Resumo - Unidade I

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TECNOLOGIA DAS EDIFICAÇÕES I 
REVISÃO – UNIDADE I
CONTRATO DE OBRA
 Contrato é um ato jurídico bilateral que envolve ao menos duas manifestações de vontade, com o objetivo de criar, modificar ou extinguir direitos e deveres patrimoniais. Ele se configura por meio de convenções ou estipulações resultantes do acordo entre as partes e outros fatores acessórios. (TARTUCE, Flávio, 2016).
Importância do contrato:
· Segurança jurídica às negociações (prevenção de riscos);
· Assegurar que o que foi negociado verbalmente seja cumprido;
· Serve como balizador indicando todos os direitos e deveres, de cada parte envolvida na transação (valor, forma de pagamento, prazos, multas, penalidades e etc.);
· Manual para o negócio que está sendo firmado.
Principais tipos de contratos:
· Contrato por empreitada: o proprietário contrata o empreiteiro para executar a obra com autonomia, podendo fiscalizá-lo. 
· Empreitada por preço global: paga-se um valor fixo pela obra.
· Empreitada por preços unitário: o pagamento é feito conforme a medição dos serviços realizados. 
· Contrato por administração: a construtora recebe uma taxa sobre os custos da obra, sendo usado quando os projetos não estão totalmente definidos, mas é criticado por incentivar o aumento dos custos.
SERVIÇOS PRELIMINARES - REGULARIZAÇÃO DE OBRA 
Terreno Legal
Escritura pública: é um documento jurídico elaborado por um tabelião em cartório, que formaliza a vontade das partes na transmissão de propriedade de um imóvel. Contém informações como valor, partes envolvidas e data da compra, garantindo segurança jurídica. Embora possa ser feita em qualquer cartório, o registro deve ser realizado no cartório onde o imóvel está localizado.
Escritura particular: O contrato particular é feito por qualquer pessoa capaz, sem qualquer intervenção do poder público, assinados pelas partes e ao menos duas testemunhas.
O registro do imóvel, realizado no cartório da região correspondente, transfere oficialmente a titularidade do imóvel. Após o registro, o novo proprietário assume responsabilidades como IPTU e condomínio, sendo este o documento que confirma legalmente a propriedade.
A matrícula do imóvel é semelhante à certidão de nascimento, pois documenta a existência do imóvel, contendo descrição detalhada, informações sobre proprietários, medidas, confrontações e histórico de transações. Ela comprova quem é o legítimo proprietário.
Só é considerado proprietário do imóvel quem registra o bem no Cartório de Registro de Imóveis; quem possui apenas o contrato é posseiro. Em casos de venda fraudulenta para mais de uma pessoa, torna-se proprietário quem registrar primeiro. Bancos não financiam imóveis sem registro, e é fundamental verificar certidões negativas para garantir que o imóvel está livre de pendências.
O nível de mangueira, feito com mangueira cristal de 8mm, usa água limpa sem bolhas. Após encher e deixar transbordar, marca-se o nível de referência. A outra ponta é levada ao ponto desejado, e ao estabilizar, marca-se novamente para comparar se o nível subiu ou desceu.
A orientação em relação ao Norte pode ser feita com bússola ou, atualmente, com GPS e mapas digitais (como Google Earth). Isso é importante para analisar o efeito da insolação na construção.
A situação do terreno em relação aos serviços públicos inclui a condição das vias de acesso e a disponibilidade de redes de água, esgoto, energia, gás, telefone, internet e coleta de lixo. Esses fatores podem inviabilizar um projeto.
Plano Diretor: é um conjunto de princípios e regras que orienta a expansão e o ordenamento urbano, incluindo zoneamento, uso e ocupação do solo, saneamento, sistema viário e definição do perímetro urbano.
Código de Obras: é um instrumento que permite à Administração Municipal controlar e fiscalizar a construção e o entorno, garantindo segurança e salubridade. Ele define procedimentos para aprovação de projetos, áreas mínimas, ventilação, iluminação, regularização de obras, licenciamento (Alvará de Construção), certidão de características, fiscalização e penalidades, além de regulamentar eventos públicos e parcelamento do solo.
Documentos expedidos pela Prefeitura Municipal
· Alvará de Construção: destinado ao licenciamento da execução de obras e serviços;
· Certidão de Características: documento expedido na conclusão da construção de uma obra licenciada, com as características do terreno e da edificação (área construída, localização, tipo e padrão da construção, número de cômodos, etc.), para fins de averbação no ofício de registro de imóveis;
· Habite-se: documento que atesta que o imóvel se encontra em condições de habitabilidade, que a construção foi concluída e está de acordo com as normas e leis municipais. Obtido após construção e vistoria por parte da fiscalização urbanística da prefeitura.
Documentos para requerimento do alvará de construção
· Requerimento padrão com resumo de informações;
· Planta topográfica do terreno;
· Projeto arquitetônico;
· Escritura do imóvel;
· Documentos do proprietário (RG, CPF, comprovante de endereço);
· ART do responsável técnico (projeto e execução);
· Solução de drenagem e esgotamento sanitário.
Apresentação do projeto
O projeto arquitetônico definitivo deve ser entregue impresso e pode ser solicitado digitalmente, contendo plantas, cortes, fachadas, perfil do terreno e quadro de áreas. A Prefeitura cobra taxa de análise, avalia a conformidade com a legislação e, se necessário, solicita correções antes de emitir o alvará de construção. Dependendo do porte da obra, pode ser exigida licença ambiental, especialmente em construções multifamiliares, comerciais ou industriais. Obras unifamiliares são isentas dessa licença. As restrições visam ordenar o crescimento urbano, evitando excessos que comprometam a qualidade de vida.
É importante consultar a Prefeitura sobre possíveis desapropriações ou obras futuras, como avenidas e redes elétricas, que possam impactar a área. 
Áreas não edificáveis (non aedificandi) são espaços onde não é permitido construir, localizados além da faixa de domínio de rodovias, sendo geralmente administradas por prefeituras ou órgãos rodoviários.
Etapas do projeto 
Anteprojeto: estudo preliminar que considera as necessidades do cliente, restrições legais e orçamento. A estimativa de custo baseia-se no custo médio por metro quadrado. Materiais são menos detalhados até a aprovação final do cliente. Há divisão de competências entre engenheiro e arquiteto, sendo o arquiteto mais indicado para projetos especializados (hospitais, escolas, etc.).
Projeto definitivo: contém todas as definições exigidas por lei e é submetido à Prefeitura para obtenção do alvará. Inclui projetos complementares (estrutural, fundações, hidrossanitário). Alterações posteriores devem ser aprovadas pela Prefeitura para evitar problemas no HABITE-SE.
Projeto executivo: detalha a execução da obra, com memorial descritivo e especificações dos materiais.
O HABITE-SE é emitido após verificação da execução fiel ao projeto aprovado. Fraudes no projeto para driblar a legislação prejudicam o cliente, impossibilitando a regularização. Documentos necessários incluem requerimento padrão, quitação do ISS, alvará de construção, IPTU, projetos aprovados, e AVCB para empreendimentos residenciais.
Imposto Sobre Serviços (ISS)
Tributo municipal aplicado sobre serviços de construção, com alíquota variável entre 2% e 5%. Empresas e autônomos devem emitir notas fiscais, e deduções para materiais e subempreiteiros são permitidas. Recomenda-se consultar a Secretaria de Tributação antes de iniciar a obra para evitar problemas de regularização.
AVCB (Atestado de Vistoria do Corpo de Bombeiros)
Projetos de combate a incêndio elaborados por engenheiros devem atender às normas do Corpo de Bombeiros. A vistoria aprova a conformidade com o projeto, sendo necessária para a regularização da obra.
Regularização da Obra
Para a averbação da construção na escritura pública, são exigidos documentos como Certidão de Características, HABITE-SE e CND (CertidãoNegativa de Débitos). A obra deve ser cadastrada no CNO (Cadastro Nacional de Obras) em até 30 dias após o início.
Responsabilidade Técnica
A execução e elaboração dos projetos precisam de responsáveis técnicos registrados no CREA (via ART) ou no CAU (via RRT). A aferição de contribuições sociais deve ser feita via SERO, garantindo a regularização tributária junto à Receita Federal.
SERVIÇOS PRELIMINARES – SONDAGEM
Sondagem: consiste na análise das camadas do subsolo a fim de possibilitar um conhecimento adequado do solo permitindo a escolha do tipo de fundação mais adequada ao projeto, bem como, definir necessidade de melhoramento de solo ou sua remoção.
A sondagem e reconhecimento do subsolo são etapas essenciais antes da elaboração dos projetos de fundação e estruturas. Recomenda-se realizar a sondagem antes mesmo da aquisição do terreno para evitar riscos e problemas futuros.
Importância da sondagem: Reduz riscos de patologias e rupturas da edificação. Custo estimado entre 0,5% e 2% do custo total da obra, sendo um investimento que previne gastos maiores. Evita fundações superdimensionadas ou inadequadas, que podem elevar custos ou comprometer a segurança.
Tipos de sondagens e ensaios
Poços/valas: inspeção visual até o nível do lençol freático.
Sondagens a trado: perfurações manuais para solos de baixa resistência.
Sondagens a percussão (SPT): perfurações que atravessam o lençol freático, medindo resistência do solo.
Outros ensaios: CPT, DCP, PMT, ensaios elétricos e de permeabilidade.
Programa de investigação
Deve ser planejado conforme porte da obra e tipo de estrutura. Importante contratar empresas idôneas para evitar erros críticos. Investigação preliminar pode indicar necessidade de sondagem complementar.
Resultados esperados
Identificação de camadas do subsolo, resistência e profundidade do lençol freático. Dados fundamentais para definir o tipo adequado de fundação, evitando erros estruturais.
Procedimento executivo
1. Locação e nivelamento: definir os pontos de sondagem no terreno e nivelar.
2. Início da perfuração: perfurar até 1m de profundidade com trado manual.
3. Amostra zero: coletar a primeira amostra.
4. Amostrador padrão: substituir o trado pelo amostrador, cravar com golpes de martelo e registrar o número de golpes para os últimos 30cm (SPT).
5. Repetição do processo: perfurar até 2m e repetir o procedimento.
6. Perfuração profunda: se necessário, usar trépano e circulação de água para solos resistentes ou com presença de água.
7. Circulação de água: água injetada rompe o solo, o material decanta e o processo se repete.
8. Medição do lençol freático: registrar a profundidade da água encontrada.
9. Amostras para laboratório: coletar amostras a cada metro e encaminhar para análise tátil-visual e classificação das camadas sedimentares.
Critérios de encerramento da sondagem
1 — Em 3 metros sucessivos, se obtiver índices de penetração de 30 golpes dos 15cm iniciais;
2 — Em 4 metros sucessivos, se obtiver índices de penetração de 50 golpes dos 30cm finais;
3 — Em 5 metros sucessivos, se obtiver índices de penetração de 50 golpes dos 45cm finais.
Do ponto de vista das fundações superficiais
 • 30 golpes – solo com ótima resistência.
Sondagem rotativa: usa equipamentos motorizados para perfurar rochas ou solos muito duros, obtendo amostras cilíndricas chamadas testemunhos.
Sondagem mista: combina sondagem a percussão e rotativa no mesmo furo, permitindo avaliar tanto solo quanto rocha em diferentes profundidades.
SERVIÇOS PRELIMINARES – CANTEIRO DE OBRAS
O canteiro de obras é definido como a área, fixa ou temporária, destinada às atividades de apoio e execução de construção, demolição, montagem, instalação, manutenção ou reforma (NR-18). Ele inclui áreas operacionais e de vivência, conforme a NBR 12.284:1999.
Tipos de Canteiro
· Restritos: ocupam quase todo o terreno, com acessos limitados, como em condomínios sem lote de apoio.
· Amplos: ocupam parte pequena do terreno, permitindo acesso de veículos, armazenamento de materiais e acomodação de pessoal.
O planejamento do canteiro de obras pode ser definido como a disposição do layout das instalações observando a logística das operações e fluxos de entradas, armazenamento, movimentação e saídas de materiais, máquinas, ferramentas e pessoal.
O planejamento do canteiro de obras envolve cinco etapas principais:
· Análise preliminar: levantamento das necessidades do canteiro, informações sobre o terreno e entorno, definições técnicas da obra, cronograma físico e consulta ao projeto e orçamento.
· Arranjo físico geral: definição aproximada da localização de áreas como projeção da obra, vivência, apoio, produção e estocagem.
· Arranjo físico detalhado: organização específica de instalações, equipamentos e espaços dentro das áreas do canteiro.
· Detalhamento das instalações: planejamento da infraestrutura, como mobiliário, armários, técnicas de armazenamento e pavimentação das vias internas.
· Cronograma de implantação: representação gráfica das fases da obra e layouts correspondentes, com possíveis adaptações para otimizar a logística durante o progresso da construção.
Execução de etapas imprescindíveis para implantação
· Isolar canteiro com tapume;
· Ligações provisórias de água, energia e esgoto.
O estudo dos elementos de um canteiro inclui as principais áreas operacionais
· Central de argamassa/concreto: preparo de concreto e argamassas, próximo a estoques e transporte vertical, com betoneiras cobertas e equipamentos de segurança.
· Argamassadeiras: portáteis, próximas ao uso, reduzem o uso de elevadores.
· Central de armação: corte, dobra e montagem de armaduras, próxima a vergalhões, com bancada e ferramentas adequadas.
· Central de fôrmas/carpintaria: montagem de fôrmas, com mesas estáveis, ferramentas seguras e equipamentos de proteção.
· Central de pré-montagem: preparação de instalações elétricas, hidrossanitárias e esquadrias.
· Central de pré-moldados: execução e depósito de elementos pré-moldados.
· Laboratório de controle tecnológico: ensaios para controle da qualidade do concreto, como resistência à compressão, com equipamentos como prensa e moldes.
O apoio à produção no canteiro de obras inclui
· Almoxarifado: responsável pelo controle de entrada, saída, validade, estoque e etiquetagem de materiais e ferramentas, além de armazenar catálogos e amostras.
· Baias: destinadas ao armazenamento de areia, brita e aço.
· Depósitos: para materiais como cimento, cal e argamassa.
· Áreas de estoque: utilizadas para itens como tijolos e telhas.
O armazenamento de tubos e conexões deve seguir as seguintes práticas
· Manter ao abrigo do sol e separados por tipo e diâmetro.
· Limitar o empilhamento a 1,80 m de altura.
· Conexões embaladas devem permanecer fechadas para evitar danos ou perdas.
· Conexões soltas devem ser guardadas em caixas separadas e etiquetadas com informações como tipo, junta, marca, série, diâmetro e classe.
O armazenamento de cerâmicas e revestimentos exige
· Local coberto e protegido.
· Pilhas sobre estrados de madeira, respeitando a altura máxima indicada pelo fabricante.
· Organização por tipo, tamanho, cor e modelo das peças.
Sistema de transporte
Vertical:
Elevador de carga/passageiro, Grua, Mini guincho.
Horizontal:
Girica e carro de mão, Minicarregadeira, Dumper, Retroescavadeira.
O estudo dos elementos de um canteiro de obras inclui
Apoio administrativo
· Estruturas: salas técnicas/escritório, sala de reuniões, stand de vendas, portaria/guarita, relógio de ponto/biometria e sala de treinamento.
· Funções: acomodar equipes de administração da obra, incluindo engenheiros, técnicos, segurança do trabalho e setores de apoio como compras e contabilidade.
Áreas de vivência
· Instalações: sanitárias, vestiários, alojamentos, refeitórios, cozinhas (quando necessário), lavanderias, áreas de lazer e ambulatórios (obrigatóriospara mais de 50 funcionários).
· Requisitos: oferecer segurança, conforto, privacidade e manter higiene e conservação adequadas.
Detalhes das instalações sanitárias
· Básico: lavatórios, bacias sanitárias, mictórios e chuveiros, dimensionados conforme o número de trabalhadores.
· Higiene: materiais impermeáveis, ventilação adequada, limpeza diária e proibição de toalhas coletivas.
· Dimensões: devem seguir o código de obras local ou padrões mínimos.
Água potável
· Fornecimento obrigatório: água filtrada e fresca, com bebedouros na proporção de 1 para cada 25 trabalhadores, a no máximo 100m de distância horizontal e 15m vertical.
· Alternativa: recipientes portáteis herméticos em casos excepcionais.
Alojamentos (quando aplicável)
· Instalações: cozinhas, refeitórios, sanitários, lavanderias e áreas de lazer.
· Lazer: locais de refeição podem ser usados para recreação.