5 - DIREITO DE PROPRIEDADE

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FEEVALE 
Disciplina: Direito das Coisas 
Texto 5 
 
Prof. Luis Augusto Stumpf Luz 
 
DIREITO DE PROPRIEDADE 
I - Conceitos fundamentais relativos à propriedade e seus atributos: 
A propriedade é o direito que a pessoa possui em relação a um bem determinado. Trata-
se de um direito individual e fundamental, protegido no art. 5º, XXII da CF, mas que deve sempre 
atender a uma função social, em prol da coletividade. O direito de propriedade é preenchido a 
partir dos atributos previstos no Código Civil de 2002 (art. 1.228), sem deixar de contemplar 
outros direitos, sobretudo aqueles com substrato constitucional. 
O direito de propriedade é, atualmente, um direito complexo, que demanda uma visão 
transdisciplinar. O tema não interessa apenas ao direito privado, mas também à economia, à 
ciência política, à sociologia, bem como aos diversos ramos do Direito (Tributário, Ambiental, 
Consumidor, Autoral, etc.). Ao estudá-lo, percebe-se que a evolução do instituto implica uma 
relativa limitação ao exercício desse direito, pois são crescentes as limitações impostas 
limitações ao proprietário no exercício do seu direito de propriedade. 
Etimologicamente, a palavra domínio provém do vocábulo dominium, que significa 
‘senhor’. Indica, portanto, a ideia de um poder ou senhorio. Tradicionalmente, desde o direito 
romano, propriedade e domínio são utilizados como sinônimos. 
O Art. 1.228 do CC prevê que “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da 
coisa e o direito de reavê-la do poder de quem que a injustamente a possua ou detenha”. 
Assim, sob o prisma didático, a propriedade é o instituto em que o proprietário tem os 
atributos de gozar, reivindicar, usar e dispor a coisa, a saber: 
a) faculdade de gozar ou fruir da coisa (jus fruendi): faculdade de retirar os frutos da coisa 
(frutos naturais, civis ou industriais), cabendo ao proprietário, por exemplo, alugar e receber os 
frutos da coisa da qual é proprietário; 
b) faculdade de reivindicar a coisa (jus vindicandi) contra quem injustamente a possua ou a 
detenha: esse direito será exercido por meio de ação petitória, fundada na propriedade, cabendo 
ao agente requerer a propriedade da qual tem o direito. Reivindicar a coisa é a possibilidade que 
o proprietário tem de se utilizar das vias judiciais para reaver a coisa, em razão do direito de 
sequela. 
c) faculdade de usar a coisa (jus utendi): esse atributo implica ao proprietário usar a coisa da 
qual é proprietário como bem entender, mas encontra limites na CF/88, no CC/2002 e em leis 
especiais, caso do Estatuto da Cidade, a seguir estudados. 
d) faculdade de dispor da coisa (jus disponendi): a disposição da coisa da qual é proprietário 
pode ser disposta por atos inter vivos (vender, doar) ou causa mortis (transmitir por herança, 
mesmo em testamento). 
Para lembrar: GRUD = GOZAR, REAVER, USAR e DISPOR. 
 
II – Espécies de Propriedade: 
a) Propriedade plena ou alodial: o proprietário tem consigo os atributos de gozar, reaver, usar e 
dispor da coisa. Esses caracteres estão em suas mãos de forma unitária, ou seja, plena, sem 
limites do exercício dos quatro atributos. 
b) Propriedade limitada ou restrita: recai sobre a propriedade algum ônus, caso da hipoteca, da 
servidão ou usufruto, entre outros exemplos. Nesse caso, o direito de propriedade é composto 
de duas partes destacáveis, a seguir exposto. 
No exemplo do usufruto, o usufrutuário tem o direito de usar e fruir (gozar, perceber os 
frutos) enquanto que o proprietário deixa de tê-los. Então, o proprietário terá apenas os atributos 
de reaver e dispor, mas não os de usar e fruir. Assim, o usufrutuário pode locar o imóvel que 
recebeu em usufruto e o proprietário não é o credor dos alugueres, pois não tem o direito de 
fruir. A saber: o proprietário tem apenas a nua-propriedade, que corresponde à titularidade do 
domínio, ao fato de ser proprietário e de ter o bem em seu nome. A nua-propriedade é aquela 
despida dos atributos de uso e fruição. 
Na hipótese de hipoteca, o proprietário pode ser usar, fruir e reivindicar, mas tem 
limitações em dispor a coisa que está em garantia ao seu credor. E, quando da servidão, o 
proprietário deverá suportar que um terceiro utilize a coisa da qual aquele é o proprietário. 
Observa-se que os institutos do usufruto, hipoteca e servidão serão estudados em aulas a 
posteriori. 
 
III - Principais características do direito de propriedade: 
a) Direito absoluto: em regra, é absoluto, mas deve ser relativizado em algumas situações. A 
considerar o seu caráter erga omnes, ou seja, contra todos, é comum afirmar que a propriedade 
é um direito absoluto. Nesse sentido, o proprietário pode desfrutar da coisa como bem entender. 
No entanto, existem claras limitações dispostas no interesse coletivo, caso da função social e 
socioambiental da propriedade (art. 1.228, §1º do CC). Por isso é que se pode dizer que a 
propriedade é um direito absoluto, mas que pode e deve ser relativizado em muitas situações, 
tais como pela função social da propriedade rural e urbana – Art. 182 e 186 da CF, Estatuto das 
Cidades, entre outros, que serão estudados a seguir. 
b) Direito exclusivo: determinada coisa não pode pertencer a mais de uma pessoa, salvo nos 
casos de condomínio ou copropriedade (condomínio voluntário, que será estudado nas aulas 
seguintes), hipótese que também não retira o seu caráter de exclusividade. Art. 1.231, CC: a 
propriedade presume-se plena e exclusiva, salvo prova ou previsão em contrário. Outros titulares 
podem exercer diferentes direitos reais sobre a mesma coisa da qual o agente é o proprietário 
(ou proprietários em caso de condomínio), mas a propriedade é um direito exclusivo dos 
proprietários. Assim, por exemplo, o imóvel pode ser locado a “A”, que subloca para “B”, ou seja, 
diferentes pessoas podem ser locatários, mas apenas o proprietário detém a propriedade, da 
qual tem a exclusividade. 
c) Direito perpétuo: o direito de propriedade permanece independentemente do seu exercício, 
enquanto não houver causa modificativa ou extintiva, sejam de origem legal ou convencional 
(deixa de ter a propriedade em razão da venda, doação, dívida em processo de execução ou 
falência), isto é, de característica perpétua, salvo por imposição da supremacia da ordem pública 
como é o resultante do instituto da desapropriação. 
d) Direito elástico: a propriedade pode ser distendida ou contraída quanto ao exercício, 
conforme sejam adicionados ou retirados os atributos que são destacáveis (G.R.U.D.). Assim, 
na propriedade plena, o direito se encontra no seu grau máximo de elasticidade, havendo uma 
redução nos direitos reais de gozo ou fruição e nos direitos reais de garantia. Porém, se o 
proprietário deixa de ter o atributo de usar e/ou gozar ou dispor da coisa, o seu direito pleno 
(propriedade plena) passa a ser limitada. E quando o proprietário volta a ter o direito de usar, 
gozar e ou dispor, retoma a propriedade plena. Ex.: o proprietário tem a propriedade plena e 
confere o direito de usufruto (usar e fruir) ao usufrutuário. Então, passa a ter a propriedade 
limitada e, quando encerrar o usufruto, retoma a propriedade plena. Nesse sentido, a 
característica da elasticidade. 
e) Direito complexo: diante dos quatro atributos constantes do caput do art. 1.228 do CCB, ou 
seja, gozar, reivindicar, usar e dispor, anteriormente explicados. 
f) Direito fundamental: pelo que consta do art. 5º, XXII e XXIII da CF, o direito de ser 
proprietário está no elenco dos Direitos Fundamentais. Porém, esse caráter faz com que a 
proteção do direito de propriedade e a correspondente função social sejam aplicadas de forma 
imediata nas relações entre particulares, pelo que consta do Art. 5º, §1º e 225 da CF. 
g) Da função social e socioambiental da propriedade: 
 O conteúdo positivo do direito de propriedade é previsto do caput do Art. 1.228, 
conforme já analisado, ou seja, cabe ao proprietáriogozar, reivindicar, usar e dispor da coisa. Já 
o conteúdo negativo desse direito é encontrado nas hipóteses dos parágrafos do Art. 1.228, 
1.229 e 1.230 que são limitações ao direito de propriedade, a saber: 
- Art. 1.228, §1º do CCB: “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância 
com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de 
conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o 
equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das 
águas” (trata-se da função social como princípio orientador da propriedade, além de representar 
a principal limitação a esse direito). 
No sentido, em tratando-se da propriedade urbana, em consonância com a CF, há a 
necessidade de observância dos planos diretores dos municípios com mais de 20.000 
habitantes, conforme previsto no Estatuto das Cidades (Estudo de Impacto Ambiental EIA/RIMA 
e Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV/RIVI), conforme previsão do Estatuto da Cidade (Lei 
10.257/01). 
O art. 186 da CF/88 traz parâmetros para o atendimento dessa função social. Assim por 
exemplo, os requisitos servem à propriedade rural ou agrária, a saber: aproveitamento racional e 
adequado da propriedade; utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação 
do meio ambiente; exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores, 
entre outros. 
O CCB/2002, além de tratar da função social, consagra a função socioambiental da 
propriedade. Como exemplo de aplicação da função socioambiental da propriedade, o STJ tem 
entendido que o novo proprietário de um imóvel é obrigado a fazer a sua recuperação ambiental, 
mesmo não sendo o causador dos danos (obrigação proptem rem). Nesse sentido, o STJ: Ag. 
Rg. no R. Esp. 471.864/SP: “(...) o adquirente do imóvel tem responsabilidade sobre o 
desmatamento, mesmo que o dano ambiental tenha sido provocado pelo antigo proprietário” 
- Art. 1.228, §2º do CCB: “são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer 
comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem” (vedação do 
exercício irregular do direito de propriedade, do abuso de propriedade ou do ato emulativo civil). 
Em leitura literal, o art. 1.228, §2º estaria a exigir o dolo para a caracterização do ato 
emulativo no exercício da propriedade, o que conduziria à responsabilidade subjetiva. Por outro 
lado, conforme entendimento majoritário da doutrina, o art. 187 do CC consolida a 
responsabilidade objetiva. Com o fim de sanar essa contrariedade, foi aprovado o Enunciado 49, 
pelo qual “a regra do art. 1.228, §2º do CC interpreta-se restritivamente, em harmonia com o 
princípio da função social da propriedade e com o disposto no art. 187 do CC.” Portanto, deve 
prevalecer a regra do art. 187 do CC. 
- Art. 1.228, §3º: trata da desapropriação por necessidade ou utilidade pública e da 
desapropriação por interesse social; e também do ato de requisição, em caso de perigo público 
iminente, fatos que, por suas naturezas, implicam a função social da propriedade. 
Art. 1.229, CCB: “a propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo 
correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário 
opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que 
não tenha ele interesse legítimo em impedi-las”. 
O art. 1.230 CCB dispõe que a propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e 
demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e 
outros bens referidos por leis especiais. O interesse social justifica o art. 176 da CF, pelo qual as 
jazidas, em lavra ou não, e demais recursos minerais e os potenciais de energia hidráulica 
constituem propriedade distinta da do solo, para efeito de exploração ou aproveitamento, e 
pertencem à União, garantida ao concessionário a propriedade do produto da lavra. 
De acordo com o art. 1.230, parágrafo único do CCB, o proprietário do solo tem o direito 
de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não 
submetidos à transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial. Ex. o proprietário 
de um imóvel pode vender a areia que está em sua propriedade, para que ela seja empregada 
na construção civil. 
 
IV - Propriedade resolúvel (e propriedade fiduciária): 
A propriedade resolúvel constitui aquela que pode ser extinta quer pelo advento de 
condição (evento futuro e incerto quanto à ocorrência, há a dúvida se o evento ocorrerá) quer 
pelo advento de termo (evento futuro e certo quanto à ocorrência, há a certeza que o evento 
ocorrerá), ou ainda pela superveniência de uma causa capaz de destruir a relação jurídica. 
Exemplos: 
a) Compra e venda com cláusula de retrovenda, em que o vendedor tem a possibilidade de 
reaver a coisa no prazo máximo de três anos (Art. 505 CCB). Até esse prazo a propriedade do 
comprador é meramente resolúvel, pois o vendedor, em razão de cláusula contratual, poderá 
exercer o direito resultante da retrovenda e deposita (devolve) os valores recebidos na venda 
para o comprador, em valores corrigidos pela correção monetária, e o comprador, então 
proprietário, deixa de sê-lo ao devolver o imóvel ao vendedor. Se o vendedor não exercer a 
cláusula e devolver os valores, o comprador continua a exercer a propriedade. 
b) Propriedade resolúvel com cláusula especial de venda com reserva de domínio, prevista no 
Art. 521 CCB. Por esse instituto, na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a 
propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. Assim, o vendedor é o proprietário até 
que o preço da venda se integralize pelo comprador, momento em que aquele transfere a 
propriedade a este. Se o comprador não integralizar o pagamento, o vendedor deixa de transferir 
a propriedade. Situação análoga ocorre com os contratos de promessa de compra e venda de 
imóvel em que o atual proprietário (promitente vendedor) deixará de ser proprietário se o 
promitente comprador integralizar o valor da promessa de compra. Porém, se o promitente 
comprador deixar de integralizar o preço da compra, o promitente vendedor (ainda proprietário) 
não perderá a propriedade. No caso, há um contrato preliminar (Art. 462 CCB) que é o da 
promessa de compra e venda e, se o promitente comprador integralizar o valor da compra ao 
proprietário, este deixará de sê-lo ao assinar o contrato definitivo de compra e venda. 
c) Propriedade resolúvel do donatário na doação com cláusula de reversão, prevista no Art. 547 
CCB. No caso, o donatário é o proprietário da coisa em razão da doação. Porém, se o contrato 
de doação prevê a cláusula de reversão e o donatário falecer antes do doador, a propriedade 
retorna (reverte) a este e deixará de ser dos herdeiros do donatário, falecido antes do doador. Se 
o doador falecer antes, a propriedade continua com o donatário, de forma plena. 
O Art. 1.359 do CCB preconiza que resolvida a propriedade pelo implemento da 
condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais 
concedidos na sua pendência. Em complemento, o proprietário (no caso, o novo proprietário, 
como seria o caso do comprador), em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa 
do poder de quem a possua ou a detenha (no caso, do vendedor ou de terceiros que tenham a 
posse ou detenção do bem comprado). 
Na propriedade fiduciária há propriedade resolúvel. O art. 1.361 do CCB considera 
fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível (coisa móvel e insubstituível por 
outra) que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor, ou seja, opera-se, 
juridicamente nos moldes da compra e venda com reserva de domínio, não obstante as 
especificidades legais, previstas nos artigos seguintes ao 1.361 CCB. E, somente para registrar,há a alienação fiduciária em garantia relativa a bens IMÓVEIS, prevista pela L. 9.514/97.