A-I_Tema-4

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Lição 4 - A Avaliação de Imóveis
Nesta lição você irá conhecer os principais aspectos da avaliação mercado-
lógica de imóveis. 
A avaliação mercadológica de imóveis consiste na análise técnica de um de-
terminado bem imóvel para a avaliação do seu valor de mercado, emitindo-
-se um laudo técnico para documentação e registro, denominado laudo de 
parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM). 
A avaliação de imóveis determina com precisão e fundamentação técnica o 
valor de mercado de bens imóveis.
A compreensão dos aspectos da avaliação de bens imóveis é fundamental 
para que nas próximas lições você se sinta preparado para estudar a elabo-
ração do laudo PTAM.
O objetivo destes estudos é contribuir para que, ao longo dos estudos, você 
se sinta preparado para:
• refletir sobre os aspectos da avaliação de bens imóveis, os procedimentos 
gerais, as exigências, os requisitos do laudo de avaliação de imóveis e as 
atividades básicas da avaliação de bens.
• identificar as competências do corretor de imóveis.
• planejar e operar a comercialização de bens imóveis.
• prestar serviços na área de gestão de negócios imobiliários.
1. Conceito de Avaliação de Imóveis 
No dia a dia profissional, o corretor de imóveis é invocado por interessados 
na precificação de imóveis. Assim, diversas pessoas interessadas em partici-
par do mercado imobiliário (proprietários, locatários, investidores, incorpo-
radores, construtoras, administradoras etc.) confiantes na sua experiência de 
trabalho lhes questionam qual seria, na sua opinião, o valor ideal para a venda 
daquele imóvel.
Em tais situações, o corretor imobiliário atua livremente opinando e sugerin-
do com base na sua experiência prática e pela arbitrariedade do seu juízo de 
valor, o montante que a seu ver seria o mais acertado para proporcionar a 
venda do imóvel. 
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Em outras situações, há a necessidade de obtenção de um verdadeiro pa-
recer técnico documentado e registrado no denominado laudo de parecer 
técnico de avaliação mercadológica (PTAM), em que a técnica e a precisão 
especificadas nos procedimentos normativos tornam possível a realização 
do trabalho do corretor de imóveis na determinação criteriosa daquele va-
lor. Trata-se de uma das principais atribuições do corretor de imóveis: a Ava-
liação Imobiliária.
Dependendo do contexto em que se aplica, a Avaliação de Imóveis ganha 
uma significação diversa. Veja:
1. Determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre o 
imóvel. 
2. Ato ou efeito de avaliar, de apreciar, de analisar um imóvel.
3. Valor determinado pelos avaliadores.
4. Arte de estimar valores de propriedades específicas.
Nesta lição, destacamos o seguinte conceito de avaliação de imóveis: 
“A Avaliação de Imóveis consiste na atividade técnica de aplicação de procedi-
mentos técnicos e normativos, visando encontrar com precisão o valor de mer-
cado de bens imóveis, registrando-se e documentando-se toda a fundamentação 
técnica que for utilizada para o alcance deste valor”.
Como bem se pode observar pela interpretação do conceito, a avaliação de 
um imóvel apresenta necessariamente um caráter técnico. Todavia, nada im-
pede que em situações específicas venha a possuir também um caráter jurí-
dico, tornando-se uma Avaliação Judicial. 
O legislador processualista estabelece que a avaliação judicial consiste no ato 
pelo qual o avaliador oficial ou, na sua falta, o perito designado pelo juiz da 
execução, consigna em laudo a descrição e o valor dos bens penhorados.
A avaliação de um imóvel, para determinação do valor de mercado, pressu-
põe a análise geral de todas as suas características, tais como: 
• Região
• Relevo
• Destinação (residencial, comercial, industrial, fins sociais, agricultura etc.)
• Extensão da área 
• Tipos de acessos
• Formas de acessos 
• Vizinhança
• Característica da construção, se houver
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• Serviços públicos
• Serviços comunitários
• Benfeitorias
• Plano diretor da cidade
1.1 História da Avaliação de Imóveis.
A disputa pela atribuição da competência para a realização da avaliação de 
imóveis marca o nascimento do Instituto, uma vez que corretores de imóveis 
e profissionais da área da engenharia vinham disputando “entre si” espaço 
para a execução do trabalho.
Se de um lado os profissionais da área da engenharia vinham argumentando 
que o laudo de avaliação de imóveis era de competência exclusiva deles, de 
outro lado, os profissionais da área imobiliária, corretores de imóveis, conti-
nuavam a realizar em suas atividades rotineiras de forma técnica e criteriosa 
as avaliações de imóveis.
A legislação específica da Lei n.º 5194/66, que regula o exercício das profissões 
de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo e suas atribuições legais, 
no Artigo 7º, nunca lhes atribuiu competência para a realização da avaliação 
de imóveis com exclusividade.
Assim, não há nem nunca houve exclusividade no desempenho da atividade 
de avaliação de imóveis, então o exercício desta atividade não está restrito 
aos profissionais da área da engenharia.
Os primeiros trabalhos de engenharia de avaliações que se têm conhecimen-
to no Brasil foram publicados em revistas técnicas de engenharia, em São 
Paulo, no início do século passado, entre 1918 e 1919. 
Em 1941, precursor da Engenharia de Avaliações no Brasil, o engenheiro pau-
lista Luiz Carlos Berrini, publicou o primeiro livro sobre o assunto: “Avaliação 
de Terrenos”.
As primeiras normas de avaliação de imóveis organizadas por entidades pú-
blicas e institutos voltados para a Engenharia de Avaliações surgem na déca-
da de 50. 
A primeira Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos, a NB-502/77 
da ABNT, estabeleceu níveis de precisão para as avaliações. 
A partir daí, a ABNT passa a elaborar normas para avaliações com a seguinte 
tipologia: Imóveis Rurais; Unidades Padronizadas; Máquinas, Equipamentos 
e Complexos Industriais, e Glebas Urbanizáveis. 
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A Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos é registrada no IN-
METRO em 1989 sob o número NBR 5676, quando os níveis de precisão são 
transformados em níveis de rigor. 
Em 30 de maio de 2001, torna-se vigente a Parte 1 da NBR 14.653-1, atendendo 
aos padrões internacionais de apresentação definidos pela Parte 3 das Direti-
vas ISO/IEC: 1989, adotada como Diretiva Nacional pela ABNT. 
1.2 Perícia Judicial
O Código de Processo Civil trata da perícia judicial em seu Capítulo III intitu-
lado Dos Auxiliares Da Justiça, Seção II – Do Perito, nos artigos 156 ao 158, que 
seguem transcritos in verbis:
Art. 156. O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de 
conhecimento técnico ou científico.
§ 1º Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados e os 
órgãos técnicos ou científicos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo 
tribunal ao qual o juiz está vinculado.
§ 2º Para formação do cadastro, os tribunais devem realizar consulta pública, por 
meio de divulgação na rede mundial de computadores ou em jornais de grande 
circulação, além de consulta direta a universidades, a conselhos de classe, ao Mi-
nistério Público, à Defensoria Pública e à Ordem dos Advogados do Brasil, para 
a indicação de profissionais ou de órgãos técnicos interessados.
§ 3º Os tribunais realizarão avaliações e reavaliações periódicas para manuten-
ção do cadastro, considerando a formação profissional, a atualização do conhe-
cimento e a experiência dos peritos interessados.
§ 4º Para verificação de eventual impedimento ou motivo de suspeição, nos ter-
mos dos arts. 148 e 467, o órgão técnico ou científico nomeado para realização da 
perícia informará ao juiz os nomes e os dados de qualificação dos profissionais 
que participarão da atividade.
§ 5º Na localidade onde não houver inscrito no cadastro disponibilizado pelo 
tribunal, a nomeação do perito é de livre escolha pelo juiz e deverá recair sobre 
profissional ou órgão técnico ou científico comprovadamente detentor do conhe-
cimento necessário à realização da perícia.Art. 157. O perito tem o dever de cumprir o ofício no prazo que lhe designar o 
juiz, empregando toda sua diligência, podendo escusar-se do encargo alegando 
motivo legítimo.
§ 1º A escusa será apresentada no prazo de 15 (quinze) dias, contado da intima-
ção, da suspeição ou do impedimento supervenientes, sob pena de renúncia ao 
direito a alegá-la.
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§ 2º Será organizada lista de peritos na vara ou na secretaria, com disponibili-
zação dos documentos exigidos para habilitação à consulta de interessados, para 
que a nomeação seja distribuída de modo equitativo, observadas a capacidade 
técnica e a área de conhecimento.
Art. 158. O perito que, por dolo ou culpa, prestar informações inverídicas respon-
derá pelos prejuízos que causar à parte e ficará inabilitado para atuar em outras 
perícias no prazo de 2 (dois) a 5 (cinco) anos, independentemente das demais 
sanções previstas em lei, devendo o juiz comunicar o fato ao respectivo órgão de 
classe para adoção das medidas que entender cabíveis.
CONHEÇA OS PRAZOS PREVISTOS PELO CÓDIGO
DE PROCESSO CIVIL (CPC)
O ar�go 476 
do CPC trata
da concessão 
de prazos ao
perito que, 
por mo�vo
jus�ficado, 
não puder
apresentar 
o laudo no
prazo es�polado
O ar�go 477 
regulamenta o
prazo de
20 (vinte) dias
antes da
audiência para
o perito fazer
a entrega do
laudo em
cartório.
Parágrafo 1º do ar�go 477 estabelece um prazo de 15 (quinze)
dias para os assistentes técnicos oferecerem pareceres com
relação ao laudo entregue pelo perito.
Entende-se como perito o sujeito especializado em determinado ramo de ati-
vidade que tem experiência nessa mesma área. 
Como se pode verificar nos artigos, perito é a pessoa comprovadamente com-
petente para emitir considerações relevantes sobre questões de seu conheci-
mento para a resolução de situações colocadas sub judice. 
A perícia judicial é classificada pelo legislador processualista como uma mo-
dalidade de prova auxiliar da justiça e deve ser solicitada por pelo menos uma 
das partes interessadas ou de ofício pelo próprio juiz, todas as vezes em que 
não houver no processo elementos suficientes para formar o livre convenci-
mento motivado do nobre julgador.
É através da perícia judicial que se pode chegar aos autos, informações rele-
vantes para o julgamento judicial. 
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Sendo assim, o corretor de imóveis, avaliador, é o profissional competente 
para atuar como perito judicial ou ainda como assistente técnico nos proces-
sos que dependam da determinação do valor de mercado de um bem imóvel. 
Convém esclarecer que a atividade de perícia judicial se encontra bem-re-
gulamentada pelo legislador processualista, o qual definiu bem a responsa-
bilidade do perito que, por dolo ou culpa, prestar informações inverídicas, 
impondo-lhe como sanção a responsabilidade pelos prejuízos causados à 
parte juntamente com a inabilitação para atuar em outras perícias no prazo 
de 2 (dois) a 5 (cinco) anos, independentemente das demais sanções previstas 
em lei.
Em tal hipótese, o juiz comunicará o fato ao respectivo órgão de classe para 
adoção das medidas pertinentes, em face do professional perito que atuou 
com dolo ou culpa.
2. Vistoria 
A vistoria é efetuada para conhecer e caracterizar o bem avaliando e identifi-
car qual a adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando as condi-
ções para a orientação da coleta de dados. 
Por meio de sua realização, registram-se todos os aspectos relevantes à for-
mação do valor do bem. 
Devem ser vistoriadas todas as áreas externas e internas: íntima, social, de 
serviço, de lazer interna, de lazer externa, escadarias, elevadores, ar-condi-
cionado central, verificando-se detalhes sobre a estrutura, a alvenaria, os re-
vestimentos, os tratamentos, as pinturas, as esquadrias, os vidros, policarbo-
natos, as instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, telefônicas, de incêndio 
e especiais, entre outros.
Assim, observe o seguinte checklist para te orientar no momento de realiza-
ção da vistoria:
 QUANTO À INFRAESTRUTURA: iluminação pública (na via do imóvel); 
rede elétrica; telefonia; outros serviços cabeados (TV a cabo, fibra ótica, 
internet); rede de água potável; rede de água pluvial; rede de esgoto; pavi-
mentação; gás canalizado.
 QUANTO AOS SERVIÇOS E EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS: trans-
porte coletivo (pontos de ônibus, metrô, outros); comércio; rede bancá-
ria; saúde; lazer; segurança pública (posto policial, guarita); coleta de lixo 
(orgânico, reciclável); escolas; faculdades; clubes; supermercado; centro 
comercial (galeria, shopping center); agência de correios; posto de com-
bustível.
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 QUANTO ÀS MELHORIAS PÚBLICAS: calçadão; praça; parque; ciclovia; 
rede de água potável; arborização; monumentos; elementos históricos; 
acessos viários (acesso a grande avenida, rodovia etc.).
 QUANTO AO ZONEAMENTO: zoneamento do imóvel; zoneamento de va-
gas de veículo na rua; limite de rodagem de veículo.
2.1 Sobre a Região 
 QUANTO ÀS CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO E MELHORIAS PÚBLICAS:
• serviços e equipamentos comunitários: pontos de coleta; pontos de 
beneficiamento; pontos de armazenagem; pontos de abastecimento e 
distribuição de insumos; canal de irrigação; ponto de abastecimento.
2.2 Zoneamento
Fatores que
definem a
sustentabilidade
de uma cidade
Violência
Cultura 
Energia
Construções
Economia
Acessibilidade
Questões sociais
Alimentos
Ar
Água
Áreas verdes
Resíduos
Mobilidade
Diversidade
Saúde
Es�lo e vida
O zoneamento consiste no conjunto de regras de parcelamento, uso e ocupa-
ção do solo que definem as atividades que podem ser instaladas nos diferen-
tes locais da cidade, e como as edificações devem estar implantadas nos lotes 
de forma a proporcionar a melhor relação com a vizinhança. 
A lei de zoneamento divide o território em zonas. Cada zona reúne um con-
junto de regras para um determinado local, pelas quais a prefeitura autoriza 
a construção de novos edifícios e a instalação de novas atividades nos bairros.
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As referidas regras e sua aplicação no território seguem as diretrizes estabe-
lecidas no Plano Diretor Estratégico (PDE).
Para a realização desta etapa, também preparamos um checklist para te 
orientar no momento de realização da vistoria:
 QUANTO AO ZONEAMENTO: ZM² e principal avenida próxima.
 QUANTO AOS ELEMENTOS VALORIZANTES NAS PROXIMIDADES 
(RAIO DE MIL METROS): shopping center, centro comercial, praças, pon-
tos de ônibus, padarias, supermercado, agência dos correios, faculdade, 
colégios de ensino fundamental e médio, farmácias, agências de grandes 
bancos nacionais.
 QUANTO À INFRAESTRUTURA E SERVIÇOS PÚBLICOS: rua pavimenta-
da, ciclofaixa, rede de gás, rede de telefonia, rede de eletricidade, rede de tv 
a cabo, rede de internet, rede de água e esgoto.
 QUANTO À EDIFICAÇÃO: 
• orientação das janelas principais: leste, oeste, norte ou sul. 
• cômodo: closet, quartos, banheiros, suítes, sala de estar, sala de jantar, 
sacada gourmet, lavabo, sala de TV, copa, cozinha, hall de entrada etc.
• descrição: m², armários embutidos, churrasqueira etc.
• piso: carpete, porcelanato, madeira etc.
• parede: estrutura em madeira (wood frame), alvenaria, construção em 
contêiner, alvenaria em tijolo ecológico ou drywall.
• acabamento de parede: reboco, cimento queimado, alumínio, tijolo 
rústico, pintada, texturizada, pintura em perfeito estado, azulejo até o 
teto, revestimento acústico, revestimento 3D, placas de PVC.
• teto: madeira com vigas aparentes, acabamento em gesso, iluminação 
indireta, cobertura de vidro na área externa. 
2.3 Mapa de Localização 
Apresentação de um mapa simples de ruas que identifique com precisão a 
localização do imóvel avaliando. 
3. Metodologia Utilizada
O Anexo IV do Ato Normativo 001/2011 do COFECI determina a aplicação 
do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, segundo 
o qual, o valor do imóvel é identificado pela comparação no mercado com 
outros imóveis que tenham elementos com atributos comparáveis, ou seja, 
usando outros imóveis como referência. 
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4.Depreciação e Tabela Ross-Heidecke 
O valor de um imóvel não é constante, uma vez que se altera com o passar dos 
anos. Nas situações menos favoráveis, ocorre a sua depreciação de tal forma 
que o imóvel se desvaloriza. A depreciação se consubstancia na perda da ap-
tidão do imóvel servir ao fim que se destina, perdendo seu valor intrínseco. 
Partindo exclusivamente da análise da idade do bem, Ross desenvolveu um 
método combinando a linha reta e de uma certa parábola; Heidecke, por sua 
vez, considerando a depreciação acumulada e o custo de reposição, desen-
volveu um critério simples por meio de um fator a ser aplicado ao custo de 
reposição.
Dessa união, surgiu o Método de Ross-Heidecke para calcular a depreciação. 
De acordo com os dados expostos na Tabela de Depreciação de Ross-Heidec-
ke, nas suas linhas, verifica-se a idade do imóvel, e nas suas colunas, o estado 
de conservação.
Trata-se de uma importante forma de calcular a desvalorização de um imó-
vel, restrita à avaliação de construções, considerando variáveis para seus cál-
culos de depreciação.
A utilização deste método difere a depreciação por idade, calculada seguindo 
uma fórmula matemática, da depreciação pelo estado de conservação, obser-
vando-se e estudando-se o edifício por meio da tabela de equação da depre-
ciação.
O método Ross-Heidecke parte do pressuposto de que a depreciação é uma 
perda de valor que não pode ser recuperada, desta forma, embora reparos 
possam aumentar a durabilidade da propriedade, será verificada regular-
mente a depreciação regular.
O estado de conservação também é importante para este método de aferição 
da desvalorização, o que se classifica gradativamente em ordem decrescente 
em: ótimo, muito bom, bom, intermediário, razoável, deficiente, ruim, muito 
ruim ou em estado de demolição.
I. ÓTIMO: uma construção em ótimo estado é aquela que, devido ao seu 
tempo de uso, não necessitou de reparos de qualquer espécie.
II. MUITO BOM: que tiveram tarefas normais de manutenção, entre eles: 
reparação de fissuras ao nível de repulsão e pintura.
III. BOM: que já tiveram tarefas normais de manutenção em maior 
quantidade, como: alterações em acabamentos não danificados (juntas, 
rodapés, portas, janelas, caixilhos de janelas e portas, torneiras e outros).
IV. INTERMEDIÁRIO: uma construção em estado intermediário requer 
ou recebeu reparos e substituições a nível de acabamentos e de baixo 
custo, como repelentes e forros, parte de canos, calhas, canos de 
descarga, louças sanitárias.
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V. RAZOÁVEL: requer reparos estruturais e acabamentos parciais: 
contrapiso, pisos, paredes secundárias, tetos.
VI. DEFICIENTES: são construções que requerem substituições totais a 
nível estrutural em um ou mais elementos, como: paredes secundárias, 
telhado, entre outros.
VII. RUIM: em mau estado; requer substituições estruturais totais em 
treliças, contrapiso e algumas paredes primárias.
VIII. MUITO RUIM: é aquela que requer grandes substituições estruturais 
nas fundações, colunas, paredes de suporte e vigas parcial, 
imediatamente.
IX. DEMOLIÇÃO: são edifícios em total estado de degradação e devem ser 
demolidos. 
5. Elementos Valorizantes e Elementos Desvalorizantes
A análise dos elementos corretivos valorizantes e desvalorizantes leva em 
conta as condições do terreno e o fator associado à condição da seguinte for-
ma: 
 FATORES CORRETIVOS VALORIZANTES E DESVALORIZANTES: (Terreno/
Fator)
1) Terreno plano – Fator 1,00
2) Terreno caído para os fundos até 5% – Fator 0,95
3) Terreno caído para os fundos de 5% até 10% – Fator 0,90 
4) Terreno caído para os fundos de 10% até 20% – Fator 0,80
5) Terreno caído para os fundos mais de 20% – Fator 0,70
6) Terreno em aclive até 10% – Fator 0,95
7) Terreno em aclive até 20% – Fator 0,90
8) Terreno em aclive acima de 20% – Fator 0,85
9) Terreno abaixo do nível da rua até 1.00m – Fator 1,00
10) Terreno abaixo do nível da rua de 1,00 até 2,50m – Fator 0,90 
11) Terreno abaixo do nível da rua 2,50m até 4,00m – Fator 0,80
12) Terreno acima do nível da rua até 2,00m – Fator 1,00 
13) Terreno acima do nível da rua de 2,00m até 4,00m – Fator 0,9
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 FATORES CORRETIVOS SOBRE CONSISTÊNCIA DO TERRENO: (Consistên-
cia do Terreno/Fator)
1) Terreno seco – Fator 1,00
2) Terreno em região inundável – Fator 0,90
3) Terreno contíguo a córrego – Fator 0,80
4) Terreno inundável – Fator 0,70
5) Terreno permanentemente alagado – Fator 0,60
 FATORES VALORIZANTES POR FRENTES MÚLTIPLAS: (Edificação/Fator)
1) Padrão Popular – Fator 1,10 
2) Padrão Médio – Fator 1,10
3) Padrão Alto – Fator 1,05