Unidade_V_Contrato_Preliminar

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UNIDADE V - ESTIPULAÇÃO EM FAVOR DE TERCEIRO E PROMESSA DE FATO DE TERCEIRO.
1. ESTIPULAÇÃO EM FAVOR DE TERCEIRO:
	Segundo o princípio da relatividade dos efeitos contratuais, os contratos geram efeitos apenas entre as partes, nos limites impostos pela lei e pelo exercício da autonomia privada.
A regra geral é, portanto, que os contratos produzem efeitos tão-somente aos contratantes, excluindo todos aqueles alheios à avença. No entanto, situações há em que os efeitos do contrato alcançarão terceiros, tornando-os interessados na relação contratual. Tais efeitos podem lhes ser benéficos ou prejudiciais.
Quando maléficos (contrato em prejuízo de terceiros), pode o terceiro interessado opor-se, por legitimação ordinária ou extraordinária, para resguardar seus direitos. Ex: evicção.
É possível, porém, que os efeitos sejam em benefício do terceiro interessado, situação em que há estipulação em favor de terceiro.
 O art.436 prescreve:
Art. 436. O que estipula em favor de terceiro pode exigir o cumprimento da obrigação.
Parágrafo único. Ao terceiro, em favor de quem se estipulou a obrigação, também é permitido exigi-la, ficando, todavia, sujeito às condições e normas do contrato, se a ele anuir, e o estipulante não inovar nos termos do art. 438.
Segundo Roberto Senise Lisboa “a estipulação em favor de terceiro é o negócio jurídico por meio do qual se ajusta uma vantagem pecuniária em prol da pessoa que não o celebra, mas se restringe a colher seus benefícios”. (Manual de Direito civil: contratos e declarações unilaterais: teoria geral e espécies. Vol. 3. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. p. 251.)
 Dar-se-á a estipulação em favor de terceiro, quando no contrato celebrado entre duas pessoas, denominadas ESTIPULANTE e PROMITENTE, convenciona-se que a vantagem resultante do ajuste será em favor de uma terceira pessoa alheia a formação do vínculo contratual, assim denominada de BENEFICIÁRIO. 
 Observa-se da definição que o vínculo contratual é composto por três personagens: o estipulante, o promitente e o beneficiário. Vale ressaltar que, a capacidade só se faz exigida para os dois primeiros, pois qualquer pessoa pode ser contemplada com a estipulação, seja ou não capaz. O contrato de seguro é um exemplo clássico desse tipo de contrato. A seguradora promete a pagar terceiro(s) indicado(s) pelo estipulante (Gonçalves, 2012, p.119).
 É importante destacar que, a vantagem em favor do beneficiário além de ser susceptível de valor econômico, deve ser recebida sem contraprestação. A eventual onerosidade dessa atribuição patrimonial invalida a estipulação, que há de ser sempre em favor do beneficiário.
 A formação do contrato decorre unicamente da manifestação de vontade do estipulante e do promitente, não sendo necessário o consentimento do beneficiário. No entanto, tem este a faculdade de recusar a estipulação em seu favor. É somente na fase de execução em que o triângulo se completa, ou seja, quando o beneficiário aceita o benefício. Disso resulta que, a validade do contrato – referente à sua formação – não depende da vontade do beneficiário, mas a sua eficácia fica nessa dependência (Gonçalves, 2012, p.119).
 As características desse contrato são, portanto: 
(a) contrato sui generis pelo fato de a prestação não ser realizada em favor do próprio estipulante, mas em benefício de outrem, que não participa da avença. A sua existência e validade não dependem da vontade deste, mas somente a sua eficácia;
(b) consensual e de forma livre;
(c) determinado ou determinável: em decorrência da sua formação independer da vontade do beneficiário, este pode ser determinável, como por exemplo, uma prole futura. Apenas a indeterminação absoluta do beneficiário é que invalidará o contrato;
(d) gratuidade da relação entre o estipulante e o terceiro interessado (beneficiário), bem como entre o beneficiário e o promitente, de modo que é inadmissível a exigência de contraprestação por parte do terceiro interessado para que possa este receber os benefícios pactuados. A gratuidade, no entanto, não obsta a aposição de encargo ao terceiro.
Como os efeitos contratuais recairão sobre terceiros, não pode haver compensação entre o promitente e o estipulante. Todavia, há que ser considerada a possibilidade de compensação entre promitente e beneficiário.
A legitimação: deve ser observado eventual impedimento de o benefício ser recebido pelo beneficiário diretamente do estipulante.
 Os artigos 436 a 438 do CC disciplinam o contrato em questão. O art. 436 e seu parágrafo único expressam que a obrigação assumida pelo promitente, pode ser exigida tanto pelo estipulante como pelo beneficiário, ficando este, no entanto, sujeito às condições e as normas do contrato. Ex: a vítima de um acidente automobilístico, na posição de terceiro beneficiário pode exigir o seu benefício.
 O art. 437 do CC afirma que, uma vez o estipulante determinando no contrato que o beneficiário poderá reclamar a execução, não poderá aquele exonerar o promitente – desobrigar – tornando assim, a estipulação irrevogável. Porém, a ausência da previsão desse direito, sujeita o terceiro à vontade do estipulante, que pode desobrigar o devedor, bem como substituir o beneficiário, que nesse caso pode ser feita por atos inter vivos, ou por disposição de última vontade, art. 438 do CC e parágrafo único. Vale ressaltar que a substituição deve ser expressa.
Art. 437. Se ao terceiro, em favor de quem se fez o contrato, se deixar o direito de reclamar-lhe a execução, não poderá o estipulante exonerar o devedor.
O terceiro interessado pode aceitar ou recusar o benefício que recebe. Uma vez aceitando, deve se submeter às regras contratuais. Ao direito de exigir o cumprimento da obrigação estipulada, concorrem, regra geral, o estipulante e o beneficiário. 
 Com base no que foi dito, pode-se afirmar que há dois momentos na estipulação em favor de terceiro:
(I) Antes da aceitação do beneficiário: nesta fase, o estipulante pode revogar a qualquer tempo o benefício;
(II) Depois da aceitação do beneficiário: a estipulação torna-se irretratável, excetuando somente a situação descrita no art.438, quando o estipulante determina que tal direito seja exclusivo do beneficiário - nessa circunstância, o estipulante não pode mais praticar qualquer ato que importe em perda ou diminuição do direito subjetivo do terceiro interessado em receber o benefício ajustado.
Art. 438. O estipulante pode reservar-se o direito de substituir o terceiro designado no contrato, independentemente da sua anuência e da do outro contratante.
Parágrafo único. A substituição pode ser feita por ato entre vivos ou por disposição de última vontade.
A possibilidade de substituição revela o caráter dispositivo da irretratabilidade da estipulação. Todavia, a substituição deve ser expressa.
2. PROMESSA DE FATO DE TERCEIRO:
 O artigo 439 do CC/02 prescreve:
Art. 439. Aquele que tiver prometido fato de terceiro responderá por perdas e danos, quando este o não executar.
Parágrafo único. Tal responsabilidade não existirá se o terceiro for o cônjuge do promitente, dependendo da sua anuência o ato a ser praticado, e desde que, pelo regime do casamento, a indenização, de algum modo, venha a recair sobre os seus bens.
 O artigo 439 do CC/02 disciplina o contrato por outrem ou promessa de fato de terceiro. Este se dá quando o promitente assegura que terceiro cumprirá prestação por ele prometida. Quer dizer quem, verdadeiramente se obriga é o promitente e não o terceiro. É o caso, por exemplo, de alguém prometer levar um cantor de renome a uma determina casa de shows, sem ter obtido dele, previamente, a devida concordância. Se este não comparecer ao evento, ou seja, se não ocorrer a prometida apresentação, responderá o promitente pelas perdas e danos aos promotores do evento (Gonçalves, 2012, p.126).
 Vale ressaltar que, o legislador dispôs no parágrafo único do art.439 do CC, proteção ao cônjuge contra os desatinosdo outro, negando eficácia a promessa feita por este, quando prometer o cumprimento de determinada prestação que não tenha sido assumida pelo primeiro. Dessa forma visa impedir que o cônjuge que não concordou com a prestação pelo outro assumida, venha a sofrer as conseqüências da ação de indenização que mais tarde se mova contra o cônjuge promitente. Ex: Maria diz ao promotores da calourada da Estácio: “Pode deixar, Seu Jorge é meu marido e ele virá tocar na abertura da calourada!” Observa-se que nesse caso, Maria promete algo em nome do seu marido, porém, se ele não concordar e não comparecer ao evento, que foi assumido pela sua esposa Maria, não subsistirá nenhuma indenização a ser cobrada pelos promotores do evento, uma vez que esses deveriam ter pedido a outorga uxória do marido.
 O artigo 440 do CC/02 ressalta que, o promitente será liberado do cumprimento da obrigação, se terceiro concordar com a prestação feita em seu nome. Logo, a assunção da obrigação pelo terceiro libera o promitente, que nada irá responder se aquele não cumprir o que foi acordado.
 O artigo 440 do CC/02 prescreve:
Art. 440. Nenhuma obrigação haverá para quem se comprometer por outrem, se este, depois de se ter obrigado, faltar à prestação.
A promessa de fato de terceiro é fonte de uma obrigação de fazer, qual seja, fazer com que uma pessoa integre relação jurídica com outra. Em outras palavras, o devedor tem a obrigação de convencer que terceiro celebre negócio jurídico (facere) com o credor. O adimplemento dessa obrigação, portanto, ocorre com a formação da relação jurídica entre o terceiro e o credor (da relação originária), motivo pelo qual o devedor (aquele que prometeu fato de terceiro) não se compromete com o cumprimento do negócio celebrado com o terceiro.
UNIDADE VI – VÍCIOS REDIBITÓRIOS (Artigos 441 a 446 do CC/02).
 1. VÍCIOS REDIBITÓRIOS: 
 Antes de explicar o conteúdo dessa unidade, faz mister esclarecer a diferença entre vício e defeito. São considerados vícios as características de quantidade ou qualidade de um serviço e/ou produto que os tornam impróprios ou inadequados ao consumo a que se destina e/ou lhes diminui o valor. Nesse caso, o produto apresenta algum problema no seu desempenho, mas, no entanto, não compromete a integridade física do consumidor. Ex: comprar um liquidificador que não tritura; um aparelho de TV sem som; já os defeitos põem em risco a integridade física e/ou moral do consumidor, assim como ocorre com um celular, que explode nas mãos do consumidor que o adquiriu. (Nunes, 2005, p.285). Percebe-se com isso, que o defeito é mais devastador para o consumidor.
 Após esses esclarecimentos, pode-se afirmar que os vícios redibitórios são defeitos OCULTOS presentes em coisa recebida por meio de CONTRATO ONEROSO, BILATERAL e COMUTATIVO, que a tornam imprópria para o uso a que se destina, ou lhe diminui o valor, de tal modo que, se fossem conhecidos, impediriam a realização do contrato, artigo 441 do CC (Gonçalves, 2012, p.129).
Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.
Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.
 Desse conceito é possível extrair os seguintes requisitos para verificação dos vícios redibitórios:
(I) Que a coisa tenha sido recebida em virtude de contrato BILATERAL, ONEROSO E COMUTATIVO, ou de DOAÇÃO ONEROSA (art. 441 e parágrafo único). Conforme explicações anteriores, nos contratos comutativos, as prestações dos contratantes são certas e determinadas; as partes podem desde já antever as vantagens e sacrifícios que geralmente se equivalem, pois não envolvem nenhum risco. Além de incidir nesses contratos, os vícios redibitórios incidem sobre as DOAÇÕES ONEROSAS, ou seja, aquelas em que o doador impõe ao donatário algum encargo, obrigação. Vale ressaltar que, os vícios redibitórios NÃO INCIDEM sobre as DOAÇÕES PURAS, pois o beneficiário da liberalidade, não tendo pago, não tem o que reclamar (art.552. do CC).
(II) Que os defeitos sejam ocultos. Não se caracterizam como vícios redibitórios os defeitos que são facilmente verificáveis com um rápido exame e diligência normal. Estes vícios não devem permitir a imediata percepção. Logo NÃO se caracterizam como vícios redibitórios os defeitos aparentes, susceptíveis de serem percebidos.
(III) Que os defeitos existam no momento da celebração do contrato e que perdurem até o momento da reclamação. Se a coisa vier a ser destruída ou se extinguir em virtude do próprio defeito, já existente quando da tradição, ainda assim o adquirente terá o direito à compensação devida (Gagliano e Pamplona Filho, 2013, p. 230). Dessa forma, não responde o alienante, com efeito, pelos defeitos supervenientes, mas somente pelos contemporâneos à alienação, ainda que venham a se manifestar só posteriormente, art.444 do CC; 
(IV) Que os defeitos sejam desconhecidos do adquirente. Presume-se que, se o adquirente conhecia os vícios, é porque renunciou à garantia. Ex: “vede-se no estado em que se encontra”, tem a finalidade de alertar os interessados de que não se acha o produto em perfeito estado, não cabendo, pois, nenhuma reclamação posterior.
(V) Que os defeitos sejam graves. Apenas os defeitos revestidos de gravidade a ponto de prejudicar o uso da coisa ou diminuir-lhe o valor podem ser arguidos pelas ações edilícias – ações para reclamar os vícios redibitórios. Exs: a esterilidade do touro adquirido como reprodutor; o excessivo aquecimento do motor de veículos em aclives. 
1.2. AÇÕES EDILÍCIAS: 
 Os arts.441 e 442 do CC disciplinam respectivamente, a hipótese de incidência dos vícios redibitórios e as ações edilícias. Assim, explicam esses artigos, se o bem objeto do negócio jurídico contiver defeitos ocultos, não descobertos com um simples e rápido exame exterior, o adquirente, destinatário da garantia, poderá (Gonçalves, 2012, p.135):
(a) Rejeitar a coisa, rescindindo o contrato e pleiteando a devolução do preço pago mediante AÇÃO REDIBITÓRIA;
(b) O adquirente manifesta a vontade de permanecer com o objeto do contrato, reclamando, no entanto, o defeito e pedindo abatimento do preço, pela AÇÃO QUANTI MINORIS ou AÇÃO ESTIMATÓRIA.
 O prazo para o ajuizamento das ações edilícias é DECADENCIAL, ou seja, de trinta dias, se relativas a bem móvel, e de um ano se relativas a imóvel, contados, nos dois casos, da tradição. Vale ressaltar que, se o adquirente já se encontrar na posse do bem, esse prazo conta-se da alienação, reduzido à metade, conforme determina o art.445 do CC. Ex: Pedro, engenheiro e dono de uma construtora, objetivando obter rendas com alugueis de imóveis por temporada, constrói dez casas de veraneio. Uma delas, ele aluga no dia 31 de abril de 2012 para João, para temporada de 60 dias. Em maio, Pedro oferece a compra do imóvel a João e este a aceita, celebrando o contrato mediante escritura pública e registrando o imóvel no dia 30 de maio de 2012. Em setembro do mesmo ano, João durante uma festa com os seus amigos de trabalho, passa por um maior constrangimento, o alicerce da varanda afunda e abre-se uma cratera enorme! O amigo de João, que era engenheiro, afirma: essa construção foi irregular, foi construída em terreno arenoso e sem a técnica correta. João já se encontrava na posse e a alienação do imóvel foi no dia 30 de maio. Conforme o art.445 do CC, João poderá promover ação edilícia até o dia 30 de novembro de 2012, uma vez que antes da alienação já se encontrava na posse da coisa.
 Vale ressaltar que, a responsabilidade por vícios redibitórios, independe de culpa ou má-fé do vendedor, de modo que o desconhecimento de tais vícios não o isenta de responsabilidade. É nesse contexto que o art.443 do CC expressa que, se o alienante não conhecia o vício, ou defeito, isto é, se agiu de boa-fé, tão somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato. Mas seagiu de má-fé, porque conhecia o defeito, além de restituir o que recebeu, responderá TAMBÉM POR PERDAS E DANOS.
 Ainda que o adquirente não possa restituir a coisa portadora de defeito, por ter ocorrido o seu perecimento (morte do animal adquirido, p.ex.), a responsabilidade do alienante subsiste, se o fato decorrer de vício oculto, já existente ao tempo da tradição, art.444 do CC. Neste exemplo o adquirente terá que provar que o vírus da doença que vitimou o animal, já se encontrava encubado, quando da sua entrega (Gonçalves, 2012, p.135).
 O §1º do art.445 do CC afirma que, em se tratando de vício que só puder ser conhecido mais tarde, a contagem se inicia no momento em que o adquirente dele tiver ciência, com prazo máximo de 180 dias para bens móveis e de 1 ano, para bens imóveis. Ex: João no dia 30 de maio de 2012, oferece o seu carro, um GOL 2011/2012, para Maria. Esta faz o teste driver e gosta muito do veículo e resolve comprá-lo. Após oito meses da compra (30 de janeiro de 2013), foi detectado que o motor se encontrava com alto grau de carbonização. Tal vício, por ter sido conhecido somente mais tarde, permite que Maria ajuíze uma ação redibitória no prazo de 180 dias da data do conhecimento do vício, ou seja, pode ajuizar a ação redibitória até o dia 30 de julho de 2013.
 Poderá ocorrer que, as partes convencionem ampliar o prazo de garantia do objeto do contrato para um ano, dois ou mais anos. Nesse caso não incidirá os prazos expressos no art. 445 do CC/02. No entanto, se o vício surgir no transcurso desse prazo convencionado, deverá o adquirente reclamar do alienante em até 30 dias do descobrimento, sob pena de DECAIR O SEU DIREITO. Significa dizer que, mesmo dentro do prazo da garantia, o adquirente é obrigado a denunciar o defeito nos trinta dias seguintes em que o descobriu, sob pena de decadência do direito.
Na sistemática do Código Civil revogado, era permitido ao vendedor incluir uma cláusula excluindo sua responsabilidade por vícios redibitórios (art. 1.101 do CC/1916), o que não foi repetido pelo novo Código. Assim, segundo parte da doutrina, a partir da vigência do Código Civil de 2002 deve ser considerada nula a cláusula que isente a responsabilidade por vício redibitório.
Nas relações de consumo, as regras do vício redibitório são distintas. Vide o art. 18 da Lei nº. 8.078/90.
Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.
§ 1° Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:
I - a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso;
II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;
III - o abatimento proporcional do preço.
§ 2° Poderão as partes convencionar a redução ou ampliação do prazo previsto no parágrafo anterior, não podendo ser inferior a sete nem superior a cento e oitenta dias. Nos contratos de adesão, a cláusula de prazo deverá ser convencionada em separado, por meio de manifestação expressa do consumidor.
§ 3° O consumidor poderá fazer uso imediato das alternativas do § 1° deste artigo sempre que, em razão da extensão do vício, a substituição das partes viciadas puder comprometer a qualidade ou características do produto, diminuir-lhe o valor ou se tratar de produto essencial.
§ 4° Tendo o consumidor optado pela alternativa do inciso I do § 1° deste artigo, e não sendo possível a substituição do bem, poderá haver substituição por outro de espécie, marca ou modelo diversos, mediante complementação ou restituição de eventual diferença de preço, sem prejuízo do disposto nos incisos II e III do § 1° deste artigo.
§ 5° No caso de fornecimento de produtos in natura, será responsável perante o consumidor o fornecedor imediato, exceto quando identificado claramente seu produtor.
§ 6° São impróprios ao uso e consumo:
I - os produtos cujos prazos de validade estejam vencidos;
II - os produtos deteriorados, alterados, adulterados, avariados, falsificados, corrompidos, fraudados, nocivos à vida ou à saúde, perigosos ou, ainda, aqueles em desacordo com as normas regulamentares de fabricação, distribuição ou apresentação;
        			III - os produtos que, por qualquer motivo, se revelem inadequados ao fim a que se destinam.
2. EVICÇÃO:
 Evicção é a perda total ou parcial da coisa adquirida, em virtude de sentença judicial que confere a titularidade do bem adquirido a outra pessoa que não a vendedora e por motivo jurídico anterior a aquisição, art. 447 do CC. Logo tem como causa, um vício existente no título do alienante, ou seja, um defeito do direito transmitido ao adquirente. Ex: João dizendo-se ser proprietário de um carro, propõe a sua venda para Fábio. Este aceita o negócio e paga o valor do carro à vista. Fábio fica muito feliz com a compra, pois sempre sonhara em possuir um carro como aquele. Porém, após dois meses da compra do carro, Fábio é surpreendido com uma citação a qual tinha como causa o pedido formulado por Maria, uma terceira pessoa, que alegava ser a verdadeira proprietária do carro que João lhe havia vendido. A sentença foi favorável à Maria, o que obrigou a Fábio entregar-lhe o carro. 
 Trata-se de cláusula de garantia que opera de pleno direito, não necessitando, pois, de estipulação expressa, sendo ínsita nos contratos comutativos onerosos (ex. compra e venda). Inexiste, em regra, responsabilidade por evicção nos contratos gratuitos (art. 552, CC), exceto quando se tratar de doações onerosas.
 Conforme entendimento doutrinário, pode-se considerar também evicção, a perda do domínio do bem pela apreensão policial de coisa furtada ou roubada em momento anterior à aquisição. Vide jurisprudência:
Relator(a): Sá Moreira de Oliveira
Julgamento: 15/08/2011 
Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado
Publicação: 15/08/2011
Ementa
EVICÇÃO Veículo alienado produto de estelionato - Apreensão por autoridade policial Pedido de indenização para reparação do prejuízo que resultou diretamente da evicção. Ausência de cláusula excludente da responsabilidade pelos efeitos da evicção Sentença mantida. Apelação não provida.
Disponível em: < http://www.jusbrasil.com.br/filedown/dev5/files/JUS2/TJSP/IT/APL_1410686520058260000_SP_1314460881032.pdf. Acesso em 20 de dezembro de 2012.
 Há, na evicção, três personagens: o alienante, que transfere a coisa e que responde pelos riscos da evicção; o evicto ou evencido, que é o adquirente da coisa vencido na demanda movida por terceiro e o evictor ou evencente, que é o terceiro reivindicante que alega direito anterior ao do adquirente e vencedor da ação. 
 Logo, ocorrendo a perda da coisa, em ação movida por terceiro, o adquirente terá o direito de exigir ressarcimento pelo prejuízo ao alienante. Porém, podem o alienante e o adquirente, de forma expressa – JAMAIS de forma tácita – reforçar (impondo a devolução do preço em dobro) ou diminuir (permitir a devolução de apenas uma parte) a garantia e até mesmo excluí-la, como consta o art.448 do CC. Tal disposição é denominada de cláusula de irresponsabilidade ou cláusula de exclusão de garantia. 
 A cláusula de irresponsabilidade, desacompanhada pela ciência do adquirente da existência de reivindicatória em andamento, exclui apenas a obrigação do alienante de indenizar todas as verbas mencionadas no art.450 do CC, mas não a de restituir o preço recebido. Para que o alienante fique também exonerado de restituir o preço recebido, faz-se mister, além da cláusula de irresponsabilidade,que o evicto tenha sido informado do risco da evicção e o tenha assumido, renunciando assim, a garantia art.449 do CC. 
 Dessa forma se a cláusula excludente de responsabilidade for genérica, sem que o adquirente saiba da ameaça específica que recai sobre a coisa, ou dela informado não assumiu o risco, não se exonera o alienante da obrigação de restituir o preço recebido.
2.1. REQUISITOS DA EVICÇÃO:
 Segundo Gonçalves (2012, p.147-151), para que se configure a responsabilidade do alienante pela evicção devem ser preenchidos os seguintes requisitos:
(I) Perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa alienada. O adquirente ficará privado do domínio, da posse ou do uso do bem adquirido;
(II) Onerosidade da aquisição. Caberá evicção nos contratos onerosos e nas doações onerosas (há encargo imposto ao donatário):
(III) Ignorância, pelo adquirente, da litigiosidade da coisa. Se a conhecia, presume-se ter assumido o risco de a decisão lhe ser desfavorável. 
(IV) Anterioridade do direito do evictor. O evictor já tinha direitos sobre o bem, ou seja, era proprietário do objeto antes mesmo da aquisição pelo evicto.
(V) Denunciação da lide ao alienante. Somente após a ação do terceiro contra o adquirente é que este poderá agir contra o alienante. Reza o art. 456 do CC, que para exercer o seu direito que da evicção lhe resulta, deverá o adquirente notificar imediatamente o alienante do litígio. Essa notificação é feita mediante denunciação à lide (CPC, art.70, I), na qual o alienante passa a coadjuvar como réu na defesa do direito. Instaura-se, por meio da denunciação à lide, no processo de evicção, uma lide secundária entre o adquirente e o alienante. A sentença julgará as duas e, se julgar procedente a ação, declarará o direito do evicto. Dessa forma, conforme determina o art.456 do CC, para que o adquirente exerça os seus direitos advindos de um processo de evicção, é necessário que denuncie à lide o alienante, pois se assim não o fizer, não terá direito à indenização, uma vez que a interpretação de tal dispositivo impede o ajuizamento de ação autônoma de evicção por quem foi parte no processo em que ela ocorreu. DESTARTE, CONTRARIANDO TAL HERMENÊUTICA, O STJ VEM DECIDINDO QUE, O ADQUIRENTE MESMO NÃO DENUNCIANDO À LIDE, O ALIENANTE, PODERÁ EM AÇÃO PRÓPRIA EXERCITAR SEU DIREITO DE SER INDENIZADO.
Direito civil e processual civil. Recurso especial. Compra e venda de imóvel rural. Evicção. Ação de indenização por perdas e danos. Denunciação da lide. Ausência de obrigatoriedade. Natureza da venda. Reexame de fatos e provas. Interpretação de cláusulas contratuais. Embargos de declaração. Ausência de omissão, contradição ou obscuridade. Juros moratórios. Sucumbência recíproca.- Para que possa exercitar o direito de ser indenizado, em ação própria, pelos efeitos decorrentes da evicção, não há obrigatoriedade de o evicto promover a denunciação da lide em relação ao antigo alienante do imóvel na ação em que terceiro reivindica a coisa. Precedentes.- Adentrar na discussão sobre a natureza da venda, demandaria a incursão no campo de fatos e provas apresentados no processo, bem assim, a interpretação de cláusulas contratuais, expedientes vedados pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.- Não se conhece do recurso especial quando o Tribunal de origem decidiu fundamentadamente as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, sem omissões, contradições, tampouco obscuridades no julgado, embora em sentido diverso do pretendido pelos recorrentes.- Os juros moratórios são fixados a partir da citação, no patamar de 0,5% ao mês, até a data de 10/1/2003; a partir de 11/1/2003, o percentual dos juros moratórios incide à razão de 1% ao mês.- Verificada a sucumbência recíproca, devem ser compensados os honorários advocatícios. Primeiro recurso especial não conhecido. Segundo recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. Ônus sucumbenciais redistribuídos na lide secundária. (REsp 880698 / DF. Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI. TERCEIRA TURMA. DJ 23/04/2007 p. 268) 
PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. VEÍCULO IMPORTADO. EVICÇÃO. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. AUSÊNCIA DE OBRIGATORIEDADE.1. Esta Corte tem entendimento assente no sentido de que "direito que o evicto tem de recobrar o preço, que pagou pela coisa evicta, independe, para ser exercitado, de ter ele denunciado a lide ao alienante, na ação em que terceiro reivindicara a coisa" (REsp 255639/SP, Rel. Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Terceira Turma, DJ de 11/06/2001).2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 917314 / PR. Rel. FERNANDO GONÇALVES. QUARTA TURMA. DJe 22/02/2010)
2.2. VERBAS DEVIDAS:
 O art.450 do CC estipula as verbas devidas. Na realidade o ressarcimento deve ser amplo e completo, como se infere da expressão prejuízos que resultem diretamente da evicção, incluindo-se a restituição integral do preço, as custas processuais e os honorários advocatícios, as despesas com tributos, lavratura e registro de escrituras, juros e correção monetária. São indenizáveis os prejuízos devidamente comprovados, competindo ao evicto prová-los. As perdas e os danos abrangem o dano emergente (prejuízo imediato e mensurável) e o lucro cessante (o que deixar de ganhar em decorrência do dano).
 O STJ afinando com esse entendimento, tem proclamado: “Perdido a propriedade do bem, o evicto há de ser indenizado com importância que lhe propicie adquirir outro equivalente. Não constitui reparação completa a simples devolução do que lhe foi pago, ainda que com correção monetária”.
 O art. 451 do CC estabelece que a deterioração da coisa, em poder do adquirente, não afasta a responsabilidade do alienante, que responde pela evicção total, salvo em caso de deterioração do bem provocada intencionalmente por aquele.
 No tocante às benfeitorias realizadas na coisa, dispõe o art. 453 do CC, que as necessárias ou úteis, são abonadas ao que sofreu a evicção, serão pagas pelo alienante. Assim, o evicto, como qualquer possuidor, tem o direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis.
A garantia da evicção pode ser renunciada pelo adquirente. Contudo, a eficácia da cláusula que exclui a evicção varia, conforme o adquirente tenha ou não real conhecimento do risco da evicção (CC, 449). Se o adquirente tinha conhecimento dos riscos da evicção e concordou com a cláusula exonerando a responsabilidade (cláusula de irresponsabilidade pela evicção ou cláusula non praestenda evictione), deve suportar os riscos (CC, 457).
A evicção pode ser total ou parcial. Neste último caso, pode o evicto optar entre a extinção do contrato e consequente indenização conforme o art. 450, CC, ou a manutenção do pacto com reembolso do que foi perdido ao evictor, mais eventuais perdas e danos. 
Contudo, há uma dificuldade em precisar o conceito indeterminado - evicção parcial considerável - contido no art. 455, CC.
Art. 455. Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá somente direito a indenização.
REFERÊNCIAS:
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 9ªed. São Paulo: Saraiva, v.3, 2012.
NUNES, Rizzatto. Curso de Direito do Consumidor. 2ªed. São Paulo: Saraiva, 2005.
UNIDADE VII – CONTRATO PRELIMINAR.
1. Conceito
 Há situações em que as partes negociantes se preparam para celebrar futuramente um contrato definitivo, haja vista que por motivos outros, tais como, um estudo mais apurado do negócio jurídico a concretizar, levantamento de verbas, bem como resolução de alguns obstáculos, estejam impedindo de concretizar naquele momento um contrato definitivo. 
 Foi objetivando, portanto, a execução futura de um contrato definitivo, que o legislador tipificou a figura do contrato preliminar. Este é também conhecido como pré-contrato, promessa de contratar, contrato preparatório ou compromissório,é aquele onde uma ou mais partes se obrigam a realizar um contrato definitivo. Dessa definição pode-se afirmar que no contrato preliminar cada uma das partes assume uma obrigação de fazer, qual seja, de celebrar um contrato definitivo. Em síntese, no contrato preliminar, há criação de uma obrigação futura de contratar (Gonçalves, 2012, p.163 e Seixas, 2003, p.01).
Nos dizeres de Antônio Chaves, objeto do contrato preliminar é a celebração de um futuro contrato que será solutório (resolutivo), uma vez que dá cumprimento às obrigações assumidas no contrato anterior, e ao mesmo tempo, constitutivo, pelas novas relações que dele resultarão em caráter definitivo.
Em certos casos, o contrato preliminar, preenchendo determinados requisitos legais, essenciais do contrato definitivo visado, chega a confundir-se com ele, conferindo direito real sobre o objeto da contratação, a possibilitar a concretização negocial futura, por via judicial (adjudicação compulsória), como na hipótese do compromisso de compra e venda de imóvel para pagamento parcelado celebrado na forma dos artigos 1.417 e 1.418, CC/02.
TÍTULO IX - Do Direito do Promitente Comprador
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
O CC/02 cuidou das bases do contrato preliminar nos arts. 462 a 466, estabelecendo que, exceto à forma, deve ele apresentar-se com os mesmos requisitos essenciais do contrato definitivo, a ser celebrado (art. 462). Trata-se, portanto, de contrato não formal, mesmo sendo solene o contrato definitivo.
 Ex: Tem-se um contrato preliminar quando “A” promete a “B” que, no prazo de trinta dias, alugará a “B” certo bem imóvel e, por outro lado, “B” promete a “A” que efetivamente tomará aquele bem em locação. Não se tem, ainda, o contrato de locação propriamente dito porque, nesse exemplo, tanto “A” quanto “B” ainda terão que declarar, no futuro, suas respectivas vontades de alugar e de tomar em locação o bem imóvel especificado. As partes cumprirão o contrato preliminar quando, efetivamente, vierem a celebrar o contrato de locação previsto no contrato preliminar.
 Vale ressaltar que o contrato preliminar pode ser unilateral, situação em que apenas uma das partes se compromete a cumprir um contrato futuro definitivo, e a outra parte apenas pedir a execução, art.466 do CC. Exemplo: uma pessoa compromete-se a realizar uma doação pura e simples a outra pessoa. 
 Não se deve confundir o contrato preliminar com as negociações preliminares. Estas consistem apenas em uma fase que antecede a formação dos contratos, não gerando, portanto, nenhuma obrigação contratual para as partes negociantes. Já o contrato preliminar é um contrato em si mesmo, com todos os requisitos indispensáveis a formação de qualquer contrato.
 Conforme o art. 462 do CC/02 o contrato preliminar deve conter os mesmos requisitos do contrato definitivo, salvo, com relação a formalidade. Assim, no contrato preliminar, devem as partes ter capacidade civil e aptidão específica para contratar, bem como o consentimento destas serem isentos de vício, além do que o objeto deve ser lícito, possível, determinado ou determinável e de apreciação econômica. Vale ressaltar que, o artigo em comento, NÃO exigiu formalidades para a constituição do contrato preliminar, de modo que, um contrato preliminar de compra e venda de um imóvel poderá ser feito mediante um instrumento particular. Logo, mesmo que o contrato definitivo seja celebrado por escritura pública, o preliminar pode ser lavrado em instrumento particular (Gonçalves, 2012, p.167).
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
 Estabelece a segunda parte do art. 463 do CC, que o contrato preliminar concluído com observância dos requisitos do art. 462 do CC, e desde que não haja cláusula de arrependimento – o que o torna irretratável e irrevogável – possibilita a qualquer uma das partes exigir da outra, a celebração do contrato definitivo dentro do prazo assinalado, de forma que, havendo inadimplemento, constituir-se-á em mora o devedor. Ex: João (promitente vendedor) realiza um contrato preliminar de compra e venda de imóvel com Maria (promitente compradora). O contrato preliminar especifica que após o sinal dado pela promitente compradora, caberá o promitente vendedor lavrar definitivamente a escritura de compra e venda do imóvel, sob o risco de incorrer em mora e sofrer as consequências de uma adjudicação compulsória da coisa ou mesmo da resolução do contrato, podendo, no entanto, em ambos os casos pagar as devidas verbas indenizatórias.
 Não obstante o parágrafo único do art. 463 do CC/02 expressar a necessidade de o contrato preliminar ser registrado no cartório competente (de Registro de Imóveis ou de Registro de Títulos e Documentos) o STJ vem decidindo (Súmula 239) que tal requisito é desnecessário para se exigir a concretização do contrato definitivo. 
Súmula 239. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
 O registro só será necessário para que o contrato preliminar produza efeitos quanto a terceiros que dele não participam. Perante terceiros que venham a adquirir a coisa prometida à venda, o registro será imprescindível para afastar sua boa-fé. Nesse sentido, é o Enunciado 30, aprovado na I Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho de Justiça Federal no período de 11 a 13 de setembro de 2002, sob a coordenação científica do então Ministro Ruy Rosado de Aguiar. Vide o Enunciado:
Enunciado 30. A disposição do parágrafo único do art. 463 do código Civil de 2002 deve ser interpretada como fato de eficácia perante terceiros.
 Exaurindo prazo sem o cumprimento do contrato preliminar por uma das partes, caberá a outra optar, entre a execução específica em juízo (adjudicação compulsória da coisa) ou resolver o contrato. Se a parte prejudicada optar pela execução específica, deverá obter o suprimento judicial da vontade do inadimplente – o juiz irá suprir a vontade do inadimplente – tornando-se definitivo o contrato preliminar, art.464 do CC (Ulhôa, 2012, p.198). É claro que a ação de execução específica somente é possível caso assim permita a obrigação (não será possível, p.ex., na promessa de contrair casamento) e desde que o contratante prejudicado tenha cumprido as suas obrigações contratuais. Também é essencial a caracterização da mora do inadimplente, sem a qual o prejudicado não tem interesse jurídico.
 Porém, pode a parte prejudicada optar pela resolução do contrato, desconstituindo-se, pois, o vínculo contratual, liberando-se as partes da obrigação de realizar contrato definitivo futuro (Ulhôa, 2012, p.198). 
 Vale ressaltar que ambas as alternativas caberão ao prejudicado pleitear indenização.
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contratopreliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.
Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.
REFERENCIAS:
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 9ªed. São Paulo: Saraiva, v.3, 2012.
SEIXAS, Renato. Contratos Preliminares. Disponível em: http://renatoseixas.files.wordpress.com/2009/06/contratos-preliminares-v-3.pdf. 
UNIDADE VIII – CONTRATO COM PESSOA A DECLARAR.
 O art.476 do CC expressa que, um dos contratantes pode reservar-se no direito de indicar outra pessoa para, em seu lugar, adquirir os direitos e assumir as obrigações dele decorrentes. Assim, uma das partes se reserva a faculdade de designar uma outra pessoa que assuma a sua posição na relação contratual, como se o contrato fora celebrado com esta última. Nesse caso o verdadeiro contratante, por motivo de ordens econômicas ou pessoais, deseja permanecer oculto durante a formação do contrato. (Gonçalves, 2013, p.170). 
 Trata-se, pois, de avença muito comum nos compromissos de compra e venda de imóveis, nos quais o compromissário comprador reserva-se a opção de receber a escritura definitiva ou indicar terceiro para nele figurar como adquirente. A referida cláusula é denominada pro amico eligendo ou sibi aut amico vel eligendo. Tem sido utilizada para evitar despesas com nova alienação, nos casos de bens adquiridos com o propósito de revenda, com a simples intermediação do que figura como adquirente. Feita validamente, a pessoa nomeada adquire os direitos e assume as obrigações do contrato com efeito retroativo. Vale ressaltar a sua impossibilidade nos contratos personalíssimos.
 Para explicar melhor esse contrato segue o seguinte exemplo:
 João por motivo pessoal, verbaliza que nunca venderia o seu imóvel para Paulo. Este, sabendo que o imóvel de João estava à venda, pede ao seu amigo Francisco para comprá-lo em seu nome. Francisco concorda em realizar a transação. Após receber a proposta de João, sobre a compra do imóvel, Francisco a aceita. Realizam o contrato preliminar e neste o promitente comprador Francisco, inclui a cláusula pro amico, reservando o direito de indicar denominada pessoa – electus – que deve adquirir os direitos e assumir os deveres decorrentes do contato. No dia da lavratura da escritura do imóvel, Paulo apresenta-se diante de João para lavrar de forma definitiva a escritura. 
 Infere-se, portanto, que esse tipo de contrato tem duas fases:
1ª fase: O estipulante comparece em caráter provisório, ao lado de um contratante certo, até a aceitação do nomeado;
2ªfase: O nomeado passa assumir as obrigações contratuais do estipulante, ou seja, passa a ser o verdadeiro contratante.
 Participam desse contrato:
(a) o promitente, que assume o compromisso de reconhecer o amicus ou eligendo;
(b) o estipulante, que pactua em seu favor a cláusula de substituição; c) e o electus, que, validamente nomeado, aceita sua indicação, que é comunicada ao promitente. Vale ressaltar que para o negócio jurídico ser válido, é necessário que as partes sejam capazes e legítimas, no momento da formação do contrato.
 O contrato com pessoa a declarar, não é o mesmo que o contrato de estipulação em favor de terceiro: Dentre as diferenças, citam-se:
(I) Na estipulação em favor de terceiro, o estipulante e o promitente permanecem vinculados ao contrato, mesmo depois da adesão do terceiro. Já no contrato com pessoa a declarar, um dos contratantes desaparece, sendo substituído pelo nomeado e aceitante.
(II) Na estipulação em favor de terceiro, exige-se somente a capacidade do estipulante e do promitente, podendo o beneficiário ser até determinável. No contrato com pessoa a declarar, exige-se a capacidade e a legitimidade de todos os personagens.
 A indicação da pessoa deve ser feita, comunicando-a no prazo estipulado, ou, sem sua falta, no de cinco dias, para o efeito de declarar aceita a estipulação, art.468 do CC O parágrafo único do art.468 do CC exige que para, a aceitação da pessoa nomeada ser válida, é necessário que a mesma revista da mesma forma que as partes anteriores usuram na formação do contrato ou mesmo conste no próprio instrumento (Gonçalves, 2012, p.177). 
 O art.469 do CC define o efeito retroativo do aceitante. Feita validamente a nomeação e manifestada a aceitação, a pessoa nomeada adquire os direitos e assume as obrigações do contrato como se estivesse presente desde a data da sua celebração (Gonçalves, 2013, p.177).
 O art.470 do CC, estipula as condições do contrato ser válido entre contratantes originários:
(I) Se não houver indicação da pessoa;
(II) Se a pessoa nomeada recusar a aceitação;
(III) Se a pessoa nomeada era incapaz ou insolvente e, a outra pessoa desconhecia no momento da indicação.