Principios do Direito Notarial e Registral na obra Registros Publicos -Teoria e Pratica - Luiz Guilherme Loureiro

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Titulo li · REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS ; 175 
prevaleçam sobre os interesses e circunstâncias de qualquer outro indivíduo, 
e vedam que o ser humano seja tratado como um meio ou instrumento, mas 
sempre como um fim em si mesmo. 
Dessa forma, quer nos parecer que nada impede que se anote no registro 
do natimorto o nome escolhido pelos pais não como reconhecimento de um 
direito moral, ou para distingui-lo dos demais participes de atos da vida civil 
(dos quais nunca chegou a participar), mas em respeito à sua condição humana, 
que não pode ter o tratamento dispensado à mera coisa, reduzido a um simples 
número de registro; e ainda como reconhecimento do direito dos pais de sepul­
tar de forma digna o filho ansiosamente aguardado, que não chegou a respirar. 
Convém destacar que o Capítulo XVII das NSCGJ foi atualizado pelo 
Provimento CG 41/2012, e o dispositivo acima citado passou a considerar le­
gítima a inclusão, por livre opção dos pais, do nome da criança nascida morta 
no assento a ser lavrado no Livro C-Auxiliar. 
4.5. O princípio da imutabilidade do nome 
O princípio da imutabilidade do prenome e do nome de famfüa tem por 
objetivo garantir a segurança jurídica e a estabilidade dos atos da vida civil. O 
prenome, como elemento constitutivo do nome) individualiza a pessoa no seio 
da sociedade e, se fosse possível a sua alteração ao talante da pessoa concernente, 
haveria grave risco de dano aos negócios e interesses de terceiros. Por isso mes­
mo, o art. 58 da Lei 6.015/1973 dispõe que o prenome é definitivo. No entanto, 
este mesmo dispositivo estabelece a exceção ao princípio da imutabilidade do 
prenome no caput e no § 1. º· Outras exceções são previstas em leis especiais 
como o Estatuto do Estrangeiro (art. 43, III) e a Lei 9.807/1999, que determinou 
a redação do parágrafo único do art. 58 da Lei de Registros Públicos. 
Destarte, inicialmente, o prenome é imutável, por ser princípio de ordem 
pública (art. 58 da LRP), mas pode sofrer alterações nos seguintes casos: 
a) nome que expuser ao ridículo; 
b) apresentação de erro gráfico evidente (ex.: Sandra, em vez de Sandro); 
c) causar embaraço no setor comercial e na vida pública da pessoa, por 
causa de homonímia; 
d) apeli\fo público e notório que venha a substituir o nome no ambiente 
em que vive a pessoa, salvo se proibido por lei; 
e) necessidade de proteção de vítimas e testemunhas de crimes: é feito 
requerimento ao juiz competente para os registros públicos, ouvido o 
Ministério Público, podendo o registro ser revertido após a cessação 
da ameaça; o procedimento corre em segredo de justiça; 
176 REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRÁTICA • Luiz Gui/henne Loureiro 
f) tradução de nome estrangeiro (art. 43, III, da Lei 6.815/1980 -Estatuto 
do Estrangeiro); 
g) adoção (art. 47, § 5.0
, da Lei 8.069/1990 - Estatuto da Criança e do 
Adolescente). 
Além dessas hipóteses, uma corrente da jurisprudência admite a flexibili­
zação do princípio da imutabilidade do prenome, sempre que não se vislumbrar 
dano ao princípio da segurança jurídica e da estabilidade dos atos da vida civil. 
Nesse sentido, a seguinte ementa: 
"Em matéria de prenome, predomina a regra da imutabilidade. Entretanto, 
não se pode perder de vista a finalidade da norma, que é a de conferir estabi­
lidade e segurança a identificação das pessoas e, por consequência, as relações 
jurídicas. Caso concreto em que, tratando-se de uma criança de 5 anos, nenhum 
prejuízo se visualiza'. 
Também a modificação do nome de familia somente é possível nos casos 
previstos na lei em hipóteses excepcionais (art. 56, LRP): a regra é a imutabili­
dade do nome. O rol legal que autoriza a alteração do sobrenome é ainda mais 
restritivo: a) a adoção; b) o casamento, quando é facultado a qualquer dos nu­
bentes acrescer o nome do outro, inclusive podendo ambos modificar o nome 
mediante o acréscimo do sobrenome do consorte; c) a separação judicial ou o 
divórcio, uma vez que o cônjuge que alterou o seu patronímico pelo casamento 
poderá voltar a utilizar o nome que possuía antes de se casar; d) a inclusão de 
sobrenome de ascendente, por exemplo, de sobrenome avoengo (patronímico 
dos avós), desde que não prejudique o patronímico dos demais ascendentes; e) 
a união estável; f) a anulação ou declaração de nulidade do casamento (quando 
os ex-cônjuges voltam a ter o nome que dispunham antes de casar, exceto se se 
tratar de casamento putativo e optar o cônjuge de boa-fé por permanecer com 
o nome de casado). 
A jurisprudência raramente admite a mudança do sobrenome além destas 
hipóteses previstas em lei de forma taxativa. Assim, por exemplo, o STJ já negou 
a supressão de nome de família por motivos religiosos, por falta de previsão 
legal, conforme se observa do seguinte aresto: 
«Registro civil. Nome de família. Supressão por motivos religiosos. Ausência de 
previsão legal. Inadmissibilidade. 1. O pedido formulado pelos recorrentes tem 
por objeto a supressão do patronúnico paterno - utilizado para identificar 
a famí1ia, composta por um casal e três menores de idade - em virtude das 
dificuldades de reconhecimento do sobrenome atual dos recorrentes como 
designador de uma família composta por praticantes do Judaísmo. 2. As 
regras que relativizam o princípio da imutabilidade dos registros públicos 
não contemplam a possibilidade de exclusão do patronímico paterno por 
razões de ordem religiosa - especiahnente se a supressão pretendida prejudica 
• 
Título li • REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS 177 
o apelido familiar, tornando impossível a identificação do indivíduo com 
seus ascendentes paternos. Art. 56 da Lei 6.015/1973. 3. O art. 1.565, § L", 
do CC/2002 em nenhum momento autoriza a supressão ou substituição do 
sobrenome dos nubentes. Apenas faculta a qualquer das partes o acréscimo 
do sobrenome do outro cônjuge aos seus próprios patronímicos. 4. Recurso 
especial a que se nega provimento'' (REsp 1.189.158/SP, Rei. Min. Nancy 
Andrighi, 3.• T., D/e 11.02.2011), 
Em outro caso concreto, o STJ já negou pedido de uma famfüa judaica de 
retirada do sobrenome do pai, convertido ao judaísmo, para que o casal e os 
três filhos menores fossem identificados apenas pelo apelido materno, uma vez 
que o sobrenome paterno não os identificava adequadamente na comunidade 
judaica. A mesma Corte também não homologou sentença estrangeira que de­
feriu a mudança do sobrenome por razão não prevista na legislação brasileira 
(utilização do sobrenome como identificador conforme costume americano) 
(STJ - SEC 3.999/EX - US - Corte Especial - Rel. Min. João Otávio de Noro­
nha - DJ 01.08.2011). 
A doutrina cita ainda a possibilidade de mudança de prenome por mo­
tivo de modificação cirúrgica do sexo, em virtude da entrada em vigor da Lei 
9.708/1998, que alterou o art. 58 da Lei 6.015/1973 (torna possível a alteração 
do nome por apelido público e notório pelo qual é conhecido no meio em que 
vive), A jurisprudência tem se mostrado conservadora no que tange a essa última 
hipótese. O Supremo Tribunal Federal já se manifestou pela impossibilidade · 
de alteração do registro civil para o operado. Nos casos de hermafroditismo é 
maior a possibilidade de sucesso na ação de alteração de sexo e de prenome 
(Ap. Cív. 4425/1993 do TJRJ). 
De qualquer forma, deve ser considerada a possibilidade de o juiz autorizar 
a mudança do nome, e mesmo do sobrenome, em casos justificáveis e quando 
não houver violação dos valores protegidos pela ordem legal, A supressão da 
partícula "de" do patronímico de crianças, que ainda não exercem atos da vida 
civil, não viola o princípio da imutabilidade do nome, uma vez que não im­
pede a identificação da origem fàmiliar e não implica em prejuízo aos valores 
protegidos pela norma legal. 
Recentemente, o STJ decidiu que a mãe pode pretender a alteração do 
sobrenome no registro dos filhos em razão de ter voltado a usar o nome de 
solteira após o divórcio. Contrariando o parecer do Ministério Público, segundo 
o qual os dados consignados no registroe convalescem pela passagem 
do tempo. Obviamente o notário, no exercício de seu dever de aconselhamento, 
deve alertar as partes sobre a anulabilidade (ex.: ausência de anuência do cônju­
ge ou de descendente, etc.), mas estas podem insistir na demanda da escritura 
pública por entenderem que o defeito será sanado. Tais casos de anulabilidade 
são assemelhados a negócios jurídicos sob condição resolutiva: produzem efeitos 
jurídicos enquanto não declarada a nulidade pelo juiz e tornam-se perfeitos se 
20. L Moissetde Espanés, La fundón calificadora dei registradoryel artículo 1.277 dei CódígoCivil,JA,doctrina, 
1974-125. 
confirmado pelo interessado que não anuiu ao ato na sua formação ou pelo 
decurso do tempo. 
De qualquer forma, independentemente da natureza da invalidade, 
apenas o defeito manifesto, desde logo perceptível pelo exame do título e dos 
dados e documentos que constam do Registro, pode ser objeto do exame de 
qualificação. 
O vício subjetivo (erro, dolo, coação ou fraude contra credor) não pode 
ser pesquisado pelo registrador, mas apenas pelo juiz em sede de jurisdição 
contenciosa. Da mesma forma não pode o registrador negar o registro de es­
critura de compra e venda pela não observância do direito de preferência (ex.: 
venda de imóvel alugado sem notificação do locador para exercício do direito 
de preempção). Tal venda não é anulável: o titular do direito de preferência 
pode simplesmente haver o imóvel para si, se depositar o mesmo preço (e nas 
mesmas condições) pago pelo terceiro. 
Trata-se, portanto, de uma venda com condição resolutiva, e não um ne­
gócio jurídico inválido. Enquanto não declarada a nulidade por meio de ação 
judicial, o negócio jurídico é válido e produz seus efeitos de direito (é eficaz). 
Ademais, o negócio anulável pode ser sanado posteriormente e convalesce 
pelo decurso do tempo (art. 169, CC). De fato, conforme dispõem os arts. 
172 a 176 do Código Civil, o negócio anulável pode ser confirmado expressa 
ou tacitamente pelas partes ou anuentes, e a vontade ou a anuência pode ser 
manifestada posteriormente à celebração do ato, observando-se o princípio da 
atração das formas. 
A nosso ver, qualquer nulidade manifesta do documento, seja a que afete 
as formalidades extrínsecas como o conteúdo do documento notarial, deverá 
ser observada pelo registrador por ocasião do exame de qualificação, quaudo 
se tratar de vício que implica na nulidade absoluta e não mera anulabilidade 
do negócio jurídico documentado Mas convém salientar mais uma vez que os 
limites e alcances da qualificação registrai sofrem alterações de acordo com a 
natureza do título apresentado a registro: notarial, judicial, administrativo e 
documento particular. 
Deve-se ter em mente que o registrador (e também o juiz corregedor) 
desempenha atividade administrativa. Embora possa examinar os requisitos 
formais, e até mesmo intrínsecos, não pode reexaminar as decisões dos órgãos 
jurisdicionais. Ao proceder ao exame de qualificação dos títulos judiciais, não 
lhe cabe adentrar no mérito da decisão judicial que determinou o registro, 
mas tão somente examinar os requisitos formais do título e sua adequação aos 
princípios registrais. Nesse sentido, a lição de Afrânio de Carvalho: 
"Assim como a inscrição pode ter por base atos negociais e atos judiciais, o 
exame da legalidade aplica a uns e a outros. Está visto, porém, que, quando 
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Luiz Guilherme Loureiro 
tiver por objeto atos judiciais, será muito mais limitado, cingindo-se à cone­
xão dos respectivos dados com o registro e à formalização instrumental. Não 
compete ao registrador averiguar senão aspectos externos dos atos judiciais, 
sem entrar no mérito do assunto neles envolvidos, pois, do contrário, sobre­
poria a sua autoridade à do Juiz". 
Portanto, na hipótese de título judicial, o poder de qualificação do regis­
trador é mais limitado do que aquele concernente ao título notarial e ao par­
ticular, em que, além de poder examinar as formalidades extrínsecas, o oficial 
de registro de imóveis pode, inclusive, proceder ao exame de seu conteúdo, 
vedando o acesso à publicidade registrai de documentos notariais e particulares 
que contiverem atos ou negócios jurídicos nulos, nos quais as nulidades sejam 
absolutas e manifestas. 
O limite mais amplo na qualificação de documentos notariais ou parti­
culares encontra justificativa na lei. Tanto o notário quanto o registrador são 
profissionais do Direito a quem a lei impõe o dever de velar pela segurança, 
validade e eficácia do negócio jurídico (art. 1° daLei8.935, de 1994). Mas a fim­
ção notarial dirige-se, predominantemente, à realização da segurança dinâmica 
ou do tráfico jurídico, enquanto a função registrai tem por escopo a segurança 
estática. O notário como autor do documento notarial responde obviamente 
por sua segurança e validade, e pode, inclusive, lavrar escritura pública que não 
seja passível de registro imediato, desde que cumpra seu dever de informação e 
aconselhamento e os interessados demandem a realização do negócio jurídico 
permitido pelo sistema legal ( v.g., venda de imóvel momentaneamente indis­
ponível em virtude de penhora em execução fiscal ou bloqueio da matricula) . 
Tal contrato pode ser do interesse das partes, contentando-se o adquirente com 
a possibilidade de prenotação de seu título e aquisição d.o direito de prioridade 
ou preferência. até o desaparecimento do obstáculo ao registro ( v.g., pagamento 
da divida fiscal e levantamento da penhora). 
Em outras palavras, o notário participa da formação do direito, seja for­
malizando juridicamente a vontade das partes, seja pré-constituindo prova: o 
documento notarial pode ser percebido em dois planos distintos - o plano do 
actum (negócio jurídico documentado ou conteúdo) e o plano do dictum ou 
instrumentum (o instrumento ou continente). O notário se preocupa com o 
que é certo e o que é justo, já a função registradora se limita à legalidade estrita 
e sua preocupação é o que é seguro ou certo. Por isso, a qualificação notarial 
não limita o exame de legalidade do registrador, que pode examinar a legali­
dade do negócio jurídico contido no título. Apenas não pode este profissional 
contrapor-se à fé pública do documento notarial, uma vez que a fé pública não 
pode ser contrariada pela Administração (art. 19, II, da CF) e apenas pode ser 
impugnada em sede judicial. 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS 
/.-----, 
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Sobre a qualificação registrai mais ampla do título notarial, cabe citar a 
decisão assim ementada: 
"Registro de Imóveis. Escritura pública. Qualificação notarial. Aspectos 
intrínsecos e extrínsecos do título. Abrangência. Finalidade diversa da quali­
ficação notarial. Indicação dos documentos exibidos por ocasião da lavratura 
do ato notarial. Omissão. Comprovação da notificação, da destituição do 
incorporador e Comissão de Representantes e do cumprimento da notificação 
referida no artigo 63, caput, da Lei n. 4.591, de 1964. Necessidade. Autoriza­
ção do MM. Juízo da Falência da incorporadora e identificação daquele que 
assumirá sua responsabilidade. Desnecessidade. Decreto falimentar afastado. 
Anuência da antiga proprietária do terreno a quem coube unidades a serem 
atribuídas. Irrelevância. Equiparação aos demais adquirentes. Dúvida pro­
cedente. Recurso desprovido" (CSMSP, Apel. Cív., Voto 21.176). 
Em suma, a qualificação do título notarial (e do particular) não se limita 
aos aspectos intrínsecos: abrange também o conteúdo do título, ou seja, o ne­
gócio jurídico formalizado pelo notário, observados os aspectos supracitados. 
Em se tratando de título judicial, a qualificação registrai se limita aos aspectos 
formais do documento judicial e aos obstáculos advindos do próprio Registro, 
tais como a violação dos princípios da continuidade e da especialidade, por 
exemplo. Quando o título judicial se referir à aquisição originária da propriedade 
imóvel, sequer essesprincípios impedem a sua inscrição. 
É o caso, por exemplo, em que a carta de arrematação ou adjudicação é 
considerada forma originária da aquisição de propriedade segundo a jurispru­
dência do Superior Tribunal de Justiça e do Conselho Superior da Magistratura 
de São Paulo, conforme a seguinte ementa: 
"Registro de imóveis. Carta de arrematação. Forma originária de aquisição 
de propriedade. Precedentes do Conselho Superior da Magistratura com base 
na orientação do Superior Tribunal de Justiçá' (Apelaçfo Cível 0008020-
61.2009.8.26.0358, Dje 28.0J.2013). 
Logo, a inexistência de relação judicial entre o adquirente e o precedente 
titular do direito real, a ausência de nexo causal entre o passado e a situação 
jurídica atual (ou de elos na corrente de transmissões imobiliárias), não impede 
a inscrição desse título judicial. 
6.3.1. Possibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade de norma 
legal pelo registrador 
Tradicionalmente, o princípio da legalidade decorre da lei como fonte 
primordial do Direito, ou seja, do denominado princípio da primazia da lei, 
REGISTROS PÚBLICOS- TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme Loureiro 
cunhado no século XIX, com o início do processo de codificação das normas 
jurídicas, que foi inaugurado com a publicação do Código Civil francês de 1804, 
o chamado Código de Napoleão. Nos tratados clássicos sobre a teoria do Direito 
e mesmo nos manuais atuais, a lei serve como parâmetro para a classificação 
hierárquica das demais fontes: abaixo dela estão a jurisprudência, os costumes 
e os regulamentos e os atos de execuçãb da norma e, acima, encontramos a 
Constituição. 
Mas, se alei antes era o ponto no qual os eixos se cruzavam (demais fontes 
jurídicas), hoje se observa uma reorientação das ordens jurídicas nacionais, 
dentre as quais está a brasileira, em torno do eixo da constitucionalidade que, 
na verdade, possui um vínculo de complementaridade com a legalidade. O ad­
vento das modernas constituições de natureza normativa, com reflexo direto e 
imediato na regulação das situações jurídicas das mais diversas áreas do Direito 
(direito civil, administrativo, processual etc.) implica em uma reavaliação da lei 
como ponto central do sistema de fontes jurídicas. 
Essa nova organização do sistema de fontes substitui aquela que existia antes 
e podia ser representada como um sistema de degraus, em que a lei é colocada 
ao centro e as outras fontes tiram sua força normativa da lei que reenvia, ela 
própria, a outras fontes. Assim, a lei era praticamente a única verdadeira fonte do 
direito - ou, dito de outra maneira, a fonte das fontes. Por outro lado, atualmente, 
mesmo que a lei continue no centro do sistema, os efeitos jurídicos das outras 
fontes não dependem mais dela (ou apenas dela), mas dependem sobretudo da 
Constituição. Por consequência, a Constituição regulamenta essencialmente o 
sistema de fontes do direito que se apresenta mais como uma cascada de fontes. 
Esta transformação ou mudança de paradigmas fica dara quando apresen­
tamos as seguintes proposições complementares: no Estado legal, a constitucio­
nalidade era apenas um componente - acessório - da legalidade; atualmente, 
no Estado de direito é a legalidade que passou a ser vista como um elemento 
da constitucionalidade. 
A constitucionalização da ordem jurídica não significa uma substituição 
das regras de direito civil, penal ou administrativo por normas constitucionais: 
quer dizer apenas que, progressivamente, a constitucionalidade se torna um dado 
ou uma dimensão da ordem jurídica aplicável ao conjunto dos setores cobertos 
por esta e suscetível de influenciá-lo no que tange a um certo número de pontos. 
Não obstante, a nossa doutrina mais qualificada entende que a Admi­
nistração não pode deixar de aplicar uma lei sob o fundamento de que ela é 
inconstitucional, por lhe faltar competência para tanto. 
Ainda no que tange ao tema do princípio da legalidade no sentido de 
princípio da hierarquia das normas, observa-se uma importante evolução na 
jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura ao reconhecer que o re-
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS 561 
gistrador pode deixar de aplicar uma norma legal, por ocasião da qualificação 
registrai, diante de sua manifesta inconstitucionalidade. 
Segundo a doutrina mais autorizada, o administrador não tem competência 
para declarar ou reconhecer a inconstitucionalidade de lei ou ato normativo. 
Para Celso Bandeira de Mello, num processo administrativo tributário não pode 
ser discutida a constitucionalidade da lei: "porque este tribunal é um tribunal 
administrativo e um tribunal administrativo se aloca no plano sublegal; e por 
se alocar no plano sublegal, ele não tem poderes para contender aquilo que re­
sulta da lei".21 Também para Gilmar Mendes, com a ampliação dos legitimados 
a arguir a inconstitucionalidade pela via principal. a interpretação que defende 
a possibilidade de a Administração pública negar eficácia a leis que considere 
inconstitucionais não pode ser aceita, uma vez que a Constituição de 1988 
"outorgou aos órgãos do Executivo, nos planos estadual e federal o direito de 
instaurar o controle abstrato de normas·: 22 
Esta também é a orientação jurisprudencial dominante: "O controle de 
constitucionalidade da lei ou dos atos normativos é da competência exclusiva 
do poder judiciário. Os poderes executivo e legislativo, por sua chefia - e isso 
mesmo tem sido questionado com o alargamento da legitimação ativa na ação 
direta de inconstitucionalidade -, podem tão só determinar aos seus órgãos 
subordinados que deixem de aplicar administrativamente as leis ou atos com 
forca de lei que considerem inconstitucionais':23 
Em sede de dúvida registrai, a jurisprudência do Conselho Superior da 
Magistratura assim já se manifestou: "Definitivamente, em sede administrativa, 
nem o Juízo Corregedor Permanente, nem a Corregedoria-Geral da Justiça 
ou o Conselho Superior da Magistratura podem modificar critérios expressos 
em lei ou dá-la por inconstitucional. ( ... ) Pacificou-se o entendimento de que 
a inconstitucionalidade não se reconhece nesta esfera administrativa, fora das 
formas jurisdicionais de controle".24 
Apesar da doutrina e da jurisprudência em contrário, sempre sustentamos 
que o notário e o registrador, por exercerem profissão jurídica, podem e devem 
aplicar as regras da ciência jurídica e da hermenêutica no desempenho de suas 
funções. E a teoria da hierarquia do ordenamento jurídico sustentada por Kelsen 
e aperfeiçoada por outros autores é clara no sentido de que a legitimidade das 
normas inferiores do sistema depende da competência e dos limites que lhe são 
21. Bandeira de Mello. Direito Administrativo Brasileiro, 75/12. 
22. Mendes, Gilmar, F. no Poder Executivo e o Poder Leglslativo no controle de constitucionalidade~ Seleções 
Jurfdicas, Rio de Janeiro, p. 22,jul. 1997 
23. ADI 221 MC / DF - Relator{a): Min. Moreira Alves. Publicação: DJ OATA-22-10-93 PP-22251. Ementa: Vol. 
01722-01 PP-00028 Julgamento: 29/03/1990 - Tribunal Pleno, 
24. Apelação Cível 97.021-0/0, da Comarca de Jundiaf 
. .. .. .. 
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r,;.~I ! _____ _ REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRÁTICA Luiz Guilherme Loureiro 
assinados pelas normas superiores. Segundo esta teoria consagrada na doutrina, 
o sistema jurídico tem uma forma piramidal, cujo cume é a Constituição. 
Esta explicação da normatividade do direito, sendo dependente das rela­
ções internas entre as leis, passa a ser baseada no conceito de sistema jurídica e 
não mais no conceito de norma. A análise do conceito de lei passa, portanto, a 
depender da análise de sistema jurídico, pois a compreensão de algumas espécies 
de leis depende do entendimento de suas relações internas com outras leis. Ou 
seja, a análise da estrutura do sistema jurídico é, portanto, indispensável para 
a definição da existência, validade e vigência de uma lei. Daí decorre, dentre 
outras, a tese segundo a qual: "De acordo com todo sistema jurídico vigente em 
determinado momento,nenhum ato futuro pode criar leis ou afetar a aplicação 
das leis a menos que haja naquele sistema vigente naquele momento uma lei 
que confira àquele ato este poder". 25 
Em suma, dentre as normas constitucionais estão aquelas que estabelecem 
poderes ou competências para os legisladores e além dos limites formais, a Lei 
Maior estabelece limites materiais a serem observados pelas normas de grau 
inferior. Sempre ultrapassados tais limites, a lei não é legitima e é considerada 
excluída do sistema jurídico, ou mesmo inexistente, por conflitar com outra 
norma interna de hierarquia constitucional. Da mesma forma, a doutrina mais 
autorizada considera que as normas constitucionais sobre direitos fundamentais 
têm aplicação imediata inclusive nas relações entre particulares. Ora, como apli­
cador da norma jurídica o registrador deve antes interpreta-la e, por isso, pode 
reconhecer a nulidade ou a ilegitimidade uma lei por flagrante incompatibilidade 
com o sistema normativo quando confrontada com as sua normas superiores. 
Em uma decisão recente, o Conselho Superior da Magistratura reconhe­
ceu que o registrador pode deixar de aplicar a lei quando se mostrar patente a 
violação da norma constitucional. No caso concreto, o registrador, para funda­
mentar a exigência do recolhimento de imposto, baseou-se em lei municipal 
fragrantemente contrária à norma constitucional, fundando-se no fato de não 
ser possível verificar a ilegalidade e a inconstitucionalidade da norma no âmbito 
administrativo. 
Ao decidir a Apelação, reconheceu-se que o registrador agiu de acordo 
com precedentes da Corregedoria Geral da Justiça e do CSM no mesmo sen­
tido. Contudo, o órgão colegiado assentou que tais precedentes ressalvam que 
se a inconstitucionalidade for manifesta é possível reconhecê-la nesta esfera 
administrativa. 
O órgão paulista acrescentou que há precedentes recentes, baseados em 
julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo, do Superior Tribunal de Justiça 
25. Joseph Raz, O conceito de sistemajurfdico, p. 228. 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS 563 
e do Supremo Tribunal Federal, no sentido de que a despeito das legislações 
municipais que determinam o recolhimento do ITBI nos casos de compromis­
so de compra e venda, este, de acordo com a Constituição Federal e o Código 
Civil, tem incidência e é devido apenas quando a escritura pública de compra 
e venda (ou por instrumento particular nos casos previstos em lei) é apresen­
tada para registro, pois, somente neste momento ocorre a efetiva transferência 
da titularidade do domínio ao comprador, do contrário, o alienante continua 
proprietário do imóvel. 
Portanto, não apenas no tema relativo ao fato gerador do ITBI, mas em 
qualquer outra matéria sobre a qual recai o exame registrai, é possível deixar de 
aplicar a norma legal inferior, desde que sua inconstitucionalidade for escancara­
da ou manifesta. Para tanto, o registrador deve se valer da jurisprudência pacífica 
que reconheça, ainda que em sede de controle indireto, a inconstitucionalidade 
de determinada norma legal. Em se tratando de controle direto ou abstrato da 
constitucionalidade, a lei já afirma que as sentenças constitucionais, uma vez 
transitadas em julgado, produzem efeitos vinculantes em relação aos demais 
órgãos judiciários e às autoridades administrativas, aí incluído o registrador 
(art. 28, parágrafo único, Lei 9.869, de 1999). A mesma eficácia é apresentada 
pelas Súmulas vinculantes de nossa Corte Suprema, que detém a última palavra 
acerca da constitucionalidade ou inconstitucionalidade de lei ou ato normativo 
(v. p. ex. art. 102, par. 2, CF). 
6.4. Efeitos da qualificação registrai 
Por ocasião do exame de qualificação, pode o registrador deparar-se com 
três situações: a) o título é perfeito, não havendo necessidade de diligências 
saneadoras de irregularidades; b) há vícios a serem reparados; e c) título apre­
senta vício insanável. 
No primeiro caso, procede-se ao registro sem maiores delongas. 
No segundo caso, o registrador deve indicar ao apresentante, por escrito 
e fundamentadamente, todas as exigências a serem sanadas dentro do restante 
do prazo de 30 dias a partir da data do protocolo. Todas as exigências devem ser 
apresentadas de uma só vez, vedando-se a exposição por "capítulos~ Embora a lei 
não estabeleça prazo para o término da qualificação, normas das Corregedorias 
de Justiça de vários Estados determinam que seja realizada no prazo de 10 dias, a 
partir do protocolo, para que sobrem 20 dias para o cumprimento das exigências 
pelo apresentante (o prazo máximo para a realização do registro é de 30 dias). 
Em São Paulo, as normas regulamentares determinam que a qualificação 
será feita no prazo de dez ou cinco dias em se tratando de título eletrônico, salvo 
prazo diver~o. previsto em lei ou mandado judicial. O prazo poderá ser prorro­
gado por dez dias, no máximo, quando se tratar de caso complexo, tema novo 
:~-- -------~~~~ROS PÚBLICOS- TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme Lourei_'° _____ _ 
de acordo com o estado de conhecimento, ou quando houve volume expressivo 
de trabalho (quantidade de títulos protocolados no dia). Quando o interessado 
cumprir as exigências formuladas, o registro deve ser feito no prazo de cinco dias. 
No caso de vício insanável, a tornar impossível o registro) o registrador 
deverá, por ocasião do exame de qualificação, devolver o título ao apresentan­
te (p. ex.: defeito de forma, imóvel situado em jurisdição de outro serviço de 
registro de imóveis, existência de outro título prioritário, etc.), anotando-se tal 
fato no Protocolo. Apenas os títulos que constem expressamente do rol do art. 
167, I, da Lei 6.015/1973 podem ser registrados: não podem ser inscritos títulos 
que se encontram fora do âmbito da norma legal (p. ex.: promessa de compra 
e venda de imóvel com cláusula de arrependimento). 
No exame de qualificação cabe ao registrador verificar, ainda, a auten­
ticidade do título. Nos negócios jurídicos, cabe-lhe aferir se a manifestação 
da vontade realmente partiu das partes. No instrumento particular (vedada 
a apresentação de cópia, ainda que autenticada) não bastam a qualificação 
dos contratantes e a apresentação dos documentos de identidade e número 
de inscrição no cadastro de pessoas físicas do Ministério da Fazenda (CPF): 
é preciso que as firmas respectivas estejam reconhecidas por tabelião (basta o 
reconhecimento por semelhança). Tratando-se de escritura pública, deve ser 
conferido o sinal público do tabelião. No título judicial, deve ser verificado se 
a assinatura do juiz foi reconhecida por escrivão. 
Conforme lembra Afrânio de Carvalho, o registrador deve verificar a in­
dividuação do imóvel, objeto do direito, para apurar se ela corresponde ao que 
consta do Livro de Registro, bem como o nome e qualificação do alienante, que 
devem coincidir com aquele que consta do registro como titular do domínio. 
Havendo necessidade, as partes devem averbar as mudanças no nome ou no 
estado civil do proprietário. 
Havendo divergências entre a escritura e o registro no que tange à descrição 
do imóvel, as partes devem providenciar a lavratura de escritura de rerratifica­
ção para que a descrição dela constante coincida com a do registro. Vale dizer, 
a situação do imóvel constante do título deve corresponder com a constante 
do registro. Se neste constar a existência de ônus ou gravames (p. ex.: hipoteca, 
penhora, etc.) não mencionada no título, o registrador deve exigir a retificação 
do mesmo para o fim de incluí-los. 
Tratando-se de escritura pública, raramente se observa a falta de harmonia 
entre título e registro, uma vez que o tabelião, para lavratura do instrumento 
notarial, exige a apresentação de certidão atualizada do registro do imóvel, e 
reproduz no título a descrição que consta na inscrição. 
Finalmente, o registrador deve fiscalizar o recolhimento do tributo cabível 
(p. ex.: ITB!, ITD, contribuição previdenciária, enfiteuse) e, quando for o caso, 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEISa quitação das despesas de condomínio, salvo, quanto a esta, se houver dispensa 
do comprador (que responde pela obrigação propter rem). Nos termos do art. 
134, VI, do Código Tributário Nacional, os registradores e tabeliães respondem 
solidariamente com o contribuinte pelos tributos devidos, no caso de impos­
sibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo último. 
Cumpre ressaltar, entretanto, que não cabe ao registrador pretender calcular 
o valor correto do tributo, salvo, obviamente, caso de manifesta fraude ou elisão 
fiscal: não lhe cumpre exercer o papel de fiscal, mas tão somente verificar a regu­
laridade do recolhimento dos tributos devidos no negócio jurídico documentado. 
"Caso constem da escritura pública ou do extrato de título particular com força 
de escritura pública (v.g., contrato para aquisição de imóvel intermediado por 
instituição financeira vinculada ao SFH ou SFI) os dados do recolhimento do 
tributo - natureza do tributo, contribuinte, valor, importância recolhida, data, 
banco, autenticação bancária-, não poderá o registrador exigir a apresentação 
do comprovante do recolhimento. Caso contrário, deverá ser anexada ao título 
a guia de recolhimento respectiva. 
No caso de alienação ou oneração, a qualquer título, de imóvel ou direito 
a ele relativo, em que figurar corno alienante pessoa jurídica, o registrador deve 
exigir a apresentação da certidão negativa de débito ( CND) perante o INSS, Re­
ceita Federal e Dívida Ativa da União, quando não conste sua apresentação no 
corpo da escritura pública. Tratando-se de escritura particular, deve ser exigida 
a apresentação da CND por ocasião do registro. Até mesmo para o registro de 
carta de sentença, em geral é necessária a apresentação das certidões negativas 
de débito, quando a hipótese envolve transmissão de propriedade de imóvel 
pertencente à pessoa jurídica (art. 47, !, "b'; da Lei 8.212/1991). 
De acordo com as instruções normativas da Receita Federal, que re­
gulamentam a lei em questão, somente não será exigida a apresentação das 
certidões negativas de débito quando a alienante tiver por objeto empresarial 
a comercialização de imóveis e o bem pertencer ao seu ativo circulante. Tendo 
em vista a constante alteração das instruções normativas da Receita Federal, 
deve o registrador manter atualizado seu acervo de legislação e regulamentos 
administrativos. 
Também deve ser apresentada a CND do INSS de pessoa física ou jurídica, 
no caso de averbação de construção civil A CND do INSS tem prazo de validade 
de 60 dias, a contar da data de sua expedição (Decreto 3.048, de 1999), e a da 
Receita Federal tem prazo de validade de seis meses, podendo ser apresentada 
a cópia autenticada eletronicamente do documento, impressa diretamente do 
site da Receita Federal na internet. 
Cumpre observar que a jurisprudência mais recente do CSM de São Pau­
lo, em consonância com decisões reiteradas do STF, inclusive a ADI 173 que 
.. .• .. 
1.-: 
r. 
566 REGISTROS PÚBLICOS-TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme Loureiro 
julgou inconstitucional vários dispositivos do art. 1 ºda Lei 7.711, de 1988, tem 
decidido pelo descabimento da exigência das certidões negativas de débito, 
por se tratar de forma indevida de coação à quitação de tributos a caracterizar 
verdadeira sanção política vedada por nossa Constituição. 26 No entanto, várias 
Cárnaras de Direito Público do TJSP têm decido em mandados de segurança 
que o registrador é obrigado a exigir a certidão negativa de débito nos termos 
previstos no art. 47 da Lei 8.212, de 1991, que, embora contenha norma idêntica 
à considerada sanção política pelo STF, não foi objeto da ação declaratória de 
inconstitucionalidade. Tais decisões fundam-se na concepção antiga de que, no 
cumprimento da legalidade estrita, não cabe ao registrador interpretar a lei ou 
reconhecer a inconstitucionalidade da norma. 
Tal questão, portanto, permanece polêmica e, na prática, tem-se exigido a 
apresentação dos documentos supracitados. Em suma, no exame de qualifica­
ção cabe ao registrador tão somente analisar os aspectos extrínsecos, ou seja, 
aqueles de ordem formal do título submetido a registro. O exame dos elemen­
tos intrínsecos não é atribuição do registrador. A irregularidade formal a ser 
identificada pelo registrador é aquela perceptível do exame visual do próprio 
título, o vício que pode ser percebido visualmente, sem necessidade de exame 
de outros documentos ou fatos, e que implicam desrespeito às normas e aos 
princípios norteadores do sistema de registro imobiliário. 
Destarte, não pode o registrador se valer de elementos extratabulares, ou 
seja, não presentes no título ou no registro, para negar o acesso ao fólio real. 
A atividade do registrador é de cunho administrativo, não devendo este pro­
fissional atuar além do âmbito da legalidade estrita. As situações fálicas, sem 
respaldo nos assentamentos registrários, escapam, portanto, aos limites estritos 
de conhecimento próprio aos delegados incumbidos da atividade de registro 
de imóveis. O registrador não tem poder jurisdicional: não lhe cabe examinar 
provas e verificar fatos não constantes do registro e do título. 
7. PRINCÍPIO DA PRIORIDADE 
Uma das diferenças fundamentais entre os direitos reais e os direitos pes­
soais consiste no fato de que os primeiros gozam do ius preferendi, ou seja, a 
faculdade que tem o titular de um direito real de obter preferência no exercício 
de seu direito com respeito a outro direito real posterior, de igual ou distinto 
conteúdo, que recaia sobre a mesma coisa. O direito de prioridade reflete a antiga 
máxima romana: prior tempere, potior iure. Ao contrário, nos direitos pessoais, 
26. Nesse sentido, Apelação Clve1 0013759-77.2012.8.26.0562, ReL Des. José Renato Nalini, voto n. 21.178; e 
ainda a Consolidação Normativa do Rio Grande do Sul, c'ujo ait. 682, VII, que prevê a obrigação de apre· 
sentação da CND fornecida pelo INSS e pela SRF, foi revogado pelo Provimento 35, de 2008. 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS .--------- ---
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salvo expressa disposição legal, o credor não pode reclamar preferência na sa­
tisfação de seu crédito com relação aos credores posteriores do mesmo devedor. 
Em matéria de Registro de Imóveis, o direito de preferência ou prioridade 
se materializa por intermédio do acesso ao registro do documento que contém 
um direito real imobiliário: o título que é prenotado em primeiro lugar tem 
prioridade no registro em relação aos títulos que materializam direitos reais 
contraditórios sobre o mesmo imóvel, protocolados posteriormente. 
Conforme determina o art. 182 da Lei 6.015/1973, por ocasião do protoco­
lo. todos os títulos recebem um número de ordem, de acordo com a sequência 
rigorosa de sua apresentação. Esse número de ordem determinará a prioridade 
do título e esta a preferência dos direitos reais, ainda que vários títulos sejam 
apresentados simultaneamente pela mesma pessoa ( art. 186). Da mesma forma, 
estabelece o art. 1.493, parágrafo único, do Código Civil que o número de ordem 
determina a prioridade, e esta, a preferência entre as hipotecas. 
Quando a lei utiliza o termo "prioridade~ está se referindo à sequência 
temporal na apresentação do título ao protocolo. Já "preferênciá' refere-se à 
primazia do direito real que decorre da prioridade definida pelo protocolo. 
Não obstante, os direitos de prioridade ou de preferência podem ser usados 
como sinônimos. 
Logo, o título apresentado em primeiro lugar no Registro assegura a pre­
ferência na aquisição do direito real respectivo. Havendo, pois, concurso de 
direitos reais sobre o mesmo imóvel, prevalece aquele cujo título foi anterior­
mente protocolado no Serviço de Registro de Imóveis. 
7. l. Tipos de prioridade 
A prioridade pode ser excludente ou não excludente (também chamada 
"prioridade de grau"). A primeira se configura quando se trata de direitos 
incompatíveis entre si, como ocorre, por exemplo, em escrituras públicas de 
compra e venda do mesmo imóvel a doisadquirentes diferentes, ou ainda 
entre um documento notarial que instrumenta a venda do imóvel e outro que 
institui uma hipoteca sobre o mesmo bem a distinta pessoa. Por outro lado, a 
prioridade não excludente ou de grau se produz quando ingressam no Registro 
documentos que instrumentam direitos compatíveis entre si, como é o caso de 
duas ou mais hipotecas sobre o mesmo imóvel em favor de credores diversos. 
Nesse caso, não há exclusão do direito real contido no documento protocolado 
posteriormente, mas sim o estabelecimento de uma posição hierárquica entre 
os direitos reais lirrútados, como ocorre, notadamente, na concorrência entre 
duas ou mais hipotecas sobre um mesmo imóvel. 
As consequências dos dois tipos de prioridade são as seguintes: se a priori­
dade é excludente, o documento que tem prioridade será registrado e impedirá 
REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme Loureiro 
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o acesso do outro título ao fólio real; se a prioridade não é excludente, ambos os 
documentos serão inscritos, mas o que ingressa em primeiro lugar terá priori­
dade quanto ao grau ou posição daquele apresentado a registro posteriormente. 
Logo, o termo "prioridade" ou "preferênciá' faz alusão tanto à prioridade 
excludente ou de superioridade como a prioridade de grau. No primeiro caso, 
como vimos, tratase de direitos reais incompatíveis e, no segundo, de direitos 
reais compatíveis. Ou seja, como observa Falho, o princípio da preferência, no seu 
aspecto substantivo, pode ter dois sentidos: um excludente e outro hierárquico27
. 
O princípio da prioridade pode ser visto desde um ponto de vista material e 
desde um ponto de vista formal. Sob o primeiro ponto de vista, exterioriza apre­
ferência de uma dada situação jurídica sobre outra, seja por incompatibilidade, 
seja por oponibilidade, fixando a prelação daquela que acede anteriormente ao 
Registro (prior tempore, potior iure ). Por outro lado, sob o ponto de vista formal 
significa que o registrador não deve registrar direitos incompatíveis, vale dizer, 
não pode registrar no mesmo dia títulos pelos quais se constituem contendo 
direitos reais contraditórios (art. 190 da Lei 6.015/1973). 
Ademais, deve praticar os assentos do Livro Protocolo segundo a estrita 
ordem cronológica em que os documentos são apresentados e lavrar os registros 
de acordo com a ordem de prenotação dos títulos (no caso da prioridade de 
grau) ou negar a inscrição do documento que contém direito real incompatível 
com aquele presente no titulo anteriormente prenotado e registrado. 
Não obstante, o registrador não pode impedir a prenotação ou protocolo do 
título que instrumentaliza direito real incompatível com aquele instrumentado 
em documento já prenotado, mas ainda não registrado. Pode ocorrer que, por 
ocasião do exame de qualificação, o registrador vislumbre vício no documento 
prenotado em primeiro lugar. Tratando-se de vício insanável, o registro é im­
possível e o documento posterior será qualificado e poderá ser registrado. Na 
hipótese de vício sanável, não cumprindo o interessado as exigências formuladas 
pelo registrador no prazo de trinta dias a contar da data da prenotação, esta é 
automaticamente cancelada e o documento posteriormente apresentado poderá 
ter acesso ao fólio real. Em outras palavras, o título apresentado em primeiro 
lugar será registrado previamente, assegurando a preferência do direito real nele 
representado e até mesmo obstando o acesso ao cadastro imobiliário de títulos 
representativos de direitos reais contraditórios ao previamente protocolado. 
Títulos contraditórios são aqueles que dizem respeito ao mesmo imóvel. 
Tais títulos podem se referir a direitos reais excludentes ou não excludentes. São 
exemplos de títulos excludentes duas escrituras de venda do mesmo imóvel, a 
adquirentes diversos. Salvo na hipótese de condomínio, um imóvel não pode 
27. Miguel N. Falbo, EI princípio de prioridad registrai en la Argentina, Revista dei Notariado, n. 811, p. 1259. 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS 
pertencer a duas pessoas diversas. São direitos reais contraditórios. mas não 
excludentes, duas ou mais hipotecas ou a propriedade e um direito real limitado 
sobre o mesmo imóvel. 
De acordo com o princípio da prioridade, se o titular do domínio vender o 
mesmo imóvel para "A' e depois para "B'; será proprietário do bem não aquele 
que obteve a lavratura da escritura de compra e venda precedentemente, mas 
aquele que protocolar seu título no Registro em primeiro lugar. Caso "B" pro­
tocole previamente seu título, ainda que lavrado em época posterior à de «x: ele 
se tornará proprietário. Este último não adquirirá a propriedade e tão somente 
poderá exigir do vendedor a restituíção do preço e indenização por perdas e 
danos (sem prejuízo da configuração de ilícito penal). 
No caso de duas ou mais hipotecas recaírem sobre o mesmo imóvel, terá 
preferência aquela cujo título foi protocolado em primeiro lugar. De acordo com 
a sistemática do Código Civil, nada impede a coexistência de várias hipotecas 
sobre o mesmo imóvel (art. 1.476 do Código Civil). Havendo concurso de hi­
potecas, o credor da hipoteca registrada anteriormente tem preferência sobre 
os demais credores hipotecários. No caso de execução da hipoteca e alienação 
do imóvel, o recurso obtido será utilizado para pagar o credor da primeira hi­
poteca (hipoteca de primeiro grau) e, se houver saldo, serão pagos os credores 
das hipotecas posteriores (hipoteca de segundo grau, de terceiro grau, etc.). 
Na hipótese de concorrência de hipoteca com outro direito real limitado, 
dispõe o Código Civil que "subsistem os ônus reais constituídos e registrados 
anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel" (art. 1.474). Logo, o registro 
da hipoteca não prejudica o usufruto anteriormente registrado: o usufrutuário 
manterá o direito de usar e gozar o imóvel, mesmo no caso da execução da 
garantia real. 
A contrario sensu, não subsistem os ônus reais constituídos e regístrados 
após a hipoteca, salvo quando se tratar de outra hipoteca. No que se refere à 
insubsistência dos ônus reais constituídos após a hipoteca, há duas correntes na 
doutrina: a) para a primeira corrente, são nulos os ônus constituídos e registrados 
posteriormente; b) para a segunda, o novo direito real limitado não é inválido, 
mas é ineficaz perante a hipoteca. Esta segunda opiníão é a mais correta. Se o 
proprietário pode vender o imóvel hipotecado (art. 1.475 do Código Civil), 
pode, com maior razão, instituir direito real limitado (usufruto, superfície, 
etc.). No entanto, o credor hipotecário, que registrou seu título anteriormente, 
não será prejudicado pelo registro do novo direito real no caso de execução da 
garantia real. 
O direito de propriedade também não exclui um direito real limitado. O 
proprietário ''A' pode, por exemplo, vender a prédio para "B" e, após, outorgar 
servidão em favor do imóvel de "C''. Na hipótese de "C" protocolar anterior-
570 REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme loureiro 
mente seu título de servidão, poderá ser prenotada e registrada a propriedade 
em nome de "B''. Este, entretanto, receberá um domínio limitado pela servidão 
(ou outro direito real limitado). Na hipótese de ser protocolada em primeiro 
lugar a escritura de compra e venda, não poderá ser feito o registro da servidão. 
Isso porque haveria violação do princípio da continuidade (apenas o titular do 
domínio pode outorgar um direito real limitado e, no caso, o proprietário é "B" 
e não mais .. A"). 
O protocolo, portanto, estabelece a ordem de precedência do registro, de 
forma que tal ato é de extrema importãncia para a parte interessada. Por isso, 
o legislador estabelece uma série de cuidados a serem observados pelo regis­
trador. Protocolados no mesmo dia, títulos pelos quais se constituam direitos 
reais contraditórios (ex.: Escritura de usufruto e escritura de compra e venda 
relativas ao mesmo imóvel), deverá ser registrado em primeiro lugar o títuloprenotado sob número de ordem mais baixo (ex.: usufruto) e o outro título, 
quando possível o seu registro, somente poderá ser inscrito nos dias subsequentes 
(art. 190 da Lei 6.015/1973). 
Da mesma forma, ele não pode, em nenhuma hipótese, recusar o protocolo 
de um título, ainda que verifique, desde logo, a existência de exigência fiscal 
ou dúvida; e deve fornecer recibo ao apresentante, com o respectivo número 
de ordem. 
Todo esse cuidado é justificado pelos graves efeitos que advêm da priori­
dade conferida pela prévia prenotação de um título constitutivo de direito real 
imobiliário. 
A única exceção ao princípio da prioridade está prevista no art. 1.495 do 
Código Civil: quando for protocolada escritura de hipoteca que mencione a 
constituição de hipoteca anterior. ainda não registrada, o registrador deverá 
suspender o registro pelo prazo de trinta dias, a fim de possibilitar que o inte­
ressado promova a inscrição da garantia precedente. Decorrido o trintídio sem 
a apresentação do título anterior, será registrada a hipoteca posterior, que obterá 
preferência. Tem-se considerado que o Estatuto do Idoso não contém exceção 
ao princípio da prioridade ou preferência registrai: o idoso tem preferência no 
atendimento dos serviços em geral, devendo ser atendido prioritariamente nos 
balcões ou guichês de pedido e recebimento de certidões e outros documentos, 
mas não no protocolo de título, que deve observar estritamente a ordem de 
chegada, isto é, da apresentação do título para prenotação. 
8. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE 
De acordo com o princípio da especialidade, todo imóvel que seja objeto 
de registro deve estar perfeitamente individualizado. Tratando-se de inscrição 
de direito real de garantia (alienação fiduciária, hipoteca, anticrese e penhor), 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS 
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i 571 
não só o imóvel, como também a dívida garantida especificada, com indícação 
do valor total em moeda nacional, montante das prestações, se for o caso, e taxa 
de juros, se houver. 
A identificação do imóvel é feita mediante a indicação de suas características 
ê'confrontações, localização, área e denominação, código e dados constantes 
do CCIR (certificado de cadastro de imóvel rural), se rural; ou logradouro e 
número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver (art. 176, § 1.0 , II, 3, 
letras "à' e "b'; da Lei 6.015/1973). 
A descrição geométrica do imóvel não é suficiente para a observância do 
princípio da especialidade. Deve haver uma amarração geográfica, que marque a 
posição do imóvel no espaço, e essa amarração são os nomes dos confrontantes, 
enquanto não instituído um cadastro em que todos os imóveis se enquadrem 
dentro de meridianos e paralelos. 
As confrontações - que abrangem os limites e os nomes dos confrontantes 
- são os elementos que melhor identificam o imóvel. As linhas confinantes de 
wn imóvel, com o seu cumprimento no terreno, são f1x:as, mas os confrontantes 
podem mudar, são variáveis. Isso causa certa dificuldade na identificação. Para 
Afrânio de Carvalho, a existência da expressão "confrontando com quem de 
direito': aposta na escritura ou no registro, viola o princípio em tela. O notário 
e o registrador devem mencionar o nome dos confrontantes, ao indicarem a 
amarração geográfica do imóvel em tela ( v.g., "confrontando com José da Silva 
ou seu sucessor"). 
A descrição constante do título deve coincidir (mas não necessariamente 
ser idêntica) com aquela que consta do registro. O tabelião, via de regra, re­
produz na escritura pública a descrição constante do registro. Pode ocorrer de 
esta descrição ser imperfeita, mas, neste caso, não pode o registrador negar o 
registro do título sob o fundamento de que não foi observado o princípio da 
especialidade. 
Nesse sentido, a seguinte ementa:Exceções aparentes a este princípio 
estão nos arts. 195-A e 195-B da LRP, e se referem unicamente a imóveis pú­
blicos. De acordo com o primeiro dispositivo legal, o Município pode solicitar 
a matrícula de imóvel público, ou de parte dele, oriundo de parcelamento do 
solo urbano, ainda que não inscrito ou registrado. De acordo com o segundo, a 
União, os Estados e o Distrito Federal poderão requerer a abertura de matrícula 
de totalidade ou de parte de imóvel urbano, sem registro anterior. 
Na verdade, não constituem verdadeiras exceções ao princípio do trato 
sucessivo, cuja finalidade é garantir a segurança e a completude da publicidade 
registrai, cujo objeto é a propriedade privada estática e dinâmica (negócios 
jurídicos imobiliários). O domínio público, por ser inalienável e pelo fato de 
sua legitimidade não depender do registro, não constitui, em regra, objeto do 
sistema de registro de imóveis. Tanto é que os entes públicos têm a faculdade de 
optar pelo registro ou não dos imóveis públicos, até porque o domínio público 
não é constituído pelo registro, e sim pela ordem normativa (ex.: bens públicos 
previstos na CF, expropriação, registro de loteamento). 
O trato sucessivo é um mecanismo técnico que tem por objetivo manter 
o enlace ou a conexão dos registros, mediante a ordem regular dos sucessivos 
titulares registrais de modo a garantir uma continuidade perfeita dos assentos 
em relação ao tempo, sem nenhum salto. Dessa forma, procura-se garantir que 
todos os atos aquisitivos, modificativos ou extintivos de direitos reais relativos a 
um determinado imóvel constem de sua matrícula, com a finalidade de refletir 
o histórico jurídico de cada imóvel matriculado". 
Vale dizer, dos assentos existentes em cada fólio deverá resultar o perfeito 
encadeamento do titular do domínio e dos demais direitos registrados, assim 
como a correlação entre as inscrições e suas modificações. Os elementos do 
trato sucessivo são os seguintes29
: 
A) Sujeito. Deve haver identidade entre a pessoa que outorga o ato dispo­
sitivo e a que figura no Registro como a titular do direito que se dispõe. 
28. Ramón M. Roca Sastre, lnstituciones de derecho hipoteca rio, t. li, p. 308. 
29. Cf. M. Falbo, Doctrina general dei tracto sucesivo en el derecho argentino, Revista Notarial, n. 854, p. 75. 
:. 
• .. 
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i ~ ·---·-R_E_G_IST_R_~~ P_ú_B_LIC_O~_:- TE?_Rl_A_E P_R_AT_IC_A __ ·_L_uiz_G_u~1_he_,m_:._~oureiro __________ ~ 
B) Objeto. Deve existir coincidência na descrição do imóvel constante do 
fólio real e do documento a ser registrado. Ademais, o direito transferido 
deve estar inscrito no Registro em nome daquele que o transfere. 
C) Oportunidade e efeito. A exigência de prévia inscrição deve existir no 
momento da prática do registro respectivo e não naquele em que é 
lavrado o documento a ser levado a registro, sem prejuízo do dever do 
notário de verificar e aconselhar a parte quanto à necessidade de registro 
de título anterior a fim de observar a continuidade dos assentos, sob 
pena de recusa do acesso do documento notarial à publicidade registrai. 
A inobservância do trato sucessivo não afeta a validade do documento 
notarial, mas surge como obstáculo ao seu registro. 
Assim, por exemplo, consta da matrícula do imóvel que "X' é seu 
proprietário. Este vem a falecer e, por sucessão, o imóvel é transmitido a 
"B". O herdeiro, por sua vez, vende o bem a "C". O comprador não poderá 
registrar seu título caso não tenha sido registrado o formal de partilha (ou 
escritura de inventário e partilha) pelo qual o imóvel tenha sido atribuído 
ao herdeiro "B". Para que seja preservada a continuidade do registro, deve 
antes ser registrado o título para que "B" passe a figurar na matrícula como 
novo proprietário, para, então, ser registrado o título pelo qual este transfere 
o domínio do imóvel a "C''. 
Não só o nome do titular, com sua qualificação, deve ser coincidente no 
registro e no título. Assim, se consta no registro que o proprietário do imóvel é 
casado e na escritura de compra e venda em que figura como vendedor constar 
seu estado civil como divorciado, deve ser providenciada a averbação do divór­
cio, bem corno do esclarecimento da realização de eventual partilha, antes do 
registro deste título. Da mesma forma, constando da escritura que o proprietário 
é casado, deve ser providenciada a averbação do nome do cônjuge e do regime 
de bens do casamento, em homenagem ao princípio da continuidade. 
Nesse sentido, a seguinte ementa: 
"Contrato de locação - Indeferimento - Divergência entre o registro imobiliá­
rio e o título apresentado, quanto ao número do CPF, nome e estado civil das 
locadoras - Necessidade de prévia averbação da alteração ou da retificação 
do registro - Recurso não provido" (LEX 205/351 - JTJ). 
Não basta a informação do estado civil. É pacífico o entendimento de 
que a prévia averbação do casamento ou da extinção da sociedade conjugal é 
indispensável ao registro da transmissão do imóvel por quem consta no título 
como "casado': porquanto tais fatos apresentam evidentes reflexos patrimoniais, 
cuja publicidade deve ser assegurada. 
Título V • REGISTRO OE IMÓVEIS 575 1 
Nenhum título antecedente, sejam quais forem a sua natureza e espécie, 
inclusive o título judicial, foge ao alcance do princípio da continuidade. Assim, 
por exemplo, não poderá ser registrada uma carta de arrematação em ação de 
execução. se o imóvel arrematado não estiver registrado em nome do executa­
do, salvo se houve reconhecimento, em decisão judicial, de fraude à execução. 
De acordo com o Conselho Superior da Magistratura do TJSP: "Já decidido, 
no âmbito jurisdicional, que a alienação de tais lotes pelo coexecutado a ter­
ceiros fraudou a execução (fls. 11), a circunstância de figurarem na matrícula 
imobiliária como atuais proprietários pessoas que não ocupam o polo passivo 
do processo de execução, não ofende o princípio registrário da continuidade". 
O princípio da continuidade não comporta exceção. Nem mesmo o des­
membramento do cartório quebra a continuidade do registro. O desmembra­
mento territorial do cartório, em virtude do qual o imóvel passou à jurisdição 
de nova serventia, não prejudica a continuidade dos assentos que lhe dizem 
respeito, uma vez que estes são transportados para o livro do novo cartório, 
mediante certidão atualizada (art. 229 da Lei 6.015/1973). A lei não diz o que 
se entende por "certidão atualizada'; mas normas das Corregedorias de Justiça 
de vários Estados estipulam que é aquela expedida a menos de trinta dias. 
Cabe observar que a desapropriação judicial pode ser registrada, inde­
pendentemente de prévio registro do título do expropriado. No entanto, não 
há, neste caso, exceção ao princípio da continuidade porque a desapropriação 
é forma originária de aquisição de propriedade e o Estado recebe o imóvel sem 
nenhum ônus real que acaso o agravasse. 
O princípio da continuidade não exige, ainda, o registro anterior de promes­
sa de venda que anteceder a escritura definitiva de compra e venda. O registro do 
contrato preliminar é optativo, não cabendo ao registrador impor sua inscrição 
prévia para o ingresso da escritura definitiva. O promitente comprador do imóvel, 
quando no contrato não tiver sido estipulada cláusula de arrependimento, pode 
registrar seu título para obter um direito real oponível erga omnes (direito real 
de aquisição). Entretanto, se não optar pelo registro, será titular de um direito 
obrigacional que o vincula unicamente ao compromissário vendedor. 
A ausência do registro da promessa de venda não ofende o princípio da 
continuidade, uma vez que na matrícula constará como proprietário do imóvel 
o outorgante da escritura definitiva de compra e venda. Não haverá lapso na 
cadeia de domínios. Este é o entendimento pacífico da jurisprudência: 
"Nesse caso, o registro da escritura pública de compra e venda é possível 
sem o prévio registro do compromisso de compra e venda e de sua cessão 
pelos compromissários adquirentes. Nãohá aí qualquer afronta ao princípio 
registrário da continuidade, entendimento, aliás, já acolhido por este Con­
selho Superior da Magistratura no julgamento da Ap. Cív. n. 43.481-0/9, da 
Comarca de São Vicente, relatada pelo eminente Des. Nigro Conceição': 
REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRÁTICA • ll.Jíz Guilherme Loureiro 
9.1. Individuação do imóvel como requisito indispensável para 
assegurar a continuidade dos registros 
Vimos que, para a observância. do princípio da especialidade, o imóvel 
deve ser perfeitamente caracterizado e individuado, sob pena de não ser o 
título aceito a registro. A correta identificação do imóvel é necessária não só 
para conferir segurança jurídica, mas também para assegurar a continuidade 
dos registros. 
Para garantir a continuidade dos registros e a segurança dos atos transmis­
sivos ou constitutivos de direitos reais imobiliários, faz-se necessária a presença 
de elementos minudentes de identificação do imóvel. Para que seja observado o 
perfeito encadeamento registrai, a descrição constante do título deve coincidir 
com aquela constante da matrícula ou do registro anterior (transcrição). A 
exigência de coincidência de caracterizações não significa, entretanto, que elas 
devem ser idênticas: basta que não sejam divergentes. Discrepâncias secundá­
rias na descrição do imóvel, quando este ficar precisamente individuado, não 
autorizam a recusa do registro do título. 
Basta, para a compatibilidade do título com o registro a que se vincula e 
a certeza do domínio, que a descrição do imóvel no título se ajuste com aquela 
constante do registro precedente, para que seja resguardado o princípio da 
continuidade (RT 523/118). Não cabe ao oficial exigir que a descrição do título 
seja idêntica àquela do registro, "não sendo dogmáticos os elementos de iden­
tificação exigidos" (RT 523/118). 
Com efeito, pequenas discrepâncias ou '(incoincidência entre o título e o 
registro pode ser superada se do Cartório constam elementos que permitem 
o registro, com as características dadas ao imóvel no titulo" (AC 1992-0, de 
02 .12 .1982). De acordo com o CSM/SP, embora a caracterização do imóvel não 
coincida com a que consta do registro existente, o registro do título é possível se 
a descrição contiver pontos comuns com a constante da matrícula, como vias 
de circulação e confrontações (Ac 1.036-0, de 11.05.1982). 
Em outras palavras, ainda que a descrição contida no título não seja idêntica 
à do registro, deve ser aquele acolhido quando as características nele assinaladas, 
com os elementos arquivados em cartório, permitam concluir que efetivamente 
se trata do imóvel registrado. O espírito da norma legal é garantir a segurança 
do ato de alienação imobiliária, de forma que um excessivo rigor por parte do 
registrador (ao exigir identidade das descrições) viola o direito do adquirente 
em se tornar proprietário ou titular do direito real em questão. 
Por outro lado, havendo divergências com os característicos e confronta­
ções constantes do registro anterior, o título não poderá ser registrado. Não se 
pode, por via do registro, acertar ou retificar característicos referentes à área e 
às confrontações inexistentes na transcrição anterior (RT 499/115). 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS 
10. PRINCÍPIO DA PARCELARIDADE OU CINDIBILIDADE DO 
TÍTULO 
De acordo com o princípio em tela, o título pode ser cindido, isto é, o re­
gistrador pode aproveitar ou extrair certos elementos nele insertos que poderão 
ingressar de imediato no fólio real, desconsiderando outros que, para tanto, 
exigem outras providências. 
O princípio da cindibilidade dos títulos resulta de construção pretoriana 
que substituiu a jurisprudência que vigorava no anterior sistema registrai. 
Por força desta nova orientação, pode o registrador, a requerimento do 
interessado, averbar mandado de penhora de imóvel no qual conste a existên­
cia de construção não averbada na matrícula respectiva. Neste caso, cinge-se 
o título judicial, extraindo-se os elementos relativos ao imóvel penhorado, 
desconsiderando-se aqueles que se referem à construção não averbada. Em outras 
palavras, havendo requerimento do interessado, o registrador pode aproveitar 
o mandado de penhora de imóvel onde foi construída uma casa, ainda que tal 
construção não tenha sido averbada na matrícula e isso por força do princípio 
da cindibilidade do título. 
11. PRINCÍPIO DA PRESUNÇÃO DE VERACIDADE OU DA 
LEGITIMIDADE 
O Registro de Imóveis é fundamentalmente um instrumento de publici­
dade. Portanto, é necessário que as informações nele contidas coincidam com 
a realidade para que não se converta em elemento de difusão de inexatidões e 
fonte de insegurança jurídica, contrariando, dessa forma, sua finalidade básica. 
O problema de inexatidões registrais é ainda mais grave nos sistemas de 
inscrição constitutivo, como é o caso do nosso país, pois origina direitos reais 
que não existem na vida real, incapazes de gerar efeitos jurídicos, mas, entretanto, 
devido à publicidade, causam inúmeros transtornos. De qualquer forma, todo 
sistema registrai deve velar para que seu conteúdo corresponda à realidade, em 
maior ou menor grau, segundo os diversos modelos nacionais. 
O direito brasileiro garante o conteúdo registral, protegendo os particu­
lares que atuam acreditando que os dados publicados são verazes e exatos. A 
presunção de veracidade pode ser juris tantum ou juris et de jure. No primeiro 
caso, temos o princípio da legitimação ou legitimidade. No segundo caso, trata­
-se do princípio da fé pública. 
O princípio da legitimação pode ser definido como aquele princípio hipo­
tecário em virtude do qual o registro é presumido exato até demonstração em 
contrário. Para que tal presunção seja destruída, é preciso impugnar o conteúdo 
do assento perante os tribunais, cabendo ao impugnante o ônus de provar sua 
.. .• ·-
REGISTROS PÚBLICOS- TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme Loureiro 
inexatidão. Enquanto não cancelado o registro inexato, continua produzindo 
efeitos. 
Logo, presume-se que os direitos reais existem na realidade extrarregistral, 
que pertencem ao titular registrai na forma determinada no assento. A presun­
ção abrange a existência do direito, sua titularidade e sua forma e conteúdo. 
Sendo inverídica a existência do direito registra!, cabe ao interessado mover a 
ação competente para anular o assento, sendo seu o ônus de provar o vício do 
registro ou do título que lhe deu origem. Sendo inexato o registro no tocante 
ao conteúdo do direito, deve ser o assento retificado por via administrativa ou 
judicial, conforme as circunstâncias do caso concreto. 
A presunção da titularidade de um direito real de uso e gozo implica ne­
cessariamente na presunção de que este é o legítimo possuidor do imóvel e que 
deve ser tratado como tal. Surte, portanto, efeitos legitimadores. Tanto isso é 
verdade que não se pode decretar administrativamente a nulidade do registro, 
ainda que se trate de vício visível e patente ( art. 214 da Lei de Registros Públicos), 
quando se tratar de inscrição vigente a longo prazo, suscetível de fundamentar 
a prescrição aquisitiva em favor do titular registrai. Apenas em sede jurisdicio­
nal seria possível decretar a nulidade de tal registro. Mas se o titular registrai, 
ainda que não seja o verdadeiro proprietário, em razão do vício do registro, 
pode adquirir o bem por usucapião, se comprova que, de fato, exerceu a posse 
sobre o imóvel pelo tempo necessário à aquisição originária da propriedade. O 
registro, ainda que viciado, faz presumir a posse pública, pacífica, ininterrupta 
e de boa-fé durante o tempo de vigência do assento . 
A presunção de legitimidade do registro, entretanto, não é absoluta. Ao 
contrário do sistema alemão, no direito brasileiro o registro não sana as irre­
gularidades do título que lhe dá suporte. Se este for eivado de nulidade, nulo 
será também o registro. De qualquer forma, enquanto não declarada a nulidade 
do título e promovido o cancelamento do registro. a inscriçãoproduz todos os 
efeitos que lhe são inerentes. 
Presume-se a veracidade do registro, mas, se o seu teor não exprimir a 
verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule (art. 1.247 do 
Código Civil). Cancelado o registro, o proprietário poderá reivindicar o imóvel 
ainda que tenha sido adquirido por terceiro de boa-fé. 
Destarte, dentre dois interesses juridicamente relevantes - a proteção da 
propriedade pela proibição da venda a non domino e a proteção do terceiro de 
boa-fé-, a ordem jurídica brasileira optou pelo primeiro. Aquele que compra 
um imóvel de quem não é o verdadeiro dono, ainda que confiando nas infor­
mações constantes do registro, poderá perder o bem para o titular do domínio. 
Conforme foi visto, o proprietário poderá requerer o cancelamento do registro 
viciado e reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do 
terceiro adquirente. 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS 
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As únicas exceções a essa regra são previstas nos arts. 1.817 e 1.827, pará­
grafo único, do Código Civil. De acordo com o primeiro dispositivo, são válidas 
as alienações onerosas de bens hereditários a terceiros de boa-fé, praticadas pelo 
herdeiro, antes da sentença de exclusão. Já o segundo estatui que são eficazes as 
alienações feitas, a título oneroso, pelo herdeiro aparente a terceiro de boa-fé. 
Nestas duas hipóteses o legislador privilegia o terceiro de boa-fé em detrimento 
do verdadeiro dono (o herdeiro ou herdeiros verdadeiros). Este poderá, tão 
somente, demandar perdas e danos do herdeiro aparente, mas não terá ação 
rCivindicatória contra o adquirente de boa-fé. 
O princípio da legitimação atua também em matéria de cancelamento: 
cancelado um registro, presume-se extinto o direito ao qual dito assento se referia. 
A presunção de veracidade registrai produz ainda reflexos no direito pro­
cessual civil. O favorecido por ela está exonerado de comprovar a titularidade 
do direito real em tela: basta provar sua condição de proprietário (ou de titular 
de direito real limitado) mediante a apresentação da certidão do registro. Logo, 
não se poderá demandar nenhuma ação contraditória do domínio do imóvel 
ou direito real inscrito contra o titular registrai sem que haja pedido prévio ou 
concomitante de anulação do registro correspondente. 
12. PRINCÍPIO DA FÉ PÚBLICA REGISTRAL 
Pelo princípio da fé pública, a existência do direito registrado ou a inexis­
tência do direito cancelado prevalecem absolutamente em relação ao terceiro de 
boa-fé que, confiando nos assentos do Registro de Imóveis, celebrou o negócio 
jurídico com o titular aparente. 
Este princípio significa que aquele que adquire um direito real sobre um 
bem imóvel inscrito no Registro de Imóveis deve ser protegido em sua aquisição 
ainda quando haja inexatidão ou nulidade no registro. Por força deste princípio, 
o conteúdo do registro se presume exato com uma presunção iuris et de iure. 
Os sistemas jurídicos que optaram pela aplicação do princípio da fé pública 
privilegiam a seguridade do tráfico jurídico sobre bens imóveis, em relação 
ao direito do verdadeiro proprietário. Logo, aquele que compra um imóvel de 
quem não é o verdadeiro proprietário adquire legitimamente a propriedade, 
desde que o alienante figure no Registro como dono do bem. 
É o caso do sistema germânico, adotado também por outros países como 
a Espanha. Neste sistema é protegida a confiança que os dados inscritos no 
Registro suscitam no terceiro que adquire um bem imóvel. Este adquire o 
direito real tal como figura no Registro, ainda que o alienante não seja o ver­
dadeiro titular. Para tanto, é necessário que o terceiro esteja de boa-fé e que a 
alienação seja onerosa. Na ausência da boa-fé, não há confiança no Registro a 
ser protegida. Já a onerosidade da aquisição não é substancial ao princípio da 
El REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRATICA • Luiz Guilherme Loureiro 
confiança registra!, mas considerou-se que era mais justo proteger o interesse do 
verdadeiro proprietário (ou titular de outro direito real) do que o adquirente a 
título gratuito. Assim, mesmo que o donatário esteja de boa-fé, ele não adquire 
a propriedade se o doador. embora figure como dono no Registro, não seja o 
verdadeiro proprietário do imóvel ( v.g., o registro é nulo). 
No entanto, no atual direito brasileiro, o princípio da fé pública é atenua­
do, uma vez que o registro inválido. ou lastreado em negócio jurídico nulo ou 
anulado, e que por tal motivo venha a ser cancelado, não protege o terceiro de 
boa-fé. Entre a segurança jurídica da transação imobiliária e o direito do verda­
deiro proprietário, optou o legislador brasileiro por privilegiar este último valor. 
Conforme foi visto no item 4.3.l, o prejudicado por uma inscrição in­
verídica tem ação de retificação contra quem quer que seja, mesmo contra o 
terceiro de boa-fé que adquiriu o imóvel a título oneroso. Apenas no caso de 
aquisição onerosa de bens hereditários, alienados por herdeiro aparente, é que 
a ordem legal tutela o adquirente de boa-fé (arts.1.817e1.827, parágrafo único, 
do Código Civil). 
Logo, em nosso país, quem compra um imóvel de quem não é dono corre 
o risco de perder o bem, ainda que o vendedor apareça no Registro como ti­
tular da propriedade. É o caso, por exemplo, de quem compra imóvel de uma 
pessoa jurídica cuja falência venha ser decretada logo após, verificando-se que 
a alienação fraudava o direito falimentar; ou de terceiro que compra um imóvel 
de quem posteriormente é considerado evicto. Mesmo estando de boa-fé ( des­
conhecia o estado falimentar ou a evicção ), e confiando no teor do registro, o 
adquirente corre o risco de perder a propriedade. 
Não obstante, o Código Civil de 2002 inovou ao diminuir o prazo da 
usucapião ordinária de dez para cinco anos, quando o imóvel houver sido ad­
quirido onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, 
cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido 
a sua moradia. ou realizado investimento de interesse social e econômico (art. 
1.242, parágrafo único). 
De qualquer forma, o legislador brasileiro, ao contrário de seus congêneres 
espanhol e alemão, não adotou o princípio da fé pública absoluta, em que os 
interesses do terceiro de boa-fé e da segurança jurídica das operações imobiliárias 
prevalecem sobre o interesse do verdadeiro proprietário do imóvel. 
Finalmente, cumpre assentar que a fé pública ampara apenas os direitos 
que são inscritos, não os fatos a eles ligados, de forma que a eventual inexatidão 
destes não se convalida em favor do titular inscrito, por ficar fora do abrigo do 
princípio ora analisado. Sempre que a verdade registra! não coincidir com a 
verdade real, o registro deve ser retificado para que reflita aquilo que se verifica 
no mundo real. 
Título V · REGISTRO DE lMÓVEJS 581 
13. PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO 
Alguns autores denominam "princípio da concentração" a regra abstrata 
consagrada no art. 54 da Lei n. 13.097, de 2015, pois dela deriva que todos os 
fatos, atos ou situações jurídicas devem ser tornados públicos na matrícula do 
imóvel, para que possam ser oponíveis contra o terceiro de boa-fé que adquira 
a propriedade ou algum direito real imobiliário. A redação do artigo em exame 
assim dispõe: 
'l\rt 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou 
modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos 
precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas 
na matrícula do imóvel as seguintes informações: 
I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; 
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do 
ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, 
procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei n° 5.869, de 11 de 
janeiro de 1973 - Código de Processo Civil; 
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao goro de direitosregistrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e 
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de 
ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu 
proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, 
de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil. 
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constan­
tes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao 
terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o 
imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de 
fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que 
independam de registro de título de imóvel". 
Como se denota da norma, os ônus, encargos e gravames reais, decor­
rentes de atos da vontade ou da lei, não afetam o título do adquirente da pro­
priedade do imóvel ou outro direito real imobiliário quando não estiverem 
inscritos no Registro de Imóveis. O caput do dispositivo legal dispõe que os 
"atos jurídicos precedentes'; que não tenham tido acesso à publicidade registrai, 
não prejudicam a eficácia dos negócios jurídicos constitutivos, translativos 
ou modificativos de direitos reais imobiliários (grifo nosso). Dentre estes 
atos jurídicos se encontram as citações de ações reais ou reipersecutórias, as 
averbações da existência de execução e de constrições judiciais (penhora e 
arresto); as restrições administrativas (v.g. Reserva Legal, indisponibilidades 
legais) ou convencionais (v.g. indisponibilidades decorrentes de atos de von-
-
i 58;; REGISTROS PÚBLICOS-TEORIA E PRÁTICA • LuizGui/hermeloureiro 
! .-L'----
tade) e outros ônus legais; e, a existência de ações de evicção ou que possam 
levar o alienante do imóvel à situação de insolvência, como as ações paulianas 
e revocatórias (incisos I, II, III e IV). 
Por sua vez, a norma do parágrafo único deste artigo é clara ao dispor 
que «não poderão ser opostas situações iurídicas não constantes da matrí­
cula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de 
boa-fé que adquirir ·ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel" 
(grifo nosso). 
Para melhor compreensão dos dispositivos legais contidos no art. 54, e 
incisos, da Lei n. 13.097, de 2015, é conveniente relembrar alguns conceitos 
essenciais do Direito. 
13.1. Conceitos jurídicos essenciais 
Ao se referir a "atos jurídicos'; na verdade o legislador se refere à noção 
de fato jurídico em sentido amplo. A esta noção essencial se vinculam outras, 
igualmente importantes, que se referem aos efeitos produzidos por estes eventos 
na ordem jurídica e nas relações entre os sujeitos. Destarte, são três as concepções 
essenciais referidas na norma em exame: fato, situação e relação jurídica. Destas 
concepções decorrem outras definições de figuras jurídicas citadas direta ou 
indiretamente na norma em exame. 
13.1.1. Fato jurídico 
Fatos jurídicos são todos os acontecimentos aos quais o direito objetivo 
atribui como consequência a aquisição, a perda, ou a modificação de um direito 
subjetivo. Assim como a vontade do homem não basta por si só para produzir 
consequências jurídicas se a lei não as faz depender dela, assim também apenas 
a lei não produz nunca por si consequências jurídicas se não se realizam alguns 
fatos, como explicitado na antiga máxima ex facto oritur jus. Todos os fatos 
voluntários ou involuntários, enquanto produzem consequências jurídicas são 
fatos jurídicos.30 
Nesse sentido ainda a lição de Enneccerus, para quem fato jurídico é um 
fato que tem eficácia ou importância jurídica, aquele que, por si ou junto com 
outros, determina um efeito jurídico. O fato jurídico em sentido amplo com­
preende o ato jurídico, que é a exteriorização ou atuação da vontade humana e se 
distinguem em atos positivos (ou atos em sentido estrito) e negativos, segundo 
a vontade se manifeste em um fazer ou em um omitir; e os negócios jurídicos, 
que são aqueles atos onde as declarações de vontade, ou seja, as exteriorizações 
30. Covlello, N., Doctrina general dei derecho civil, p. 333 e ss. 
Titulo V • REGISTRO DE IMÓVEIS 
da vontade se dirigem a uma consequência jurídica e a regulam: é a vontade do 
negócio o que determina os efeitos jurídicos permitidos pelo direito. 31 
Destarte, considera-se como fato jurídico todo evento que seja idôneo, 
segundo o nosso ordenamento legal, a produzir efeitos jurídicos. O Direito existe 
para tutela a pessoa, de modo que as normas jurídicas são regras de conduta para 
tornar possível e aperfeiçoar a vida em sociedade. Para tanto, fatos observáveis 
no mundo real, relevantes para o homem, são considerados idôneos pela norma 
para a produção de efeitos jurídicos: tais eventos passam a ter releváncia jurídica, 
como é o caso, por exemplo, do nascimento com vida, da morte e do exercício 
da posse de um bem. Como é cediço, o nascimento faz surgir a personalidade; 
a morte implica na transferência dos direitos (v.g. propriedade imobiliária) do 
falecido a seus herdeiros; e a posso justa, passado o tempo previsto na norma 
legal, tem como consequência a aquisição originaria da propriedade da coisa. 
Mesmo os fatos contrários ao direito são juridicamente relevantes: o ato ilícito 
gera consequências jurídicas como a responsabilidade civil. 
Vale dizer, o fato previsto na norma, uma vez concretizado no mundo 
real, torna-se uma realidade jurídica, produzindo os efeitos consagrados no 
ordenamento, como aqueles acima exemplificados. O mesmo fato é, a rigor, 
juridicamente relevante para mais de um fim. O fato tem, assim, diversa qualifi­
cação jurídica, função diferenciada segundo se encaixe em uma ou outra ordem 
de interesses normatizada. Por isso a ciência do direito diferencia o fato como 
evento natural ou humano, que é sempre um (v.g. morte) e sua qualificação (v.g. 
extinção dos direitos personalíssimos, sucessão na propriedade, etc.). 
Destarte, é de máxima importância analisar a estrutura e a função do fato 
jurídico: identificar o que ou como ele é e para que ele serve. Quanto à estrutura, 
o fato pode ser, por exemplo: unilateral ou bilateral; instantãneo, continuativo 
ou periódico; simples ou complexo; etc. A função de um fato jurídico pode ser 
a constituição ou a eficácia de um direito (v.g. publicidade, forma). a extinção 
de obrigação (v.g. quitação) ou sua exigibilidade (v.g. interpelação, notificação, 
protesto); a prova de situações jurídicas (v.g. forma). 
A estrutura e a função estão relacionadas, de modo que para a realização 
de certo fim um fato deve ter uma certa estrutura e não outra: por exemplo, a 
função da publicidade jurídica é obtida com o registro (procedimento registrai) 
e não com o cadastro; a constituição de direitos reais imobiliários se obtém com 
a publicidade registrai imobiliária e não com a inscrição do título no Registro 
de Títulos e Documentos; etc. 
Pode ocorrer que uma mesma função seja realizada através de várias estrutu­
ras. Mas a escolha desta estrutura não é deixada ao arbítrio dos interessados, mas 
31. Enneccerus. Derechocivil- parte general, vol. 2, p. 5 e ss. 
depende a função do negócio, aqui entendida como síntese dos seus efeitos essenciais 
ou, como é mais comum, da concreta situação que se pretende constituir, modificar 
ou extinguir.32 Por exemplo, a cessão de direito do devedor fiduciante à propriedade 
imobiliária somente é válida com a anuência do credor fiduciária, enquanto a cessão 
de direitos deste não depende da manifestação da vontade do primeiro. 
No primeiro caso, a ausência de declaração de vontade de terceiro (credor), 
por si só, impede a realização do efeito visado na norma legal; no segundo caso 
e em outras espécies de cessão de contratos (ex. cessão de promessa de compra 
e venda de imóvel loteado) não se exige outra declaração a não ser aquelas do 
cedente e cessionário. 
Os profissionais do direito, como o notário e o registrador, portanto,devem atender à realidade da ocasião 
do parto, o Ministro Sidnei Beneti considerou ser possível a analogia com a Lei 
8.560, de 1992, que assegura o direito de alterar o sobrenome materno no termo 
de nascimento em razão de casamento (REsp 1.041.751). 
178 REGISTROS PÚBLICOS-TEORIA E PRATICA • Luiz Guilherme Loureiro 
O próprio interessado pode alterar o nome desde que não prejudique os 
apelidos de familia, após completar a maioridade, ou adquirir emancipação, no 
prazo decadencial de um ano (v.g., acrescentar sobrenome materno, de avós, 
de padrasto, alterar a ordem dos sobrenomes, tradução de nome estrangeiro, 
etc.). Passado o prazo, somente pode ser alterado o nome mediante ação judicial 
(art. 57, § 8.0
, LRP). 
Recentemente, a Lei 11.924/2009 incluiu na Lei de Registros Públicos 
(Lei 6.015/1973) a previsão de que um( a) enteado( a) adote o patronímico do 
padrasto ou madrasta, valorizando esta espécie de relação afetiva que privilegia 
a situação real da familia em que vive o indivíduo. 
4.6. Proteção do nome 
O Código Civil, no seu art. 17, prevê a proteção ao nome ao dispor: 
"o nome da pessoa não pode ser empregado por outrem em publicações ou 
representações que a exponham ao desprezo público, ainda quando não haja 
intenção difamatória". 
O art. 18, por seu turno, explicita que "sem autorização não se pode usar 
nome alheio em propaganda comercial''. A lei especial já protege o nome civil, 
vedando a utilização do nome de pessoas conhecidas e famosas como marca ou 
sinal distintivo e ainda como nome empresarial. O Código Civil veda o uso do 
nome em propaganda comercial sem autorização. A interpretação da expressão 
"propaganda comercial" deve ser ampla, uma vez que se tem em vista a proteção 
de um direito fundamental da pessoa humana. 
Destarte, o uso indevido do nome de outrem, com objetivo patrimonial, 
deve ser vedado, mesmo porque implicaria enriquecimento sem causa. O Supe· 
rior Tribunal de Justiça, em determinado caso concreto, considerou que houve 
violação do direito personalíssimo com a utilização, sem autorização, do nome 
e título do Cônsul honorário de Grão-Ducado, no lançamento de empreendi­
mento imobiliário. Entendeu-se que a ré pretendia tirar proveito econômico da 
utilização de nome alheio, de forma a locupletar-se. 
O titular do nome pode exigir que cesse a lesão ao seu direito de perso­
nalidade e ainda reclamar perdas e danos. Em caso de uso indevido do nome 
em propaganda, por exemplo, o interessado pode mover ação em que demande 
ao juiz a fixação de multa diária para evitar a lesão ou sua intensificação, sem 
prejuízo de perdas e danos. 
O pseudônimo goza da mesma proteção legal conferida ao nome, o que 
não significa, a nosso ver, que ele substitui o nome nas funções deste último. 
Vale dizer, em um documento oficial em que se exige menção ao nome, este 
não pode ser substituido pelo pseudônimo a pretexto de que ambos os sinais 
usufruam da mesma proteção legal. Da mesma forma, quando se exige a assi-
Título Ili · REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS : 373 ' 
juiz desconsiderar a existência da pessoa jurídica e responsabilizar diretamente 
o patrimônio dos sócios para a devida reparação de danos. 
Cumpre observar, porém, que para a aplicação da teoria da desconsidera­
ção da personalidade jurídica não basta a mera insolvência da sociedade, mas 
é preciso que tenha havido má-fé na utilização da separação patrimonial. Não 
havendo comprovação de mau uso ou fraude no gerenciamento da empresa, 
prevalece a regra de limitação da responsabilidade do sócio, suportando o credor 
o dano daí decorrente (RT 768/349) . 
., Capítulo 2. Da associação e entidades afins 
1. CONCEITO DE ASSOCIAÇÃO 
O conceito legal de associação é dado pelo art. 53 do Código Civil: é uma 
união de pessoas que se organizem para fins não econômicos. Associação é 
um agrupamento de pessoas, organizado e permanente, para fim lícito ou, em 
outras palavras, é um agrupamento de pessoas, duradouro no tempo, que tem 
por finalidade um objetivo não econômico. Não se confunde, portanto, com a 
outra espécie de pessoa jurídica formada pela reunião de pessoas: a sociedade. 
Diferencia ainda da fundação: embora persigam fins não econômicos, a asso­
ciação é uma reunião de pessoas, enquanto a fundação é uma reunião de coisas, 
ou seja, uma universalidade de bens. 
O direito de criar associação é garantido pela Constituição Federal, desde 
que, obviamente, tenha fins lícitos (art. 5.0
, XVII). A liberdade de associação 
nem sempre foi protegida pelo direito. Na França revolucionária, por exemplo, 
considerava-se que a associação era contrária ao interesse comum, pois per­
vertia a vontade geral, interpondo entre o indivíduo e o Estado agrupamentos 
centrados em torno de interesses particulares. 
Foi somente na metade do século XIX que o direito à associação passou a 
ser reconhecido nas constituições. Para isso, teve grande importância o pensa­
mento de Stuart Mill, segundo o qual o indivíduo era frágil demais para fazer-se 
ouvir pelo Estado. Dessa forma, para que o indivíduo pudesse fazer valer o seu 
direito e fazer ouvir sua voz pelo Estado, seria imprescindível que ele pudesse 
associar-se a outros indivíduos, somando sua força com as destes outros. 
1.1. O princípio da liberdade de associação 
O princípio da liberdade de associação, constitui um direito fundamental 
da pessoa humana, de forma que não pode ser contrariado pela lei infraconsti­
tucional. Em decorrência desse princípio, e conforme previsto expressamente 
374 REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRATICA Luiz Guilherme Loureiro 
na nossa Lei Maior. não há necessidade de autorização estatal para a criação das 
associações, e estas somente poderão ser compulsoriamente dissolvidas ou ter 
suas atividades suspensas por decisão judicial, transitada em julgado (art. 5.0
, 
XVIII e XIX, CF). A lei pode estabelecer requisitos para a instituição de uma 
associação, desde que não implique interferência arbitrária do Poder executivo 
na vida associativa. 
Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça que: "A Constitui­
ção assegura plena liberdade de associação. Não podem prevalecer as restrições 
da Lei 6.251/1975 face à Constituição Federal de 1988. Ninguém é obrigado a 
associar-se ou a permanecer associado. As associações são dotadas de autono­
mia de organização e funcionamento" (MS 1.291-0/DF - J.• Seção - Rei. Min. 
Milton Luiz Pereira - Ementário STJ 9 /314 ). 
Logo, ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer as­
sociado. Ainda que se trate de associação profissional ou sindicato, não pode 
o empregado ou aquele que exerce determinada profissão ser compelido a 
tornar-se membro. A liberdade de associação profissional e sindical constitui 
princípio constitucional e favorece o fortalecimento das categorias profissionais. 
Em suma, segundo o princípio da liberdade associativa, portanto, as pessoas 
podem livremente constituir uma associação (ou sindicato), sem necessidade 
de autorização e sem interferência na vida associativa. Esta apenas será extinta 
por vontade das partes ou então por força de decisão judicial transitada em 
julgado. As pessoas são livres para agruparem-se em associações ou mesmo 
para se negarem a associar-se. 
Na associação, não há entre os associados direitos e obrigações recíprocos. 
Isso não quer dizer que os associados não tenham direitos. O próprio Código 
Civil reconhece a eles o direito de voto e outros direitos e deveres atribuídos pelo 
estatuto, mas estes direitos e deveres não são recíprocos entre os associados, e 
sim oponíveis em face da associação. 
Também nesse aspecto a associação se distingue da sociedade. O registro 
do contrato social produz duas espécies de efeitos: cria uma pessoa jurídica - a 
sociedade - titular de direitos e obrigações perante os sócios e estabelece um 
vínculo jurídico entre estes, com direitos e deveres recíprocos. Já o registro da 
associação dá ensejo tão somente a um vínculo jurídico entre a pessoa jurídica 
e os associados,devem 
qualificar corretamente o negócio jurídico, identificando o interesse a ser tute­
lado e a estrutura a ser observada para a obtenção do efeito legal. Qualificação, 
portanto, é a individuação da relevância jurídica do fato e, consequentemente, 
da normal legal aplicável. 
13.1.2. Situação jurídica 
A situação não se confunde com o fato: este é um fenômeno concreto, um 
"ser"; enquanto aquela é um "dever ser". Por exemplo, da assinatura de uma nota 
promissória (fato) surge, por força da norma legal, um efeito, que é a obrigação 
de pagar a soma em dinheiro escrita na cártula. A obrigação de pagar (conduta 
prevista na lei) não é o pagamento. A obrigação é um efeito que deriva da emis­
são da nota promissória, enquanto o pagamento é um fato, cuja concretização 
ou não resulta em outros efeitos jurídicos distintos (extinção da obrigação ou 
surgimento da pretensão à execução forçada). 
Os efeitos que decorrem da concretização de um evento regulado pela lei 
constituem a noção de situação jurídica. Vale dizer, a situação jurídica é um 
gê?ero que compreende as várias modalidades de efeito que podem decorrer 
de um fato jurídico, como a constituição, modificação ou extinção de direitos, 
deveres, obrigações, etc. Estas situações jurídicas relevantes surgem da conjunção 
da norma jurídica com o fato concreto. Elas decorrem da aplicação da norma 
abstrata sobre o fato efetivamente realizado. Trata-se sempre de situações sub­
jetivas juridicamente relevantes, tais como, de um lado, o direito subjetivo, o 
poder jurídico, a faculdade, o privilégio (situações jurídicas ativas) e, de outro, 
o dever, a obrigação, a sujeição, (situações jurídicas passivas), o ônus, etc. 
Em outros termos, a situação jurídica é o efeito previsto pelo ordenamento 
que deflui da concretização de um dado evento natural ou humano: toda situação 
32. V. Pertingieri, Perfis do direito civi1, p. 94 e ss. 
Titulo V • REGISTRO DE IMÓVEIS 
jurídica encontra sua origem num fato, voluntario ou natural, que o ordenamento 
considera relevante e por isso estabelece urna especial tutela. 
Assim, é possível falar em situação jurídica em sentido amplo e em sen­
tido restrito. Em sentido amplo, a situação jurídica é a resultante universal da 
aplicação de urna norma jurídica e, neste aspecto, pode haver situação jurídica 
mesmo que não se trate de situações de um sujeito: a norma jurídica existe para 
ser aplicada e existem normas que não se relacionam especificamente a pessoas, 
isso é, não valoram posições de sujeitos; como é o caso da norma meramente 
qualificativa de uma coisa como imóvel ou infungivel.33 Por sua vez, em sentido 
restrito, as situações jllrídicas se referem a uma situação subjetiva, ou seja, são 
situações de pessoas, resultantes da valoração que o ordenamento empresta 
aos efeitos de determinados fatos jurídicos. São estas as situações jurídicas que 
levamos em consideração para a compreensão da norma em exame. 
Na lição de Oliveira Ascensão, "situações jurídicas são situações de pes­
soas, resultantes da valoração histórica da ordem jurídica": a norma jurídica 
se exprime, no ponto de vista formal ou técnico, pela modelação de situações 
jurídicas subjetivas. 34 Sob este aspecto, as situações jurídicas são urna realidade 
normativa. Elas resultam da aplicação de uma ou mais normas, mas não se 
confundem com as normas aplicadas, pois se passa de uma disciplina geral e 
abstrata, para uma regulação individual e concreta. 
Do ponto de vista objetivo, portanto, a situação é um interesse que se con­
cretiza, em regra, na esfera de um sujeito e tem natureza patrimonial, pessoal 
ou existencial, ou todos eles em conjunto. Embora a regra seja objetiva, com a 
verificação de situações reais correspondentes à sua fattispecie (previsão abs­
trata), ela se toma subjetiva e se concretiza na esfera jurídica do destinatário: 
surgem então as diversas situações jurídicas, cujo conteúdo depende de vários 
elementos, inclusive da identidade do sujeito titular de tais situações (v.g. 
verificando-se um ato ilícito, surge para a vítima um direito à indenização, cujo 
montante vai depender de vários fatores, inclusive de sua identidade subjetiva: 
menor, trabalhador, idoso, pessoa com deficiência, etc.). 
As situações subjetivas podem ser consideradas sob dois aspectos: o fun­
cional e o normativo ou regulamentar. O ordenamento atribui a cada situação 
subjetiva uma função social. Existem situações que são funções sociais e outras 
que "tem" função social. No ordenamento o interesse é tutelado apenas enquanto 
atende não apenas o interesse do particular, mas também àquele da coletividade. 
Na maior parte das vezes, portanto, o interesse dá lugar a uma situação jurídica 
complexa, composta tanto de poderes, quanto de deveres, obrigações, ônus.35 
33. Oliveira Ascensão, Teoria gera/: relações e situações jurídicas, p. 10. 
34. Ob. cit., p. 11. 
35. Perlingieri, ab. cit., p. 107. 
-
--· 
O segundo aspecto da situação subjetiva é o normativo ou regulamentar. 
A juridicidade traduz-se no poder de realizar ou de exigir que outros realizem 
(ou se abstenham de realizar) determinados atos e encontra confirmação em 
princípios e regras jurídicas. Nesse aspecto, a situação constitui uma norma de 
conduta que pode significar a atribuição ao sujeito - no interesse próprio ou 
de terceiro - do poder às vezes de realizar, outras vezes de não realizar deter­
minadas atividades ou atos. 
O sujeito não é essencial para a existência da situação jurídica, podendo 
apenas existir interesses e, portanto, situações que são tituladas pelo direito 
apesar de não terem ainda um titular (v.g. doação ao nascituro, expectativas de 
direito, etc.). Logo, o sujeito não é parte imanente da situação jurídica e esta 
constitui um interesse ou centro de interesses mais ou menos complexo. 
Em suma, toda situação jurídica tem por origem a concretização de um 
evento juridicamente relevante. Trata-se dos efeitos do fato jurídico, natural ou 
humano, lícito ou ilícito; efeitos, estes, tutelados pelo ordenamento por serem 
relevantes para a pessoa e para a coletividade (função social). A princípio, da 
concretização do evento regulado pela norma (v.g. nascimento) surge uma si­
tuação subjetiva complexa, isso é, direitos subjetivos, deveres, obrigações, ônus, 
etc.; e não apenas direitos ou deveres. 
Por isso a doutrina classifica as situações jurídicas em simples e complexas. 
Estas podem ser unissubjetivas ou plurissubjetivas como é o caso das relações 
jurídicas, conforme sejam da titularidade de um ou mais sujeitos. Outras clas­
sificações distinguem as situações jurídicas em ativas e passivas, distinção, esta, 
de grande utilidade na análise das situações jurídicas elementares ou unissub­
jetivas; e pessoais e patrimoniais, conforme tenham ou não valor econômico. 
Em suma, quando uma norma, a fattíspecie abstrata, incide sobre um fato 
concreto, produz-se um efeito; o interesse previsto na norma traduz-se no inte­
resse objetivo do destinatário da lei, que pode lhe conferir uma posição ativa ou 
de vantagem - tais como direitos subjetivos, poderes e faculdades - ou impor-lhe 
situações passivas complexas: deveres genéricos, obrigações, sujeições e deveres 
funcionais. Em outras palavras, a situação jurídica em sentido estrito (situação 
subjetiva) é um gênero que compreende várias espécies: direitos subjetivos, po­
deres, faculdades, privilégios, deveres, obrigações, encargos, ônus, sujeições, etc. 
No mais das vezes, de um dado fato jurídico não surge apenas um efeito, 
como o nascimento de um direito subjetivo, mas vários efeitos ou situações jurí­
dicas. O registro de uma escritura de compra e venda, por exemplo, faz surgir a 
propriedade imobiliária e dá origem não só ao direito subjetivo de propriedade, 
às faculdades de usar, gozar e dispor, ao poder de reivindicar o imóvel das mãos 
de quem quer se encontre; mas também aos deveres, obrigações e sujeições daí 
decorrentes (função social, relações de vizinhança, obrigações tributárias, etc.).Da relação destas situações jurídicas e o sujeito (ou outro centro de interesses 
previsto na lei) surge a noção de titularidade. 
13.1.3. Titularidade 
Titularidade é a ligação entre situação e sujeito ou, mais exatamente, entre 
a situação e objeto. As situações jurídicas quase sempre são de titularidade de 
um sujeito (pessoa ou sujeito de direito), mas existem situações tuteladas pelo 
ordenamento que não possuem um titular: nossa ordem jurídica tutela interesses 
do nascituro e estabelece direitos, deveres, obrigações e outras situações jurídicas 
referentes a entes despersonalizados (v.g. sociedade em conta de participação, 
espolio, massa falida, etc.). 
Um exemplo claro de situação jurídica que não recai sobre um sujeito é a 
responsabilidade pelas obrigações de imposto predial urbano e taxas imobiliá­
rias devidas pelo antigo proprietário na aquisição da propriedade por meio de 
arrematação judicial do imóvel. Em tal hipótese a responsabilidade tributaria 
não recai no adquirente (arrematante), mas sim no preço da arrematação (art. 
130, par. único, CTN). O dinheiro depositado e não a pessoa do sucessor é que 
responde pela obrigação. 
Daí que a titularidade quase sempre é a relação entre sujeito e situação 
jurídica, mas pode também recair sobre um objeto ou ente sem personalidade, 
como vimos acima. De qualquer forma, a titularidade se apresenta de diversas 
formas: pode ser atual ou potencial (v.g. expectativa de direito); substancial 
ou formal; ocasional ou institucional. A titularidade é atual quando existente 
e imediatamente relevante. É potencial quando ainda não existe o título para 
a aquisição da titularidade definitiva: o sujeito ainda não é titular da situação, 
mas já possui um título para adquirida. É o caso da compra e venda com condi­
ção resolutiva e da propriedade fiduciária: o devedor fiduciante já tem o título 
para adquirir a propriedade, mas a aquisição de tal direito está condicionada 
ao pagamento integral do preço ajustado. 
A titularidade ocasional existe nas hipóteses em que uma situação pode 
pertencer ou se vincular a um sujeito qualquer, ou seja, o sujeito é ilimitadamente 
infungível. A titularidade institucional ou orgânica, ao contrário, é aquela que 
não pode ser adquirida por outros sujeitos, pois vindo a faltar o titular originário, 
a situação se extingue (v.g. direitos intuito personae', direito ao nome, imagem 
e outros direitos personalíssimos, etc.). 
Outra distinção se refere à titularidade substancial e formal e se refere à 
quantidade de poder que um determinado sujeito tem em relação ao bem. Tal 
distinção é relevante sobretudo no direito de propriedade. Por exemplo, nos 
casos de instituição de direitos reais de usufruto e também na enfiteuse, o pro­
prietário é o titular formal da situação proprietária, cabendo-lhe o a faculdade 
is~-;: REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRATICA • Luiz Guilherme Loureiro 
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ou poder de disposição, a tutela da propriedade e a expectativa de retornar à 
propriedade plena; e o usufrutuário ou enfiteuta tem o domínio substancial, 
isso é, é o titular das faculdades de usar e gozar. 
Finalmente, a titularidade pode ser temporânea e não temporânea. Tem­
porânea é aquela titularidade exercida por um tempo determinado, ou mesmo 
indeterminado mas não perene ou perpetuo (v.g. usufruto). Ao contrário, a não 
temporânea é titularidade de uma situação tendencialmente de tempo indefinido, 
como a propriedade e a servidão. 
13.1.4. Título 
Outro conceito importante para nosso estudo é o de título, por ser dire­
tamente relacionada à função da situação jurídica. Para a doutrina tradicional 
título jurídico é o fato ou conjunto de fatos que dá lugar à aquisição ou consti­
tuição de um direito, ou seja, o fundamento do direito ou também seu modo de 
aquisição. Vários autores, entretanto, distinguem "título" da "fonte" da relação 
ou situação jurídica. 
Segundo esta orientação, fonte é o fato que dá causa á relação ou situação, 
enquanto título é a causa ou razão que a justifica e a caracteriza. Com efeito, 
na usucapião a fonte é a mesma - a posse do bem como se dono fosse - mas 
o titulo pode ser diverso: pode existir um "justo título" ou não. Por exemplo, 
a aquisição originaria pode ter por título a compra a non domino por terceiro 
de boa-fé que confia no registro imobiliário (registro que é nulo), ou seja, pode 
decorrer da usucapião ordinária. Mas também é possível a usucapião sem justo 
título, desde que se trate de posse justa exercida pelo tempo previsto em lei sem 
interrupção. 
Na primeira hipótese, a denominada usucapião favor tabulas, o terceiro de 
boa-fé que registra a escritura de compra e venda pode ver o seu título anulado 
em ação de evicção proposta pelo verdadeiro dono, pessoa diversa daquela que 
lhe vendeu o imóvel. No entanto, se o registro tiver sido feito há mais de cinco 
anos, considera-se que houve usucapião pois a inscrição comprova a posse de 
boa-fé ininterrupta pelo decurso do prazo legal. Nesta hipótese, embora a causa 
da aquisição da propriedade seja a mesma (registro), o título é diverso: não é 
mais o negócio jurídico (escritura de compra e venda), uma vez que é nulo, mas 
a lei. A aquisição da propriedade não é derivada, mas originaria. 
De qualquer forma, entre fonte e título existe uma estreita vinculação, de 
modo que em geral são considerados sinônimos como se percebe da definição 
tradicional de título jurídico acima apresentada. 
Em tema de direito real nosso ordenamento seguiu o modelo do direito 
romano e tem importância a distinção entre titulo e modo de aquisição de um 
direito real como a propriedade: o contrato faz surgir um direito pessoal ao 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS 
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domínio, mas este apenas se adquire efetivamente com a tradição do bem (coisa 
móvel) ou com o registro do título (coisa imóvel - art. 1.245, CC). Assim, nosso 
ordenamento seguiu o sistema do título e modo em matéria de aquisição da 
propriedade e outros direitos reais. 
13.1.5. Relação jurídica 
A relação jurídica é uma relação de sujeitos regulada pela norma. Mas 
há hipóteses em que em um polo da relação está um sujeito indeterminado, 
tal como ocorre nas relações jurídicas-reais, sobretudo a propriedade. A pro­
priedade é a relação entre uma pessoa e uma coisa, na qual o primeiro retira 
monopolisticamente certas utilidades do bem. Mas se existe um sujeito que é 
titular de uma relação de propriedade, existe também, de outra parte, um sujeito 
não determinado, mas a coletividade, que tem o dever de respeita-la. Em outras 
hipóteses, existe uma relação entre centros de interesses determinados (relações 
ou situações com estrutura interna), mas o sujeito titular de uma ou ambas as 
situações não existem ainda. Se a atualidade do sujeito não é essencial à existên­
cia da situação, significa que pode existir uma relação juridicamente relevante 
entre dois ou mais centros de interesses, sem que ela traduza necessariamente 
em relação entre sujeitos. Exemplo é a aceitação da herança com benefício do 
inventario: os dois patrimônios não se confundem. O herdeiro pode ser credor 
do de cujus. A obrigação não se extingue pelo fato de o credor e o devedor se 
reúnam na pessoa de um só sujeito - o herdeiro, mas continua a existir junto 
com as duas distintas responsabilidades patrimoniais. A situação ativa e a passiva 
continuam a existir embora o titular seja o mesmo sujeito, junto com as duas 
distintas responsabilidades patrimoniais. 36 
13.2. Efeitos das situações jurídicas que influem na propriedade 
Destarte de acordo com as normas supracitadas, qualquer que seja a 
situação jurídica passiva, somente será oponível ao adquirente do imóvel se o 
respectivo título ou ato tiver sido levado à publicidade registrai. Estas situações, 
como se constata de sua noção e da norma do art. 54 da Lei n. 13.097, são das 
mais diversas índoles. Ao tratar de "atos jurídicos': o caput da norma em exame 
se refere, em regra, aos direitos reais imobiliários,sobretudo os denominados 
direitos limitativos da propriedade que alguns doutrinadores também chamam 
de ônus reais, tais como os direitos reais de uso e gozo sobre bens de outrem 
(usufruto, servidão, superfície), os direitos reais de garantia (alienação fidu­
ciária, hipoteca, anticrese) e os direitos reais de aquisição (compromissos de 
compra e venda). 
36. Nesse sentido, v. Perlingieri, ob. dt., p. 114. 
' 
REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRATICA • Luiz Guilherme Loureiro 
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Para ser mais exato, a ausência de registro dos respectivos títulos, nos ne­
gócios jurídicos entre vivos, implica na não existência de tais direitos reais em 
favor de terceiros, de forma que não há se falar em ineficácia face ao registro 
superveniente do titulo de terceiro de boa-fé, mas sim em inexistência de qual­
quer ato, título ou direito contrário ou incompatível com aquele incorporado no 
título inscrito. A propriedade e os direitos reais de uso e gozo também podem ser 
transferidos por ato causa mortis e, neste caso, o registro do formal de partilha 
ou escritura de inventário e partilha (ou adjudicação) não tem efeito constitutivo, 
mas simplesmente declarativo. Aí sim, o direito real existe independentemente 
do registro, mas a ausência da inscrição do título respectivo importa na ineficácia 
do direito o.u ônus real em face do terceiro de boa-fé. 
As situações jurídicas mencionadas nos incisos II a IV do art. 54 constituem 
situações subjetivas passivas que limitam ou restringem posição jurídica do 
titular da propriedade ou de outro direito real imobiliário, tais como os deveres 
genéricos, obrigações, sujeições e deveres funcionais. Estas situações passivas 
implicam em vinculações ou adstrições de três ordens: débitos, sujeições e 
ônus (aspecto passivo). Os débitos não se confundem com as obrigações, que 
são figurar autônomas e complexas correspondentes aos créditos. Os débitos 
são vínculos elementares que entram na composição de situações jurídicas 
complexas, podendo inclusive surgir em direitos não creditícios: o dever do 
proprietário de imóvel rural de preservar a mata nativa e de não prejudicar 
direitos que terceiros tenham obtido por justo título são débitos integrados ao 
direito de propriedade. 
As sujeições são figuras autônomas que se contrapõem a outras figuras 
autônomas como o poder (potestas) e os ônus. Por exemplo, o poder do pro­
prietário de reivindicar o imóvel, inclusive por meio de ação de evicção, não é 
um direito potestativo. não tem autonomia, mas é um mero aspecto do direito 
de propriedade. A contrapartida deste poder é a sujeição, pois o terceiro (v.g. 
evicto) nada pode fazer diante de tal situação. Tal situação de sujeição também 
corresponde à posição passiva do executado ou terceiro adquirente do imóvel 
em face do credor exequente que averba a penhora do imóvel no Registro de 
Imóveis. Este tem o "ônus" de averbar a penhora, isso é, deve suportar um 
sacrifício para obter um resultado favorável previsto em lei: a presunção erga 
omnes de presunção de que o adquirente conhecia a existência da constrição 
judicial e, portanto, a alienação do imóvel, embora válida, não produz efeitos 
face ao exequente (fraude à execução). 
Assim, o adquirente do imóvel que registra seu título (titular registrai) pode 
encontrar-se em situação de débito ou sujeição em relação ao verdadeiro dono 
( v.g. evictor) ou a qualquer outro terceiro em relação ao negócio jurídico que 
celebrou com o alienante (antigo titular registrai}- pessoa física ou jurídica, de 
direito privado ou público - que tenha, em virtude de ato de vontade ou de lei, 
Titulo V • REGISTRO DE IMÓVEIS 591 . 
uma situação ativa de poder sobre o imóvel. No entanto, por força das normas 
em exame ( art. 54 e incisos I a IV), para que sejam oponíveis ao novo titular da 
situação real imobiliária e tornem ineficaz o negócio jurídico ou direito inscrito, 
os títulos ou fontes (fatos jurídicos em sentido amplo) de tais situações passivas 
devem ser previamente registradas ou averbadas. Sem que o interessado cumpra 
o ônus da inscrição, não poderá se valer da posição jurídica de vantagem em 
face do titular registra!. 
O parágrafo único do art. 54 vai na mesma direção, ainda com maior força 
e amplitude. Segundo tal dispositivo legal, não poderão ser opostas situações 
jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis ao adquirente de 
boa-fé, assim considerado aquele que adquire a propriedade ou outro diréito 
real imobiliário confiando na exatidão das informações publicadas na matrícula 
do imóvel, as quais não incluem a existência de tais situações subjetivas ativas 
e passivas. 
Em outras palavras, em caso de não averbação da penhora, não poderá a 
venda do imóvel do executado ao terceiro de boa-fé considerada ineficaz face ao 
credor exequente. Inexistindo inscrição de hipoteca, usufruto, etc., o adquirente 
recebe a propriedade livre destes ônus. A indisponibilidade do imóvel não pode 
ser alegada pelo interessado se ele não providenciou a inscrição da cláusula 
de inalienabilidade, da penhora em execução fiscal ou da hipoteca cedular. 
As obrigações referentes a créditos tributários e condominiais não poderão 
ser cobradas do novo proprietário se inexistir registro (em sentido amplo) da 
existência das ações ou das constrições judiciais respectivas. 
O mesmo sucede com a sucessão nas obrigações reais, na sujeição ao 
poder do verdadeiro proprietário ou titular de direito real imobiliário (diverso 
do titular registra! que alienou o bem) e, enfim, com quaisquer outras situações 
subjetivas: nenhum direito, poder ou faculdade de terceiro estranho ao Registro 
é oponível contra o adquirente do imóvel que registra seu título; e este não pode 
ser considerado sujeito a um dever, obrigação, responsabilidade ou outra situa­
ção passiva cujo título ou fonte não tiver sido objeto de registro ou averbação 
no fólio real. Da mesma forma, nenhum ônus, gravame ou encargo decorrente 
de fato, ato ou relação jurídica anterior pode recair sobre a propriedade imo­
biliária do terceiro de boa-fé, ou seja, daquele que, confiando nas informações 
constantes do Registro - que não davam conhecimento ou cognoscibilidade de 
tais situações - adquire o imóvel. 
13.3. O princípio da concentração como corolário da publicidade 
registrai 
Na verdade, a norma legal não traz nenhuma inovação no sistema de 
Registro de Imóveis. Esta instituição foi criada, como vimos, com uma estru-
tura e função voltadas para a segurança jurídica, a validade e eficácia dos atos, 
negócios jurídicos e direitos de natureza real ou que de qualquer modo incidem 
na situação proprietária do titular registrai. 
O caput do art. 54 de Lei 13.097, ao dispor que os "atos jurídicos" anteriores 
que não tenham sido registrados não "prejudicam a eficácia dos negócios jurídi­
cos constitutivos, translativos ou modificativos de direitos reais imobiliários': o 
que significa dizer que não são oponíveis contra o novo proprietário ou titular 
registrai de direitos reais sobre o imóvel. A expressão "atos jurídicos'', como 
se depreende da interpretação literal, teleológica e sistemática do dispositivo, 
é utilizada em sentido amplo, abrangendo também os negócios jurídicos que 
constituem os títulos para a constituição, modificação ou extinção dos direitos 
em geral. 
Como vimos acima, sem o registro deste título, quando se trata de relação 
jurídica entre vivos, o direito real sequer existe, uma que nosso Direito segue 
o sistema do título e modo. Os direitos reais imobiliários apenas são adquiri­
dos - nos atos entre vivos - pelo registro do título (art. 1.245, CC). Na falta do 
registro imobiliário, portanto, não há se falar em ineficácia, mas em inexistên­
cia do direito real. No caso de outros atos ou negócios jurídicos que afetam a 
situação proprietária, como o testamento com cláusula de inalienabilidade, aí 
sim, a falta de acesso à publicidade registrai implica na sua ineficácia face ao 
adquirente do imóvel. 
Na hipótese desucessão causa mortis, a propriedade e outros direitos 
são transmitidos com a morte do titular e o registro é apenas declarativo. De 
qualquer forma, a ausência de registro do formal de partilha impede que qual­
quer direito seja oposto ao novo proprietário. Na prática, tal hipótese é difícil 
de concretizar, no que tange à propriedade (ou outro direito real) por meio do 
registro, o adquirente deve ter o título outorgado pelo falecido (princípios da 
disponibilidade ou legitimidade e da continuidade) e tal negócio obriga não 
apenas o alienante, como seus sucessores. 
Destarte, o art. 54 da Lei 13.097, de 2015, apenas reafirma e reforça o 
princípio da publicidade e seus efeitos materiais e formais. Apenas existem, para 
fins de oponibilidade a terceiros, aqueles fatos, títulos ou direitos efetivamente 
inscritos no Registro de Imóveis, ou, segundo um antigo bordão, "o que não 
existe no registro, não existe no mundo': Esta consequência decorre do fato 
de o terceiro não ter tido a oportunidade de conhecer a existência de ônus ou 
gravame que, se fosse de seu conhecimento, o faria desistir do negócio jurídico 
ou contrata-lo em termos e condições diversas. 
Em um novo contexto mundial de competição dos Direitos pela atração de 
investimentos estrangeíros e estabilidade do ambiente de negócios, fomentada pela 
divulgação de índices de desempenho econômico dos diversos países por parte 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS 
,-­
' 593 
~ .•.•.... 
de instituições internacionais (v.g. Relatório Doing Businnes do Banco Mundial), 
o legislador claramente optou por tornar mais claros os efeitos da publicidade 
registra! e diminuir os riscos e os custos de transação nos mercados imobiliário 
e creditício. Tanto é que a mesma Lei 13.097 (art. 59), alterou a Lei 7.433, de 1985 
(lei da escritura pública), para suprir a exigência de cer.tidões judiciais e de outra 
natureza pelo tabelião de notas, por ocasião da lavratura de escrituras públicas, 
com exceção daquelas referentes ao pagamento do tributo cabível e à matrícula do 
imóvel. Ou seja, para a pesquisa de externalidades que podem afetar as transações 
imobiliárias, basta a consulta à matrícula do imóvel não sendo mais necessária 
quálquer busca de documentos em outros arquivos, registros ou cadastros. salvo 
no caso de expressa determinação legal em contrário (v.g. certidões fiscais para 
a lavratura de escritura pública de inventário e partilha). 
13.4. Exceções à regra do art. 54 da Lei n. 13.097 
Cumpre observar que a norma em exame apenas afirma que as situações 
jurídicas pretéritas não são oponíveis ao adquirente do imóvel ou novo titular 
de direitos reais imobiliárias, quando não estiverem averbadas ou registradas 
na matrícula do imóvel em questão. Daí decorre que as situações jurídicas 
nascidas da situação proprietária ou do direito real imobiliário do novo titular 
obviamente produzem consequências ativas e passivas, como vimos acima, na 
sua posição jurídica. 
As outras exceções previstas no seu parágrafo único do art. 54, referem-se às 
hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de 
título de imóvel e os fatos previstos nos artigos 129 e 130 da Lei 11.101, de 2005. 
Logo, as situações jurídicas como a aquisição originaria da propriedade 
ou outro direito real imobiliário podem ser opostas contra o novo adquirente 
do imóvel, ainda que não exista informação de ação de usucapião ou de outra 
medida na matrícula do imóvel Em tais hipóteses o direito é adquirido ex novo, 
como se não existisse quálquer outro direito ou situação jurídica sobre o imóvel. 
Destarte, tal norma não pode ser oposta aos imóveis de domínio público, como 
os adquiridos por desapropriação direta ou indireta e os terrenos de marinha, 
por exemplo. 
Também são eficazes em relação ao novo adquirente, ainda que não 
publicados no Rl, as situações jurídicas nascidas com o fato da insolvência 
do empresário ou sociedade empresaria, tais como a fraude à execução ou a 
fraude ao credor caracterizada pela alienação ou oneração de imóvel da massa 
falida, ainda que não tenha existido a intenção de fraudar credores (art. 129, Lei 
11.101). Em outras palavras, não produzem efeitos em relação à massa falida 
os registros de direitos reais e de transferência de propriedade entre vivos, por 
título oneroso ou gratuito, ou a averbação relativa a imóveis realizados após a 
Título VI • TABELIONATO DE NOTAS 1021 
manifestar, com a aposição de suas firmas, sua concordância com conteúdo do 
documento notarial. 
Como afirmamos acima, todos esses atos devem se dar em uma única 
audiência, de forma contínua em uma mesma dimensão temporal e espacial. 
É o que se infere da leitura do art. 215 do Código Civil, cujos incisos apresen­
tam as etapas a serem cumpridas em uma mesma data e lugar. Essa dimensão 
espaço-temporal em que se dá a identificação e juízo de capacidade das partes, 
lavratura, leitura, homologação e autorização da escritura pública, isto é, em que 
a vontade negocial é plasmada no documento notarial, é denominada unidade 
do ato ou audiência única. 
Por força desse princípio, consagrado no art. 215 do Código Civil, todos os 
atos supracitados devem ser simultâneos, ou seja, observar uma mesma dimen­
são temporal. Não obstante, alguns regramentos normativos estaduais, como 
é o caso do Rio Grande do Sul, de Pernambuco e de São Paulo, admitem que 
a escritura pública seja assinada pelas partes em momentos distintos e mesmo 
em datas distintas. A nosso ver, tais normas administrativas violam o disposto 
no art. 215 do Código Civil e mais que ilegais, são inconstitucionais, uma vez a 
competência para legislar sobre direito civil e registros públicos (neles incluída 
a disciplina legal notarial) é exclusiva da União. 
Ainda que entendamos conveniente a assinatura em momentos distintos, 
em face das atribulações da vida moderna e da quantidade de partes que podem 
figurar em um negócio jurídico solene (v.g., escritura e inventário e partilha 
com vários herdeiros), o tema da audiência única ou unidade temporal deve 
ser disciplinado por lei formal federal e não por regulamento administrativo, 
que não pode exceder ou inovar a norma legal e tampouco dizer o que o texto 
de lei não diz. 
De qualquer forma, na hipótese de assinaturas das partes em momentos ou 
datas distintos, por ocasião de cada firma. a escritura deve ser lida em voz alta 
pelo notário ou pela parte em questão (homologação), sendo feita menção de 
tudo no corpo do documento notarial, sob pena de responsabilidade do notário 
que sempre será o último a assinar, encerrando o ato. Vale dizer, o notário não 
pode apor sua assinatura enquanto não houver a homologação (assinatura) por 
todos os participes do ato. Voltaremos a tratar do tema de modo mais apro­
fundado ao analisarmos a audiência notarial ou princípio da unicidade do ato. 
~ Capítulo 2, Princípios notariais 
Princípios são as regras basilares de um ordenamento jurídico ou de parte 
de um determinado ramo do direito. Geralmente, são criados pela doutrina e 
1022 REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme Loureiro 
inferidos de normas jurídicas expressas nos textos legais. Nada impede, con­
tudo, que sejam expressamente previstos em lei, como é o caso dos princípios 
da publicidade e da segurança jurídica (art. 1° da Lei 8.935/1994). Servem não 
apenas para auxiliar na interpretação e na integração do ordenamento, como 
também para nortear a conduta do legislador (na edição de novas leis) e dos 
operadores do direito, como o notário e o registrador. Os princípios mais rele­
vantes são os seguintes: 
L PRINCÍPIO DA FÉ PÚBLICA 
A fé pública pode ser definida como a autoridade legítima atribuída aos no­
tários - e a outros agentes públicos como o juiz, o registrador e os cônsules, dentre 
outros - para que os documentos que autorizam em devida forma sejam conside­
rados como autênticos e verdadeiros, até prova em contrário. Em outras palavras, a 
fé pública é verdade, confiança ou autoridade quea lei atribui aos notários (e outros 
agentes públicos) no que concerne à verificação ou atestação de fatos, atos e contratos 
ocorridos ou produzidos em sua presença ou com sua participação. 
Este princípio é tão importante que se confunde com a própria função do 
notário e sua expressão laudatória é utilizada como lema deste profissional do 
direito: Nihi/ prius fide (nada antes que a fé). 
Nesse contexto, a lei brasileira dispõe expressamente que o notário é o 
profissional do direito, dotado de fé pública, podendo autentificar fatos, re­
conhecer firmas e autenticar documentos (arts. 3°, 6°, inciso III e 7°, incisos 
IV e V, da Lei 8.935/1994). Destarte, a fé pública se traduz na confiança que 
tem uma coletividade com relação a esses atos e documentos, de forma que é 
vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios recusar fé 
aos documentos públicos, dentre os quais aqueles elaborados ou autenticados 
pelo notário, salvo prova de falsidade (art. 19, II, da CF). 
Por força deste princípio, os instrumentos públicos notariais somente po­
dem ser tachados de nulos ou falsos após um procedimento judicial que assim 
o declare. A nosso ver, em tais demandas o notário que autenticou o fato ou 
outorgou o documento deve ocupar o polo passivo da ação, já que tem interes­
se em defender a legalidade de seu ato e evitar responsabilização por perdas e 
danos. No entanto, tal cuidado não é observado na prática judicial brasileira e 
tampouco é analisado com maior profundidade por nossa doutrina. 
2. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE OU DO CONTROLE DA 
LEGALIDADE 
O princípio da legalidade se aplica em todos os ramos do direito e rege a 
ação de todos os agentes públicos, uma vez que a noção de legalidade aponta 
Título VI • TABELIONATO DE NOTAS 1023 
a adequação de uma determinada conduta a uma norma predeterminada. O 
princípio da legalidade pode ser definido simplesmente como a submissão da 
Administração ao Direito. As fontes desse princípio foram progressivamente. 
diversificadas e sua eficácia é assegurada pelo controle da legalidade dos atos 
administrativos realizado pelo Judiciário. 
Tradicionalmente o princípio da legalidade decorre da lei como fonte 
primordial do Direito, ou seja, do denominado princípio da primazia da lei 
cunhado no século XIX, com o início do processo de codificação das normas 
jurídicas, que foi inaugurado com a publicação do Código Civil francês de 1804, 
o chamado Código de Napoleão. 
Nos tratados clássicos sobre a teoria do Direito e mesmo nos manuais 
atuais, a lei serve como parâmetro para a classificação hierárquica das demais 
fontes: abaixo dela estão a jurisprudência, os costumes e os regulamentos e os 
atos de execução da norma e, acima, encontramos a Constituição. 
Mas se a lei antes era o ponto no qual os eixos se cruzam (demais fontes 
jurídicas), hoje se observa uma reorientação das ordens jurídicas nacionais, entre 
as quais a brasileira, em torno do eixo da constitucionalidade que, na verdade, 
possui um vínculo de complementaridade com a legalidade. 
Com efeito, o advento das modernas constituições de natureza normativa, 
com reflexo direto e imediato na regulação das situações jurídicas das mais 
diversas áreas do Direito (direito civil, administrativo, processual, etc.), implica 
em uma reavaliação da lei como ponto central do sistema de fontes jurídicas. 
Essa nova organização do sistema de fontes substitui aquela que existia antes 
e podia ser representada como um sistema de degraus, em que a lei é colocada 
ao centro e as outras fontes tiram sua força normativa da lei que reenvia, ela 
própria, a outras fontes. Assim, a lei era praticamente a única verdadeira fonte do 
direito, ou, dito de outra maneira, a fonte das fontes. Por outro lado, atualmente, 
mesmo que a lei continue no centro do sistema, os efeitos jurídicos das outras 
fontes não dependem mais dela (ou apenas dela), mas dependem, sobretudo, da 
Constituição. Por consequência, a Constituição regulamenta essencialmente o 
sistema de fontes do direito que se apresenta mais como uma cascada de fontes. 
A passagem ao Estado de direito constitucional coloca em primeiro plano 
a noção de constitucionalidade e deve, ademais, ser levado em conta mesmo se 
isso contraria certos hábitos. 
Essa transformação ou mudança de paradigmas fica dara quando apresen­
tamos as seguintes proposições complementares: no Estado legal, a constitucio­
nalidade era apenas um componente - acessório - da legalidade; atualmente, 
no Estado de direito, a legalidade que passou a ser vista como um elemento da 
constitucionalidade. 
1024 REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme Loureiro 
Essa integração da constitucionalidade na legalidade aparece progressiva­
mente por meio do princípio da legalidade, tal como entendido pela doutrina a 
partir do século XX até nosso dias. No século anterior, o princípio da legalidade 
se tornou progressivamente uma miscelânea que incluía não somente as leis 
e aos decretos-lei (ou medidas provisórias)) mas também os regulamentos e 
também os princípios gerais do direito e a jurisprudência. A Constituição tam­
bém é mencionada, mas de maneira muito particular. assim como as normas 
internacionais. 
Ao analisar o conceito do princípio da legalidade em meados do século 
passado, Charles Eisenmann se refere à expressão "bloco de constitucionali­
dade'', que inclui a totalidade das regras (aí compreendidos os atos individuais 
e os contratos considerados como fontes do direito por certos autores), cujo 
respeito se imporia à Administração. Daí, deduz que para a doutrina dominante 
"a legalidade se identifica pura e simplesmente à regulamentação jurídica em 
sua inteireza, ao 'direito em vigor'. O princípio da legalidade postula, portanto, 
uma certa relação entre os atos ou ações administrativas e essa imensa massa 
de normas gerais e de normas individuais': 1 
O administrativista francês distingue duas noções de princípio da legali­
dade: uma estrita e outra ampla. A primeira identifica o princípio em tela com a 
observância das leis, limita-se a exprimir que os órgãos administrativos devem 
respeitar as regras jurídicas; enquanto as concepções extensivas representam 
alterações profundas na noção originária do princípio da legalidade. 
Para o autor francês, a concepção mais restritiva, aquela que se funda 
sobre a noção de lei, aquela do direito positivo, é a que se aplica em Direito 
administrativo, pois não teria interesse afirmar uma regra da regularidade dos 
atos administrativos em que o princípio da legalidade seria apenas uma das 
especificações. 
É nesse sentido mais estrito que se fala em princípio da legalidade no 
Direito administrativo. Nessa ótica, está a opinião de Jean Rivero, para quem 
a legalidade administrativa não se confunde com o princípio da legalidade em 
outras searas do direito. A aplicação desse princípio para o controle da admi­
nistração não se aplica às relações privadas. São as normas constitucionais que 
têm vocação para se impor ao conjunto da ordem jurídica: no controle dos atos 
administrativo, o juiz é guardião só da legalidade administrativa, da legalidade 
aplicável à administração e ainda deve levar em conta a interpretação da Cons­
tituição dada pelos tribunais competentes.2 
1. Eisenmann, C. Le droitadministratifet /e principe de la légalité. Paris: !mprimerie nationa!, 1957, pp. 25 e ss. 
2. "lejuge administratif: gardien de la légitimité administrativeou gard!en administratif de la légitimitér 
Titulo VI • TABELIONATO DE NOTAS 
Mas o que é importante notar é que a noção de legalidade foi construída 
pelo direito administrativo para ser aplicada apenas à Administração. Os atos 
administrativos, situando-se em um patamar inferior na hierarquia das normas 
em relação à lei, deve observar estritamente o comando legal; o regulamento 
administrativo não pode violar, ultrapassar ou modificar o texto da lei. No 
exercício de sua atividade, o administrador não pode deixar de aplicar a lei sob 
o argumento deela ser inconstitucional. 
Essa é a opinião majoritária em nossa doutrina. Para Celso Bandeira de 
Mello, em um processo administrativo (v.g. tributário) não pode ser discutida 
a constitucionalidade da lei: porque esse tribunal é um tribunal administrativo 
e um tribunal administrativo se aloca no plano sublegal; e por se alocar no 
plano sublegal, ele não tem poderes para contender aquilo que resulta da lei.3 
Também Hely Lopes Meirelles,observa que que o particular tudo pode, 
com limite na lei, enquanto que a Autoridade nada pode, exceto o permitido 
por lei; acrescentando: "Cumprir simplesmente a lei na frieza de seu texto não 
é o mesmo q,ue atendê-la na sua letra e no seu espírito. A Administração, por 
isso, deve ser orientada pelos princípios do Direito e da Moral, para que ao le­
gal se ajunte o honesto e o conveniente aos interesses sociais. Na verdade, esse 
administrativista abrange entre as fontes do Direito Administrativo, não apenas 
as leis, mas em um nível superior as normas e princípios constitucionais admi­
nistrativos, como respeito aos direitos fundamentais, os princípios democracia, 
da moralidade administrativa, da boa-fé, dentre outros''.4 
Essa também é a orientação seguida pelo T)SP: "( ... ).Definitivamente, em 
sede administrativa, nem o Juízo Corregedor Permanente, nem a Corregedoria­
-Geral da Justiça ou o Conselho Superior da Magistratura podem modificar 
critérios expressos em lei ou dá-la por inconstitucional. ( ... ) Pacificou-se o 
entendimento de que a inconstitucionalidade não se reconhece nesta esfera 
administrativa, fora das formas jurisdicionais de controle':s 
Isso não significa que as normas constitucionais não se aplicam ao Direito 
administrativo. Nos modernos Estados de direito, •1\_ Administração não exerce 
maisvontade, etc.); e o objeto (se é lícito, determinado ou determinável, se 
é alienável, etc.). 
7. Carlos N!colás Gattarí, ~Existe una técnica notarial?~ Proctico notarial Buenos Aires; De Palma, 2003, p. 10. 
! 10-2~') REGISTROS PÚBLICOS- TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme Loureiro 
3. PRINCÍPIO DA FORMALIDADE, AUTORIA E 
RESPONSABILIDADE 
O princípio geral que baliza nosso direito privado é o da liberdade das 
formas: é livre a forma do contrato, salvo se existir norma expressa a exigir 
uma forma solene. Nos negócios jurídicos de maior importância para as partes 
e para a comunidade, justamente para garantir a segurança jurídica e chamar 
a atenção das partes para a relevância do negócio entabulado, a lei exige o 
cumprimento de determinadas solenidades e impõe como substância do ato 
a escritura pública. 
É o que ocorre, por exemplo, para a constituição, modificação ou extin­
ção de direitos reais relativos a imóveis com valor superior a 30 vezes o salário 
mínimo, salvo lei em contrário (art. 108 do Código Civil). Para tais contratos, 
a validade está condicionada à observância da forma solene: a escritura pú­
blica. O ato notário também é essencial para a validade, dentre outros atos ou 
negócios jurídicos: a) da criação de fundação (que não for instituída por ato de 
última vontade - art. 62 do CC); b) contratos pré-nupciais (art. 1.653 do CC); 
c) mandato para negócios que exijam a solenidade da escritura pública (art. 657 
do CC) e para casamento (art. 1.542 do CC); d) testamento público (art. 1.864, 
I, CC); e) cessão de herança (art. 1.793 do CC) etc. 
Outros contratos ou atos jurídicos podem, segundo a vontade das partes, ser 
feitos por escritura pública, como é o caso do reconhecimento da paternidade. 
Assim, nada impede que a cessão de posse ou a promessa de compra e venda, 
dentre outros contratos, seja formalizada por escritura pública. 
Finalmente, alguns atos, embora não sejam lavrados pelo notário, devem 
ser submetidos à sua legitimação, sob pena de invalidade, como é o caso do 
testamento cerrado (art. 1.868 do CC). 
Em todos os casos em que atua, o notário é o autor e responsável pelo 
documento, uma vez que este contém declarações dele e das partes. Conforme 
foi visto, a autoria pressupõe a consultoria e o aconselhamento de ambas as 
partes, sem qualquer custo extra, uma vez que cabe ao notário garantir a pu­
blicidade, conferir autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos (art. 
1° da Lei 8.935/1994). 
A consequência da violação desses deveres é a responsabilização civil 
do notário, por danos e prejuízos causados por sua atuação, sem necessi­
dade de apuração de dolo, culpa ou desconhecimento dos preceitos legais 
necessários à elaboração do instrumento notarial: a jurisprudência atual 
do STJ consagra a responsabilidade objetiva do notário, como será visto 
oportunamente. 
TítuloVI • TABEUONATODENOTAS (1029 _____ ,_ - ..... ---- ----- ---- -"~--- ---·-- ---------- ---~ 
4. PRINCÍPIO DA JUSTIÇA PREVENTIVA 
Este princípio, observado na maior parte dos ordenamentos jurídicos, 
apresenta-se como essencial para a garantia da paz sociai mediante a prevenção 
de litígios, um dos objetivos fundamentais do Estado. 
Com a finalidade de prevenir conflitos, o notário favorece a conclusão 
de acordos claros e equilibrados, assegurando-se às partes a manifestação de 
seu consentimento esclarecido e, em nosso país, a assistência de advogados em 
vários casos. 
O notário constitui, ao longo dos séculos, um fator de paz -social. Em caso 
de diferença ou conflito entre as partes, o notário procura sempre a conciliação. 
Para tanto, ele tem o dever de informar a existência, as modalidades e as vanta­
gens ou modos de regramentos alternativos de litígios, notadarnente a mediação. 
Embora ainda praticamente desconhecido e pouco discutido em nosso 
país, este princípio pode ser inferido do próprio art. 1 ºda Lei 8.935/1994, como 
pressuposto da segurança jurídica (sem paz social não há estabilidade jurídica) 
e de leis especiais. 
De fato, atualmente, percebe-se na maior parte dos países, como resposta 
ao esgotamento do Judiciário, uma tendência à retirada da competência juris­
dicional de diversos atos de jurisdição voluntária, isto é, de negócios jurídicos 
em que há administração pública de interesses privados, mas em que não há 
lide ou litígio. 
Em nosso país, podemos citar, sem preocupação de apresentar um rol 
exaustivo, os seguintes casos: a) separação e o divórcio voluntários, desde que 
o casal não tenha filhos menores, nascituro ou incapazes e esteja patrocinado 
por advogado (art. 733, CPC); b) a extinção consensual da união estável, obser­
vadas as mesmas condições indicada na letra "a" (art. 733, CPC) o inventário e 
partilha, em que não haja herdeiros menores, nascituro, ou incapazes e desde 
que o falecido não tenha deixado testamento, sendo obrigatória a assistência 
de advogado alteração ou estabelecimento de divisas de imóveis (art. 213, § 
9°, da Lei 6.015/1973 e art. 571, CPC); e e) homologação do penhor legal (art. 
703, par. 2, CPC). 
5. PRINCÍPIO DA IMPARCIALIDADE E INDEPENDÊNCIA 
O notário é um profissional independente e deve atuar de forma a dignificar 
e tornar efetiva esta independência que lhe é conferida pela Lei 8.935/1994 no 
desempenho de suas atribuições (art. 28). Portanto, não se sujeita à vontade ou 
ao interesse da parte mais forte ou mesmo da autoridade estatal, cuja ação se 
dá à margem da lei. 
l 
! 
1 
[t030J REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme Loureiro 
Deve tratar ambas as partes de forma imparcial, ainda que escolhido por 
uma delas: ao contrário do advogado, ele não patrocina a causa ou defende o 
interesse da parte, mas, sim, atua de forma a conferir validade e eficácia à vontade 
livre e com conhecimento de causa de ambas as partes. Em suma, deve exercer 
o papel de terceiro de confiança entre as partes e não pode lavrar ou legitimar 
atos que contenham disposições abusivas ou que, direta ou indiretamente, o 
beneficiem. Por isso mesmo, não pode lavrar atos ou contratos em que seja 
parte ou interessado. 
6. PRINCÍPIO DA ROGAÇÃO 
O notário não pode agir de ofício: cabe à parte procurar seus serviços, 
dirigindo-se ao local onde atua (na cidade ou comarca para a qual recebeu de­
legação), ainda que seja domiciliada em cidade diversa ou que o bem, objeto do 
contrato, esteja situado em outro local. Ele não pode, por exemplo, reconhecer 
sua própria firma na certidão que expede, sob o argumento de conferir maior 
segurança e autoridade, até porque a certidão já goza de fé pública. Aliás, é vedada 
tal conduta e havendo pedido expresso da parte neste sentido, deve informá-la 
sobre a desnecessidade de tal ato e sobre a ilegalidade da conduta da autoridade 
que eventualmente exigir a firma reconhecida do notário. 
O que pode ocorrer é a chamada legalização de ato notarial, em que uma 
autoridade estrangeira exige que o cônsul local do país em questão afirme que 
aquele documento foi, de fato, expedido por um notário brasileiro. Para imprimir 
maior segurança jurídica, os cartórios enviam seus sinais públicos (assinaturas e 
rubricas do tabelião e seus prepostos) para outros serviços notariais e registrais 
e para consulados, não cabendo à parte comprovar que aquele documento foi 
expedido por um notário. Conforme foi visto, o ato notarial goza de fé pública. 
Por outro lado, uma vez provocado, o notário não pode se negar a prestar o 
serviço solicitado e que está incluído na delegação recebida do Estado, seja por 
considerar os emolumentos ínfimos, seja por desconhecimento jurídico, seja 
por qualquer outra razão. Constitui, portanto, falta grave a recusa da prática de 
atos notariais gratuitos (como a procuração pública para fins previdenciários no 
Estado de São Paulo ou a escritura de divórcio de pessoa em situação de pobreza). 
Obviamente, todo ato notarial está sujeito ao controle de legalidade e a 
impossibilidade de realização, por ausência dos requisitos legais, deverá ser 
devidamenteinformada e justificada ao usuário deste serviço público. 
7. PRINCÍPIO DA UNICIDADE DO ATO NOTARIAL 
Segundo este princípio, consagrado no art 215, par. 1°, I e VII, do Código 
Civil, os atos notariais devem ser realizados em uma única oportunidade, sem 
Titulo VI • TABELIONATO DE NOTAS 
, .. 
11031 J 
que haja interrupções temporais relevantes. Isso não significa que, colhida a 
vontade das partes, o notário deva desde logo lavrar a escritura pública. Nada 
impede que ele previamente marque uma audiência com as partes a fim de 
verificar seus desejos e intenções, aconselhá-las sobre o contrato e cláusulas 
que melhor se ajustem à vontade externada e providencie as diligências e do­
cumentos necessários. 
Com efeito, a unicidade do ato notarial significa que a escritura pública 
deve ser lida na presença das partes ou de seus representantes, que seja feita a 
conferência se o ato notarial realmente é fiel e atende à vontade das partes e que 
estas expressem sua anuência com a aposição das respectivas firmas, tudo de 
uma só vez. Ambas as partes devem estar presentes ao ato, por si ou por seus 
representantes. 
Logo, o ato notarial deve ser lido e concluído em uma única sessão, não 
sendo possível o acréscimo de disposições contratuais após sua assinatura, salvo 
se for feito logo a seguir à aposição das firmas, com nova assinatura embaixo 
da parte acrescida. Assim, por exemplo, lavrada, lida e firmada uma escritura 
de compra e venda de imóvel, não pode, em outra ocasião, ser inserido pacto 
de retrovenda, ainda que não se tenha levado a registro tal ato notarial (apenas 
o registro transfere a propriedade). Apenas através de nova escritura pública é 
que se pode modificar o conteúdo ou acrescentar algo à escritura já finalizada 
e isso somente é possível com a presença das mesmas partes: é a denominada 
escritura de rerratificação que será melhor analisada no tópico pertinente. 
Em suma, de acordo com o princípio da unicidade do ato é instrumental, 
o ato notarial - após sua leitura, aceitação e assinatura - não pode ser alterado, 
sob qualquer pretexto, seja a pedido de uma ou de ambas as partes, salvo na 
hipótese de escritura de rerratificação, que é uma nova manifestação de vontade 
concretizada em novo ato notarial. Vale dizer, é vedada qualquer modificação 
da escritura pública após a sua assinatura, bem como a prática de permitir que 
as partes assinem o documento notarial em datas diversas, conforme acima 
explicitado. 
Este princípio tem sido matizado pelos diversos regulamentos notariais 
estaduais em virtude das necessidades e problemas da vida moderna que, não 
raro, impedem a reunião de todas as partes perante o notário na audiência única, 
notadamente naqueles atos e negócios jurídicos em que são partes inúmeras 
pessoas, como é o caso da escritura de inventário e partilha. Diante da nova 
realidade social, vários regulamentos estaduais - como as Normas da CGJ-SP 
- admitem que a escritura pública seja lida e assinada por todas as partes em 
um prazo de 30 dias. Cumpre ao notário ler a escritura em voz alta e colher a 
assinatura de cada parte, mencionando no documento a data da outorga. Este 
profissional apenas autorizará a escritura após a outorga de todas as partes, for-
'1032, 1 REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme Loureiro 
malizadas com as respectivas assinaturas, finalizando o ato. Uma vez autorizada 
a escritura, poderão ser entregues os traslados para as partes. 
8. PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA 
De acordo com este princípio, o notário deve garantir a segurança jurídica 
das transações, notadamente pela definição precisa dos direitos e obrigações de 
cada uma das partes contratantes. Ele deve velar para o equilíbrio dos acordos 
contidos nos atos que estabelece, bem como verificar a legalidade dos docu­
mentos que legitima, seja para simples autenticação ou reconhecimento de 
firma, evitando autenticar ou reconhecer a firma de documentos contrários à 
lei ou que contenham espaços em branco, entrelinhas, falta de data ou qualquer 
elemento que cause insegurança ou incerteza no que concerne à manifestação 
da vontade das partes. 
Da mesma forma, o notário deve contribuir para a segurança da ordem 
jurídica como um todo, participando da luta contra a lavagem de dinheiro e 
prestando todas as informações necessárias às autoridades competentes, se­
gundo as leis brasileiras (art. 30, III, da Lei 8.935/1994). A título de exemplo, 
cabe lembrar que, nos atos em que oficia, o notário deve enviar) quando for 
o caso, declaração de operação imobiliária (DO!) à autoridade fiscal e exigir 
os documentos e certidões previstos em lei para assegurar a validade do ato 
jurídico e o cumprimento de obrigações fiscais ( v.g. identificação das partes, 
inclusive CPF ou CNPJ, certidões negativas da receita federal e do INSS, prova 
da quitação de tributos). 
O dever de colaborar com o Estado, que lhe confere a delegação, não signi­
fica, contudo, que o notário pode violar o dever de sigilo. Muito pelo contrário, 
o dever de sigilo, expressamente previsto na Lei 8.935/1994 (art. 30, VI), que 
é um dos corolários da fé pública (confiança que a comunidade deposita na 
atividade notarial) e da segurança jurídica (estabilidade, paz social). 
De acordo com o dever de sigilo e confidencialidade, o notário deve ob­
servar o segredo profissional e é submetido a um dever de confidencialidade, 
notadamente no que se refere à conservação dos documentos apresentados 
pelas partes e arquivos de seus atos, quer estejam tais documentos em suporte 
papel ou em suporte eletrônico. Em nosso país, o dever de sigilo é fragilizado 
pelo princípio da publicidade. 
9. PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO E PUBLICIDADE 
De acordo com esse princípio, o notário deve conservar todos os docu­
mentos colacionados pelas partes, bem como os livros de ofício em local seguro, 
a fim de minimizar o risco de perdas e deteriorações. Com o advento da Lei 
Título VI • TABELIONATO DE NOTAS !1033 
11.977 /2009, além do formato papel, os livros notariais e de registro deverão 
ser efetivados também em suporte eletrônico, e todos os arquivos eletrônicos 
conservados em cartório deverão possuir cópias de segurança ( art. 40 da lei 
supracitada), mantidas, preferentemente, em estabelecimento diverso da sede 
dos serviços públicos, para evitar risco de perda em razão de enchentes ou de 
incêndio. Nesse sentido, o CNJ editou a Recomendação 09, de 2013, que re­
comenda aos oficiais de registros e tabeliães a adoção de cópias de segurança 
(backup) de todos os dados e informações constantes do protocolo (livros, pastas 
e documentos arquivados). 
Embora os novos dispositivos legais mencionem apenas os serviços de 
registros públicos previstos na Lei 6.015/1973, entendemos que, por analogia, 
aplicam-se, no que couber, aos notários e tabeliães de protesto. É o que ocorre, 
por exemplo, no que concerne ao dever de receber e remeter documentos em 
formato eletrônico que atendam aos requisitos do !CP-Brasil (Infraestrutura 
de Chaves Públicas Brasil); manutenção de arquivos em formato eletrônico; 
expedição de ato notarial eletrônico (escritura pública, certidões, etc.) com os 
requisitos do !CP-Brasil; manutenção de cópias de segurança do arquivo fora 
da sede do cartório, etc. Em 12 de novembro de 2012 foi editado o Provimento 
25 do CNJ, que regulamenta o uso do Malote Digital pelas serventias extraju­
diciais de notas e de registro e que se baseia no art. 7° da Lei 11.419, de 2006, 
que dispõe sobre a comunicação por meio eletrônico no Judiciário. Destarte, 
as comunicações entre as unidades de serviços de notas e de registro e entre 
estas e os órgãos do Poder Judiciário deverão ser realizados com a utilização 
do sistema Hermes - Malote Digital. Tal sistema permite o envio e recepção 
de certidões eletrônicas, documentos notariais eletrônicos por meio da rede 
mundial de computadores, com a observância dos requisitos de segurança da 
autenticidade e integridade do documento, acima citados. 
Cumpre observarque o notário não é dono dos livros e papéis, os quais 
estejam sob sua guarda, mas apenas depositário. Esses livros e papéis são do 
Estado. Deve o notário conservá-los, como se fosse o próprio Estado, sob pena 
de responsabilidade. A conservação deverá ser feita de forma que impeça sua 
destruição. 
Destarte, os documentos e livros conservados pelo notário são públicos 
(já que pertencentes ao Estado), podendo ser consultados por qualquer pessoa, 
sem necessidade de prévia justificação. Qualquer pessoa, mesmo que estranha 
ao ato notarial em questão, pode requerer certidão do que constar do livro 
de notas, inclusive sobre escrituras e testamentos públicos, bem como sobre 
os documentos arquivados (quitação de tributos, certidão negativa do lNSS, 
certidão do registro de imóveis, etc.). 
A nosso ver, a legislação brasileira, neste tema, deve ser modernizada a fim 
de garantir o direito constitucional da privacidade, mormente em uma era em 
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REGISTROS PúBUCOS - TEORIA E PRATICA • Luiz Guilherme Loureiro 
que a informação (publicidade) desconhece limites, já que pode ser difundida 
por novas tecnologias e pela internet. Em outros países, como os europeus, o 
princípio da publicidade e do acesso à informação é temperado por leis que 
excluem desta publicidade os dados de caráter pessoal, tais como os documentos 
fiscais, dados reveladores do domicílio, dentre outros. 
Documento notarial é espécie do gênero documento público em que há 
intervenção do notário ou tabelião de notas para formalizar juridicamente a 
vontade das partes ou dar-lhe forma legal ou autenticidade, seja autorizaodo a 
redação ou redigindo os instrumentos adequados (art. 6° da Lei 8.935/1994). 
A escritura pública e a ata notarial, que são as espécies de documento notarial, 
serão estudadas a seguir. 
Para que seja possível seguir um raciocínio lógico a permitir uma melhor 
compreensão do conceito de escritura pública e de sua importância para a 
seguraoça, existência, validade e eficácia dos atos e negócios jurídicos - fmali­
dade máxima da função notarial (art. 1 ºda Lei 8.935/1994), faz-se necessário 
o conhecimento de alguns conceitos básicos, tais como a forma jurídica, o 
conceito de documento e suas espécies. É o que veremos, de forma resumida, 
neste Capítulo. Para um estudo mais amplo, recomendamos aos leitores o estu­
do de monografias e tratados clássicos de direito civil, direito notarial e direito 
processual civil que tratem de negócios jurídicos, formas jurídicas, documentos 
e provas documentais. 
I. FORMA JURÍDICA: DEFINIÇÃO, FINALIDADES E 
CARACTERÍSTICAS 
A função notarial, na sua feição legitimadora, tem como finalidade assegu­
rar a existência, a validade e a eficácia de determinados negócios jurídicos, aos 
quais a lei prevê a observância de uma forma determinada: a escritura pública. 
Trata-se, ao mesmo tempo, de um documento ou instrumento notarial e de 
uma maneira solene, cuja inobservância implica a nulidade do ato ou negócio 
jurídico. Para celebrar um ato ou negócio jurídico, a pessoa deve expressar sua 
vontade, para que todos possam conhecê-la. Com efeito, o ser humaoo percebe 
a realidade externa por meio de seus sentidos e, portanto, para que a vontade 
de um sujeito de direito seja reconhecida e produza efeitos jurídicos, deve ela 
ser traduzida em forma sensível. 
A forma prescrita ou não defesa em lei é um dos elementos essenciais do 
negócio jurídico, com a capacidade das partes e o objeto lícito, possível, deter-não havendo direitos recíprocos. 
1.2. A instituição da associação 
O ato que institui a associação é o estatuto que, uma vez registrado no 
Registro Civil das Pessoas Jurídicas, conferirá personalidade jurídica a este ente. 
O registro confere ainda legitimidade à associação para representar os interes­
ses de seus associados em juízo ou fora dele e, inclusive, para a impetração de 
538 REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme Loureiro 
multaneamente e os que são posteriores à inscrição. Os princípios que ora serão 
analisados são típicos dos registros jurídicos, mais exatamente do Registro de 
Imóveis, sendo alguns deles aplicáveis, ainda que de forma mitigada, aos demais 
serviços de registros públicos disciplinados na Lei 6.015/1973. 
4. PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO 
De acordo com o princípio da "obrigatoriedade" ou do ônus do registro, 
nos atos entre vivos, a constituição, transferência, modificação ou extinção da 
propriedade, ou outro direito real relativo à imóvel, apenas se efetivam com o 
registro do título respectivo. No direito brasileiro, portanto, o registro do título 
de aquisição do direito real imobiliário é "obrigatório''. Não basta a lavratura 
da escritura de compra e venda de imóvel, por exemplo: o comprador apenas 
adquire a propriedade do bem com o registro deste título no Registro de Imó­
veis competente. 
Tecnicamente, não há se falar em obrigação de registro. Ninguém é obrigado 
a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei ( art. 5°, II, CF) 
ou de contrato. A obrigação é uma relação jurídica que impõe ao obrigado ou 
devedor a realização de uma prestação de dar, fazer ou não fazer alguma coisa 
em favor do credor. A situação jurídica é o direito de crédito em contraposição 
à obrigação de prestar. 
Assim, o registro não é uma obrigação, mas um ônus. Esta é a situação 
jurídica pela qual o sujeito que pretende obter uma posição de vantagem, ou 
satisfazer um interesse, deve antes assumir um sacrifício. Daí decorre duas 
posições: ativa e passiva. Nos negócios jurídicos entre vivos, aquele que obtém 
um título que lhe concede a propriedade ou um direito real sobre imóvel tem 
que registrar este documento para que possa se tornar titular do direito real 
em questão (sistema de título e modo). Sem o registro ele apenas é titular de 
um direito pessoal, pois os direitos reais imobiliários apenas se constituem, se 
transferem, se modificam ou se extinguem pelo registro do título (art. 1.245, CC). 
Nos atos causa mortis, o registro é necessário para que o direito real possa ser 
oponível erga omnes e mesmo no caso de aquisição originaria da propriedade, o 
registro da sentença que declara a usucapião é um ônus para que o proprietário 
possa exercer a faculdade de dispor. 
Em outras palavras, realizando o ônus do registro, o interessado adquire 
o direito de propriedade ou o direito real imobiliário e os poderes e faculdades 
daí resultantes (usar, dispor, gozar e reaver o bem das mãos de quem quer que 
se encontre). Em relação a esta posição jurídica ativa, os demais membros da 
sociedade tem uma posição passiva: de dever ou de sujeição. 
O registro deve ser realizado no Serviço em cuja circunscrição estiver 
localizado o imóvel, sob pena de nulidade. Quando o imóvel se situar em mais 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS 539 
de uma circunscrição, deverá ser registrado em todas. Em caso de desmem­
bramento da circunscrição, não há necessidade de inscrição no novo cartório, 
o que ocorrerá tão somente quando for transferido ou onerado o imóvel. Da 
mesma forma, deve ser feita no Livro próprio. Se for feita em outro livro, não 
alcançará a finalidade prevista em lei, devendo ser considerada nula. 
O princípio da inscrição é consagrado no àrt. 1.245 e seguintes do Código 
Civil: 
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título 
translativo no Registro de Imóveis. § 1. 0 Enquanto não se registrar o título 
translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóver. 
Da mesma forma, dispõe o art. 1.245, § 2.0
, que, enquanto não cancelado o 
registro pelo meio adequado, seja em decorrência de título judicial ou de outra 
natureza, o registro produz todos os seus efeitos jurídicos. 
Destarte, pode-se afirmar que, no nosso direito, são necessários dois está­
gios para a constituição da propriedade ou de outro direito real sobre imóvel: o 
primeiro deles é o negócio jurídico pelo qual as partes livremente manifestam 
sua vontade de constituir ou transmitir o direito real imobiliário (p. ex.: escritura 
de compra e venda), e o segundo é o registro do título pelo qual se formaliza 
tal acordo de vontades. 
Caso o imóvel possua valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo 
vigente no País, o contrato acima citado deve observar uma forma solene: o da 
escritura pública (art. 108, CC). Na hipótese de valor inferior ao limite legal, 
ou no caso de expressa disposição legal, admite-se o instrumento particular. 
Seja como for, o título de aquisição ou transmissão da propriedade ou 
outro direito real imobiliário deve ser obrigatoriamente registrado no Registro 
de Imóveis competeute, bem como os títulos que impliquem modificação ou 
extinção deste direito. A sanção pelo descumprimento da obrigação do registro 
é a não aquisição do direito que se buscava adquirir com a celebração do negó­
cio jurídico (aquisição da propriedade, hipoteca, usufruto etc.), ou então a não 
modificação do direito em tela ou a perduração de seus efeitos, não obstante a 
sua extinção no mundo real (arts. 1.245 a 1.247/CC). 
A lei não impõe prazo para que o interessado apresente a escritura pú­
blica (ou instrumento particular) a registro. No entanto, o registro deve ser 
providenciado o quanto antes para que o adquirente não corra o risco de ver 
perecer ou diminuir o direito que visava adquirir. Pode ocorrer, por exemplo, 
que no momento da lavratura da escritura pública de compra e venda não inci­
dia nenhum ónus sobre o imóvel. Antes da apresentação do título no Registro 
de Imóveis, entretanto, o vendedor teve contra si uma ação de execução, por 
força da qual foi penhorado o imóvel vendido, com o consequente registro da 
i 540 \~ REGISTROS PÚBLICOS- TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme Loureiro 
penhora. Neste caso, ao registrar seu título, o adquirente terá a desagradável 
surpresa de se tornar proprietário de um imóvel penhorado. 
4. l. Morte e incapacidade antes do registro 
Dúvida levantada pela ·doutrina, e que pode ocorrer na vida real, refere­
-se à morte ou incapacidade do alienante do imóvel no lapso temporal entre a 
lavratura da escritura e sua apresentação no Registro de Imóveis. O problema 
surge porque no exato momento da morte do vendedor (doador, permutante 
etc.) a propriedade do imóvel é automaticamente transferida a seus herdeiros. 
Logo, quando o adquirente levasse seu título a registro, o imóvel não mais per­
tenceria ao vendedor, e sim a seus sucessores. 
Na opinião de PONTES DE MIRANDA, que julgamos acertada, a morte 
do vendedor não impede o registro do título pelo comprador. Segundo o jurista, 
se entre o acordo de vontades formalizado pela escritura pública e o registro 
o vendedor "morre ou cai em incapacidade o alienante, o vínculo do acordo 
fica''. Portanto, pode ser apresentado o título no Serviço de Registro de Imóveis 
e obtida a inscrição no livro próprio, ainda que a pessoa que tenha figurado na 
escritura como alienante tenha falecido. Isso se dá porque já vincula as partes, 
por si e por seus herdeiros, não havendo necessidade de nova anuência do 
alienante para que se proceda ao registro do título de alienação. 
Por este acordo de transmissão - que PONTES DE MIRANDA identifica 
como um negócio jurídico independente do contrato e que intermedeia este 
acordo de vontades e o registro - as partes se vinculam, pela coincidência das 
vontades, a respeito da modificação de direito, que é, neste caso, a transmissão 
da propriedade ou outro direito real imobiliário.A escritura já contém uma 
declaração de vontade do alienante na qual consente com o registro deste título. 
Este também é o entendimento da jurisprudência: para o STF, se o outorgan­
te falece antes do registro, ainda assim, pode-se registrar o título (RT 158/316). 
Nesse sentido, ainda, a orientação do Conselho Superior da Magistratura do 
TJSP (RT 183/841). 
4.2. Efeitos do registro 
O registro é o modo de adquirir o direito real, tem efeito constitutivo, mas 
não sana eventuais defeitos do título, nem em relação ao terceiro de boa-fé. Se 
o título que lhe serve de suporte é nulo, o registro também será inválido. Mas, 
enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade 
do negócio jurídico e, consequentemente do registro, e seu respectivo cancela­
mento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel (ou titular de 
outro direito real). Em outras palavras, o registro, mesmo eivado de nulidade, 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS ' 541 
produz efeitos enquanto não se providenciar a declaração judicial de nulidade 
e consequente cancelamento da inscrição. 
Portanto, nos negócios entre vivos, a inscrição é que faz nascerem todos 
os direitos reais, a começar da propriedade. Não obstante, a inscrição é exigida 
não só para a aquisição ou cessão de direitos reais, mas também na hipótese de 
modificação de seu conteúdo. Modificação é toda ocorrência que, de qualquer 
modo, altere a inscrição, quer em relação às pessoas, quer em relação aos imó­
veis que nela figurem. 
Por outro lado, há casos em que a constituição ou transmissão dos direitos 
reais independem do registro, pois ocorrem por força de lei. É o caso da sucessão 
legítima ou testamentária: de acordo com o disposto no art. !. 784 do Código 
Civil, aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros le­
gítimos e testamentários. Logo, a propriedade de um imóvel transmite-se aos 
sucessores pelo simples fato da morte do proprietário, autor da herança, inde­
pendentemente do registro do formal de partilha ou de qualquer outro título. 
É o caso, ainda, da usucapião, em que o possuidor adquire a propriedade do 
imóvel pelo exercício da posse sem interrupção e oposição, pelo prazo previsto 
em lei, independentemente de decisão judicial. A sentença de usucapião tem 
efeito meramente declaratório, e não constitutivo da propriedade. 
Destarte, o registro pode ter efeito constitutivo ou declarativo. O regis­
tro tem efeito constitutivo, por exemplo, nas transmissões de direitos reais 
imobiliários por atos entre vivos. O efeito será declarativo quando se tratar, 
por exemplo, de registro de mandado judicial extraído da ação de usucapião e 
registro de formal de partilha. 
A inscrição declarativa, como já foi visto, apenas divulga direitos que ga­
nharam existência antes dela ou riscos que pendam sobre direitos inscritos. No 
primeiro caso, a finalidade é informar a coletividade sobre a mutação jurídico­
-real de determinado imóvel ( v.g., declarar a transmissão da propriedade por 
força da sucessão) e, ainda, assegurar a continuidade dos registros, evitando 
descontinuidade ou interrupção na cadeia registrária. No segundo caso, a ins­
crição declarativa tem uma função preventiva, isto é, tem por objetivo advertir 
terceiros sobre a pendência de pretensão que pode modificar o direito inscrito 
( v.g., averbação de penhora, arresto ou sequestro; registro de citação em ação 
real reipersecutória etc.). 
Conforme ensina AFRÁNIO DE CARVALHO, "a inscrição preventiva é 
sempre provisória, tendendo a transformar-se em inscrição definitiva ou ser 
cancelada. Mas não se confunde com outras inscrições provisórias, como as de 
locação com cláusula de vigência contra o adquirente e a promessa irretratável 
de venda de imóvel, porque estas têm eficácia constitutiva e a primeira mera­
mente declaratórià'. 
-• 
1 542 REGISTROS PÜBUCOS-TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme Loureiro 
Cumpre observar que a existência de registro preventivo não impede 
qualquer ato de disposição pelo proprietário do imóvel afetado por tal inscri­
ção. Assim. por exemplo, a existência de inscrição da penhora do imóvel não 
obsta a venda do bem (salvo no caso de penhora em execuÇão fiscal, causa de 
indisponibilidade legal do imóvel), mas o adquirente não pode, posteriormente, 
alegar boa-fé ou desconhecimento do ato de constrição judicial. A averbação da 
penhora faz prova pré-constituída de fraude à execução. Do contrário, isto é, 
não existindo a averbação, cabe ao credor o ônus de provar a fraude à execução. 
Seja o registro de natureza constitutiva, seja de natureza declarativa, o ato 
é sempre obrigatório. A lei não estabelece sanção expressa, mas a ausência do 
registro impede a produção dos efeitos almejados. No caso do registro consti­
tutivo, a falta de inscrição implica a não constituição do direito que se buscava 
adquirir. No caso do registro declarativo, em que o direito já foi obtido, a sua 
falta implica a suspensão desse direito ou a ausência da produção de efeitos. 
O registro da sentença de usucapião, por exemplo, não constitui a pro­
priedade (ou outro direito real). O domínio surge com o simples fato da posse 
justa e contínua pelo prazo previsto em lei. Também o herdeiro legítimo ou 
testamentário adquire a propriedade imobiliária no momento da morte do de 
cujus. No entanto, nem um nem outro poderão dispor do imóvel enquanto não 
providenciar o registro da sentença ou do formal de partilha, respectivamente, 
uma vez que, na matrícula do imóvel, continuará a constar como titular do 
domínio o antigo proprietário (o usucapido ou o autor da herança). Somente 
aquele que figura como proprietário, na matrícula do imóvel, pode alienar. 
4.3. Oponibilidade erga omnes 
A oponibilidade é o primeiro e mais fundamental dos efeitos que resultam 
da inscrição de um título no Registro de Imóveis e demais registros públicos. Por 
meio da oponibilidade, impõe-se ao terceiro a realidade do direito registrável, 
cujo conteúdo lhe é imposto, independentemente do conhecimento efetivo 
do registro. Como, em geral, têm acesso ao sistema de registro de imóveis os 
direitos reais imobiliários, cujos efeitos são erga omnes, isto é, vinculam toda a 
comunidade, a consequência óbvia é que ninguém pode se considerar alheio 
à obrigação de observar os direitos de usar, gozar e dispor do titular do direito 
real registrado. O mesmo se aplica a outros direitos ou situações jurídicas que, 
sem terem natureza real, também podem ser oponíveis às demais pessoas da 
comunidade, uma vez tenham tido acesso ao fólio real. 
Vinculado ao conceito de oponibilidade, temos o da inoponibilidade, que 
pode ser conceituada como uma faculdade específica concedida por lei a uma 
pessoa, pelo fato de ser alheia a uma atuação perfeitamente válida, para que, 
sem necessidade de impugná-la, possa atuar em defesa de seus interesses como 
se tais atos não existissem. 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS 543 
A atribuição da oponibilidade mediante o registro confere às situações 
jurídicas um plus pelo qual os interessados evitam que terceiros atuem como 
se o ato registrado não existisse. Vale dizer, todo direito ou negócio jurídico 
inscrito pode ser oposto contra quem quer que seja, ainda que afete suas legí­
timas expectativas econômicas ou impliquem perda de direitos ou interesses 
sobre o bem imóvel. 
Diante das graves consequências da oponibilidade, o Direito deve ter 
mecanismos eficientes para que terceiros possam conhecer antecipadamente a 
situação de compromisso que pendem sobre os bens e que possam, de qualquer 
forma, afetá-los. De acordo com a doutrina, esses mecanismos são: a publicidade, 
a publicação, a lei e a aparência 17• 
A publicação em diários oficiais praticamente não tem importància, em face 
da sua inutilidade) uma vez que é extremamente difícil particulares terem acesso 
a todas as informações lá publicadas. A lei, por sua vez, no nosso ordenamento 
jurídico, apenas confere oponibilidade ao domínio público que, em geral, cons­titui categoria excluída do sistema de registro imobiliário. Também a aparência 
desempenha papel marginal para a oponibilidade, pois radica na faculdade de 
combater a má-fé do terceiro e depende de conhecimento adquirido, ou que 
possa ter sido adquirido por meio de fato evidente ou evidenciável. Desse modo, 
a situação conhecida ou cognoscível, ainda que não tenha sido registrada, pode 
ser oponível a terceiro (ex. penhora nos casos de fraude ao credor). 
De qualquer modo, a publicidade registra! é o melhor mecanismo de opo­
nibilidade, uma vez que implica a presunção iuris et de iuris de que toda situação 
jurídica registrada é de conhecimento dos demais membros da comunidade, 
senão de forma efetiva, ao menos de forma potencial. Ou seja, ninguém pode 
alegar desconhecimento ou boa-fé contra ato ou situação jurídica constante 
da publicidade registrai. Embora a inscrição no Registro, no direito brasileiro, 
não convalida títulos nulos, não saneia seus vícios, o princípio da legitimidade 
implica a presunção iuris tantum de validade do registro e de seu conteúdo, que 
perdura enquanto não ocorre sua retificação ou cancelamento. 
Logo, basta a consulta ao Registro para que se constatem a diligência e a 
boa-fé do interessado, ainda que eventual nulidade do registro anterior possa 
resultar na nulidade do registro por ele demandado. De qualquer modo, não 
se exige, como prova de diligência, que o interessado faça um exame detalhado 
do título de quem se dispõe a transmitir ou de seus antecedentes imediatos: a 
diligência e a boa-fé, repita-se, são demonstradas pela conduta do interessado 
que realiza o negócio jurídico imobiliário confiando na publicidade espelhada 
pela certidão da matrícula do imóvel. 
17. Pau Pedrón, Esbozo de una teoría general de la oponibilidad, La publicidade regisrral, Madrid, Colegio de 
Registradores de La Propiedad e Mercantiles de Espat'ia, 2001, p. 327 e ss. 
' 544 i REGISTROS PÜBUCOS- TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme Loureiro 
Em suma, somente a situação jurídica que consta da publicidade registrai 
pode ser oposta contra todos os demais membros da comunidade, e isso a 
partir da data do protocolo do respectivo título, já que o registro é eficaz desde 
o momento em que o título é apresentado ao registrador e este o prenotar no 
protocolo (art. 1.246, CC). Em outras palavras, apenas é oponível aquilo que 
consta no Registro, de forma que os registradores costumam usar a metáfora 
segundo a qual "o que não consta no registro não existe no mundo': Interessante 
notar que o direito, título ou documento contínua oponível erga omnes, mesmo 
após a sua extinção no mundo fático: a oponibilidade somente cessa com o 
cancelamento da inscrição respectiva (art. 1.245, § 2.0
, CC). 
Consequentemente, o documento que não é apresentado a registro não 
prejudica terceiros (sentido negativo da publicidade registrai). Nesse sentido, não 
se deve confundir a eficácia do documento com sua oponibilidade a terceiros. O 
documento público tem eficácia erga omnes. ou seja, entre as partes e terceiros, 
mas, enquanto os terceiros não o conhecem, não pode ser oposto contra eles. 
Daí a necessidade de sua publicidade não para conferir-lhe eficácia, senão para 
que os terceiros não possam alegar sua inoponibilidade. 
O fato de o ordenamento jurídico exigir o registro como requisito para a 
constituição ou transferência da propriedade e demais direitos reais imobiliários 
é denominado de princípio da inscrição. Vale dizer, de acordo com o princípio 
de inscrição, o registro é obrigatório porque, sem ele, o adquirente não obtém 
a propriedade ou direito real limitado sobre o imóvel. 
5. PRINCÍPIO DA ROGAÇÃO OU INSTÂNCIA 
Segundo esse princípio, a atividade registrai depende de provocação: os 
atos do registro somente serão praticados por ordem judicial; a requerimento do 
Ministério Público, quando a lei o autorizar; e a requerimento verbal ou escrito 
d9 interessado. Não pode o registrador atuar sem requerimento do interessado 
(ne procedat ex officio), salvo nas exceções que serão examinadas no item 1.8.1 
De regra, o requerimento é verbal, acompanhado do título que se pretende re· 
gistrar, mas nos casos de averbação e cancelamento exige-se requerimento por 
escrito, com firma reconhecida (art. 246, § 1.0 , da Lei 6.015/1973). 
O procedimento registrai tem início com o requerimento do interessado, 
acompanhado da apresentação de um título formal no Serviço de Registro de 
Imóveis. Todo título apresentado no Registro de Imóveis deve ser protocolado. 
O protocolo ou prenotação é o ato pelo qual se recebe um título para registro. 
Em nenhuma hipótese poderá o registrador recusar o recebimento e protocolo 
do título, ainda que constate exigência de natureza fiscal ou existência de vícios 
visíveis a um primeiro exame. Mesino na hipótese de título com vício intrínseco 
( v.g., falta de outorga uxória para a alienação do imóvel), deve o registrador 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS 
proceder ao protocolo para, posteriormente, fazer as exigências cabíveis para 
que ele tenha acesso ao registro. 
Mesmo que o registrador julgue existir vício insanável (ex.: defeito de 
forma), entendemos que deve proceder ao protocolo, uma vez que o apresen­
tante pode, não se conformando com a posterior recusa no registro, pedir para 
que a questão seja remetida ao juiz competente por meio da instauração do 
procedimento de dúvida. 
A única exceção à obrigatoriedade do protocolo é a apresentação do título 
ao registrador apenas para exame e cálculo dos emolumentos a serem pagos 
pelo interessado. Nesse sentido, dispõe art. 12 da Lei 6.015/1973: "Nenhuma 
exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lança­
mento do Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da 
precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante''. Já o parágrafo 
único deste artigo especifica: "Independem de apontamento no Protocolo os 
títulos apresentados apenas para exame e cálculo dos respectivos emolumentos': 
Todos os títulos, ao serem protocolados, deverão receber um número que 
observará a ordem de apresentação. É este número que determina a prioridade 
do título na obtenção do registro: o título protocolado previamente terá acesso 
ao registro precedentemente aos demais. 
Assim, se o mesmo imóvel tiver sido alienado a duas ou mais pessoas, 
sucessivamente, o adquirente que primeiro apresentar seu título no Registro de 
Imóveis adquirirá a propriedade, ainda que sua escritura tenha sido lavrada em 
data posterior à do outro comprador. Na difícil hipótese de as duas escrituras 
públicas terem sido lavradas na mesma data, apresentadas no mesmo dia no 
Registro de Imóveis e nas quais conste a hora da lavratura, prevalecerá, para 
efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar. Faltando um desses 
requisitos, será registrada a escritura pública protocolada em primeiro lugar. 
O protocolo produz efeitos por 30 dias, salvo prazo diverso previsto em lei. 
Esse é o prazo para que sejam cumpridas pelo apresentante do título eventuais 
exigências do registrador e realizado o registro. Caso não sejam cwnpridas as 
exigências dentro do trintídio, cessam automaticamente os efeitos do protocolo 
e outro título pode ser protocolado e revestir-se dos direitos de prioridade (v.g., 
novo título de hipoteca em favor de outro credor). Isso não significa que o prazo 
para o registrador proceder ao exame de qualificação é de 30 dias. Como vimos 
acima, a celeridade imposta pelo princípio da eficiência impõe a realização dos 
atos do ofício em prazo menor que o estabelecido em lei, para que o interessado 
tenha tempo suficiente para atender a eventuais exigências formuladas por oca­
sião do exame de seu título. Geralmente, as normas registrais estaduais (normas 
administrativas das Corregedorias-Gerais de Justiça) exigem que o exame de 
qualificação seja feito dentro do prazo de dez, 15 ou, no máximo, 20 dias. Em 
São Paulo, o prazo previsto nas normas é de dez dias, uma únicavez por mais 
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REGISTROS PÚBUCOS - TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guilherme Loureiro 
dez dias no máximo, quando se tratar de análise de questão complexa, nova ou 
houver elevado volume de trabalho. Cumpridas as exigências pelo interessado, 
o título deve ser registrado em, no máximo, cinco dias. 
Seja como for, decorrido o trintídio sem que se proceda ao registro em 
razão de retardamento ou omissão imputável ao particular, encerra-se auto­
maticamente prenotação e o título protocolado posteriormente passará a gozar 
da prioridade na inscrição. Nesse sentido, dispõe o art. 205 da Lei 6.015/1973: 
"Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos trinta dias 
do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão 
do interessado em atender as exigências legais': 
Os efeitos do protocolo serão prorrogados no caso de suscitação de dúvida, 
até que esta venha a ser definitivamente julgada Fora desta hipótese, não pode 
o registrador estender a vigência dos efeitos da prenotação. 
5.1. Exceções ao princípio da rogação 
São exceções ao princípio da rogação ou instância: 1) a averbação dos 
nomes dos logradouros, decretado pelo Poder Público (art. 167, II, n. 13, da Lei 
6.015/ 1973 ); e 2) a retificação de registro ou averbação nas hipóteses do art. 213, 
!, da Lei de Registros Públicos: a) omissão ou erro cometido na transposição de 
qualquer elemento do título; b) indicação ou atualização de confrontação; c) 
alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento 
oficial; d) retificação que vise à alteração de rumos, àogulos de deflexão ou 
inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração de me­
didas perimetrais; e) alteração ou inserção de dado que resulte de mero cálculo 
matemático a partir das medidas do perímetro que já constem do registro; f) 
reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha 
sido objeto de retificação; e g) inserção ou modificação dos dados de qualificação 
pessoal das partes, comprovadas por documentos oficiais. 
6. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE 
Em sentido amplo, entende-se por princípio da legalidade aquele pelo qual 
toda ação da Administração e toda decisão dos tribunais deve ser resultado da 
aplicação da lei. E a plena vigência do ordenamento jurídico que fica acima 
da vontade do agente estatal. Não só os agentes públicos devem se sujeitar ao 
princípio da legalidade, mas também os particulares são sujeitos a esse princí­
pio, diante do dever jurídico de cumprir as obrigações legais e convencionais. 
Na esfera do direito registrai, o princípio da legalidade pode ser definido 
como aquele pelo qual se impõe que os documentos submetidos ao Registro 
devem reunir os requisitos exigidos pelas normas legais para que possam aceder 
Titulo V , REGISTRO DE IMÓVEIS 
à publicidade registrai. Destarte, para que possam ser registrados, os títulos 
devem ser submetidos a um exame de qualificação por parte do registrador, 
que assegure sua validade e perfeição. 
De acordo com o princípio da legalidade, não basta a inscrição para que 
o título tenha acesso ao Registro de Imóveis. É preciso que o título seja válido e 
perfeito, de forma que antes que se proceda ao registro, o documento deve passar 
por um exame de qualificação por parte do registrador. Em outras palavras, a 
validade do registro depende da validade do negócio jurídico que lhe dá suporte. 
Ao contrário do que ocorre na Alemanha, onde a inscrição se abstrai do título 
e tem efeito saneador, no Brasil o registro não tem o condão de revalidar ou 
sanar os vícios do negócio jurídico. 
A legalidade em matéria registrai aplica-se a todo procedimento registrai, 
mas tem seu ápice no denominado "exame de qualificação': no qual o registrador 
faz o controle da legalidade do título submetido a registro. No que tange ao exame 
do documento, o fundamento do princípio da legalidade se funda na necessidade 
de que os assentos registrais concordem com a realidade externa ao registro, 
evitando que ingressem documentos carentes de validade ou de autenticidade. 
O exame ou análise que o registrador realiza para tornar efetivo o princípio da 
legalidade é denominado "qualificação" e a função do registrador que examina 
o documento apresentado a registro é chamada de função qualificadora. 
Cabe ao registrador fazer o exame da legalidade do título, após o protocolo 
do mesmo. Na opinião de Afrânio de Carvalho, esse exame deve ser restrito 
ao título propriamente imobiliário, ainda que um único documento diga res­
peito a matérias diversas. Segundo este autor, quando o título reunir matérias 
diferentes, como, por exemplo, a dissolução da pessoa jurídica e transmissão 
de seus imóveis, não cabe ao registrador examinar a legalidade da dissolução 
da sociedade, bastando o arquivamento no Registro de Comércio. O Oficial 
deve examinar apenas a legalidade da transmissão do imóvel, indagando se o 
transmitente é titular do domínio, se o imóvel foi especializado pela menção 
de seus limites e confrontações, se está ou não onerado, etc. 
Tratando-se de atos da Administração, o controle da legalidade a ser rea­
lizado pelo registrador, baseado na aprovação emitida por órgão competente, 
deve ter natureza meramente formal. O ato administrativo tem presunção de 
legalidade, não podendo ser questionado em sede administrativa de qualificação 
registrária, uma vez que o oficial não pode negar efeito a ato administrativo. 
Somente na esfera judicial pode ser feito o controle da legalidade material. 
Assim, não pode o registrador, por exemplo, negar a averbação de desdobro 
de lote (e registro do título correspondente) a resultar em área inferior a 125 
metros quadrados baseado em lei municipal, sob o fundamento de que o reque­
rimento, embora aprovado pelo Município, ocorreu após o prazo decadencial 
previsto neste diploma legal. 
REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRATICA • Luiz Guilherme Loureiro 
Da mesma forma, não pode o registrador, em sede de controle da legali­
dade, deixar de aplicar a norma jurídica sob o fundamento de que ela é incons­
titucional. Nesse sentido, a jurisprudência unânime do Conselho Superior da 
Magistratura de São Paulo: 
"Definitivamente, em sede administrativa, nem o Juízo Corregedor Per­
manente, nem a Corregedoria-Geral da Justiça ou o Conselho Superior da 
Magistratura podem modificar critérios expressos em lei ou dá-la por incons­
titucional ( ... ). Pacificou-se o entendimento de que a inconstitucionalidade 
não se reconhece nesta esfera administrativa, fora das formas jurisdicionais 
de controle" (Apelação Cível 97.021-0/0, da Comarca de Jundiaf). 
Com efeito, o controle da constitucionalidade de lei ou ato normativo é 
monopólio do Poder Judiciário18, e ainda quando realizada de forma incidental 
deve observar o procedimento disposto no art. 97 da Constituição ("cláusula de 
reserva de plenário"). Logo, o registrador não pode, no exercício do controle da 
legalidade, afastar a incidência de lei ou ato normativo, no todo ou em parte, 
ainda que não o declare expressamente por ocasião da nota de devolução do 
título examinado e impedido de ter acesso ao fólio real. Afinal, o afastamento 
da incidência de lei ou ato normativo equivale a considerá-lo inconstitucional 
sem o devido processo legal. 
Ainda no que se refere à qualificação registrai, podem ser observadas duas 
correntes doutrinárias e jurisprudenciais: uma que entende que o registrador 
deve ater-se às nulidades de pleno direito e outra que defenda também o exame 
das anulabilidades. 
Aqueles que defendem o primeiro entendimento lembram que as anulabi­
lidades são destituídas de interesse público e que somente podem ser invocadas 
pelos interessados. A ausência de impugnação do negócio jurídico no prazo 
p~evisto em lei acarreta o convalescimento do ato. 
Para os defensores da segunda posição, o registrador deve garantir a au­
tenticidade, segurança e eficácia dos atos e negócios jurídicos(art. 1.0 da Lei 
8.935/1994), de forma que tal profissional do direito deve, no exame de quali­
ficação, investigar inclusive a existência de nulidade relativa. Desta forma, seria 
cumprida a finalidade do registro, que é imprimir segurança jurídica aos direitos 
reais imobiliários, precavendo o surgimento de possíveis problemas futuros. 
Para os adeptos desta segunda corrente, os registradores devem suscitar 
dúvidas quando encontram nulidades relativas, desde que provenham única e 
18. Para parte da doutrina, também o veto presidencial a projeto de lei, por motivos jurídicos, é uma forma 
de controle da constitucionalidade do projeto de lei, assim do controle prévio realizado pelo Congresso 
Nacional na Comissão de Constituição e Justiça. 
exclusivamente do título. Não cabe ao registrador investigar defeitos intrínsecos 
ao negócio jurídico, mas apenas aqueles extrínsecos ao título, como os requisi­
tos formais, a incapacidade e legitimidade, ou outro defeito visível do negócio 
jurídico como a falta de consentimento do cônjuge na alienação do imóvel 
comum e a ausência da anuência dos irmãos e do cônjuge na venda de pai para 
filho. O vício subjetivo (erro, dolo, coação ou fraude contra-credor) não pode 
ser pesquisado pelo registrador, mas apenas pelo juiz. 
A nosso ver, contudo, a posição correta é a primeira. A função registrai, aí 
incluída sua principal manifestação que é a qualificação, é regida pela legalidade 
estrita. Ao contrário do notário, que tem maior liberdade na criação do Direito 
ao formalizar juridicamente a vontade das partes e desempenhar o dever de 
conselho e assessoramento, o registrador não exerce atividade de criação jurí­
dica, embora também seja um intérprete e profissional especializado do Direito: 
a atividade qualificadora é delimitada pela lei e atende a uma necessidade de 
certeza jurídica, de forma que apenas os títulos válidos e eficazes podem ter 
acesso à publicidade registrai. 
Desse modo, em se tratando de documentos notariais, apenas os títulos 
eivados de nulidade absoluta podem ter seu acesso ao fólio real negado, pois 
tais títulos não produzem qualquer efeito e a nulidade, quando se encontrar 
provada, não pode ser suprida (art. 168, parágrafo único, do Código Civil). 
Ainda assim, conforme se conclui do dispositivo legal citado, apenas as nulidades 
visíveis e patentes ao exame do título podem ser conhecidas pelo registrador, e 
não aquelas que demandam análise da vontade interna dos outorgantes, como 
a simulação e a reserva mental. 
Em regra, os títulos viciados por anulabilidade não podem ter seu acesso 
a registro negado, ainda que tais vícios sejam visíveis e patentes, como é o caso 
da ausência da outorga uxória na venda de imóvel feita por pessoa casada sob 
regime da comunhão, a venda de ascendente para descendente em que falte a 
anuência de descendente ou do cônjuge casado sob comunhão de bens, aliena­
ção de imóvel alugado ou locado sem oportunidade do exercício do direito da 
preferência do condômino ou inquilino, etc. Tais negócios jurídicos, enquanto 
não anulados em sede de ação judicial, são válidos e produzem todos os seus 
efeitos (art. 177, CC), de forma que não podem ser recusados pelo registrador. 
Em tais hipóteses, considera-se que se trata de venda com condição resolutiva, 
já que o interessado eventualmente prejudicado pode pleitear a anulação do 
ato ou negócio jurídico ou, conforme o caso, depositar o preço e haver a coisa 
para si (v.g., condomínio e inquilino). Voltaremos ao tema nos itens seguintes. 
A qualificação registrai também deve recair sobre os títulos judiciais: o 
fato de o documento ser proveniente de uma autoridade judicial não o isenta 
do exame dos requisitos necessários para que possa aceder à publicidade regis­
trai. Mas é preciso frisar que o oficial do registro de imóveis (e também o juiz 
corregedor) desempenha atividade administrativa. Embora possa examinar os 
requisitos formais, e até mesmo intrínsecos, não pode reexaminar as decisões 
dos órgãos jurisdicionais. Ao proceder ao exame de qualificação dos títulos 
judiciais, não lhe cabe adentrar no mérito da decisão judicial que determinou 
o registro, mas tão somente examinar os requisitos formais do título e sua ade­
quação aos princípios registrais. 
6.1. O exame de qualificação registrária 
O princípio da legalidade é efetivado mediante o exame de qualificação 
do título apresentado. Qualquer que seja a natureza do título (escritura pública, 
instrumento particular, título judicial, título administrativo), está sujeito à quali­
ficação registrária. É atribuição do oficial registrador proceder à qualificação do 
título, ainda que se trate de mandado ou carta de sentença extrai da de ação judicial. 
O Conselho Superior da Magistratura (CSM) do Estado de São Paulo já 
teve a oportunidade de assentar que ''a circunstância de exibir-se a inscrição 
do título de origem. judicial não implica isenção dos requisitos registrários, 
incumbindo ao registrador: a) verificar a competência (absoluta) da autoridade 
judiciária; b) aferir a congruência do que se ordena ao registro com o processo 
respectivo; c) apurar a presença das formalidades documentais; d) examinar 
se o título esbarra em obstáculos propriamente registrários (p. ex.: legalidade, 
prioridade, especialidade, consecutividade)" (RJTJESP 137/588). 
Interessante observar que essa decisão se baseia exclusivamente na opinião 
da doutrina espanhola, que, por sua vez, arrima-se na legislação hipotecária (art. 
100 do "Reglamento para la Execución de la Ley Hipotecaria"). Ao contrário da 
legislação brasileira, que silencia sobre o tema relativo aos limites da qualificação 
registra!, a norma espanhola dispõe expressamente que "a qualificação pelos 
registradores dos documentos expedidos pela autoridade judicial se limitará à 
competência do juiz ou tribunal, à congruência do mandado com o procedi­
mento ou juízo em que fora ditado, às formalidades extrínsecas do documento 
apresentado e aos obstáculos que surjam do Registro''. 
Aliás, a Lei 6.015, de 1973, sequer trata especificamente da qualificação 
registrai. No art. 182 e seguintes dispõe sobre o processo de registro, disciplinan­
do a prenotação, o direito de preferência, a continuidade registrai, o registro e o 
processo de dúvida, sem se preocupar em definir a qualificação e seus limites. 
O conceito e as características dessa função do registrador são construídos, 
entre nós, pela doutrina e pela jurisprudência, à luz dos princípios registrais e 
da interpretação sistemática e teleológica de normas legais previstas na Lei de 
Registros Públicos, e também com base nos ensinamentos do direito comparado. 
Cabe observar que, a rigor, as raras normas que tratam mais diretamente 
do tema, como aquelas que se referem aos títulos registráveis (arts. 221 a 226 
Titulo V • REGISTRO DE IMÓVEIS 551 
da LRP), dão a entender que o registrador deve se ater ao exame dos requisitos 
formais (extrínsecos) dos títulos, notadamente quando se tratar de títulos admi­
nistrativos e judiciais. Nossa doutrina e jurisprudência já se encontra razoavel­
mente madura no que tange à qualificação dos títulos notariais e particulares, 
mas há poucos estudos doutrinários sobre os limites do exame que recai sobre 
os títulos judiciais e administrativos. 
A nosso ver, como a lei não prevê a possibilidade de o registrador analisar 
a competência do juiz, ainda que absoluta, e tampouco a congruência do man­
dado com o procedimento seguido em juízo, a qualificação do título judicial se 
limita aos seus aspectos extrínsecos e aos "obstáculos que surjam do Registro': 
tais como a inexistência tabular do imóvel descrito no título judicial, o fato de 
o imóvel em questão estar registrado em nome de terceiro que não foi parte no 
processo e não haver referência a este suposto no documento judicial e outras 
hipóteses de violação dos princípios da continuidade e especialidade. 
Entendemos que, na falta de previsão legal expressa, a orientação seguida 
na lei ena doutrina espanhola e sufragada na decisão supracitada não pode ser 
simplesmente trasladada para nossa ordem jurídica. De acordo com nosso direito 
processual, a questão da competência e dos vícios processuais deve ser resolvida 
na esfera judicial e a coisa julgada saneia todos esses vícios, por mais graves que 
sejam. Quer nos parecer, portanto, que não cabe ao registradorveríficar se a citação 
é validade, se a parte é legítima ou se o documento provém de autoridade judicial 
absolutamente competente, salvo casos extremos e cuja ineficácia não é sanada 
pela coisa julgada, como, por exemplo, um documento judicial de homologação 
de sentença estrangeira que não é proveniente do Superior Tribunal de Justiça. 
A rigor, e nesse sentido se encaminha a jurisprudência dominante, o oficial 
de registro imobiliário, na qualificação de título judicial, deve se limitar ao exame 
das formalidades (aspectos extrínsecos) e à existência de obstáculos provenientes 
do Registro. O tema da qualificação registrai é extremamente interessante e útil 
e merece um estudo mais aprofundado, notadamente no que concerne aos seus 
limites, que variam de acordo com a natureza do título examinado. Esse limite é 
mais amplo nos títulos notariais e particulares e apresenta amplitude bem mais 
restrita quando se trata de documentos administrativos e judiciais. Veremos, a 
seguir, alguns aspectos da qualificação registrai em geral, obedecendo à finalida­
de e alcance do presente trabalho, que é a de propiciar uma visão aprofundada, 
mas geral e ampla da matéria relacionada aos registros públicos e à atividade 
notarial, abordando os principais aspectos teóricos e práticos. 
6.1.1. Qualificação registrai e Estatuto da Pessoa com Deficiência 
O advento do Estatuto da Pessoa com Deficiência implicou em repercus­
sões importantes na atividade notarial e de registros. Uma destes reflexos diz 
respeito à atividade de qualificação do registrador imobiliário. 
REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRATICA • Luiz Guilherme Loureiro 
O Estatuto estabelece o direito à acessibilidade, assim compreendido o in­
teresse legitimo da pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida, de viver 
de forma independente e exercer seus direitos de cidadania e de participação 
social (art. 53, Lei n. 13.146/2015). A lei tutela, assim, não apenas a pessoa com 
restrição à locomoção em virtude de incapacidade física, mental, intelectual ou 
sensorial, mas também as pessoas que, por qualquer motivo, apresentam dificul­
dade de movimentação, permanente ou temporária, gerando redução efetiva da 
mobilidade, aí incluídos os idosos, as gestantes, as pessoas com criança de colo 
e o obeso ("pessoa com mobilidade reduzida" - art. 3°, IX, Lei 13.146/2015). 
A contrapartida ao direito de livre mobilidade, a administração tem o dever 
de garantir a acessibilidade por ocasião da edição de leis e atos administrativos 
referentes ao urbanismo, uso e ocupação do solo, sistema viário, expedição de 
autorizações, habite-se, etc. (art. 60, !). 
Daí decorre que o registrador tem o dever de velar por tal direito no exer­
cício de sua atividade de fiscalização da regularidade dos empreendimentos que 
devem aceder à publicidade registrai. Este dever está previsto expressamente 
no art. 60, IV, do Estatuto da Pessoa com Deficiência e também é reflexo do 
princípio da legalidade. 
Com efeito, a lei supracitada estabelece uma série de definições legais que 
repercutem no direito de construir e, por isso mesmo, na função do registrador 
imobiliário que, a nosso ver, deve tê-las em mente por ocasião do exercício de 
sua atividade de qualificação de titulos envolvendo loteamentos, condomínios 
edilícios e programas habitacionais públicos ou privados. 
Um desses conceitos é definição de "barreiras~ considerado como "qual­
quer entrave, obstáculo, atitude ou comportamento que limite ou impeça a 
participação social da pessoa, bem corno o gozo, a fruição e o exercício de seus 
direitos à acessibilidade, à liberdade de movimento e de expressão, à comuni­
cação, ao acesso à informação, à compreensão, ·à ciréulação com segurança, 
entre outros''. (art. 3°, IV, da Lei n. 13.146/2015). Dentre estas se encontram 
as barreiras urbanísticas, que são aquelas as existentes nas vias e nos espaços 
públicos e privados abertos ao público ou de uso coletivo (art. 3°, IV, "à'); e as 
barreiras arquitetônicas existentes nos edifícios públicos e privados (letra "b" 
do mesmo dispositivo legal). 
Assim, por exemplo, na qualificação prévia aos registros de loteamentos e 
condomínios edilícios, cumpre ao registrador observar atentamente a planta e 
o memorial descritivo do empreendimento, para verificar se não existem bar­
reiras, tal como acima definidas. Especial atenção deve ser dedicada na análise 
dos elementos de urbanização e no mobiliário urbano. 
Entende-se por "elemento de urbanização", quaisquer componentes de 
obras de urbanização, tai$ como os referentes à pavimentação, ao saneamento, 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS 
ao encanamento para esgotos, à distribuição de energia elétrica e de gás, à ilu­
minação pública, aos serviços de comunicação, abaste.cimento e distribuição 
de água, paisagismo e os que materializam as indicações do planejamento ur­
banístico (art. 3°, VII). Por sua vez, é considerado como "mobiliário urbano", o 
conjunto de objetos existentes nas vias e nos espaços públicos, superpostos ou 
adicionados aos elementos de urbanização ou de edificação. No planejamento 
ou modificação do mobiliário urbano não podem existir obstáculos à acessibili­
dade, tais como semáforos, postes de sinalização e similares, marquises, bancos, 
quiosques e quaisquer outras construções ou benfeitorias que prejudiquem o 
livre acesso e transito de pessoas com deficiência. 
O mesmo cuidado deve ser observado na análise das unidades autônomas, 
já que a lei garante à pessoa com mobilidade reduzida a moradia com estruturas 
adequadas capazes de proporcionar serviços de apoio coletivos e individualizados 
que respeitem e ampliem o seu grau de autonomia (art. 3°, XI). 
Na hipótese de constatação de existência de barreiras urbanísticas e ar­
quitetônicas, o registrador deve formular exigências para que sejam sanadas 
as irregularidades que viole a faculdade da pessoa com deficiência de exercer, 
em igualdade de condições com as demais pessoas, os direitos e liberdades 
fundamentais garantidos a todos os indivíduos. Em tal hipótese, o interessado 
no registro deve realizar as adaptações, modificações e ajustes necessários e 
adequados que não acarretem ônus desproporcional e indevido ao empreen­
dimento (art. 3°, VI, Lei n. 13.146/2015). 
Outra obrigação funcional refere-se à fiscalização da observância do direito 
de preferência da pessoa com deficiência na aquisição de imóvel em programas 
habitacionais subsidiados com recursos públicos. Por ocasião da qualificação 
de títulos referentes a programas habitacionais, públicos ou subsidiados com 
recursos públicos, cabe ao registrador examinar se o projeto reserva no mínimo, 
3% das unidades habitacionais para pessoa com deficiência (aqui não se inclui 
as pessoas com mobilidade reduzida), uma vez que lei lhe assegura prioridade 
na aquisição de imóvel para moradia própria em tais empreendimentos (art. 
32). Este direito de prioridade é reconhecido apenas uma vez, vale dizer, ape­
nas é reconhecido à pessoa com deficiência de locomoção que ainda não seja 
proprietária de imóvel habitacional(§ 1°, art. 32). 
6.2. Características da função qualificadora 
A função qualificadora tem as seguintes características: a) é uma função 
independente, uma vez que o registrador é um profissional do Direito com in­
dependência no desempenho de suas atribuições; b) é completa e integral, pois 
se aplica sobre o título no seu todo, devendo o registrador, quando for o caso, 
formular por escrito, de uma só vez, todas as exigências para tornar possível 
... -· •• 
.-. 
i 554 ! REGISTROS PÚBLICOS-TEORIA E PRÁTICA • luizGuilhermeloureiro 
o seu registro;c) é uma função obrigatória, não podendo o registrador deixar 
de exercê-la a pretexto de obscuridade ou omissão da lei por se tratar de uma 
função pública, que lhe é delegada pelo Estado19
• 
6.3. Alcance e limites do exame de qualificação 
O alcance da potestade do registrador para qualificar um documento varia 
de acordo com o ordenamento jurídico. Em alguns sistemas registrais, como 
o Torrens, as faculdades de qualificação são muito amplas, já que se trata de 
um sistema que convalida o documento, isto é, purga qualquer nulidade ou 
defeito que possa viciar o título. Outros sistemas, como o alemão - que separa 
o negócio causal do ato de disposição -, também conferem um amplo poder 
de qualificação ao registrador imobiliário, mas o circunscreve aos negócios 
dispositivos exclusivamente. Há outros sistemas registrais, como o brasileiro, 
que facultam ao registrador qualificar a validade do negócio jurídico, a sua 
forma e demais circunstâncias (art. l.º da Lei 8.935/1994). Finalmente, existem 
sistemas que limitam o exame de qualificação às formalidades extrínsecas do 
documento, vedando a análise da validade do negócio jurídico instrumentado 
ou a capacidade das partes. 
Existem polêmica e controvérsia na doutrina acerca dos limites impostos 
ao registrador na realização de sua função qualificadora. De forma resumida, 
podemos classificar as diferentes posições em concepções limitadas ou restritas 
e concepções amplas . 
A) Concepções limitadas ou estritas: 
Para os defensores dessa posição a função qualificadora deve se limitar 
à análise da legalidade das formas extrínsecas do documento. Por «forma ex­
trínsecá' devem ser entendidas as solenidades previstas na lei para formação 
dos documentos submetidos a registro. No que tange às escrituras públicas, 
por exemplo, tais solenidades estão previstas no art 215 do Código Civil e em 
outros dispositivos legais, dependendo do negócio jurídico nela instrumentado. 
Compreende, ademais, as disposições que devem constar do documento 
por expressa disposição da lei federal, estadual ou municipal, como os emolu­
mentos, o recolhimento de tributos e obrigações fiscais ( v.g., emissão de DO! 
- Declaração de Operação Imobiliária-, que deve ser enviada à Receita Federal 
para fins de informar a transmissão da propriedade do imóvel), apresentação 
de certidão negativa de débito etc. - art. 289/LRP. 
19. Diante disso, a falta do exame de qualificação ou sua realização de forma Imperfeita sujeita o registrador 
a indenizar os prejuízos causados ao interessado ou a terceirôs. 
Título V • REGISTRO DE IMÓVEIS 555 
O limite, segundo a posição em estudo, é duplo: por um lado, deve 
circunscrever-se à análise da legalidade das formas extrínsecas e, por outro, 
deve ater-se aos dados que resultam do título examinado e aos que constam dos 
assentos e documentos constantes do Registro, ao contrário do que ocorre em 
alguns países, onde a lei expressamente determina que o registrador, no exame 
de qualificação, deverá se ater à análise das formalidades extrínsecas do título, 
a Lei 6.015/1973. 
O art. 198 desta lei afirma que, havendo exigência a ser satisfeita, o oficial 
deverá indicá-la por escrito, e, não havendo conformidade com tal exigência, 
o interessado poderá interpor uma espécie de recurso administrativo denomi­
nado "dúvida~ Por sua vez, o art. 205 dispõe que os efeitos da prenotação serão 
cancelados automaticamente, se o interessado não atender às "exigências legais" 
no prazo de trinta dias a partir do protocolo do título. Outros dispositivos legais 
fazem menção aos requisitos que devem constar dos títulos, que são aqueles da 
escrituração do Livro n. 2 (art. 176/LRP). 
Cumpre afirmar que essa postura restritiva do alcance da função qualifi­
cadora é minoritária e está em franco retrocesso, uma vez que resulta da inter­
pretação gramatical e isolada de normas de leis registrais como os arts. 196 e 
205 da LRP. A interpretação sistemática deste dispositivo legal em consonância 
e a inteligência de outras normas da Lei 6.015/1973 deixa clara a possibilidade 
de o registrador examinar não só os requisitos formais do documento, como 
a própria legalidade do negócio jurídico que forma o seu conteúdo, como é 
o caso do ato ou contrato cuja nulidade é absoluta e manifesta, a violação de 
princípios registrais etc. 
B) Concepções amplas 
Essa corrente doutrinária é formada por abalizadas opiniões de diferentes 
autores. Para MOISSET DE ESPANÉS, a função qualificadora não se limita ao 
exame da legalidade das formas extrínsecas, englobando outros aspectos como 
a validade do ato ou negócio jurídico documentado, a ausência de obstáculos 
colocados pelo próprio Registro, como a observância dos princípios da conti­
nuidade, da especialidade e da legitimidade ou disponibilidade. 
As concepções amplas também não são pacíficas quanto ao exato alcance ou 
limites da função qualificadora. Por exemplo, no que tange ao negócio jurídico 
contido em uma escritura pública, surge a questão de saber se o registrador deve 
analisar apenas as nulidades manifestadas, ou se o exame recai também sobre 
as anulabilidades, desde que prontamente visíveis e perceptíveis. 
Aqueles que defendem o primeiro entendimento lembram que as anulabi­
lidades são destituídas de interesse público e que somente podem ser invocadas 
pelos interessados. A ausência de impugnação do negócio jurídico no prazo 
previsto em lei acarreta o convalescimento do ato. 
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REGISTROS PÚBLICOS - TEORIA E PRÁTICA • Luiz Guf/herme Loureiro 
Para os defensores da segunda posição, o registrador deve garantir a au­
tenticidade, segurança e eficácia dos atos e negócios jurídicos (art. 1.0 da Lei 
8.935/1994), de forma que tal profissional do direito deve, no exame de qualifi­
cação, investigar inclusive a existência de nulidade relativa. Somente assim seria 
cumprida a finalidade do registro, que é imprimir segurança jurídica aos direitos 
reais imobiliários, precavendo o surgimento de possíveis problemas futuros. 
Para MOISSET DE ESPANÉS, reveste-se de especial importância a faculdade 
do registrador de qualificar o conteúdo do ato ou negócio jurídico, de forma que 
lhe cabe observar se os documentos levados a registro contêm atos de nulidade 
absoluta e manifesta, já que a lei impõe a obrigação de devolver o documento 
nulo sem praticar o assento correspondente ao registro solicitado. 20 Mas também 
a nulidade relativa, desde que manifesta, deve ser examinada pelo registrador, 
pouco importando se afeta as formalidades extrínsecas ou se diz respeito ao 
conteúdo do ato instrumentado. Sendo a nulidade relativa um vício sanável, deve 
o registrador devolver o documento e formular as exigências cabíveis. Sanado o 
vício pelo interessado no prazo legal, o titulo será registrado. Do contrário, são 
extintos automaticamente os efeitos da prenotação e o registro somente será 
possível mediante novo protocolo do documento sem os vícios anteriores, isso 
se não tiver sido prenotado outro documento contendo direito real incompativel 
com aquele instrumentado no título devolvido por vício não saneado. 
Como já adiantamos acima, de acordo com o nosso ordenamento jurídi­
co, o entendimento mais correto é aquele segundo o qual o registrador apenas 
pode - no exame de qualificação - vedar o acesso do título notarial que contiver 
nulidade absoluta e manifesta, como: o negócio jurídico celebrado por pessoa 
absolutamente incapaz sem a devida representação; aquele que contiver objeto 
ilícito, impossível ou indeterminado; aquele que a lei taxativamente declarar 
nulo ou proibir-lhe a prática (ex.: cessão de herança de pessoa viva) ou no qual 
foi preterida solenidade especial ("formalidade extrínseca''). 
Os atos ou negócios jurídicos anuláveis são considerados válidos por nosso 
ordenamento jurídico, e produzem efeitos legais, isto é, são eficazes, enquanto 
não anulados por decisão judicial. Tais negócios são suscetíveis de confirmação 
pela parte ou por terceiro que deveria a ele anuir