Direito Urbanístico: Estatuto da Cidade

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<p>Edição 2024.1</p><p>Revisada</p><p>Atualizada</p><p>Ampliada</p><p>Direito Urbanístico</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>DIREITO URBANÍSTICO</p><p>ESTATUTO DA CIDADE (LEI 10.257/01) ............................................................................................................. 3</p><p>1. PREVISÃO CONSTITUCIONAL (art. 182 e 183 CF) ...................................................................................... 3</p><p>2. INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE ............................................................................................. 4</p><p>2.1. REGULAMENTAÇÃO DO ART. 182, § 4º DA CF .................................................................................. 4</p><p>2.2. INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA ........................................................................... 4</p><p>2.3. INSTRUMENTOS DE INTERVENÇÃO URBANÍSTICA ............................................................................ 4</p><p>3. OBJETO E FINALIDADE DO ESTATUTO DA CIDADE .................................................................................... 4</p><p>4. ESTUDO DOS INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE ....................................................................... 6</p><p>4.1. REGULAMENTAÇÃO DO ART. 182, § 4º DA CF .................................................................................. 6</p><p>4.1.1. Parcelamento/edificação compulsória (art. 182 da CF e art. 5º do EC) .......................................... 6</p><p>4.1.2. IPTU progressivo (art. 182 da CF e art. 7º do EC) ............................................................................ 8</p><p>4.1.3. Desapropriação (art. 182 da CF e art. 8º do EC) ............................................................................. 9</p><p>4.2. INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA ......................................................................... 10</p><p>4.2.1. Usucapião especial urbana (art. 183 da CF, art. 1240 do CC e art. 9º do EC) ................................ 10</p><p>4.2.2. Usucapião especial coletiva (art. 183 da CF e art. 10 do EC) ................................................... 11</p><p>4.2.3. Procedimento da usucapião (especial/especial coletiva) do Estatuto da Cidade (art. 11, 12, 13 e</p><p>14 do EC) ................................................................................................................................................ 14</p><p>4.2.4. Usucapião e o Código de Processo Civil ........................................................................................ 15</p><p>4.2.5. Concessão de uso especial para fins de moradia .......................................................................... 18</p><p>4.3. INSTRUMENTOS DE INTERVENÇÃO URBANÍSTICA .......................................................................... 21</p><p>4.3.1. Direito de superfície (art. 21 a 24 do EC, art. 1369 e seguintes do CC) ......................................... 21</p><p>4.3.2. Direito de Laje .............................................................................................................................. 23</p><p>4.3.3. Direito de preempção (preferência ou prelação, art. 25 a 27 do EC)............................................ 26</p><p>4.3.4. Outorga onerosa do direito de construir (OODC, “solo criado”, art. 28 a 31 do EC) ..................... 29</p><p>4.3.5. Transferência do direito de construir (TDC, art. 35 do EC) ........................................................... 30</p><p>4.3.6. Operação urbana consorciada (OUC, art. 32, 33 e 34 do EC) ........................................................ 31</p><p>4.3.7. Estudo de impacto de vizinhança (EIV, art. 36 do EC) ................................................................... 33</p><p>5. PLANO DIRETOR (PD, art. 39 a 42 do EC) ................................................................................................ 34</p><p>6. GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE (art. 43, 44 e 45 do EC) .................................................................. 37</p><p>7. CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO (art. 46 do EC) ............................................................................................... 38</p><p>8. IMPROBIDADE (art. 52 do EC) ................................................................................................................. 38</p><p>9. DEMAIS ARTIGOS .................................................................................................................................... 40</p><p>10. POLÍTICA NACIONAL DE MOBILIDADE URBANA.................................................................................. 41</p><p>10.1. DOS PRINCÍPIOS, DIRETRIZES E OBJETIVOS DA POLÍTICA NACIONAL DE MOBILIDADE URBANA .... 41</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 1</p><p>10.2. DIREITO DOS USUÁRIOS ................................................................................................................. 42</p><p>10.3. PLANO DE MOBILIDADE URBANA ................................................................................................... 43</p><p>PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (LEI 11.977/09) ............................................................................... 44</p><p>1. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV) ................................................................................ 44</p><p>2. REGISTRO ELETRÔNICO, CUSTAS E EMOLUMENTOS .............................................................................. 44</p><p>3. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS .............................................................. 44</p><p>PARCELAMENTO DO SOLO URBANO: DECRETO-LEI 58/67 E LEI 6.766/79 ..................................................... 46</p><p>1. URBANIZAÇÃO, PARCELAMENTO: LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO ............................................. 46</p><p>2. PASSOS PARA A IMPLANTAÇÃO REGULAR DE UM PARCELAMENTO ...................................................... 51</p><p>2.1. DEFINIÇÃO DE DIRETRIZES .............................................................................................................. 51</p><p>2.2. APRESENTAÇÃO DO PROJETO ......................................................................................................... 52</p><p>2.3. APROVAÇÃO DO PROJETO .............................................................................................................. 53</p><p>2.4. REGISTRO DO PARCELAMENTO ...................................................................................................... 54</p><p>3. DOS CONTRATOS .................................................................................................................................... 61</p><p>4. DISPOSIÇÕES GERAIS .............................................................................................................................. 66</p><p>5. DISPOSIÇÕES PENAIS .............................................................................................................................. 68</p><p>6. DISPOSIÇÕES FINAIS ............................................................................................................................... 70</p><p>7. DECRETO-LEI 58/1937 ............................................................................................................................ 71</p><p>LEI 13.089/2015 (ESTATUTO DA METRÓPOLE) ............................................................................................... 72</p><p>1. NOÇÕES GERAIS ..................................................................................................................................... 72</p><p>2. FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL .......................................................................................................... 72</p><p>3. ESTATUTO DA CIDADE X ESTATUTO DA METRÓPOLE ............................................................................. 72</p><p>4. AGLOMERAÇÃO URBANA E REGIÃO METROPOLITANA .......................................................................... 73</p><p>4.1. CONCEITO E DIFERENÇAS .................................................................................................................... 73</p><p>4.2. PREVISÃO CONSTITUCIONAL ...............................................................................................................</p><p>a extinção do direito de superfície, o proprietário pega o pleno domínio do terreno</p><p>(propriedade alodial). Mesmo com benfeitoria e acessões, tudo vem para o proprietário</p><p>independentemente de indenização, salvo se houver disposição contratual em sentido contrário.</p><p>A extinção do direito de superfície deve ser averbada a margem da matrícula do imóvel, já</p><p>que é um direito real.</p><p>4.3.2. Direito de Laje</p><p>O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias</p><p>autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o</p><p>proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta</p><p>daquela originalmente construída sobre o solo (novo art. 1.510-A do Código Civil).</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 24</p><p>Em outras palavras, o Código Civil passa a permitir algo que já existia na prática: alguém</p><p>tem um imóvel (ex.: uma casa) e cede a outra pessoa a parte de cima deste imóvel (a "laje") para</p><p>que lá ela construa outra edificação autônoma em relação à construção existente na parte de baixo.</p><p>Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência</p><p>de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em</p><p>uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície</p><p>de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela</p><p>originalmente construída sobre o solo.</p><p>§ 1º O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a</p><p>impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a</p><p>solidariedade de edificações ou terrenos.</p><p>§ 2º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos</p><p>públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária</p><p>autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não</p><p>pertencentes ao proprietário do imóvel original.</p><p>§ 3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam</p><p>isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso,</p><p>devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades.</p><p>§ 4º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que</p><p>incidirem sobre a sua unidade.</p><p>§ 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser</p><p>alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente</p><p>instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em</p><p>legislação local.</p><p>§ 6º A instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal</p><p>de terreno ao beneficiário ou participação proporcional em áreas já</p><p>edificadas.</p><p>§ 7º O disposto neste artigo não se aplica às edificações ou aos conjuntos de</p><p>edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades</p><p>isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não, nos termos deste</p><p>Código Civil e da legislação específica de condomínios.</p><p>§ 8º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias</p><p>e urbanísticas associadas ao direito real de laje.</p><p>Em que consiste este novo direito real?2</p><p>O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias</p><p>autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o</p><p>proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta</p><p>daquela originalmente construída sobre o solo (art. 1.510-A do Código Civil).</p><p>Em que pese discussão doutrinária anterior quanto à possibilidade de instituir tal direito,</p><p>atualmente, em função da aprovação da Lei 13.465, dispondo, dentre outras coisas sobre</p><p>regularização fundiária rural e urbana, temos como legalmente possível tal direito.</p><p>Em outras palavras, o Código Civil passa a permitir algo que já existia na prática: alguém</p><p>tem um imóvel (ex.: uma casa) e cede a outra pessoa a parte de cima deste imóvel (a "laje") para</p><p>que lá ela construa outra edificação autônoma em relação à construção existente na parte de baixo.</p><p>2 Disponível em: https://www.dizerodireito.com.br/2016/12/resumo-dos-principais-pontos-da-mp.html</p><p>https://www.dizerodireito.com.br/2016/12/resumo-dos-principais-pontos-da-mp.html</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 25</p><p>Distinção entre direito de sobrelevação e direito de superfície por cisão</p><p>O direito de superfície por cisão está presente quando o proprietário aliena por superfície</p><p>construção já existente no terreno. O superficiário poderá introduzir benfeitorias na construção já</p><p>existente (superfície por cisão qualificada) ou não introduzir tais benfeitorias (superfície por cisão</p><p>ordinária).</p><p>Embora essa situação tenha alguma semelhança com a sobrelevação, com esta não se</p><p>confunde, pois, na superfície por cisão, as benfeitorias estarão sendo feitas na construção que o</p><p>superficiário terá direito de manter (ou seja, terá direito de fruição e disposição), o que não ocorre</p><p>na sobrelevação. Na realidade, em se tratando de sobrelevação, a construção já existente não será</p><p>alvo de melhoramento ou de destaque para exercício em benefício próprio do superficiário, servindo</p><p>apenas de base para nova construção, que será independente da primeira.</p><p>Impacto social e econômico do instituto</p><p>O instituto permite incrementar a função social da posse em várias favelas e aglomerados</p><p>populares pela via de sua regularização através do registro imobiliário. Em razão do pluralismo</p><p>jurídico que surge nas favelas, criou-se uma prática social plenamente aceita e regrada por essas</p><p>comunidades, denominada direito de laje. Para essas comunidades, o direito de laje refere-se ao</p><p>poder de disposição que o proprietário da construção exerce sobre o espaço aéreo imediatamente</p><p>superior à sua construção e que, pela cultura popular desenvolvida nas favelas, lhe pertence por</p><p>direito.</p><p>A laje, para o costume social praticado na favela, tem um importante papel nas atividades</p><p>sociais e de lazer dos seus moradores. Uma vez que, normalmente, nas construções não existem</p><p>áreas do solo destinadas ao lazer dos moradores, pois cada espaço do solo é aproveitado, a laje</p><p>acaba desempenhando o papel de extensão da construção, no que se refere às áreas de lazer, e</p><p>se torna palco das reuniões sociais com as famílias e com os amigos nos finais de semana, do</p><p>cultivo de plantas e dos mais diversos interesses dos moradores, sendo facultado a estes que</p><p>vendam o direito sobre a laje, para que outra pessoa nela edifique sua moradia.</p><p>Da relação proprietária da construção com a sua superfície no sentido horizontal, decorre a</p><p>apropriação do direito de laje resultante das relações com a família, pois, com o surgimento de um</p><p>novo grupo familiar, o pai ou a mãe cede o direito de laje, para que o filho, ou filha, edifique nela</p><p>sua moradia.</p><p>Analisando a questão das construções que possuem os moradores das favelas, em relação</p><p>ao direito oficial, verifica-se que o seu direito sobre elas é um direito informal de superfície, pois o</p><p>solo, na maioria das situações, pertence ao poder público ou a outro particular que, muitas vezes,</p><p>desconhecem. O que realmente importa é a construção; portanto, o direito que eles têm resume-se</p><p>à construção. Assim compreendido, o direito de laje seria o direito sobre um outro direito (oficial ou</p><p>não), sobre a superfície do solo que pode ser vendido, permutado, doado, enfim, objeto de todos</p><p>os atos de disposição (Frederico Henrique Viegas Lima).</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(TJ-RS - Titular de Serviços de Notas e Registros - VUNESP - 2022): O</p><p>direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos</p><p>públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária</p><p>autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não</p><p>pertencentes ao proprietário da construção-base. Correto.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO</p><p>2024.1 26</p><p>(DPE-AP - Defensor - FCC - 2022): Um grupo de moradores de baixa renda</p><p>residente há mais de 10 anos em faixa de domínio de via férrea busca a</p><p>Defensoria Pública informando ter recebido notificação para desocupação da</p><p>área em 90 dias, sob pena de ação judicial. O defensor público responsável</p><p>pela defesa desse grupo de moradores, com base na legislação urbanística,</p><p>poderá requerer a constituição de direito real de laje ou de superfície da</p><p>unidade urbanística, observado o plano diretor, o prévio licenciamento</p><p>urbanístico ambiental e o contrato de outorga. Correto.</p><p>(DPE-BA - Defensor - FCC - 2021): Caso o proprietário do solo e o</p><p>superficiário não sejam a mesma pessoa, para que este conceda o direito de</p><p>laje em segundo grau é indispensável o consentimento do dono do solo</p><p>porque o contrato deve prever de maneira específica o direito de laje em</p><p>segundo grau, presumindo-se a vedação no caso de silêncio. Correto.</p><p>(PGE-SP - Procurador - VUNESP - 2018): As unidades autônomas</p><p>constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas por seu titular sem</p><p>necessidade de prévia anuência do proprietário da construção-base. Correto.</p><p>4.3.3. Direito de preempção (preferência ou prelação, art. 25 a 27 do EC)</p><p>Art. 25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal</p><p>preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa</p><p>entre particulares.</p><p>§ 1o Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que</p><p>incidirá o direito de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a</p><p>cinco anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial</p><p>de vigência.</p><p>§ 2o O direito de preempção fica assegurado durante o prazo de vigência</p><p>fixado na forma do § 1o, independentemente do número de alienações</p><p>referentes ao mesmo imóvel.</p><p>Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público</p><p>necessitar de áreas para:</p><p>I – regularização fundiária;</p><p>II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;</p><p>III – constituição de reserva fundiária;</p><p>IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;</p><p>V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;</p><p>VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;</p><p>VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de</p><p>interesse ambiental;</p><p>VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;</p><p>Parágrafo único. A lei municipal prevista no § 1o do art. 25 desta Lei</p><p>deverá enquadrar cada área em que incidirá o direito de preempção em</p><p>uma ou mais das finalidades enumeradas por este artigo.</p><p>Art. 27. O proprietário deverá notificar sua intenção de alienar o imóvel,</p><p>para que o Município, no prazo máximo de trinta dias, manifeste por</p><p>escrito seu interesse em comprá-lo.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 27</p><p>§ 1o À notificação mencionada no caput será anexada proposta de</p><p>compra assinada por terceiro interessado na aquisição do imóvel, da qual</p><p>constarão preço, condições de pagamento e prazo de validade.</p><p>§ 2o O Município fará publicar, em órgão oficial e em pelo menos um jornal</p><p>local ou regional de grande circulação, edital de aviso da notificação recebida</p><p>nos termos do caput e da intenção de aquisição do imóvel nas condições da</p><p>proposta apresentada.</p><p>§ 3o Transcorrido o prazo mencionado no caput sem manifestação, fica</p><p>o proprietário autorizado a realizar a alienação para terceiros, nas</p><p>condições da proposta apresentada.</p><p>§ 4o Concretizada a venda a terceiro, o proprietário fica obrigado a apresentar</p><p>ao Município, no prazo de trinta dias, cópia do instrumento público de</p><p>alienação do imóvel.</p><p>§ 5o A alienação processada em condições diversas da proposta</p><p>apresentada é nula de pleno direito.</p><p>§ 6o Ocorrida a hipótese prevista no § 5o o Município poderá adquirir o</p><p>imóvel pelo valor da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na</p><p>proposta apresentada, se este for inferior àquele.</p><p>Qual a natureza jurídica do direito de preempção?</p><p>NÃO é direito real. Trata-se de uma faculdade do poder público municipal.</p><p>Direito de preferência ou direito de prelação. Deverá estar previsto no plano diretor e ter uma</p><p>lei específica municipal.</p><p>A lei municipal dirá que o poder público tem preferência para adquirir imóveis de particulares</p><p>em determinadas áreas (bairros ou distritos). Isso ocorre porque ele não consegue desapropriar</p><p>tudo ao mesmo tempo e, assim, fará de forma gradual.</p><p>A lei municipal, baseada no plano diretor, irá delimitar as áreas onde irá incidir o direito de</p><p>preempção, fixando prazo de vigência (não poderá ser superior a 05 anos), renovável a partir do</p><p>primeiro ano, após o decurso do prazo inicial de vigência. Assim, todas as alienações dentro de 05</p><p>anos, em determinada área, deverão ser primeiramente oferecidas ao poder público. Findos os 05</p><p>anos, o poder público terá de esperar um ano (interstício sem direito de preempção), passado</p><p>este prazo, ele poderá novamente estipular nova preempção.</p><p>Nesta senda, o direito de preempção confere ao poder público municipal preferência na</p><p>aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.</p><p>Segundo Diógenes Gasparini, pela redação do Estatuto da Cidade, a alienação onerosa é</p><p>compra e venda. Não entra, por exemplo, doação, dação em pagamento e similares.</p><p>O uso do direito de preempção não é aleatório, conforme o art. 26 do EC:</p><p>Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público</p><p>necessitar de áreas para:</p><p>I – regularização fundiária;</p><p>II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;</p><p>III – constituição de reserva fundiária;</p><p>IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 28</p><p>V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários; (Equipamentos</p><p>urbanos: hospital, escolas, áreas de lazer, etc. Equipamentos</p><p>comunitários: serviços públicos)</p><p>VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;</p><p>VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de</p><p>interesse ambiental; (Unidade de preservação)</p><p>VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;</p><p>(Exemplo: centro histórico de Curitiba)</p><p>Parágrafo único. A lei municipal prevista no § 1o do art. 25 desta Lei deverá</p><p>enquadrar cada área em que incidirá o direito de preempção em uma ou mais</p><p>das finalidades enumeradas por este artigo.</p><p>Assim, a lei municipal deverá indicar qual a hipótese do art. 26 em que se funda o direito de</p><p>preempção, sob pena de configuração de improbidade administrativa.</p><p>No que se refere ao procedimento, tem-se que o proprietário notifica o poder público sobre</p><p>a intenção de alienar o imóvel. Este último tem o prazo de 30 dias para manifestar, por escrito, o</p><p>interesse em adquirir tal imóvel. Na notificação deve ir a proposta de compra assinada pelo terceiro</p><p>interessado, constando o preço, as condições de pagamento e prazo de validade. Após isso, há 2</p><p>possibilidades:</p><p>1) 1ª hipótese: o poder público quer adquirir, possuindo autorização para tanto. Contudo,</p><p>há casos em que o valor na compra e venda é mais em conta do que por desapropriação,</p><p>eis que esta é baseada no valor venal do imóvel (IPTU). Recebida a notificação, o poder</p><p>público deverá publicar em órgão oficial, em pelo menos um jornal local ou regional de</p><p>grande circulação, um edital de aviso da notificação recebida e a intenção de adquirir o</p><p>imóvel. Assim qualquer particular poderá impugnar tal compra, não esquecendo eventual</p><p>improbidade administrativa. Isso tudo porque a preempção flexibiliza as restrições</p><p>que sofre o poder público para a obtenção de bens.</p><p>2) 2ª hipótese: poder público NÃO quer. Passados 30 dias sem manifestação, o particular</p><p>pode alienar para terceiro. Isso deve ocorrer nas condições propostas, uma vez que a</p><p>lei prevê que, após o alienante lavrar a escritura</p><p>pública (formalizar a venda), ele tem 30</p><p>dias para comunicar o poder público da venda. Caso as condições tenham sido</p><p>diferentes, a alienação será nula de pleno direito. Desta feita, o poder público poderá</p><p>adquirir o imóvel pelo valor de base do IPTU ou pelo valor apresentado na proposta, se</p><p>inferior.</p><p>Ex.: X notifica, o poder público não tem interesse. Faz a alienação onerosa para Y, que faz</p><p>para Z. Ainda existe a preempção? Sim, independentemente do número de alienações onerosas.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(PC-RO - Delegado - CESPE - 2022): A delimitação de áreas suscetíveis de</p><p>incidência do direito de perempção subordina-se à normatização por lei</p><p>municipal, baseada no plano diretor do correspondente município. Correto.</p><p>(PGE-AL - Procurador - CESPE - 2021): Em caso de preempção, poderá o</p><p>município criar espaços públicos de lazer e áreas verdes. Correto.</p><p>(MPE-RS - Promotor - MPE-RS - 2021): O direito de preempção confere ao</p><p>Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 29</p><p>de alienação onerosa entre particulares, e seu exercício independe de</p><p>previsão em lei municipal. Errado.</p><p>(MPE-AP - Promotor - CESPE - 2021): Uma lei municipal outorgou a</p><p>determinado município o direito de preempção, pelo prazo de um ano, sobre</p><p>certa área onde havia imóveis particulares, com a finalidade de criar área de</p><p>interesse ambiental. Paulo, proprietário de um dos imóveis existentes na</p><p>área, interessou-se por uma proposta de compra feita por Pedro, no valor total</p><p>de R$ 1 milhão. A proposta de Pedro foi a de que, desse montante, 40% do</p><p>pagamento seria feito a Paulo em dinheiro, e 60%, por meio de permuta com</p><p>outro imóvel de propriedade de Pedro, situado em área não abrangida pela</p><p>referida lei municipal. Nesse contexto, Paulo notificou o município, a fim de</p><p>cumprir as formalidades legais, para que este se pronunciasse sobre o direito</p><p>de preempção. Se o município não manifestar seu interesse pelo imóvel de</p><p>Paulo no prazo de até trinta dias, Paulo estará autorizado a alienar o seu</p><p>imóvel a Pedro nas condições da proposta apresentada. Correto.</p><p>4.3.4. Outorga onerosa do direito de construir (OODC, “solo criado”, art. 28 a 31 do</p><p>EC)</p><p>Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir</p><p>poderá ser exercido ACIMA do coeficiente de aproveitamento BÁSICO</p><p>adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.</p><p>§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre</p><p>a área edificável e a área do terreno.</p><p>§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único</p><p>para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da</p><p>zona urbana.</p><p>§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos</p><p>coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a</p><p>infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.</p><p>Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida</p><p>alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo</p><p>beneficiário.</p><p>Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem</p><p>observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração</p><p>de uso, determinando:</p><p>I – a fórmula de cálculo para a cobrança;</p><p>II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;</p><p>III – a contrapartida do beneficiário.</p><p>Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito</p><p>de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades</p><p>previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.</p><p>Segundo Eros Grau, a outorga onerosa do direito de construir tem natureza jurídica</p><p>constitutiva de um direito. Não é declaratória (como licença). Não há direito subjetivo à outorga,</p><p>depende do poder público.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 30</p><p>Também é chamado de “solo criado”. Solo criado é aquele que não tem base natural (ou</p><p>seja, tem base artificial). Em toda cidade há um coeficiente básico para edificação (plano diretor),</p><p>de aproveitamento, isso é o que se pode edificar em cada cidade. O instituto em tela existe para</p><p>que seja possível ir além do coeficiente básico para edificação.</p><p>O coeficiente de aproveitamento básico é a relação entre a área edificável e a área do</p><p>terreno. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima</p><p>do coeficiente básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. Esse</p><p>coeficiente pode ser único para toda zona urbana ou diferenciado para áreas específicas em</p><p>determinadas regiões da zona urbana.</p><p>Normalmente, aparece nas leis municipais o coeficiente “1”. Isso significa que se existe uma</p><p>propriedade com 300 m², o que poderá ser edificado nele será 300 m² (podem ser em vários</p><p>andares, dependendo do tamanho destes, desde que não passe 300 m²). O tamanho da</p><p>propriedade é o que é possível edificar. Se a propriedade é 500 m², e o coeficiente é de 1.5, poder-</p><p>se-á edificar 750 m².</p><p>No que se refere ao solo criado, pode-se evidenciar que em uma cidade há como o</p><p>coeficiente básico 1.0 e o máximo em 2.0. Em determinadas regiões (lei municipal) desta mesma</p><p>cidade, pode ser permitido o solo criado, no coeficiente de 1.5. Essas áreas normalmente requerem</p><p>um aumento na densidade populacional. Esse aumento é determinado por um índice básico</p><p>conhecido como "solo criado", que varia entre um coeficiente mínimo e um coeficiente máximo. Para</p><p>usar essas áreas dessa maneira, é necessário pagar um valor “x”.</p><p>Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida</p><p>alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo</p><p>beneficiário.</p><p>Por fim, importante destacar a finalidade da alteração de uso, que é evitar a especulação</p><p>imobiliária. Trata-se da incorporação de uma área (ex.: rural) em outra (ex.: urbana), mediante</p><p>pagamento de certa quantia. Desta feita, será oferecido na área incorporada o que deve ter a área</p><p>originária (ex.: encanamento, energia elétrica, esgoto).</p><p>Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito</p><p>de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades</p><p>previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.</p><p>4.3.5. Transferência do direito de construir (TDC, art. 35 do EC)</p><p>Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o</p><p>proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a EXERCER EM OUTRO</p><p>LOCAL, ou ALIENAR, mediante escritura pública, o direito de construir</p><p>previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente,</p><p>quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:</p><p>I – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;</p><p>II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico,</p><p>ambiental, paisagístico, social ou cultural;</p><p>III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas</p><p>ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 31</p><p>§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao</p><p>Poder Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a</p><p>III do caput.</p><p>§ 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à</p><p>aplicação da transferência do direito de construir.</p><p>É um instituto irmão do solo criado. Permite transferência onerosa ou não de um coeficiente</p><p>de aproveitamento básico.</p><p>Ex.: casarão histórico. Indivíduo quer construir prédio comercial no local. Não pode em razão</p><p>de ser um patrimônio histórico. Assim, ele fica privado de utilizar todo seu potencial de coeficiente</p><p>de aproveitamento básico. Nesta senda, a administração permite que ele transfira ou venda o</p><p>coeficiente que</p><p>não pode utilizar por meio de escritura pública.</p><p>Esse instituto tem que estar previsto em lei municipal, permitida pelo plano diretor que vai</p><p>autorizar o proprietário de imóvel rural ou urbano, público ou privado.</p><p>As hipóteses são as previstas nos incisos do art. 35 (ver acima).</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(MPE-RS - Promotor - MPE-RS - 2021): O proprietário de imóvel urbano,</p><p>público ou privado, necessário para fins de preservação pelo seu interesse</p><p>histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural detém a faculdade de</p><p>transferir para outro local, ou alienar, o seu direito de construir, desde que</p><p>haja prévia autorização em lei municipal. Correto.</p><p>4.3.6. Operação urbana consorciada (OUC, art. 32, 33 e 34 do EC)</p><p>Art. 32. Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá</p><p>delimitar área para aplicação de operações consorciadas.</p><p>§ 1o Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções</p><p>e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a</p><p>participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e</p><p>investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área</p><p>transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a</p><p>valorização ambiental.</p><p>§ 2o Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas, entre outras</p><p>medidas:</p><p>I – a modificação de índices e características de parcelamento, uso e</p><p>ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias,</p><p>considerado o impacto ambiental delas decorrente;</p><p>II – a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em</p><p>desacordo com a legislação vigente.</p><p>III - a concessão de incentivos a operações urbanas que utilizam tecnologias</p><p>visando a redução de impactos ambientais, e que comprovem a utilização,</p><p>nas construções e uso de edificações urbanas, de tecnologias que reduzam</p><p>os impactos ambientais e economizem recursos naturais, especificadas as</p><p>modalidades de design e de obras a serem contempladas.</p><p>Art. 33. Da lei específica que aprovar a operação urbana consorciada</p><p>constará o plano de operação urbana consorciada, contendo, no mínimo:</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 32</p><p>I – definição da área a ser atingida;</p><p>II – programa básico de ocupação da área;</p><p>III – programa de atendimento econômico e social para a população</p><p>diretamente afetada pela operação;</p><p>IV – finalidades da operação;</p><p>V – estudo prévio de impacto de vizinhança;</p><p>VI – contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e</p><p>investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos</p><p>incisos I, II e III do § 2o do art. 32 desta Lei;</p><p>VII – forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com</p><p>representação da sociedade civil.</p><p>VIII – natureza dos incentivos a serem concedidos aos proprietários, usuários</p><p>permanentes e investidores privados, uma vez atendido o disposto no inciso</p><p>III do § 2o do art. 32 desta Lei</p><p>§ 1o Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do</p><p>inciso VI deste artigo serão aplicados exclusivamente na própria</p><p>operação urbana consorciada.</p><p>§ 2o A partir da aprovação da lei específica de que trata o caput, são</p><p>nulas as licenças e autorizações a cargo do Poder Público municipal</p><p>expedidas em desacordo com o plano de operação urbana consorciada.</p><p>Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá</p><p>prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados</p><p>de potencial adicional de construção, que serão alienados em leilão ou</p><p>utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria</p><p>operação.</p><p>§ 1o Os certificados de potencial adicional de construção serão</p><p>livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir</p><p>unicamente na área objeto da operação.</p><p>§ 2o Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial</p><p>adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os</p><p>padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite</p><p>fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada.</p><p>Art. 34-A. Nas regiões metropolitanas ou nas aglomerações urbanas</p><p>instituídas por lei complementar estadual, poderão ser realizadas operações</p><p>urbanas consorciadas interfederativas, aprovadas por leis estaduais</p><p>específicas.</p><p>Parágrafo único. As disposições dos arts. 32 a 34 desta Lei aplicam-se às</p><p>operações urbanas consorciadas interfederativas previstas no caput deste</p><p>artigo, no que couber.</p><p>Lei municipal específica baseada no plano diretor poderá delimitar a área para as operações</p><p>urbanas consorciadas, que são um conjunto de intervenções e medidas ordenadas pelo poder</p><p>público municipal, com a participação de moradores, proprietários e investidores privados, com o</p><p>objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a</p><p>valorização ambiental.</p><p>O que pode ocorrer em uma operação urbana consorciada?</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 33</p><p>1) A modificação de índices e características do parcelamento, uso e ocupação do solo e</p><p>subsolo, bem como das características edilícias;</p><p>2) A regularização de construções, reformas e ampliações realizadas em desacordo com a</p><p>legislação vigente.</p><p>Obs.: o poder público vai em busca de recursos (para fazer as</p><p>melhorias). A lei específica que prever a OUC, poderá prever a</p><p>emissão pelo município de uma quantidade determinada de</p><p>certificados de potencial adicional de construção, que serão alienados</p><p>em leilão (para incorporadoras, construtoras) ou utilizados diretamente</p><p>no pagamento das obras da operação.</p><p>Toda emissão de licenças e autorizações, na área da OUC, deverá observar as disposições</p><p>da lei municipal e do plano de operação urbana consorciada.</p><p>Ex.: se houver construção de um novo estádio em SP para a Copa do mundo, ao redor, na</p><p>região, haverá uma OUC.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(DPE-CE - Defensor - FCC - 2022): Conforme prevê o Estatuto da Cidade,</p><p>lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para</p><p>aplicação de operações consorciadas. Considera-se operação urbana</p><p>consorciada, nos termos da lei federal, o conjunto de intervenções e medidas</p><p>coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos</p><p>proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com</p><p>o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais,</p><p>melhorias sociais e a valorização ambiental. Correto.</p><p>(MPE-PE - Promotor - FCC - 2022): O conjunto de intervenções e medidas</p><p>coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos</p><p>proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com</p><p>o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais,</p><p>melhorias sociais e a valorização ambiental recebe o nome de operação</p><p>consorciada urbana. Correto.</p><p>(MPE-RJ - Promotor - MPE-RJ - 2022): Um Município pretende realizar uma</p><p>operação urbana consorciada com o objetivo de revitalizar o bairro central da</p><p>cidade, extremamente deteriorado. Acerca dessa hipótese, pode-se</p><p>corretamente afirmar a lei específica poderá prever a emissão pelo Município</p><p>de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de</p><p>construção que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no</p><p>pagamento das obras necessárias à própria operação. Correto.</p><p>4.3.7. Estudo de impacto de vizinhança (EIV, art. 36 do EC)</p><p>Art. 36. Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados</p><p>ou públicos em área urbana que dependerão de elaboração de estudo</p><p>prévio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou</p><p>autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder</p><p>Público municipal.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 34</p><p>Art. 37. O EIV será executado de forma a contemplar</p><p>os efeitos positivos e</p><p>negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da</p><p>população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no</p><p>mínimo, das seguintes questões:</p><p>I – adensamento populacional;</p><p>II – equipamentos urbanos e comunitários;</p><p>III – uso e ocupação do solo;</p><p>IV – valorização imobiliária;</p><p>V – geração de tráfego e demanda por transporte público;</p><p>VI – ventilação e iluminação;</p><p>VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.</p><p>Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do EIV,</p><p>que ficarão disponíveis para consulta, no órgão competente do Poder Público</p><p>municipal, por qualquer interessado.</p><p>Art. 38. A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de</p><p>estudo prévio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da</p><p>legislação ambiental.</p><p>Não se confunde com o estudo prévio de impacto ambiental (EIA). O instituto em tela será</p><p>utilizado em área urbana.</p><p>Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana</p><p>que dependerão da elaboração de estudo de impacto de vizinhança para a obtenção das licenças</p><p>e autorizações no âmbito municipal.</p><p>O papel do EIV é estudar os efeitos positivos e negativos do empreendimento quanto à</p><p>qualidade de vida da população ao redor. É um estudo público, devendo ser dada publicidade.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(MPE-SP - Promotor - MPE-SP - 2019): O Estudo Prévio de Impacto de</p><p>Vizinhança (EIV), que constitui um dos instrumentos da política urbana, deve</p><p>contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade</p><p>quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas</p><p>proximidades e deve contemplar a análise de várias questões indicadas na</p><p>legislação específica. Dentre elas, não se inclui desvalorização imobiliária.</p><p>Correto.</p><p>5. PLANO DIRETOR (PD, art. 39 a 42 do EC)</p><p>Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às</p><p>exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor,</p><p>assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à</p><p>qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades</p><p>econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2o desta Lei.</p><p>Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico</p><p>da política de desenvolvimento e expansão urbana.</p><p>§ 1o O plano diretor é parte integrante do processo de planejamento</p><p>municipal, devendo o plano plurianual, as diretrizes orçamentárias e o</p><p>orçamento anual incorporar as diretrizes e as prioridades nele contidas.</p><p>§ 2o O plano diretor deverá englobar o território do Município como um todo.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 35</p><p>§ 3o A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a</p><p>cada dez anos.</p><p>§ 4o No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua</p><p>implementação, os Poderes Legislativo e Executivo municipais garantirão:</p><p>I – a promoção de audiências públicas e debates com a participação da</p><p>população e de associações representativas dos vários segmentos da</p><p>comunidade;</p><p>II – a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos;</p><p>III – o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações</p><p>produzidos.</p><p>Art. 41. O plano diretor é obrigatório para cidades:</p><p>I – com mais de vinte mil habitantes; 20.000</p><p>II – integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;</p><p>III – onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos</p><p>previstos no § 4o do art. 182 da Constituição Federal;</p><p>IV – integrantes de áreas de especial interesse turístico;</p><p>V – inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com</p><p>significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.</p><p>VI - incluídas no cadastro nacional de Municípios com áreas suscetíveis à</p><p>ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas</p><p>ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos.</p><p>§ 1o No caso da realização de empreendimentos ou atividades enquadrados</p><p>no inciso V do caput, os recursos técnicos e financeiros para a elaboração do</p><p>plano diretor estarão inseridos entre as medidas de compensação adotadas.</p><p>§ 2o No caso de cidades com mais de quinhentos mil habitantes, deverá</p><p>ser elaborado um plano de transporte urbano integrado, compatível com</p><p>o plano diretor ou nele inserido.</p><p>§ 3o As cidades de que trata o caput deste artigo devem elaborar plano de</p><p>rotas acessíveis, compatível com o plano diretor no qual está inserido, que</p><p>disponha sobre os passeios públicos a serem implantados ou reformados</p><p>pelo poder público, com vistas a garantir acessibilidade da pessoa com</p><p>deficiência ou com mobilidade reduzida a todas as rotas e vias existentes,</p><p>inclusive as que concentrem os focos geradores de maior circulação de</p><p>pedestres, como os órgãos públicos e os locais de prestação de serviços</p><p>públicos e privados de saúde, educação, assistência social, esporte, cultura,</p><p>correios e telégrafos, bancos, entre outros, sempre que possível de maneira</p><p>integrada com os sistemas de transporte coletivo de passageiros</p><p>Art. 42. O plano diretor deverá conter NO MÍNIMO:</p><p>I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o</p><p>parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, considerando a</p><p>existência de infraestrutura e de demanda para utilização, na forma do art. 5o</p><p>desta Lei;</p><p>II – disposições requeridas pelos arts. 25, 28, 29, 32 e 35 desta Lei;</p><p>III – sistema de acompanhamento e controle.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(MPE-RS - Promotor - MPE-RS - 2021): A elaboração do plano diretor exige</p><p>a realização de audiências públicas e debates com a população e</p><p>associações representativas da comunidade apenas na fase de elaboração</p><p>do plano diretor por parte do Poder Executivo, sendo dispensada a</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 36</p><p>participação popular na apreciação do plano no âmbito do Poder Legislativo.</p><p>Errado.</p><p>(PC-RN - Delegado - FGV - 2021): O Município de Tombadinho, que possui</p><p>49 mil habitantes, edita lei específica que estabelece que, em delimitadas</p><p>áreas, o proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não</p><p>utilizado, deve promover o seu adequado aproveitamento, sob pena de</p><p>parcelamento ou edificação compulsória. O instrumento de política urbana</p><p>concretizado pela referida lei é o plano diretor. Correto.</p><p>(TJ-RO - Juiz - VUNESP - 2019): A Constituição Federal de 1988 prevê o</p><p>Plano Diretor como o instrumento básico da política de desenvolvimento e</p><p>expansão urbana, devendo o conteúdo definir as exigências a serem</p><p>atendidas pela propriedade urbana, para cumprimento da sua função social.</p><p>Para o bom cumprimento dessa função, o Estatuto da Cidade estabelece que</p><p>a ordenação e o controle do uso do solo devem ser organizados de modo a</p><p>evitar o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou</p><p>inadequados em relação à infraestrutura urbana. Correto.</p><p>(MPE-MT - Promotor - FCC - 2019): A obrigatoriedade da criação do Plano</p><p>Diretor previsto no art. 41 da Lei n° 10.257/2001, dentre outros requisitos</p><p>legais, se coloca para municípios a partir de 20.000 habitantes. Correto.</p><p>A propriedade urbana cumpre sua função social quando ela observa o plano diretor.</p><p>O plano diretor é um instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana,</p><p>englobando toda extensão do município.</p><p>As leis orçamentárias, PPA (plano plurianual), LDO (lei de diretrizes orçamentárias) e LOA</p><p>(lei orçamentária anual) devem incorporar as diretrizes e prioridades do plano diretor. Embora a lei</p><p>mande, isso não ocorre na prática.</p><p>Depois da lei orgânica, o plano diretor é a lei mais importante do município.</p><p>O plano diretor deve ser revisto em prazos não superiores a 10 anos.</p><p>A lei pontuava que 05 anos após a elaboração do EC, deveria ser elaborado o plano diretor.</p><p>Ocorre que muitos municípios não elaboraram o plano diretor neste prazo, de modo que os prefeitos</p><p>começaram a ser processados por improbidade administrativa, razão pela qual o legislador</p><p>prorrogou o prazo, alterando o art. 50 do EC.</p><p>Art. 50. Os Municípios que estejam enquadrados na obrigação prevista nos</p><p>incisos I e II do art. 41 desta Lei que não tenham plano diretor aprovado na</p><p>data de entrada em vigor desta Lei, deverão aprová-lo no prazo de cinco</p><p>anos.</p><p>Art. 50. Os Municípios que estejam enquadrados na obrigação prevista nos</p><p>incisos I e II do caput do art. 41 desta Lei e que não tenham plano diretor</p><p>aprovado na data de entrada em vigor desta Lei deverão aprová-lo até 30 de</p><p>junho de 2008. (Redação dada pela Lei nº 11.673, 2008)</p><p>Algumas coisas são importantes na realização e fiscalização do plano diretor:</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 37</p><p>1) Realização de audiências públicas (ouvir a população);</p><p>2) Publicidade e acesso aos documentos referentes.</p><p>Em continuidade, importante ressaltar que o plano diretor é obrigatório para:</p><p>1) Cidades com mais de 20.000 habitantes;</p><p>2) Integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;</p><p>3) Onde o poder público municipal pretenda utilizar os instrumentos do § 4º do art. 182 da</p><p>CF (edificação e parcelamento, IPTU progressivo e desapropriação,</p><p>independentemente do número de habitantes).</p><p>4) Áreas de especial interesse turístico;</p><p>5) Áreas inseridas na área de influência de empreendimentos e atividades com significativo</p><p>impacto ambiental de âmbito regional ou local. Ex.: empreendimento em cidade</p><p>pequena. Quem vai pagar o plano diretor? Se a cidade não tiver verba, vai ser o</p><p>interessado, qual seja, o empreendedor, sendo já uma forma de compensação.</p><p>Por fim, salienta-se que o conteúdo do plano diretor deve estar voltado para as áreas onde</p><p>serão aplicados os instrumentos acima vistos (parcelamento, edificação, transferência etc.), deve</p><p>haver previsão no plano diretor e em seguida na lei municipal (nesta ordem). Se houver lei sem a</p><p>observância do plano diretor, deverá haver modificação no plano diretor.</p><p>Obs.: nas cidades com mais de 500.000 habitantes, deverá ser</p><p>elaborado um plano de transporte urbano integrado, compatível</p><p>com o plano diretor ou integrado dentro do plano diretor.</p><p>6. GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE (art. 43, 44 e 45 do EC)</p><p>Art. 43. Para garantir a gestão democrática da cidade, deverão ser</p><p>utilizados, entre outros, os seguintes instrumentos:</p><p>I – órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e</p><p>municipal;</p><p>II – debates, audiências e consultas públicas;</p><p>III – conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional,</p><p>estadual e municipal;</p><p>IV – iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de</p><p>desenvolvimento urbano.</p><p>Art. 44. No âmbito municipal, a gestão orçamentária participativa de que</p><p>trata a alínea f do inciso III do art. 4o desta Lei incluirá a realização de</p><p>debates, audiências e consultas públicas sobre as propostas do plano</p><p>plurianual, da lei de diretrizes orçamentárias e do orçamento anual,</p><p>como condição obrigatória para sua aprovação pela Câmara Municipal.</p><p>Art. 45. Os organismos gestores das regiões metropolitanas e aglomerações</p><p>urbanas incluirão obrigatória e significativa participação da população e de</p><p>associações representativas dos vários segmentos da comunidade, de modo</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 38</p><p>a garantir o controle direto de suas atividades e o pleno exercício da</p><p>cidadania.</p><p>O governo federal criou o Ministério das Cidades, bem como o Conselho das Cidades</p><p>(instância consultiva no âmbito federal).</p><p>7. CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO (art. 46 do EC)</p><p>Art. 46. O poder público municipal poderá facultar ao proprietário da área</p><p>atingida pela obrigação de que trata o caput do art. 5º desta Lei, ou objeto</p><p>de regularização fundiária urbana para fins de regularização fundiária, o</p><p>estabelecimento de consórcio imobiliário como forma de viabilização</p><p>financeira do aproveitamento do imóvel.</p><p>§ 1º Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de</p><p>urbanização, de regularização fundiária ou de reforma, conservação ou</p><p>construção de edificação por meio da qual o proprietário transfere ao poder</p><p>público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como</p><p>pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas,</p><p>ficando as demais unidades incorporadas ao patrimônio público.</p><p>§ 2º O valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será</p><p>correspondente ao valor do imóvel antes da execução das obras.</p><p>§ 3º A instauração do consórcio imobiliário por proprietários que tenham dado</p><p>causa à formação de núcleos urbanos informais, ou por seus sucessores, não</p><p>os eximirá das responsabilidades administrativa, civil ou criminal</p><p>No âmbito do regime de parceria, o poder público precisa realizar melhorias em certo lugar</p><p>e, ao invés de instituir a contribuição de melhoria (tributo), o particular transfere o seu imóvel para</p><p>o poder público, que realiza as obras. Após, este último, transfere para o particular um ou mais</p><p>imóveis urbanizados ou edificados, conforme o valor daquele imóvel no momento da transferência.</p><p>8. IMPROBIDADE (art. 52 do EC)</p><p>Art. 52. Sem prejuízo da punição de outros agentes públicos envolvidos e da</p><p>aplicação de outras sanções cabíveis, o Prefeito incorre em improbidade</p><p>administrativa, nos termos da Lei no 8.429, de 2 de junho de 1992, quando:</p><p>II – deixar de proceder, no prazo de cinco anos, o adequado</p><p>aproveitamento do imóvel incorporado ao patrimônio público, conforme</p><p>o disposto no § 4o do art. 8o desta Lei.</p><p>Art. 8º, § 4º Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel</p><p>no prazo máximo de cinco anos, contado a partir da sua incorporação</p><p>ao patrimônio público.</p><p>III – utilizar áreas obtidas por meio do direito de preempção em</p><p>desacordo com o disposto no art. 26 desta Lei;</p><p>IV – aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de</p><p>construir e de alteração de uso em desacordo com o previsto no art. 31</p><p>desta Lei;</p><p>V – aplicar os recursos auferidos com operações consorciadas em</p><p>desacordo com o previsto no § 1º do art. 33 desta Lei.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 39</p><p>Art. 33. Da lei específica que aprovar a operação urbana consorciada</p><p>constará o plano de operação urbana consorciada, contendo, no</p><p>mínimo:</p><p>VI – contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes</p><p>e investidores privados em função da utilização dos benefícios</p><p>previstos nos incisos I e II do § 2º do art. 32 desta Lei;</p><p>§ 1º Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do</p><p>inciso VI deste artigo serão aplicados EXCLUSIVAMENTE na própria</p><p>operação urbana consorciada.</p><p>VI – impedir ou deixar de garantir os requisitos contidos nos incisos I a</p><p>III do § 4o do art. 40 desta Lei;</p><p>Art. 40, § 4º No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização</p><p>de sua implementação, os Poderes Legislativo e Executivo municipais</p><p>garantirão:</p><p>I – a promoção de audiências públicas e debates com a participação da</p><p>população e de associações representativas dos vários segmentos da</p><p>comunidade;</p><p>II – a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos;</p><p>III – o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações</p><p>produzidos.</p><p>VII – deixar de tomar as providências necessárias para garantir a</p><p>observância do disposto no § 3o do art. 40 e no art. 50 desta Lei;</p><p>Art. 40, § 3º A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo</p><p>menos, a cada dez anos.</p><p>Art. 50. Os Municípios que estejam enquadrados na obrigação prevista</p><p>nos incisos I e II do caput do art. 41 desta Lei e que não tenham plano</p><p>diretor aprovado na data de entrada em vigor desta Lei deverão</p><p>aprová-</p><p>lo até 30 de junho de 2008. (Redação dada pela Lei nº 11.673, 2008)</p><p>VIII – adquirir imóvel objeto de direito de preempção, nos termos dos</p><p>arts. 25 a 27 desta Lei, pelo valor da proposta apresentada, se este for,</p><p>comprovadamente, superior ao de mercado.</p><p>Cabe ACP em matéria urbanística? Sim. Inclusive, nestes casos, quem detém legitimidade</p><p>para o ajuizamento de tal instrumento, além de outros legitimados, é o Ministério Público Estadual</p><p>e não o MPF, conforme esclarecido na ementa a seguir:</p><p>O Ministério Público Federal é parte ilegítima para ajuizar ação civil pública</p><p>que visa à anulação da tramitação de Projeto de Lei do Plano Diretor de</p><p>município, ao argumento da falta de participação popular nos respectivos</p><p>trabalhos legislativos. No caso concreto, o MPF ajuizou ACP contra o</p><p>Município de Florianópolis e a União argumentando que o Poder Executivo</p><p>Municipal teria encaminhado à Câmara de Vereadores o projeto de Lei do</p><p>Plano Diretor da cidade sem a realização das necessárias audiências</p><p>públicas, o que violaria o Estatuto da Cidade. O STJ entendeu que a</p><p>legitimidade para essa demanda seria do Ministério Público estadual (e não</p><p>do MPF). STJ. 1ª Turma.REsp 1687821-SC, Rel. Min. Sérgio Kukina, julgado</p><p>em 07/11/2017 (Info 616).</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 40</p><p>Mas atenção: algumas questões relacionadas com o Plano Diretor, como é o caso da</p><p>disciplina do uso do solo urbano, podem ter impacto no meio ambiente, o que poderia legitimar o</p><p>Ministério Público Federal para a demanda. Ocorre que não é essa a pretensão específica do MPF.</p><p>A causa de pedir da ação proposta pelo MPF diz respeito, exclusivamente, à suposta inobservância</p><p>das audiências públicas, não havendo, portanto, um pedido voltado especificamente para a tutela</p><p>direta do meio ambiente.3</p><p>9. DEMAIS ARTIGOS</p><p>Art. 42. O plano diretor deverá conter NO MÍNIMO:</p><p>I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento,</p><p>edificação ou utilização compulsórios, considerando a existência de</p><p>infraestrutura e de demanda para utilização, na forma do art. 5o desta Lei;</p><p>II – disposições requeridas pelos arts. 25, 28, 29, 32 e 35 (os 06 instrumentos</p><p>do EC) desta Lei;</p><p>III – sistema de acompanhamento e controle.</p><p>Art. 42-A. Além do conteúdo previsto no art. 42, o plano diretor dos</p><p>Municípios incluídos no cadastro nacional de municípios com áreas</p><p>suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto,</p><p>inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos</p><p>correlatos deverá conter:</p><p>I - parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover</p><p>a diversidade de usos e a contribuir para a geração de emprego e renda;</p><p>II - mapeamento contendo as áreas suscetíveis à ocorrência de</p><p>deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos</p><p>geológicos ou hidrológicos correlatos;</p><p>III - planejamento de ações de intervenção preventiva e realocação de</p><p>população de áreas de risco de desastre;</p><p>IV - medidas de drenagem urbana necessárias à prevenção e à mitigação de</p><p>impactos de desastres; e</p><p>V - diretrizes para a regularização fundiária de assentamentos urbanos</p><p>irregulares, se houver, observadas a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, e</p><p>demais normas federais e estaduais pertinentes, e previsão de áreas para</p><p>habitação de interesse social por meio da demarcação de zonas especiais de</p><p>interesse social e de outros instrumentos de política urbana, onde o uso</p><p>habitacional for permitido.</p><p>§ 1º A identificação e o mapeamento de áreas de risco levarão em conta as</p><p>cartas geotécnicas.</p><p>§ 2o O conteúdo do plano diretor deverá ser compatível com as disposições</p><p>insertas nos planos de recursos hídricos, formulados consoante a Lei no</p><p>9.433, de 8 de janeiro de 1997.</p><p>§ 3º Os Municípios adequarão o plano diretor às disposições deste</p><p>artigo, por ocasião de sua revisão, observados os prazos legais.</p><p>§ 4º Os Municípios enquadrados no inciso VI do art. 41 desta Lei e que não</p><p>tenham plano diretor aprovado terão o prazo de 5 (cinco) anos para o</p><p>seu encaminhamento para aprovação pela Câmara Municipal.</p><p>3 CAVALCANTE, Márcio André Lopes. MPF não possui legitimidade para ajuizar ACP contra Município pedindo que sejam realizadas</p><p>audiências públicas antes do envio do projeto de Lei do Plano Diretor. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em:</p><p><https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/7cc5ca26d6fbb6db2b134ef07cc68925>. Acesso em: 01/03/2024.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 41</p><p>Art. 42-B. Os Municípios que pretendam ampliar o seu perímetro urbano</p><p>após a data de publicação desta Lei deverão elaborar projeto específico</p><p>que contenha, no mínimo:</p><p>I - demarcação do novo perímetro urbano;</p><p>II - delimitação dos trechos com restrições à urbanização e dos trechos</p><p>sujeitos a controle especial em função de ameaça de desastres naturais;</p><p>III - definição de diretrizes específicas e de áreas que serão utilizadas para</p><p>infraestrutura, sistema viário, equipamentos e instalações públicas, urbanas</p><p>e sociais;</p><p>IV - definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de</p><p>modo a promover a diversidade de usos e contribuir para a geração de</p><p>emprego e renda;</p><p>V - a previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da</p><p>demarcação de zonas especiais de interesse social e de outros instrumentos</p><p>de política urbana, quando o uso habitacional for permitido;</p><p>VI - definição de diretrizes e instrumentos específicos para proteção</p><p>ambiental e do patrimônio histórico e cultural; e</p><p>VII - definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos ônus e</p><p>benefícios decorrentes do processo de urbanização do território de expansão</p><p>urbana e a recuperação para a coletividade da valorização imobiliária</p><p>resultante da ação do poder público.</p><p>§ 1o O projeto específico de que trata o caput deste artigo deverá ser instituído</p><p>por lei municipal e atender às diretrizes do plano diretor, quando houver.</p><p>§ 2o Quando o plano diretor contemplar as exigências estabelecidas no caput,</p><p>o Município ficará dispensado da elaboração do projeto específico de que</p><p>trata o caput deste artigo.</p><p>§ 3o A aprovação de projetos de parcelamento do solo no novo perímetro</p><p>urbano ficará condicionada à existência do projeto específico e deverá</p><p>obedecer às suas disposições.</p><p>10. POLÍTICA NACIONAL DE MOBILIDADE URBANA</p><p>A Política Nacional de Mobilidade Urbana é instrumento da política de desenvolvimento</p><p>urbano de que tratam o inciso XX do art. 21 e o art. 182 da Constituição Federal, objetivando a</p><p>integração entre os diferentes modos de transporte e a melhoria da acessibilidade e mobilidade das</p><p>pessoas e cargas no território do Município. Está disciplinada na Lei 12.587/2012.</p><p>Tem por objetivo contribuir para o acesso universal à cidade, o fomento e a concretização</p><p>das condições que contribuam para a efetivação dos princípios, objetivos e diretrizes da política de</p><p>desenvolvimento urbano, por meio do planejamento e da gestão democrática do Sistema Nacional</p><p>de Mobilidade Urbana.</p><p>O Sistema Nacional de Mobilidade Urbana é o conjunto organizado e coordenado dos modos</p><p>de transporte, de serviços e de infraestruturas que garante os deslocamentos de pessoas e cargas</p><p>no território do Município.</p><p>10.1. DOS PRINCÍPIOS, DIRETRIZES E OBJETIVOS DA POLÍTICA NACIONAL DE</p><p>MOBILIDADE URBANA</p><p>A Política Nacional de Mobilidade Urbana está fundamentada nos seguintes princípios (art.</p><p>5º):</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 42</p><p>Art. 5º, I - acessibilidade universal;</p><p>II - desenvolvimento sustentável das cidades, nas dimensões</p><p>socioeconômicas e ambientais;</p><p>III - equidade no acesso dos cidadãos ao transporte público coletivo;</p><p>IV - eficiência, eficácia e efetividade na prestação dos serviços de transporte</p><p>urbano;</p><p>V - gestão democrática e controle social</p><p>do planejamento e avaliação da</p><p>Política Nacional de Mobilidade Urbana;</p><p>VI - segurança nos deslocamentos das pessoas;</p><p>VII - justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do uso dos</p><p>diferentes modos e serviços;</p><p>VIII - equidade no uso do espaço público de circulação, vias e logradouros; e</p><p>IX - eficiência, eficácia e efetividade na circulação urbana.</p><p>Devem ainda ser observadas algumas diretrizes especificadas na lei (art. 6º):</p><p>Art. 6º, I - integração com a política de desenvolvimento urbano e respectivas</p><p>políticas setoriais de habitação, saneamento básico, planejamento e gestão</p><p>do uso do solo no âmbito dos entes federativos;</p><p>II - prioridade dos modos de transportes não motorizados sobre os</p><p>motorizados e dos serviços de transporte público coletivo sobre o transporte</p><p>individual motorizado;</p><p>III - integração entre os modos e serviços de transporte urbano;</p><p>IV - mitigação dos custos ambientais, sociais e econômicos dos</p><p>deslocamentos de pessoas e cargas na cidade;</p><p>V - incentivo ao desenvolvimento científico-tecnológico e ao uso de energias</p><p>renováveis e menos poluentes;</p><p>VI - priorização de projetos de transporte público coletivo estruturadores do</p><p>território e indutores do desenvolvimento urbano integrado; e</p><p>VII - integração entre as cidades gêmeas localizadas na faixa de fronteira com</p><p>outros países sobre a linha divisória internacional.</p><p>VIII - garantia de sustentabilidade econômica das redes de transporte público</p><p>coletivo de passageiros, de modo a preservar a continuidade, a</p><p>universalidade e a modicidade tarifária do serviço.</p><p>Por fim, a lei elenca alguns objetivos a serem alcançados com a implementação da política</p><p>em questão (art. 7º):</p><p>Art. 7º, I - reduzir as desigualdades e promover a inclusão social;</p><p>II - promover o acesso aos serviços básicos e equipamentos sociais;</p><p>III - proporcionar melhoria nas condições urbanas da população no que se</p><p>refere à acessibilidade e à mobilidade;</p><p>IV - promover o desenvolvimento sustentável com a mitigação dos custos</p><p>ambientais e socioeconômicos dos deslocamentos de pessoas e cargas nas</p><p>cidades; e</p><p>V - consolidar a gestão democrática como instrumento e garantia da</p><p>construção contínua do aprimoramento da mobilidade urbana.</p><p>10.2. DIREITO DOS USUÁRIOS</p><p>A lei também possui relevância por trazer de maneira expressa, ainda que não exauriente,</p><p>o direito dos usuários dos serviços públicos. Tal tarefa foi posteriormente complementada com a</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 43</p><p>edição a Lei 13.460/2017, que esmiuçou sobre participação, proteção e defesa dos direitos do</p><p>usuário.</p><p>10.3. PLANO DE MOBILIDADE URBANA</p><p>Por fim, destaca-se a necessidade de um plano de mobilidade urbana, cuja criação será</p><p>obrigatória para seguintes situações:</p><p>Art. 24, § 1º Ficam obrigados a elaborar e a aprovar Plano de Mobilidade</p><p>Urbana os Municípios:</p><p>I - com mais de 20.000 (vinte mil) habitantes</p><p>II - integrantes de regiões metropolitanas, regiões integradas de</p><p>desenvolvimento econômico e aglomerações urbanas com população total</p><p>superior a 1.000.000 (um milhão) de habitantes;</p><p>III - integrantes de áreas de interesse turístico, incluídas cidades litorâneas</p><p>que têm sua dinâmica de mobilidade normalmente alterada nos finais de</p><p>semana, feriados e períodos de férias, em função do aporte de turistas,</p><p>conforme critérios a serem estabelecidos pelo Poder Executivo.</p><p>§ 1º-A. O Plano de Mobilidade Urbana deve ser integrado e compatível com</p><p>os respectivos planos diretores e, quando couber, com os planos de</p><p>desenvolvimento urbano integrado e com os planos metropolitanos de</p><p>transporte e mobilidade urbana.</p><p>§ 2º Nos Municípios sem sistema de transporte público coletivo ou individual,</p><p>o Plano de Mobilidade Urbana deverá ter o foco no transporte não motorizado</p><p>e no planejamento da infraestrutura urbana destinada aos deslocamentos a</p><p>pé e por bicicleta, de acordo com a legislação vigente.</p><p>§ 4º O Plano de Mobilidade Urbana deve ser elaborado e aprovado nos</p><p>seguintes prazos:</p><p>I - até 12 de abril de 2024, para Municípios com mais de 250.000 (duzentos</p><p>e cinquenta mil) habitantes;</p><p>II - até 12 de abril de 2025, para Municípios com até 250.000 (duzentos e</p><p>cinquenta mil) habitantes. (Redação dada pela Lei nº 14.748, de 2023)</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 44</p><p>PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (LEI 11.977/09)</p><p>A Lei 11.977/09 apresenta duas vértices principais, quais sejam:</p><p>1) Institui o “Programa Minha Casa, Minha Vida” (PMCMV), cujo objetivo é a criação de</p><p>uma série de mecanismos para produção, aquisição e reforma de unidades habitacionais</p><p>populares;</p><p>2) Traz alterações na Lei de Registros Públicos.</p><p>1. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV)</p><p>O PMCMV compreende dois programas habitacionais:</p><p>1) O Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), cujo objetivo é promover a</p><p>produção ou aquisição de novas unidades habitacionais ou a requalificação de imóveis</p><p>urbanos;</p><p>2) O Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR), que visa subsidiar a produção ou</p><p>reforma de imóveis para agricultores familiares e trabalhadores rurais, por intermédio de</p><p>operações de repasse de recursos do orçamento geral da União ou de financiamento</p><p>habitacional com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS.</p><p>2. REGISTRO ELETRÔNICO, CUSTAS E EMOLUMENTOS</p><p>No segundo capítulo, a lei prevê que os serviços de registros públicos de que trata a Lei</p><p>6.015/73 (Lei de Registros Públicos) deverão – observados os prazos e condições previstas em</p><p>regulamento – instituir sistema de registro eletrônico.</p><p>Além disso, em seu art. 39, determina que os atos registrais praticados a PARTIR da</p><p>vigência da Lei 6.015/73 deverão ser inseridos no sistema de registro eletrônico, no prazo de até</p><p>5 anos, a contar da publicação da Lei 11.977/2009.</p><p>Ressalta-se, ainda, que os serviços de registros públicos passaram a ser obrigados a</p><p>disponibilizar para o Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às</p><p>informações constantes de seus bancos de dados, conforme ficar determinado em regulamento a</p><p>ser elaborado.</p><p>Obs.: o registro eletrônico de imóveis possibilitará a formação de um</p><p>banco de dados nacional, com os atos registrais praticados antes e</p><p>depois da vigência da Lei de Registros Públicos, instituindo a</p><p>GRATUIDADE do registro do primeiro imóvel residencial adquirido no</p><p>âmbito do PMCMV cujo beneficiário tenha renda familiar mensal de</p><p>até três salários-mínimos e redução do pagamento em outras</p><p>situações.</p><p>3. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 45</p><p>No terceiro capítulo, a Lei 11.977/2009 trazia um meio de regularizar áreas urbanas informais</p><p>sem necessidade do crivo do Poder Judiciário, ou seja, implementa a “USUCAPIÃO</p><p>ADMINISTRATIVA”.</p><p>Contudo, a Lei 13.465/2017 revogou todos os dispositivos ao tratar o assunto.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 46</p><p>PARCELAMENTO DO SOLO URBANO: DECRETO-</p><p>LEI 58/67 E LEI 6.766/79</p><p>1. URBANIZAÇÃO, PARCELAMENTO: LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO</p><p>Urbanização é o termo usado para designar o crescimento urbano em proporções maiores</p><p>do que em relação ao crescimento da população rural. Para que esse crescimento não seja</p><p>demasiadamente desordenado, é importante que se estabeleça uma política de controle e</p><p>fiscalização da ocupação no solo urbano, tendo por objetivo buscar o adequado ordenamento</p><p>territorial.</p><p>O tema Parcelamento do Solo Urbano é tratado pela Constituição Federal de 1988 (art. 30,</p><p>inciso VIII, onde estabelece a competência legislativa do município) e pela Lei 6.766/79.</p><p>A Lei 6.766/79 foi editada pela União e trouxe normas urbanísticas gerais. O parágrafo único</p><p>do artigo</p><p>1° da referida lei estabelece que:</p><p>Art. 1º. O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei.</p><p>Parágrafo único - Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão</p><p>estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo</p><p>municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e</p><p>locais.</p><p>Obs.: o STF, na ADI 478, decidiu que “as normas das entidades</p><p>políticas diversas – União e Estado-Membro – deverão, entretanto, ser</p><p>gerais, em forma de diretrizes, sob pena de tornarem inócua a</p><p>competência municipal, que constitui exercício de sua autonomia</p><p>constitucional”.</p><p>O PARCELAMENTO do solo urbano é instituto de Direito Urbanístico que tem por finalidade</p><p>precípua ordenar o espaço urbano destinado à habitação (o que é mais comum), comércio ou</p><p>indústria.</p><p>O termo PARCELAMENTO de solo urbano é GÊNERO do qual são espécies o loteamento</p><p>e o desmembramento.</p><p>Considera-se LOTEAMENTO a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, COM</p><p>abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou</p><p>ampliação das vias existentes (art. 2°, § 1°).</p><p>Hely Lopes Meirelles conceitua que loteamento é meio de urbanização e só se efetiva por</p><p>procedimento voluntário e formal do proprietário da gleba, que planeja a sua divisão e a submete à</p><p>aprovação da Prefeitura, para subsequente inscrição no registro imobiliário, transferência gratuita</p><p>das áreas das vias públicas e espaços livres ao Município, e a limitação dos lotes.</p><p>Existem dois tipos de loteamentos ILEGAIS:</p><p>a) CLANDESTINOS: são aqueles que não foram aprovados pela Prefeitura Municipal.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 47</p><p>b) IRREGULARES: são aqueles aprovados pela Prefeitura, mas não foram inscritos no</p><p>Registro de Imóveis, ou o foram, mas são executados em desconformidade com o plano</p><p>e as plantas aprovadas.</p><p>Considera-se DESMEMBRAMENTO a subdivisão de gleba em lotes destinados a</p><p>edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que NÃO IMPLIQUE na abertura</p><p>de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou amplificação dos já</p><p>existentes (art. 2°, § 2°).</p><p>O desmembramento, portanto, é apenas repartição da gleba, SEM ATOS DE</p><p>URBANIZAÇÃO, e tanto pode ocorrer pela vontade do proprietário (venda, doação, etc.) como por</p><p>imposição judicial (arrematação, partilha, etc.), em ambos os casos sem QUALQUER</p><p>transferência ao domínio público.</p><p>LOTEAMENTO</p><p>Criação de espaços públicos, tais como</p><p>ruas ou praças. COM ABERTURA DE</p><p>NOVAS VIAS.</p><p>Um loteamento somente pode</p><p>ser criado de forma voluntária.</p><p>DESMEMBRAMENTO</p><p>Subdivisão de um espaço em outros</p><p>menores, SEM A ABERTURA DE</p><p>NOVAS VIAS e logradouros públicos,</p><p>ou prolongamento, modificação ou</p><p>ampliação daqueles já existentes.</p><p>Pode ser criado de forma</p><p>voluntária ou por decisão</p><p>judicial (como ocorre em um</p><p>procedimento de partilha).</p><p>Obs.: não se pode confundir desmembramento com desdobro.</p><p>Desdobro é tido como a subdivisão de lote, ao passo que o</p><p>desmembramento resulta da subdivisão de gleba, que é uma área de</p><p>terra não urbanizada.</p><p>Art. 2°, § 4º Considera-se LOTE o terreno servido de infraestrutura básica</p><p>cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano</p><p>diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.</p><p>§ 5° A INFRAESTRUTURA BÁSICA DOS PARCELAMENTOS é constituída</p><p>pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação</p><p>pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia</p><p>elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.</p><p>§ 6º A INFRAESTRUTURA BÁSICA dos parcelamentos situados nas zonas</p><p>habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS)</p><p>consistirá, no mínimo, de:</p><p>I - vias de circulação;</p><p>II - escoamento das águas pluviais;</p><p>III - rede para o abastecimento de água potável;</p><p>IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.</p><p>Neste sentido, verifica-se as principais características de cada modelo:</p><p>PARCELAMENTOS</p><p>PARCELAMENTOS SITUADOS NAS ZONAS</p><p>HABITACIONAIS DECLARADAS POR LEI</p><p>COMO DE INTERESSE SOCIAL (ZHIS)</p><p>Vias de circulação. Vias de circulação.</p><p>Escoamento das águas pluviais. Escoamento das águas pluviais.</p><p>Rede para o abastecimento de água potável. Rede para o abastecimento de água potável.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 48</p><p>Soluções para o esgotamento sanitário. Soluções para o esgotamento sanitário.</p><p>Energia elétrica pública e domiciliar. -</p><p>Iluminação pública. -</p><p>Obs.: observa-se que a principal diferença das características entre</p><p>ambos é que no parcelamento exige-se a presença de energia elétrica</p><p>pública e domiciliar, bem como a oferta de iluminação pública.</p><p>Além disso, a Lei 13.465/2017 incluiu dois novos parágrafos ao art. 2º:</p><p>Art. 2º, 7o O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou</p><p>de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.</p><p>§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento,</p><p>definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será</p><p>regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o</p><p>impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não</p><p>residentes, devidamente identificados ou cadastrados.</p><p>O art. 3° dispõe que "somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em</p><p>zonas urbanas ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal". Os incisos do parágrafo</p><p>único deste artigo tratam dos casos de PROIBIÇÃO de parcelamento do solo urbano por razões</p><p>de caráter sanitário e de segurança pública. São eles:</p><p>Art. 3º, Parágrafo único. Não será permitido o parcelamento do solo:</p><p>I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as</p><p>providências para assegurar o escoamento das águas;</p><p>II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde</p><p>pública, sem que sejam previamente saneados;</p><p>III - em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento),</p><p>salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;</p><p>IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;</p><p>V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça</p><p>condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(PGE-PA - Procurador - CESPE - 2022): É permitido o parcelamento do solo</p><p>em áreas de preservação ecológica. Errado.</p><p>(MPE-AC - Promotor - CESPE - 2022): É vedado o parcelamento do solo em</p><p>terrenos onde as condições geológicas não aconselhem a edificação.</p><p>Correto.</p><p>(MPE-MS - Promotor - MPE-MS - 2018): Considera-se loteamento urbano a</p><p>subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento</p><p>do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias</p><p>e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação</p><p>dos já existentes; enquanto se considera desmembramento urbano a</p><p>subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas</p><p>vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação</p><p>ou ampliação das vias existentes. Errado.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 49</p><p>Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes REQUISITOS:</p><p>Art. 4º, I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de</p><p>equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso</p><p>público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano</p><p>diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem;</p><p>II - os lotes terão ÁREA MÍNIMA de 125 m2 e frente mínima de 5 metros,</p><p>salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores</p><p>exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou</p><p>edificação de conjuntos habitacionais de interesse</p><p>social, previamente</p><p>aprovados pelos órgãos públicos competentes;</p><p>III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa</p><p>não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser</p><p>reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do</p><p>planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada</p><p>lado. (Redação dada pela Lei nº 13.913, de 2019)</p><p>III-B - ao longo das águas correntes e dormentes, as áreas de faixas não</p><p>edificáveis deverão respeitar a lei municipal ou distrital que aprovar o</p><p>instrumento de planejamento territorial e que definir e regulamentar a largura</p><p>das faixas marginais de cursos d´água naturais em área urbana consolidada,</p><p>nos termos da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, com obrigatoriedade de</p><p>reserva de uma faixa não edificável para cada trecho de margem, indicada</p><p>em diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município;</p><p>IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes</p><p>oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.</p><p>§ 1º A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o</p><p>território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de</p><p>parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas</p><p>mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento</p><p>§ 2º Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação,</p><p>cultura, saúde, lazer e similares.</p><p>§ 3º Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias</p><p>será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados</p><p>critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção</p><p>do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes.</p><p>§ 4º No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser</p><p>instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em</p><p>benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem</p><p>urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à</p><p>construção de muros.</p><p>§ 5º As edificações localizadas nas áreas contíguas às faixas de domínio</p><p>público dos trechos de rodovia que atravessem perímetros urbanos ou áreas</p><p>urbanizadas passíveis de serem incluídas em perímetro urbano, desde que</p><p>construídas até a data de promulgação deste parágrafo, ficam dispensadas</p><p>da observância da exigência prevista no inciso III do caput deste artigo, salvo</p><p>por ato devidamente fundamentado do poder público municipal ou distrital.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(MPE-SC - Promotor - Instituto Consulplan - 2019): A Lei Federal n.</p><p>6.766/1979 estabelece a percentagem mínima de áreas públicas de 35%</p><p>(trinta e cinco por cento) do total da gleba, para os parcelamentos do solo,</p><p>cabendo à legislação municipal definir as áreas mínimas e máximas de lotes</p><p>e os coeficientes máximos de aproveitamento. Errado.</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2019/Lei/L13913.htm#art2</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12651.htm</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 50</p><p>Observa-se, contudo, que dentre as limitações previstas na Lei 6.766/79, o STJ manifestou-</p><p>se pela inaplicabilidade daquelas que correspondem a uma metragem menor que a constante do</p><p>Código Florestal, isto é, o Código Florestal define faixa não edificável a partir de curso d’água em</p><p>áreas urbanas, não se aplicando os limites menores previstos na Lei do Parcelamento do Solo</p><p>Urbano:</p><p>Na vigência do novo Código Florestal (Lei nº 12.651/2012), a extensão não</p><p>edificável nas Áreas de Preservação Permanente de qualquer curso d' água,</p><p>perene ou intermitente, em trechos caracterizados como área urbana</p><p>consolidada, deve respeitar o que disciplinado pelo seu art. 4º, caput, inciso</p><p>I, alíneas a, b, c, d e e, a fim de assegurar a mais ampla garantia ambiental a</p><p>esses espaços territoriais especialmente protegidos e, por conseguinte, à</p><p>coletividade. STJ. 1ª Seção. REsp 1770760/SC, Rel. Min. Benedito</p><p>Gonçalves, julgado em 28/04/2021 (Recurso Repetitivo – Tema 1010) (Info</p><p>694).</p><p>A norma do Código Florestal é a que garante, de forma mais eficaz, a proteção do meio</p><p>ambiente natural e do meio ambiente artificial, em cumprimento ao disposto no art. 225 da CF/88,</p><p>sempre com os olhos também voltados ao princípio do desenvolvimento sustentável (art. 170, VI,)</p><p>e às funções social e ecológica da propriedade.4</p><p>Quem possui legitimidade para promover o parcelamento, nos termos da Lei 6.766?</p><p>Houve alteração legislativa pela Lei 14.118, de 2021, para incluir o art. 2º-A à Lei 6.766.</p><p>Assim, considera-se empreendedor para fins de parcelamento do solo urbano, o responsável pela</p><p>implantação do parcelamento, o qual, além daqueles indicados em regulamento, poderá ser:</p><p>a) O proprietário do imóvel a ser parcelado;</p><p>b) O compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou o foreiro, desde</p><p>que o proprietário expresse sua anuência em relação ao empreendimento e sub-rogue-</p><p>se nas obrigações do compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário,</p><p>ou do foreiro, em caso de extinção do contrato;</p><p>c) O ente da administração pública direta ou indireta habilitado a promover a</p><p>desapropriação com a finalidade de implantação de parcelamento habitacional ou de</p><p>realização de regularização fundiária de interesse social, desde que tenha ocorrido a</p><p>regular imissão na posse;</p><p>d) A pessoa física ou jurídica contratada pelo proprietário do imóvel a ser parcelado ou pelo</p><p>poder público para executar o parcelamento ou a regularização fundiária, em forma de</p><p>parceria, sob regime de obrigação solidária, devendo o contrato ser averbado na</p><p>matrícula do imóvel no competente registro de imóveis;</p><p>e) A cooperativa habitacional ou associação de moradores, quando autorizada pelo titular</p><p>do domínio, ou associação de proprietários ou compradores que assuma a</p><p>responsabilidade pela implantação do parcelamento.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>4 CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Código Florestal define faixa não edificável a partir de curso d’água em áreas urbanas, não se</p><p>aplicando os limites menores previstos na Lei do Parcelamento do Solo Urbano. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em:</p><p><https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/b20fa060328b0cdf51b464ee37efe182>. Acesso em: 01/03/2024.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 51</p><p>(PGE-PA - Procurador - CESPE - 2022): Considera-se empreendedor, para</p><p>fins de parcelamento do solo urbano, o responsável pela implantação do</p><p>parcelamento, que, além daqueles indicados em regulamento, poderá ser o</p><p>ente da administração pública, direta ou indireta, habilitado a promover a</p><p>desapropriação com a finalidade de implantação de parcelamento</p><p>habitacional ou de realização de regularização fundiária de interesse social,</p><p>desde que tenha ocorrido a regular imissão na posse. Correto.</p><p>2. PASSOS PARA A IMPLANTAÇÃO REGULAR DE UM PARCELAMENTO</p><p>2.1. DEFINIÇÃO DE DIRETRIZES</p><p>A primeira fase é a DEFINIÇÃO DE DIRETRIZES pela Prefeitura (arts. 6° a 8°). Cabe à</p><p>Prefeitura definir diretrizes prévias a respeito de uso do solo, traçado dos lotes, sistema viário,</p><p>espaços livres e áreas reservadas para equipamentos urbanos e comunitários. O prazo máximo de</p><p>validade para as diretrizes expedidas é de 04 anos.</p><p>Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá</p><p>solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que</p><p>defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário,</p><p>dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e</p><p>comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel</p><p>contendo, pelo menos:</p><p>I - as divisas da gleba a ser loteada;</p><p>II - as curvas de nível à distância</p><p>73</p><p>4.3. INSTITUIÇÃO DE AGLOMERAÇÕES URBANAS E REGIÕES METROPOLITANAS ...................................... 74</p><p>4.3.1. Existência jurídica ......................................................................................................................... 74</p><p>4.3.2. Finalidade de sua criação .............................................................................................................. 74</p><p>4.3.3. Governança interfederativa .......................................................................................................... 74</p><p>4.3.4. Forma de criação .......................................................................................................................... 74</p><p>4.3.5. Requisitos da Lei Complementar instituidora ............................................................................... 74</p><p>5. GOVERNANÇA INTERFEDERATIVA .......................................................................................................... 76</p><p>5.1. CONCEITO ............................................................................................................................................ 76</p><p>5.2. PRINCÍPIOS (ART. 6º) ........................................................................................................................... 76</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 2</p><p>5.3. DIRETRIZES ESPECÍFICAS (ART. 7º) ....................................................................................................... 76</p><p>5.4. ESTRUTURA (ART. 8º) .......................................................................................................................... 76</p><p>6. INSTRUMENTOS DE DESENVOLVIMENTO URBANO INTEGRADO ........................................................... 77</p><p>6.1. ROL DE INSTRUMENTOS DE DESENVOLVIMENTO URBANO INTEGRADO ............................................ 77</p><p>6.2. PLANO DE DESENVOLVIMENTO URBANO INTEGRADO ....................................................................... 77</p><p>6.2.1. Definição ....................................................................................................................................... 77</p><p>6.2.2. Obrigatório ................................................................................................................................... 78</p><p>6.2.3. Aprovação ..................................................................................................................................... 78</p><p>6.2.4. Ministério Público ......................................................................................................................... 78</p><p>6.2.5. Revisão periódica do plano ........................................................................................................... 78</p><p>6.2.6. Plano diretor continua obrigatório ............................................................................................... 78</p><p>7. APOIO DA UNIÃO AO DESENVOLVIMENTO URBANO INTEGRADO ......................................................... 79</p><p>REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA ......................................................................................................................... 80</p><p>1. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA RURAL ...................................................................................................... 80</p><p>1.1. CONCEITO ....................................................................................................................................... 80</p><p>1.2. ALTERAÇÕES NA LEI 8.629/93......................................................................................................... 80</p><p>1.3. ALTERAÇÕES NA LEI 11.952/2009................................................................................................... 83</p><p>2. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA ................................................................................................... 84</p><p>2.1. NOÇÕES GERAIS.............................................................................................................................. 84</p><p>2.2. OBJETIVOS DA REURB ..................................................................................................................... 84</p><p>2.3. NÚCLEOS URBANOS ........................................................................................................................ 85</p><p>2.4. NÚCLEOS URBANOS INFORMAIS .................................................................................................... 85</p><p>2.5. DISPENSA DE EXIGÊNCIAS ............................................................................................................... 85</p><p>2.6. NÚCLEOS URBANOS INFORMAIS SITUADOS EM ÁREAS RURAIS ..................................................... 85</p><p>2.7. ESPÉCIES DE REURB ........................................................................................................................ 85</p><p>2.8. ÁREAS DE RISCO NÃO PODEM SER OBJETO DE REURB ................................................................... 85</p><p>2.9. LEGITIMADOS PARA REQUERER A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA..................................... 86</p><p>3. LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA ...................................................................................................................... 86</p><p>4. PROCESSO ADMINISTRATIVO ................................................................................................................. 88</p><p>5. DISPOSIÇÕES FINAIS DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA ............................................................ 89</p><p>6. ARRECADAÇÃO DE IMÓVEIS ABANDONADOS ........................................................................................ 89</p><p>7. JURISPRUDÊNCIA .................................................................................................................................... 90</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 3</p><p>ESTATUTO DA CIDADE (LEI 10.257/01)</p><p>A grande maioria das provas sobre o Estatuto da Cidade cobra letra seca de lei.</p><p>1. PREVISÃO CONSTITUCIONAL (art. 182 e 183 CF)</p><p>O Estatuto da Cidade regulamenta os artigos 182 e 183 da CF.</p><p>Objetiva trabalhar a função social da cidade e a função social da propriedade, através de</p><p>instrumentos, que serão vistos abaixo.</p><p>Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público</p><p>municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo</p><p>ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o</p><p>bem-estar de seus habitantes.</p><p>§ 1º - O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para</p><p>cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da</p><p>política de desenvolvimento e de expansão urbana.</p><p>§ 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às</p><p>exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano</p><p>diretor.</p><p>§ 3º - As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa</p><p>indenização em dinheiro.</p><p>§ 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para</p><p>área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário</p><p>do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu</p><p>adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:</p><p>I - parcelamento ou edificação compulsórios;</p><p>II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo</p><p>no tempo;</p><p>III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública</p><p>de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de</p><p>resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas,</p><p>assegurados o valor real da indenização e os juros legais.</p><p>Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e</p><p>cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem</p><p>oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o</p><p>domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.</p><p>§ 1º - O título de domínio</p><p>adequada, quando exigidas por lei estadual</p><p>ou municipal;</p><p>III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;</p><p>IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização</p><p>das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e</p><p>comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas</p><p>distâncias da área a ser loteada;</p><p>V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;</p><p>VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.</p><p>Art. 7º. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso,</p><p>indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com</p><p>as diretrizes de planejamento estadual e municipal:</p><p>I - as ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema viário</p><p>da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a</p><p>serem respeitadas;</p><p>II - o traçado básico do sistema viário principal;</p><p>III - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano</p><p>e comunitário e das áreas livres de uso público;</p><p>IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas</p><p>pluviais e as faixas não edificáveis;</p><p>Definição de</p><p>diretrizes (pelo</p><p>Município);</p><p>Apresentação</p><p>do projeto;</p><p>Aprovação do</p><p>projeto;</p><p>Registro do</p><p>parcelamento.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 52</p><p>V - a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos</p><p>compatíveis.</p><p>Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de</p><p>quatro anos.</p><p>Art. 8o Os Municípios com menos de cinquenta mil habitantes e aqueles cujo</p><p>plano diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe</p><p>o parcelamento poderão dispensar, por lei, a fase de fixação de diretrizes</p><p>previstas nos arts. 6o e 7o desta Lei.</p><p>Obs.: os municípios com menos de 50.000 habitantes e aqueles cujo</p><p>plano diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se</p><p>situe o parcelamento podem dispensar, por lei, essa primeira fase do</p><p>procedimento administrativo.</p><p>2.2. APRESENTAÇÃO DO PROJETO</p><p>Após a definição de diretrizes, tem-se a APRESENTAÇÃO DO PROJETO pelo loteador (art.</p><p>9°). São apresentados os desenhos técnicos, o memorial descritivo e o cronograma proposto de</p><p>execução das obras, com duração máxima de 04 anos. No caso de desmembramentos, o art. 10</p><p>da lei prevê procedimento simplificado.</p><p>Art. 9o Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto,</p><p>contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das</p><p>obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura</p><p>Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de</p><p>certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro</p><p>de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do</p><p>competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4o do art.</p><p>18.</p><p>§ 1º - Os desenhos conterão pelo menos:</p><p>I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e</p><p>numeração;</p><p>Il - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;</p><p>III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos,</p><p>pontos de tangência e ângulos centrais das vias;</p><p>IV - os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e</p><p>praças;</p><p>V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos</p><p>ângulos de curvas e vias projetadas;</p><p>VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das</p><p>águas pluviais.</p><p>§ 2º - O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:</p><p>I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação</p><p>da zona ou zonas de uso predominante;</p><p>II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem</p><p>sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes</p><p>fixadas;</p><p>III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no</p><p>ato de registro do loteamento;</p><p>IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços</p><p>públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 53</p><p>§ 3o Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula</p><p>apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e</p><p>averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das</p><p>consequências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as</p><p>diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações consequentes.</p><p>Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado</p><p>apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal</p><p>quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da</p><p>gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, ressalvado</p><p>o disposto no § 4o do art. 18, e de planta do imóvel a ser desmembrado</p><p>contendo:</p><p>I - a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos;</p><p>II - a indicação do tipo de uso predominante no local;</p><p>III - a indicação da divisão de lotes pretendida na área.</p><p>2.3. APROVAÇÃO DO PROJETO</p><p>A terceira fase é a APROVAÇÃO DO PROJETO, que equivale à licença urbanística para o</p><p>empreendimento (arts. 12 a 17). O projeto deve ser analisado e aprovado pela Prefeitura</p><p>responsável pela definição de diretrizes.</p><p>Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado</p><p>pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem</p><p>compete também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. 6º e 7º desta</p><p>Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.</p><p>§ 1º O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante do</p><p>cronograma de execução, sob pena de caducidade da aprovação.</p><p>§ 2º Nos Municípios inseridos no cadastro nacional de municípios com áreas</p><p>suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações</p><p>bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos, a aprovação do</p><p>projeto de que trata o caput ficará vinculada ao atendimento dos requisitos</p><p>constantes da carta geotécnica de aptidão à urbanização.</p><p>§ 3º É vedada a aprovação de projeto de loteamento e desmembramento em</p><p>áreas de risco definidas como não edificáveis, no plano diretor ou em</p><p>legislação dele derivada.</p><p>Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de</p><p>loteamentos e desmembramentos nas seguintes condições:</p><p>I - quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de</p><p>proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e</p><p>arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal;</p><p>Il - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe</p><p>do município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões</p><p>metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou</p><p>federal;</p><p>III - quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m².</p><p>Parágrafo único - No caso de loteamento ou desmembramento localizado em</p><p>área de município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência</p><p>prévia à aprovação do projeto caberão à autoridade metropolitana.</p><p>https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766.htm#art12§1</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6766.htm#art12§1</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 54</p><p>Art. 14. Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção especial,</p><p>previstas no inciso I do artigo anterior.</p><p>Art. 15. Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão</p><p>submeter-se os projetos de loteamento e desmembramento nas áreas</p><p>previstas no art. 13, observadas as disposições desta Lei.</p><p>Parágrafo único - Na regulamentação das normas previstas neste artigo, o</p><p>Estado procurará atender às exigências urbanísticas do planejamento</p><p>municipal.</p><p>Art. 16. A lei municipal definirá os prazos para</p><p>que um projeto de</p><p>parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras</p><p>executadas sejam aceitas ou recusadas.</p><p>§ 1o Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder Público, o projeto</p><p>será considerado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenização</p><p>por eventuais danos derivados da omissão.</p><p>§ 2o Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prazos serão de noventa</p><p>dias para a aprovação ou rejeição e de sessenta dias para a aceitação ou</p><p>recusa fundamentada das obras de urbanização.</p><p>Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas</p><p>destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes</p><p>do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada</p><p>pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de</p><p>caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso,</p><p>observadas as exigências do art. 23 desta Lei.</p><p>O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma de execução,</p><p>sob pena de caducidade da aprovação.</p><p>2.4. REGISTRO DO PARCELAMENTO</p><p>A última fase do procedimento administrativo é o REGISTRO DO PARCELAMENTO (arts.</p><p>18 a 24). Aprovado o projeto de parcelamento ou desmembramento, deve o loteador submetê-lo ao</p><p>registro de imóveis no prazo de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação do projeto.</p><p>Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador</p><p>deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias,</p><p>sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes</p><p>documentos:</p><p>I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o</p><p>disposto nos §§ 4o e 5o;</p><p>II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20</p><p>(vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;</p><p>III - certidões negativas:</p><p>a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;</p><p>b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;</p><p>c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a</p><p>Administração Pública.</p><p>IV - certidões:</p><p>a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de</p><p>5 (cinco) anos;</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 55</p><p>b) de ações cíveis relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;</p><p>c) da situação jurídica atualizada do imóvel; e</p><p>d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;</p><p>V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de</p><p>verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras</p><p>exigidas pela legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das</p><p>vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e</p><p>logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação</p><p>de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis</p><p>por mais 4 (quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de</p><p>garantia para a execução das obras;</p><p>VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de</p><p>promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações</p><p>previstas no art. 26 desta Lei;</p><p>VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do</p><p>loteamento.</p><p>§ 1o - Os períodos referidos nos incisos III, alínea b e IV, alíneas a, e d,</p><p>tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas</p><p>elas serem extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos,</p><p>tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.</p><p>§ 2o - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais,</p><p>exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração,</p><p>não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses</p><p>protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o</p><p>Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita,</p><p>suscitará a dúvida perante o juiz competente.</p><p>§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o</p><p>consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de</p><p>alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser</p><p>praticados pelo seu cônjuge.</p><p>§ 4o O título de propriedade será dispensado quando se tratar de</p><p>parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel</p><p>declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em</p><p>curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União,</p><p>Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas,</p><p>autorizadas por lei a implantar projetos de habitação.</p><p>§ 5o No caso de que trata o § 4o, o pedido de registro do parcelamento, além</p><p>dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, será instruído</p><p>com cópias autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória</p><p>na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação</p><p>na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de</p><p>criação e de seus atos constitutivos.</p><p>§ 6º Na hipótese de o loteador ser companhia aberta, as certidões referidas</p><p>na alínea c do inciso III e nas alíneas a, b e d do inciso IV do caput deste</p><p>artigo poderão ser substituídas por exibição das informações trimestrais e</p><p>demonstrações financeiras anuais constantes do sítio eletrônico da Comissão</p><p>de Valores Mobiliários.</p><p>§ 7º Quando demonstrar de modo suficiente o estado do processo e a</p><p>repercussão econômica do litígio, a certidão esclarecedora de ação cível ou</p><p>penal poderá ser substituída por impressão do andamento do processo</p><p>digital.</p><p>§ 8º O mesmo imóvel poderá servir como garantia ao Município ou ao Distrito</p><p>Federal na execução das obras de infraestrutura e a créditos constituídos em</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 56</p><p>favor de credor em operações de financiamento a produção do lote</p><p>urbanizado.</p><p>Art. 18-A. A critério do loteador, o loteamento poderá ser submetido ao regime</p><p>da afetação, pelo qual o terreno e a infraestrutura, bem como os demais bens</p><p>e direitos a ele vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do loteador</p><p>e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução do loteamento</p><p>correspondente e à entrega dos lotes urbanizados aos respectivos</p><p>adquirentes.</p><p>§ 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos</p><p>e obrigações do patrimônio geral do loteador ou de outros patrimônios de</p><p>afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações</p><p>vinculadas ao loteamento respectivo e à entrega dos lotes urbanizados aos</p><p>respectivos adquirentes.</p><p>§ 2º O loteador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de</p><p>afetação.</p><p>§ 3º Os bens e direitos integrantes do loteamento somente poderão ser objeto</p><p>de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente</p><p>destinado à implementação da infraestrutura correspondente e à entrega dos</p><p>lotes urbanizados aos respectivos adquirentes.</p><p>§ 4º No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos</p><p>da comercialização dos lotes componentes do loteamento, o produto da</p><p>cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação.</p><p>§ 5º Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão</p><p>administrados pelo loteador.</p><p>§ 6º Nos loteamentos objeto de financiamento, a comercialização dos lotes</p><p>deverá contar com a anuência ou a ciência da instituição financiadora,</p><p>conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.</p><p>§ 7º A contratação de financiamento e a constituição de garantias, inclusive</p><p>mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre os lotes</p><p>integrantes do loteamento, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de</p><p>direitos</p><p>creditórios decorrentes da comercialização desses lotes, não</p><p>implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou</p><p>responsabilidades do cedente loteador, permanecendo este como único</p><p>responsável pelas obrigações e pelos deveres que lhe são imputáveis.</p><p>Art. 18-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante</p><p>averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo</p><p>loteador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de</p><p>aquisição de lotes objeto de loteamento.</p><p>Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais</p><p>que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto do loteamento para</p><p>garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de</p><p>obrigação de implantar o empreendimento.</p><p>Art. 18-C. A Comissão de Representantes, a Prefeitura e a instituição</p><p>financiadora da infraestrutura poderão nomear, às suas expensas, pessoa</p><p>física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação.</p><p>§ 1º A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante</p><p>qualquer responsabilidade pela qualidade da implementação da</p><p>infraestrutura, pelo prazo do termo de verificação da sua realização ou por</p><p>qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do loteador, seja</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 57</p><p>legal ou oriunda dos contratos de alienação dos lotes, de obra e de outros</p><p>contratos eventualmente vinculados ao loteamento.</p><p>§ 2º A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata</p><p>o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias ou</p><p>de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela</p><p>falta de zelo, de dedicação e de sigilo dessas informações.</p><p>§ 3º A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia</p><p>de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento</p><p>desta, não constituindo esse fornecimento quebra do sigilo a que se refere o</p><p>§ 2º deste artigo.</p><p>Art. 18-D. Incumbe ao loteador:</p><p>I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação</p><p>do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas</p><p>judiciais;</p><p>II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada loteamento;</p><p>III - diligenciar a captação dos recursos necessários ao loteamento, cuidando</p><p>de preservar os recursos necessários à conclusão da infraestrutura;</p><p>IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada 3 (três)</p><p>meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o</p><p>prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de</p><p>afetação recebidos no período, firmado por profissionais habilitados,</p><p>ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo loteador e aprovadas</p><p>pela Comissão de Representantes;</p><p>V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação</p><p>em pelo menos 1 (uma) conta de depósito aberta especificamente para tal</p><p>fim;</p><p>VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o</p><p>trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;</p><p>VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 18-C o livre acesso à</p><p>obra, bem como aos livros, aos contratos, à movimentação da conta de</p><p>depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e a quaisquer outros</p><p>documentos relativos ao patrimônio de afetação;</p><p>VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado</p><p>pela legislação tributária.</p><p>Art. 18-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela averbação do termo</p><p>de verificação emitido pelo órgão público competente, pelo registro dos títulos</p><p>de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes</p><p>e, quando for o caso, pela extinção das obrigações do loteador perante</p><p>eventual instituição financiadora da obra.</p><p>Art. 18-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do</p><p>loteador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando</p><p>a massa concursal o terreno, a obra até então realizada e os demais bens,</p><p>direitos creditórios, obrigações e encargos objeto do loteamento.</p><p>Art. 19. O oficial do registro de imóveis, após examinar a documentação e se</p><p>encontrá-la em ordem, deverá encaminhar comunicação à Prefeitura e fará</p><p>publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital</p><p>do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, o qual poderá ser</p><p>impugnado no prazo de 15 (quinze) dias corridos, contado da data da última</p><p>publicação.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 58</p><p>§ 1o - Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se</p><p>houver impugnação de terceiros, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o</p><p>requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso,</p><p>para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 cinco) dias, sob pena de</p><p>arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado</p><p>ao juiz competente para decisão.</p><p>§ 2o - Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá</p><p>de plano ou após instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias</p><p>ordinárias caso a matéria exija maior indagação.</p><p>§ 3o - Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado</p><p>e num dos jornais de circulação diária. Nos demais municípios, a publicação</p><p>se fará apenas num dos jornais locais, se houver, ou, não havendo, em jornal</p><p>da região.</p><p>§ 4o - O Oficial do Registro de Imóveis que efetuar o registro em desacordo</p><p>com as exigências desta Lei ficará sujeito a multa equivalente a 10 (dez)</p><p>vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na época em que</p><p>for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das</p><p>sanções penais e administrativas cabíveis.</p><p>§ 5o - Registrado o loteamento, o Oficial de Registro comunicará, por certidão,</p><p>o seu registro à Prefeitura.</p><p>Art. 20. O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio.</p><p>Parágrafo único - No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento,</p><p>com uma indicação para cada lote, a averbação das alterações, a abertura</p><p>de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos</p><p>urbanos.</p><p>Art. 21. Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição</p><p>imobiliária, o registro será requerido primeiramente perante aquela em que</p><p>estiver localizada a maior parte da área loteada. Procedido o registro nessa</p><p>circunscrição, o interessado requererá, sucessivamente, o registro do</p><p>loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o</p><p>registro efetuado na anterior, até que o loteamento seja registrado em todas.</p><p>Denegado registro em qualquer das circunscrições, essa decisão será</p><p>comunicada, pelo Oficial do Registro de Imóveis, às demais para efeito de</p><p>cancelamento dos registros feitos, salvo se ocorrer a hipótese prevista no §</p><p>4º deste artigo.</p><p>§ 1o - Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição.</p><p>§ 2o - É defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes</p><p>circunscrições, pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os</p><p>atos praticados com infração a esta norma.</p><p>§ 3o - Enquanto não procedidos todos os registros de que trata este artigo,</p><p>considerar-se-á o loteamento como não registrado para os efeitos desta Lei.</p><p>§ 4o - O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição não</p><p>determinará o cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do</p><p>indeferimento naquela não se estender à área situada sob a competência</p><p>desta, e desde que o interessado requeira a manutenção do registro obtido,</p><p>submetido o remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a</p><p>Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.</p><p>Art.</p><p>22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio</p><p>do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 59</p><p>edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do</p><p>memorial descritivo.</p><p>§ 1º Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado, o</p><p>Município poderá requerer, por meio da apresentação de planta de</p><p>parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de</p><p>declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das</p><p>áreas destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu</p><p>domínio.</p><p>§ 2º A partir da data de registro do loteamento, o Município providenciará a</p><p>atualização do cadastro imobiliário da gleba que serviu de base para a</p><p>aprovação do loteamento e das áreas que passaram a integrar o seu</p><p>domínio.</p><p>§ 3º Somente a partir da emissão do Termo de Verificação e Execução de</p><p>Obras (TVEO), o Município promoverá a individualização dos lotes no</p><p>cadastro imobiliário municipal em nome do adquirente ou compromissário</p><p>comprador no caso dos lotes comercializados e, em nome do proprietário da</p><p>gleba, no caso dos lotes não comercializados.</p><p>Art. 23. O registro do loteamento só poderá ser cancelado:</p><p>I - por decisão judicial;</p><p>II - a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito</p><p>Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de</p><p>contrato;</p><p>III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes,</p><p>com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do</p><p>Estado.</p><p>§ 1º - A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se disto</p><p>resultar inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já</p><p>se tiver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências.</p><p>§ 2o - Nas hipóteses dos incisos Il e III, o Oficial do Registro de Imóveis fará</p><p>publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo este ser</p><p>impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da última publicação.</p><p>Findo esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz</p><p>competente para homologação do pedido de cancelamento, ouvido o</p><p>Ministério Público.</p><p>§ 3o - A homologação de que trata o parágrafo anterior será precedida de</p><p>vistoria judicial destinada a comprovar a inexistência de adquirentes</p><p>instalados na área loteada.</p><p>Art. 24. O processo de loteamento e os contratos de depositados em Cartório</p><p>poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo,</p><p>independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a</p><p>título de busca.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(MPE-SC - Promotor - Instituto Consulplan - 2021): Desde a data de</p><p>registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e</p><p>praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros</p><p>equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.</p><p>Correto.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 60</p><p>(PGE-TO - Procurador - FCC - 2018): No bojo de um projeto de loteamento,</p><p>o Município entendeu por adequada a criação de uma unidade de</p><p>conservação sobre o perímetro destinado a área verde. Para tanto, a</p><p>Municipalidade deverá observar o procedimento legal para criação de</p><p>unidades de conservação após o recebimento do domínio da área, este que</p><p>dispensa ato ou negócio jurídico de transferência, decorrendo diretamente da</p><p>lei. Correto.</p><p>O oficial do registro de imóveis examinará a documentação e, encontrando-se em ordem,</p><p>encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar edital do pedido de registro em 3 dias</p><p>consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 dias. Em havendo impugnação, o oficial</p><p>do registro de imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o DF quando for o caso,</p><p>para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 dias. O Ministério Público terá prazo de 5 dias para</p><p>manifestação. O juiz poderá decidir de plano ou após instrução sumária, devendo remeter o</p><p>interessado às vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.</p><p>Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o</p><p>registro será requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da</p><p>área loteada. Procedido o registro nessa circunscrição, o interessado requererá, sucessivamente,</p><p>o registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro</p><p>efetuado na anterior, até que o loteamento seja registrado em todas.</p><p>É defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscrições,</p><p>pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infração a esta</p><p>norma.</p><p>Enquanto não procedidos todos os registros, considerar-se-á o loteamento como não</p><p>registrado para os efeitos da Lei 6.766.</p><p>Obs.: desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o</p><p>domínio do Município as vias e praças, os espaços, livres e as áreas</p><p>destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos,</p><p>constantes do projeto e do memorial descritivo.</p><p>Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado, o Município poderá</p><p>requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada</p><p>pelo Município e de declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas</p><p>destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio.</p><p>A partir da data de registro do loteamento, o Município providenciará a atualização do</p><p>cadastro imobiliário da gleba que serviu de base para a aprovação do loteamento e das áreas que</p><p>passaram a integrar o seu domínio. Somente a partir da emissão do Termo de Verificação e</p><p>Execução de Obras (TVEO), o Município promoverá a individualização dos lotes no cadastro</p><p>imobiliário municipal em nome do adquirente ou compromissário comprador no caso dos lotes</p><p>comercializados e, em nome do proprietário da gleba, no caso dos lotes não comercializados.</p><p>Registrado o parcelamento, o cancelamento do registro apenas pode ser feito:</p><p>a) Por decisão judicial;</p><p>b) A requerimento do empreendedor, com anuência da Prefeitura, enquanto nenhum lote</p><p>houver sido objeto de contrato;</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 61</p><p>c) A requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes dos lotes, com anuência</p><p>da Prefeitura e do Estado (art. 23).</p><p>3. DOS CONTRATOS</p><p>O art. 25 da Lei 6.766 prevê que “são irretratáveis os compromissos de compra e venda,</p><p>cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando</p><p>registrados, confiram direito real oponível a terceiros”.</p><p>A promessa irretratável de compra e venda é um direito real à aquisição. Apesar de ser um</p><p>instituto jurídico de natureza obrigacional, a lei confere eficácia de direito real ao compromisso de</p><p>compra e venda para maior proteção dos contratantes.</p><p>Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser</p><p>feitos por escritura pública ou por instrumento particular.</p><p>O contrato deverá ser registrado e arquivado no registro de imóveis para que tenha efeito</p><p>erga omnes.</p><p>Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como</p><p>título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva</p><p>prova de quitação, ou seja, se o promitente comprador quitou sua obrigação, ele passa a ter direito</p><p>real de adquirir a coisa, independentemente da vontade do promitente vendedor.</p><p>A ação cabível para este fim será a de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, se o compromisso</p><p>de compra e venda estiver registrado em cartório, ou ação de OUTORGA DE ESCRITURA</p><p>PÚBLICA, se não estiver registrado.</p><p>Art. 31 - O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse,</p><p>lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em</p><p>separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da</p><p>cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro.</p><p>§ 1º - A cessão independe da anuência do loteador, mas, em relação a este,</p><p>seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes</p><p>ou quando registrada a cessão.</p><p>§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, o oficial</p><p>do registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias.</p><p>Art. 32 - Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado</p><p>rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.</p><p>§ 1º - Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a</p><p>requerimento do credor, pelo oficial do registro de imóveis, a satisfazer as</p><p>prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros</p><p>convencionados e as custas de intimação.</p><p>§ 2º - Purgada a mora, convalescerá o contrato.</p><p>§ 3º - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o</p><p>vendedor requererá ao oficial do registro o cancelamento da averbação.</p><p>No caso da promessa de compra e venda, ordinariamente a mora seria ex re (automática),</p><p>pois a obrigação tem data certa para pagamento. Apesar disso, exige-se prévia notificação, nos</p><p>termos do art. 32 da Lei 6.766/79.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 62</p><p>A natureza dessa mora continua sendo ex re, mas a lei adota as regras da mora ex persona</p><p>ao exigir prévia notificação. Mesmo que não registrada a promessa de compra e venda, ainda assim</p><p>exige-se a prévia notificação, conforme entendimento consagrado na Súmula 76 do STJ:</p><p>Súmula 76 do STJ: A falta de registro do compromisso de compra e venda</p><p>de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o</p><p>devedor.</p><p>Quais os requisitos essenciais de um contrato nos moldes da Lei 6.766/79?</p><p>Prevê o art. 26-A, inserido pela Lei 13.786/2018, que os contratos de compra e venda,</p><p>cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá</p><p>conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:</p><p>a) O preço total a ser pago pelo imóvel;</p><p>b) O valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa</p><p>de seu beneficiário;</p><p>c) A forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das</p><p>parcelas;</p><p>d) Os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade</p><p>de índices, o período de aplicação de cada um;</p><p>e) As consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de</p><p>resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do</p><p>loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para</p><p>devolução de valores ao adquirente;</p><p>f) As taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou</p><p>efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;</p><p>g) As informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel,</p><p>do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990</p><p>(Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de</p><p>vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;</p><p>h) O prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de</p><p>vistoria de obras;</p><p>i) Informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;</p><p>j) O número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a</p><p>identificação do cartório de registro de imóveis competente;</p><p>k) O termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do</p><p>protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(DPE-DF - Defensor - CESPE - 2019): Os contratos de promessa de cessão</p><p>de loteamento firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador</p><p>devem conter informações acerca da possibilidade de o adquirente do imóvel</p><p>https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8078.htm#art49</p><p>https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8078.htm#art49</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 63</p><p>exercer o direito de arrependimento previsto na legislação consumerista.</p><p>Correto.</p><p>Em que pese as hipóteses que justifiquem o distrato, caso constituído em mora o promitente</p><p>comprador, o promitente vendedor pode se valer de algumas providências para defesa de seus</p><p>interesses:</p><p>a) Ação de reintegração de posse (a paralisação do pagamento caracteriza esbulho);</p><p>b) Ação rescisão contratual, inclusive com pedido de tutela antecipada para obter a posse</p><p>da coisa;</p><p>c) Ação reivindicatória, pois o promitente vendedor não perdeu a qualidade de proprietário.</p><p>Obs.: a jurisprudência tem entendido que é NULA a cláusula de</p><p>perdimento das parcelas pagas em caso de retomada do imóvel pelo</p><p>promitente vendedor quando da rescisão contratual. Os valores pagos</p><p>devem ser devolvidos, descontados algumas parcelas, tais como,</p><p>cláusula penal, juros, correção monetária, honorários, custas e taxa de</p><p>ocupação (já prevista no contrato ou arbitrada pelo juiz).</p><p>Seguindo esta lógica, foi aprovada a Lei 13.786/2018, que modificou a Lei do Parcelamento</p><p>do Solo Urbano, passando a prever:</p><p>Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente,</p><p>respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores</p><p>pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido</p><p>para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser</p><p>descontados dos valores pagos os seguintes itens</p><p>I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente</p><p>a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do</p><p>contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse</p><p>do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;</p><p>II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive</p><p>arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor</p><p>atualizado do contrato</p><p>III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo</p><p>adquirente;</p><p>IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana,</p><p>contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que</p><p>sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos,</p><p>custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;</p><p>V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.</p><p>§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais,</p><p>com início após o seguinte prazo de carência:</p><p>I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento</p><p>e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;</p><p>II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze)</p><p>meses após a formalização da rescisão contratual</p><p>§ 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for</p><p>comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do</p><p>registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 64</p><p>essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não</p><p>tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei</p><p>§ 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e</p><p>escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária</p><p>nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997</p><p>Convém anotar, ainda, que o STJ foi provocado a se manifestar sobre</p><p>termo inicial dos</p><p>juros de mora incidentes sobre a restituição das parcelas pagas em caso de resolução judicial do</p><p>contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada:</p><p>Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à</p><p>Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa</p><p>do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,</p><p>os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. STJ. 2ª</p><p>Seção. REsp 1740911-DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. Acd. Min. Maria</p><p>Isabel Gallotti, julgado em 14/08/2019 (recurso repetitivo – Tema 1002) (Info</p><p>654).</p><p>Importante trazer alguns breves comentários do professor Márcio Cavalcanti sobre a</p><p>aplicação do julgado5.</p><p>A Lei 13.786/2018 acrescentou o art. 67-A na Lei 4.591/64, prevendo as consequências</p><p>jurídicas para o caso de resolução do contrato por inadimplemento do adquirente. Com essa lei foi</p><p>previsto um percentual máximo das parcelas pagas que a incorporadora poderá reter a título de</p><p>pena convencional:</p><p>Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente</p><p>com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento</p><p>absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias</p><p>que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no</p><p>índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas</p><p>do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:</p><p>I - a integralidade da comissão de corretagem;</p><p>II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por</p><p>cento) da quantia paga.</p><p>Assim, para os contratos celebrados (assinados) após a Lei 13.786/2018, não se aplica o</p><p>entendimento do STJ acima exposto. Isso porque, com a Lei 13.786/2018, passou a existir no</p><p>ordenamento jurídico regras para o percentual de restituição dos valores pagos. Logo, a sentença</p><p>que determina a restituição, para contratos celebrados após a Lei 13.786/2018, não é uma sentença</p><p>constitutiva, mas sim declaratória de nulidade de cláusula contratual e condenatória ao pagamento</p><p>de valor.</p><p>Diferenciando, tem-se o seguinte:</p><p>CONTRATOS CELEBRADOS ATÉ</p><p>27/12/2018</p><p>CONTRATOS CELEBRADOS A PARTIR DE</p><p>28/12/2018</p><p>5 CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição das parcelas pagas em caso de</p><p>resolução judicial do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada. Buscador Dizer</p><p>o Direito, Manaus. Disponível em:</p><p><https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/d7e77c835af3d2a803c1cf28d60575bc>. Acesso em: 01/03/2024.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 65</p><p>Em caso de ser pleiteada a resolução do</p><p>contrato por iniciativa do promitente comprador</p><p>de forma diversa da cláusula penal</p><p>convencionada, os juros de mora incidem a</p><p>partir do trânsito em julgado da decisão.</p><p>Em caso de ser pleiteada a resolução do</p><p>contrato por iniciativa do promitente comprador</p><p>de forma diversa da cláusula penal</p><p>convencionada, os juros de mora incidem a</p><p>partir da citação válida, nos termos dos arts.</p><p>397 e 405 do Código Civil.</p><p>Obs.: lembrar a possibilidade de incidir a teoria da substancial</p><p>performance ou adimplemento substancial do contrato. Se o contrato</p><p>foi substancialmente cumprido, o credor não poderá requerer a</p><p>resolução, sob pena de caracterizar abuso de direito, que é um ato</p><p>ilícito objetivo (art. 187 do CC).</p><p>Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as</p><p>benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão</p><p>ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em</p><p>contrário.</p><p>Parágrafo único. Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em</p><p>desconformidade com o contrato ou com a lei.</p><p>Art. 35. Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do</p><p>contrato e tendo havido o pagamento de mais de um terço do preço ajustado,</p><p>o oficial do registro de imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento</p><p>e a quantia paga; somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo</p><p>lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular</p><p>do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição</p><p>junto ao Registro de Imóveis.</p><p>§ 1º Ocorrendo o depósito a que se refere este artigo, o oficial do registro de</p><p>imóveis intimará o interessado para vir recebê-lo no prazo de 10 (dez) dias,</p><p>sob pena de ser devolvido ao depositante.</p><p>§ 2º No caso de não ser encontrado o interessado, o oficial do registro de</p><p>imóveis depositará a quantia em estabelecimento de crédito, segundo a</p><p>ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta</p><p>com incidência de juros e correção monetária.</p><p>Art. 36. O registro do compromisso, cessão ou promessa de cessão só poderá</p><p>ser cancelado:</p><p>I - por decisão judicial;</p><p>II - a requerimento conjunto das partes contratantes;</p><p>III - quando houver rescisão comprovada do contrato.</p><p>A Lei 13.465/2017 incluiu também o art. 36-A:</p><p>Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de</p><p>imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou</p><p>empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem</p><p>como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de</p><p>interesses coletivos desse público com o objetivo de administração,</p><p>conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à</p><p>valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 66</p><p>sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e</p><p>conexão, à atividade de administração de imóveis.</p><p>Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo</p><p>sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos</p><p>constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução</p><p>dos seus objetivos.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(DPE-AP - Defensor - FCC - 2022): Marcelo adquiriu, por contrato particular</p><p>de compromisso de compra e venda, um lote urbano da “Associação de</p><p>Moradores Bom Jardim”. Foi fixado um prazo de 150 meses para</p><p>adimplemento das prestações e, no momento da contratação, houve o</p><p>pagamento de sinal equivalente a 10% do valor total. Como o loteamento já</p><p>estava concluído, Marcelo iniciou as obras de sua residência no local, em</p><p>consonância com o previsto na legislação municipal e no contrato. Mas, por</p><p>problemas financeiros, ficou inadimplente após a 20ª parcela. Em caso de</p><p>rescisão contratual, de acordo com a Lei de Parcelamento do Solo Urbano,</p><p>Marcelo fará jus à devolução da quantia por ele paga com correção</p><p>monetária, podendo ser descontados os valores gastos com tributos, custas</p><p>e emolumentos incidentes sobre a rescisão. Correto.</p><p>(DPE-DF - Defensor - CESPE - 2019): Caso a resolução de contrato de</p><p>compra e venda de imóvel em loteamento tenha sido atribuída ao adquirente,</p><p>poderão ser descontados dos valores pagos os montantes devidos por</p><p>cláusula penal e arras, limitados a 10% do valor atualizado do contrato.</p><p>Correto.</p><p>4. DISPOSIÇÕES GERAIS</p><p>Art. 37 - É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou</p><p>desmembramento não registrado.</p><p>A lei não permite a venda de lotes em loteamentos ou desmembramentos não registrados.</p><p>Esta conduta, inclusive, caracteriza crime contra a administração pública, previsto no art. 50, §</p><p>único, inciso I, da lei 6.766.</p><p>Se o adquirente do lote verificar que o loteamento ou desmembramento não está registrado</p><p>ou regularmente executado, deverá SUSPENDER o pagamento das prestações restantes e notificar</p><p>o loteador para suprir a falta:</p><p>Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha</p><p>registrado</p><p>ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal,</p><p>ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote</p><p>suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para</p><p>suprir a falta.</p><p>Ocorrendo a suspensão do pagamento, o adquirente deverá depositar as prestações</p><p>devidas junto ao Registro de Imóveis, que as depositará em estabelecimento de crédito, cuja</p><p>movimentação dependerá de prévia autorização judicial (art. 38, § 1°):</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 67</p><p>Art. 38, § 1º Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes,</p><p>na forma do caput deste artigo, o adquirente efetuará o depósito das</p><p>prestações devidas junto ao Registro de Imóveis competente, que as</p><p>depositará em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no</p><p>inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com incidência de</p><p>juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá de prévia</p><p>autorização judicial.</p><p>Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente a autorização para</p><p>levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de correção monetária e juros, sendo</p><p>necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, para integrar o</p><p>processo, bem como audiência do Ministério Público (art. 38, § 3°):</p><p>Art. 38, § 3º Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá</p><p>judicialmente a autorização para levantar as prestações depositadas, com os</p><p>acréscimos de correção monetária e juros, sendo necessária a citação da</p><p>Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, para integrar o processo</p><p>judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público.</p><p>Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador notificará os</p><p>adquirentes dos lotes, por intermédio do Registro de Imóveis competente, para que passem a pagar</p><p>diretamente as prestações restantes, a contar da data da notificação (art. 38, § 4°):</p><p>Art. 38, § 4º Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o</p><p>loteador notificará os adquirentes dos lotes, por intermédio do Registro de</p><p>Imóveis competente, para que passem a pagar diretamente as prestações</p><p>restantes, a contar da data da notificação.</p><p>No caso de o loteador deixar de atender à notificação até o vencimento do prazo contratual,</p><p>ou quando o loteamento ou desmembramento for regularizado pela Prefeitura Municipal, ou pelo</p><p>Distrito Federal, o loteador não poderá, a qualquer título, exigir o recebimento das prestações</p><p>depositadas (art. 38, § 5°):</p><p>Art. 38, § 5º No caso de o loteador deixar de atender à notificação até o</p><p>vencimento do prazo contratual, ou quando o loteamento ou</p><p>desmembramento for regularizado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito</p><p>Federal quando for o caso, nos termos do art. 40 desta Lei, o loteador não</p><p>poderá, a qualquer título, exigir o recebimento das prestações depositadas.</p><p>Art. 39 - Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por</p><p>inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver</p><p>regularmente inscrito.</p><p>Art. 40 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se</p><p>desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou</p><p>desmembramento não autorizado ou executado sem observância das</p><p>determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus</p><p>padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes</p><p>de lotes.</p><p>A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a</p><p>regularização, obterá judicialmente o levantamento das prestações depositadas a título de</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 68</p><p>ressarcimento das importâncias despendidas com equipamentos urbanos ou expropriações</p><p>necessárias para regularizar o loteamento ou desmembramento (art. 40, § 1°):</p><p>Art. 40, § 1º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso,</p><p>que promover a regularização, na forma deste artigo, obterá judicialmente o</p><p>levantamento das prestações depositadas, com os respectivos acréscimos</p><p>de correção monetária e juros, nos termos do § 1º do art. 38 desta Lei, a título</p><p>de ressarcimento das importâncias despendidas com equipamentos urbanos</p><p>ou expropriações necessárias para regularizar o loteamento ou</p><p>desmembramento.</p><p>A Prefeitura Municipal, ou o DF, poderá receber as prestações dos adquirentes, até o valor</p><p>devido (art. 40, § 3°):</p><p>Art. 40, § 3º No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo</p><p>anterior, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso,</p><p>poderá receber as prestações dos adquirentes, até o valor devido.</p><p>Além disso, a Prefeitura Municipal, ou o DF, para assegurar a regularização do loteamento</p><p>ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de importâncias despendidas, ou a</p><p>despender, poderá promover judicialmente os procedimentos cautelares necessários aos fins</p><p>colimados (art. 40, § 4°):</p><p>Art. 40, § 4º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso,</p><p>para assegurar a regularização do loteamento ou desmembramento, bem</p><p>como o ressarcimento integral de importâncias despendidas, ou a despender,</p><p>poderá promover judicialmente os procedimentos cautelares necessários aos</p><p>fins colimados.</p><p>Art. 41 - Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura</p><p>Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote,</p><p>comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá</p><p>obter o registro de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o</p><p>compromisso de venda e compra devidamente firmado.</p><p>Art. 45 - O loteador, ainda que já tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos,</p><p>são partes legítimas para promover ação destinada a impedir construção em</p><p>desacordo com restrições legais ou contratuais.</p><p>Art. 46 - O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na</p><p>presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere.</p><p>Art. 47 - Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer</p><p>pessoa física ou jurídica desse grupo, beneficiária de qualquer forma do</p><p>loteamento ou desmembramento irregular, será solidariamente responsável</p><p>pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder</p><p>Público.</p><p>5. DISPOSIÇÕES PENAIS</p><p>Art. 50 - Constitui crime contra a Administração Pública:</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 69</p><p>I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento</p><p>do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, ou</p><p>em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do</p><p>Distrito Federal, Estados e Municípios;</p><p>II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento</p><p>do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do</p><p>ato administrativo de licença;</p><p>III - fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao</p><p>público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento</p><p>ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente</p><p>fato a ele relativo.</p><p>Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50</p><p>(cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.</p><p>Parágrafo único. O crime definido neste artigo é QUALIFICADO, se cometido:</p><p>I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer</p><p>outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento</p><p>ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente;</p><p>II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou</p><p>desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4º e 5º, desta Lei, ou com</p><p>omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais</p><p>grave.</p><p>Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos,</p><p>e multa de 10 (dez) a 100 (cem)</p><p>vezes o maior salário mínimo vigente no País.</p><p>Art. 51 - Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes</p><p>previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas,</p><p>considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de</p><p>loteador, diretor ou gerente de sociedade.</p><p>Art. 52 - Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos</p><p>órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão</p><p>ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda</p><p>de loteamento ou desmembramento não registrado.</p><p>Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50</p><p>(cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das</p><p>sanções administrativas cabíveis.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(MPE-AP - Promotor - CESPE - 2021): Registrar loteamento não aprovado</p><p>pelos órgãos competentes sujeita o agente à pena de detenção e multa.</p><p>Correto.</p><p>(MPE-SC - Promotor - Instituto Consulplan - 2021): É vedado vender ou</p><p>prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado,</p><p>sendo que constitui crime qualificado dar início, de qualquer modo, ou efetuar</p><p>parcelamento do solo para fins urbanos, por meio de venda, promessa de</p><p>venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a</p><p>intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado</p><p>no Registro de Imóveis competente. Correto.</p><p>(MPE-BA - Promotor - Fundação CEFETBAHIA - 2018): Não constitui crime</p><p>registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 70</p><p>competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou</p><p>promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de</p><p>loteamento ou desmembramento não registrado, mas poderá configurar</p><p>infração administrativa. Errado.</p><p>Salienta-se, ademais, que além do enquadramento em tipos penais específicos, o STJ já</p><p>reconheceu que ser cabível condenação a uma imobiliária a pagar dano moral coletivo por vender</p><p>lotes com falsa propaganda sobre regularização:</p><p>A alienação de terrenos a consumidores de baixa renda em loteamento</p><p>irregular, tendo sido veiculada publicidade enganosa sobre a existência de</p><p>autorização do órgão público e de registro no cartório de imóveis, configura</p><p>lesão ao direito da coletividade e dá ensejo à indenização por dano moral</p><p>coletivo. STJ. 4ª Turma. REsp 1539056/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão,</p><p>julgado em 06/04/2021 (Info 691).</p><p>Obs.: sobre o dano moral coletivo, relembremos brevemente:</p><p>O dano moral transindividual, conhecido como “dano moral coletivo”,</p><p>caracteriza-se pela prática de conduta antijurídica que, de forma</p><p>absolutamente injusta e intolerável, viola valores éticos essenciais da</p><p>sociedade, implicando, em razão disso, um dever de reparação.</p><p>O dano moral coletivo tem três objetivos:</p><p>1) Prevenir novas condutas antissociais (função dissuasória);</p><p>2) Punir o comportamento ilícito (função sancionatório-pedagógica);</p><p>3) Reverter, em favor da comunidade, o eventual proveito patrimonial</p><p>obtido pelo ofensor (função compensatória indireta).</p><p>Essa categoria de dano moral é aferível in re ipsa, ou seja, basta que</p><p>se verifique se, no caso concreto, houve a prática de uma conduta</p><p>ilícita que, de maneira injusta e intolerável, viole valor ético-jurídico</p><p>fundamental da sociedade. É desnecessária a demonstração de</p><p>prejuízos concretos ou de efetivo abalo moral.</p><p>Para mais informações, sugerimos que adquira o Caderno</p><p>Sistematizado de Direitos Difusos e Coletivos.</p><p>6. DISPOSIÇÕES FINAIS</p><p>Art. 53. Todas as alterações de uso do SOLO RURAL para fins urbanos</p><p>dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e</p><p>Reforma Agrária - INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se</p><p>localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura Municipal, ou do Distrito</p><p>Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente.</p><p>Art. 53-A. São considerados de interesse público os parcelamentos</p><p>vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras</p><p>Municipais e do Distrito Federal, ou entidades autorizadas por lei, em especial</p><p>as regularizações de parcelamentos e de assentamentos.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 71</p><p>Parágrafo único. Às ações e intervenções de que trata este artigo não será</p><p>exigível documentação que não seja a mínima necessária e indispensável</p><p>aos registros no cartório competente, inclusive sob a forma de certidões,</p><p>vedadas as exigências e as sanções pertinentes aos particulares,</p><p>especialmente aquelas que visem garantir a realização de obras e serviços,</p><p>ou que visem prevenir questões de domínio de glebas, que se presumirão</p><p>asseguradas pelo Poder Público respectivo.</p><p>7. DECRETO-LEI 58/1937</p><p>O Decreto–lei 58/37 era, inicialmente, aplicável ao loteamento dos imóveis rurais e urbanos.</p><p>Contudo, a Lei 6.766/79 passou a disciplinar o loteamento do solo urbano, revogando, nesta parte,</p><p>o Decreto-lei 58/37. Com isso, a disciplina tratada pelo Decreto-lei 58/37 ficou restrita ao loteamento</p><p>de imóveis rurais.</p><p>Neste contexto, é interessante pontuar que é possível que haja o parcelamento de imóvel</p><p>rural para fins urbanos. Para isso, o parcelamento deve ser precedido de:</p><p>1) Lei municipal que inclua o imóvel na zona urbana ou de expansão urbana (art. 3° da Lei</p><p>6.766). Outrossim, nos termos do art. 53, caput, da Lei 6.766, toda alteração de uso do</p><p>solo rural para fins urbanos deverá ser precedida de audiência do INCRA;</p><p>2) Averbação de alteração da destinação do imóvel, de rural para urbano.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 72</p><p>LEI 13.089/2015 (ESTATUTO DA METRÓPOLE)6</p><p>1. NOÇÕES GERAIS</p><p>A Lei 13.089/2015 instituiu o chamado ESTATUTO DA METRÓPOLE.</p><p>O Estatuto da Metrópole prevê:</p><p>1) As diretrizes para a realização das funções públicas de interesse comum em regiões</p><p>metropolitanas e em aglomerações urbanas;</p><p>2) As normas gerais para a elaboração dos instrumentos de governança interfederativa;</p><p>3) As normas gerais para a elaboração do plano de desenvolvimento urbano integrado; e</p><p>4) Os critérios para o apoio da União a ações que envolvam governança interfederativa no</p><p>campo do desenvolvimento urbano.</p><p>2. FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL</p><p>O Estatuto da Metrópole foi editado para cumprir determinação da CF/88, presente nos</p><p>seguintes dispositivos:</p><p>Art. 21. Compete à União:</p><p>XX - instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação,</p><p>saneamento básico e transportes urbanos;</p><p>Art. 23. É competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e</p><p>dos Municípios:</p><p>IX - promover programas de construção de moradias e a melhoria das</p><p>condições habitacionais e de saneamento básico;</p><p>Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar</p><p>concorrentemente sobre:</p><p>I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico;</p><p>Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público</p><p>municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar</p><p>o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-</p><p>estar de seus habitantes.</p><p>3. ESTATUTO DA CIDADE X ESTATUTO DA METRÓPOLE</p><p>Não se pode confundir o Estatuto da Metrópole (Le 13.089/2015) com o Estatuto da Cidade</p><p>(Lei 10.257/2001). Ambas estabelecem diretrizes gerais para o desenvolvimento urbano (art. 182</p><p>da CF/88), havendo, no entanto, diferença entre o âmbito principal de incidência de cada uma delas:</p><p>6 Tópico retirado integralmente do site Dizer o Direito, disponível em: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2015/01/lei-13-089-</p><p>estatuto-da-metrc3b3pole.pdf.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO</p><p>URBANÍSTICO 2024.1 73</p><p>ESTATUTO DA CIDADE ESTATUTO DA METRÓPOLE</p><p>Estabelece normas para regular o uso da</p><p>propriedade urbana em prol do bem coletivo, da</p><p>segurança, do bem-estar dos cidadãos e do</p><p>equilíbrio ambiental.</p><p>Estabelece normas gerais para regular as</p><p>funções públicas de interesse comum que são</p><p>realizadas nas regiões metropolitanas e em</p><p>aglomerações urbanas instituídas pelos</p><p>Estados-membros.</p><p>4. AGLOMERAÇÃO URBANA E REGIÃO METROPOLITANA</p><p>4.1. CONCEITO E DIFERENÇAS</p><p>AGLOMERAÇÃO URBANA REGIÃO METROPOLITANA</p><p>Aglomeração urbana é o agrupamento de dois</p><p>ou mais Municípios limítrofes (“fazem</p><p>fronteira”), que possuem entre si uma relação</p><p>de complementaridade funcional, estando</p><p>integrados (ligados) por vínculos geográficos,</p><p>ambientais, políticos e socioeconômicos.</p><p>A região metropolitana é uma aglomeração</p><p>urbana que configure uma metrópole.</p><p>Metrópole, por sua vez, é o espaço urbano que,</p><p>em razão de sua população e de sua relevância</p><p>política e socioeconômica, tem influência</p><p>nacional ou pelo menos em uma região que</p><p>abranja uma capital regional, conforme critérios</p><p>do IBGE divulgados na internet.</p><p>Em suma, aglomeração urbana é o conjunto de</p><p>dois ou mais Municípios que mantêm relações</p><p>entre si.</p><p>Em síntese, região metropolitana é uma</p><p>aglomeração urbana com influência nacional ou</p><p>regional, a ponto de se transformar em uma</p><p>metrópole.</p><p>4.2. PREVISÃO CONSTITUCIONAL</p><p>Vale ressaltar que, mesmo antes da Lei 13.089/2015, as regiões metropolitanas e as</p><p>aglomerações urbanas já eram previstas expressamente na CF/88:</p><p>Art. 25, § 3º Os Estados poderão, mediante lei complementar, instituir regiões</p><p>metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões, constituídas por</p><p>agrupamentos de municípios limítrofes, para integrar a organização, o</p><p>planejamento e a execução de funções públicas de interesse comum.</p><p>Com base nessa norma, vários Estados já instituíram regiões metropolitanas.</p><p>Existem, atualmente, mais de 60 regiões metropolitanas em todo o país. Somente no Estado</p><p>de São Paulo, por exemplo, há 5 delas.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(MPE-RS - Promotor - MPE-RS - 2016): Os Estados, mediante lei ordinária,</p><p>poderão instituir regiões metropolitanas e aglomerações urbanas,</p><p>constituídas por agrupamento de Municípios limítrofes, para integrar a</p><p>organização, o planejamento e a execução de funções públicas de interesse</p><p>comum. Errado.</p><p>(MPE-RS - Promotor - MPE-RS - 2016): Para os efeitos da Lei nº</p><p>13.089/2015, considera-se aglomeração urbana a unidade territorial urbana</p><p>constituída pelo agrupamento de 2 (dois) ou mais Municípios limítrofes,</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 74</p><p>caracterizada por complementaridade funcional e integração das dinâmicas</p><p>geográficas, ambientais, políticas e socioeconômicas. Correto.</p><p>4.3. INSTITUIÇÃO DE AGLOMERAÇÕES URBANAS E REGIÕES METROPOLITANAS</p><p>4.3.1. Existência jurídica</p><p>As aglomerações urbanas e as regiões metropolitanas são um fenômeno político,</p><p>econômico e sociológico. Elas existem no mundo dos fatos independentemente do Direito. No</p><p>entanto, para que passem a ter existência jurídica e possam legitimamente exercer ações conjuntas</p><p>é precisam que sejam formalmente instituídas.</p><p>4.3.2. Finalidade de sua criação</p><p>As regiões metropolitanas e aglomerações urbanas são instituídas com o objetivo de realizar</p><p>funções públicas de interesse comum.</p><p>Funções públicas de interesse comum são políticas públicas cuja realização por parte de um</p><p>Município, isoladamente, seria inviável ou causaria impacto em Municípios limítrofes, razão pela</p><p>qual devem ser organizadas, planejadas e executadas por todos os Municípios envolvidos que, para</p><p>isso, se reúnem em forma de aglomerações urbanas ou regiões metropolitanas.</p><p>4.3.3. Governança interfederativa</p><p>O Estado e os Municípios inclusos na região metropolitana ou na aglomeração urbana</p><p>deverão promover as funções públicas de interesse comum por meio de uma forma de</p><p>administração chamada de “governança interfederativa” (art. 3º, parágrafo único).</p><p>A governança interfederativa consiste no compartilhamento (divisão) das responsabilidades</p><p>e ações entre os entes da Federação integrantes do agrupamento a fim de que todos participem da</p><p>organização, planejamento e execução das funções públicas de interesse comum.</p><p>4.3.4. Forma de criação</p><p>As aglomerações urbanas e as regiões metropolitanas devem ser instituídas pelos Estados-</p><p>membros por lei complementar estadual.</p><p>4.3.5. Requisitos da Lei Complementar instituidora</p><p>O art. 5º do Estatuto da Metrópole determinou que a lei complementar estadual que instituir</p><p>as aglomerações urbanas e as regiões metropolitanas deverá, obrigatoriamente, prever o seguinte:</p><p>Art, 5º, I – os Municípios que integram a unidade territorial urbana;</p><p>II – os campos funcionais ou funções públicas de interesse comum que</p><p>justificam a instituição da unidade territorial urbana;</p><p>III – a conformação da estrutura de governança interfederativa, incluindo a</p><p>organização administrativa e o sistema integrado de alocação de recursos e</p><p>de prestação de contas; e</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 75</p><p>IV – os meios de controle social da organização, do planejamento e da</p><p>execução de funções públicas de interesse comum.</p><p>Mesmo antes do Estatuto da Metrópole, já haviam sido criadas ao redor do país várias</p><p>regiões metropolitanas, com base no § 3º do art. 25 da CF/88, que é norma autoaplicável (eficácia</p><p>plena).</p><p>Ocorre que o Estatuto da Metrópole trouxe novos requisitos para que a aglomeração urbana</p><p>possa ser classificada como “região metropolitana” (art. 2º, VII).</p><p>Segundo o Estatuto, somente se pode falar em “região metropolitana” se a aglomeração se</p><p>configurar como uma metrópole, ou seja, se tiver influência nacional ou sobre uma região que</p><p>configure, no mínimo, a área de influência de uma capital regional, conforme critérios do IBGE.</p><p>Algumas aglomerações com o nome de “região metropolitana” já estavam criadas antes do</p><p>Estatuto, mas claramente não atendem a esse requisito por serem aglomerações menores, que não</p><p>têm influência nacional ou regional.</p><p>Explicado isso, indaga-se: tais “regiões metropolitanas” que tinham sido instituídas, mas que</p><p>não atendem aos critérios dessa nova definição, podem continuar existindo? SIM. A Lei 13.089/2015</p><p>previu, em seu art. 5º, § 2º, que as novas regiões metropolitanas que forem instituídas após a</p><p>vigência do Estatuto da Metrópole deverão observar obrigatoriamente o conceito de região</p><p>metropolitana estabelecido no art. 2º, inciso VII.</p><p>No entanto, unidades territoriais urbanas que já haviam sido criadas mediante lei</p><p>complementar estadual até a data de entrada em vigor do Estatuto continuam sendo válidas mesmo</p><p>que tenham recebido o nome de “região metropolitana” sem preencherem o novo conceito legal.</p><p>Uma ressalva, porém: a região metropolitana que não atenda o disposto no inciso VII do</p><p>caput do art. 2º do Estatuto será enquadrada como “aglomeração urbana” para efeito das políticas</p><p>públicas a cargo do Governo Federal. Em outras palavras, mesmo a lei complementar estadual</p><p>dizendo que ela é uma região metropolitana, ao receber apoio da União (inclusive financeiro) ela</p><p>será considerada (tratada) como uma simples “aglomeração urbana”.</p><p>É possível que seja instituída uma região metropolitana ou aglomeração urbana envolvendo</p><p>Municípios pertencentes a Estados-membros diferentes? SIM. A instituição de região metropolitana</p><p>ou de aglomeração urbana poderá englobar Municípios pertencentes a mais de um Estado.</p><p>No entanto, neste caso, deverão ser aprovadas leis complementares pelas assembleias</p><p>legislativas de cada um dos Estados envolvidos.</p><p>Até a aprovação das leis complementares por todos os Estados envolvidos, a região</p><p>metropolitana ou a aglomeração urbana terá validade apenas para os Municípios dos Estados que</p><p>já houverem aprovado a respectiva</p><p>lei (art. 4º, caput e parágrafo único).</p><p>Exemplo concreto onde essa inovação será importante: o conglomerado que envolve</p><p>Petrolina (PE) e Juazeiro (BA) e que abrange Municípios menores próximos como Lagoa Grande</p><p>(PE), Orocó (PE), Santa Maria da Boa Vista (PE), Casa Nova (BA), Curaçá (BA) e Sobradinho (BA).</p><p>Como não havia previsão expressa, tais Municípios não puderam se constituir em região</p><p>metropolitana (ou aglomeração urbana), apesar de possuírem as condições necessárias para tanto.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 76</p><p>(PGE-PE - Procurador - CESPE - 2018): A Lei n.º 13.089/2015 - Estatuto</p><p>das Metrópoles - prevê como diretriz específica das aglomerações urbanas o</p><p>estabelecimento de um sistema integrado de alocação de recursos e de</p><p>prestação de contas. Correto.</p><p>5. GOVERNANÇA INTERFEDERATIVA</p><p>5.1. CONCEITO</p><p>Conforme mencionado, o Estado e os Municípios inclusos na região metropolitana ou na</p><p>aglomeração urbana deverão executar as funções públicas de interesse comum por meio de uma</p><p>forma de administração chamada de “governança interfederativa” (art. 3º, parágrafo único).</p><p>A governança interfederativa consiste no compartilhamento (divisão) das responsabilidades</p><p>e ações entre os entes da Federação a fim de que todos participem da organização, planejamento</p><p>e execução das funções públicas de interesse comum.</p><p>5.2. PRINCÍPIOS (ART. 6º)</p><p>A governança interfederativa das regiões metropolitanas e das aglomerações urbanas</p><p>respeitará os seguintes princípios:</p><p>Art. 6º, I – prevalência do interesse comum sobre o local;</p><p>II – compartilhamento de responsabilidades e de gestão para a promoção do</p><p>desenvolvimento urbano integrado;</p><p>III – autonomia dos entes da Federação;</p><p>IV – observância das peculiaridades regionais e locais;</p><p>V – gestão democrática da cidade;</p><p>VI – efetividade no uso dos recursos públicos;</p><p>VII – busca do desenvolvimento sustentável.</p><p>5.3. DIRETRIZES ESPECÍFICAS (ART. 7º)</p><p>O Estatuto da Metrópole prevê uma série de diretrizes que deverão ser observadas na</p><p>realização da chamada governança interfederativa, podendo-se destacar:</p><p>1) As execuções das funções públicas de interesse comum deverão ser compartilhadas</p><p>(divididas) e os custos também serão rateados, conforme prévia pactuação entre os</p><p>entes envolvidos;</p><p>2) Deverá haver a participação de representantes da sociedade civil no planejamento e nas</p><p>tomadas de decisões.</p><p>5.4. ESTRUTURA (ART. 8º)</p><p>A governança interfederativa será composta de quatro “setores” em sua estrutura básica:</p><p>Art. 8º, I – instância executiva: composta pelos representantes do Poder</p><p>Executivo de cada ente;</p><p>II – instância colegiada deliberativa: onde são tomadas as decisões (deverá</p><p>haver um representante da sociedade civil);</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 77</p><p>III – organização pública: responsável por funções técnico-consultivas; e</p><p>IV – sistema integrado de alocação de recursos e de prestação de contas.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(MPE-RS - Promotor - MPE-RS - 2016): A governança interfederativa das</p><p>regiões metropolitanas e das aglomerações urbanas compreenderá em sua</p><p>estrutura básica, entre outros elementos, um sistema integrado de alocação</p><p>de recursos e de prestação de contas. Correto.</p><p>6. INSTRUMENTOS DE DESENVOLVIMENTO URBANO INTEGRADO</p><p>6.1. ROL DE INSTRUMENTOS DE DESENVOLVIMENTO URBANO INTEGRADO</p><p>O Estatuto da Metrópole prevê, em seu art. 9º, uma série de instrumentos para o</p><p>desenvolvimento urbano integrado.</p><p>Essa lista é exemplificativa, havendo outros instrumentos de política urbana que continuam</p><p>igualmente válidos, inclusive no art. 4º do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001).</p><p>Verifica-se os instrumentos de desenvolvimento urbano previstos no Estatuto da Metrópole:</p><p>Art. 9º, I – plano de desenvolvimento urbano integrado;</p><p>II – planos setoriais interfederativos;</p><p>III – fundos públicos;</p><p>IV – operações urbanas consorciadas interfederativas;</p><p>V – zonas para aplicação compartilhada dos instrumentos urbanísticos;</p><p>VI – consórcios públicos (Lei n. 11.107/ 2005);</p><p>VII – convênios de cooperação;</p><p>VIII – contratos de gestão;</p><p>IX – compensação por serviços ambientais ou outros serviços prestados pelo</p><p>Município à unidade territorial urbana;</p><p>X – parcerias público-privadas interfederativas.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(PGR - Procurador da República - PGR - 2015): Consórcios públicos são</p><p>instrumentos de desenvolvimento urbano integrado de regiões metropolitanas</p><p>e de aglomerações urbanas. Correto.</p><p>6.2. PLANO DE DESENVOLVIMENTO URBANO INTEGRADO</p><p>Consoante apontado anteriormente, um dos instrumentos de desenvolvimento urbano</p><p>integrado é o “plano de desenvolvimento urbano integrado”.</p><p>É considerado pelo Estatuto como sendo o mais importante deles.</p><p>6.2.1. Definição</p><p>O plano de desenvolvimento urbano integrado é um instrumento (documento) no qual são</p><p>definidas as diretrizes para o desenvolvimento urbano da região metropolitana ou da aglomeração</p><p>urbana.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 78</p><p>6.2.2. Obrigatório</p><p>Todas as regiões metropolitanas e as aglomerações urbanas deverão possuir um plano de</p><p>desenvolvimento urbano integrado, que deverá ser aprovado mediante lei estadual.</p><p>6.2.3. Aprovação</p><p>O plano de desenvolvimento urbano integrado deverá ser elaborado no âmbito da estrutura</p><p>de governança interfederativa e aprovado pela instância colegiada deliberativa antes de ser enviado</p><p>à assembleia legislativa.</p><p>Para elaboração do plano deverão ser realizadas audiências públicas para discuti-lo.</p><p>A Lei prevê, ainda, que deverá ser assegurada a publicidade quanto aos documentos e</p><p>informações produzidos na elaboração e execução do plano.</p><p>6.2.4. Ministério Público</p><p>O Ministério Público deverá acompanhar o processo de elaboração do plano, além de</p><p>fiscalizar a sua efetiva aplicação.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(TJ-SP - Titular de Serviços de Notas e de Registros - VUNESP - 2022):</p><p>O Plano de Desenvolvimento Urbano Integrado (PDUI) deverá observar a</p><p>participação de representantes da sociedade civil e da população e, ainda, do</p><p>Ministério Público. Correto.</p><p>(Câmara Legislativa do DF - Consultor Legislativo - FCC - 2018): Sobre</p><p>as Regiões Metropolitanas, estas devem conter a autonomia necessária e</p><p>também o adequado ambiente interfederativo compartilhado. Devem garantir</p><p>igualdade de condições de decisão de todos os entes federados que a</p><p>compõem e para promover um desenvolvimento compartilhado em que o</p><p>interesse local estaria suficientemente representado no interesse comum. As</p><p>ações e diretrizes relacionadas a este ambiente compartilhado estão</p><p>definidas, no Estatuto da Metrópole, pelo instrumento Plano de</p><p>Desenvolvimento Urbano Integrado. Correto.</p><p>6.2.5. Revisão periódica do plano</p><p>A lei estadual que instituir o plano de desenvolvimento urbano integrado de região</p><p>metropolitana ou de aglomeração urbana deverá ser revista, pelo menos, a cada 10 anos.</p><p>6.2.6. Plano diretor continua obrigatório</p><p>A elaboração do plano de desenvolvimento urbano integrado não exime o Município</p><p>integrante da região metropolitana ou aglomeração urbana de formular seu plano diretor.</p><p>Dito de forma simples, um não exclui o outro. Ambos são obrigatórios.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 79</p><p>Na verdade, a Lei prevê que o Município deverá compatibilizar seu plano diretor com o plano</p><p>de desenvolvimento urbano integrado da unidade territorial urbana, de forma que eles sejam</p><p>harmônicos.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(Prefeitura de Contagem - FUNDEPS - 2019): O Município deve</p><p>compatibilizar o seu Plano Diretor ao Plano de Desenvolvimento Urbano</p><p>Integrado da região metropolitana, após a instituição deste. Correto.</p><p>(PGE-PE - Procurador - CESPE</p><p>e a concessão de uso serão conferidos ao homem</p><p>ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.</p><p>§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma</p><p>vez.</p><p>§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(MPE-RJ - Promotor - MPE-RJ - 2022): Acerca da Desapropriação</p><p>Urbanística, é correto afirmar que a penas os Municípios que possuem plano</p><p>diretor podem se valer dessa modalidade de desapropriação. Correto.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 4</p><p>2. INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE</p><p>Aqui serão estudados os tópicos abaixo descritos.</p><p>2.1. REGULAMENTAÇÃO DO ART. 182, § 4º DA CF</p><p>1) Parcelamento/edificação compulsória;</p><p>2) IPTU progressivo;</p><p>3) Desapropriação.</p><p>2.2. INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA</p><p>1) Usucapião (especial e/ou coletiva).</p><p>2.3. INSTRUMENTOS DE INTERVENÇÃO URBANÍSTICA</p><p>1) Direito de superfície;</p><p>2) Direito de laje;</p><p>3) Direito de preempção;</p><p>4) Outorga onerosa do direito de construir (solo criado);</p><p>5) Transferência do direito de construir;</p><p>6) Operação urbana consorciada;</p><p>7) Estudo de impacto de vizinhança.</p><p>3. OBJETO E FINALIDADE DO ESTATUTO DA CIDADE</p><p>Normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em</p><p>prol do bem coletivo, da segurança, do bem-estar e do equilíbrio ambiental. Tudo gira em torno das</p><p>funções sociais da propriedade urbana.</p><p>Lembremos que a competência material para elaborar e executar os planos nacionais e</p><p>regionais de ordenação urbana é PRIVATIVA da União, nos termos do art. 21, IX, da CF:</p><p>Art. 21. Compete à União:</p><p>IX - elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do</p><p>território e de desenvolvimento econômico e social.</p><p>Não obstante, a competência legislativa para tratar de direito urbanístico é</p><p>CONCORRENTE, entre União, Estado e Distrito Federal, conforme o art. 24 da CF:</p><p>Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar</p><p>concorrentemente sobre:</p><p>I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico;</p><p>§ 1º - No âmbito da legislação concorrente, a competência da União limitar-</p><p>se-á a estabelecer normas gerais.</p><p>§ 2º - A competência da União para legislar sobre normas gerais não exclui a</p><p>competência suplementar dos Estados.</p><p>§ 3º - Inexistindo lei federal sobre normas gerais, os Estados exercerão a</p><p>competência legislativa plena, para atender a suas peculiaridades.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 5</p><p>§ 4º - A superveniência de lei federal sobre normas gerais suspende a eficácia</p><p>da lei estadual, no que lhe for contrário.</p><p>Tal estrutura normativa, inclusive, foi reforçada no Estatuto da Cidade (art. 3º):</p><p>Art. 3o Compete à União, entre outras atribuições de interesse da política</p><p>urbana:</p><p>I – Legislar sobre normas gerais de direito urbanístico;</p><p>II – legislar sobre normas para a cooperação entre a União, os Estados, o</p><p>Distrito Federal e os Municípios em relação à política urbana, tendo em vista</p><p>o equilíbrio do desenvolvimento e do bem-estar em âmbito nacional;</p><p>III - promover, por iniciativa própria e em conjunto com os Estados, o Distrito</p><p>Federal e os Municípios, programas de construção de moradias e melhoria</p><p>das condições habitacionais, de saneamento básico, das calçadas, dos</p><p>passeios públicos, do mobiliário urbano e dos demais espaços de uso</p><p>público; (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015)</p><p>IV - instituir diretrizes para desenvolvimento urbano, inclusive habitação,</p><p>saneamento básico, transporte e mobilidade urbana, que incluam regras de</p><p>acessibilidade aos locais de uso público; (Redação dada pela Lei nº 13.146,</p><p>de 2015)</p><p>V – elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do</p><p>território e de desenvolvimento econômico e social.</p><p>A Lei 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência), alterou o art. 3º do Estatuto da</p><p>Cidade, a fim de facilitar a inclusão social, implementando meios de acessibilidade nas ruas, prédios</p><p>públicos e privados.</p><p>Em 2022, a Lei 14.489/2022 (Lei Padre Júlio Lancelotti), acrescentou uma nova diretriz a ser</p><p>observada, tutelando o interesse das pessoas em situação de rua, tema que vem sendo muito</p><p>discutido:</p><p>Art.2º, XX - promoção de conforto, abrigo, descanso, bem-estar e</p><p>acessibilidade na fruição dos espaços livres de uso público, de seu mobiliário</p><p>e de suas interfaces com os espaços de uso privado, vedado o emprego de</p><p>materiais, estruturas, equipamentos e técnicas construtivas hostis que</p><p>tenham como objetivo ou resultado o afastamento de pessoas em situação</p><p>de rua, idosos, jovens e outros segmentos da população.</p><p>O artigo 4º estabelece um dos instrumentos do Estatuto da Cidade, in verbis:</p><p>Art. 4o Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros INSTRUMENTOS:</p><p>I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e</p><p>de desenvolvimento econômico e social;</p><p>II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e</p><p>microrregiões;</p><p>III – planejamento municipal, em especial:</p><p>a) plano diretor;</p><p>b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;</p><p>c) zoneamento ambiental;</p><p>d) plano plurianual;</p><p>e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual;</p><p>f) gestão orçamentária participativa;</p><p>g) planos, programas e projetos setoriais;</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13146.htm#art113</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13146.htm#art113</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13146.htm#art113</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 6</p><p>h) planos de desenvolvimento econômico e social;</p><p>IV – institutos tributários e financeiros:</p><p>a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU;</p><p>b) contribuição de melhoria;</p><p>c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;</p><p>V – institutos jurídicos e políticos:</p><p>a) desapropriação;</p><p>b) servidão administrativa;</p><p>c) limitações administrativas;</p><p>d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;</p><p>e) instituição de unidades de conservação;</p><p>f) instituição de zonas especiais de interesse social;</p><p>g) concessão de direito real de uso;</p><p>h) concessão de uso especial para fins de moradia;</p><p>i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;</p><p>j) usucapião especial de imóvel urbano;</p><p>l) direito de superfície;</p><p>m) direito de preempção;</p><p>n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso;</p><p>o) transferência do direito de construir;</p><p>p) operações urbanas consorciadas;</p><p>q) regularização fundiária;</p><p>r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais</p><p>menos favorecidos;</p><p>s) referendo popular e plebiscito;</p><p>t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária;</p><p>u) legitimação de posse.</p><p>VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de</p><p>impacto de vizinhança (EIV).</p><p>§ 1o Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislação que</p><p>lhes é própria, observado o disposto nesta Lei.</p><p>§ 2o Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social,</p><p>desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com</p><p>atuação específica nessa área, a concessão de direito real de uso de</p><p>imóveis públicos poderá ser contratada coletivamente.</p><p>§ 3o Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio de</p><p>recursos por parte do Poder Público municipal devem ser objeto de controle</p><p>social, garantida a participação de comunidades, movimentos e entidades da</p><p>sociedade civil.</p><p>4. ESTUDO DOS INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE</p><p>4.1. REGULAMENTAÇÃO DO ART. 182, § 4º DA CF</p><p>1) Parcelamento/edificação compulsória (art. 182 da CF e art. 5º do EC);</p><p>2) IPTU progressivo (art. 182 da CF e art. 7º do EC);</p><p>3) Desapropriação (art. 182 da CF e art. 8º do EC).</p><p>4.1.1. Parcelamento/edificação compulsória (art. 182 da CF e art. 5º do EC)</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>- 2018): As regiões metropolitanas e as</p><p>aglomerações urbanas deverão dispor de planos de desenvolvimento urbano</p><p>integrado, a serem aprovados por lei estadual. Correto.</p><p>(MPE-RS - Promotor - MPE-RS - 2016): A lei estadual que instituir o plano</p><p>de desenvolvimento urbano integrado de região metropolitana ou de</p><p>aglomeração urbana deverá ser revista, pelo menos, a cada 5 (cinco) anos.</p><p>Errado.</p><p>7. APOIO DA UNIÃO AO DESENVOLVIMENTO URBANO INTEGRADO</p><p>A União apoiará as iniciativas dos Estados e dos Municípios voltadas à governança</p><p>interfederativa.</p><p>A Lei afirma que, para que a União apoie a região metropolitana ou a aglomeração urbana,</p><p>será exigido que essa região ou aglomeração possua gestão plena.</p><p>E o que significa possuir “gestão plena”? Diz-se que a região metropolitana ou a</p><p>aglomeração urbana possui gestão plena quando ela atende aos seguintes requisitos:</p><p>1) Está formalizada e delimitada mediante lei complementar estadual;</p><p>2) Possui estrutura de governança interfederativa própria, nos termos do Estatuto da</p><p>Metrópole;</p><p>3) Já aprovou plano de desenvolvimento urbano integrado mediante lei estadual.</p><p>Atenção: a definição do que seja região metropolitana está prevista</p><p>no inciso VII do caput do art. 2º do Estatuto.</p><p>A região metropolitana que não atenda aos contornos dessa definição será enquadrada</p><p>como simples “aglomeração urbana” (categoria “inferior”) para efeito das políticas públicas a cargo</p><p>do Governo Federal. Em outras palavras, mesmo a lei complementar estadual dizendo que ela é</p><p>uma “região metropolitana”, para fins de apoio da União ela será considerada como “aglomeração</p><p>urbana”, recebendo assim menos recursos, tendo menor autonomia etc.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 80</p><p>REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA</p><p>A seguir serão analisadas a regularização fundiária rural e urbana, em seus aspectos mais</p><p>relevantes. Como fonte utilizamos o site Dizer o Direito.</p><p>1. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA RURAL</p><p>O primeiro assunto tratado na Lei 13.465/2017 foi a regularização fundiária rural.</p><p>1.1. CONCEITO</p><p>A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais</p><p>e sociais que são tomadas com o objetivo de resolver a situação de assentamentos irregulares,</p><p>conferindo titulação aos seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno</p><p>desenvolvimento das funções sociais da propriedade e o direito ao meio ambiente ecologicamente</p><p>equilibrado.</p><p>A regularização fundiária pode ser urbana (se o imóvel estiver na zona urbana) ou rural (se</p><p>estiver na zona rural).</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(DPE-SP - Defensor - FCC - 2019): A intervenção do Estado sobre o espaço</p><p>urbano deve priorizar as medidas tendentes a melhorar a qualidade de vida</p><p>das pessoas que ali vivem ou que venham a viver, garantindo-lhes o acesso</p><p>à moradia digna, à segurança em sentido amplo, à saúde e à participação na</p><p>sua gestão e no seu planejamento. Segundo a normativa vigente, constitui</p><p>objetivo da regularização fundiária urbana estimular a resolução extrajudicial</p><p>de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e</p><p>sociedade. Correto.</p><p>1.2. ALTERAÇÕES NA LEI 8.629/93</p><p>A Lei 8.629/93 trata sobre a desapropriação para fins de reforma agrária.</p><p>Um dos instrumentos para a regularização fundiária rural é justamente a desapropriação</p><p>para fins de reforma agrária, por meio da qual a União pode assentar famílias carentes em imóveis</p><p>rurais que não estavam cumprindo sua função social.</p><p>Pensando nisso, a Lei 13.465/2017 promoveu uma série de alterações na Lei 8.629/93 com</p><p>o objetivo de facilitar as desapropriações para fins de reforma agrária.</p><p>Destaca-se, nesse sentido, alguns pontos mais relevantes.</p><p>• Na aquisição por compra e venda ou na arrematação judicial de imóveis rurais</p><p>destinados à implementação de projetos integrantes do Programa Nacional de Reforma</p><p>Agrária, o pagamento poderá ser feito em dinheiro, na forma estabelecida em</p><p>regulamento (§ 7º do art. 5º da Lei 8.629/93).</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 81</p><p>• Na hipótese de decisão judicial transitada em julgado fixar a indenização da terra nua ou</p><p>das benfeitorias indenizáveis em valor superior ao ofertado pelo expropriante, corrigido</p><p>monetariamente, a diferença será paga na forma do art. 100 da Constituição (§ 8º do art.</p><p>5º da Lei 8.629/93).</p><p>• Identificada a ocupação ou a exploração em projeto de assentamento por indivíduo que</p><p>não se enquadra como beneficiário do Programa Nacional de Reforma Agrária, o</p><p>ocupante será notificado para desocupação da área, sem prejuízo de eventual</p><p>responsabilização nas esferas cível e penal (novo art. 18-B da Lei 8.629/93).</p><p>• As benfeitorias, reprodutivas ou não, existentes no imóvel destinado para reforma agrária</p><p>poderão ser cedidas aos beneficiários para exploração individual ou coletiva ou doadas</p><p>em benefício da comunidade de assentados (art. 22-A da Lei 8.629/93).</p><p>• A Lei prevê, nos arts. 19, 19-A e 20, novos critérios para selecionar quem serão os</p><p>beneficiários do programa de reforma agrária. Importante ler estes artigos:</p><p>Art. 19. O processo de seleção de indivíduos e famílias candidatos a</p><p>beneficiários do Programa Nacional de Reforma Agrária será realizado por</p><p>projeto de assentamento, observada a seguinte ordem de preferência na</p><p>distribuição de lotes:</p><p>I - ao desapropriado, ficando-lhe assegurada a preferência para a parcela na</p><p>qual se situe a sede do imóvel, hipótese em que esta será excluída da</p><p>indenização devida pela desapropriação;</p><p>II - aos que trabalham no imóvel desapropriado como posseiros, assalariados,</p><p>parceiros ou arrendatários, identificados na vistoria;</p><p>III - aos trabalhadores rurais desintrusados de outras áreas, em virtude de</p><p>demarcação de terra indígena, criação de unidades de conservação, titulação</p><p>de comunidade quilombola ou de outras ações de interesse público;</p><p>IV - ao trabalhador rural em situação de vulnerabilidade social que não se</p><p>enquadre nas hipóteses previstas nos incisos I, II e III deste artigo;</p><p>V - ao trabalhador rural vítima de trabalho em condição análoga à de</p><p>escravo;</p><p>VI - aos que trabalham como posseiros, assalariados, parceiros ou</p><p>arrendatários em outros imóveis rurais;</p><p>VII - aos ocupantes de áreas inferiores à fração mínima de parcelamento.</p><p>§ 1o O processo de seleção de que trata o caput deste artigo será realizado</p><p>pelo Incra com ampla divulgação do edital de convocação na internet e no</p><p>Município em que será instalado o projeto de assentamento, bem como nos</p><p>Municípios limítrofes, na forma do regulamento.</p><p>§ 2o Nos projetos de assentamentos ambientalmente diferenciados, definidos</p><p>em regulamento, o processo de seleção será restrito às famílias que já</p><p>residam na área, observadas as vedações constantes do art. 20 desta Lei.</p><p>§ 3o Caso a capacidade do projeto de assentamento não atenda todos os</p><p>candidatos selecionados, será elaborada lista dos candidatos excedentes,</p><p>com prazo de validade de dois anos, a qual será observada de forma</p><p>prioritária quando houver substituição dos beneficiários originários dos lotes,</p><p>nas hipóteses de desistência, abandono ou reintegração de posse.</p><p>§ 4o Esgotada a lista dos candidatos excedentes de que trata o § 3o deste</p><p>artigo ou expirada sua validade, será instaurado novo processo de seleção</p><p>específico para os lotes vagos no projeto de assentamento em decorrência</p><p>de desistência, abandono ou reintegração de posse.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 82</p><p>§ 5o A situação de vulnerabilidade social do candidato a que se refere o inciso</p><p>IV do caput deste artigo será comprovada por meio da respectiva inscrição</p><p>no Cadastro Único para Programas Sociais do Governo Federal (CadÚnico),</p><p>ou em outro cadastro equivalente definido em regulamento.</p><p>Art. 19-A. Caberá ao Incra, observada a ordem</p><p>de preferência a que se refere</p><p>o art. 19, classificar os candidatos a beneficiários do Programa Nacional de</p><p>Reforma Agrária, segundo os seguintes critérios:</p><p>I - família mais numerosa cujos membros se proponham a exercer a atividade</p><p>agrícola na área objeto do projeto de assentamento;</p><p>II - família ou indivíduo que resida há mais tempo no Município em que se</p><p>localize a área objeto do projeto de assentamento para o qual se destine a</p><p>seleção, ou nos Municípios limítrofes;</p><p>III - família chefiada por mulher;</p><p>IV - família ou indivíduo integrante de acampamento situado no Município em</p><p>que se localize a área objeto do projeto de assentamento ou nos Municípios</p><p>limítrofes;</p><p>V - filhos que tenham entre dezoito e vinte e nove anos idade de pais</p><p>assentados que residam na área objeto do mesmo projeto de assentamento;</p><p>VI - famílias de trabalhadores rurais que residam em área objeto de projeto</p><p>de assentamento na condição de agregados; e</p><p>VII - outros critérios sociais, econômicos e ambientais estabelecidos por</p><p>regulamento, de acordo com as áreas de reforma agrária para as quais a</p><p>seleção é realizada.</p><p>§ 1o Regulamento estabelecerá a pontuação a ser conferida aos candidatos</p><p>de acordo com os critérios definidos por este artigo.</p><p>§ 2o Considera-se família chefiada por mulher aquela em que a mulher,</p><p>independentemente do estado civil, seja responsável pela maior parte do</p><p>sustento material de seus dependentes.</p><p>§ 3o Em caso de empate, terá preferência o candidato de maior idade.</p><p>Art. 20. Não poderá ser selecionado como beneficiário dos projetos de</p><p>assentamento a que se refere esta Lei quem:</p><p>I - for ocupante de cargo, emprego ou função pública remunerada;</p><p>II - tiver sido excluído ou se afastado do programa de reforma agrária, de</p><p>regularização fundiária ou de crédito fundiário sem consentimento de seu</p><p>órgão executor;</p><p>III - for proprietário rural, exceto o desapropriado do imóvel e o agricultor cuja</p><p>propriedade seja insuficiente para o sustento próprio e o de sua família;</p><p>IV - for proprietário, cotista ou acionista de sociedade empresária em</p><p>atividade;</p><p>V - for menor de dezoito anos não emancipado na forma da lei civil; ou</p><p>VI - auferir renda familiar proveniente de atividade não agrária superior a três</p><p>salários mínimos mensais ou superior a um salário mínimo per capita.</p><p>§ 1o As disposições constantes dos incisos I, II, III, IV e VI do caput deste</p><p>artigo aplicam-se aos cônjuges e conviventes, inclusive em regime de união</p><p>estável, exceto em relação ao cônjuge que, em caso de separação judicial ou</p><p>de fato, não tenha sido beneficiado pelos programas de que trata o inciso II</p><p>do caput deste artigo.</p><p>§ 2º A vedação de que trata o inciso I do caput deste artigo, quando o</p><p>exercício do cargo, emprego ou função pública for compatível com a</p><p>exploração da parcela, não se aplica ao candidato: (Redação dada pela Lei</p><p>nº 14.757, de 2023)</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 83</p><p>I - agente comunitário de saúde ou agente de combate às endemias;</p><p>II - profissional da educação;</p><p>III - profissional de ciências agrárias;</p><p>IV - que preste outros serviços de interesse comunitário à comunidade rural</p><p>ou à vizinhança da área objeto do projeto de assentamento.</p><p>§ 3o São considerados serviços de interesse comunitário, para os fins desta</p><p>Lei, as atividades prestadas nas áreas de saúde, educação, transporte,</p><p>assistência social e agrária</p><p>§ 4o Não perderá a condição de beneficiário aquele que passe a se enquadrar</p><p>nos incisos I, III, IV e VI do caput deste artigo, desde que a atividade</p><p>assumida seja compatível com a exploração da parcela pelo indivíduo ou pelo</p><p>núcleo familiar beneficiado.</p><p>1.3. ALTERAÇÕES NA LEI 11.952/2009</p><p>A Lei 11.952/2009 trata sobre a regularização fundiária das ocupações incidentes em terras</p><p>situadas em áreas da União, no âmbito da Amazônia Legal.</p><p>A Lei 13.465/2017 alterou a Lei 11.952/2009 para prever situações em que não será</p><p>permitida a regularização fundiária caso envolva pessoas ocupantes de cargo ou emprego público.</p><p>Diz agora o § 1º do art. 5º da Lei 11.952/2009:</p><p>Art. 5º, § 1o Fica vedada a regularização de ocupações em que o ocupante</p><p>ou seu cônjuge ou companheiro exerçam cargo ou emprego público:</p><p>I - no Incra;</p><p>II - na Secretaria Especial de Agricultura Familiar e do Desenvolvimento</p><p>Agrário da Casa Civil da Presidência da República;</p><p>III - na Secretaria do Patrimônio da União (SPU); ou</p><p>IV - nos órgãos estaduais de terras.</p><p>A Lei 13.465/2017alterou também o art. 15 da Lei 11.952/2009 e determinou que o título de</p><p>domínio ou o termo de concessão de direito real de uso deverá conter, entre outras, as seguintes</p><p>cláusulas:</p><p>1) Proibição de alienar o imóvel;</p><p>2) Dever de manter a destinação agrária, por meio de prática de cultura efetiva;</p><p>3) Dever de respeitar a legislação ambiental, em especial, o cadastro ambiental rural</p><p>previsto no Código Florestal;</p><p>4) Proibição de exploração de mão de obra em condição análoga à de escravo; e</p><p>5) As condições e a forma de pagamento.</p><p>Tais cláusulas deverão perdurar pelo prazo de 10 anos e o título de domínio ou termo de</p><p>concessão de direito real de uso será concedido sob condição resolutiva do cumprimento das</p><p>medidas acima impostas.</p><p>O descumprimento das condições resolutivas pelo titulado implica resolução de pleno direito</p><p>do título de domínio ou do termo de concessão, independentemente de notificação ou interpelação,</p><p>com a consequente reversão da área em favor da União, declarada no processo administrativo que</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 84</p><p>apurar o descumprimento das cláusulas resolutivas, assegurados os princípios da ampla defesa e</p><p>do contraditório.</p><p>Resolvido o título de domínio ou o termo de concessão na forma do caput, o contratante terá</p><p>direito apenas à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias por ele realizadas durante o</p><p>período da vigência contratual.</p><p>O desmatamento que vier a ser considerado irregular em áreas de preservação permanente</p><p>ou de reserva legal durante a vigência das cláusulas resolutivas, no âmbito de processo</p><p>administrativo em que tiverem sido assegurados os princípios da ampla defesa e do contraditório,</p><p>implica resolução do título de domínio ou do termo de concessão, com a consequente reversão da</p><p>área em favor da União.</p><p>2. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA</p><p>A Lei 13.465/2017 também dispõe sobre a regularização fundiária urbana.</p><p>2.1. NOÇÕES GERAIS</p><p>A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) consiste no conjunto de medidas jurídicas,</p><p>urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de núcleos urbanos informais.</p><p>2.2. OBJETIVOS DA REURB</p><p>Constituem objetivos da Reurb:</p><p>• Identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e</p><p>assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as</p><p>condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal</p><p>anterior;</p><p>• Criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir</p><p>sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes;</p><p>• Ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar</p><p>a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados;</p><p>• Promover a integração social e a geração de emprego e renda;</p><p>• Estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à</p><p>cooperação entre Estado e sociedade;</p><p>• Garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;</p><p>• Garantir a efetivação da função social da propriedade;</p><p>• Ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar</p><p>de seus habitantes;</p><p>• Concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 85</p><p>• Prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais;</p><p>• Conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;</p><p>• Franquear participação dos interessados nas etapas do processo de regularização</p><p>fundiária.</p><p>2.3. NÚCLEOS URBANOS</p><p>Assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades</p><p>imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei 5.868, de 12 de</p><p>dezembro de 1972, independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área</p><p>qualificada ou inscrita como rural.</p><p>2.4. NÚCLEOS URBANOS INFORMAIS</p><p>São construções clandestinas, irregulares ou em relação às quais não foi possível realizar a</p><p>titulação de seus ocupantes.</p><p>2.5. DISPENSA DE EXIGÊNCIAS</p><p>Para realizar a Reurb, os Municípios poderão dispensar as exigências relativas ao percentual</p><p>e às dimensões de áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes regularizados, assim</p><p>como a outros parâmetros urbanísticos e edilícios.</p><p>2.6. NÚCLEOS URBANOS INFORMAIS SITUADOS EM ÁREAS RURAIS</p><p>Os núcleos urbanos informais situados em áreas qualificadas como rurais poderão ser objeto</p><p>da Reurb, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento,</p><p>prevista na Lei 5.868/72.</p><p>2.7. ESPÉCIES DE REURB</p><p>A Reurb compreende duas modalidades:</p><p>1) Reurb de interesse social (Reurb-S): aplicável a núcleos urbanos informais ocupados</p><p>predominantemente por população de baixa renda.</p><p>2) Reurb de interesse específico (Reurb-E): aplicável a núcleos urbanos informais</p><p>ocupados por população que não se qualificada como de baixa renda.</p><p>2.8. ÁREAS DE RISCO NÃO PODEM SER OBJETO DE REURB</p><p>A Reurb não se aplica aos núcleos urbanos informais, ou à parcela deles, situados em áreas</p><p>de riscos geotécnicos, de inundações ou de outros riscos especificados em lei, salvo se for possível</p><p>a eliminação, correção ou administração do risco segundo estudos técnicos.</p><p>Nas hipóteses de áreas de riscos que não comportem eliminação, correção ou</p><p>administração, na Reurb-S, o Município ou o Distrito Federal procederá à realocação dos ocupantes</p><p>do núcleo urbano informal.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 86</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(PG-DF - Procurador - CESPE - 2022): Não se admite a REURB sobre</p><p>núcleo urbano informal situado, total ou parcialmente, em área de</p><p>preservação permanente ou em área de unidade de conservação de uso</p><p>sustentável ou de proteção de mananciais. Errado, vide o art. 11, § 2º, da Lei</p><p>13.465/2017.</p><p>2.9. LEGITIMADOS PARA REQUERER A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA</p><p>Poderão requerer a Reurb:</p><p>• A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de</p><p>entidades da administração pública indireta;</p><p>• Os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de</p><p>cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações</p><p>sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis</p><p>que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou</p><p>regularização fundiária urbana;</p><p>• Os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;</p><p>• A Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;</p><p>• O Ministério Público.</p><p>Obs. 1: nos casos de parcelamento do solo, conjunto habitacional ou</p><p>condomínio informal, empreendido por particular, a conclusão da</p><p>Reurb confere direito de regresso aos beneficiários contra os</p><p>responsáveis pela implantação dos núcleos urbanos informais.</p><p>Obs. 2: o requerimento de instauração da Reurb por proprietários,</p><p>loteadores e incorporadores que tenham dado causa à formação de</p><p>núcleos urbanos informais, ou os seus sucessores, não os eximirá de</p><p>responsabilidades administrativa, civil ou criminal.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(PG-DF - Procurador - CESPE - 2022): Proprietários de terreno, loteadores</p><p>e incorporadores, que tenham dado causa à formação de núcleos urbanos</p><p>informais ficarão isentos de responsabilidade administrativa civil e criminal</p><p>caso deem entrada no requerimento de REURB. Errado.</p><p>(PG-DF - Procurador - CESPE - 2022): O Ministério Público e a Defensoria</p><p>Pública são legitimados para requerer a REURB. Correto.</p><p>3. LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA</p><p>Com o objetivo de garantir a regularização fundiária urbana, a Lei 13.465/2017 instituiu uma</p><p>nova forma de aquisição da posse. Trata-se da chamada legitimação fundiária, que pode vir a</p><p>garantir direito de propriedade.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 87</p><p>Este é um dos pontos mais importantes da Lei, razão pela qual é fundamental que leiam e</p><p>estudem com atenção:</p><p>Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do</p><p>direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente</p><p>no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área</p><p>privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de</p><p>núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.</p><p>§ 1º Apenas na Reurb-S, a legitimação fundiária será concedida ao</p><p>beneficiário, desde que atendidas as seguintes condições:</p><p>I - o beneficiário não seja concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo de</p><p>imóvel urbano ou rural;</p><p>II - o beneficiário não tenha sido contemplado com legitimação de posse ou</p><p>fundiária de imóvel urbano com a mesma finalidade, ainda que situado em</p><p>núcleo urbano distinto; e</p><p>III - em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja</p><p>reconhecido pelo poder público o interesse público de sua ocupação.</p><p>§ 2º Por meio da legitimação fundiária, em qualquer das modalidades da</p><p>Reurb, o ocupante adquire a unidade imobiliária com destinação urbana livre</p><p>e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições,</p><p>eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando</p><p>disserem respeito ao próprio legitimado.</p><p>§ 3º Deverão ser transportadas as inscrições, as indisponibilidades ou os</p><p>gravames existentes no registro da área maior originária para as matrículas</p><p>das unidades imobiliárias que não houverem sido adquiridas por legitimação</p><p>fundiária.</p><p>§ 4º Na Reurb-S de imóveis públicos, a União, os Estados, o Distrito Federal</p><p>e os Municípios, e as suas entidades vinculadas, quando titulares do domínio,</p><p>ficam autorizados a reconhecer o direito de propriedade aos ocupantes do</p><p>núcleo urbano informal regularizado por meio da legitimação fundiária.</p><p>§ 5º Nos casos previstos neste artigo, o poder público encaminhará a CRF</p><p>para registro imediato da aquisição de propriedade, dispensados a</p><p>apresentação de título individualizado e as cópias da documentação referente</p><p>à qualificação do beneficiário, o projeto de regularização fundiária aprovado,</p><p>a listagem dos ocupantes e sua devida qualificação e a identificação das</p><p>áreas que ocupam.</p><p>§ 6º Poderá o poder público atribuir domínio adquirido por legitimação</p><p>fundiária aos ocupantes que não tenham constado da listagem inicial,</p><p>mediante cadastramento complementar, sem prejuízo dos direitos de quem</p><p>haja constado na listagem inicial.</p><p>Art. 24. Nos casos de regularização fundiária urbana previstos na Lei nº</p><p>11.952, de 25 de junho de 2009 , os Municípios poderão utilizar a legitimação</p><p>fundiária e demais instrumentos previstos nesta Lei para conferir propriedade</p><p>aos ocupantes.</p><p>Art. 25. A legitimação de posse, instrumento de uso exclusivo para fins de</p><p>regularização fundiária, constitui ato do poder público destinado a conferir</p><p>título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb,</p><p>com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza</p><p>da posse, o qual é conversível em direito real de propriedade, na forma desta</p><p>Lei.</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L11952.htm</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L11952.htm</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 88</p><p>§ 1o A legitimação de posse poderá ser transferida por causa mortis ou por</p><p>ato inter vivos.</p><p>§ 2o A legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos situados em</p><p>área de titularidade do poder público.</p><p>Art. 26. Sem prejuízo dos direitos decorrentes do exercício da posse mansa</p><p>e pacífica no tempo, aquele em cujo favor for expedido título de legitimação</p><p>de posse, decorrido o prazo de cinco anos de seu registro, terá a conversão</p><p>automática dele em título de propriedade, desde que atendidos os termos e</p><p>as condições do art. 183 da Constituição Federal, independentemente de</p><p>prévia provocação ou prática de ato registral.</p><p>§ 1o Nos casos não contemplados pelo art. 183 da Constituição Federal, o</p><p>título de legitimação de posse poderá ser convertido em título de propriedade,</p><p>desde que satisfeitos os requisitos de usucapião estabelecidos na legislação</p><p>em vigor, a requerimento do interessado, perante o registro de imóveis</p><p>competente.</p><p>§ 2o A legitimação de posse, após convertida em propriedade, constitui forma</p><p>originária de aquisição de direito real, de modo que a unidade imobiliária com</p><p>destinação urbana regularizada restará livre e desembaraçada de quaisquer</p><p>ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em</p><p>sua matrícula de origem, exceto quando disserem respeito ao próprio</p><p>beneficiário.</p><p>Art. 27. O título de legitimação de posse poderá ser cancelado pelo poder</p><p>público emitente quando constatado que as condições estipuladas nesta Lei</p><p>deixaram de ser satisfeitas, sem que seja devida qualquer indenização àquele</p><p>que irregularmente se beneficiou do instrumento.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(Prefeitura de Presidente Prudente - Procurador - VUNESP - 2022): Por</p><p>meio da legitimação fundiária, na Reurb-S, o ocupante adquire a unidade</p><p>imobiliária com destinação urbana livre e desembaraçada de quaisquer ônus,</p><p>direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua</p><p>matrícula de origem, exceto quando disserem respeito ao próprio legitimado.</p><p>Correto.</p><p>(Câmara de Orlândia - Procurador - VUNESP - 2022): Em qualquer das</p><p>modalidades da Reurb de imóveis públicos, o Município, quando titular do</p><p>domínio, fica autorizado a reconhecer o direito de propriedade aos ocupantes</p><p>do núcleo urbano informal regularizado por meio da legitimação fundiária.</p><p>Errado.</p><p>(Prefeitura de Presidente Prudente - Procurador - VUNESP - 2022): A</p><p>legitimação fundiária constitui forma derivada de aquisição do direito real de</p><p>propriedade conferido por ato do poder público quando se tratar de unidade</p><p>imobiliária com destinação urbana. Errado.</p><p>4. PROCESSO ADMINISTRATIVO</p><p>A Lei 13.465/2017 prevê, em seus arts. 28 a 41, normas sobre o processo administrativo</p><p>para a realização da Reurb. Estes dispositivos possuem regras muito específicas que não precisam</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 89</p><p>ser aqui detalhadas. No entanto, se você estuda para concursos de cartório ou de Procurador do</p><p>Município, recomenda-se a leitura desses artigos.</p><p>5. DISPOSIÇÕES FINAIS DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA</p><p>• As disposições da Lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), não se aplicam</p><p>à Reurb, exceto quanto aos crimes previstos nos arts. 50, 51 e 52 da referida Lei.</p><p>• Para fins da Reurb, ficam dispensadas a desafetação e as exigências previstas no inciso</p><p>I do caput do art. 76 da Lei 14.133/2021:</p><p>Art. 76. A alienação de bens da Administração Pública, subordinada à</p><p>existência de interesse público devidamente justificado, será precedida de</p><p>avaliação e obedecerá às seguintes normas:</p><p>I - tratando-se de bens imóveis, inclusive os pertencentes às autarquias e às</p><p>fundações, exigirá autorização legislativa e dependerá de licitação na</p><p>modalidade leilão, dispensada a realização de licitação nos casos de:</p><p>• Não serão regularizadas as ocupações que incidam sobre áreas objeto de demanda</p><p>judicial que versem sobre direitos reais de garantia ou constrições judiciais, bloqueios e</p><p>indisponibilidades, até o trânsito em julgado da decisão, ressalvadas a hipótese de o</p><p>objeto da demanda não impedir a análise da regularização da ocupação pela</p><p>administração pública e a hipótese de acordo judicial.</p><p>• Ao Distrito Federal são atribuídas as competências e as responsabilidades reservadas</p><p>aos Estados e aos Municípios.</p><p>6. ARRECADAÇÃO DE IMÓVEIS ABANDONADOS</p><p>O imóvel abandonado localizado em zona urbana de Município ou do Distrito Federal será</p><p>considerado bem vago e passará a domínio público, nos termos do art. 1.276 do CC.</p><p>Assim, os imóveis urbanos privados abandonados cujos proprietários não possuam a</p><p>intenção de conservá-lo em seu patrimônio ficam sujeitos à arrecadação pelo Município ou pelo</p><p>Distrito Federal na condição de bem vago.</p><p>Presume-se que o imóvel foi abandonado quando o proprietário não estiver exercendo a</p><p>posse sobre o imóvel e deixar de pagar os tributos relacionados com a propriedade predial e</p><p>territorial urbana (IPTU, taxas etc.).</p><p>Os imóveis arrecadados pelos Municípios ou pelo Distrito Federal, com fundamento na Lei</p><p>13.465/2017 serão destinados prioritariamente aos programas habitacionais, à prestação de</p><p>serviços públicos, ao fomento da Reurb-S ou serão objeto de concessão de direito real de uso a</p><p>entidades civis que comprovadamente tenham fins filantrópicos, assistenciais, educativos,</p><p>esportivos ou outros, a interesse do Município ou do Distrito Federal.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(DPE-PA - Defensor - CESPE - 2022): A instauração de regularização</p><p>fundiária urbana (REURB) em imóveis rurais loteados irregular ou</p><p>clandestinamente, desde que utilizados para fins urbanos, dependerá de uma</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 90</p><p>análise de conveniência e oportunidade feita pelo município, o qual poderá</p><p>dispensar algumas exigências dos parâmetros urbanísticos e edilícios.</p><p>Correto.</p><p>(DPE-SC - Defensor - FCC - 2021): O mecanismo de reconhecimento da</p><p>aquisição originária do domínio de uma unidade imobiliária objeto da</p><p>Regularização Fundiária Urbana (Reurb) é a legitimação fundiária. Correto.</p><p>(PGE-GO - Procurador - FCC - 2021): A regularização fundiária urbana</p><p>disciplinada pela Lei Federal nº 13.465/2017 contempla a possibilidade de</p><p>flexibilização de parâmetros urbanísticos e de utilização de institutos previstos</p><p>em outros diplomas legais, a exemplo do percentual de áreas destinadas a</p><p>uso público, que poderá ser reduzido pelos Municípios, comparativamente ao</p><p>ordinariamente exigido na legislação municipal vigente. Correto.</p><p>(MPE-RS - Promotor - MPE-RS - 2021): Da permanência dos ocupantes nos</p><p>núcleos urbanos informais regularizados é uma prioridade legal, razão pela</p><p>qual os Municípios poderão dispensar as exigências relativas ao percentual</p><p>e às dimensões de áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes</p><p>regularizados, assim como a outros parâmetros urbanísticos e edilícios.</p><p>Correto.</p><p>(DPE-SP - Defensor - FCC - 2019): Na regularização fundiária urbana de</p><p>interesse social de imóveis públicos, o ente público titular do domínio fica</p><p>autorizado a reconhecer o direito de propriedade aos ocupantes do núcleo</p><p>urbano informal regularizado. Correto.</p><p>(MPE-MG - Promotor - FUNDEP - 2018): A legitimação fundiária é</p><p>mecanismo de reconhecimento da aquisição derivada do direito real de</p><p>propriedade sobre unidade imobiliária objeto da Regularização Fundiária</p><p>Urbana. Errado.</p><p>7. JURISPRUDÊNCIA</p><p>Para finalizar os estudos sobre regularização fundiária, destaca-se alguns julgados recentes</p><p>que trabalham a temática:</p><p>É inválida a cobrança taxa de manutenção de loteamento fechado - por</p><p>administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de</p><p>lote não associados</p><p>ou que a ela não anuíram expressamente - às relações</p><p>jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de</p><p>anterior lei municipal. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de</p><p>anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por</p><p>associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre</p><p>lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já</p><p>possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos</p><p>adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no</p><p>competente Registro de Imóveis. STJ. 3ª Turma.REsp 1991508-SP, Rel. Min.</p><p>Nancy Andrighi, julgado em 09/08/2022 (Info 746).</p><p>Os arts. 2º, III; 3º, II, “c”; e 17, da Lei nº 20.922/2013, do Estado de Minas</p><p>Gerais, ampliaram os casos de ocupação antrópica em áreas de preservação</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 91</p><p>permanente previstos na norma federal vigente à época (no caso, a Lei nº</p><p>11.977/2009, revogada pela Lei nº 13.465/2017). Com isso, essa lei estadual,</p><p>além de estar em descompasso com o conjunto normativo elaborado pela</p><p>União, flexibilizou a proteção ao meio ambiente local, tornando-o mais</p><p>propenso a sofrer danos. A legislação mineira, ao flexibilizar os casos de</p><p>ocupação antrópica em áreas de Preservação Permanente, invadiu a</p><p>competência da União, que já havia editado norma que tratava da</p><p>regularização e ocupação fundiária em APPs. STF. Plenário. ADI 5675/MG,</p><p>Rel. Min. Ricardo Lewandowski, julgado em 17/12/2021 (Info 1042).</p><p>É cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional</p><p>de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de</p><p>regularização urbanística. STJ. 2ª Seção. REsp 1818564-DF, Rel. Min. Moura</p><p>Ribeiro, julgado em 09/06/2021 (Recurso Repetitivo – Tema 1025) (Info 700).</p><p>É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção</p><p>e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não</p><p>associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal</p><p>que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos</p><p>proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos</p><p>de acesso controlado, que: i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das</p><p>entidades equiparadas a administradoras de imóveis; ou ii) sendo novos</p><p>adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no</p><p>competente Registro de Imóveis. STF. Plenário. RE 695911, Rel. Min. Dias</p><p>Toffoli, julgado em 14/12/2020 (Repercussão Geral – Tema 492) (Info 1003).</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 7</p><p>a) Previsão constitucional</p><p>Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público</p><p>municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo</p><p>ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e</p><p>garantir o bem-estar de seus habitantes.</p><p>§ 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para</p><p>área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário</p><p>do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu</p><p>adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:</p><p>I - parcelamento ou edificação compulsórios;</p><p>II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo</p><p>no tempo;</p><p>III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública</p><p>de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de</p><p>resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas,</p><p>assegurados o valor real da indenização e os juros legais.</p><p>b) Solo urbano NÃO EDIFICADO</p><p>Trata-se de terreno. Terra nua que não há nada. Embora não esteja edificado, poderia ser</p><p>utilizado.</p><p>Ex.: estacionamento.</p><p>c) Imóvel SUBUTILIZADO</p><p>É aquele em que existe construção, só que inferior ao índice legal definido no plano diretor.</p><p>A título de exemplificação: X tem um terreno de 200 m², com uma casa minúscula e em</p><p>péssimas condições no meio.</p><p>d) Imóvel urbano NÃO UTILIZADO</p><p>Além de não ser edificado, não está sendo utilizado para qualquer circunstância.</p><p>É problema do proprietário? Sim, pois influi na vida das demais pessoas, seja através dos</p><p>preços dos aluguéis, da ocupação por pessoas em situação de rua, do uso do imóvel para consumir</p><p>drogas, etc.</p><p>e) Procedimento</p><p>Está previsto no art. 5º do Estatuto da Cidade:</p><p>Art. 5o Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá</p><p>determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo</p><p>urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as</p><p>condições e os prazos para implementação da referida obrigação.</p><p>§ 1o Considera-se SUBUTILIZADO o imóvel:</p><p>I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou</p><p>em legislação dele decorrente.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 8</p><p>§ 2o O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o</p><p>cumprimento da obrigação, devendo a notificação ser averbada no</p><p>cartório de registro de imóveis.</p><p>§ 3o A notificação far-se-á:</p><p>I – por funcionário do órgão competente do Poder Público municipal, ao</p><p>proprietário do imóvel ou, no caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha</p><p>poderes de gerência geral ou administração;</p><p>II – por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na</p><p>forma prevista pelo inciso I.</p><p>§ 4o Os prazos a que se refere o caput não poderão ser inferiores a:</p><p>I - um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no</p><p>órgão municipal competente;</p><p>II - dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do</p><p>empreendimento.</p><p>§ 5o Em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei</p><p>municipal específica a que se refere o caput poderá prever a conclusão em</p><p>etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda o</p><p>empreendimento como um todo.</p><p>Art. 6o A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis,</p><p>posterior à data da notificação, transfere as obrigações de</p><p>parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5o desta Lei, sem</p><p>interrupção de quaisquer prazos.</p><p>Inicialmente, o Poder Público Municipal notificará o proprietário, devendo a notificação ser</p><p>averbada no Registro de Imóveis.</p><p>Obs.: caso o proprietário do imóvel seja pessoa jurídica, a notificação</p><p>será feita na pessoa do representante legal/contratual.</p><p>Após três tentativas infrutíferas de notificação, esta será feita por meio de edital.</p><p>Após a notificação, o proprietário terá um ano para protocolar um projeto no órgão municipal</p><p>competente. Sendo aprovado, terá dois anos para começar as obras do seu empreendimento.</p><p>Atenção: uma vez notificado, mesmo que haja transmissão inter vivos</p><p>ou causa mortis, após a notificação, todas as obrigações são</p><p>transferidas (seja de apresentar o projeto ou de iniciar a edificação).</p><p>Exceção: empreendimentos de grande porte. A lei municipal pode prever a conclusão do</p><p>empreendimento por etapas. Ex.: shopping.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(MPE-GO - Promotor - MPE-GO - 2019): Sobre o parcelamento, edificação</p><p>ou utilização compulsórios, institutos jurídicos e políticos, previstos na Lei</p><p>Federal n. 10.257/2001, que dispõe sobre o Estatuto da Cidade, é incorreto</p><p>afirmar que o prazo para a implementação da obrigação não poderá ser</p><p>inferior a dois anos, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto</p><p>no órgão municipal competente. Correto.</p><p>4.1.2. IPTU progressivo (art. 182 da CF e art. 7º do EC)</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 9</p><p>Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos</p><p>previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas</p><p>as etapas previstas no § 5o do art. 5o desta Lei, o Município procederá à</p><p>aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana</p><p>(IPTU) PROGRESSIVO no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo</p><p>prazo de cinco anos consecutivos.</p><p>§ 1o O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica</p><p>a que se refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o</p><p>valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por</p><p>cento.</p><p>§ 2o Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida</p><p>em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima,</p><p>até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista</p><p>no art. 8o.</p><p>§ 3o É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à</p><p>tributação progressiva de que trata este artigo.</p><p>Não sendo cumpridas as exigências do art. 5º do EC, a alíquota do IPTU poderá ser</p><p>majorada pelo prazo de 05 anos consecutivos. Após, será mantida a cobrança no valor máximo.</p><p>O valor da alíquota é fixado em lei e não excederá 2x o valor referente ao ano anterior,</p><p>respeitada a alíquota máxima de 15%.</p><p>Obs.: não se poderá conceder a concessão de isenções ou anistia</p><p>referentes ao IPTU progressivo. É o caráter extrafiscal do IPTU</p><p>progressivo, isto é, não tem fins de arrecadação para o Fisco, mas sim</p><p>estimular uma conduta do indivíduo .</p><p>Após os 5 anos, sem que se cumpra a obrigação, o Poder Público poderá proceder a</p><p>desapropriação (sanção).</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(PGE-AL - Procurador - CESPE - 2021): Decorridos cinco anos de cobrança</p><p>do IPTU progressivo sem as providências legais pelo proprietário, a</p><p>notificação de inadimplência pelo Poder Executivo municipal deverá ser</p><p>averbada no cartório de registro de imóveis. Correto.</p><p>4.1.3. Desapropriação (art. 182 da CF e art. 8º do EC)</p><p>Art. 8º Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o</p><p>proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou</p><p>utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com</p><p>pagamento em títulos da dívida pública.</p><p>§ 1º Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal</p><p>e serão resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais</p><p>e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de</p><p>seis por cento ao ano.</p><p>§ 2o O valor real da indenização:</p><p>I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante</p><p>incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde</p><p>o mesmo se localiza após a notificação de que trata o § 2o do art. 5o desta</p><p>Lei;</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 10</p><p>II – não</p><p>computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros</p><p>compensatórios.</p><p>§ 3o Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para</p><p>pagamento de tributos.</p><p>§ 4o O Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo</p><p>máximo de cinco anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio</p><p>público.</p><p>§ 5o O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder</p><p>Público ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se,</p><p>nesses casos, o devido procedimento licitatório.</p><p>§ 6o Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5o as</p><p>mesmas obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas</p><p>no art. 5o desta Lei.</p><p>É a desapropriação sanção.</p><p>Será paga com títulos da dívida pública. O valor real da indenização será o do momento da</p><p>notificação.</p><p>Base de cálculo do IPTU só que descontado o montante incorporado em função de obras</p><p>realizadas pelo poder público, após a notificação do proprietário.</p><p>Não há que se falar em expectativa de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.</p><p>É possível utilizar os títulos da dívida pública como liberação de pagamento de tributos?</p><p>Não.</p><p>Utilização do bem pelo Poder Público: o poder público não pode ficar retendo o imóvel após</p><p>a desapropriação, ele tem o prazo de 05 anos, após a incorporação, para dar destinação.</p><p>O Poder Público pode alienar este bem ou fazer concessão a terceiros (licitação). Neste</p><p>caso, as mesmas obrigações serão cobradas do terceiro. A intenção é que o imóvel obedeça a</p><p>função social.</p><p>Nota-se, portanto, que há uma ordem necessária de preferência na implementação das</p><p>instrumentos citados.</p><p>Desta forma, resumindo:</p><p>4.2. INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA</p><p>4.2.1. Usucapião especial urbana (art. 183 da CF, art. 1240 do CC e art. 9º do EC)</p><p>Parcelamento/edificação</p><p>compulsória (art. 182 da</p><p>CF e art. 5º do EC)</p><p>IPTU progressivo (art.</p><p>182 da CF e art. 7º do</p><p>EC)</p><p>Desapropriação (art. 182</p><p>da CF e art. 8º do EC)</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 11</p><p>Art. 183 da CF. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos</p><p>e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem</p><p>oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o</p><p>domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou</p><p>rural.</p><p>§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem</p><p>ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.</p><p>§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma</p><p>vez.</p><p>§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.</p><p>Art. 1.240 do CC. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até</p><p>duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos</p><p>ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de</p><p>sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de</p><p>outro imóvel urbano ou rural.</p><p>§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem</p><p>ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.</p><p>§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao</p><p>mesmo possuidor mais de uma vez.</p><p>Art. 9o do EC. Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de</p><p>até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos,</p><p>ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de</p><p>sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de</p><p>outro imóvel urbano ou rural.</p><p>§ 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos,</p><p>independentemente do estado civil.</p><p>§ 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo</p><p>possuidor mais de uma vez.</p><p>§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno</p><p>direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por</p><p>ocasião da abertura da sucessão.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(DPE-AP - Defensor - FCC - 2022): A destinação de parte do imóvel para fins</p><p>comerciais não impede o reconhecimento da usucapião especial urbana</p><p>sobre a totalidade da área quando atendidos os requisitos legais. Errado.</p><p>(DPE-SE - Defensor - CESPE - 2022): O título de domínio pode ser conferido</p><p>ao homem, à mulher ou a ambos, independentemente do estado civil.</p><p>Correto.</p><p>4.2.2. Usucapião especial coletiva (art. 183 da CF e art. 10 do EC)</p><p>Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de</p><p>cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior</p><p>a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de</p><p>serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam</p><p>proprietários de outro imóvel urbano ou rural.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 12</p><p>§ 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo,</p><p>acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam</p><p>contínuas.</p><p>§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo</p><p>juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório</p><p>de registro de imóveis.</p><p>§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada</p><p>possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um</p><p>ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos,</p><p>estabelecendo frações ideais diferenciadas.</p><p>§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível</p><p>de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois</p><p>terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior</p><p>à constituição do condomínio.</p><p>§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial</p><p>serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes,</p><p>obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.</p><p>A Lei 13.465/2017 modificou a redação do art. 10, que prevê a usucapião coletiva, pela qual</p><p>se institui um condomínio. Essa modalidade passou a ser autorizada sempre que a fração ideal de</p><p>cada morador for inferior a 250 m2 por ocupante. A redação anterior somente autorizava essa forma</p><p>de usucapião quando não fosse viável identificar a área ocupada por cada morador, o que</p><p>praticamente inviabilizava o instituto.</p><p>Obs.: comentários aos §§ 4º e 5º do art. 1.228 do CC (“desapropriação</p><p>judicial” ou forma especial de usucapião?).</p><p>Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e</p><p>o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou</p><p>detenha</p><p>§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer</p><p>comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar</p><p>outrem.</p><p>§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação,</p><p>por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de</p><p>requisição, em caso de perigo público iminente.</p><p>§ 4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel</p><p>reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-</p><p>fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas</p><p>nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e</p><p>serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico</p><p>relevante.</p><p>Seria uma desapropriação ou forma especial de usucapião?</p><p>Há quem acredite tratar-se de desapropriação, entretanto, Pablo Stolze acredita ser uma</p><p>forma de usucapião especial, devido à presença do elemento posse.</p><p>A norma é cheia de conceitos abertos. É possível muitas pessoas ocuparem extensa área</p><p>de boa-fé? Sim, imagine que eles acreditam que ela seja improdutiva.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 13</p><p>§ 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização</p><p>devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para</p><p>o registro do imóvel em nome dos possuidores.</p><p>Obs.: lembre-se que a Lei 13.465/2017</p><p>retirou o requisito "população</p><p>de baixa renda".</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(DPE-SC - Defensor - FCC - 2021): Uma comunidade reside informalmente</p><p>em núcleo urbano localizado em bairro periférico de Florianópolis-SC. A</p><p>ocupação da área particular data de pouco mais de cinco anos, sem oposição</p><p>dos proprietários. Os ocupantes não são proprietários de nenhum outro</p><p>imóvel urbano ou rural. Diante da situação hipotética e considerando o</p><p>disposto no Estatuto da Cidade, é possível a usucapião especial coletiva caso</p><p>a área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 m2 por</p><p>possuidor. Correto.</p><p>(DPE-GO - Defensor - FCC - 2021): Conforme regrada no Estatuto da Cidade</p><p>(Lei n° 10.257/2001), com suas alterações posteriores, a usucapião coletiva,</p><p>modalidade da usucapião especial urbana, é aplicada aos núcleos urbanos</p><p>informais existentes sem oposição há mais de cinco anos cujos possuidores</p><p>não sejam proprietários de outro imóvel. Correto.</p><p>Expropriada a propriedade, neste caso, quem pagará o proprietário?</p><p>Eduardo Cambi, Arruda Alvim e o Ministro Teori Zavascki dizem que o pagamento deve ser</p><p>feito pelos próprios posseiros.</p><p>Outra parcela da doutrina (Fabiana Pacheco Araújo) defende que o pagamento, por se tratar</p><p>de desapropriação judicial, deve ser feito pelo Município (caso seja imóvel urbano) ou pela União</p><p>(se imóvel rural).</p><p>No entanto, esse pagamento não tem previsão legal ou constitucional.</p><p>Os Enunciados 84 (I Jornada) e 308 (IV Jornada) do Conselho da Justiça Federal (CJF)</p><p>tentam responder a essa pergunta:</p><p>Enunciado 84 do CJF: Art. 1.228: A defesa fundada no direito de aquisição</p><p>com base no interesse social (art. 1.228, §§ 4º e 5º, do novo Código Civil)</p><p>deve ser arguida pelos réus da ação reivindicatória, eles próprios</p><p>responsáveis pelo pagamento da indenização.</p><p>Enunciado 308 do CJF: Art.1.228. A justa indenização devida ao proprietário</p><p>em caso de desapropriação judicial (art. 1.228, § 5°) somente deverá ser</p><p>suportada pela Administração Pública no contexto das políticas públicas de</p><p>reforma urbana ou agrária, em se tratando de possuidores de baixa renda e</p><p>desde que tenha havido intervenção daquela nos termos da lei processual.</p><p>Não sendo os possuidores de baixa renda, aplica-se a orientação do</p><p>Enunciado 84 da I Jornada de Direito Civil.</p><p>Para Cristiano Chaves, é chamada também de “DESAPROPRIAÇÃO JUDICIAL</p><p>INDIRETA” ou “AQUISIÇÃO COMPULSÓRIA ONEROSA”.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 14</p><p>Seria uma nova modalidade de desapropriação por interesse social. Não se confunde com</p><p>usucapião coletivo (Estatuto da Cidade), eis que neste não há indenização. Apesar de o código se</p><p>referir à via de defesa em ações reivindicatórias, nada impede que seja usada em reintegratórias.</p><p>Há entendimento, ainda, no sentido de que tal regra pode ser aplicada a bens públicos</p><p>dominicais, visto não ser usucapião.</p><p>Para Cristiano Chaves, tratando-se de coletividade de baixa renda, a indenização deve ser</p><p>paga pelo Estado.</p><p>“DESAPROPRIAÇÃO JUDICIAL INDIRETA” USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO</p><p>COLETIVO</p><p>Prazo de 05 anos. Prazo de 05 anos.</p><p>Posse de boa-fé. Posse de boa ou má-fé.</p><p>Extensa área, em imóvel urbano ou rural. Imóvel urbano superior a 250 m2.</p><p>Considerável número de pessoas. População de baixa renda em composse.</p><p>Gera indenização (aquisição compulsória). Não gera indenização (modo de aquisição</p><p>originária).</p><p>Alegação em ação autônoma ou em matéria de</p><p>defesa.</p><p>Alegação em ação autônoma ou em matéria</p><p>de defesa.</p><p>Obras e serviços relevantes, assim</p><p>considerados pelo juiz.</p><p>Finalidade de moradia.</p><p>Incide sobre bem público. Não incide sobre bem público.</p><p>4.2.3. Procedimento da usucapião (especial/especial coletiva) do Estatuto da Cidade</p><p>(art. 11, 12, 13 e 14 do EC)</p><p>Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão</p><p>sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham</p><p>a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo.</p><p>Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião</p><p>especial urbana:</p><p>I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou</p><p>superveniente;</p><p>II – os possuidores, em estado de composse;</p><p>III – como substituto processual, a associação de moradores da</p><p>comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde</p><p>que explicitamente autorizada pelos representados.</p><p>§ 1o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do</p><p>Ministério Público.</p><p>§ 2o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita,</p><p>inclusive perante o cartório de registro de imóveis.</p><p>Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como</p><p>matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para</p><p>registro no cartório de registro de imóveis.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 15</p><p>Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito</p><p>processual a ser observado é o SUMÁRIO.</p><p>Quando há a ação de usucapião especial urbana, ficam sobrestadas todas e quaisquer</p><p>ações, petitórias ou possessórias que venham a ser propostas em relação a este imóvel.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(MPE-PR - Promotor - MPE-PR - 2019): A associação de moradores da</p><p>comunidade, mesmo que sem personalidade jurídica, é parte legítima para a</p><p>propositura da ação, desde que explicitamente autorizada pelos</p><p>representados. Errado.</p><p>4.2.4. Usucapião e o Código de Processo Civil</p><p>1) Usucapião de bem imóvel</p><p>Era um procedimento especial previsto pelo CPC de 1973.</p><p>Não há mais previsão de um procedimento especial de usucapião.</p><p>O CPC/15 pegou as peculiaridades da usucapião e colocou no procedimento comum, ou</p><p>seja, a usucapião passou a ser um procedimento comum com peculiaridades e, consequentemente,</p><p>ela não é propriamente um procedimento comum.</p><p>Art. 246. A citação será feita preferencialmente por meio eletrônico, no prazo</p><p>de até 2 (dois) dias úteis, contado da decisão que a determinar, por meio dos</p><p>endereços eletrônicos indicados pelo citando no banco de dados do Poder</p><p>Judiciário, conforme regulamento do Conselho Nacional de Justiça.</p><p>§ 3o Na ação de usucapião de imóvel, os confinantes (vizinhos) serão citados</p><p>pessoalmente (litisconsórcio necessário), exceto quando tiver por objeto</p><p>unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é</p><p>dispensada.</p><p>Art. 259. Serão publicados editais:</p><p>I - na ação de usucapião de imóvel.</p><p>São 5 características que trazem as especificidades da usucapião, e 3 não foram</p><p>reproduzidas no CPC de 2015:</p><p>a) Citação dos confinantes: mantida pelo CPC/15.</p><p>b) Edital para terceiros interessados: mantida pelo CPC/15.</p><p>c) Juntada de planta do imóvel: foi extinta porque a legislação extravagante já não previa</p><p>mais essa exigência.</p><p>d) Intervenção obrigatória do MP: o CPC/15 deixou claro que a intervenção do MP como</p><p>fiscal da ordem jurídica se dá somente nas hipóteses previstas no art. 179 (presença de</p><p>incapaz e presença de interesse público, ou quando previsto expressamente, tal como</p><p>ocorre na usucapião especial urbana prevista no Estatuto da Cidade).</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 16</p><p>e) Fazendas Públicas deveriam ser intimadas: embora não haja previsão expressa, a</p><p>doutrina tem entendido que essa exigência deve continuar em vigor, a partir de uma</p><p>interpretação por analogia, porque o CPC/15 criou a figura do reconhecimento</p><p>extrajudicial da usucapião perante o Cartório, no qual as Fazendas Públicas têm que ser</p><p>intimadas.</p><p>2) Usucapião de bem móvel</p><p>A ação de usucapião de bem móvel tramita pelo procedimento comum, e não tem nenhuma</p><p>especialidade.</p><p>3) Usucapião especial rural e especial urbana</p><p>a) Usucapião especial rural: Lei 6.969/81.</p><p>b) Usucapião especial urbana: Estatuto da Cidade.</p><p>Ambas remetem ao procedimento</p><p>sumário (embora não exista mais). Não obstante, o art.</p><p>1.049, parágrafo único, do CPC determina a aplicação do procedimento comum.</p><p>4) Usucapião extrajudicial</p><p>Está prevista no art. 1.071 do CPC/15:</p><p>Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de</p><p>1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art.</p><p>216-A:</p><p>“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de</p><p>reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente</p><p>perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado</p><p>o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por</p><p>advogado, instruído com:</p><p>I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do</p><p>requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;</p><p>II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente</p><p>habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo</p><p>conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de</p><p>outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo</p><p>e na matrícula dos imóveis confinantes;</p><p>III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel</p><p>e do domicílio do requerente;</p><p>IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a</p><p>continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos</p><p>impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.</p><p>§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da</p><p>prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.</p><p>§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de</p><p>direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do</p><p>imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será</p><p>notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com</p><p>aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15</p><p>(quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6015consolidado.htm</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6015consolidado.htm</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6015consolidado.htm#art216a</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 17</p><p>§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao</p><p>Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de</p><p>registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento,</p><p>para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.</p><p>§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em</p><p>jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros</p><p>eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.</p><p>§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas</p><p>ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.</p><p>§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de</p><p>diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a</p><p>documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de</p><p>direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do</p><p>imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de</p><p>registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições</p><p>apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.</p><p>§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de</p><p>dúvida, nos termos desta Lei.</p><p>§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o</p><p>oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.</p><p>§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de</p><p>usucapião.</p><p>§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de</p><p>usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de</p><p>outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo</p><p>e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por</p><p>algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos</p><p>ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao</p><p>requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento</p><p>comum.”</p><p>Segundo Daniel Neves, observando uma tendência nacional de desjudicialização do direito,</p><p>e atribuindo às serventias notariais e registrais tarefas que antes dependiam obrigatoriamente da</p><p>intervenção jurisdicional, o art. 1.071 do CPC/15, ao criar o art. 216-A da Lei 6.015/1973 (Lei de</p><p>Registros Públicos), passou a admitir a realização de usucapião extrajudicial.</p><p>Não se trata propriamente de uma novidade do sistema, já que o art. 60 da Lei 11.977/2009</p><p>(Lei do Programa Minha Casa, Minha Vida), já previa tal possibilidade, desde que preenchidos os</p><p>requisitos legais. O art. 216-A da Lei 6.015/1973, entretanto, é mais amplo, porque sua única</p><p>exigência é a concordância das partes.</p><p>Registre-se que a novidade não cria um dever para a parte que pretenda adquirir um bem</p><p>por usucapião, que mesmo preenchidos os requisitos para o procedimento extrajudicial pode</p><p>livremente optar pela propositura de ação judicial. Sendo a via extrajudicial uma opção da parte,</p><p>que deverá estar assistida de advogado, o procedimento tramitará obrigatoriamente perante a</p><p>serventia imobiliária da situação do imóvel.</p><p>Ainda sobre o tema, destaca-se a ementa do julgado em que o STJ entendeu que o art. 12,</p><p>§ 2º, do EC estabelece uma presunção relativa de hipossuficiência em relação ao autor da ação de</p><p>usucapião especial urbana:</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 18</p><p>O Estatuto da Cidade, ao tratar sobre a ação de usucapião especial urbana,</p><p>prevê que "o autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária</p><p>gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis." Isso significa que</p><p>o autor da ação de usucapião especial urbana gozará sempre da gratuidade</p><p>da justiça? Há uma presunção absoluta de que este autor não tem recursos</p><p>suficientes para pagar as custas? NÃO. O art. 12, § 2º da Lei nº 10.257/2001</p><p>(Estatuto da Cidade) estabelece uma presunção relativa de que o autor da</p><p>ação de usucapião especial urbana é hipossuficiente. Isso significa que essa</p><p>presunção pode ser ilidida (refutada) a partir da comprovação inequívoca de</p><p>que o autor não é considerado "necessitado". STJ. 3ª Turma. REsp 1517822-</p><p>SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 21/2/2017 (Info 599).</p><p>4.2.5. Concessão de uso especial para fins de moradia</p><p>A Lei 13.465, resultante da conversão da Medida Provisória 759/2016, surgiu com o objetivo</p><p>de rever a política de regularização fundiária rural e urbana no Brasil. Sob esse escopo, além de</p><p>alterar boa parte da legislação urbanística, ela sistematizou os institutos jurídicos empregados para</p><p>fins de reurbanização, tornando mais claras as soluções para os problemas constantes de ocupação</p><p>para fins de moradia.1</p><p>Em consonância com o art. 15 da Lei 13.465, os institutos de reurbanização abrangem: I –</p><p>a legitimação fundiária e a legitimação de posse; II – a usucapião; III – a desapropriação em favor</p><p>dos possuidores; IV – a arrecadação de bem vago; V – o consórcio imobiliário; VI – a desapropriação</p><p>por interesse social; VII – o direito de preempção; VIII – a transferência do direito de construir; IX –</p><p>a requisição, em caso de perigo público iminente; X – a intervenção do poder público em</p><p>parcelamento clandestino ou irregular; XI – a alienação de imóvel pela administração pública</p><p>diretamente para seu detentor; XII – a concessão de uso especial para fins de moradia; XIII – a</p><p>concessão de direito real de uso; XIV – a doação; e XV – a compra e venda.</p><p>Mas o que afinal mudou? De que modo o regime da CUEM foi atingido? Quais foram os</p><p>dispositivos da MP 2.220 afetados? Em</p><p>que medida essas modificações restringem ou ampliam o</p><p>emprego da concessão? De pronto, é possível afirmar que muito pouco aconteceu. A lei de 2017</p><p>ficou bem atrás da Lei 11.481/2007 em termos de avanços.</p><p>Na verdade, em 2017, o legislador acabou por alterar somente três artigos da Medida</p><p>Provisória 2.220: o art. 1º, caput, que trata do direito individual à concessão de uso especial para</p><p>fins de moradia; o art. 2º, caput, referente à concessão na modalidade coletiva e o art. 9º, que,</p><p>porém, não se refere à concessão para fins de moradia, senão à autorização de uso de bem público</p><p>para fins comerciais.</p><p>O art. 1º da MP 2.220 foi alterado basicamente em dois aspectos, a saber:</p><p>a) Prazo de aquisição do direito: antes de 2017, a CUEM havia ficado restrita aos</p><p>ocupantes que tivessem comprovado a posse quinquenal sobre o imóvel público urbano</p><p>até 30 de junho de 2001. Agora, o prazo foi bastante alargado e passou para dia 22 de</p><p>dezembro de 2016. Com isso, foram beneficiados ocupantes que não tinham logrado</p><p>atingir os cinco anos de posse até 2001, bem como aqueles que iniciaram as ocupações</p><p>1 Trecho extraído do artigo publicado por Thiago Marrara. Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia (CUEM): O que Mudou em</p><p>Seu Regime Jurídico Desde a Constituição de 1988 até a Lei 13465 de 2017? Disponível em:</p><p>http://genjuridico.com.br/2019/04/03/concessao-de-uso-especial-para-fins-de-moradia-cuem-o-que-mudou-em-seu-regime-juridico-</p><p>desde-a-constituicao-de-1988-ate-a-lei-n-13465-de-2017/</p><p>http://genjuridico.com.br/2019/04/03/concessao-de-uso-especial-para-fins-de-moradia-cuem-o-que-mudou-em-seu-regime-juridico-desde-a-constituicao-de-1988-ate-a-lei-n-13465-de-2017/</p><p>http://genjuridico.com.br/2019/04/03/concessao-de-uso-especial-para-fins-de-moradia-cuem-o-que-mudou-em-seu-regime-juridico-desde-a-constituicao-de-1988-ate-a-lei-n-13465-de-2017/</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 19</p><p>após a MP 2.220 e conseguiram os requisitos até o final de 2016. Note-se, porém, que</p><p>o legislador insiste em fixar uma data aparentemente nacional e que, a meu ver, é</p><p>completamente inconstitucional diante da competência do Congresso para apenas</p><p>prever normas gerais de direito urbanístico, não para decidir como os Estados e</p><p>Municípios farão sua gestão patrimonial.</p><p>b) Característica do imóvel: antes de 2017, a legislação se referia à ocupação de imóvel</p><p>público situado em área urbana. A partir de então, fala-se da ocupação para moradia de</p><p>área com características e finalidade urbanas. Com isso, o legislador aparentemente</p><p>buscou deixar de lado a questão mais rígida do perímetro urbano, de modo a permitir a</p><p>CUEM em áreas que não estejam dentro dele, mas demonstram características urbanas,</p><p>sobretudo em termos de serviços e de infraestruturas. Para se chegar à conclusão se há</p><p>ou não característica e finalidade urbana, podem ser empregados, por exemplo, os</p><p>critérios do art. 32, § 1º e 2º do Código Tributário Nacional.</p><p>Já o artigo 2º da MP 2.220/2001, que cuida da CUEM coletiva, sofreu três mudanças: as</p><p>duas já apontadas em relação ao art. 1º (prazo limite até 22 de dezembro de 2016 e imóvel ocupado</p><p>com características e finalidade urbanas), e outra referente às características da ocupação. Como</p><p>se observou anteriormente, na redação originária da MP, a concessão na modalidade coletiva</p><p>dependia da comprovação de requisitos adicionais não previstos para a concessão individual, a</p><p>saber: a indivisibilidade da posse, bem como a vulnerabilidade dos possuidores. A indivisibilidade,</p><p>na redação originária do art. 2º, caput, constava da seguinte oração: “onde não for possível</p><p>identificar os terrenos ocupados por possuidor”.</p><p>Na nova redação do art. 2º, o requisito da vulnerabilidade dos ocupantes foi mantido.</p><p>Todavia, a oração transcrita a respeito da indivisibilidade foi suprimida e substituída pela seguinte:</p><p>“cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros</p><p>quadrados por possuidor”. Dessa modificação ao menos duas conclusões podem ser extraídas.</p><p>Em primeiro lugar, o legislador parece ter desejado mitigar a importância da indivisibilidade,</p><p>já que não mais fala da impossibilidade de identificação dos terrenos ocupados por possuidor.</p><p>Assim, esse requisito não se mostra mais essencial para a concessão na modalidade coletiva. Ainda</p><p>que a área seja divisível e as ocupações por família ou indivíduo estejam bem separadas e</p><p>identificadas, poderá ser empregada a concessão coletiva, além da individual. A opção coletiva,</p><p>apesar da eventual divisibilidade da área ocupada pelo grupo de baixa renda, pode ser</p><p>recomendável, por exemplo, para garantir a gestão do espaço urbano nas mãos de um ente</p><p>representativo do grupo, tornando mais forte os interesses coletivos que os individuais no processo</p><p>de reurbanização. Se houver divisibilidade, portanto, tanto a modalidade coletiva quanto a individual</p><p>poderão ser utilizadas pelo proprietário concedente.</p><p>De outro lado, porém, o novo texto aparentemente criou um requisito não previsto na</p><p>redação de 2001: a necessidade de que a porção, divisível ou não, de cada ocupante não supere</p><p>250 metros quadrados. Essa regra serve para igualar o direito de concessão dos ocupantes</p><p>coletivos com o direito do ocupante na concessão individual. Trata-se de uma padronização das</p><p>modalidades que objetiva evitar tratamento discriminatório. No entanto, a regra pode causar</p><p>inúmeros inconvenientes práticos, seja por inviabilizar a regularização de inúmeras áreas por</p><p>pequenas superações da metragem per capita, seja por problemas no cálculo.</p><p>Apesar para ilustrar: a área total do imóvel dividida pelo número de possuidores incluirá</p><p>estritamente a área ocupada ou a área do imóvel como um todo? Tome-se o exemplo de um edifício</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 20</p><p>de 10 andares com 200 m² cada, mas em que os dois primeiros andares sofram a ocupação por</p><p>quatro pessoas e todos os outros andares permaneçam desocupados. Caso se considere para o</p><p>cálculo a área dos andares efetivamente ocupados (400 m²), haverá direito subjetivo à concessão</p><p>coletiva. Caso se utilize a área total do imóvel (2000 m²), não surgirá o direito. Esse simples</p><p>problema ilustra, portanto, que o legislador, de uma parte, buscou ampliar a possibilidade de</p><p>aquisição do direito à concessão de uso especial, mas, de outro, criou algumas dificuldades</p><p>adicionais para seu emprego na prática. Ainda que a limitação a 250 metros quadrados se imponha</p><p>pela regra da isonomia, ela não deve ser empregada para burocratizar e inviabilizar a regularização</p><p>pela via da CUEM.</p><p>De todo modo, atualmente o que vigora sobre o instituto pode ser verificado na MP 2220,</p><p>posteriormente alterada pela Lei 13.465/2017:</p><p>Art. 1º Aquele que, até 22 de dezembro de 2016, possuiu como seu, por cinco</p><p>anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinquenta metros</p><p>quadrados de imóvel público situado em área com características e finalidade</p><p>urbanas, e que o utilize para sua moradia ou de sua família, tem o direito à</p><p>concessão de uso especial para fins de moradia em relação ao bem objeto</p><p>da posse, desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer</p><p>título, de outro imóvel urbano ou rural.</p><p>§ 1º A concessão de uso especial para fins de moradia será conferida de</p><p>forma gratuita ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do</p><p>estado civil.</p><p>§ 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo</p><p>concessionário mais de uma vez.</p><p>§ 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito,</p><p>na posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da</p><p>abertura da sucessão.</p><p>Art. 2º Nos imóveis de que trata o art. 1º, com mais de duzentos e cinquenta</p><p>metros quadrados, ocupados até 22 de dezembro de 2016, por população de</p><p>baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente</p><p>e sem</p><p>oposição, cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a</p><p>duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor, a concessão de uso</p><p>especial para fins de moradia será conferida de forma coletiva, desde que os</p><p>possuidores não sejam proprietários ou concessionários, a qualquer título, de</p><p>outro imóvel urbano ou rural.</p><p>Como o tema foi cobrado em concurso?</p><p>(MPE-SP - Promotor - MPE-SP - 2022): É correto afirmar, no que tange aos</p><p>instrumentos jurídicos da política urbana, que o imóvel público situado em</p><p>área com características e finalidade urbanas, com mais de duzentos e</p><p>cinquenta metros quadrados, ocupados até 22 de dezembro de 2016, por</p><p>população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos,</p><p>ininterruptamente e sem oposição, cuja área total dividida pelo número de</p><p>possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por</p><p>possuidor, terá conferida concessão de uso especial para fins de moradia, de</p><p>forma coletiva, desde que os possuidores não sejam proprietários ou</p><p>concessionários, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural, conforme</p><p>a Lei no 13.465/17, que alterou a Medida Provisória no 2.220/2001. Correto.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 21</p><p>(DPE-RR - Defensor - FCC - 2021): Aquele que, até 22 de dezembro de 2016,</p><p>possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até</p><p>duzentos e cinquenta metros quadrados de imóvel público situado em área</p><p>com características e finalidade urbanas, e que o utilize para sua moradia ou</p><p>de sua família, tem o direito real de uso para fins de moradia em relação ao</p><p>bem objeto da posse, desde que não seja proprietário ou concessionário, a</p><p>qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural. Errado.</p><p>4.3. INSTRUMENTOS DE INTERVENÇÃO URBANÍSTICA</p><p>1) Direito de superfície (art. 21 a 24 do EC, art. 1369 e seguintes do CC);</p><p>2) Direito de sobrelevação (direito de laje);</p><p>3) Direito de preempção (preferência ou prelação, art. 25 a 27 do EC);</p><p>4) Outorga onerosa do direito de construir (“solo criado”, art. 28 a 31 do EC);</p><p>5) Transferência do direito de construir (art. 35 do EC);</p><p>6) Operação urbana consorciada (art. 32, 33 e 34 do EC);</p><p>7) Estudo de impacto de vizinhança (art. 36 do EC).</p><p>4.3.1. Direito de superfície (art. 21 a 24 do EC, art. 1369 e seguintes do CC)</p><p>Art. 21 do EC. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de</p><p>superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante</p><p>escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.</p><p>§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o</p><p>espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato</p><p>respectivo, atendida a legislação urbanística.</p><p>Art. 1.369 do CC. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir</p><p>ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura</p><p>pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.</p><p>Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo</p><p>se for inerente ao objeto da concessão.</p><p>Conforme o Enunciado 93 do CJF, os dois diplomas são compatíveis:</p><p>Enunciado 93 do CJF: Art. 1.369: As normas previstas no Código Civil sobre</p><p>direito de superfície não revogam as relativas a direito de superfície</p><p>constantes do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) por ser instrumento de</p><p>política de desenvolvimento urbano.</p><p>Sobre o tema, importante distinguir as finalidades dos dispositivos legais:</p><p>a) Código Civil: estabelece as normas gerais do instituto.</p><p>b) Estatuto da Cidade: regula especificamente o direito de superfície em zona urbana.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 22</p><p>O direito de superfície de zona rural é totalmente disciplinado pelo CC/2002.</p><p>CÓDIGO CIVIL ESTATUTO DA CIDADE</p><p>Regramento geral e Imóveis rurais Imóveis urbanos.</p><p>O prazo é sempre por tempo DETERMINADO.</p><p>Pode ser por tempo DETERMINADO ou</p><p>INDETERMINADO.</p><p>Obs.: se for por indeterminado, a mora é ex</p><p>persona.</p><p>NÃO ABRANGE subsolo e espaço aéreo.</p><p>ABRANGE também o subsolo e o espaço</p><p>aéreo, ou seja, admite o direito de sobrelevação</p><p>(“laje”). Mais amplo.</p><p>Outrossim, é importante lembrar que no CC, cada prestação periódica recebe o nome de</p><p>CÂNON ou SOLARIUM.</p><p>Art. 21, § 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e</p><p>tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda,</p><p>proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e</p><p>tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo</p><p>disposição em contrário do contrato respectivo.</p><p>§ 4o O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os</p><p>termos do contrato respectivo.</p><p>§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus</p><p>herdeiros.</p><p>Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o</p><p>superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência,</p><p>em igualdade de condições à oferta de terceiros.</p><p>Art. 23. Extingue-se o direito de superfície:</p><p>I – pelo advento do termo;</p><p>II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo</p><p>superficiário.</p><p>Art. 24. Extinto o direito de superfície, o proprietário recuperará o pleno</p><p>domínio do terreno, bem como das acessões e benfeitorias introduzidas</p><p>no imóvel, independentemente de indenização, se as partes não</p><p>houverem estipulado o contrário no respectivo contrato.</p><p>§ 1o Antes do termo final do contrato, extinguir-se-á o direito de superfície se</p><p>o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual for</p><p>concedida.</p><p>§ 2o A extinção do direito de superfície será averbada no cartório de registro</p><p>de imóveis.</p><p>Qual a natureza jurídica do direito de superfície? Direito real.</p><p>As construções e plantações constituem inegável valor econômico em si mesmas. Por conta</p><p>disso, pensou o ordenamento em criar um direito real na coisa alheia que valorizasse a construção</p><p>e a plantação no solo, de modo a concretizar a função social da propriedade.</p><p>http://www.iceni.com/infix.htm</p><p>CS - DIREITO URBANÍSTICO 2024.1 23</p><p>Assim, pode-se conceituar como o direito concedido a um terceiro de usar a superfície da</p><p>propriedade de outrem, para fins de construção e plantação (ou seja, funcionalização do solo).</p><p>O direito real de superfície é aquele através do qual um terceiro cumpre a função social da</p><p>propriedade de outrem, através da funcionalização do solo.</p><p>É um meio de o titular do solo evitar uma série de sanções que poderiam lhe ser aplicadas</p><p>dado o não cumprimento da função social de sua propriedade: edificação compulsória,</p><p>desapropriação, IPTU progressivo etc.</p><p>O direito de superfície é a utilização do solo, do subsolo ou do espaço aéreo. O CC restringe</p><p>mais o direito de superfície, falando apenas do solo.</p><p>O direito de superfície pode ser gratuito ou oneroso, o que será pactuado no contrato.</p><p>O superficiário é responsável por todos os encargos que incidem sobre a propriedade</p><p>superficiária, arcando ainda proporcionalmente à sua efetiva ocupação com a área objeto do direito</p><p>de superfície (ex.: onde o superficiário está utilizando, ele arcará com os encargos, salvo disposição</p><p>contratual em contrário).</p><p>É possível a transferência de direito de superfície? Sim, desde que o contrato permita.</p><p>E se morrer o superficiário? Neste caso, os direitos do superficiário se transferem aos</p><p>herdeiros.</p><p>O direito de superfície divide o direito de propriedade.</p><p>E no caso de venda do direito de superfície? O proprietário tem preferência.</p><p>E no caso de venda do imóvel? O superficiário tem direito de preferência em igualdade de</p><p>condições com outros.</p><p>Por fim, é importante visualizar as formas de extinção do direito de superfície:</p><p>1) Advento do termo;</p><p>2) Descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.</p><p>Com</p>