Curso PrAtico de AvaliaAAo de ImAveis - Primeiros Passos - Prof Reginaldo Antunes

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✓ AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 
O processo de avaliação de um bem, seja ele móvel ou imóvel, é 
amplamente necessário e comum em nossa sociedade, tanto nas esferas 
administrativa, fiscal e judicial. São inúmeras as áreas que demandam pela 
determinação do real e justo valor de mercado de um bem. 
E a avaliação de imóveis é uma disciplina que não é ministrada e nem 
mesmo citada nos cursos de formação de engenheiros, arquitetos e corretores 
de imóveis, apesar da alta demanda para este serviço em todas as regiões do 
Brasil. Imagine a quantidade de situações onde é necessário determinar o “justo 
valor de mercado” de um imóvel: imóveis oferecidos em garantia a bancos, 
Processos Judiciais, heranças, separações, desapropriações, indenizações, 
compra/venda, renovações de contratos de locação, etc. 
Torna-se necessário ao profissional buscar esta formação para se tornar 
um PERITO AVALIADOR de imóveis. 
 Neste material, nós vamos tratar da avaliação de imóveis urbanos, mas a 
mesma Norma Técnica é utilizada também para a avaliação imóveis rurais e de 
bens móveis, ou seja, máquinas, equipamentos, aeronaves, bens de valor 
histórico, artístico e ambiental, etc. 
E por que nós vamos focar somente na avaliação de imóveis urbanos? 
Por 3 motivos principais: 
1- Grande parte das demandas e necessidades do mercado de avaliações 
estão na área de imóveis urbanos. Casas, apartamentos, lotes, terrenos, 
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galpões, lojas, salas, andares corridos, edifícios, garagens, 
estacionamentos, glebas urbanizáveis, etc. 
2- As avaliações de imóveis rurais, apesar de também terem uma alta 
demanda em todo o Brasil, demandam conhecimentos bastante 
específicos. São necessários conhecimentos sobre “culturas 
permanentes” e “culturas temporárias”, tipos de solos, definição de APPs 
(áreas de preservação permanentes), etc. Estes conhecimentos são 
específicos dos engenheiros da área agrícola (formados em Agronomia, 
Engenharia de Agrimensura, Engenharia Agronômica, Engenharia Agrícola 
ou Engenharia Florestal). 
3- A avaliação de máquinas/equipamentos, bens de valor histórico e 
ambiental também necessitam conhecimentos bastante específicos. E 
além disso, as demandas para estas avaliações são ainda relativamente 
pequenas. 
Portanto, a sua formação para se tornar um PERITO AVALIADOR de 
imóveis é uma oportunidade para elevar o seu nível profissional, deixando-o 
apto tecnicamente para atender a este mercado de altíssima demanda e com 
poucos profissionais que realmente sabem fazer da maneira correta. 
 
 
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✓ ONDE ATUAR 
Agora, vamos falar um pouco das áreas da sociedade e das demandas onde 
são necessárias as avaliações de imóveis. 
1- Operações de compra e venda de imóveis: a parte vendedora ou a parte 
compradora deseja saber o real e justo valor de mercado de um imóvel 
que está sendo transacionado. 
Os clientes, neste caso, podem ser pessoas físicas, grandes empresas, 
investidores, entre outros. 
2- Garantia de operações: nesta situação, os clientes são os bancos. Imagine 
que um cliente do banco está comprando um apartamento, dando uma 
parte do valor como entrada e financiando o restante através do banco. O 
apartamento fica alienado enquanto o financiamento não é quitado. Quer 
dizer, o imóvel fica como garantia da dívida. Caso não se pague o 
financiamento, o banco vai tomar o imóvel do devedor. Mas o banco 
precisa saber se o apartamento, que fica alienado como garantia, 
realmente vale o que foi declarado na operação de financiamento. Então, 
em um processo de financiamento imobiliário em qualquer banco, uma 
das primeiras etapas é a avaliação do valor de mercado do imóvel. Bancos 
como a Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, BNDES, Banco do 
Nordeste, Banco da Amazônia, BDMG e os demais grandes bancos 
credenciam avaliadores para efetuar esta etapa. Eles terceirizam este 
serviço. É muito mais prático e eles se concentram nas demais atividades 
do processo de financiamento. 
Existem avaliadores que possuem contratos com a Caixa Econômica 
Federal há dezenas de anos, tendo criado suas famílias e montado 
patrimônio através desta prestação de serviços. É claro que, quanto maior 
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a oferta de financiamentos imobiliários, maior a quantidade de contratos 
e maior é a demanda pelo serviço de avaliação de imóveis. Somente a 
título de exemplo, a Caixa Econômica Federal abre editais para o 
credenciamento de avaliadores terceirizados de tempos em tempos. Estes 
editais são regionalizados, ou seja, pode haver um edital sendo aberto 
agora em um Estado e o mesmo pode não estar acontecendo em outro 
Estado. Além da Caixa, todos os demais bancos oficiais e privados utilizam 
avaliadores terceirizados. No caso do BB, BNDES, etc, os Editais 
provavelmente estão abertos neste momento. 
Além da garantia para o financiamento imobiliário, existe também a 
modalidade de garantia de empréstimos. Os bancos emprestam dinheiro 
às empresas, que apresentam imóveis como garantia (garantia real). E 
estes bancos também credenciam avaliadores terceirizados para atender 
às suas demandas. 
 
Eu tenho contratos com a Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e 
BDMG, entre outros, para estas demandas de avaliação de imóveis. 
Além disso, estes mesmos bancos também acionam novamente o 
avaliador de imóveis para atualizar o valor após a tomada do imóvel para 
leilão. Lembre-se (e aqui vai o primeiro ensinamento técnico), a avaliação 
é um “retrato” do mercado no momento em que foi realizada. O imóvel 
foi avaliado na época em que foi comprado e financiado pelo cliente. 
Porém, passados alguns anos, caso ocorra a inadimplência do pagador, o 
banco toma o imóvel que está em garantia e o coloca no mercado de 
leilões. Porém, ele precisa saber qual o valor atualizado deste imóvel. 
Então, novamente convoca o avaliador de imóveis. 
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3- Locação: todos os contratos de locação de imóveis comerciais podem ser 
renegociados no momento de sua renovação. No caso dos contratos que 
envolvem grandes imóveis, onde não seria tão simples desocupar o imóvel 
e alugar um outro mais barato, as empresas contratam avaliadores para 
determinar o justo valor de mercado do aluguel. Tanto o locador como o 
locatário podem solicitar a avaliação e a emissão do Laudo de Avaliação 
para Renovatória de Aluguel. É um mercado enorme, que envolve 
praticamente todos os imóveis comerciais alugados. Imagine a quantidade 
de Shopping Centers no Brasil, onde o avaliador poderá prestar serviços 
tanto para o Shopping como para os lojistas. Imagine a quantidade de 
imóveis comerciais espalhados por sua cidade. 
 
4- Valores de impostos prediais (IPTU) e de transmissão (ITBI ou ITCD): 
nestes casos, quando o contribuinte considera que os valores cobrados 
por tais impostos não refletem o real valor de mercado de seu imóvel, 
objeto de tais impostos, ele interpõe uma solicitação de revisão ou 
processo administrativo à autoridade competente (Prefeituras, Receita 
Federal ou Receitas Estaduais). Porém, as chances de sucesso em sua 
solicitação de revisão do valor do imposto são bem maiores caso sua 
solicitação seja acompanhada de um Laudo de Avaliaçãode Imóvel. Outro 
mercado enorme. 
5- Ações Judiciais: outra enorme fonte de demandas por avaliação de 
imóveis. Diversos processos que tramitam nos Fóruns em todo o Brasil 
necessitam de um Laudo de Avaliação de Imóvel. Primeiramente, temos 
que entender como funciona a Justiça. Os juízes são originalmente 
formados em cursos de direito e com grande capacidade técnica nesta 
área. Porém, grande parte dos Processos Judiciais envolve temas e 
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assuntos técnicos que não são do conhecimento dos juízes (e nem 
deveriam ser). Questões médicas, contábeis, de engenharia, e questões 
que envolvem valores de mercado de bens. No caso específico da 
avaliação de imóveis, vários são os tipos de ações que demandam o Laudo 
de Avaliação: partilha de bens (por divórcio ou heranças contestadas na 
justiça), usucapião, desapropriações, ações renovatórias de aluguel que 
não foram resolvidas na esfera administrativa, disputas entre empresas, 
etc. Nestes casos, o Juiz, que não entende destas questões puramente 
técnicas, nomeia um PERITO JUDICIAL DE CONFIANÇA, ou seja, um 
avaliador de sua confiança para determinar o justo valor de mercado de 
um imóvel objeto de uma ação na Justiça. Este Perito Judicial nomeado 
recebe uma remuneração para trabalhar para o Juiz. Além disso, as partes 
envolvidas no processo também contratam os seus peritos para 
acompanharem a elaboração da avaliação. Nestes casos, os avaliadores 
contratados pelas partes são chamados de ASSISTENTES TÉCNICOS DAS 
PARTES, mas desempenham basicamente o mesmo papel do PERITO 
JUDICIAL. Imagine a quantidade de Processos Judiciais que demandam 
avaliações em todas as esferas da Justiça no Brasil. As possibilidades são 
enormes. Entre 1/Jan a 1/Set de 2023, 32 MILHÕES de novos Processos 
foram aberto no Brasil. Imagine a quantidade de Processos que envolvem 
imóveis que devem ser avaliados! 
6- Decisões sobre investimentos: imagine empresas ou pessoas físicas que 
precisam de uma boa assessoria na determinação dos valores de mercado 
de imóveis para a tomada de decisão em relação a investimentos ou 
empreendimentos. 
7- Fusões ou cisões de empresas: toda grande empresa possui ativos 
imobiliários, como o edifício onde se situam os seus escritórios, a sua 
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fábrica, ou as suas lojas, caso estas sejam próprias e não alugadas. Ela pode 
possuir também terrenos. Então imagine o cuidado que se deve ter 
quando aparece uma oportunidade de se fundir a outra empresa ou de 
dividir em empresas menores. Neste momento, existe a necessidade de se 
determinar os valores de mercado de seus imóveis. 
8- Servidões de passagem: são aqueles pequenos trechos de terra 
necessários para se dar passagem às concessionárias de serviços públicos. 
Uma linha de transmissão que passe por um terreno obriga que não se 
construa ou não se plante nada abaixo dos cabos, bem como em uma área 
de segurança nas laterais. O mesmo acontece com a passagem de 
gasodutos, adutoras de água, novas avenidas, ruas e estradas. Desta 
forma, as empresas de energia elétrica, gás e tratamento de água e 
estradas são clientes dos avaliadores na determinação dos valores de 
mercados destes pequenos trechos de passagem, a serem indenizados aos 
proprietários dos terrenos. Da mesma forma, os proprietários podem 
utilizar dos serviços de avaliadores para contestar os valores a serem 
recebidos das concessionárias de serviços públicos. 
9- Órgãos públicos – desapropriação de imóveis para obras de infraestrutura. 
Sempre que são realizadas grandes obras pela Prefeitura ou pelos órgãos 
públicos das diversas esferas do Governo, é necessário proceder à 
desapropriação de imóveis para permitir a completa implantação do 
projeto. Nestes casos, avaliadores de imóveis são contratados para 
determinar os valores de mercado para as indenizações aos proprietários 
desapropriados. Você poderá trabalhar para o Órgão Público, mas 
também para a outra ponta, ou seja, os cidadãos que não concordam com 
os valores propostos pelo Estado. 
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Bem, como você pôde ver, o mercado de avaliação de imóveis é enorme e 
está aí para ser aproveitado pelos profissionais que dominam a técnica. E eu 
volto a dizer, este é o meu objetivo: formar profissionais para atuarem 
plenamente no mercado de avaliação de imóveis e com ferramentas de acesso 
aos clientes para anunciar e vender o seu serviço. 
Você vai aprender no Curso Gratuito Perito Avaliador de Imóveis como 
acessar cada um destes mercados. Qual a abordagem é a mais efetiva para cada 
caso. Quais meios utilizar para alcançar cada um deles, com o menor esforço e 
de maneira mais efetiva. 
 
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✓ NBR 14.653 - AVALIAÇÃO DE BENS 
E para atuar nesta área, é importante entender que existe uma Norma 
Técnica da ABNT que regula como devem ser feitas as avaliações de imóveis e 
como devem ser redigidos os laudos. É a NBR 14.653 - AVALIAÇÃO DE BENS. Por 
isto eu digo a você que é possível se capacitar plenamente em avaliações de 
imóveis. Com uma Norma Técnica dando as diretrizes a serem seguidas, mais as 
técnicas e ferramentas que eu vou te apresentar, aí só depende de você. 
A NBR-14.653 – AVALIAÇÃO DE BENS, possui 7 partes: 
1- Procedimentos Gerais; 
2- Imóveis Urbanos; 
3- Imóveis Rurais; 
4- Empreendimentos; 
5- Máquinas e equipamentos; 
6- Recursos naturais e ambientais; 
7- Patrimônio histórico. 
E como eu disse anteriormente, eu vou te ensinar a AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS URBANOS no Curso. É a Parte 2 da NBR-14.653. 
Tudo o que eu vou te ensinar está estritamente de acordo com a NBR-
14.653, nas suas últimas Revisões. Uma avaliação de imóveis que venha a ser 
elaborada sem levar em consideração esta norma Técnica pode facilmente ser 
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contestada. A notícia boa é que, com disciplina, boa técnica e sabendo da 
necessidade de se respeitar a Norma, torna-se uma coisa natural emitir um laudo 
de Avaliação completo, preciso e estritamente dentro da NBR 14.653. 
A Norma foi elaborada principalmente para: 
- Regulamentar e indicar como deve ser feita a avaliação e qual dos 
diferentes métodos podem ser utilizados na avaliação de imóveis (elaboração da 
avaliação propriamente dita); 
- Estabelecer os critérios de como a informação e o resultado da 
avaliação vão ser transcritos no laudo de avaliação (elaboração do laudo de 
avaliação). 
 
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✓ MÉTODOS DE AVALIAÇÃO 
Por conta da característica particulares de cada imóvel, a Norma e a boa 
técnica nos orientam qual dos métodos vamos utilizar. São eles: 
1- Método comparativo direto de dados de mercado com 
homogeneização por fatores; 
2- Método comparativo direto de dados de mercado com 
homogeneização por Inferência estatística; 
3- Método evolutivo; 
4- Método involutivo; 
5- Método da capitalização da renda. 
 
Eu vou te ensinar DETALHADAMENTE cada um destes métodos no Curso 
Gratuito Perito Avaliador deImóveis. Isto irá acontecer nas AULAS 2 e 3. 
 
Eu vou te ensinar todos os 5 métodos de avaliação na AULA 2. A escolha 
do método a ser usado em suas avaliações passará a ser natural para você após 
esta AULA 2. 
 
E eu vou FAZER avaliações de imóveis AO VIVO com você na AULA 3. Vou 
fazer 3 ou 4 avaliações, dependendo do tempo que tivermos. 
 
Na 1ª. avaliação, eu vou te ensinar como fazer através de PLANILHA DE 
EXCEL. E eu vou te dar esta planilha automatizada de presente. Você aprenderá 
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comigo durante a aula, fará o download da planilha e poderá usá-la em seus 
trabalhos de avaliação de imóveis. 
 
Na 2ª. avaliação, eu vou te ensinar como fazer através de uma 
FERRAMENTA GRATUITA disponível na internet. Isso mesmo! Gratuita! Eu vou 
te ensinar como usar e vou te passar o LINK do endereço dela na internet. Após 
isto, você também poderá usá-la em seus trabalhos de avaliação. O relatório final 
disponibilizado por esta ferramenta é fantástico e você poderá baixar estes 
relatórios para anexar aos seus futuros laudos de avaliação! 
 
Na 3ª. avaliação, eu vou te ensinar como usar o software INFER-32 para 
fazer uma avaliação por INFERÊNCIA ESTATÍSTICA, do início ao fim. Vou começar 
com o aplicativo “limpo”, sem nenhum dado. Vou inserir os dados dos imóveis, 
inserir e configurar as variáveis, vou “rodar” a avaliação e te mostrar os 
resultados e parâmetros que devem ser analisados. 
 
 Na 4ª. avaliação (se der tempo), eu vou te ensinar como usar o SISDEA 
também para fazer uma avaliação por INFERÊNCIA ESTATÍSTICA. 
 
 Tudo isto AO VIVO! 
 
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✓ LAUDO DE AVALIAÇÃO 
Com relação ao laudo de avaliação, ele é o documento que transmite 
todas as informações, resultados e fundamentação da avaliação. A Norma 
Técnica NBR 14.653 também orienta os itens que devem estar presente no laudo 
de avaliação e como estas informações devem ser transmitidas. 
Não basta simplesmente criar um formato de laudo e usar ele em suas 
avaliações. É necessário seguir a Norma Técnica. O seu laudo deverá ter todos os 
itens obrigatórios exigidos por esta Norma. E é isto que eu vou te ensinar na 
AULA 4. 
Todas as atividades e técnicas utilizadas para elaborar a avaliação de 
imóveis e para redigir o laudo de avaliação se tornarão cada vez mais simples e 
instintivas ao perito avaliador, na medida em que ele adquire experiência. E a 
experiência vem com o tempo. 
E como eu já disse, eu vou te ensinar isto na AULA 4 do Curso Gratuito 
Perito Avaliador de Imóveis. Será mais uma aula totalmente prática, onde eu vou 
te mostrar todos os detalhes que um laudo de avaliação deve contemplar. 
 
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✓ FERRAMENTAS NECESSÁRIAS 
Com relação às ferramentas necessárias, elas não são muitas. Você 
precisará basicamente de: 
- Máquina fotográfica ou telefone celular – não é necessário possuir uma 
máquina profissional e nem mesmo uma semiprofissional. Estas são importantes 
para as perícias de engenharia, que necessitam de maiores detalhes dos itens 
fotografados, pela própria natureza da atividade. No caso das vistorias para 
avaliação de imóveis, você poderá utilizar o seu telefone celular. Os telefones 
de hoje possuem recursos fotográficos ótimos para esta aplicação. 
- Computador ou Notebook – deve ficar no escritório. Não é necessário e 
nem prudente levá-lo durante as vistorias. 
- Trena a laser – o seu cliente é obrigado a lhe entregar documentos 
referentes ao imóvel (inclusive os projetos, no caso de imóveis a serem avaliados 
pelo MÉTODO EVOLUTIVO ou pelo MÉTODO INVOLUTIVO). Na maioria dos 
casos, você consegue verificar a veracidade das informações apenas com uma 
inspeção visual. Porém, em alguns casos, será necessário checar as medidas com 
a utilização da trena a laser. 
- GPS – você também poderá utilizar o dispositivo disponível em seu 
telefone celular. 
- Garrafa de água – para se hidratar durante as vistorias. 
- Protetor solar – importante para vistorias de lotes e terrenos. 
 
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✓ CONSIDERAÇÕES FINAIS 
 
É muito importante também você já começar o seu negócio de avaliação 
de imóveis com todos os conhecimentos e ferramentas necessários para 
alcançar seus objetivos o mais rápido possível: 
 
- Como controlar as propostas elaboradas; 
- Como gerenciar o atendimento àquelas propostas aceitas pelos clientes; 
- Como estruturar seu negócio para controlar seus recebimentos, pagamentos 
de despesas e saber o seu lucro ao final do período; 
- Qual a importância de cada informação: banco de dados de propostas, de 
trabalhos, de referências imobiliárias, modelos estatísticos (que serão usados na 
elaboração das avaliações). 
Tudo isto será transmitido a você gratuitamente no Curso Perito Avaliador 
de Imóveis. 
Fique tranquilo porque neste Curso de 4 dias você terá toda a ajuda 
necessária para iniciar sua carreira e transpor as barreiras da nova jornada. Este 
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é o meu objetivo: tornar o seu começo muito mais fácil e natural, fazendo com 
este curso lhe sirva de apoio fundamental para você dar o primeiro passo para 
se tornar um Perito Avaliador de Imóveis de sucesso. 
 
Eu te espero no Curso Prático. 
Grande abraço! 
 
 
Reginaldo Antunes 
Engenheiro e Perito Avaliador de Imóveis 
 
__________________________________________________________________________________ 
Titular dos Direitos de Venda e Distribuição: 
Laudo Master Ltda 
- Todos os direitos reservados 
Proibida a reprodução total ou parcial desta obra. Proibida a distribuição e de seu arquivo sem o 
consentimento do titular dos Direitos de Venda e Distribuição. 
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