de área rural contínua e de até 25 (vinte e cinco) hectares, que a tenha tornado produtiva com seu trabalho e a utilizar como moradia, poderá usucapi-la, salvo se tiver outro imóvel. Atualmente, tal modalidade de usucapião está regulada no artigo 191 da Constituição Federal de 1988, com letra repetida no artigo 1.239 do diploma civil vigente, que atualizou o instituto ampliando o tamanho da área rural possuída para 50 (cinquenta) hectares e estabelecendo o prazo de 5 (cinco) anos de posse ininterrupta. [26: BRASIL. Lei 6.969, de 10 de dezembro de 1981. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6969.htm. Acesso em 04 ago. 2017.] 
A simples pessoalidade da posse pela moradia não conduz à aquisição da propriedade se não quando acompanhada do exercício de uma atividade econômica, seja ela rural, industrial ou de mera subsistência da entidade familiar”. Completam, ainda, afirmando que “o objetivo dessa usucapião é a consecução de uma política agrícola, promovendo-se a ocupação de vastas áreas subaproveitadas, tornando a terra útil por produtiva (FARIAS, ROSENVALD. 2017, p. 453).
 Seus requisitos são:
· Posse sem oposição, isto é, mansa e pacífica; contínua e com animus domini;
· Lapso temporal de cinco anos sem interrupção;
· O imóvel ser em terra de zona rural com tamanho de até cinquenta hectares[footnoteRef:27]; [27: Um hectare tem 10.000 metros quadrados. Não é uma área pequena.] 
· Ter finalidade relativa à utilização do possuidor oude sua família, e a área ser produtiva ao trabalho;
· Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
· A terra não pode ser pública.
	Em suma, a usucapião rural não trata apenas da posse individual ou mera aquisição/reconhecimento de propriedade civil. Objetiva observar o homem no campo fixando-o produtivamente no imóvel, devendo nele morar e trabalhar. 
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
 Essa modalidade de usucapião deixa evidente a prevalência do princípio da função social sobre a propriedade exclusivamente privada. Criado com a promulgação da Constituição de 1988, a usucapião especial urbana destina-se àqueles possuidores com animus domini de imóveis urbanos de até 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), que residam e/ou trabalhem no imóvel pelo período de 05 (cinco) anos. 
 Além disso, assim como na usucapião familiar, há previsão no sentido de que o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural, e tal benefício também não será concedido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Como ocorre na usucapião rural, não reclama justo título ou boa-fé e também não figuram como usucapíveis os imóveis públicos. Carece da cumulação requisitos: 
· O bem que pode ser o objeto usucapível deve ser em área urbana e inferior a 250 m²;
· Lapso temporal de cinco anos sem interrupção;
· O bem deve ser direcionado à moradia;
· O pleiteante não pode haver outro imóvel em sua propriedade;
 Cumpre ressaltar que o critério de localização do imóvel é aquele constante na Lei Municipal, cumulada com os requisitos do artigo 32, § 1º, do Código tributário Nacional.
USUCAPIÃO FAMILIAR
 Em junho de 2009, por meio da Lei nº 11.977, o governo brasileiro instituiu o programa Minha Casa Minha Vida, que consistia em um incentivo para que pessoas de baixa renda pudessem adquirir a casa própria. E com a promulgação da Lei nº 12.424, em 16 de junho de 2011, que alterou diversos artigos da Lei nº 11.977, foi criada uma nova modalidade de usucapião especial urbana, que ficou conhecida como a Usucapião Familiar. Inobstante, foi acrescentado ao Código Civil vigente o artigo 1.240-A[footnoteRef:28] do qual extraem-se todos os requisitos necessários à usucapião, a saber: [28: Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.] 
 (1) o limite da área do imóvel em 250 m²; [footnoteRef:29] [29: Queremos crer que tal metragem foi uma analogia à usucapião constitucional urbana.] 
(2) o prazo de dois anos de posse ininterrupta e exclusiva em imóvel de propriedade comum com ex-cônjuge ou companheiro; 
(3) o abandono do lar por um dos cônjuges ou conviventes, e; 
(4) a inexistência de outro imóvel, urbano ou rural, de propriedade do possuidor.
Para essa modalidade de usucapião importa, para que se efetive a aquisição da propriedade imóvel, a situação de abandono do lar e defesa da família que ficou.
E mais, deve haver realmente uma saída física (desparecimento, desamparo) de uma das partes no sentido de ausência de interesse no imóvel, somada ao abandono sem suporte jurídico ao cônjuge/companheiro que ficou[footnoteRef:30]. [30: É a anedota popular “saiu para comprar cigarros e nunca mais voltou”. Repetimos o Enunciado 595 da VII Jornada do CJF menciona que “O requisito ‘abandono do lar’ deve ser interpretado na ótica do instituto da usucapião familiar como abandono voluntário da posse do imóvel somado à ausência da tutela da família, não importando em averiguação da culpa pelo fim do casamento ou união estável. ”
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A saída mediante ação judicial (separação de corpos, mediação de conflitos etc) ou mesmo para se evitar brigas, não pode ser entendida como este abandono apto à usucapião. Daí que se orienta a quem sai por outros motivos, a ajuizar ação ou notificação a quem fica para não correr os riscos à usucapião. 
E mais, o bem deve ser de propriedade comum dos cônjuges ou companheiros, pois o que fica irá usucapir a metade do outro que abandonou[footnoteRef:31]. Se o bem pertencia integralmente a um dos cônjuges, não há possiblidade legal para a Usucapião Familiar aqui tratada.[footnoteRef:32] Vide caso concreto (grifamos): [31: Mas com certeza podemos apontar críticas no dispositivo ou, pelo menos, deixar a pergunta: “Será que tal usucapião, que nasce como defesa à família, não poderia ser estendida à metade de quem fica, independente do regime?” Ou seja, mesmo com a propriedade integral de quem abandona, quem fica não poderia usucapir só a metade então? Podem e devem refletir.] [32: Outra crítica pertinente ao instituto, é até mesmo à própria “posse” de quem fica. Pois se esta modalidade exige “propriedade que divida com ex-cônjuge”, tecnicamente quem ficou tem propriedade. A posse jurídica (Art.1196 CC) não se enquadraria conceitualmente ao caso. 
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EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO FAMILIAR - USUCAPIÃO URBANA - PEDIDO ALTERNATIVO - DISSOLUÇÃO DA SOCIEDADE CONJUGAL - NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS PARA USUCAPIR (...) A usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil pressupõe que haja copropriedade, de modo que o seu objeto, certamente, refere-se à aquisição da fração da propriedade que pertence àquele cônjuge que abandonou o lar e não a sua integralidade. Logo, se o usucapiente não é proprietário de 50% do bem, não há que se falar em usucapião familiar no caso. (f.147v) De fato, não preenche os requisitos legais para a usucapião familiar o ex-cônjuge que não é coproprietário do imóvel que pretende usucapir a integralidade.[footnoteRef:33] [33: TJMG - APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0694.14.003695-5/001 - COMARCA DE TRÊS PONTAS - Vistos etc., acorda, em Turma, a 12ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais. DES. JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA (RELATOR) – Dje. 20/02/17.
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Algumas outras críticas[footnoteRef:34] que se fazem à usucapião familiar são: a obrigatoriedade de que o imóvel a ser usucapido seja apenas o urbano, e o fato de suscitar uma discussão aparentemente já superada pelo direito civil: a questão da culpa ou causa que leva ao rompimento do relacionamento afetivo[footnoteRef:35]. É por esse motivo que o Enunciado 595 da VII Jornada do CJF menciona que “O requisito ‘abandono do lar’ deve ser interpretado na ótica do instituto da usucapião familiar como abandono voluntário da posse do imóvel somado à ausência da tutela da família, não importando em averiguação da culpa pelo fim do casamento ou união estável. ” [34: Também criticamos a expressão “Posse Direta” do caput (Art.1240-A CC) pois não houve o desdobramento da posse para se falar em posse direta ou indireta nos termos do artigo 1197 CC.] [35: Vide Emenda Constitucional n° 66 de 2010, que dá nova redação ao parágrafo sexto do artigo 226 da CF/88 que dispõe sobre a dissolubilidade do casamento civil pelo divórcio, suprimindo o requisito de prévia separação judicial por mais de 1 (um) ano ou de comprovada separação de fato por mais de 2 (dois) anos.
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Bem assim, com o julgamento da ADI 4277 e da ADPF 132/RJ, também é de se concluir que o disposto no artigo1.240-A se aplica também às famílias homoafetivas, entendimento com o qual corrobora o Enunciado n ° 500 do Conselho de Justiça Federal: “A modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil pressupõe a propriedade comum do casal e compreende todas as formas de família ou entidades familiares, inclusive homoafetivas”.
Com esse condão, questiona-se a aplicação do referido dispositivo legal a outras entidades familiares como a poliafetiva que, de certo modo, já fazem parte da realidade social de muitas famílias brasileiras, existindo, inclusive, casos já reconhecidos em escritura pública declaratória de união poliafetiva[footnoteRef:36]. Como é de se esperar, infinitassão as objeções ao reconhecimento dessa união, variando entre argumentos de cunho jurídico aos de caráter moral ou religioso. No entanto, entendemos não ser essa postura a adequada para lidar com a questão das famílias plurais. Comungamos, pois, do entendimento perfilhado por Maria Berenice Dias: [36: A título de exemplos: escrituras lavradas em fevereiro de 2012 (um homem e duas mulheres) na cidade de Tupã, SP; outubro de 2015 (três mulheres) na cidade do Rio de Janeiro, RJ; e outra em abril de 2016 (um homem e duas mulheres) também no Rio de Janeiro, RJ.
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Há que se reconhecer como transparente e honesta a instrumentalização levada a efeito, que traz a livre manifestação de vontade de todos, quanto aos efeitos da relação mantida a três. Lealdade não lhes faltou ao formalizarem o desejo de verem partilhado, de forma igualitária, direitos e deveres mútuos, aos moldes da união estável, a evidenciar a postura ética dos firmatários.... Não havendo prejuízo a ninguém, de todo descabido negar o direito de as pessoas viverem com quem desejarem. [footnoteRef:37] [37: DIAS. Manual de Direito das Famílias, p. 139. ] 
 Nesse sentido é que se entende ser possível a aplicação da Usucapião familiar a outras entidades familiares que não a matrimonial. Testemos sobre a modalidade:
(VIII Exame de Ordem Unificado – 2012.2) Em janeiro de 2010, Nádia, unida estavelmente com Rômulo, após dez anos de convivência e sem que houvesse entre eles contrato escrito que disciplinasse as relações entre companheiros, abandona definitivamente o lar. Nos dois anos seguintes, Rômulo, que não é proprietário de outro imóvel urbano ou rural, continuou, ininterruptamente, sem oposição de quem quer que fosse, na posse direta e exclusiva do imóvel urbano com 200 metros quadrados, cuja propriedade dividia com Nádia e que servia de moradia do casal. Em março de 2012, Rômulo – que nunca havia ajuizado ação de usucapião, de qualquer espécie, contra quem quer que fosse – ingressou com ação de usucapião, pretendendo o reconhecimento judicial para adquirir integralmente o domínio do referido imóvel.
Diante dessa situação hipotética, assinale a afirmativa correta.
a) A pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo é infundada, pois o prazo assinalado pelo Código Civil é de 10 (dez) anos.
b) A pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo é infundada, pois a hipótese de abandono do lar, embora possa caracterizar a impossibilidade da comunhão de vida, não autoriza a propositura de ação de usucapião.
c) A pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo é infundada, pois tal direito só existe para as situações em que as pessoas foram casadas sob o regime da comunhão universal de bens.
d) A pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo preenche todos os requisitos previstos no Código Civil.[footnoteRef:38] [38: Resposta letra D: Rômulo preencheu todos os requisitos previstos no artigo 1.240-A do Código Civil para a usucapião por abandono do lar.] 
OBSERVAÇÕES IMPORTANTES:
IMPOSSIBILIDADE DE SE USUCAPIR BENS PÚBLICOS
 Pela literalidade do Ordenamento Jurídico brasileiro, tem-se como certa a impossibilidade de se usucapir bem público, haja vista as expressas vedações constitucionais e legais.[footnoteRef:39] Assim, a Suprema Corte, antes mesmo da elaboração da Carta Magna de 1988, já possuía entendimento firmado por meio da Súmula n°340/63 corroborando com tal entendimento. [39: Vide artigo 183, § 3°, e artigo 191, parágrafo único, CF/88; artigo 102, CC.] 
 O Código Civil de 2002 conceitua as três espécies de bens públicos, a saber: os de uso comum, os especiais e os dominicais. Estes últimos, possuem por principal característica a sua desafetação[footnoteRef:40], já que integram o patrimônio do Estado não possuindo destinação específica. Dessa forma, o caráter público da propriedade não exime o Estado da obrigação de lhe conferir função social, uma vez que, “enquanto o bem privado ‘tem’ função social, o bem público ‘é’ função social”.[footnoteRef:41] [40: Para Mello (2012, p. 931) “Afetação é a preposição de um bem a um dado destino categorial de uso comum ou especial, assim como desafetação é sua retirada do referido destino”.] [41: FARIAS, ROSENVALD. Curso de Direito Civil- Reais, p.401.] 
 Nessa oportunidade, não é incomum se ter notícia acerca da ineficiência da Administração Pública que, no exercício de suas funções, muitas vezes negligencia a gestão do patrimônio público, fazendo com que este não atenda satisfatoriamente ao princípio da função social.
 Dito isso, percebe-se o quão paradoxal é a situação de imóveis públicos que não atendam à função social, situação que acomete os bens públicos desafetados, ou seja, os dominicais.
 Assim, ainda que se tenha expressa vedação constitucional e legal sobre a possibilidade de se usucapir bens públicos, tal vedação se mostra vazia quando se tratar um bem dominical que não atende à função social. Entendemos, portanto, ser, nessa hipótese, a posse ad usucapionem exercida por particulares, merecedora da aquisição da propriedade.
 Nada impede, porém, o contrário. Ou seja, preenchidos os requisitos, o Estado pode usucapir terrenos particulares.[footnoteRef:42] [42: “Entendemos também possível a aquisição de bens por usucapião em favor do Poder Público, segundo os preceitos civis desse instituto e o processo especial de seu reconhecimento. Será este o meio adequado para a Administração obter o título de propriedade de imóvel que ela ocupa, com ânimo de domínio, por tempo bastante para usucapir. A sentença de usucapião passará a ser o título aquisitivo registrável no cartório imobiliário competente.” (MEIRELLES. Direito Administrativo Brasileiro, p. 546).] 
DA USUCAPIÃO COMO DEFESA
 Em sessão plenária, o Supremo Tribunal Federal reconheceu a possibilidade de se arguir a usucapião como matéria de defesa em ações petitórias e possessórias, editando, para tanto, a Súmula 237.[footnoteRef:43] [43: Súmula 237: “O usucapião pode ser argüído em defesa”.] 
Destarte, mesmo nos casos em que o possuidor com prazo aquisitivo já consumado tenha descurado em ajuizar ação de usucapião, não ficará impedido de demonstrar os seus requisitos cumulativos em defesa, obstando, assim, o êxito da pretensão contra si dirigida, desde que se desincumba do ônus da prova (art. 373, do CPC/15). Ou seja, o proprietário não pode reivindicar um bem quando o seu domínio já não lhe pertença.[footnoteRef:44] [44: Nota dos autores: [...] (REsp. 652449/SP, 3º T., Rel. Min. Massami Uyeda, DJe 23.3.2010). In Farias e Rosenvald, 2017, p.472.] 
 Essa possibilidade, de se arguir a usucapião como matéria de defesa, consiste numa exceção substancial.
 Contudo, a questão que se levanta é acerca da possibilidade de o réu da ação petitória usar a sentença que negou a pretensão do autor para registrar a aquisição da propriedade imobiliária no registro competente, já que a única previsão normativa sobre o assunto[footnoteRef:45] cinge-se na hipótese específica do reconhecimento da usucapião rural alegada em defesa de uma ação petitória. [45: Art.7º, da Lei 6.969/81: “A usucapião especial poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para transcrição no Registro de Imóveis”.] 
 Concluímos portanto, que ao invocar a usucapião como defesa, o intuito do réu é, justamente, obter uma sentença que lhe confira esse direito e usá-la como título hábil junto ao Cartório de Registro de Imóveis[footnoteRef:46], por inteligência do artigo 1.241, caput e parágrafo único[footnoteRef:47]. [46: FARIAS, ROSENVALD; Curso de Direito Civil- Reais, p. 475-476.] [47: (CC) Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel. Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. ] 
ACESSIO E SUCESSIO[footnoteRef:48][48: Matéria também abordada no capítulo anterior sobre as espécies de posse.] 
 O artigo 1.243 do Código Civil permite que se aproveite o tempo de ocupação do imóvel pelo seu antecessor a fim de atingir o tempo exigido para a aquisição da propriedade de acordo com cada espécie e suas especificidades, desde que todas sejam contínuas e pacíficas.[footnoteRef:49] [49: Vale novamente a ressalva que apenas a sucessio possessionis é aplicável à modalidade de usucapião constitucional (rural e urbana). A acesssio possessionis não. Destacamos o que o Conselho da Justiça Federal, através do Enunciado n. 317 dispõe: “A acessio possessionis, de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Código Civil, não encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face da normatividade do usucapião constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente.”
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 A primeira delas é a sucessio possessionis que tem sua origem em título universal de transmissão. Nessa modalidade derivada de aquisição da propriedade, em virtude do princípio da Saisine[footnoteRef:50], o possuidor continua a posse de seu antecessor de maneira igual a anterior, isso porque, com a morte, a posse e a propriedade dos bens são transferidas imediatamente com todas as suas características ao sucessor.[footnoteRef:51] [50: (CC)Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.] [51: Observação importante: Pelo artigo 1784 e princípio da Saisine, transfere-se imediatamente com a morte do de cujus, a propriedade dos bens móveis e a posse dos imóveis. Para se efetivar a transferência da Propriedade de Imóveis, torna-se necessário o encerramento do inventário com o efetivo registro em cartório.] 
 Já a acessio possessionis, segunda modalidade de união de posses, tem sua origem em título singular de transmissão de posse em vida (compra e venda, doação), hipótese em que é conferida ao sucessor, a faculdade de aproveitar o tempo de ocupação de seu antecessor, ou iniciar nova posse livre de potenciais vícios, caso a caso.
SUSPENSÃO DE PRAZOS PRESCRICIONAIS
 Por oportuno, ressalte-se que aplicam-se à usucapião as mesmas causas que impedem e suspendem a prescrição, presentes nos artigos 197 a 201 do Código Civil. 
 Considerando que, por expressa vedação legal, não corre prazo prescricional entre ascendentes e descendentes, cônjuges, incapazes, etc, e, por isso, um não pode usucapir bem do outro enquanto existir o vínculo que os mantém ligados.
 Desse modo, dissolvida a sociedade conjugal, finda a incapacidade e terminado o poder familiar, por exemplo, o prazo de prescrição se inicia. Portanto, “da mesma forma, ninguém poderá usucapir um bem de titularidade do menor de 16 anos de idade ou de pessoa sob regime de curatela”.[footnoteRef:52] [52: FARIAS, ROSENVALD. Curso de Direito Civil- Reais, p. 397.] 
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