Exercício avaliativo - Módulo 3_enap curso Cadastro Territorial Multifinalitário_AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

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Iniciado em domingo, 27 out. 2024, 00:09
Estado Finalizada
Concluída em domingo, 27 out. 2024, 00:22
Tempo
empregado
12 minutos 43 segundos
Notas 9,00/10,00
Avaliar 22,50 de um máximo de 25,00(90%)
Questão 1
Correto
Atingiu 1,00 de 1,00
Analise as seguintes a�rmações e assinale a resposta CORRETA:
“A”: A avaliação de imóveis para �ns tributários é um trabalho essencialmente técnico. Dessa forma, a eventual desatualização dos
valores estimados, que servem de base para o cálculo do imposto, não tem a capacidade de impactar a distribuição da sua carga
tributária.
 “B”: Uma das etapas mais importantes dos trabalhos de avaliação de imóveis é identi�car quais são os atributos ou fatores que podem
in�uenciar na formação do valor dos bens a avaliar.
“C”: No caso da avaliação em massa dos imóveis, a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado independe da
formação de amostra de dados.
a. Todas as alternativas estão corretas.
b. Apenas a Alternativa “A” está correta.
c. As alternativas “A” e “B” estão corretas.
d. As alternativas “A” e “C” estão incorretas. 
e. As alternativas “A” e “C” estão corretas.
Sua resposta está correta.
Apesar da avaliação de imóveis para �ns tributários ser um trabalho essencialmente técnico, o valor estimado é a base para o cálculo
do IPTU e outros tributos de base territorial. Portanto, usar valores desatualizados impacta diretamente na distribuição da sua carga
tributária e tende a afe tar diretamente a e�ciência do imposto como fonte de receita (ver página 98, segundo parágrafo, e página 121,
segundo parágrafo, do livro texto). Acrescenta-se que o método comparativo direto de dados de mercado é diretamente baseado na
análise de uma amostra de dados sobre preços praticados (ver a seção sobre métodos consagrados de avaliação de bens, página 102,
do livro texto).
A resposta correta é:
As alternativas “A” e “C” estão incorretas.
27/10/2024, 00:22 Exercício avaliativo - Módulo 3: Revisão da tentativa
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Questão 2
Correto
Atingiu 1,00 de 1,00
Questão 3
Correto
Atingiu 1,00 de 1,00
Assinale a resposta INCORRETA sobre as possíveis causas das iniquidades nos valores cadastrais estimados para os imóveis:
a. Largos intervalos entre as avaliações.
b. Uso de modelos de regressão múltipla com componentes espaciais. 
c. Erros cadastrais ou desatualização de dados sobre as características dos imóveis a serem avaliados.
d. Omissões de atributos importantes para a formação do valor nos modelos de avaliação aplicados.
e. Di�culdades de capturar o impacto da localização no valor dos imóveis nos modelos de avaliação aplicados.
Sua resposta está correta.
No Brasil, de forma signi�cativa, os valores cadastrais encontram-se desatualizados e com distorções em relação aos praticados no
mercado imobiliário. São vários os motivos, como por exemplo o longo tempo sem a atualização da planta de valores genéricos e dos
modelos de avaliação em massa, a desatualização dos dados que caracterizam os imóveis na base de dados cadastral, inexistência ou
não consideração de variáveis importantes na explicação do comportamento dos preços de mercado dos imóveis e a não ou frágil
consideração da localização nos modelos de avaliação para obtenção dos valores cadastrais. Para minimizar as iniquidades nos valores
cadastrais, é recomendável o uso de técnicas de análises e modelagem estatísticas, como os modelos de regressão múltipla e suas
variações, como os que consideram a componente espacial.
A resposta correta é:
Uso de modelos de regressão múltipla com componentes espaciais.
Indique se a a�rmação a seguir é verdadeira (V) ou falsa (F):
O cadastro territorial e seus respectivos cadastros temáticos relativos a edi�cações, infraestrutura e serviços públicos, entre outros,
são essenciais nos processos de avaliação de imóveis para �ns tributários, principalmente para os impostos recorrentes que incidem
sobre os imóveis como, por exemplo, o imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU).  
Verdadeiro 
Falso
O valor do universo de imóveis de uma jurisdição é estimado com base nos atributos cadastrais (p. 110 do livro). Estes atributos estão
organizados em cadastros temáticos, que também incluem as estimativas de valor dos imóveis (p. 98, do livro texto).
A resposta correta é 'Verdadeiro'.
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Questão 4
Correto
Atingiu 1,00 de 1,00
Assinale a alternativa CORRETA:
a. A aplicação de técnicas de inferência estatística ou derivadas de inteligência arti�cial deve ser evitada quando o objetivo é
estimar o valor de mercado do universo de imóveis de uma jurisdição.
b. É recomendável aplicar o método comparativo direto de dados de mercado na avaliação de imóveis especiais, tais como hotéis,
indústrias, hospitais e teatros, aeroportos.
c. Embasado na premissa de que o bem vale pelo que ele pode produzir é indicado na avaliação de imóveis explorados em
atividades comerciais ou industriais, o método de capitalização da renda estima o valor de mercado do bem, por meio da
capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.

d. Sempre que possível, deve-se dar preferência para a aplicação do método evolutivo nas avaliações em massa de imóveis.
e. A avaliação em massa de imóveis requer que todos os imóveis a serem avaliados sejam vistoriados, viabilizando assim modelar
fatores especí�cos que in�uenciam o valor de cada imóvel, como por exemplo: vista, depreciação, funcionalidade interna,
iluminação e ventilação.
Sua resposta está correta.
Ainda que o resultado da avaliação em massa de imóveis tenha que ser adaptado para o método evolutivo, muito comum na avaliação
em massa dos imóveis para obtenção dos valores cadastrais pelos municípios, é importante considerar o uso de outras técnicas que
podem apoiar na obtenção de modelos de avaliação a serem aplicados pelos municípios. Assim, as técnicas de inferência estatística ou
derivadas de inteligência arti�cial podem ser aplicadas nos processos de avaliação de imóveis (ver página 103, método I, do livro texto).
Quanto aos segmentos do mercado imobiliário, é requisito básico para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado
a viabilidade de formação de amostra de dados sobre preços praticados. Isto é improvável para imóveis especiais, como hotéis,
indústrias, hospitais e teatros, aeroportos. Além do reduzido número de imóveis especiais em uma cidade, as transações destes bens
são infrequentes.  Quanto a escolha dos métodos, sempre que possível, o método a ser utilizado é o comparativo direto de dados de
mercado. Por �m, no caso das avaliações em massa, como por exemplo, aquelas usadas para �ns de IPTU, o universo de imóveis da
cidade é avaliado, sendo inviável por questões de custo e tempo, vistoriar os imóveis a serem avaliados ou incluir atributos muito
especí�cos sobre características internas dos imóveis. A avaliação em massa é um tipo de avaliação genérica dos imóveis. Estes temas
estão tratados na seção sobre métodos consagrados de avaliação de bens do libro texto. A descrição do método de capitalização da
renda pode ser encontrada na seção sobre métodos consagrados de avaliação de bens (ver página 103, método III, do livro texto).
A resposta correta é:
Embasado na premissa de que o bem vale pelo que ele pode produzir é indicado na avaliação de imóveis explorados em atividades
comerciais ou industriais, o método de capitalização da renda estima o valor de mercado do bem, por meio da capitalização presente da
sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.
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Questão 5
Correto
Atingiu 1,00de 1,00
Questão 6
Correto
Atingiu 1,00 de 1,00
Assinale a alternativa CORRETA quanto às premissas relacionadas à uniformidade das avaliações realizadas para �ns
tributários.
a. É necessário utilizar o mesmo método de avaliação independentemente do tipo do imóvel a avaliar.
b. É necessário aplicar o método evolutivo na avaliação dos imóveis residenciais.  
c. Deve-se subavaliar grupos de imóveis que se quer bene�ciar, como famílias de baixa renda, garantindo assim a progressividade
tributária.
d. As respostas “a” e “c” estão corretas.
e. Nenhuma das respostas está correta. 
Sua resposta está correta.
A seção sobre métodos consagrados de avaliação de bens do livro texto demonstra que a escolha do método de avaliação depende do
tipo de bens a avaliar. Além disso, o método comparativo direto de dados de mercado é inclusive o mais indicado para avaliar imóveis
residenciais. Por �m, cabe salientar que a avaliação de imóveis é um processo técnico cujo objetivo é estimar o valor destes bens para
uma determinada �nalidade, como explicado no início da seção sobre aspectos conceituais (ver página 98 do livro texto). Portanto,
manipular o resultado das avaliações para promover uma determinada política tributária é inaceitável. A política tributária é formulada
por meio da estruturação das alíquotas, isenções e outros benefícios tributários.
A resposta correta é: Nenhuma das respostas está correta.
Indique se a a�rmativa a seguir é verdadeira (V) ou falsa (F).
Os sistemas de avaliação em massa permitem a avaliação de uma grande quantidade de imóveis mediante a aplicação de métodos
padronizados e análises estatísticas.
Verdadeiro 
Falso
Dado que a avaliação em massa dos imóveis é normalmente aplicada ao universo de imóveis registrados no cadastro, é recomendável
empregar procedimentos que levem aos melhores resultados possíveis, que fazem uso de métodos reconhecidos e análises estatísticas
que possibilitem o entendimento do comportamento dos dados e apoiem as estimativas dos valores. Observa-se que o enunciado da
pergunta está alinhado com o conceito de avaliação em massa de imóveis da International Association of Assessing O�cers, IAAO, 2013
(ver página 98, seção sobre avaliação em massa, PGV ou PVG, e avaliação individual, do livro texto).
A resposta correta é 'Verdadeiro'.
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Questão 7
Correto
Atingiu 1,00 de 1,00
Questão 8
Correto
Atingiu 1,00 de 1,00
Indique a a�rmativa INCORRETA sobre os observatórios do mercado imobiliário.
a. Os dados sobre preços praticados devem ser coletados nos anos em que está prevista a reavaliação dos imóveis.  
b. Devem ser implantados mesmo quando não se aplica o método comparativo de dados de mercado
c. Podem ser entendidos como um sistema de informação, idealmente aberto, destinado à coleta e armazenamento contínuo de
dados de mercado, cujo propósito é monitorar o mercado imobiliário e fornecer os dados necessários para a aplicação de
diferentes métodos de avaliação de imóveis.
d. A formação das suas bases de dados deve, preferivelmente, ser compartilhada   com diferentes atores.
e. Devem estar relacionados ao cadastro territorial para a espacialização dos dados coletados relativos aos eventos de mercado,
bem como complementação e validação dos dados obtidos no mercado imobiliário
Sua resposta está correta.
A resposta correta é: Os dados sobre preços praticados devem ser coletados nos anos em que está prevista a reavaliação dos imóveis. 
Assinale a resposta INCORRETA quanto a etapa de validação das avaliações.
a. A validação é indicada exclusivamente para examinar o grau de acurácia do resultado dos modelos de avaliação
desenvolvidos por intermédio do método comparativo de dados de mercado.

b. A validação consiste em testar o(s) modelo(s) de avaliação desenvolvido(s) empregando uma amostra de dados independente,
de modo a veri�car a sua habilidade para estimar valores para um grupo de dados não empregados na análise.
c. O processo de validação evita, por exemplo, o uso de modelos com altíssimo poder de acurácia dentro da própria amostra, mas
que são ine�cientes para estimativas fora dela, fenômeno conhecido como “sobreajustamento” (over�tting).
d. Por intermédio da validação, pode ser identi�cada a necessidade de ajustes globais ou parciais nos modelos desenvolvidos.
e. Na etapa de validação, as estimativas de valor são comparadas ao valor de mercado dos imóveis, representado pelos preços de
venda.
Sua resposta está correta.
O processo de validação deve ser realizado independentemente do método de avaliação de imóveis aplicado (ver a seção sobre
validação das avaliações, páginas 117-9, do livro texto).
A resposta correta é:
A validação é indicada exclusivamente para examinar o grau de acurácia do resultado dos modelos de avaliação desenvolvidos por
intermédio do método comparativo de dados de mercado.
27/10/2024, 00:22 Exercício avaliativo - Módulo 3: Revisão da tentativa
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Questão 9
Incorreto
Atingiu 0,00 de 1,00
Relacione a segunda coluna com a primeira.
(  ) nível da avaliação 1.            pode participar diretamente dos modelos
de avaliação sem necessidade de transformação.
(  ) variável dicotómica   2.            indica a presença ou ausência de um
atributo.  
(  ) uniformidade das avaliações 3.            mede a relação entre o valor cadastral e o
valor de mercado dos imóveis.  
(  ) atributo de natureza
quantitativa
4.            é provavelmente o atributo mais relevante
para explicar a variabilidade dos preços dos imóveis.
(  ) localização 5.            está relacionada a equidade das avaliações
usadas para �ns tributários.  
a. 1, 5, 3, 2, 4
b. 3, 2, 5, 1, 4
c. 5, 1, 4, 2, 3
d. 3, 2, 4, 1, 5 
Sua resposta está incorreta.
É recomendável monitorar periodica mente o valor cadastral, comparando-o com uma amostra composta de preços de imóveis. De
forma semelhante ao processo de validação, deve ser determinado o nível e a uniformidade das avaliações de forma geral e para as
diferentes classes de imóveis. Os conceitos “nível de avaliação” e “uniformidade das avaliações” podem ser inferidos dos temas tratados
nas páginas 119 e 121 (Item a – desempenho das avaliações) do livro texto. Uma das formas de trabalhar com os atributos de
natureza qualitativa (padrão construtivo, posição do lote na quadra, entre outros) na avaliação de imóveis é a de transformá-las em
variáveis dicotômicas, tam bém conhecidas como categóricas, binárias ou dummies, que podem as sumir o valor um ou zero para
identi�car a presença ou ausência do atri buto. O conceito de “variável dicotômica” pode ser encontrado na seção sobre variáveis para
modelar o mercado imobiliário, na página 110, do livro texto). Os atributos de “natureza quantitativa” podem participar diretamente dos
modelos de avaliação, sem necessidade de transformação, pois estes atributos representam uma grandeza mensurável expressa em
uma unidade de�nida, como metros, metros quadrados e unidades (ver página 110, segundo parágrafo, do livro texto).  A localização é
um dos principais determinantes do valor dos imóveis, principalmente nos modelos de avaliação em massa que estimam o valor de
imóveis em diferentes zonas ou espalhados por toda o território de uma cidade (ver página 110, último parágrafo, e página 111, do
livro texto).
A resposta correta é:
3, 2, 5, 1, 4
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Questão 10
Correto
Atingiu 1,00 de 1,00
Assinale a resposta CORRETA quanto aos ciclos entre as avaliações realizadas para �ns tributários.  
a. Os imóveis devem ser reavaliados periodicamente para compensar o aumento de gastos públicos
b. Como a valorização dosimóveis tende a ser uniforme, a reavaliação dos imóveis para �ns tributários consiste em multiplicar o
valor cadastral por um índice constante
c. As �utuações nos preços dos imóveis causadas por diferentes fatores, incluindo alteração nas preferências do consumidor,
investimentos públicos, fatores micro e macroeconômicos, resultam na necessidade de reavaliar periodicamente os
imóveis.

d. Os ciclos avaliatórios curtos são necessários, pois deve-se avaliar os imóveis várias vezes até obter o valor correto.
e. Os ciclos avaliatórios curtos são necessários, pois deve-se avaliar os imóveis várias vezes até obter o valor correto.
Sua resposta está correta.
A reavaliação dos imóveis é fundamental para evitar iniquidades na distribuição da carga tributária. Além disto, é imprescindível para
cumprir a previsão legal sobre a base de cálculo dos tributos imobiliários. Não obstante o fato de que as desatualizações tendem a
produzir perdas �nanceiras, o objetivo de reavaliar os imóveis não está relacionado a compensar o aumento de gastos públicos, que
podem inclusive aumentar mais do que a valorização dos imóveis no período. Por outro lado, cabe ressaltar que a valorização dos
imóveis em um determinado período varia por diferentes fatores, incluindo alteração nas preferências do consumidor, investimentos
públicos ou privados, fatores micro e macroeconômicos etc., resultando na necessidade de reavaliar periodicamente os imóveis. Assim
imóveis de uma determinada localização, tipo ou tipologia construtiva podem valorizar mais ou menos do que outros. Inclusive parte do
estoque de imóveis de uma cidade pode desvalorizar.  A aplicação do índice de correção monetária aos valores cadastrais é uma
atividade que visa meramente evitar perdas �nanceiras na arrecadação devido à in�ação. Por �m, os ciclos avaliatórios curtos servem
para garantir que as estimativas re�itam o valor de mercado dos imóveis. Além disto, os ciclos curtos evitam grandes oscilações
produzidas por reavaliações após longos períodos entre os trabalhos, que podem impactar fortemente o ônus tributário dos
contribuintes, resultando em fortes pressões políticas. A seção sobre ciclos entre avaliações para �ns tributários do livro texto, que
inicia na página 119, trata deste tema. 
A resposta correta é:
As �utuações nos preços dos imóveis causadas por diferentes fatores, incluindo alteração nas preferências do consumidor,
investimentos públicos, fatores micro e macroeconômicos, resultam na necessidade de reavaliar periodicamente os imóveis.
27/10/2024, 00:22 Exercício avaliativo - Módulo 3: Revisão da tentativa
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