A-I_Tema-3

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Lição 3 - Critérios Técnicos para Avaliação
A precisão e fundamentação técnica do valor de mercado de bens imóveis 
é a regra para a realização profissional de uma avaliação imobiliária, que 
deve ser feita integralmente de acordo com os procedimentos técnicos e 
normativos, a fim de obter um laudo com a estrita observância dos critérios 
técnicos especificados em legislações especiais. A compreensão destes cri-
térios é fundamental para a avaliação imobiliária. 
Relação entre erros, precisão
e exatidão na medição
Erro total
Erro
sistemá�co
Erro
aleatório
Valor verdadeiro
Pr
ob
ab
ili
da
de
Valor vmédioMédia
O erro de uma medição pode ser definido como a diferença entre o valor medido
de uma grandeza e um valor de referência (valor verdadeiro). Normalmente, o erro
possui dois componentes: e erro aleatório e o erro sistemá�co.
Se essa parcela do erro for
pequena, temos uma media
com boa exa�dão.
Erro total = Erro Aleatório + Erro Sistemá�co
Se essa parcela do erro for
pequena, temos uma media
com boa precisão.
Se ambas as parcela do erro
forem pequena, há uma
condição ideal em
Metrologia: boa precisão e 
boa exa�dão.
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O objetivo destes estudos é contribuir para que, ao longo do conteúdo, você 
se sinta preparado para:
• compreender os procedimentos técnicos para a avaliação de bens 
imóveis.
• entender as exigências e os requisitos que compõem a apresentação do 
laudo de avaliação de imóveis.
• conhecer as atividades básicas da avaliação de bens.
1. Aspectos da Avaliação de Imóveis
Frequentemente o homem avalia que está ao seu redor e atribui valor às coi-
sas por meio das suas necessidades e pretensões. Assim, ao avaliar a necessi-
dade de recursos para a sua sobrevivência, o homem valoriza os elementos 
naturais presentes no nosso planeta. Ao avaliar a sua necessidade de cresci-
mento intelectual, o homem valoriza a cultura. E assim por diante, seguimos 
avaliando e valorando todas as coisas que nos rodeiam, afinal somos cons-
tantemente motivados a fazer juízos de valor diante das tantas situações e 
necessidades da vida.
Os bens que se encontram livremente disponíveis no ambiente e não são 
objeto de disputa entre as pessoas, tendem a receber uma menor valoração 
quando comparados com os demais, cujo acesso é mais limitado, uma vez que 
estes certamente são disputados pelas pessoas.
Ao nos depararmos com os conceitos fundamentais da avaliação de imóveis 
verificamos que o valor de um imóvel pode ser: venal, potencial, comercial, de 
mercado, contábil etc. 
Todavia, ao enfrentarmos os critérios técnicos de avaliações de imóveis, ve-
rificamos que o valor de mercado de um bem deve ser buscado nos procedi-
mentos gerais da avaliação de bens. Veja algumas definições:
a) AVALIAÇÃO DE BENS: análise técnica, realizada por engenheiro de 
avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos 
e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua 
utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.
b) BEM: coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto 
de direito, que integra um patrimônio. Classificados como bem tangível e 
bem intangível.
c) BENFEITORIA: resultado de obra ou serviço realizado num bem e que 
não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.
d) CUSTO: total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, 
manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada data e situação.
e) DADO DE MERCADO: conjunto de informações coletadas no mercado 
relacionadas a um determinado bem.
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f) DANO: prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos, 
sinistros e delitos, entre outros.
g) DEPRECIAÇÃO: perda de valor de um bem, devido a modificações em 
seu estado ou qualidade, ocasionadas por: decrepitude, deterioração, 
mutilação ou obsoletismo.
h) IMÓVEL: bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele 
incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da 
sua localização, uso ou vocação.
i) PREÇO: quantia pela qual se efetua ou se propõe efetuar uma transação 
envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.
j) VALOR DE MERCADO: quantia mais provável pela qual se negociaria 
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, 
dentro das condições do mercado vigente.
Os termos supramencionados foram extraídos da NBR 14.653 e norteiam os 
procedimentos da avaliação de imóveis. 
A NBR 14653 é a norma que estabelece os critérios técnicos para a realização 
da atividade de avaliação de bens, atualmente ela é dividida em um total de 
sete (07) partes que seguem as mesmas diretrizes e tratam do mesmo assunto.
1.1 A Importância da NBR 14653
As regras da avaliação de bens disciplinadas pela NBR 14653 tratadas em par-
tes distintas regulamentam as especificidades na avaliação dos bens diversos. 
Tal norma já sofreu inúmeras correções e erratas em suas partes que atual-
mente vigoram da seguinte forma:
1. Parte 1: Procedimentos gerais da avaliação de bens 
• ABNT NBR 14653-1:2019 Versão Corrigida: 2019
• ABNT NBR 14653-1:2019 Errata 1:2019
2. Parte 2: Avaliação de bens imóveis urbanos
• ABNT NBR 14653-2:2011
3. Parte 3: Avaliação de imóveis rurais e seus componentes
• ABNT NBR 14653-3: 2019 Versão Corrigida 2:2022
• ABNT NBR 14653-3: 2019 Errata 1:2019
• ABNT NBR 14653-3:2019 Errata 2:2022
4. Parte 4: Avaliação de empreendimentos
• ABNT NBR 14653-4:2002
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5. Parte 5: Avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e bens 
industriais em geral
• ABNT NBR 14653-5:2006
6. Parte 6: Avaliação de recursos naturais e ambientais. 
• ABNT NBR 14653-6:2008 Versão Corrigida:2009
• ABNT NBR 14653-6:2008 Errata 1:2009
7. Parte 7: Avaliação de bens de patrimônios históricos e artísticos.
• ABNT NBR 14653-7:2009
A partir da apresentação da visão panorâmica supra, destacamos a importân-
cia da norma. Aliás, não é demais aprofundarmos ainda mais nas principais 
partes da norma. Para tanto você deve compreender que:
• a NBR 14653-1 exibe os requisitos mínimos de estruturação do laudo de 
avaliação; 
• a NR 14653-2 apresenta as regras da avaliação dos imóveis urbanos; a NR 
14653- 3 mostra os procedimentos da avaliação dos imóveis rurais; 
• a NR 14653-4 dispõe sobre os procedimentos da análise de 
empreendimentos; 
• a NR 14653-5 fixa as regras da avaliação de máquinas, equipamentos, 
instalações e bens industriais em geral; 
• a NR 14653-6 dispõe sobre os procedimentos da avaliação dos recursos 
naturais e ambientais e a NR 14653-7 trata dos procedimentos da avaliação 
de bens de patrimônios históricos e artísticos.
2. Exigências Legais da Atividade de Avaliador 
As normas da avaliação de imóveis estabelecem uma linguagem única aos 
profissionais que atuam nessa área, possibilitando que eles se comuniquem. 
A atividade de avaliador possui normas que a estruturam e devem ser segui-
das por todos os profissionais avaliadores, por se tratar de exigências legais. 
A título exemplificativo, dentre as exigências legais da atividade de avaliador, 
destacam-se os requisitos mínimos exigidos para apresentação do laudo de 
avaliação que são: 
a) identificação do solicitante do trabalho; 
b) objetivo da avaliação; 
c) finalidade da avaliação;
d) identificação e caracterização do bem avaliado; 
e) documentação utilizada para a avaliação;
f) pressupostos e condições limitantes da avaliação;
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g) dados e informações efetivamente utilizados;
h) memória de cálculo;
i) indicação do(s) métodos(s) utilizado(s), com justificativa de escolha; 
j) especificação da avaliação; 
k) resultado da avaliação e sua data de referência; 
l) qualificação legal completa e assinatura do responsável técnico pela 
avaliação;
m) local e data da elaboração do laudo;
n) outros requisitos previstos nas demais partes desta Norma.
3. Atividades Básicas da Avaliação de Imóveis
As atividades básicas da avaliação de imóveis têm a finalidade de auxiliar os 
profissionais avaliadores ao fixar os procedimentos necessários parao de-
senvolvimento do trabalho de avaliação. 
Consiste nas etapas essenciais que compõem o estudo do bem e devem ser 
integralmente seguidas em busca do reconhecimento do valor de mercado 
do bem da melhor forma possível.
1º A REQUISIÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO: consiste na solicitação dos 
documentos relativos ao bem à parte interessada no serviço.
2º CONHECIMENTO DA DOCUMENTAÇÃO: o conhecimento e a 
disponibilização da documentação são primordiais para a avaliação de 
bens, de tal forma que, caso o contratante do serviço não a entregue a 
ou não esclareça as dúvidas, o profissional avaliador poderá decidir se 
continuará ou não realizando o seu trabalho de avaliação.
3º A VISTORIA DO BEM AVALIADO: presta-se a conhecer, caracterizar e 
verificar o segmento do bem no mercado.
4º A COLETA DE DADOS: compreende a avaliação dos dados disponíveis no 
mercado sobre as características, as informações e as pesquisas do bem 
avaliado. 
5º A ESCOLHA DA METODOLOGIA: a metodologia afinada com a natureza 
do bem a ser analisado busca, através dela, avaliar os dados disponíveis no 
mercado. 
6º TRATAMENTO DOS DADOS: os dados precisam ser tratados para 
compor os modelos a serem averiguados.
7º A IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DE MERCADO: é necessária a 
identificação do valor do bem no mercado por meio da metodologia 
empregada com o tratamento dos dados, exibindo no laudo a liquidez, a 
estrutura, a atuação e o comportamento dele no mercado.
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