CONTRATO DE COMPRA E VENDA

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CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Chamamos de contrato de compra e venda, de acordo com o artigo 481 do CC/02, quando o vendedor se obriga a transferir a posse de um bem móvel (carro, computador e outros) ou imóvel (casas, apartamentos, terrenos e outros) a uma pessoa, em contrapartida recebe o valor em dinheiro pago pelo comprador. Isto não quer dizer que o pagamento precisa ser em dinheiro físico ou à vista, apenas que nesse caso não é uma doação ou troca de bens, deve haver remuneração financeira.
Minutas como essa, obrigam uma transmissão de propriedade, ou seja que o objeto vendido, deixe de ser de uma pessoa e passe a pertencer a outra. Por essa razão, são classificadas como contrato translativo. A transmissão poderá ser concluída pela entrega do bem móvel ou pelo registro em cartório quando forem imóveis.
Natureza Jurídica do contrato de compra e venda
A natureza jurídica nada mais é do que as características principais do tipo de contrato, nesse caso estamos falando do contrato de compra e venda.
· Contrato bilateral: ambas as partes tem direitos e deveres e são credoras e devedoras entre si. Ou seja, tem benefícios e obrigações proporcionais;
· Contrato oneroso: há custo patrimonial tanto para o comprador como para o vendedor, um perde o dinheiro entregue na remuneração e outro, o bem vendido;
· Contrato comutativo: ambas as partes sabem previamente quais são suas obrigações;
· Contrato consensual: o contrato tem efeito assim que assinado, tendo as partes entrado em acordo no objeto e preço;
· Pode ser negócio formal ou informal: formal é quando exige escritura pública, pelo art. 108 do CC/02 a escritura pública deve ser feita quando o valor do objeto ultrapassar 30 salários mínimos. Neste caso, ser formal ou informal não dize respeito a ser um contrato escrito ou não, mas sim sobre a existência de escritura;
· Contrato típico: isto é, está previsto no Código Civil e segue as regras determinadas por este.
Por fim, o CC/02 prevê no seu art. 483, que a compra e venda poderá ser de objeto atual, ou seja um imóvel pronto para morar por exemplo, ou então de algo futuro, seguindo o exemplo do imóvel: um apartamento na planta a ser entregue em alguns anos.
Elementos que compõem um contrato de compra e venda
Ao elaborar um contrato de compra e venda, três cláusulas serão essenciais: partes, objeto e o preço. Estas são os elementos constituintes da compra e da venda, ou seja sem eles esta relação comercial não se configura e não existe contrato.
Basicamente responderemos à pergunta: o que é obrigatório constar no contrato de compra e venda? Este será o primeiro passo para o entendimento de como fazer um contrato deste tipo. Comece pelos elementos que explicaremos abaixo.
1. Partes no contrato de compra e venda
As partes podem ser pessoas físicas e/ou jurídicas, comprador e vendedor.
Na fase de pré-contratação colete o número dos documentos de cada um, CPF ou CNPJ, endereço de residência ou sede fiscal, nome de registro completo e no caso de pessoas físicas também o estado civil, nacionalidade e profissão.
Ademais, deve existir o consenso sobre o objeto vendido e a remuneração e não podem haver vícios, a título de exemplo as partes devem ser capazes de tomar esta decisão. Caso sejam julgadas incapazes, a depender da modalidade da incapacidade, o contrato poderá ser dado como nulo.
Importante lembrar que caso alguma parte seja casada em comunhão parcial de bens ou comunhão universal de bens, ainda há a necessidade de outorga matrimonial, isto é uma autorização do cônjuge concordando com a compra ou a venda de um bem comum.
2. Objeto de contrato/coisa na compra e venda
O Código Civil prevê alguns requisitos para o objeto do contrato de compra e venda, ou seja para que o bem móvel ou imóvel possa ser vendido.
Primeiro deve ser lícito, com venda permitida por lei, e de caráter determinado ou determinável.
Determinada é a venda por item, por exemplo “uma casa”, sem importar a metragem, ainda que seja maior do que o vendedor apontou no acordo não modificará o contrato.
Já quando determinável é indicada pelo gênero e quantidade. Ex.: 30 hectares de terra, se por acaso o comprador tomar posse de 31 hectares terá que devolver um deles ao vendedor.
O segundo critério é que não seja alienável, sendo possível a transferência. Um exemplo de alienação neste caso são os bens de família, tal qual uma residência em que vive um núcleo familiar. Por fim, ainda que pareça óbvio, o CC traz que o objeto deve ser propriedade do vendedor.
Na hora da elaboração do contrato, ao escrever a cláusula de objeto, indicamos que seja o mais detalhada possível, se for imóvel pode ser acompanhada de uma vistoria anexa, e deve-se trazer se será uma venda determinada ou determinável, já que erros na especificação tem consequências diferentes em cada caso.
3. Preço no contrato de compra e venda
No que concerne a remuneração em dinheiro do contrato de compra e venda, o CC no artigo 315 estabelece que o valor seja certo e determinado, ou seja um preço fechado e em moeda nacional, não pode ser fixado em moeda estrangeira ou ouro, caso contrário o contrato é considerado nulo (Art. 318 CC/02).
A única exceção a regra da moeda é quando a compra for internacional, nos acordos de compra e venda cujo o vendedor está fora do país. Neste caso o preço pode ser expresso em moeda estrangeira segundo o Decreto-Lei 857/1969.
Alguns tipos de venda fogem a essa regra e tem categorias especiais de preço no Código Civil: preço por cotação, preço por avaliação e preço tabelado/preço médio.
Como funciona o preço por cotação?
O preço por cotação é aquele em que o valor do negócio é fixado em função de índices ou parâmetros objetivos, desde que conste no contrato seu valor correspondente em reais.
Por mais que um índice como IGPM, por exemplo, varie. No contrato, ele irá regular o valor mas, a partir de um dia e local pré-determinado, assim o momento de coleta do índice será considerado no cálculo da cotação.
Ainda, o preço pode ser dado de acordo com a bolsa de valores ou outra taxa de mercado, também levando em conta data e local.
Os artigos 486 e 487 do CC ditam as regras dos contratos por cotação.
Como funciona o preço por avaliação?
Preço por avaliação é aquele arbitrado pelas partes ou por terceiro da confiança de ambos. Na venda de um imóvel, citando um caso, é comum a avaliação de uma imobiliária ou pessoa especialista do ramo, para entender de acordo com a metragem, estado de conservação, localização e preço médio do m² na região qual o valor deverá ser cobrado.
Caso o terceiro designado para arbitrar o preço não aceite a função, o contrato perde efeito a não ser que ambas as partes concordem em indicar outra pessoa. As regras deste tipo de precificação estão ditas no artigo 485 do CC/02.
Como funciona preço tabelado ou preço médio?
Quando o preço não é fixado e nem definido por avaliação ou cotação, ele poderá ser tabelado. Isto, claro, quando houver convenção de órgão oficial da categoria. Caso não, outra opção é seguir o valor habitualmente praticado pelo vendedor. Quando não há um padrão no preço das vendas o que vale é a média dos valores anteriormente cobrados.
Sem esquecer que ambas as partes devem chegar ao acordo na adoção deste método de precificação e no preço final obtido.
Para segurança tanto de quem compra como de quem vende, ter o valor determinado em contrato na moeda nacional é, ainda, a melhor opção. Assim, você evita preços abusivos e surpresas financeiras ao caixa da empresa ou pessoa física.