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Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
Escola Nacional de Ciências Estatísticas
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO População, Território e Estatísticas Públicas
1º trimestre de 2022
Disciplina: Organização e Gestão do Território
Carga horária: 45h Professora: Letícia Giannella
Niterói, o centro que queremos: 
Um novo circuito financeiro imobiliário??
 Luciano dos Santos Avelar
Introdução
O projeto de requalificação do bairro Centro do município de Niterói – idealizado pela prefeitura - deste município -, denominado de O Centro que Queremos tem por objetivo “melhorar a qualidade de vida de moradores, comerciantes e frequentadores da área, através de melhorias e intervenções físicas e urbanísticas, que promoverão a “reformulação dos espaços públicos, renovação de toda a infraestrutura existente, incluindo as redes de esgotamento sanitário, iluminação pública, água e gás, bem como incluindo os cabos elétricos e de telecomunicações, que serão subterrâneos em toda a região. Além disso, estão previstas nova pavimentação e sinalização nas ruas e calçadas, assim como a substituição do mobiliário urbano. ”
Para Harvey “o capitalismo é capaz de criar uma nova oportunidade para acumulação”, o autor aponta a questão da organização espacial, da expansão e da superação de barreiras geográficas, como produto necessário para o processo de acumulação.
Para Santos, C. R. S. (Cidades, v3, n.5, 2006. p. 19), “o mecanismo de valorização capitalista, conta com a disponibilização recorrente de espaços para investimentos que, por uma somatória de fatores como custos, rentabilidade e riscos, recai sempre sobre um território restrito da cidade
Ainda de acordo com o site da prefeitura,
o projeto dará capacidade de suporte para atrair novas residências e comércio, que são premissas da revitalização das edificações abandonadas e ocupação de vazios urbanos, e que deverá atrair até 40 mil novos habitantes e novos comerciantes nos próximos vinte anos.
Ainda em Santos, C. R. S. (Cidades, v3, n.5, 2006. p. 20) “Para que um mesmo espaço, já desgastado ou sobrecarregado no mercado especulativo, retorne sob a forma de ativo imobiliário é preciso que haja antes uma desvalorização dos ativos dos ativos representados por este mesmo espaço.
Nesse sentido é possível observar que para os gestores do projeto, “O Centro da cidade de Niterói precisa resgatar o prestígio perdido ao longo das últimas décadas”, justificando assim a implementação do projeto. 
O projeto segue princípios de desenvolvimento orientado ao transporte, com a criação de espaços públicos acessíveis e com tratamento paisagístico que formarão uma grande rede caminhável e cicloviária, integrando os locais de residência aos pontos de maior atração de pessoas, como universidades, áreas comerciais e a estação intermodal da Área Central. Ela irá integrar barcas, ônibus, bicicletas, o futuro bonde moderno (VLT - Veículos Leves sobre Trilhos) e a Linha 3 do metrô – um projeto do Governo do Estado. A promoção do uso de bicicletas será efetivada com a construção de 16 quilômetros de ciclovia. 
Cabe aqui ressaltar que de acordo com ALVES (p.4) o espaço, “parcelado e vendido como uma mercadoria, é fundamental para a reprodução do capital, que aparece como mais uma mercadoria a ser especulada e comercializada e posta à venda, em parcelas, para investimentos futuros ou aplicação imediata
As iniciativas também incluem a preservação e recuperação dos edifícios históricos e culturais da cidade, e o ordenamento urbano. Vendedores ambulantes serão remanejados para um espaço especificamente destinado ao comércio popular. Outros grupos, como pescadores, marisqueiros e catadores de papel, também ganharão áreas para desenvolver suas atividades. Moradores de rua receberão acolhimento em um novo abrigo a ser instalado na região. Os recursos que financiarão as intervenções incluídas na Operação Urbana Consorciada serão oriundos da venda de Certificados de Potencial Construtivo (Cepac). Parte dos objetivos da OUC será implementada por meio de um contrato de Parceria Público-Privada (PPP), na modalidade de concessão administrativa.
Para os idealizadores do projeto, “a venda dos Cepac funciona como mecanismo de financiamento das intervenções a serem implementadas pelo parceiro privado. Após a licitação, a concessionária vencedora será responsável pelas intervenções urbanísticas durante a fase de obras e pela prestação de serviços de manutenção e conservação durante a fase de operação. ”
O entendimento do significado de melhoria da qualidade de vida, expressão utilizada para justificar a realização das intervenções que viabilizarão o projeto, é algo que merece um pouco mais de atenção. 
Ao considerarmos os numerosos problemas enfrentados por aqueles que vivem nas cidades, como por exemplo a pobreza; a violência, que é um tema constante em noticiários e nas discussões populares e políticas; a segregação residencial, um fenômeno urbano que produz menos interações entre grupos sociais; e a manutenção de preconceitos e a degradação ambiental, a “melhora da qualidade de vida de moradores, comerciantes e frequentadores” somente poderá ser superada ou reduzida mediante a superação dentre outros dos problemas aqui citados.
A forma como as pessoas reagem aos problemas e as “melhorias”, de certa forma está relacionada ao entendimento, ou seja, sobre o juízo que fazem sobre o espaço e sobre seu uso. Citando Souza,
Para algumas pessoas, uma cidade “desenvolve-se” ao crescer, ao se expandir, ao conhecer uma modernização do seu espaço e dos transportes, ao ter algumas áreas embelezadas e remodeladas, esquecem-se com muita facilidade dos custos sociais e do contexto de tais melhoramentos, que normalmente significam uma extração de mais valia e uma drenagem de renda fundiária de outras áreas, as quais alimentam os projetos de embelezamento, “revitalização”, que conferem prestígio a certas partes das cidades. (2013, p. 95).
Para Ribeiro, 
“Nas transformações contemporâneas do capitalismo, a renda vem assumindo uma posição central nos processos de produção e circulação do valor e, consequentemente, nas práticas de acumulação e de organização do capital. A renda deixa de ser uma categoria de distribuição da mais-valia decorrente do poder social externo e supérfluo ao poder econômico do capital, para integrar o funcionamento do próprio sistema.” (ano, data)
Nesse sentido entender os processos urbanos sob a luz do capitalismo, obrigatoriamente nos remete a necessidade conceber o espaço como mercadoria e para isso é preciso entender o que são os chamados Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac).
De acordo com o exposto no site do projeto, Os Cepac são títulos mobiliários regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e vinculados ao Ministério da Fazenda. Estes títulos são convertidos em direito adicional de construção, ou seja, representam o modo através do qual o poder público angaria recursos antecipados de proprietários e/ou usuários permanentes da região para investir em melhorias de infraestrutura local. O valor arrecadado com a comercialização dos Cepacs será obrigatoriamente investido na área delimitada pela Operação Urbana Consorciada (OUC).
Ribeiro. L. C. Q., cita que Harvey (2005) “propõe uma tipologia para a identificação das distintas estratégias de empreendedorismo urbano orientadas pela inserção das cidades na dinâmica econômica global. ” E entre as tipologias está a Inserção na divisão espacial do consumo, que corresponde a políticas urbanas que tentam atrair o consumo de massa estimulado pela expansão do crédito bancário que ocorreu no mundo, não obstante as crises e as recessões econômicas. Envolve a promoção da cidade enquanto um destino turístico capaz de atrair um público seleto e interessado em investir seus recursos pessoais em experiências diferenciadas. Para tal, muitas administrações locais passaram a apostar em intervenções para renovar áreas da cidade com o objetivo de criar espaços excitantes, criativos, seguros e repletos de equipamentos públicos ou privadosvoltados para o consumo e entretenimento. 
 Entre as propostas do projeto de “revitalização” do Centro de Niterói temos:
· Renovação de calçadas;
· Nova pavimentação, drenagem, sinalização e iluminação;
· Arborização de calçadas e canteiros;
· Implantação de novas redes subterrâneas de esgotamento sanitário, abastecimento d’água, energia elétrica, telefonia e gás encanado;
· Construção de 20km de rede cicloviária;
· Reforma de 100 mil m² de praças;
· Implantação de 155 mil m² de novas praças;
· Construção da nova Vila de Pescadores, com espaço para bares, restantes, pousadas e mercado;
· Construção da Esplanada Araribóia;
· Construção da Marina da Cidade;
· Reurbanização da orla entre a Ponta D´Areia e a Boa Viagem;
· Urbanização das AEIS dos Morros do Estado e Arroz, Sabão, Palácio e Lara Vilela;
· Novo Mercado Popular do Centro;
· Abrigo para atendimento à população de rua com capacidade de 300 pessoas.
Retomando a problemática de definir o que seria a tal “melhoria da qualidade de vida de moradores, comerciantes e frequentadores” do Centro de Niterói, o que de certa forma nos remete a palavra desenvolvimento, que para SOUZA. M. L., é a,
mudança social positiva, ou seja, uma transformação das relações sociais e do espaço, que associa desenvolvimento econômico (crescimento econômico e transformação tecnológica), obrigatoriamente a satisfação das necessidades básicas da população e redistribuição de renda.
O elenco de intervenções propostas pelo projeto, apresenta melhorias urbanas, associadas ao “embelezamento do espaço”, utilizando como “bons” exemplos as intervenções de Perto Madero em Buenos Aires na Argentina, Barcelona na Espanha e Roterdã na Holanda. Apesar de apresentar entre as propostas de melhoria a “Urbanização de AEIU”, o atendimento das necessidades básicas da população e a redistribuição de renda, não parecem constar como uma das preocupações principais do projeto.
A página do projeto contém uma seção onde dúvidas podem ser tiradas e entre elas consta uma explicação sobre o que acontecerá com os atuais moradores do Centro de Niterói:
“Para Harvey “Um evento ou uma coisa situada em um ponto no espaço não pode ser compreendido em referência apenas ao que existe somente naquele ponto. Ele depende de tudo o que acontece ao redor dele”
Nesse sentido, percebe-se que a preocupação com o desenvolvimento social passa bem longe dos interesses da atual administração municipal. O que pode ser observado no site do próprio projeto.
Imagem 2 - Informações sobre Habitação dentro do projeto
 Estamos em 2022 e o texto informa sobre um projeto em parceria com o governo federal, lançado em 2012, que previa a construção de 5 (cinco) mil novas unidades habitacionais no município, com investimento de R$ 370 milhões disponibilizados pela União e R$ 20 milhões disponibilizados pelo poder municipal, que deveriam atender a famílias vítimas das chuvas do ano de 2010 e que até o momento recebem aluguel social, além daquelas famílias que vivem em área de risco.
A prefeitura de Niterói ainda explica que nas áreas de especial interesse urbanístico (AEIU) a serem urbanizadas, serão introduzidos “valores urbanísticos próprios da cidade, tais como ruas, praças, infraestruturas de serviços públicos e sociais, e conformação de uma nova imagem e paisagem na Área Central”.
Desta forma observamos o espaço sendo usado como mercadoria, atendendo a interesses da especulação imobiliária. É o espaço concebido pelo poder público municipal, que deveria (já que eleito democraticamente) atender aos interesses e as demandas da coletividade. Assistimos sem areação a implementação de políticas de crescimento da cidade, através da introdução de uma dinâmica do capital sobre o uso do solo.
Considerações finais
Apesar de em um primeiro momento a intervenção parecer algo que faz sentido, afinal de contas a área do Centro de Niterói é considerada poluída, violenta e insegura, entre outros adjetivos, precisamos considerar que à resolução dos problemas vividos (espaço vivido) pela maioria dos seus usuários, não é algo de simples resolução.
A mitigação dos problemas que afetam os moradores, comerciantes e frequentadores do Centro de Niterói, vai muito além de uma “Reforma Urbana”, ou seja, é necessário muito mais do que uma remodelação (embelezamento) do espaço urbano, cujo objetivo, em um primeiro momento parece atender somente ao interesse da especulação imobiliária do que a real necessidade de se promover melhoria dos acesos aos serviços e equipamentos públicos, principalmente para aqueles que mais necessitam destes equipamentos e serviços.
É fundamental que propostas de redução das desigualdades sejam apresentadas e discutidas com a sociedade civil, que a segregação residencial seja minimizada, que oportunidades de trabalho, e acesso a renda e que também garantias sejam dadas aos mais vulnerabilizados, para que não sejam obrigados a deixar o seu território.
Referências Bibliográficas
ALVES, G. A. A produção do espaço a partir da tríade lefebvriana concebido/percebido/vivido. Geousp  – Espaço e Tempo (Online), v.  23, n. 3, p. 551-563, dez. 2019, ISSN 2179-0892.
CÉSAR, R. S. S. Dos negócios na cidade à cidade como negócio: Uma nova sorte de acumulação primitiva do espaço. Cidades, v.3, n. 5, 2006, p. 101-122.
RIBEIRO, L. C. Q. Inflexão ultraliberal e a financeirização da ordem urbana brasileira: explorando algumas hipóteses. In: RIBEIRO, L. C. Q. As metrópoles e o capitalismo financeirizado. Rio de Janeiro: Letra Capital: Observatório das Metrópoles, 2020, p. 371-418.
SANTOS JR, O.; WERNECK, M.; NOVAES, P. R. Contradições do experimento neoliberal do Porto Maravilha no Rio de Janeiro. Revista de Urbanismo, n. 42, 2020, p. 1-16.
SOUZA, M. L., ABC do desenvolvimento urbano – 7ª ed – Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2013. 192p.
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