3 - Gestão patrimonial

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REGISTRO DE 
IMÓVEIS E 
GESTÃO 
PATRIMONIAL
Vinicius Mauat da Silva
Gestão patrimonial
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
  Definir gestão patrimonial e as formas de gestão.
  Identificar a classificação patrimonial dos registros de imóveis.
  Descrever a classificação, a codificação e a depreciação de bens.
Introdução
Neste capítulo, você vai verificar o que é a gestão patrimonial e como 
os bens podem ser comercializados, alugados ou administrados por 
diferentes tipos de organizações. Você também vai conhecer as empre-
sas que operam no Brasil, verificando como atuam e quais são as suas 
características. A classificação patrimonial será outro ponto: você vai ver 
como os bens se apresentam legalmente, o que é preciso para registrá-los 
e outras das suas características jurídicas.
Por fim, você vai estudar alguns tópicos contábeis ligados à questão 
da depreciação; ou seja, à perda do valor contábil dos ativos. Você vai 
verificar que tipos de ativos sofrem depreciação, como ela é reconhecida 
e em que casos deve ser contabilizada.
1 Gestão patrimonial e formas de gestão
A gestão patrimonial dos bens pode ocorrer de diferentes formas. Contudo, as 
pessoas costumam confundir alguns termos relativos aos tipos de organizações 
que fazem parte do ramo. Por isso, você deve fi car atento ao papel de cada 
uma dessas organizações.
Uma das responsáveis pela gestão de bens patrimoniais é a incorporadora 
imobiliária. Esse tipo de organização é constituído com o fim de atuar, 
inicialmente, na alienação, ou seja, na venda de um imóvel. Todavia, dentro 
do processo de gestão patrimonial, a sua atuação é bastante ampla, já que 
essa organização desempenha atividades de verificação de oportunidade de 
mercado, concepção e construção do imóvel e de compra do terreno.
As incorporadoras também podem definir algumas das características do 
imóvel que será comercializado. A atividade de incorporação precisa ser de-
terminada em contrato social, já que pode ser desempenhada por construtoras. 
As incorporadoras possuem as suas obrigações definidas de acordo com a Lei 
nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que determina o seguinte:
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante 
ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a 
venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações 
a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou 
em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propos-
tas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a 
incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo 
prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas (BRASIL, 
1964, documento on-line).
Logo, a incorporadora tem obrigações com o empreendimento e com o 
que está relacionado a ele até o momento de sua entrega, incluindo o registro 
da totalidade de suas unidades. Caso alguém esteja fazendo negócio com uma 
incorporadora e tenha problemas com atrasos, pode acionar a incorporadora. 
Contudo, caso a compra seja feita diretamente com a construtora, a respon-
sabilidade é assumida por ela.
As construtoras trabalham com a execução propriamente dita da obra, ou 
seja, com questões técnicas, observação de normas, prazos e outros aspectos 
práticos, mais relacionados com o dia a dia da obra. Assim, a construtora é 
responsável, por exemplo, por riscos ligados a acidentes de trabalho, que são 
bastante comuns nessa área, bem como por impostos desse tipo de mão de 
obra e por outros pontos ligados ao levantamento dos ativos.
Também integram as responsabilidades da construtora: a questão dos atrasos 
na entrega dos ativos, as eventuais especificações não atendidas e os riscos 
ligados à atividade. Caso existam ações futuras ligadas a esses problemas, a 
construtora será a empresa acionada, e não a imobiliária ou a incorporadora, 
que somente respondem quando atuam na intermediação do negócio.
Muitas das construtoras que atuam no mercado brasileiro também fun-
cionam como incorporadoras. Entretanto, existe a necessidade de que tais 
negócios sejam separados por determinação legal em contrato social. O fato 
de as construtoras atuarem como incorporadoras na maioria das vezes facilita 
a gestão das obras e dos ativos negociados.
Gestão patrimonial2
Outro tipo de empresa que faz a gestão de ativos e atua nesse ramo é a 
imobiliária. Esse tipo de organização faz tanto a venda quanto a locação de 
imóveis. Adicionalmente, as imobiliárias são responsáveis por administrar 
bens, o que permite uma mediação entre o proprietário e o interessado em 
comprar ou alugar.
Atualmente, as imobiliárias oferecem diversos serviços, que incluem o 
aconselhamento aos locadores, ou seja, àqueles indivíduos que possuem imóveis 
e têm interesse em alugá-los ou vendê-los. Essas empresas orientam os seus 
clientes, definem o melhor perfil de compradores ou locatários, escolhem 
formas de anunciar e tirar fotos dos imóveis, entre outras ações necessárias 
para administrar os ativos para a sua alienação ou locação, dependendo do 
perfil e do desejo do proprietário.
Algumas imobiliárias oferecem serviços diferenciados. Existem locações 
de curto e longo prazo, ou ainda serviços que dependem do perfil da região, 
como aluguéis por temporada — quando o imóvel se localiza em regiões de 
balneário. Logo, as imobiliárias possuem serviços bastante diferenciados de 
acordo com o perfil do cliente e da região que atendem.
Para a gestão correta de um bem, é preciso levar em consideração as diferenças que 
existem entre os tipos de empresas que trabalham com bens e as funções que cada 
uma delas desempenha. Como você viu, existem diferentes tipos de organizações, 
que trabalham de forma distinta. Tais organizações desempenham funções técnicas, 
jurídicas, administrativas e financeiras. Ademais, auxiliam tanto na escolha de terre-
nos como na organização de documentos, na compra e na venda de unidades e na 
finalização do processo de alienação ou locação.
2 Classificação patrimonial dos registros 
de imóveis
Do ponto de vista jurídico, os bens se diferenciam das coisas por oferecem 
utilidade, valoração e qualifi cação (MALUF; MALUF, 2018). Do ponto de 
vista contábil, existe a necessidade de gerar benefícios futuros, ou seja, de 
viabilizar um “potencial de serviços” do ativo para aquele que está em posse 
do bem (IUDÍCIBUS, 2015). Essa potencialidade pode ser explorada pela 
empresa ou por quem tem a posse, por meio de uso, venda ou aluguel.
3Gestão patrimonial
Os bens podem ser móveis ou imóveis, tangíveis ou intangíveis. Entretanto, 
o foco aqui são os bens imóveis e suas características. Um bem imóvel, como 
o próprio nome indica, é aquele que não se movimenta, ou que não pode ser 
movido sem que ocorra, de alguma forma, alteração da sua substância princi-
pal. Assim, outra característica dos imóveis é que eles podem se danificar na 
movimentação. Além disso, a sua aquisição deve ser caracterizada por meio 
de um documento oficial.
Com relação aos bens imóveis, existe também a figura de usucapião, que 
ocorre quando da ocupação sem oposição do proprietário. Outra forma de 
posse ocorre por acessão e está detalhada no Código Civil (Lei nº. 10.406, de 
10 de janeiro de 2002), da seguinte forma:
Art. 1.248. A acessão pode dar-se:
 I — por formação de ilhas;
 II — por aluvião;
 III — por avulsão;
 IV — por abandono de álveo;
 V — por plantações ou construções (BRASIL, 2002, documento on-line).
O Código Civil, de forma específica, apresenta os seguintes tipos de clas-
sificações dos bens imóveis:
Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou 
artificialmente.
Art. 80. Consideram-se imóveis para os efeitos legais:
 I — os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;
 II — o direito à sucessão aberta.
 Art. 81. Não perdem o caráter de imóveis:
 I — as edificações que, separadas do solo,mas conservando a sua unidade, 
forem removidas para outro local;
 II — os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se 
reempregarem (BRASIL, 2002, documento on-line).
Logo, de forma resumida, os bens imóveis podem ser divididos em (MA-
LUF; MALUF, 2018):
  imóveis por natureza — solo, subsolo, cursos de água e outros elementos 
que não podem ter vida independente;
  imóveis por acessão física — tudo o que for incorporado ao solo, como 
edifícios, construções e outros elementos que não possam ser retirados 
sem destruição;
Gestão patrimonial4
  imóveis por disposição legal — direitos de uso sobre imóveis, ações 
ou ainda direito à sucessão aberta.
A passagem de um bem é efetuada por uma escritura pública, segundo o 
Código Civil. A escritura pública de um imóvel é um documento oficial que, 
do ponto de vista jurídico, é utilizado para uma ou mais pessoas validarem a 
alienação ou doação de determinado bem. O detalhamento sobre a escritura 
pública está no Código Civil, que define o seguinte:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à vali-
dade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação 
ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o 
maior salário mínimo vigente no País (BRASIL, 2002, documento on-line).
Porém, mesmo com a escritura, não ocorre a transferência da proprie-
dade, e a escritura também não garante a completa execução do contrato 
de compra e venda. O passo que define o fechamento de todo o ciclo é o 
registro do título aquisitivo ou ainda a transmissão da propriedade, no 
registro de imóveis, de quem alienou para quem adquiriu o bem. Veja o que 
afirma o Código Civil:
Da Aquisição pelo Registro do Título
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do 
título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser 
havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de 
invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a 
ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título 
ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado 
reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o 
imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente 
(BRASIL, 2002, documento on-line).
 Portanto, o registro apresenta questões ligadas à mudança de titularidade 
de um direito real, ou ainda a indicação de quem passa a ser o proprietário 
de um bem imóvel. Outras questões relacionadas ao registro são a partilha, a 
doação, a hipoteca, a penhora e a alienação fiduciária.
5Gestão patrimonial
A averbação, por sua vez, está ligada à matrícula do bem imóvel e mostra as 
alterações naquele determinado bem, como eventuais modificações e adições. 
A matrícula está ligada ao bem e contém todas as informações pertinentes 
tanto ao ativo quanto ao seu proprietário. Tal processo é efetuado junto ao 
cartório de registro de imóveis, conforme previsto na Lei nº. 6.015, de 31 de 
dezembro de 1973:
Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado 
do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
I — o registro: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada 
cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e 
em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5) das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis;
6) das servidões em geral;
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem 
do direito de família;
8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição 
de última vontade;
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de 
promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham 
por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua 
celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações (BRASIL, 
1973, documento on-line).
Existem ainda outros registros que são feitos junto ao cartório de registro de imóveis 
e que são detalhados na sequência do art. 167. Você pode fazer uma pesquisa na 
internet para conferi-los.
Como você viu, o bem imóvel é aquele que possui uma substância, que 
não pode ser movido sem que as suas características sejam, de alguma forma, 
alteradas. Além disso, são necessários diversos procedimentos para transferir 
um bem imóvel de um indivíduo para outro. Outro ponto importante é que di-
ferentes regras e questões ligadas a aspectos documentais devem ser cumpridas 
para a legalização do imóvel e o seu reconhecimento do ponto de vista jurídico.
Gestão patrimonial6
3 Classificação, codificação e depreciação 
de bens
Quando se fala de bens, é preciso lembrar que eles acabam perdendo valor 
com o tempo, independentemente de sua utilização. Essa perda é chamada 
contabilmente de depreciação. A depreciação é um fenômeno natural: mesmo 
que um imóvel ou outro ativo não seja utilizado e seja conservado, ocorrerá 
a depreciação do ponto de vista contábil e fi scal sobre determinados ativos. 
Segundo o Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), os bens que podem 
sofrem perdas em relação ao seu valor inicial são (COMITÊ DE PRONUN-
CIAMENTOS CONTÁBEIS, 2009, documento on-line):
[...]
(a) terrenos;
(b) terrenos e edifícios;
(c) máquinas;
(d) navios;
(e) aviões;
(f) veículos a motor;
(g) móveis e utensílios; (Alterada pela Revisão CPC 08)
(h) equipamentos de escritório; e (Alterada pela Revisão CPC 08)
(i) plantas portadoras. (Incluída pela Revisão CPC 08)
A amortização está ligada a bens intangíveis, como software. Já a exaustão 
está ligada a bens naturais, como jazidas ou plantas e terrenos. Nos últimos 
anos, a contabilidade passou por diversas mudanças, mas anteriormente a 
depreciação era reconhecida apenas fiscalmente, com o auxílio de tabelas 
emitidas pelo fisco, ou seja, pela Receita Federal do Brasil. No Quadro 1, a 
seguir, você pode ver como eram os prazos de depreciação para instalações 
e edificações, ou seja, construções.
Fonte: Adaptado de Brasil (1999).
Bem Prazo de vida útil (anos) Taxa anual de depreciação
Instalações 10 10%
Edificações 25 4%
Quadro 1. Depreciação de bens
7Gestão patrimonial
Compreende-se por instalações os elementos capazes de melhorar a qua-
lidade de um ambiente e que não foram computados no seu valor inicial. Já as 
edificações são os prédios e residências, ou seja, o imóvel em si. Por sua vez, 
o terreno é entendido como parte da edificação e não deve ser depreciado 
de forma isolada.
Quanto à depreciação, na atualidade há um diferente entendimento sobre 
o reconhecimento dos valores. Isso ocorre porque se sabe que os bens, sejam 
eles imóveis, móveis ou até mesmo intangíveis, sofrem perdas em decorrência 
de diversos fatores, e não apenas daquele considerado no âmbito fiscal, a 
obsolescência, ou seja, o desgaste ao longo dos anos de uso ativo. Assim, essa 
depreciação por obsolescência ficou conhecida como depreciação fiscal. Ela 
é usada por muitos profissionais da área para apurar impostos.
Hoje, entende-se que a depreciação ocorre pelo uso, pelo desgaste, por ação 
da natureza ou ainda por obsolescência tecnológica. Como você sabe, há alguns 
anos, era comum que um computador, por exemplo, tivesse o prazo de cinco 
anos para depreciar, mas hoje ele deprecia muito mais rápido, em função da 
obsolescência tecnológica. Ou seja, o computador perde suas funcionalidades 
frente ao avanço da tecnologia, o que também ocorre com outros tipos deativos. 
Assim, nasceu a depreciação do ponto de vista societário. Essa depreciação 
também é chamada de “depreciação econômica” e precisa de laudos ou estudos 
que determinem como é calculada. Normalmente, o seu cálculo acontece da 
seguinte forma: custo de aquisição do bem – valor residual = valor contábil.
Enquanto a depreciação fiscal está amparada em instrução normativa 
da Receita Federal, a depreciação econômica segue a Lei nº. 6.404, de 15 de 
dezembro de 1976:
[...]
§ 2º A diminuição do valor dos elementos dos ativos imobilizado e intangível 
será registrada periodicamente nas contas de: (Redação dada pela Lei nº 
11.941, de 2009)
a) depreciação, quando corresponder à perda do valor dos direitos que têm por 
objeto bens físicos sujeitos a desgaste ou perda de utilidade por uso, ação da 
natureza ou obsolescência [...] (BRASIL, 1976, documento on-line).
O CPC também define as possibilidades de reconhecimento em relação 
às formas de depreciação:
62. Vários métodos de depreciação podem ser utilizados para apropriar de 
forma sistemática o valor depreciável de um ativo ao longo da sua vida útil. 
Tais métodos incluem o método da linha reta, o método dos saldos decres-
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centes e o método de unidades produzidas. A depreciação pelo método linear 
resulta em despesa constante durante a vida útil do ativo, caso o seu valor 
residual não se altere. O método dos saldos decrescentes resulta em despesa 
decrescente durante a vida útil. O método de unidades produzidas resulta em 
despesa baseada no uso ou produção esperados. A entidade seleciona o método 
que melhor reflita o padrão do consumo dos benefícios econômicos futuros 
esperados incorporados no ativo. Esse método é aplicado consistentemente 
entre períodos, a não ser que exista alteração nesse padrão (COMITÊ DE 
PRONUNCIAMENTOS CONTÁBEIS, 2009, documento on-line).
Mesmo sendo apresentada anualmente, a depreciação é calculada mensal-
mente. Outro aspecto importante é que a depreciação está ligada à atividade ou 
ainda ao tipo de negócio da empresa. No caso de uma indústria, por exemplo, 
a depreciação das máquinas ou do prédio é reconhecida como custo e pode ser 
adicionada ao valor dos produtos. Já a depreciação que ocorre no escritório, 
ou seja, com computadores, é uma despesa. Assim, ela vai para o resultado 
da entidade, ou seja, seu lucro ou prejuízo, não sendo reconhecida para os 
produtos, de acordo com a legislação societária vigente.
Por outro lado, existem empresas cuja atividade principal abrange a compra, 
venda e locação de imóveis. Nesse caso, as propriedades destinadas à venda 
no curso normal dos negócios devem ser classificadas como estoque, as pro-
priedades utilizadas para fins administrativos devem ser classificadas como 
imobilizado e somente as propriedades que não estiverem sendo utilizadas, 
não estiverem destinadas à venda e também não estão sendo preparadas 
para uso ou venda, mas que estiverem sendo mantidas para fins de renda e/
ou valorização de capital, é que poderão ser classificadas como propriedades 
para investimento (GELBCKE et al., 2018).
Aqui, entra outro detalhe importante da depreciação: apesar do reconhe-
cimento da perda dos valores de ativos envolvendo instalações e edificações, 
no caso específico daquelas entidades que negociam esses tipos de ativos, não 
se deve reconhecer desgaste. Nesse caso, deve-se aplicar o Pronunciamento 
Técnico nº. 16 do CPC, relativo a perdas em estoques (COMITÊ DE PRO-
NUNCIAMENTOS CONTÁBEIS, 2013).
Como você viu, os bens tangíveis ou intangíveis perdem o seu valor com 
o tempo. “Depreciação” é o termo utilizado para definir essa perda no caso 
dos tangíveis. Para os bens naturais, utiliza-se o termo técnico “exaustão”, e 
para os intangíveis, “amortização”. Além disso, é preciso considerar o ramo 
de atuação da empresa, já que a classificação, e por consequência a forma 
de entender essas perdas, muda de acordo com o ramo em questão. Assim, 
no caso de empresas que comercializam ou administram bens, em vez de 
9Gestão patrimonial
aplicar a depreciação, que é inerente a bens que fazem parte do imobilizado, 
contabilmente é preciso aplicar outras normas, uma vez que os imóveis são 
tratados como estoques.
BRASIL. Instrução normativa SRF nº. 162, de 31 de dezembro de 1998. Fixa prazo de 
vida útil e taxa de depreciação dos bens que relaciona. Diário Oficial da União, Brasília, 
7 jan. 1999. Disponível em: http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.ac
tion?idAto=15004&visao=original. Acesso em: 29 mar. 2020. 
BRASIL. Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial 
da União, Brasília, 11 jan. 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/
leis/2002/l10406.htm. Acesso em: 29 mar. 2020. 
BRASIL. Lei nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sôbre o condomínio em 
edificações e as incorporações imobiliárias Diário Oficial da União, Brasília, 21 dez.1964. 
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 29 
mar. 2020.
BRASIL. Lei nº. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá 
outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, 31 dez. 1973. Disponível em: http://
www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/L6015compilada.htm. Acesso em: 29 mar. 2020. 
BRASIL. Lei nº. 6.404, de 15 de dezembro de 1976. Dispõe sobre as Sociedades por Ações. 
Diário Oficial da União, Brasília, 17 dez. 1976. http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/
l6404consol.htm. Acesso em: 29 mar. 2020. 
COMITÊ DE PRONUNCIAMENTOS CONTÁBEIS. CPC 27: ativo imobilizado. 2009. Dis-
ponível em: http://www.cpc.org.br/CPC/Documentos-Emitidos/Pronunciamentos/
Pronunciamento?Id=58. Acesso em: 29 mar. 2020. 
COMITÊ DE PRONUNCIAMENTOS CONTÁBEIS. Pronunciamento técnico CPC 16(R1). 2013. 
Disponível em: http://static.cpc.aatb.com.br/Documentos/243_CPC_16_R1_rev%2013.
pdf. Acesso em: 29 mar. 2020. 
GELBCKE, E. R. et al. Manual de contabilidade societária: aplicável a todas sociedades de 
acordo com as normas internacionais e do CPC. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2018. 
IUDÍCIBUS, S. de. Teoria da contabilidade. 11. ed. São Paulo: Atlas, 2015. 
MALUF, C. A. D.; MALUF, A. C. do R. F. D. Introdução ao Direito Civil. 2 ed. São Paulo: 
Saraiva, 2018.
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