Manual LASAVAL: Passos Avaliação Imóveis

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L A S A V A L 
MANUAL DE ORIENTAÇÃO 
Inicie o acesso ao Banco de Dados seguindo as recomendações que serão descritas na sequência. 
Abra a página inicial LASAVAL na aba TABELAS e conheça todos os itens que poderão compor 
sua Avaliação ou Parecer Técnico, e, que a seguir destaco: 
1O PASSO - Como Registrar a Cidade? 
Entre em CIDADES e adicione-a(s) juntamente com o estado da federação onde irá desenvolver 
seu(s) trabalho(s) avaliatório(s) e SALVE. Lembro que a qualquer tempo poderá inserir outra(s) 
cidade(s) mesmo que seja em outro estado da federação, todavia se não efetuar a inserção e 
não salvá-la não terá o acesso completo ao BANCO DE DADOS. 
 2O PASSO - Conhecendo as Categorias dos Imóveis Urbanos e 
Rurais e as Unidades de Medida 
Foram estabelecidas 17 (dezessete) CATEGORIAS de imóveis cujos grupos distintos estão 
classificados em Imóveis Urbanos que serão calculados em metro quadrado (m²) e Imóveis 
Rurais que por sua vez serão calculados em hectares (ha) conforme indicados na sequência. 
IMÓVEIS URBANOS (m²) IMÓVEIS RURAIS (ha) 
APARTAMENTO CHÁCARA 
CASA COMERCIAL FAZENDA 
CASA RESIDENCIAL GLEBA 
DEPÓSITO SÍTIO 
GALPÃO TERRENO RURAL 
GARAGEM 
KITINETE 
LOFT 
LOJA 
PRÉDIO 
SALA 
TERRENO URBANO 
 
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3O PASSO - Como Determinar a Idade do Imóvel? 
Para a determinação da vida útil estimada da OCUPAÇÃO do imóvel se estabeleceram as seguintes 
situações que de maneira geral abrangem a maioria dos imóveis e que estão assim distribuídos: 
OCUPAÇÃO (Idade) 
NOVO 
USADO 
LIVRE 
1 a 5 anos 
5,1 a 10 anos 
10,1 a 15 anos 
15,1 a 20 anos 
Acima de 20,1 anos 
4O PASSO - Como Classificar o Modo de Uso? 
O MODO DE USO está relacionado com a modalidade a ser estabelecida para a avaliação do imóvel 
se de LOCAÇÃO ou de VENDA, todavia nele poderá em última análise adicionar e inserir uma 
outra situação que porventura se encaixe no seu trabalho. Como exemplos possíveis: COMODATO, 
ARRENDAMENTO, PARCERIA RURAL e etc... 
5O PASSO - Como Estabelecer a Localização do Imóvel? 
O item LOCALIZAÇÃO deverá ser usado para indicar terrenos urbanos se de esquina ou de 
meio de quadra, porém poderá ser indicado para outras categorias como: prédio; loja; sala; 
casa comercial; casa residencial, depósito e galpão. 
6O PASSO - Como Estabelecer a Destinação do Imóvel? 
A exemplo do 5o PASSO o item DESTINO também poderá ser indicado para as categorias de 
imóveis como: prédio; loja; sala; casa comercial; casa residencial, depósito e galpão que 
de maneira geral poderão ser classificados nos ramos COMERCIAL, MISTO, RESIDENCIAL ou 
INDUSTRIAL, todavia se encaixará melhor quando se tratar da avaliação de terrenos urbanos. 
7O PASSO - Como Classificar a Amostragem? 
Antes de iniciar a montagem de seu Banco de Dados para realizar a avaliação/parecer que estiver 
em pauta, entre em TABELAS  DADOS COMPLEMENTARES e Edite a categoria elegida, 
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classificando (ticando) minuciosamente cada um dos seus atributos individuais correspondentes 
com as das características do imóvel a ser avaliado. 
Esta classificação por “semelhança casada” com o imóvel avaliando, será a base da amostragem 
para que a avaliação se consolide. Use, portanto o bom senso para que a amostra contenha no bojo 
da composição elementos mais expressivos e de maior destaque para a composição daquela 
avaliação/parecer. 
Exemplo: Se na vistoria o imóvel tiver sido classificado como um APARTAMENTO c/3 
dormitórios; c/1 suíte, c/1 garagem, c/1 elevador, Usado (Ocupação) com (Padrão) Médio 
a amostragem necessariamente deverá ser a mesma, ou seja, de um APARTAMENTO c/3 
dormitórios; c/1 suíte, c/1 garagem, c/1 elevador, Usado (Ocupação) com (Padrão) Médio 
conforme a seguir estampado: 
IMÓVEL EXECUÇÃO DORMITÓRIOS SUÍTE GARAGEM ELEVADOR OCUPAÇÃO PADRÃO 
APARTAMENTO VISTORIA 3 1 1 1 Usado Médio 
AMOSTRAGEM A SER 
CONSIDERADA 
BANCO DE 
DADOS 
3 1 1 1 Usado Médio 
Para complementar com outro(s) dado(s) não elencado(s) na relação elegida e impressa no 
LASAVAL há outro item denominado DADOS CUSTOMIZADOS que o usuário poderá editá-lo e 
introduzi-lo na sua Avaliação ou no Parecer Técnico como elemento(s) adicional(is) na classificação 
do imóvel avaliando nas condições alternativas SIM e NÃO. 
Reitero para que não seja esquecido, que uma vez definida a base de sua Avaliação ou Parecer 
Técnico da categoria na vistoria realizada, deverá necessariamente “casar” todos os dados com 
aquelas amostras que estiverem disponíveis no mercado imobiliário, sem o que não se locupletarão. 
Lembro que os principais indicadores são padronizados e já vêm impressos com informações 
previamente estabelecidas, contudo o usuário deve ter em mente SEMPRE que as amostras 
deverão estar rigorosamente “casadas” com seus pares cotejados. Use, portanto, o bom senso 
para que o trabalho ocorra de maneira serena sem contratempos. 
 
8O PASSO - Como Alimentar o Banco de Dados? 
É muito fácil. Colete no mercado informal amostras da região de interesse dirigidas especialmente 
ao imóvel objeto de sua Avaliação ou Parecer Técnico em: 
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- Sites de imobiliárias; 
- Placas indicativas de ofertas; 
- Caderno de anúncios em jornais especializados; 
- Opiniões de proprietários e comerciantes da localidade; 
- Contratos de compra e venda; 
- Anúncios em rádio e TV; 
- Certidões de inteiro teor averbadas no registro de imóveis; 
- Avaliações de terceiros; 
- Pesquisas em órgãos oficiais; 
- Outras 
9O PASSO - Como Inserir Amostras? 
Entre na aba + NOVA AMOSTRA e quando abrir a janela proceda assim: 
a) Eleja inicialmente a Categoria a ser amostrada; 
b) Escolha na janela Modalidade ALUGUEL ou VENDA; 
c) Quando se tratar de imóveis urbanos como: Apartamento, Casa Comercial, Casa 
Residencial, Depósito, Galpão, Garagem, Kitinete, Loft, Loja, Prédio, Sala e Terreno 
Urbano, insira o ENDEREÇO completo da amostra pesquisada. 
Como estas informações estarão vinculadas a sua localização no mapa/satélite a seguir 
indicado, é muito importante que as corresponda com a identificação do logradouro 
completo; 
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d) Da mesma maneira quando se tratar de imóveis rurais como: Chácara, Fazenda, Gleba, 
Sítio e Terreno Rural em razão de suas localidades no interior serem dispersas e a 
indicação não ser por logradouro como é feito por ruas e avenidas na cidade, procure indicar 
a sua localidade que melhor a caracterize naquela amostra, pois esta é que será refletida no 
mapa/imagem de satélite antes ilustrado. Ex.: Estrada municipal do Antão, MG-405, RS-
465, Riacho dois Irmãos, Rio Caveiras, Coxilha Rica e etc... (lembro que estas 
informações devem constar das cartas consagradas em mapas pelos órgãos estaduais e 
federais); 
e) As demais informações caracterizadas como DADOS COMPLEMENTARES que antes 
foram classificadas na grade TABELAS se abrirão para que insira e classifique 
individualmente cada uma das informações naquela amostra; 
f) Se porventura quiser adicionar outras informações que julgue pertinentes e que não havia 
realizado anteriormente, retorne em TABELAS DADOS COMPLEMENTARESDADOS 
CUSTOMIZADOS e reedite e salve as novas informações naquela(s) Categoria(s); 
g) Depois retome para a inserção de outra pesquisa no + NOVA AMOSTRA; 
h) Com todas as informações inseridas clique Salvar. 
 
10O PASSO - Como Conciliar Amostras no Bairro de Abrangência? 
É importante ressaltar, que a busca da amostragem no banco de dados se fará sempre por 
semelhança das informações agregadas ao imóvel avaliando que no bojo contenham a mesma 
composição física e que se localizem no mesmo bairro de referência, portanto cuide para não 
agregar informações de bairros desconexos que se desvirtuem do comparando. Exemplo: Se sua 
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avaliação é de um Apto c/ 3 dormitórios, c/1 suíte, c/sacada, c/churrasqueira, c/1 
garagem, Usado, no CENTRO da sua cidade. 
Não deve comparar NUNCA com um Apto c/3 dormitórios, c/1 suíte, c/sacada, 
c/churrasqueira,c/1 garagem, Usado no Bairro SÃO SEBASTIÃO, mas sim com um bairro 
equivalente no CENTRO da sua cidade. 
Em última instância caso não hajam amostras comparandas suficientes naquele bairro, poderá 
expandi-lo utilizando como artifício a denominação de um Bairro Genérico com uma abrangência 
mais ampla como por exemplo: Bairro CENTRO REGIÃO I; CENTRO REGIÃO II ou CENTRO 
REGIÃO III ou GERAL. 
Nota importante: Conforme preconiza a ABNT em suas NBR 14.653-2/3 o número 
mínimo de amostras “selecionadas” deve ser igual ou superior a 5 (cinco), portanto o 
número de amostras “pesquisadas” deverá sempre ser maior > do que 5 (cinco), pois 
caso não possua amostras suficientes para a realização dos cálculos após o expurgo o 
programa informará que o número mínimo não foi atingido e não permitirá que esta 
seja realizada. Se isto vier a ocorrer retorne e insira outra(s) amostra(s) semelhantes e 
“casadas” para que a operação seja realizada. 
 
ΩΩΩΩΩΩ 
Como Avaliar e/ou Emitir Parecer Técnico 
Uma vez que tenham sido realizadas todas as etapas anteriormente descritas com um número de 
amostras suficientes para realizar o laudo, entre nas abas AVALIAÇÃO ou no PARECER TÉCNICO 
selecionando a Categoria, a Cidade, o Bairro e a Modalidade. 
1) AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS 
Quando se tratar das CATEGORIAS: Apartamento, Casa Comercial, Casa Residencial, 
Depósito, Galpão, Garagem, Kitinete, Loft, Loja, Prédio, Sala e Terreno Urbano, indique o CEP 
correto na grade da DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO que o programa se encarregará de 
transportar o endereço completo do imóvel (bairro e o logradouro do imóvel que estará sendo 
avaliado. O usuário deverá apenas complementar com o número do logradouro e o de seu 
Complemento se houver. Ex.: Condomínio Santos Cruz - Apto 304 Bloco B. 
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Observação importante: O Bairro indicado notadamente caracterizado pelo seu nome 
no plano diretor do município está vinculado a amostra considerada na pesquisa, 
portanto não a mude. Todavia, neste porém, em locais onde a pesquisa se mostrar 
inconsistente e tiver que ser realizada na abrangência de diversos bairros ou de 
diferentes localidades para a composição da amostragem e esta se mostrar semelhante 
ao daquele imóvel avaliando, poderá elegê-lo por exemplo como Bairro: GERAL, 
CENTRO REGIÃO I; CENTRO REGIÃO II ou CENTRO REGIÃO III. 
A seguir utilize o TAB e classifique o imóvel avaliando nas janelas que estarão destacadas em verde 
e que foram previamente classificadas lá no 7O PASSO lembra? 
 
 
 
 
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Uma vez preenchidas clique na tecla Buscar. 
Abrirá uma janela conforme indicado a seguir com todas as amostras que foram aceitas pela 
amostragem e que deverão ser sempre de no mínimo de 5 (cinco) conforme determina a Norma 
Brasileira. Caso não se locuplete você será informado. Retorne e reveja aonde está a sua falha e 
complete a amostra até que possua a amostragem necessária. 
 
 
Se adotou a risca o passo a passo anteriormente sugerido, clique em EMITIR ANEXO DA 
AMOSTRAGEM que abrirá uma planilha com a indicação de 100% (cem por cento) das 
amostras pesquisadas. Clique na seta ↓ “Fazer o download” e SALVE. Este será o ANEXO I 
com a descrição dos detalhes das amostras globais que posteriormente será juntado no seu 
laudo/parecer técnico. 
 
Para seu conhecimento, conforme preconiza a ABNT em suas NBR 14.653-2/3, as amostras que 
estiverem com fundo branco são aquelas que após o expurgo dos valores inferiores e superiores 
a 30% (trinta por cento) se encontravam destoantes e foram desconsideradas nos cálculos finais. 
Já as amostras destacadas com fundo amarelo ilustrada na sequência, serão aquelas que 
comporão os valores que servirão de base para a realização dos cálculos estatísticos. 
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Clique na sequência em EMITIR AVALIAÇÃO SIMPLIFICADA ou EMITIR PARECER TÉCNICO 
que abrirá uma janela com as informações complementares a serem preenchidas para o imóvel 
avaliando. Preencha-as de acordo com as informações que coletaste para a elaboração do laudo 
seguindo o roteiro descrito na sequência. 
 
 
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CLIENTE 
Preencha cada uma das janelas com as informações do cliente que estiver contratando o trabalho 
avaliatório. Estas informações poderão ser ou não as mesmas do imóvel que estará sendo objeto 
de sua avaliação. 
IMÓVEL AVALIANDO 
Preencha todas as informações básicas do imóvel objeto de sua avaliação iniciando pelo CEP - 
Código de Endereçamento Postal. Ele será a base para a busca do endereço correto, bem como 
na indicação em mapa às fls. 5 do laudo, portanto tenha noção de que esta informação esteja 
correta, para que não haja distorção quando for lançada na imagem de satélite. 
COMO INSERIR FOTOS DIGITAIS 
Insira as fotos originais extraídas de Iphones, Smartphones, Tablets, Ipad e máquinas fotográficas 
em seu tamanho normal e aguarde que as mesmas carreguem totalmente, porém lembre-se de 
tirá-las sempre com o aparelho na horizontal para que não distorçam. Serão permitidas por 
laudo/parecer no máximo 16 (dezesseis) fotos digitais que serão distribuídas em duas páginas 
reservadas para tal, portanto, escolha bem aquelas que melhor se coadunam com o trabalho que 
estará sendo realizado. 
Clicando na janela Adicionar Imagens você será dirigido para onde elas estiverem guardadas no 
arquivo de sua máquina. Poderá inserir uma a uma ou em blocos. Antes, porém, sugiro que vá na 
pasta onde elas estão arquivadas e certifique-se para que já estejam nominadas, pois ganhará 
tempo na sua tarefa organizacional. Depois é só reordená-las pela ordem de entrada como por 
exemplo: Foto 1 – Fachada do Condomínio ; Foto 2 – Rua Lateral Afrânio Peixoto; Foto 3 – Hall de 
Entrada; Foro 4 – Suíte do Casal; Foto 5 – Quarto das Crianças; Foto 6 – Lavabo; Foto 7 – Sacada 
com Churrasqueira; Foto 8 – Lavanderia; Foto 9 – Dependência de Empregada; Foto 10 – Garagem 
nº 001; Foto 11 – Quarto de Hóspedes e assim sucessivamente até a de no 16. 
 
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CLASSIFICAÇÃO DA CATEGORIA E DA ÁREA 
Logo a seguir classifique na janela correspondente a Categoria do imóvel avaliando que 
automaticamente classificará a unidade a ser utilizada nos seus cálculos. Para Imóveis Urbanos: 
Apartamento; Casa Comercial; Casa Residencial; Depósito; Galpão; Garagem; Kitinete; Loft; Loja; 
Prédio; Sala e Terreno Urbano a área será mensurada em metros quadrados (m²) e para 
Imóveis Rurais: Chácara; Fazenda, Gleba, Sitio e Terreno Rural em hectares (ha). 
DO REGISTRO IMOBILIÁRIO 
Colete as informações junto ao Ofício do Registro de Imóveis (ORI) onde o imóvel está matriculado 
e junte-o depois como ANEXO II ou III de sua avaliação/parecer. Esta informação é importante, 
pois vincula a direção de seu trabalho para o imóvel que estará sendo avaliado. 
 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES 
Nesta janela haverá espaço para até 3.000 caracteres de informações adicionais que julgue 
pertinentes para serem acrescentadas. É um espaço dedicado para descrição de outras informações 
que até aqui não constam do laudo como: estado de conservação, sua aparência, sua localização 
privilegiada pela região valorizada em que se encontra, o tipo de acesso, tipo de pavimentação da 
rua ou da estrada, a distância do centro nevrálgico, da categoria do condomínio residencial. 
Se for terreno urbano: indique a metragem frente e fundos, o nome do loteamento, a sua 
qualidade organizacional, pavimentação, iluminação e etc... 
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Se o imóvel for rural informe as dimensões das matas, das áreas de reflorestamento, das lavouras, 
das pastagens, dos piquetes, das distâncias até a sede do município e das principais estradas de 
acesso. 
Lembro que estas e outras informações serão objeto de sua coleta na vistoria ao imóvel 
avaliando que fará e que serão importantes para a composição do laudo. Clique Confirmar. 
Observação importante: Neste espaço utilize descrever no Word as informações 
complementares que julgar pertinentes, pois lá você terá maiorescondições de 
descrevê-las, deletá-las e revê-las de forma ampla. Depois é só copiar e colar Ctrl C + 
Ctrl V . 
 
IMPRESSÃO DO LAUDO/PARECER 
Sugiro que quando for imprimir o laudo/parecer técnico o faça na impressão colorida que assim 
terá melhor destaque das fotos digitais, da imagem de satélite e do quadro da amostragem que 
valorizará sobremaneira a apresentação de seu trabalho impresso ou virtual. 
Pronto seu laudo já poderá ser SALVO na extensão PDF. 
 
2) AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS 
Quando se tratar de IMÓVEIS RURAIS das CATEGORIAS: Chácara, Fazenda, Gleba, Sítio e 
Terreno Rural o CEP onde reside o imóvel avaliando será exclusivamente indicado para a 
busca somente da sede do município. Quando se usa o CEP como fonte de referência para a 
busca exata da propriedade rural, em face da sua desconexão da localidade da região com o 
satélite, mostrou-se difícil encontrá-lo exatamente no imóvel para atender aquela demanda. 
Portanto, para corrigir esta distorção no programa a maneira encontrada para que fosse localizado 
o imóvel avaliando foi de utilizar manualmente a mão indicadora móvel no mapa para a sua busca, 
que quando encontrado, é só clicar no ponto e fixa-lo com o balão vermelho, pois esta será a 
imagem que será impressa no laudo. 
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Caso venha a ter dificuldade para encontrar o imóvel avaliando no mapa busque no goolge maps 
as coordenadas (latitude e longitude) transcreva a localidade que melhor a identifique, pois esta é 
a que será refletida no mapa/imagem de satélite. 
As demais informações a serem preenchidas no laudo são idênticas a aquelas discriminadas para 
os IMOVEIS URBANOS. 
CÁLCULOS ESTATÍSTICOS 
A título ilustrativo, antes de descrever na sequência de como serão realizados os cálculos da análise 
estatística com 80% (oitenta por cento) de confiabilidade, saiba que quanto maior for o número de 
amostras coletadas, maior será o grau de confiabilidade dos valores praticados por aquele mercado 
imobiliário. Portanto, conforme determina a NB 14.653-2/3, não se exima de obter 
sempre uma amostragem robusta pesquisada para que sua AVALIAÇÃO OU PARECER 
TÉCNICO tenha sempre um volume considerável de amostras comparandas 
selecionadas em número nunca inferior a 5 (cinco). 
a) Inicialmente é realizada uma primeira média aritmética (x) considerando os 100% (cem 
por cento) das amostras semelhantes e casadas pesquisadas da categoria que já constam de seu 
banco de dados. 
b) Na sequência, conforme determinam as NBR 14.653-2/3 haverá um saneamento com 
expurgo de 30% (trinta) por cento para menos e 30% para mais das amostras 
destoantes sobre o valor da média aritmética (x) bruta encontrada e que redundará na 
eliminação das amostras que não mais farão parte do universo procurado. 
c) Após o saneamento do expurgo realizado, será calculada a segunda média aritmética com a 
somatória das amostras remanescentes agora denominada de média saneada (x’) e que 
determinará o valor provável do imóvel avaliado. 
d) Com a definição das amostras remanescentes (n -1), da média saneada (), do índice tp de 
Student (tabela previamente determinada) e do desvio padrão (s) aplicadas na fórmula a seguir 
descrita obter-se-á o Intervalo de Confiabilidade (IC) de 80% (oitenta por cento) dos valores 
praticados naquela região de abrangência: 
 IC = x’ + tp . __s___ 
 1n 
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NOTA FINAL 
Pela experiência adquirida nestes 47 anos no ramo avaliatório de imóveis urbanos e rurais, caso 
realize avaliações ou parecer técnico esporádicos, recomendo que a amostragem constante de seu 
banco de dados, ao invés de ser reajustada por índices mercadológicos recomendados como o 
CUB, IGPM, IPC e etc, seja efetivamente renovada com novas amostras sempre à época da 
sua emissão pois estas nem sempre acompanharão a valoração dos imóveis lá 
armazenados. 
Esta versão não exigirá informações outras que não aquelas inseridas no site que depois de 
efetuada a sua primeira avaliação, um backup de seu BANCO DE DADOS será preservado e 
mantido na sua base de dados individual em nuvem que apenas com login e senha terá 
acesso sempre que queira manter seu plano ativo. 
Com a senha de cadastro individual poderá a qualquer tempo ter acesso ao seu banco de dados 
personalizado, sem a necessidade de efetuar backup. Se porventura esquecê-la o próprio sistema 
o auxiliará para o resgate da mesma. 
Para os assinantes que possuírem o LASAVAL anterior na versão 3.0a poderão continuar a utilizá-
lo na máquina contratada até que a mesma se extinga e se necessitarem de apoio contem com o 
suporte de sempre. 
Se tiver alguma dúvida ou dificuldade na operação ou ainda queira oferecer sua sugestão para 
melhoria do programa, não hesite de entrar em contato conosco através do e-mail: 
suportelasaval@gmail.com ou pelo Whats App +55 47 99670-2003 
É meu desejo que o software LASAVAL com esta nova roupagem lhe proporcione avaliações 
simplificadas seguras e bem fundadas. 
Abraço, 
Balneário Camboriú (SC), Março de 2021. 
 
 
 Engº Agrº Luiz Antonio Sgarabotto 
 CREA 04557-5 SC