Ebook da Unidade - Avaliação dos Imóveis Urbanos (1)

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Avaliação Imobiliária
Unidade 2
Avaliação dos imóveis urbanos
Diretor Executivo 
DAVID LIRA STEPHEN BARROS
Gerente Editorial 
CRISTIANE SILVEIRA CESAR DE OLIVEIRA
Projeto Gráfico 
TIAGO DA ROCHA
Autoria
NATHALIA ELLEN SILVA BEZERRA 
SILVIA CRISTINA DA SILVA
AUTORIA
Nathalia Ellen Silva Bezerra
Formada em Direito e tenho experiência técnico-profissional 
nas áreas de Direito do Trabalho e de Direito Previdenciário. Também 
atuo como conciliadora e como advogada, tendo em vista a prática e a 
valorização dos meios alternativos de solução de conflitos. Ao longo da 
minha vida acadêmica, sempre demonstrei um grande interesse pela 
escrita. Dessa forma, espero que, por meio deste material e da experiência 
vivenciada, você consiga ampliar os seus conhecimentos e exercer 
uma vida profissional plena. Além disso, atualmente, sou mestranda do 
Programa de Pós-Graduação em Administração da Universidade Federal 
de Campina Grande.
Silvia Cristina da Silva
Mestre Interdisciplinar em Educação, Ambiente e Sociedade pela 
UNIFAE, tenho participação docente e discente no Mestrado em Análise 
do Discurso da Universidade Federal de Buenos Aires. Sou especialista 
em Docência do Ensino Superior e em Direito e Educação pela Faculdade 
Campos Elíseos, pós-graduanda em EAD pela Faculdade Campos 
Elíseos e graduada em Ciências Jurídicas e Sociais pela UNIFEOB. 
Sou vice-diretora Acadêmica da Agência Nacional de Estudos em 
Direito ao Desenvolvimento (ANEDD), especialista em Investigação de 
Antecedentes em instituições públicas e privadas, docente e conteudista 
em diversas instituições com cursos de graduação e de pós-graduação, 
elaboradora de questões para concursos públicos de várias organizadoras 
e degravadora, redatora, tradutora e intérprete da Língua Espanhola.
Por isso, fomos convidadas pela Editora Telesapiens para integrar 
seu elenco de autores independentes. Estamos muito felizes por poder 
ajudar você nesta fase de muito estudo e de muito trabalho. Conte 
conosco!
ICONOGRÁFICOS
Olá. Esses ícones irão aparecer em sua trilha de aprendizagem toda vez 
que:
OBJETIVO:
para o início do 
desenvolvimento de 
uma nova compe-
tência;
DEFINIÇÃO:
houver necessidade 
de se apresentar um 
novo conceito;
NOTA:
quando forem 
necessários obser-
vações ou comple-
mentações para o 
seu conhecimento;
IMPORTANTE:
as observações 
escritas tiveram que 
ser priorizadas para 
você;
EXPLICANDO 
MELHOR: 
algo precisa ser 
melhor explicado ou 
detalhado;
VOCÊ SABIA?
curiosidades e 
indagações lúdicas 
sobre o tema em 
estudo, se forem 
necessárias;
SAIBA MAIS: 
textos, referências 
bibliográficas e links 
para aprofundamen-
to do seu conheci-
mento;
REFLITA:
se houver a neces-
sidade de chamar a 
atenção sobre algo 
a ser refletido ou dis-
cutido sobre;
ACESSE: 
se for preciso aces-
sar um ou mais sites 
para fazer download, 
assistir vídeos, ler 
textos, ouvir podcast;
RESUMINDO:
quando for preciso 
se fazer um resumo 
acumulativo das últi-
mas abordagens;
ATIVIDADES: 
quando alguma 
atividade de au-
toaprendizagem for 
aplicada;
TESTANDO:
quando o desen-
volvimento de uma 
competência for 
concluído e questões 
forem explicadas;
SUMÁRIO
Aspectos legais da avaliação dos imóveis urbanos ..................... 10
Avaliação de imóveis: definição e características ...................................................10
Conceitos importantes para a avaliação imobiliária ............................11
Avaliação imobiliária dos imóveis urbanos: principais aspectos .................. 12
Conceitos importantes para a avaliação imobiliária de imóveis 
urbanos ................................................................................................................................ 14
Procedimentos básicos da avaliação de imóveis urbanos ........... 15
Métodos de avaliação dos imóveis urbanos .................................... 19
Aspectos introdutórios dos métodos de avaliação dos imóveis 
urbanos ................................................................................................................................................... 19
Método comparativo de dados de mercado .............................................................. 21
Método involutivo ...........................................................................................................................23
Método da renda .............................................................................................................................25
Método evolutivo.............................................................................................................................25
Variáveis e tipos de avaliações dos imóveis urbanos ..................27
Variáveis: o que são? .....................................................................................................................27
Variáveis das avaliações dos imóveis - aspectos gerais ....................................29
Tipos de variáveis na avaliação dos imóveis ............................................................. 30
Variáveis quantitativas ..............................................................................................32
Variáveis qualitativas .................................................................................................32
Variável proxy ..................................................................................................................34
Variável dicotômica ....................................................................................................34
Homogeneidade e estimativa de valor ..............................................36
Tratamento por fatores ou homogeneização de dados .................................... 36
Tratamento por fatores ou homogeneização ......................................... 39
Tratamento científico .................................................................................................43
7
UNIDADE
02
Avaliação Imobiliária
8
INTRODUÇÃO
Agora que já conhecemos os aspectos introdutórios acerca das 
perícias e das avaliações, podemos adentrar no campo da avaliação 
dos imóveis urbanos com a intenção de entender os aspectos gerais 
que se relacionam a essa temática. A avaliação imobiliária pode ser 
empregada em vários setores cotidianos e com a intenção de atender 
demandas variadas, que podem ou não estar associadas a demandas 
judiciais, mas que no geral possuem como objetivo fixar o valor de 
determinado imóvel. Desta feita, ao longo dessa unidade iremos 
aprender quais são os aspectos gerais da avaliação dos imóveis 
urbanos, em seguida estudaremos os métodos de avaliação dos imóveis 
urbanos. Já no terceiro capítulo, o nosso foco será a compreensão 
acerca das variáveis e dos tipos de avaliação dos imóveis, para que, 
por fim, possamos entender os assuntos relativos a homogeneidade e 
a estimativa de valor dos imóveis urbanos. Entendeu? Ao longo desta 
unidade letiva você vai mergulhar neste universo!
Avaliação Imobiliária
9
OBJETIVOS
Olá. Seja muito bem-vindo à Unidade 2. Nosso objetivo é auxiliar 
você no desenvolvimento das seguintes competências profissionais até o 
término desta etapa de estudos:
1. Compreender os meandros legais que regem os imóveis urbanos.
2. Aplicar os métodos de avaliação dos terrenos e imóveis urbanos.
3. Categorizar os tipos e variáveis da avaliação de imóveis urbanos.
4. Processar a homogeneização de dados e estimar valores de 
mercado para um imóvel urbano.
O conhecimento consiste em uma busca infinita em que todo 
aprendizado é válido de alguma forma! Então, vamos avançar na procura 
de melhorar os nossos aprendizados.
Avaliação Imobiliária
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Aspectos legais da avaliação dos imóveis 
urbanos
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de identificar os 
conceitos básicos e as características principais das perícias 
e das avaliações. Isto será fundamental para o exercício de 
sua profissão. E então? Motivadopara desenvolver esta 
competência? Então vamos lá. Avante!
Avaliação de imóveis: definição e 
características
Os imóveis são bens de consumo desejados por grande parte da 
população, pois eles são conhecidos pelo grande valor monetário e pela 
quantidade significativa de transações comerciais das quais podem ser 
objeto. Ainda que muito se discuta nos meios não acadêmicos sobre a 
venda e a compra de imóveis, essa é uma temática que requer certos 
conhecimentos, pois caso contrário os negócios firmados não terão um 
bom respaldo e poderão ter a sua segurança afetada de algumas formas. 
Desta feita, Viana (2019) enfatiza que as transações comerciais que 
envolvam imóveis urbanos para que sejam bem realizadas necessitam 
de um certo nível de conhecimento técnico, sendo interessante que 
tanto o vendedor, quanto o comprador sejam dotados dos mencionados 
conhecimentos para que nenhuma das duas partes saia prejudicada.
Para que você possa entender de forma mais facilitada, imagine a 
situação em que você, aluno, possui a intenção de adquirir determinado 
imóvel, contudo, já que você ainda não conhece o mercado imobiliário, 
acaba pagando um valor superior ao valor de mercado na casa que deseja 
adquirir, essa por si só já é uma situação complexa e capaz de causar 
prejuízos e desconfortos ao comprador. Todavia, imagine agora que em 
razão da frustração com a compra você decide vender o mencionado 
imóvel e para isso, ainda sem entender muito bem como funciona o 
Avaliação Imobiliária
11
mercado financeiro, fixa o valor da casa como igual ou superior ao valor de 
compra, porém o imóvel não é vendido, em razão da ausência de ofertas.
Situações como a narrada no exemplo anterior acontecem com uma 
frequência maior do que a imaginada, por isso é de suma importância que 
profissionais devidamente habilitados sejam contratados para realizar e 
auxiliar as transações comerciais que envolvem imóveis, principalmente, 
quando existe a necessidade de que o valor do mesmo seja estabelecido. 
A contratação do avaliador de imóveis garante que a avaliação de um bem 
será feita de maneira adequada, assim como assegura que a transação 
seja justa para todos os envolvidos (VIANA, 2019).
Em conformidade com Alves (2005), a avaliação de imóveis, 
urbanos e rurais se faz presente na maior parte dos negócios, assim como 
nas discussões e pendências interpessoais e sociais relativos a todas as 
sociedades e as comunidades que envolvem as mesmas, assim essa 
avaliação poderá ser utilizada na compra ou na venda de casa, lojas, 
indústrias, na fixação do valor do aluguel, na reavaliação dos ativos, entre 
tantas outras situações.
A ABNT NBR 14653 é a incumbida por abordar as normas relativas 
à avaliação de bens sendo que seu texto traz disposições acerca dos 
procedimentos gerais, imóveis urbanos, imóveis rurais, empreendimentos, 
máquinas equipamentos, instalações e bens industriais em geral, 
avaliação de bens, bens de patrimônios histórico e artísticos. Assim, as 
determinações presentes na mencionada norma são dotadas de caráter 
e uso obrigatório. 
Conceitos importantes para a avaliação imobiliária
O conhecimento de certos termos é de suma importância para a 
compreensão geral da avaliação imobiliária, além disso a sua utilização 
também estará presente no campo da avaliação imobiliária urbana, sendo 
esse mais um motivo que justifica a relevância do entendimento acerca 
deles.
Assim, levando em consideração as disposições presentes na NBR 
14653-1, o custo pode ser entendido como o total gasto, de maneira direta 
Avaliação Imobiliária
12
ou indireta, para aquisição ou produção de um determinado bem, na 
medida em que o preço é a “quantia pela qual se efetua, ou se propõe 
efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre 
ele” (NBR 14653-1, p. 5, 2011).
Segundo Viana (2019), o valor pode ser entendido como um conceito 
econômico dependente de outros fatores, por isso para que o mesmo 
seja fixado é preciso que as características do bem, as suas utilidades 
e condições de oferta e procura sejam levados em consideração. A 
mencionada autora ainda destaca que o valor de mercado será entendido 
como a quantia mais provável através da qual um bem poderá ser 
negociado perante o mercado de negócio. 
Vale ainda salientar que essas são apenas algumas das definições 
apresentadas pela NBR responsável por tratar acerca da avaliação 
imobiliária de forma geral, já que não seria interessante abordar todas 
no presente capítulo, contudo recomenda-se que para um melhor 
entendimento sobre o tema esses conceitos sejam lidos na íntegra e com 
a devida atenção, pois serão fundamentais para que os próximos assuntos 
sejam compreendidos e para que a avaliação imobiliária seja efetuada de 
forma correta na prática profissional do aluno em formação.
Avaliação imobiliária dos imóveis 
urbanos: principais aspectos
No presente capítulo iremos nos ater às avaliações relativas 
aos imóveis urbanos, desta feita iremos estudar, durante este capítulo, 
algumas das principais disposições presentes na parte da mencionada 
NBR, já que nessa seção são apresentados os procedimentos e as regras 
a serem seguidos quanto à realização da avaliação imobiliária dos imóveis 
urbanos. 
Assim, a NBR 14653-2 estabelece como necessários alguns 
procedimentos para que a avaliação dos imóveis seja bem-sucedida, 
ainda no momento em que está apresentando o escopo da mesma, dessa 
forma os procedimentos a serem seguidos envolvem: a) classificação 
da sua natureza; b) instituição de terminologia, definições, símbolos 
Avaliação Imobiliária
13
e abreviaturas; c) descrição das atividades básicas; d) definição da 
metodologia básica; e) especificação das avaliações e f) requisitos básicos 
dos laudos de avaliação.
Desta feita, a avaliação de imóveis pode ser compreendida como 
um relatório que será formulado com base em conhecimentos técnicos 
e científicos destinado a avaliação dos bens, assim a avaliação irá resultar 
em um laudo, que terá como principal finalidade atribuir valor ao imóvel 
em questão.
A importância da avaliação dos imóveis urbanos está relacionada 
com o fornecimento de segurança para grande parte das relações e 
dos negócios estabelecidos pelos humanos, tendo como foco aqueles 
que possuem os imóveis urbanos como objeto. Alves (2005) destaca 
que frequentemente os imóveis são dados como garantias reais em 
empréstimos efetuados com instituições financeiras, assim essa é apenas 
uma das hipóteses em que a necessidade do estabelecimento de valor 
para os imóveis ganha importância na vida prática cotidiana. 
Dessa forma, e levando em consideração o conceito de valor 
apresentado no tópico anterior, é notável que os valores dos imóveis 
dependem de fatores externos e internos para que possam ser fixados. 
Nesse contexto, Alves (2005), determina que: 
O valor de um imóvel pode ser subjetivo dependendo das 
circunstâncias e modo de avaliação. Por outro lado, o valor 
de um imóvel é dado pela soma dos valores da edificação 
e pelo valor do terreno, que depende da sua localização. 
No entanto, o valor de um bem não pode ser confundido 
com o preço do bem, que representa a quantidade de 
dinheiro paga pelo mesmo, o que depende da lei da oferta 
e da procura. (ALVES, 2005, p. 4)
Assim, verifica-se que o conceito relativo ao valor de um bem 
é dotado de caráter subjetivo e intuitivo, e precisa, de fato, levar em 
consideração alguns critérios para que seja fixado, mas também 
dependerá das circunstâncias relacionadas ao vendedor ou ao comprador 
de um determinado, podendo ainda sofrer variações perante o mercado 
que esteja inserido. Nesse sentido, Alves (2005) destaca que:
Avaliação Imobiliária
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Quando o mercado permanece estável por um longo 
período, o preço e a quantidade acabam sendo negociados 
através da oferta e procura. Toda a subjetividade e intuição 
que leva os participantes do mercado atentar suprir 
sua satisfação, tornam-se, portanto em quantidades 
vendidas e ofertadas e seus respectivos preços. Logo, o 
preço estabelecido pelo mercado é considerado uma 
representação justa do valor do bem analisado. (ALVES, 
2005, p. 8-9)
O valor de um bem também pode ser entendido como um fenômeno 
social, pois é composto por diversas variáveis que atinge desde as suas 
características físicas, utilidade e fatores subjetivos vinculados ao mesmo.
Conceitos importantes para a avaliação imobiliária 
de imóveis urbanos
Da mesma maneira que a norma geral acerca da avaliação de bens 
apresenta alguns conceitos principais importantes para o entendimento 
dos assuntos que serão abordados em seu texto, bem como que são 
utilizados na prática das avaliações, a parte específica que se destina 
a avaliação de imóveis urbanos também o faz. A avaliação dos imóveis 
urbanos além de fazer uso dos termos que estão presentes na norma geral 
(NBR 14653-1) também irá utilizar aqueles termos e definições específicas 
presentes no tópico 3 da NBR 14653-2. Nesse sentido, alguns daqueles 
entendidos como principais foram destacados no quadro a seguir:
Quadro 1 - Termos e definições da NBR 14653-2
Avaliação Imobiliária
15
Fonte: Elaborado pelas autoras com base na NBR 14653-2 (2010).
Cabe ainda salientar que as definições apresentadas no quadro 
acima não se referem à totalidade apresentada na NBR em estudo, mas 
apenas aquelas que entende-se como as mais importantes, por isso 
recomenda-se que a leitura dos termos e definições presentes no tópico 
3 sejam lidos em sua integralidade para que uma formação e aprendizado 
mais completo sejam conferidos ao aluno.
Procedimentos básicos da avaliação de imóveis 
urbanos
Além dos conceitos apresentados no tópico anterior, a NBR 14653-2 
aborda outras determinações de suma importância para que a avaliação 
imobiliária seja realizada. Assim, no que se refere às atividades básicas, a 
norma recomenda que o engenheiro das avaliações precisa ser contratado 
para que possa ser designado para fazer certas avaliações. Além disso, 
será preciso esclarecer alguns aspectos essenciais para que os métodos 
de avaliação sejam devidamente definidos.
Avaliação Imobiliária
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Figura 1 - Finalidade da avaliação imobiliária urbana
Doação em 
pagamento
PermutaAlienação
Aquisição DoaçãoLocação
Adjudicação OutrosGarantia
Fonte: Elaborado pelas autoras com base na NBR 14653-2 (2010).
Além disso, a NBR 14653-2 determina que a avaliação dos imóveis 
urbanos possui como objetivo principal determinar o valor de mercado de 
compra e venda ou de locação, assim irá levar em consideração questões 
como o valor em risco, o valor patrimonial, o custo de reedição, o valor de 
liquidação, dentre outros.
Dessa forma, antes e durante o momento em que a avaliação 
imobiliária está sendo feita o avaliador precisa se atentar a alguns critérios, 
que como já vimos, podem interferir na definição do valor do bem. Alguns 
exemplos que podem esclarecer dúvidas sobre o tema se referem a 
pontos importantes a serem analisados no momento em que a avaliação 
do imóvel for estabelecida. O primeiro se refere a conferir se o imóvel 
está localizado próximo a transporte público ou aos principais comércios 
e serviços da região, bem como de espaços destinados ao lazer e que 
tenham um bom acesso a natureza, já que esses são aspectos capazes 
de conferir aos seres humanos uma maior qualidade de vida e, portanto, 
é atrativa para os mesmos.
Diante disso, quanto maior o número de elementos capaz de 
oferecer uma boa qualidade de vida ou atender uma quantidade maior 
de necessidades básicas ou interesses, maior será o valor do bem. Além 
disso, não é apenas a localidade ou os aspectos geográficos que podem 
interferir nessa definição, precisando também ser avaliados questões 
como crises econômicas, desvalorização da moeda nacional e inflação. 
Avaliação Imobiliária
17
Outros fatores importantes nessa determinação envolve a 
quantidade de poluição sonora, que quando elevada poderá reduzir 
o valor do imóvel, bem como as taxas de criminalidade e violência e 
as questões relativas à estrutura, sendo que nesse aspecto entram os 
imóveis que estão situados em áreas pavimentadas e que possuem 
saneamento básico.
A documentação necessária para que a avaliação imobiliária urbana 
seja realizada são os mesmos que constam na NBR 14653-1, ou seja, 
caberá ao engenheiro solicitar os documentos necessários ao proprietário, 
contratante ou interessado para que a avaliação do imóvel seja realizada.
No que se refere à legislação a ser obedecida na realização 
da avaliação do imóvel, além das normas NBR 14653-1 e NBR 14653-
2, algumas leis precisam ser obedecidas para tanto, os avaliadores 
necessitam estar atentos às legislações existentes a nível local, estadual 
ou federal, assim como deverá se ater às demais restrições ou incentivos 
que possam gerar influências e/ou impactos para a determinação do 
valor do imóvel.
Em resumo, a avaliação do imóvel é efetuada em cinco passos, 
conforme disposições presentes na NBR 14653-2. A primeira é referente à 
análise e vistoria, momento em que será efetuado um levantamento dos 
dados que influenciarão o mercado e o valor do bem de alguma forma, 
a segunda etapa envolverá a pesquisa de mercado, momento em que o 
valor do bem será comparado aos valores comerciais de outros imóveis 
semelhantes a aquele que está sendo vendido. 
Já o terceiro passo irá estabelecer uma média do valor do metro 
quadrado das amostras, para que em seguida, no quarto passo, seja 
gerada uma média final do valor do metro quadrado e ao final, quinto 
passo, chegue-se a um valor médio final.
Avaliação Imobiliária
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RESUMINDO:
E então? Gostou do que lhe mostramos? Aprendeu mesmo 
tudinho? Agora, só para termos certeza de que você 
realmente entendeu o tema de estudo deste capítulo, 
vamos resumir tudo o que vimos. Você deve ter aprendido 
que as avaliações dos bens podem ser utilizadas no 
cotidiano humano com a intenção de atingir uma variedade 
de objetivos, sendo que o mesmo se repete dentro do 
campo específico de atuação da avaliação imobiliária de 
imóveis urbanos. Assim, aprendemos que a NBR 14653-2 
é a responsável por trazer as principais determinações e 
normatizações acerca desse tipo de avaliação, diante disso 
aprendemos quais são os principais conceitos existentes 
nessa modalidade de avaliação imobiliária, assim como 
passamos a compreender as suas finalidades e objetivos. 
Por fim, estudamos os cinco passos necessários para 
que a avaliação imobiliária, sendo esses: análise e vistoria; 
pesquisa de mercado; definição da média do valor do metro 
quadrado das amostras; estabelecimento da média final do 
valor do metro quadrado e determinação do valor médio 
final, respectivamente.
Avaliação Imobiliária
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Métodos de avaliação dos imóveis 
urbanos
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de explicar os 
métodos de avaliação dos terrenos e imóveis urbanos. 
Isto será fundamental para o exercício de sua profissão. 
E então? Motivado para desenvolver esta competência? 
Então vamos lá. Avante!
Aspectos introdutórios dos métodos de 
avaliação dos imóveis urbanos
No capítulo anterior aprendemos que a NBR 14563-1 e 2 são as 
responsáveis por abordar as normas acerca da avaliação dos bens de 
forma geral e a avaliação dos bem imobiliários urbanos, respectivamente. 
Além das informações gerais e das apresentações de alguns conceitos 
básicos, as normas em questão também determinam e recomendam 
alguns métodos que irão ser adequados para a determinação do valor 
de um imóvel, sendo que o avaliador deverá optar pelo método de 
forma fundamentada, ou seja, deverá considerar as particularidades e as 
dificuldades que estarão relacionadas à sua execução.
Existem diversos métodos de avaliação de imóveis, representados 
pela figura 2, sendo que essas tipologias apresentam ainda característicasvariáveis e que irão se adequar aos fatores a serem aplicados em cada 
situação específica, desta feita os imóveis podem ser considerados como 
ativos heterogêneos.
Os métodos de avaliação dos imóveis são distintos, pois a 
Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) apresenta vários 
métodos com a intenção de que os mesmos se adequem a diferentes 
tipos de propriedades e as diversas situações em que os mesmos estão 
inseridos. 
Avaliação Imobiliária
20
Dessa forma, no presente capítulo iremos estudar aqueles métodos 
entendidos como os de maior destaque, contudo não podem ser 
entendidos como os únicos a serem utilizados na avaliação de imóveis 
urbanos, já que existem outras variações advindas e relacionadas aos 
mesmos.
Figura 2 – Métodos de avaliação de imóveis
Método 
evolutivo
Método 
de renda
Métodos
Método 
involutivo
Método 
comparativo 
de mercado
Fonte: Elaborado pelas autoras com base na NBR 14653-2 (2010).
Nesse sentido, a avaliação de imóveis precisa ser realizada por 
um profissional devidamente habilitado e que tenha conhecimento 
aprofundado acerca da aplicação dos diversos métodos de avaliação 
de imóveis para que consiga identificar qual é o método adequado a ser 
utilizado em cada situação.
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Método comparativo de dados de mercado
O primeiro método a ser destacado na construção do nosso 
conhecimento é o denominado como método comparativo de dados de 
mercado, sendo esse considerado como o mais exato e importante, já 
que o mesmo, sempre que possível, poderá ser utilizado na elaboração 
do laudo de avaliação dos imóveis urbanos e rurais, assim o mesmo 
também deverá seguir as normas apresentadas pela NBR 14563-2.
Nesse sentido, o presente método sempre deverá ser preferido 
quando houver essa possibilidade, principalmente, quando o assunto em 
questão envolver a etapa de identificação do valor de mercado. O método 
comparativo direto de dados de mercado é utilizado para identificar 
o valor de mercado do bem através do qual o tratamento técnico seja 
atribuído aos elementos comparáveis, sendo os mesmos integrantes e 
constituintes da amostra.
A utilização do método comparativo direto dos dados de mercado é 
mais frequente quando se refere aos imóveis residenciais e aos comerciais, 
podendo ainda ser usados em outras situações, porém de forma menos 
recorrente.
O método comparativo, para ser colocado em prática irá depender 
de que o avaliador tenha conhecimentos necessários acerca do mercado 
local, pois para que o valor do bem que está sendo avaliado seja fixado, 
tais valores irão servir como base. Assim, o avaliador não poderá esquecer 
que no momento de determinação do valor de um imóvel, não é apenas 
o valor venal que será fixado, havendo também a necessidade de que os 
fundamentos sejam demonstrados e analisados de maneira a fornecer 
explicações acerca de como as conclusões foram alcançados, tendo 
como intenção atender e satisfazer o juiz, o cliente ou a instituição 
que solicitou o serviço, além disso também será capaz de oferecer as 
condições de julgar a confiabilidade do trabalho e do valor determinado.
A NBR 14653-2 define que entre as fases da avaliação que opta 
pelo método comparativo está a realização do planejamento da pesquisa 
que envolve compor uma amostra que representa os dados de mercado, 
Avaliação Imobiliária
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englobando as características dos imóveis para que uma melhor do 
avaliação seja prestada. 
Dessa forma, em primeiro lugar será efetuada a caracterização e a 
delimitação do mercado em análise, levando em consideração tanto as 
teorias, quanto os conceitos existentes acerca da avaliação em questão, 
sem ignorar as hipóteses que resultem das experiências adquiridas pelo 
avaliador, ou seja, aquelas que envolvam a experiência do mesmo, os seus 
conhecimentos técnicos e aqueles que foram adquiridos em decorrência 
do exercício prático da profissão.
Assim, a NBR 14653-2 determina que o levantamento de dados de 
mercado:
O levantamento de dados tem como objetivo a 
obtenção de uma amostra representativa para explicar o 
comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando 
esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. 
Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga 
o mercado, coleta dados e informações confiáveis 
preferentemente a respeito de negociações realizadas e 
ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, 
com suas principais características econômicas, físicas e 
de localização. (NBR 14653-2, p. 15, 2010)
A estruturação da pesquisa irá envolver basicamente duas etapas 
principais: a primeira faz menção à variável dependente, por meio da 
qual é efetuada a investigação do mercado envolvendo a conduta e as 
formas de expressão dos preços, já a segunda levará em consideração as 
variáveis independentes que irá fazer referência às características físicas, 
a localização e as questões econômicas. Além disso, também mencionará 
a estratégia que, por sua vez, terá relação com a abrangência da amostra 
e das técnicas serem utilizadas perante a coleta de dados. Nesse sentido, 
a NBR 14653-2 estabelece que:
8.2.1.2.1 Variável dependente. Para a especificação correta 
da variável dependente, é necessária uma investigação 
no mercado em relação à sua conduta e às formas de 
expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, 
moeda de referência, formas de pagamento), bem como 
observar a homogeneidade nas unidades de medida. 
Avaliação Imobiliária
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8.2.1.2.2 Variáveis independentes. As variáveis 
independentes referem-se às características físicas 
(por exemplo, área, frente), de localização (como bairro, 
logradouro, distância ao pólo de influência, entre outros) 
e econômicas (como oferta ou transação, época e 
condição do negócio – à vista ou a prazo). As variáveis 
devem ser escolhidas com base em teorias existentes, 
conhecimentos adquiridos, senso comum e outros 
atributos que se revelem importantes no decorrer dos 
trabalhos, pois algumas variáveis consideradas no 
planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco 
relevantes na explicação do comportamento da variável 
explicada e vice-versa. (NBR 14653-2, p. 15, 2010)
Nesse contexto, a construção de uma amostragem é de suma 
importância para que o método comparativo seja bem-sucedido, afinal 
para que a comparação seja realizada, como o próprio nome indica, é 
necessário que se tenha com que efetuar a comparação, assim quanto 
maior for a amostragem e mais representativa melhor será a avaliação, 
dessa forma os elementos a que o bem, no caso, o imóvel está sendo 
comparado deve conter características semelhantes ao mesmo.
Método involutivo
O segundo método a ser estudado é o denominado como involutivo, 
sendo o mesmo incumbido por efetuar a identificação do valor de mercado 
do imóvel urbano tendo como base um modelo de estudo de viabilidade 
técnico-econômica, assim será efetuado também por meio de uma 
comparação, porém aqui a mesma será feita com um empreendimento 
de caráter hipotético que possuirá características compatíveis as do bem 
e as condições de mercado em que o mesmo está inserido.
Por sua vez, o método de viabilidade técnico-econômica direcionado 
para a determinação do terreno, também precisa levar em consideração 
alguns critérios, sendo os mesmos embasados no aproveitamento 
eficiente e nas condições de mercado.
No que se refere ao projeto hipotético, o engenheiro precisará 
considerar o aproveitamento eficiente a partir da utilização de 
recomendações e técnicas adequadas ao local, tendo como base a 
Avaliação Imobiliária
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data de referência em que a avaliação está sendo efetuado, assim como 
as tendências de mercado relativas à localização em que o imóvel se 
encontra, sem deixar de lado as regulamentações legislativas. 
Assim, a NBR 14653-2 (2010, p. 18), determina que “a concepção 
do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o 
aproveitamentoeficiente para o imóvel avaliando”.
Costa (2019) afirma que o método involutivo é o mais utilizado 
pelas construtoras e incorporadoras, consistindo na precificação da 
propriedade em conformidade com o aproveitamento do terreno. Dessa 
forma, o profissional irá analisar o espaço considerando os rendimentos 
que poderão serão auferidos pela construtora a partir do bem que está 
sendo avaliado, por meio de um exemplo, o avaliador irá analisar as 
características do imóvel para então determinar quanto as salas comerciais 
e os apartamentos de determinado prédio irão auferir para a construtora. 
Assim, é por meio dessa avaliação que o proprietário terá como base 
o lucro que poderá obter do empreendedor, assim como as despesas de 
comercialização e a remuneração que será atrelada ao mesmo.
As despesas adicionais que serão consideradas, em conformidade 
com o disposto na NBR 14653-2 serão aquelas relativas à compra do 
imóvel, a administração do empreendimento, englobando nesses 
aqueles destinados a vigilância, os impostos, taxas e seguros, bem como 
os referentes a publicidade.
Figura 3 - Modelos de avaliação do método involutivo
Fluxos de caixa 
específicos
Aplicação 
de modelos 
simplificados 
dinâmicos
Aplicação 
de modelos 
estáticos
Fonte: Elaborado pelas autoras com base na NBR 14653-2 (2010).
Salienta-se ainda que, em conformidade com a mencionada norma, 
a avaliação poderá ser realizada com base na utilização dos modelos 
apresentados na figura 3, obedecendo a ordem ilustrada na mesma.
Avaliação Imobiliária
25
Método da renda
Por sua vez, o método de renda não possui tanta aplicação prática, 
porém ainda é considerado como comum no mercado imobiliário, sendo 
a avaliação imobiliária de imóveis urbanos que irá considerar o valor de 
renda gerado pela propriedade. Costa (2019) estabelece que esse é um 
método que possui pouca aplicação no que se refere à propriedade das 
residências, mas que é comumente aplicado perante a avaliação de 
imóveis hospitalares, universidades, escolas, entre outros.
Nesse sentido, o método de renda irá considerar no momento 
da avaliação dos imóveis a capitalização relativa à renda líquida, real ou 
presumida, assim os principais aspectos relacionados a esse método 
envolvem a definição do período de capitalização e a utilização da taxa de 
desconto. Em aspectos práticos, esse método de avaliação irá determinar 
o valor do bem e em seguida deduzirá do mesmo as despesas necessárias 
para a sua manutenção e operação.
Método evolutivo
Por fim, o último método a receber destaque no estudo do 
presente capítulo é aquele denominado como método evolutivo, sendo 
esse incumbido por efetuar a identificação do valor do bem a partir da 
soma dos valores que o compõe. Esse método foi deixado por último em 
razão de suas próprias características, já que quando nenhum dos outros 
métodos apresentados tiverem aplicação o escolhido será este, já que a 
sua escolha implica na inexistência de dados de mercado suficientes para 
que a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado seja 
efetuado. Assim, em conformidade com a NBR 14653-2 (2010, p. 20) “a 
composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através 
da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o 
custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator 
de comercialização”, representado por meio da fórmula a seguir:
Figura 4 - Cálculo do método evolutivo
[VT + VB] x FC = VI
Fonte: Elaborado pelas autoras com base na NBR 14653-2 (2010).
Avaliação Imobiliária
26
No qual VI corresponde ao valor do imóvel, VT é relativo ao valor 
do terreno, VB é o valor da benfeitoria, na medida em que FC é o fator de 
comercialização.
Salienta-se ainda como já mencionado anteriormente, que esses 
métodos apresentados são aqueles entendidos como os principais na 
avaliação dos imóveis urbanos, contudo não são os únicos. Assim, para 
que mais detalhes acerca dos presentes métodos sejam aprendidos, bem 
como para que os demais métodos possam ser analisados recomenda-
se a leitura da NBR 14653-2 em sua integralidade, sendo dada uma maior 
atenção para os pontos já destacados ao longo desta unidade.
RESUMINDO:
E então? Gostou do que lhe mostramos? Aprendeu 
mesmo tudinho? Agora, só para termos certeza de 
que você realmente entendeu o tema de estudo deste 
capítulo, vamos resumir tudo o que vimos. Você deve ter 
aprendido que na avaliação dos imóveis urbanos existem 
quatro principais métodos de avaliação, sendo estes: 
método comparativo direto de dados de mercado, método 
involutivo, método de renda e método evolutivo. O método 
comparativo será aquele efetuado a partir da comparação 
entre imóveis que apresentem características semelhantes. 
Dessa forma, é necessário que exista uma amostragem 
significativa para que a mesma seja efetuada de forma 
positiva e tenha resultados satisfatórios. O segundo método 
que estudamos, denominado como involutivo, identifica 
o valor de mercado, bem como a base no modelo de 
estudo de viabilidade técnico-econômico, que levará em 
consideração o hipotético empreendimento compatível 
com as características que estão sendo avaliadas e com 
as condições de mercado em que está inserido. Quanto 
ao método de renda, os principais aspectos relacionados 
a esse envolvem a definição do período de capitalização 
e a utilização da taxa de desconto. O último método 
apresentado e denominado como evolutivo identificará o 
valor do bem a partir do somatório dos valores dos seus 
componentes.
Avaliação Imobiliária
27
Variáveis e tipos de avaliações dos imóveis 
urbanos
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de descrever as 
variáveis e os tipos de avaliações relativas a um bem imóvel. 
Isso será fundamental para o exercício de sua profissão. 
E então? Motivado para desenvolver esta competência? 
Então vamos lá. Avante!
Variáveis: o que são?
Querido aluno, a nossa vida cotidiana está exposta a uma variedade 
de fenômenos significativos, assim a observação acerca deles pode ter 
como resultado um conjunto variável de possíveis resultados, assim o 
conceito de variável para Duarte (2019) pode ser qualquer quantidade, 
qualidade, tamanho que determinado coisa possa atingir. 
Em conformidade com a definição apresentada pelo Dicionário 
On-line de Português, o termo variável pode ser definido como “que 
pode variar, que se altera, muda; mutável: personalidade variável”, além 
disso também pode assumir a definição daquilo que é alvo de diversas 
e constantes variações e que, portanto, é relacionado a instabilidades e 
inconstâncias. O dicionário on-line em questão enfatiza ainda que variável 
também pode ser entendido como “que assume variados aspectos e 
formas dependendo do contexto em que se encontra, do propósito que 
possui: estilo variável”.
Em outras palavras, as variáveis não podem ser associadas a aspectos 
estáveis, pelo contrário, são dinâmicas e associadas a modificações. Dessa 
forma, aquilo que é analisado com base nas mesmas pode ser alterado, 
na medida em que as variáveis também passarem por transformações. 
Um exemplo prático seria pensar nas evoluções referente aos direitos 
conquistados pelas mulheres na luta pela igualdade, se formos avaliar o 
contexto e as funções de trabalho e de salários recebidos pelas mulheres 
há 20 anos atrás e as existentes na atualidade, verificaremos um cenário 
Avaliação Imobiliária
28
bastante diferente, ainda que a desigualdade de gênero exista houve 
uma redução da mesma e um aumento de manifestações contrárias à 
sua existência. As variáveis podem ser aplicadas nas mais diversas áreas, 
sendo moldadas às necessidades de cada campo. Dessa forma, no meio 
matemático estará direcionada para a medição de valores numéricos, 
assim a variável será entendida como um tipo de classificação ou uma 
forma de medir aquilo que está sendo estudado.
Figura 5 - Tipos de variáveis
Variável 
FísicaRelativo a alterações de tamanho e de grandeza.
Variável 
Linguística
Constituída por elementos linguísticos que passam por alterações 
a depender da cultura e da sociedade em que estejam inseridos.
Variável 
Informática
Modificações referentes a execução de programas.
Variável 
Lógica
Símbolo que não apresenta significado determinado e que pode 
ser substituído por outras preposições ou termos.
Variável 
Matemática
 Atribui distintos valores e integra um conjunto.
Variável 
Gramatical
Referente à palavra que varia em conformidade com a relação 
gramatical ou que seja suscetível a flexões.
Fonte: Elaborado pelas autoras com base no Dicionário Online de Português.
A figura 5 apresenta alguns dos tipos de variáveis, contudo essas 
tipologias não se resumem apenas às expostas. As variáveis também são 
aplicadas perante a avaliação dos imóveis urbanos e rurais, adotando as 
características e os aspectos necessários para que os valores dos bens 
sejam devidamente fixados.
As variáveis podem ser definidas como quantitativas ou qualitativas, 
as primeiras serão relativas aos valores fornecidos em números, como 
idade, peso, quantidade de filhos, entre outros, já as variáveis qualitativas 
Avaliação Imobiliária
29
serão aquelas que não são expressas em valores numéricos, contudo 
dependem de características, como o sexo, a cor dos olhos, a etnia, o 
gênero sexual, entre outros.
Variáveis das avaliações dos imóveis - 
aspectos gerais
O campo da engenharia destinado à avaliação dos imóveis é 
denominado como Engenharia de Avaliações, sendo essa a especialização 
necessária para que os engenheiros possam desempenhar a função de 
avaliador e possuir a capacidade de identificar de forma eficiente o valor 
de um dado patrimônio. Cabe ainda relembrar que o fato de um imóvel 
já ter sido avaliado, não exclui a possibilidade de que novas avaliações 
sejam feitas eternamente, tendo em vista que os imóveis podem passar 
por deteriorações e melhorias, assim como o valor do patrimônio poderá 
ser alterado em épocas distantes e em decorrências de outros aspectos 
que já foram citados em momento anterior. 
Nesse sentido, Brenner (2005) ao discutir acerca das variáveis 
presentes na dinâmica presente na avaliação imobiliária estabelece que:
A dinâmica imobiliária e a estruturação do espaço não 
ocorrem de forma homogênea, o que provoca um 
processo de valorização diferenciado. Nas regiões que 
estão em desenvolvimento, os imóveis podem sofrer 
valorizações, enquanto outras, estagnadas, podem sofre 
desvalorizações. Esta constatação impossibilita que se 
adotem índices genérico de valor para uma região ampla, 
na medida em que força uma homogeneidade que não 
existe no mercado imobiliário. (BRENNER, 2005, p. 6)
As modificações presentes no meio urbano acontecem de forma 
constante e contínua, assim o mercado de imóveis precisa se adaptar e 
passar por ajustes para estar em acordo com as modificações ocasionadas, 
por isso é necessário que atualizações constantes sejam feitas, caso 
contrário, a validade da avaliação poderá ser questionada.
Exemplificando: Imagine a situação em que você adquiriu um imóvel 
no ano de 2010 e, na época da compra, preocupado com o estado do 
imóvel, bem como tendo conhecimento da importância de uma avaliação 
Avaliação Imobiliária
30
imobiliária, contratou um avaliador para que os devidos serviços lhe 
fossem prestados. Ao passar dos anos o seu interesse em morar naquela 
região foi modificado, já que agora o seu trabalho fica muito longe da 
mencionada localização e você vem tendo um desgaste significativo. 
Em razão disso, resolve alugar o imóvel em questão, assim para que o 
preço do aluguel seja fixado em conformidade com o valor do imóvel, 
você pode fazer como uso a avaliação efetuada há dez anos? A resposta 
correta para esse questionamento seria negativa, já que as condições 
do imóvel em 2010 são diferentes das presentes em 2020, assim como o 
mercado financeiro e econômico, então o mais acertado seria a realização 
de uma nova avaliação imobiliária para que a correção do valor com base 
em índices de inflação e outros fatores fosse efetuada.
Ainda em conformidade com Brenner (2005), podemos chegar à 
conclusão de que as principais dificuldades da avaliação dos imóveis 
são decorrentes das características especiais dos imóveis, já que esses 
não são bens homogêneos e sim formados por um vasto conjunto de 
atributos, que dificulta a comparação direta das unidades (razão pela qual 
aprendemos no capítulo anterior que para o método comparativo ser 
aplicado é necessário que a amostragem seja bem construída).
Tipos de variáveis na avaliação dos 
imóveis
Aprendemos até aqui que a NBR 14653-2 é a norma responsável 
por estabelecer as regras relativas à realização das avaliações dos 
imóveis urbanos, dentre as diversas determinações apresentadas pela 
norma em questão, a mesma ainda apresenta alguns tipos de variáveis a 
serem aplicadas nas avaliações dos imóveis. No capítulo anterior, quando 
estudamos o método comparativo de valores de mercado nos foram 
apresentados dois tipos de variáveis a serem utilizadas no momento da 
identificação das variáveis do modelo, sendo essas denominadas como 
variável dependente e variável independente. Assim, vale relembrar que 
a variável dependente será aquela necessária para a investigação do 
mercado quando se refere a conduta e as formas de expressão dos preços, 
levando ainda em consideração os fatores de homogeneidade presente 
nas unidades de medida, já a variável independente será aquela que faz 
Avaliação Imobiliária
31
menção as características físicas, a localização e aos aspectos econômicos, 
em conformidade com o disposto na NBR 14653-2.
Em conformidade com Brenner (2005), sob a ótica da engenharia das 
avaliações, a variável dependente pode ser entendida como o valor que é 
praticado no mercado, na medida em que as variáveis independentes se 
referem às características destacadas acima, aspectos físicos como, por 
exemplo, quantidade de banheiros, de quartos, tamanho da cozinha, a 
localização, que levará em conta o bairro, a rua, distância para locais mais 
centrais, e o aspecto econômico está relacionado a lei da oferta e procura, 
época da venda, condições do negócios e assim por diante.
Assim, considerando o exposto na mencionada norma, bem como 
os ensinamentos apresentados por Pelli (2003), perante a engenharia das 
avaliações as variáveis serão compreendidas como representações das 
características atribuídas aos imóveis, sendo que as mesmas se dividem 
em quatro tipos, sendo esses: 1) variáveis quantitativas; 2) variáveis 
qualitativas; 3) variáveis proxy; e 4) variáveis dicotômicas. 
Figura 6 - Tipos de variáveis na avaliação dos imóveis
ProxyQualitativas Variáveis
Dicotômicas
Quantitativas
Fonte: Elaborado pelas autoras com base em Pelli (2003).
Avaliação Imobiliária
32
As mencionadas variáveis serão melhor explicadas em tópicos 
específicos para que a compreensão delas fique mais clara. Então, vamos 
em frente!
Variáveis quantitativas
Em conformidade com a NBR 14653-2, as variáveis quantitativas 
podem ser compreendidas como aquelas que podem ser medidas ou 
contadas. Assim, em conformidade com Pelli (2003), essas variáveis 
representam os valores contáveis dos atributos, por isso são dotadas de 
objetividades e podem ser sempre associadas com as variáveis chaves 
do processo.
Alguns exemplos que podem ser dados de variáveis quantitativas 
referentes à avaliação do imóvel são: número de quartos; número de 
banheiros; número de vagas na garagem; área privativa; o tamanho em 
metros da sala de jantar, entre outros. Assim, verifica-se que todos os 
exemplos em questão podem ser contados, ou seja, ao avaliar a casa 
observaremos de forma numérica se a mesma apresenta dois ou três 
quartos, sendo esses aspectos que irão promover interferências no valor 
do bem avaliado.
Variáveis qualitativasAs variáveis qualitativas, por sua vez, não podem ser contadas, 
assim não apresentam valores objetivos, mas são caracterizadas a partir 
de valores abstratos, já que não há possibilidade de se realizar a sua 
medição ou contagem, todavia essas variáveis podem ser ordenadas, 
hierarquizadas e codificadas. Para isso irão considerar os atributos 
inerentes ao bem.
No que se refere à quantificação das variáveis qualitativas, segundo 
Brenner (2005), é necessário que seja estabelecida alguma forma de 
codificação das mesmas, pois ao serem transformadas em códigos, 
também poderão ser convertidas em números e, consequentemente, 
passarão a ser contabilizadas.
Avaliação Imobiliária
33
Figura 7 - Distinção entre variável qualitativa e variável quantitativa
Pode ser contada e 
medida
Valor objetivo
Não pode ser 
contada e medida
Valor abstrato
Quantitativa
Quantitativa
Variável
Fonte: Elaborado pelas autoras com base na NBR 14653-2 (2010).
Na medida em que os exemplos das variáveis quantitativas se 
relacionam ao número de cômodos ou a metragem de determinado 
espaço da casa, as variáveis qualitativas terão como base os atributos 
inerentes do bem, como, por exemplo, o padrão que foi utilizado em sua 
construção, o estado de conservação em que o imóvel se encontra, a 
qualidade do solo em que o mesmo está situado, dentre outros. Existem 
diferenças qualitativas referentes às características dos imóveis, assim as 
mesmas poderão ser especificadas devem obedecer a ordem a seguir:
a) pelo emprego de tantas variáveis dicotômicas quantas 
forem necessárias, especialmente quando a quantidade 
de dados for abundante e puderem ser preservados os 
graus de liberdade necessários à modelagem estatística 
definidos nesta Norma (por exemplo, aplicação de 
condições booleanas do tipo “maior do que” ou “menor do 
que”, “sim” ou “não”); 
b) pelo emprego de variáveis proxy6, por exemplo: 
custos unitários básicos de entidades setoriais, para 
expressar padrão construtivo; 
índice fiscal, índice de desenvolvimento humano, renda 
média do chefe de domicílio, níveis de renda da população, 
para expressar localização; 
coeficientes de depreciação para expressar estado de 
conservação das benfeitorias; 
valores unitários de lojas em locação para expressar a 
localização na avaliação de lojas para venda; 
Avaliação Imobiliária
34
c) por meio de códigos ajustados, quando seus valores 
são extraídos da amostra com a utilização dos coeficientes 
de variáveis dicotômicas que representem cada uma 
das características. O modelo intermediário gerador dos 
códigos deve constar no laudo de avaliação (ver A.7); 
d) por meio de códigos alocados construídos de acordo 
com A.6. (NBR 14653-2, p. 15)
Ainda no que se refere às variáveis quantitativas e qualitativas, a 
NBR 14653-2 estabelece que deverá ser dada preferência às variáveis 
quantitativas quando houver a necessidade de escolha, já que em razão 
da objetividade atrelada a elas é mais fácil realizar uma avaliação com 
base em seus critérios. 
Variável proxy
Já a variável proxy será utilizada na substituição de outras variáveis 
que sejam de difícil mensuração, todavia não é qualquer variável que 
poderá ser substituída, mas apenas aquelas que apresentam certo nível de 
relação de pertinência com a variável original. Nos termos da NBR 14653-2 
a variável proxy será “utilizada para substituir outra de difícil mensuração e 
que se presume guardar com ela relação de pertinência, obtida por meio 
de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de mercado” 
(NBR 14653-2, p. 10).
Matta (2007, p. 8) apresenta como exemplo para essa variável “a 
localização expressa por meio do índice fiscal ou dos padrões construtivos 
que são expressos através do custo unitário básico”.
Variável dicotômica
As variáveis dicotômicas, em conformidade com o expresso pela 
NBR 14653-2, serão aquelas que assumem apenas dois valores, em razão 
disso são normalmente utilizadas quando houver a necessidade de serem 
expressas a ausência ou a presença dos atributos que compõe dado 
elemento. As variáveis dicotômicas também podem ser denominadas 
como variáveis binárias, variáveis “dummies”, variáveis de estado, variáveis 
zero um, podendo ainda assumir outras nomenclaturas.
Avaliação Imobiliária
35
RESUMINDO:
E então? Gostou do que lhe mostramos? Aprendeu mesmo 
tudinho? Agora, só para termos certeza de que você 
realmente entendeu o tema de estudo deste capítulo, 
vamos resumir tudo o que vimos. Você deve ter aprendido 
que o conceito de variável é amplo e que o mesmo se faz 
presente em várias áreas do saber, adaptando-se a cada 
uma das especificidades relativas a essas, mas, no geral, 
a variável está associada à mudança. Dentre as áreas que 
as variáveis se fazem presente está a engenharia das 
avaliações, âmbito em que existem quatro tipos principais 
de variáveis a serem aplicadas, sendo essas: 1) variáveis 
quantitativas – são aquelas que podem ser medidas 
ou contadas; 2) variáveis qualitativas – aquelas que não 
podem ser medidas ou contadas, mas apesar disso podem 
ser ordenadas ou hierarquizadas, em conformidade com 
as características associadas ao bem; 3) variáveis proxy – 
essa variável é utilizada com a intenção de substituir uma 
outra que possua difícil mensuração, presumindo possuir 
relações de pertinência com a mesma e 4) variáveis 
dicotômicas – já as variáveis dicotômicas assumem apenas 
duas posições.
Avaliação Imobiliária
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Homogeneidade e estimativa de valor
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de discutir 
como ocorre a homogeneização de dados e a estimativa 
de valores. Isso será fundamental para o exercício de 
sua profissão. E então? Motivado para desenvolver esta 
competência? Então vamos lá. Avante!
Tratamento por fatores ou 
homogeneização de dados
Antes que adentremos no assunto relativo à homogeneização dos 
dados, é necessário que entendamos o que é a homogeneização em seu 
caráter geral. Assim, em conformidade com o Dicio – Dicionário Online 
de Português, a homogeneização é processo de “fazer com que alguma 
coisa se torne homogênea” e homogêneo, por sua vez, é entendido como 
“de mesma ou semelhante natureza, estrutura ou função, em comparação 
ou em relação a outra coisa”. Em outras palavras, a homogeneização pode 
ser compreendida como a ação de transformar as coisas em semelhantes 
para que as mesmas sejam comparadas.
Um exemplo dentro do nosso estudo pode estar associado à 
construção da amostragem do método comparativo, já que a partir do 
mesmo iremos reunir imóveis que possuam semelhanças entre si para 
que sejam comparados na intenção de que o valor dos mesmos seja 
devidamente estabelecido, ou seja, a homogeneização ocorre a partir 
do momento em que se busca semelhanças de natureza e estrutura 
entre os imóveis urbanos para que os mesmos sejam comparados e, 
consequentemente, um valor razoável e coerente seja aplicado aos 
imóveis em questão.
Assim, durante o estudo da homogeneização dos dados ainda 
continuaremos considerando as disposições presentes na NBR 14653-1 e 
14653-2, pois o objeto do nosso estudo permanece sendo a avaliação dos 
imóveis urbanos. 
Avaliação Imobiliária
37
Nesse sentido, cabe esclarecer que, em conformidade com a 
NBR em questão, o tratamento de dados pode ser compreendido como 
a aplicação das operações matemáticas e/ou estáticas que sejam 
incumbidas por expressar os termos referentes as distinções presentes 
entre os dados de mercado e os bens que estão sendo avaliados. Por sua 
vez, em conformidade com o Instituto Federal de Brasília o tratamento de 
dados é entendido como a aplicação das operações que expressam as 
diferenças em questão, também em termos relativos.
A NBR 14653-2 fornece algumas recomendações dentre essas 
estão algumas relativas aos tratamentos de dados, nesses termos:
É recomendável, preliminarmente, a sumarização das 
informações obtidas sob a forma de gráficosque mostrem 
as distribuições de frequência para cada uma das variáveis, 
bem como as relações entre elas. Nesta etapa, verificam-
se o equilíbrio da amostra, a influência das variáveis que 
presumivelmente expliquem a variação dos preços a 
forma dessa variação, possíveis dependências entre elas, 
identificação de pontos atípicos, entre outros. Assim, pode-se 
confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças 
a priori do engenheiro de avaliações, bem como permitir a 
formulação de novas hipóteses. (NBR 14653-2, p. 16)
Os tratamentos dos dados podem ser utilizados de duas formas, 
representados na figura 8, levando em consideração a função da qualidade 
e da quantidade dos dados, bem como as informações disponíveis acerca 
dos mesmos, assim os dados podem ser passar por tratamento por fatores 
ou tratamento científico.
Figura 8 - Tipos de tratamento de dados
Tratamento 
por Fatores 
(Homogeneização)
Tratamento Científico
Tratamento de Dados
Fonte: Elaborado pelas autoras com base na NBR 14653-2 (2010).
Avaliação Imobiliária
38
Ainda em conformidade com a NBR 14653-2, é necessário que os 
modelos que sejam uma representação simplificada do mercado sejam 
levados em consideração, já que não englobam todas as informações 
acerca dos mesmos, por isso é necessário que certas cautelas sejam 
tomadas para que o caráter científico do tratamento de dados não seja 
afetado ou perdido, assim desde a etapa da preparação da pesquisa 
até o último exame dos resultados é imprescindível que a cautela com 
a metodologia e os procedimentos científicos seja tomada, pois, caso 
contrário, o processo de avaliação e a avaliação em si poderão estar 
maculadas. É importante ressaltar ainda que a qualidade de amostra a 
que o tratamento de dados será aplicado deve assegurar alguns critérios, 
sendo esses:
a) correta identificação dos dados de mercado, com 
especificação e quantificação das principais variáveis 
levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;
b) isenção das fontes de informação; 
c) identificação das fontes de informação, observada a 
exceção contida em 8.2.1.3.3; 
d) número de dados de mercado efetivamente utilizados, 
de acordo com o grau de fundamentação; 
e) sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no 
que diz respeito à sua situação, à destinação, ao grau 
de aproveitamento e às características físicas; diferenças 
relevantes perante o avaliando, devem ser tratadas 
adequadamente nos modelos adotados; 
f) inserção de mais de um tipo de agrupamento no mesmo 
modelo. Nestes casos, o engenheiro de avaliações deve 
se certificar de ter contemplado as diferenças significativas 
entre esses grupos, sendo obrigatória a verificação da 
influência das interações entre as variáveis. (NBR 14653-2, 
2010, p. 16-17,).
Por fim, a NBR 14653-2 determina ainda que o poder de predição 
do modelo precisa ser verificado com base no gráfico dos preços que são 
observados a partir do cálculo: abcissa X valores estimados pelo modelo 
presente na ordenada. A mencionada norma enfatiza ainda que, de forma 
alternativa, os procedimentos de validação podem ser utilizados.
Avaliação Imobiliária
39
Tratamento por fatores ou homogeneização
Os tratamentos por fatores são um dos dois métodos de tratamentos 
de dados que são utilizados na colocação em prática do método 
comparativo direto de dados de mercado, sendo um tratamento complexo 
e difícil de ser realizado, que em razão disso deverá estar devidamente 
acompanhado de suas justificativas e não pode ser determinado sem 
que certos critérios e justificativas sejam fornecidas acerca dos fatores 
utilizados.
Em conformidade com as determinações do Instituto Federal 
de Brasília (IFB), a homogeneização pode ser compreendida como o 
tratamento dos preços observados perante a aplicação das transformações 
matemáticas responsáveis por expressar, por meio de termos relativos, as 
diferenças existentes entre os dados de mercado e o bem que está sendo 
avaliado.
Desta feita, os tratamentos por fatores também são conhecidos 
como homogeneização, já que os mesmos são utilizados para ajustar os 
dados de mercado, tornando os imóveis urbanos pertencentes à amostra 
o mais semelhante possível do imóvel para que a avaliação seja efetuada. 
Assim, o mencionado tratamento é usado perante as situações 
em que a quantidade dos dados de mercado que já são parecidos é 
considerado como insuficiente para que um cálculo estatístico seja 
efetuado, por isso é necessário que mais dados sejam gerados, assim a 
homogeneização surge como uma forma que possibilita a aplicação do 
método comparativo direto quando os dados não são suficientes para que 
a mesma seja realizada.
Nesse sentido, Viana (2016) destaca que os fatores serão utilizados 
com a intenção de promover ajustes nos dados de mercado, tornando a 
amostra o mais parecido possível com o imóvel que estão sendo avaliado. 
Dessa forma, a autora, tomando como base a NBR 14653-2, destaca 
alguns procedimentos básicos que são utilizados para os tratamentos de 
dados por fatores sejam devidamente realizados.
Avaliação Imobiliária
40
Segundo Viana (2019), as etapas que compõe os procedimentos 
básicos dos tratamentos de dados por fatores são: 1) Coleta da amostra; 2) 
Escolha dos fatores; 3) Aprimoramento da amostra; 4) Estimativa do valor 
do imóvel; 5) Cálculo do Intervalo de confiança; 6) Cálculo do campo de 
arbítrio; 7) Enquadramento do modelo.
Na fase da coleta de amostra recomenda-se que a mesma seja 
formada por dados de mercado que possuam a maior quantidade de 
semelhanças que for possível, pois assim a avaliação do imóvel urbano 
chegará o mais próximo da realidade, dessa forma, segundo Viana (2019), 
é recomendado que o número mínimo de elementos que componham o 
modelo não seja inferior a três. Em outras palavras é nessa etapa em que 
os dados que irão compor a amostra e, consequentemente, o modelo são 
selecionados.
A segunda etapa é de suma importância para que o tratamento de 
dados por fatores seja efetuado, já que é nessa fase em que os fatores 
responsáveis por promover a homogeneização serão escolhidos, por isso 
nessa fase o avaliador precisará ser bastante cauteloso e basear as suas 
escolhas nas características pertencentes ao imóvel, fazendo ainda uma 
análise acerca das informações que foram disponibilizadas a partir dos 
dados amostrais. A figura 9 apresenta quais são os fatores em questão.
Figura 9 - Fatores de homogeneização
Fator oferta
Fator localização
Fator topografia
Fator frente x fundos
Fator padrão construtivo
Fator idade/conservação
Fonte: Elaborado pelas autoras com base em Viana (2019).
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Em primeiro lugar, o fator de oferta é aquele que busca adequar 
os valores dos imóveis às leis da oferta e da procura, por isso também 
são denominados como fator elasticidade ou fator fonte. Assim, em 
conformidade com Viana (2019), o fator de oferta é utilizado quando 
houver a necessidade de descontar valores excedentes em razão das 
especulações que atingem o mercado, tornando os dados disponíveis o 
mais homogêneo possível quanto a sua fonte. 
Por sua vez, o segundo fator é nomeado como fator localização, 
também conhecido como fator transposição, sendo que esse é utilizado 
para efetuar a transferência do valor de um terreno de um lugar para 
outro com a intuição de realizar a homogeneização. Complementando, 
Oda (2011) afirma que esse fato é o incumbido por adequar as diferenças 
melhor ou pior posição dos imóveis em relação ao endereço em que o 
imóvel está avaliado.
O terceiro fator é o fator topografia, sendo esse relativo ao imóvel 
localizado em topografia acidente que está passível de alagamento, que 
pode ser atingido o decréscimo de até 30% quanto ao valor da relação ao 
terreno, quanto Oda (2011). Por sua vez, o fator frente x fundos se refere 
aos terrenos que possuem pouca profundidade em que as características 
podem sofrerdesvalorizações.
O fator padrão construtivo é destinado a adequação das diferenças 
de nível construtivo dos imóveis relativo à amostra para que fiquem em 
conformidade com o padrão do imóvel que está sendo avaliado. Por fim, 
o fator idade/conservação será destinado a adequação das diferenças 
entre os imóveis mais antigos e os mais recentes do que aquele que 
está sendo avaliado, sendo também levado em consideração o estado 
de conservação do mesmo e as necessidades de reformas referentes ao 
mesmo.
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SAIBA MAIS:
Salienta-se ainda que os fatores apresentados não são os 
únicos, tendo em vista que existem fatores que se referem 
a outras especificidades, assim foram escolhidas apenas 
os que entendemos como os mais importantes. Por isso 
recomenda-se a leitura da matéria escrita por Dandara 
Viana, denominada como “Tratamento por fatores para 
avaliação dos imóveis”. Clique aqui para acessar o material.
A etapa seguinte faz menção à necessidade da amostra ser 
melhorada, ou seja, nessa etapa ocorrerá o saneamento da amostra, 
sendo eliminadas quaisquer discrepâncias que possam gerar algum tipo 
de dano para a amostra. A quarta etapa se refere a estimativa do valor do 
imóvel, sendo nessa fase em que o mencionado valor será estimado a 
partir da soma do valor do terreno e do valor da edificação, nas hipóteses 
em que os dois estiverem presentes.
O cálculo do intervalo de confiança, quinta etapa, segundo Viana 
(2019) faz menção ao intervalo de confiança, sendo esse compreendido 
como uma amplitude dos derivados da estatística que, por sua vez, 
apresentam a probabilidade de conter o chamado “valor de um parâmetro 
populacional desconhecido”. Em seguida, a sexta etapa faz menção a 
outro tipo de intervalo, denominado como cálculo do campo de arbítrio, 
sendo esse responsável por englobar “uma variação de mais ou menos 
15% em torno do preço estimado e, assim como no intervalo de confiança, 
no campo de arbítrio podemos arbitrar o valor do bem, desde que 
devidamente justificado” (Viana, 2019, s.p.).
Por fim, a última etapa será aquela em que ocorrerá o 
enquadramento do modelo, que deverá considerar o Grau de Precisão, o 
Grau de Fundamentação e as normas fixadas pela NBR 14653-2 (anexo B).
Em conformidade com a NBR 14653-2, o tratamento por fatores 
poderá ser aplicado sobre as amostras que compõe os dados de mercado 
com as características que tornam os imóveis mais próximas daquele que 
está sendo avaliado. Além disso, a mencionada NBR enfatiza novamente 
que a metodologia científica deve ser seguida para que posteriormente 
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https://www.guiadaengenharia.com/tratamento-fatores/
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possa fundamentar teoricamente e de forma prática, aumentando a 
validação e a confiabilidade quando for interessante.
É importante ainda ressaltar que o tratamento por fatores também 
deve enfatizar e esclarecer a validade temporal e a abrangência regional 
que precisam ser revisados no prazo de até quatro anos, quando for 
necessário. Assim, os fatores em questão podem ser:
a) calculados e divulgados, juntamente com os estudos 
que lhe deram origem, pelas entidades técnicas regionais 
reconhecidas, conceituadas em 3.20, bem como por 
universidades ou entidades públicas com registro no 
sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam 
de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura; 
b) deduzidos ou referendados pelo próprio engenheiro 
de avaliações, com a utilização de metodologia 
científica, conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia, a 
amostragem e os cálculos que lhes deram origem sejam 
anexados ao Laudo de Avaliação (NBR 14653-2, 2010, p. 17)
No próximo tópico, estudaremos de forma breve o que são os 
tratamentos científicos, contudo cabe esclarecer que o fato do tratamento 
por fatores não conter a nomenclatura “científica” em sua denominação 
não retira as características que o tornam um método científico, já que 
para que os fatores em questão sejam utilizados é necessário que um 
estudo anterior e bem efetuado exista para que a escolha dos fatores seja 
motivada, assim como a escolha relativa aos mesmos. Dessa forma, ainda 
que os tratamentos de fatores não sejam apontados em sua denominação 
como “científicos” seguem as regras e os cálculos relativos à metodologia 
científica para que o laudo de avaliação seja elaborado.
Tratamento científico
Os tratamentos científicos podem ser compreendidos como 
todos aqueles modelos que são usados com a intenção de inferir 
determinados comportamentos do mercado e a formação de valores 
relativa aos mesmos, assim envolve os seus pressupostos que devem 
ser apresentados de forma clara, explícita e devidamente testada. Além 
disso, “quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, com 
Avaliação Imobiliária
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repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão” 
(NBR 14653-2, 2010, p. 17).
RESUMINDO:
E então? Gostou do que lhe mostramos? Aprendeu mesmo 
tudinho? Agora, só para termos certeza de que você 
realmente entendeu o tema de estudo deste capítulo, 
vamos resumir tudo o que vimos. Você deve ter aprendido 
que o tratamento de dados pode ser compreendido como 
a aplicação das operações matemáticas e/ou estáticas 
que sejam incumbidas por expressar os termos referentes 
as distinções presentes entre os dados de mercado e os 
bens que estão sendo avaliados. O tratamento de dados 
pode ocorrer através do tratamento por fatores ou do 
tratamento científico. Também aprendemos que as etapas 
que compõe os procedimentos básicos dos tratamentos de 
dados por fatores são: 1) Coleta da amostra; 2) Escolha dos 
fatores; 3) Aprimoramento da amostra; 4) Estimativa do valor 
do imóvel; 5) Cálculo do Intervalo de confiança; 6) Cálculo 
do campo de arbítrio; 7) Enquadramento do modelo. Além 
disso, as escolhas dos fatores são consideradas como uma 
das etapas de maior relevância, sendo necessário que o 
avaliador destine atenção para essa escolha, já que é a partir 
da mesma que a avaliação irá ganhar maior confiabilidade, 
viabilidade e credibilidade.
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REFERÊNCIAS
BRASIL. NBR 14653-1. 2017. Disponível em: https://bit.ly/3kEjpaD. 
Acesso em: 26 nov. 2020.
BRASIL. NBR 14653-2. 2010. Disponível em: https://bit.ly/2TwpkUg. 
Acesso em: 26 nov. 2020.
BRENNER, M. L. Variáveis definidoras dos valores dos 
imóveis estudo de caso – Santa Maria – RS. 2005 (Dissertação de 
Mestrado) – Universidade Federal de Santa Maria, 2005. Disponível em: 
https://bit.ly/3eDsCfC. Acesso em: 28 nov. 2020.
COSTA, M. Como fazer uma avaliação de imóvel urbano. Disponível 
em: https://bit.ly/3zlOdB7. Acesso em: 26 nov. 2020.
COSTA, M. Avaliação de Imóvel: quais são os métodos atuais de 
avaliação imobiliária. Disponível em: https://bit.ly/3764a2x. Acesso em: 
27 nov. 2020.
DICIO – Dicionário Online de Português. Variável. Disponível em: 
https://www.dicio.com.br/variavel/. Acesso em: 28 de nov. de 2020.
DICIO – Dicionário Online de Português. Homogêneo. Disponível 
em: https://www.dicio.com.br/homogeneo/. Acesso em: 30 de nov. de 
2020.
DUARTE, M. Conceito de Variável. Disponível em: https://bit.ly/3ronEIZ. 
Acesso em: 28 nov. 2020.
IFB. Manual de Procedimentos sobre as Avaliações de Bens 
Imóveis do IFB. Disponível em: https://bit.ly/3iBmQMz. Acesso em: 30 de 
nov. de 2020.
MATTA, T. A. Avaliação do Valor de Imóveis por análise de 
regressão: um estudo de caso para a cidade de Juiz de Fora. 2007. 
Disponível em: https://bit.ly/2UqpcWR. Acesso em: 28 nov. 2020.
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ODA, O. Avaliação de Bens Imóveis: Procedimentos e fatores de 
homogeneização. Disponível em: https://bit.ly/3wWbGXZ. Acesso em: 30 
nov. 2020.
VIANA, D. Introdução à avaliação de imóveis urbanos. 2019. 
Disponível em: https://bit.ly/2UqX4D3. Acesso em: 26 nov. 2020.
VIANA, D. Tratamento por fatores para avaliação de imóveis. 2019. 
Disponível em: https://www.guiadaengenharia.com/tratamento-fatores/.Acesso em: 30 nov. 2020.
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	Aspectos legais da avaliação dos imóveis urbanos
	Avaliação de imóveis: definição e características
	Conceitos importantes para a avaliação imobiliária
	Avaliação imobiliária dos imóveis urbanos: principais aspectos
	Conceitos importantes para a avaliação imobiliária de imóveis urbanos
	Procedimentos básicos da avaliação de imóveis urbanos
	Métodos de avaliação dos imóveis urbanos
	Aspectos introdutórios dos métodos de avaliação dos imóveis urbanos
	Método comparativo de dados de mercado
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	Método evolutivo
	Variáveis e tipos de avaliações dos imóveis urbanos
	Variáveis: o que são?
	Variáveis das avaliações dos imóveis - aspectos gerais
	Tipos de variáveis na avaliação dos imóveis
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