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www.institutonacional.com.br Praça Marechal Deodoro, 356 Santa Cecília São Paulo S.P. Fone: (011) 3823-2222 Apresentação Saudações! Que bom que você começou a estudar com esta Apostila! Esta Apostila, composta de Unidades de Estudo, foi elaborada com o objetivo de orientá-lo e incentivá-lo a pesquisar em outros materiais. Qualquer dúvida que você tenha, procure o INED. A sigla INED significa Instituto Nacional de Educação a Distância, mas também pode ser: Interação Nacional Educação Democrática O nosso método é INÉDito!! Bons Estudos! Insista e não Desista! _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 1.6 ECONOMIA E ESTRUTURA DE MERCADO 182 Reprodução proibida conforme Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998. Registro do Direito Autoral nº 478.295 Livro 902 Folha 142 de 13.11.2009 Todos Direitos de edição reservados à: Laudera Participações S/S Ltda. Praça Marechal Deodoro, 356 - Santa Cecília - São Paulo - SP - CEP: 01150-010 e-mail: institutonacional@institutonacional.com.br Site: www.institutonacional.com.br Registro da Marca INED - INSTITUTO NACIONAL DE EDUCAÇÃO A DISTÂNCIA: 827624697 de 05/08/2005, Instituto Nacional da Propriedade Industrial - INPI. _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 3 MÓDULO I Parte 2 Operações Imobiliárias _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 4 _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 5 Índice Título Página Operações Imobiliárias 01 – O exercício da Profissão 09 02 – Avaliação do Imóvel 17 03 – Registro de Imóveis 21 04 – Capacidade para comprar e vender 23 05 – Procuração ou Mandato 27 06 – Aquisição de Imóveis 31 07 – A Propriedade: Direitos Reais de Gozo ou Fruição 33 08 – A Propriedade: Direito Reais de Garantia 37 09 – A Propriedade: Direito Real de Aquisição 40 10 – A Posse 41 11 – Impostos, Taxas e Certidões 42 12 – Loteamentos Rurais e Urbanos / Parcelamento do Solo 45 13 – Contratos 61 14 – Termos Técnicos da Legislação Imobiliária / Glossário e Expressões Jurídicas 65 15 – Condomínios em Edificações 89 16 – Incorporações Imobiliárias 94 17 – Financiamento para compra de um imóvel 118 18 – Minutas 121 18.1 – Contrato de intermediação imobiliária para fins de locação (17) 121 18.2 – Contrato de intermediação imobiliária para fins de compra (14) 122 18.3 – Contrato de intermediação imobiliária para fins de venda (19) 123 18.4 – Contrato de intermediação imobiliária para fins de administração (12) 125 18.5 – Contrato de locação para fins comerciais (22) 126 18.6 – Contrato de locação para fins residenciais (26) 128 18.7 – Contrato de sublocação de imóvel residencial (42) 131 18.8 – Distrato-rescisão contratual consensual (44) 132 18.9 – Recibo de sinal em venda de imóvel a prazo (46) 132 18.10 – Recibo de sinal em venda de imóvel à vista (48) 133 18.11 – Contrato de permuta de imóveis (36) 135 18.12 – Contrato de permuta de terreno por área construída (38) 136 18.13 – Contrato de permuta de área por participação em loteamento (33) 138 18.14 – Contrato de compra e venda a prazo (03) 140 18.15 – Contrato de compra e venda à vista (06) 142 18.16 – Contrato de comodato (01) 143 18.17 – Contrato de locação para fins de temporada (31) 144 18.18 – Contrato de constituição de empresa imobiliária (09) 145 Marginália – COAF – Resolução N.º 14, de 23 de outubro de 2006 147 Marginália – IE N.º 5ª - 06/06/1973 150 Marginália – LEI DO INQUILINATO 8.245/91 152 Marginália – LEI DO INQUILINATO 12.112/09 173 Marginália – LEI DO INQUILINATO 12.122/10 177 Marginália – RESOLUÇÃO COFECI Nº 1.127/2009 178 _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 6 Operações Imobiliárias _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 8 Reprodução proibida conforme Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998. Registro do Direito Autoral nº 350.785 Livro 646 Folha 445 de 19.08.2005 Todos Direitos de edição reservados à: Laudera Participações S/S Ltda. Rua Barão de Campinas, 769 – São Paulo – SP – CEP: 01201-001 e-mail: institutonacional@institutonacional.com.br Site: www.institutonacional.com.br Registro da Marca INED - INSTITUTO NACIONAL DE EDUCAÇÃO A DISTÂNCIA: 827624697 de 05/08/2005, Instituto Nacional da Propriedade Industrial - INPI. _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 9 OBJETIVO GERAL: Proporcionar ao aluno a conscientização de que o Corretor de Imóveis é um profissional responsável por sua própria atividade e, portanto, um profissional liberal, autônomo, capaz de controlar o seu tempo e dedicação ao trabalho. FINALIDADE: Desenvolver a capacidade do aluno de identificar as atribuições e competências de um Corretor de Imóveis. OBJETIVOS: Identificar e empregar de forma consciente as atribuições e competências do Corretor de Imóveis; Promover a utilização dos mecanismos de divulgação de tabelas de comissões e de prestação de serviços; Desenvolver no futuro Corretor o hábito da consulta e do reconhecimento das leis que regem a profissão. 1 - O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO Atribuições do Corretor de Imóveis De acordo com o Decreto n.º 81.871, de 29/06/78, Art. 2º, “compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária.” O Corretor de Imóveis, no exercício de suas funções, presta assessoramento às partes interessadas de forma que a transação seja livre e desembaraçada de ônus, encargos, litígios e impostos ou taxa atrasados. Além de intervir nos contratos de compra e venda de imóveis, permutas, promessas de venda, cessões de direitos, quando se trata de administração de imóveis, seus serviços se estendem a incorporações, hipotecas e financiamentos, loteamentos, locações e administração de bens. Compete ao Corretor proceder a avaliação do imóvel a ser vendido; combinar o preço e as condições de venda; firmar contrato relativo à sua prestação de serviço; examinar toda a documentação do imóvel, bem como apresentá-la aos possíveis adquirentes; encaminhar ao vendedor as propostas oferecidas pelos candidatos à compra; emitir recibo de sinal ou de princípio de pagamento; fornecer toda a documentação do imóvel ao adquirente para que este a examine antes de ser lavrada a escritura. O Corretor de Imóveis está habilitado também para exercer funções como gestão empresarial de imobiliárias e incorporadoras, controle e recebimento de aluguéis e condomínios, avaliação mercadológica de imóveis, despachante documental, planejamento de empreendimentos, consultor de financiamentos, gestor de consórcio imobiliário, marketing imobiliário, estatística do mercado imobiliário, assessor técnico para implantação e gestão de plantas genéricas de valores e assessor imobiliário para órgãos públicos. Aula 01 – O Exercício da Profissão SUMÁRIO Atribuições e Competências do Corretor de Imóveis Mediação e Prestação de Serviços Tabela de Comissões e Serviços Decreto nº 81.871 _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 10 A Mediação Para vender um imóvel, o proprietário pode adotar diversos meios, como por exemplo: anunciar o que quer vender e esperar que o interessado o procure; encarregar um intermediário, corretor ou empresa imobiliária de fazer essa venda. A intervenção de um Corretor de Imóveis apresenta inúmeras vantagens. Ele sabe quais são os melhores dias para anunciar um imóvel em determinado bairro, em qual jornal e em que página e coluna deve sair o anúncio; tem experiência para fazer a redação com economia e dizendo tudo o que é preciso dizer de modo a atrair a atenção dos possíveis compradores. Prestação de Serviços Contrato de Mediação É o documento em que o dono do imóvel autoriza o corretor a promover a venda. Este documento deve ser feito em duas vias e assinado por ambos, com todos os campos preenchidos. Ao assinar, o vendedor deve ser alertado, de maneira muito especial, quanto ao valor e condições da venda, além da percentagem ajustada ao estabelecimento do prazo para que o corretor complete a mediação. Publicidade Os corretores sindicalizados têm direito a um preço especial na colocação de anúncios de publicidade de imóveis e para negócios de seus serviços, devendo constar, nesses anúncios, o nome por extenso do corretor e seu endereço, além do número do CRECI. Honorários: Dizemos que a corretagem é devida quando da conclusão da intermediação. Essa retribuição é devida ao Corretor de Imóveis com percentual ajustado com o proprietário sobre o preço da transação. Tabela de Comissões e Serviços O corretor deve contratar, previamente, por escrito e com exclusividade, a prestação de seus serviços profissionais conforme Lei n.º 6.530/78 e resolução Cofeci 458/95. A presente tabela deve ser observada nos contratos celebrados, especialmente quanto aos limites mínimos nela estabelecidos, sendo vedado ao corretor contratar e trabalhar com índice abaixo dos aqui estabelecidos. Venda 1- Imóveis urbanos................................................................................06 a 08% 2- Imóveis rurais....................................................................................06 a 10% 3- Imóveis industriais............................................................................06 a 08% 4- Venda Judicial................................................................................. 05% Notas: 1- A mesma comissão será devida quando a proposta e a contraproposta forem de igual valor e devidamente assinadas ou se as partes realizarem a transação sem a presença do corretor, tendo feito a aproximação útil das partes. 2- Nos casos de vendas com transferência de financiamento a comissão será devida sobre o total da transação realizada. Compra Autorização expressa da procura de imóveis......................................................06% Permuta e dação em pagamentos Nas permutas e ou dações em pagamento, a Comissão será devida pelos respectivos proprietários, sobre o valor de cada propriedade envolvida na transação, observando-se a mesma porcentagem da venda, seja total ou parcial. _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 11 Hipotecas Sobre o valor do empréstimo................................................................................. 05% Incorporação de área edificada (Horizontal ou Vertical) Vendas de empreendimentos imobiliários, incluindo-se Organização e Planejamento de Vendas.........................................................................................................06 a 08% Vendas de imóveis com financiamento –SHF- carteira hipotecária e outras, incluindo-se Organização e Planejamento de Vendas e acompanhamento dos processos dos mutuários finais, até à escritura................................................07 a 09% Nota: Não estão incluídas nestas taxas as despesas de promoção e publicidade geral. Loteamentos Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), já aprovadas e registradas:.................................................................................................. 10 a 12% Idem, rural ou fora da sede..........................................................................15 a 20% Administração, controle e recebimento de prestações.............................05 a 10% Nota: As despesas de promoção e outros atos de administração não estão incluídas na Tabela acima. Fundos Imobiliários Intermediação de coisas, sobre o valor da transação.......................................10% Locação De qualquer espécie e sempre equivalente ao valor do 1º aluguel. Nota: As despesas com reconhecimento de firmas e com registro do contrato não estão inclusas na comissão pela locação. Administração de condomínios Sobre o arrecadamento pelo condomínio mensalmente............................05 a 10%. Pareceres Parecer por escrito quanto à comercialização de imóvel. Sobre o valor apresentado, até:................ 01%. Parecer verbal quanto a operações imobiliárias - por hora técnica, a partir de 10% do valor da anuidade vigente do CRECI - 2ª região. Divisão de Comissão entre Corretores e Participantes da Central de Operações Imobiliárias – COI Corretor e ou empresa imobiliária do vendedor.............................................50% Corretor e ou empresa imobiliária do comprador...........................................50% Corretor em regime de co-participação com Empresa Imobiliária na Venda de Imóveis de terceiros, somadas as comissões de captação e venda.................................................30% Corretores de plantão de incorporação mínimo.............................................25% Corretagem de participação entre imobiliárias ...............................................50% Esta tabela foi aprovada na 27ª Reunião da Diretoria do SCIESP em 16/10/1996 e homologada pelo CRECI 2ª Região na 354ª Reunião Plenária de 17/10/1996. DECRETO N.º 81.871 DE 29 DE JUNHO DE 1978 A LEI E SUA REGULAMENTAÇÃO Regulamenta a Lei 6.530 de 12 de maio de 1978, Tendo em vista o artigo da lei 6.530 _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 12 DECRETA: Art. 1º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional, somente será permitido: I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição, ou II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei 4.116 de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação de sua inscrição. Art. 2º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária. Art. 3º - As atribuições constantes do artigo anterior poderão também ser exercidas por pessoas jurídicas, devidamente inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição. Parágrafo único - O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição. Art. 4º - O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional. Art. 5º - Somente poderá anunciar publicamente a Corretor de Imóveis pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado. Art. 6º - O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em autarquias, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculado ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira. Art. 7º - O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional. Art. 8º - O Conselho Federal terá sede e foro na capital da República e jurisdição em todo território nacional. Art. 9º - O Conselho Federal será composto de 2 (dois) representantes efetivos e suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros. Parágrafo Único - O mandato dos membros a que se refere este artigo será de 3(três) anos. Art. 10 - Compete ao Conselho Federal: I - eleger sua diretoria; II - elaborar e alterar seu regimento; III - exercer função normativa, baixar resoluções e adotar providências à realização dos objetivos institucionais; IV - instituir o modelo das Carteiras de Identidade Profissional e dos certificados de inscrição; V - autorizar a sua diretoria a adquirir e onerar bens imóveis; VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte; VII - criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-Regiões, fixando-lhes sede e jurisdição. VIII - baixar normas de ética profissional; IX - elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos; X - fixar multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais; XI - decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais; XII - julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais; XIII - elaborar o Regimento padrão dos Conselhos Regionais; XIV - homologar o Regimento dos Conselhos Regionais; XV - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais; XVI - credenciar representantes junto aos Conselhos Regionais, para verificação de irregularidade e pendências acaso existentes; XVII - intervir, temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando Diretoria provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato: se comprovada irregularidade na administração; se tiver havido atraso injustificado no recolhimento das contribuições. XVIII - destituir Diretor do Conselho Regional, por ato de improbidade no exercício de suas funções; _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 13 XIX - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento dos Conselhos Regionais e adotar medidas para sua eficiência e regularidade; XX - deliberar sobre casos omissos; XXI - representar em juízo ou fora dele, em todo território nacional, os legítimos interessados da categoria profissional. Art. 11 - O Conselho Federal se reunirá com a presença mínima de metade mais um de seus membros. Art.12 - Constituem receitas do Conselho Federal I - a porcentagem de 20% (vinte por cento) sobre anuidades e emolumentos pelos Conselhos Regionais; II - a renda patrimonial; III - as contribuições voluntárias; IV - as subvenções e dotações orçamentárias. Art. 13 - Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis têm por finalidade fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição, sob supervisão do Conselho Federal. Art. 14 - Os Conselhos Regionais terão sede e foro na Capital ou de um dos Estados a critério do Conselho Federal. Art. 15 - Os Conselhos Regionais serão compostos por 27(vinte e sete) membros, efetivos e suplentes, eleitos 2/3 (dois terços) por votação secreta em Assembleia Geral, especialmente convocada para esse fim, e 1/3 (um terço) integrado por representantes dos Sindicatos dos Corretores de Imóveis, que funcionarem regularmente junto ao Conselho Regional. Parágrafo único - O mandato dos membros a que se refere este artigo será de 3 (três) anos. Art. 16 - Compete ao Conselho Regional: I - eleger sua Diretoria; II - aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento padrão elaborado pelo Conselho Federal; III - fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição; IV - cumprir e fazer cumprir as resoluções do Conselho Federal; V - arrecadar anuidades, multas, e emolumentos e adotar as medidas destinadas à efetivação da sua receita e a do Conselho Federal; VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal; VII - propor a criação de sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis fixado pelo Conselho Federal; VIII - homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos; IX - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de pessoas Jurídicas; X - organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas; XI - expedir carteiras de Identidade Profissional e Certificado de Inscrição; XII - impor as sanções previstas pelo regulamento; XIII - baixar resoluções, no âmbito de sua competência; XIV - representar em juízo ou fora dele, na área de sua jurisdição, os legítimos interesses da categoria profissional; XV - eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que comporão o Conselho Federal; XVI - promover, perante juízo competente, cobrança das importâncias correspondentes a anuidades, multas e emolumentos, esgotados os meios de cobrança amigável. Art. 17 - O Conselho Regional se reunirá com a presença mínima de metade mais um de seus membros. Art. 18 - Constituem receitas de cada Conselho Regional: I - 80% (oitenta por cento) das anuidades e emolumentos; II - as multas; III - a renda patrimonial; IV - as contribuições voluntárias; V - as subvenções e dotações orçamentárias. _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 14 Art. 19 - 2/3 (dois terços) dos membros dos Conselhos Regionais, efetivos e respectivos suplentes, serão eleitos pelo sistema de voto pessoal, secreto e obrigatório dos profissionais inscritos, nos termos em que dispuser o Regimento dos Conselhos Regionais, considerando-se eleitos efetivos os 18 (dezoito) mais votados e suplentes os seguintes. Parágrafo único - Aplicar-se ao profissional inscrito que deixar de votar sem causa justificada, multa em importância correspondente ao valor da anuidade. Art. 20 - 1/3 (um terço) dos membros dos Conselhos Regionais efetivos e respectivos suplentes serão indicados pelos Sindicatos de Corretores de Imóveis, dentre seus associados diretores ou não. §1º - Caso haja mais de um Sindicato com base territorial na jurisdição de cada Conselho Regional, o número de representantes de cada Sindicato será fixado pelo Conselho Federal. §2º - Caso não haja Sindicato com base territorial na jurisdição do Conselho Regional, 1/3(um terço) dos membros que seria destinado à indicação pelo Sindicato, será eleito na forma do artigo anterior. §3º - Caso o Sindicato ou os Sindicatos da Categoria com base territorial da jurisdição de cada Conselho Regional, não indiquem seus representantes, no prazo estabelecido em Resolução do Conselho Federal, o terço destinado à indicação pelo Sindicato será eleito na forma do artigo anterior. Art. 21 - O exercício do mandato de membro do Conselho Federal e Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, assim como a respectiva eleição, mesmo na condição de suplente, ficarão subordinados ao preenchimento dos seguintes requisitos mínimos: I - inscrição na jurisdição do Conselho Regional respectivo há mais de 2 (dois) anos: II - pleno gozo dos direitos profissionais, civis e políticos; III - inexistência de condenação à pena superior de 2 (dois) anos, em virtude de sentença transitada e julgada. Art. 22 - A extinção ou perda do mandato de membro do Conselho Regional ocorrerá: I - por renúncia; II - por superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição; III - por condenação à pena superior a 2 (dois) anos, em virtude de sentença transitada e julgada; IV - por destituição de cargo, função ou emprego, relacionada à prática de ato de improbidade na administração pública ou privada, em virtude de sentença transitada em julgado; V - por ausência, sem motivo justificado, a 3 (três) sessões consecutivas ou 6 (seis) intercaladas em cada ano. Art. 23 - Os membros dos Conselhos Federal e Regionais poderão ser licenciados, por deliberação do plenário. Parágrafo único - Concedida a licença de que trata este artigo caberá ao Presidente do Conselho convocar o respectivo suplente. Art. 24 - Os Conselhos Federal e Regionais terão cada um, como órgão deliberativo o Plenário constituído pelos seus membros, e como órgão administrativo a Diretoria e os que forem criados para a execução dos serviços técnicos ou especializados, indispensáveis ao cumprimento de suas obrigações . Art. 25 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais serão compostas de um Presidente, dois vice-presidentes, dois secretários e dois tesoureiros, eleitos pelo plenário, dentre os seus membros, na primeira reunião ordinária. Art. 26 - A estrutura dos Conselhos Federal e Regionais e atribuições da Diretoria e dos demais órgãos, serão fixados no Regimento de cada Conselho. Art. 27 - Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho Fiscal composto de três membros, efetivos e suplentes eleitos dentre os seus membros. Art. 28 - A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será efetuada no Conselho Regional da jurisdição, de acordo com Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Art. 29 - As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas. Parágrafo único - As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor, um Corretor de Imóveis individualmente escrito. Art. 30 - O exercício simultâneo, temporário ou definitivo de profissão em área de jurisdição diversa do Conselho Regional onde foi efetuada a inscrição originária do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica, fica condicionada à inscrição e averbação profissional nos Conselhos Regionais que jurisdicionarem as áreas em que exercem as atividades. Art. 31 - Ao Corretor de Imóveis inscrito será fornecido a Carteira de Identidade Profissional, numerada em cada Conselho Regional, contendo, no mínimo, os seguintes elementos: _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 15 I - nome por extenso do profissional; II - filiação; III - nacionalidade e naturalidade; IV - data de nascimento; V - número e data de inscrição; VI - natureza da habilitação; VII - natureza da inscrição; VIII - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição; IX - fotografia e impressão datiloscópica; X - assinatura do profissional inscrito, do Presidente e do Secretário do Conselho Regional. Art. 32 - À pessoa jurídica inscrita será fornecido Certificado de Inscrição, numerado em cada Conselho Regional, contendo, no mínimo, os seguintes elementos: I - denominação da pessoa jurídica; II - número e data de inscrição; III - natureza da inscrição; IV - nome do sócio-gerente ou diretor, inscrito no Conselho Regional; V - número e data da inscrição do sócio-gerente ou diretor no Conselho Regional; VI - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição; VII - assinatura do sócio - gerente ou diretor, do Presidente e do Secretário do Conselho Regional. Art. 33 - As inscrições do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica, o fornecimento da Carteira de Identidade Profissional e do Certificado de Inscrição e certidões, bem como o recebimento de petições, estão sujeitos ao pagamento da anuidade e emolumentos fixados pelo Conselho Federal. Art. 34 - O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui condição para o exercício da profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica. Art. 35 - A anuidade será paga até o último dia útil do primeiro trimestre de cada ano, salvo a primeira, que será devida no ato da inscrição do Corretor de Imóveis, ou da pessoa jurídica. Art. 36 - O pagamento da anuidade fora do prazo sujeitará o devedor à multa fixada pelo Conselho Federal. Art. 37 - A multa aplicada ao Corretor de Imóveis ou pessoa jurídica, como sanção disciplinar, será igualmente fixada pelo Conselho Federal. Art. 38 - Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis; I - transgredir normas de ética profissional; II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos; IV - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; V - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem mencionar o número de inscrição; VI - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis; VII - violar o sigilo profissional; VIII - negar aos interessados, prestação de contas ou recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título; IX - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;// X - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime de contravenção; XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional; XII - recusar ou facilitar a terceiros, transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros; XIII - recusar a apresentação da Carteira de Identidade Profissional, quando couber. Art. 39 - As sanções disciplinares consistem em: I - advertência verbal; II - censura; III - multa; IV - suspensão da inscrição até 90 (noventa) dias; V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional. _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 16 §1º - Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta. §2º - a reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade. §3º - A multa poderá ser acumulada com outra penalidade, e na hipótese de reincidência, aplicar-se-á em dobro. §4º - A pena de suspensão será anotada na Carteira Profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento de registro. §5º - As penas de advertência, censura e multa serão comunicadas pelo Conselho Regional em ofício reservado, não se fazendo constar dos assentamentos do profissional punido, senão em caso de reincidência. Art. 40 - Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso, com efeito suspensivo, ao Conselho Federal: I - voluntário, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da ciência da decisão; II -ex-oficio, nas hipóteses dos itens IV e V do artigo anterior. Art. 41 - As denúncias somente serão recebidas quando assinadas, declinada a qualificação do denunciante e acompanhada da indicação dos elementos comprobatórios do alegado. Art. 42 - A suspensão, por falta de pagamento de anuidades, emolumentos ou multas só cessará com a satisfação da dívida, podendo ser cancelada a inscrição, de acordo com critérios a serem fixados pelo Conselho Federal. Art. 43 - As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas próprias decisões. Art. 44 - O Conselho Federal será a última e definitiva instância nos assuntos relacionados com a profissão e seu exercício. Art. 45 - Aos servidores do Conselho Federal e Regionais de Corretores de Imóveis aplica-se o regime jurídico da Consolidação das Leis do Trabalho. Art. 46 - Em caso de intervenção em Conselho Regional, cabe ao Conselho baixar instruções sobre cessação da intervenção ou realização de eleições, na hipótese de término de mandato. Art. 47 - O disposto no artigo 15 somente será observado nas eleições para constituição dos Conselhos Regionais, após o término dos mandatos vigentes em 15 de maio de 1978. Art. 48 - Este Decreto entrará em vigor na data da sua publicação, revogadas as disposições em contrário. Brasília, DF, em 29 de junho de 1978; 157º da Independência e 90º da República. ERNESTO GEISEL Arnaldo Prieto _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 17 FINALIDADE: Desenvolver a habilidade do aluno de reconhecer os fatores que, de fato, devem ser observados para a avaliação de um imóvel. OBJETIVOS: Identificar e empregar de forma consciente as atribuições e competências do Corretor de Imóveis; Promover a utilização dos mecanismos de divulgação de tabelas de comissões e de prestação de serviços. Desenvolver no futuro Corretor o hábito da consulta e do reconhecimento das leis que regem a profissão. 2 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL A lei da Oferta e da Procura influencia, em especial, o valor de um imóvel. Deve se preponderar a comparação de valores de imóveis do mesmo local, verificando entre outros fatores: suas proporções: a largura ou a frente do terreno em relação à sua extensão ou fundos; seu aproveitamento: o número de metros quadrados de construção que as leis vigentes permitem no terreno em apreço; sua localização: a posição do terreno no logradouro, lado da sombra ou do sol, frente sul e norte, distância das ruas ou logradouros que limitam a quadra, meio comum de condução ou aproximação destes, vizinhança como fatores de valorização ou desvalorização, largura e pavimentação do logradouro, serviços urbanos como luz, água, gás, esgoto, telefones, etc.. Finalidade da Avaliação de um Imóvel A avaliação tem como finalidade precípua a determinação do valor de um bem ou de um direito sobre o mesmo, vindo daí a necessidade de se definir um valor. A ideia de valor está intimamente ligada à de utilidade. A utilidade é a capacidade que possuem certos entes para satisfazer uma necessidade e para que uma coisa seja considerada útil, faz-se necessária a ocorrência de 03 (três) condições: existência de relação entre as qualidades dessa coisa e a necessidade ou desejos; conhecimento da relação; possibilidade de ser utilizada. Destacamos, em seguida, alguns sentidos mais utilizados em avaliação: VALOR: é a expressão de uma necessidade, de um desejo ou de um capricho de possuir um bem. VALOR DE MERCADO: é o preço pelo qual um vendedor propenso venderia e um comprador propenso compraria um bem ou coisa, nenhum deles estando sob pressão anormal. Aula 02 – Avaliação do Imóvel SUMÁRIO Fatores de Avaliação Finalidade da Avaliação de um Imóvel Tipos de valor Resumo _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 18 VALOR DE REPOSIÇÃO: refere-se àquele valor de propriedade determinado na base, que custaria para ser substituído por outro igualmente satisfatório. VALOR ECONÔMICO: é o valor que o bem ou coisa tem em função de sua capacidade geradora de rendimento. VALOR RENTÁVEL: é aquele que se obtém de uma propriedade, em função das suas receitas líquidas presentes e futuras, segundo prognóstico feito com base nas receitas de despesas recentes e na tendência dos negócios. No caso de imóvel, quanto ele produziu e quanto poderá produzir, por exemplo, em um regime de locação. VALOR VENAL: é o valor fixado pelas autoridades ou agentes para fins de exação (aplicável na determinação dos impostos a serem pagos) e não serve de base para o estabelecimento do valor de mercado. VALOR CONTÁBIL: é o valor constante dos livros contábeis da empresa, atualizado com aplicação das deduções para depreciação e acréscimos permitidos pela Lei para a reavaliação consequente da influência inflacionária. VALOR DE TROCA: é o valor atribuível ao bem ou coisa quando é dado em pagamento parcial ou total por ocasião de troca por outro bem ou coisa. VALOR DEPRECIADO: é o valor do bem ou coisa após a dedução de todas as parcelas atribuíveis à depreciação física, de uso e de obsolescência. VALOR À VISTA: é o preço efetivamente pago em moeda corrente por um item específico de propriedade e é aplicável em avaliações somente em casos específicos. VALOR DO INVESTIMENTO: é o valor atribuído ao bem ou coisa quando oferecido para integralizar um investimento. VALOR DE LOCAÇÃO: é o valor atribuído ao bem ou coisa para fins de estabelecimento da instituição devido a título de taxa de locação ou utilização (aluguel). VALOR EFETIVO ou SENTIMENTAL: é o valor ligado à propriedade na posse das famílias antigas os quais, em razão de laços pessoais, não desejam partilhar sua posse. Não serve de base para a determinação de valor de mercado. VALOR DE MERCADO: é o valor de um imóvel em função de inúmeros fatores, como: suas proporções; seu aproveitamento; sua localização. O valor do imóvel costuma ser estabelecido de acordo com 03 (três) critérios básicos: custo; mercado; rentabilidade. Valor do Imóvel conforme o custo: é o critério que considera o custo do terreno e da construção à época de sua realização ou quanto custaria no momento. Valor do imóvel conforme o mercado: é o critério que engloba todos os fatores que, direta ou indiretamente, interferem na valorização do imóvel. Tratando-se de concorrência pública, verifica-se a oscilação que sofre o preço do imóvel. Valor do imóvel conforme a rentabilidade: é o critério que considera a renda que o imóvel poderia proporcionar ao seu proprietário. É feito à base da Matemática Financeira e leva em conta o fato de que se considera o aluguel de um imóvel como renda perpétua. RESUMO Quanto à AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS (levantamento sistemático do imóvel pela análise de mercado), o Corretor deverá observar os seguintes itens: 1 – obter autorização ou contrato de prestação de serviços para avaliação de imóvel; _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 19 2 – analisar a situação legal do imóvel: se a documentação do imóvel está em ordem; se não consta nenhum tipo de ônus sobre o imóvel (certidão do cartório de registro de imóveis) ou sobre os proprietários; solicitar uma Certidão junto à Prefeitura para verificar se não existem débitos de IPTU e outras taxas municipais. Em caso de edifícios, solicitar a declaração de débitos condominiais, que deverá ser assinada pelo síndico. Realizar a supervisão jurídica completa na compra do imóvel: - exame técnico do Título de Propriedade do Vendedor antes do pagamento do Sinal; - obtenção de certidão atualizada do Imóvel junto ao Registro de Imóveis; - Exame Técnico da situação legal do Imóvel antes do pagamento do Sinal; - Elaboração do Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento por advogado especializado com a estipulação de todas as obrigações do Vendedor e garantindo todos os direitos do Comprador; - acompanhamento pessoal de Advogado junto ao Comprador no ato do pagamento do Sinal; - obtenção junto aos Cartórios Municipais, Estaduais e Federais das Certidões Negativas do Vendedor; - Exame Técnico de toda a Documentação Pessoal e das Certidões Negativas do Vendedor; - obtenção junto aos Cartórios e Repartições Públicas de toda a Documentação do Imóvel; - Exame Técnico de toda a Documentação do Imóvel a ser adquirido; - levantamento da situação física do Imóvel junto ao Departamento de Projetos da Prefeitura Municipal; - processamento do Imposto de Transmissão para assinatura da Escritura Pública; - levantamento da situação fiscal do Imóvel quanto ao pagamento das despesas de Condomínio, do Imposto Predial ou Territorial e da Taxa de Incêndio, em nível extrajudicial e judicial; - pagamento do Imposto de Transmissão junto à Prefeitura Municipal; - acompanhamento pessoal de advogado junto ao Comprador na assinatura da Escritura Pública; - assinatura da Escritura Pública na presença de Escrevente Juramentado do Cartório de Notas; - processamento do registro da Escritura Pública no Registro de Imóveis; - entrega ao Comprador da Escritura Pública de compra do Imóvel totalmente legalizada; - alteração para o nome do Comprador no carnê do IPTU. 3 – conferir plantas e áreas do imóvel; 4 – analisar localização e posição do imóvel: A localização é o fator mais importante em termos de avaliação do imóvel. É por meio da localização que se classifica um terreno em urbano ou rural, assim como outras características que venham valorizar ou desvalorizar o imóvel. Se o terreno for urbano: verificar o zoneamento de uso do solo a que pertence e o que se pode construir nele. A extensão da área urbana é fornecida pela Prefeitura Municipal. A área urbana poderá englobar não só a sede da municipalidade, mas também distritos. Se o terreno for rural: verificar se está localizado em região metropolitana e, em caso afirmativo, a subdivisão mínima do terreno é de 02 Hectares. Fora da região metropolitana a subdivisão do terreno é de 03 Hectares. Garantias de um Negócio Como garantia de um negócio seguro e perfeito, deve-se exigir que o vendedor apresente os seguintes documentos: 1. Título de propriedade devidamente registrado e regularizado; 2. Certidão de filiação de domínio pelo prazo de 20 (vinte) anos; 3. Certidão negativa de ônus pelo prazo de 20 (vinte) anos, repetindo os nomes dos proprietários, da mesma forma que na certidão de filiação de domínio; _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 20 4. Certidão negativa de ações reais e pessoais reipersecutórias pelo prazo de 10 (dez) anos, em nome do proprietário atual e de seus antecessores compreendidos neste período; 5. Certidão negativa de protestos de títulos pelo prazo de 5 (cinco) anos, em nome do atual proprietário ou de seus antecessores dentro deste período; 6. Certidão negativa de ações fiscais pelo prazo de 5 (cinco) anos em nome do atual proprietário ou de seus antecessores dentro deste período; 7. Certidão negativa de registro de títulos e documentos pelo prazo de 10 (dez) anos, sob a responsabilidade do atual proprietário e/ou dos antecessores neste mesmo período; 8. Certidões negativas de impostos e taxas expedidas pelas repartições Federal, Estadual e Municipal, em nome do atual proprietário; 9. Certidão negativa expedida pela Secretaria Municipal de Obras e Serviços Públicos, atestando se o imóvel está ou não sujeito à área de recuo ou investidura ou se está sujeito à zona de influência do metrô; 10. Certidão de ações penais referentes ao crime contra o Patrimônio e contra a Administração Pública, pelo prazo de 10 (dez) anos; 11. Certidão de quitação expedida pela repartição previdenciária, para os casos a que se obrigam as pessoas físicas e jurídicas; 12. Certidão comprovando que a associação ou sociedade civil se acha formalizada diante do Cartório de Registro Civil das pessoas Jurídicas; 13. Certidão comprovando e regularizando a firma comercial ou sociedade anônima perante o Registro do Comércio; 14. Documento legal se o imóvel estiver alugado, provando a desistência do inquilino quanto à preferência de aquisição; 15. Antes de se lavrar o instrumento, quem o fizer deve verificar da necessidade ou não, de algumas providências, tais como: averbação da construção averbação da demolição; averbação da alteração do nome de rua, do número e demolição do imóvel; averbação da reconstrução; averbação de desmembramento; averbação de alteração do nome do vendedor e ou de seu cônjuge; averbação do estado civil do vendedor e/ou de seu cônjuge; reconhecer as firmas dos vendedores e testemunha em títulos de instrumento particular. Transcrição Estão sujeitos à transcrição, no respectivo Registro, os títulos translativos da propriedade imóvel, por ato entre vivos. _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 21 FINALIDADE: Proporcionar ao futuro corretor a conscientização de que é por intermédio do conhecimento registral que será verificada a legitimidade das partes interessadas em negócios imobiliários. OBJETIVOS: Identificar a importância do registro de imóveis e os princípios básicos que o envolvem; Promover a familiarização do corretor aos livros utilizados para o registro de imóveis; Esclarecer que a inobservância aos princípios fundamentais do Registro Imobiliário pode dar origem à nulidade de sua instrumentalização. 3 - REGISTRO DE IMÓVEIS Os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por ato entre vivos só são adquiridos depois da transcrição ou da inscrição dos respectivos títulos no Registro de Imóveis. Além disso a legislação determina que se averbem à margem das respectivas transcrições as modificações que possam, de qualquer modo, repercutir em estabilidade. O Registro de Imóveis constitui repositório de informações e centro para onde converge todos os elementos referentes à propriedade imobiliária. O Código Civil determina que sejam registrados, não só os títulos em que diretamente se processa a transmissão “inter vivos” ou transmissão de direitos reais sobre imóveis: no mesmo Registro deverão ser transcritos os papéis constitutivos de ônus reais sobre coisas alheias e inscritas as hipotecas. Portanto, todas as alterações no regime imobiliário devem constar do Registro de Imóveis. No regime anterior à nova lei de registros públicos, praticavam-se nos Cartórios três espécies de atos: a transcrição; a inscrição; a averbação. A transcrição: envolvia a trasladação, palavra por palavra, do documento para o livro do oficial público. A inscrição: implicava a trasladação apenas do extrato, isto é, de um resumo do negócio jurídico. Na prática começou-se a proceder à transcrição também por extrato e, desta maneira, transcrição e inscrição passaram a significar a mesma coisa, sendo um procedimento utilizado indiscriminadamente. A averbação: é, teoricamente, um ato decorrente de sentença judicial, por meio do qual se adita, a uma transcrição, notícia de uma circunstância posterior, em relação ao imóvel. Principais atos sujeitos a registro O Artigo 167 da Lei de Registros Públicos enumera 34 espécies de atos sujeitos a registro. Além dos casos de registro de título de aquisição de propriedade imóvel, de títulos constitutivos de outros direitos reais ou de sentenças que reconhecem o usucapião, a lei consigna a necessidade de se transcreverem os títulos declaratórios e não atributivos do domínio ou atos em que a aquisição se faz, não por negócio jurídico, mas por meio autônomo, como na hipótese de sucessão “causa mortis”. Aula 03 – Registro de Imóveis SUMÁRIO Introdução Atos sujeitos a registro Casos de averbação Livros do Registro de Imóveis _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 22 A aquisição da propriedade pelo direito hereditário é meio autônomo de aquisição de domínio, e, mesmo neste caso, a lei preconiza que se transcrevam os atos de entrega de legado de imóveis, os formais de partilha, como também ordena que se transcrevam as sentenças que, nos inventários e partilhas, adjudiquem bens de raiz em pagamento das dívidas de herança. Tal procedimento tem por objetivo estabelecer a continuidade do registro. A lei dos Registros Públicos determina que se procederá ao registro, além dos já apontados e de outros que parecem de menor relevo, dos seguintes atos: de instituição de bem de família; das hipotecas legais, judiciais e convencionais; do penhor de máquinas e aparelhos usados na indústria em funcionamento, com ou sem seus respectivos pertences; dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações; das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis; das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; do contrato de locação de prédio no qual tenham sido consignadas cláusulas de vigência, no caso de alienação de coisa locada; dos loteamentos urbanos e rurais; das servidões em geral; do usufruto e de uso sobre imóveis e da habitação quando não resultarem do direito de família; dos contratos de penhor rural; das rendas constituídas ou vinculadas a imóveis por disposição de última vontade; da promessa de compra e venda de imóvel não loteado cujo preço deva se pagar a prazo, em uma ou mais prestações, bem como das escrituras de promessa de venda de imóveis em geral; das incorporações, instituições e convenções de condomínio. Principais casos de averbação A relação dos casos de averbação é encontrada no Artigo 167 da Lei de Registros Públicos. A averbação que é feita na ficha ou folha de matrícula constitui um aditivo no intuito de advertir terceiros de determinada circunstância que afeta o registro. Por exemplo: a alteração de nome por casamento ou separação judicial; pactos antenupciais quando convencionarem regime de bens diversos do legal; restabelecimento da sociedade conjugal; cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade imposta a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso. Livros do Registro de Imóveis São 05 (cinco) os livros de registro: Livro nº. 1 – Protocolo Livro nº. 2 – Registro Geral Livro nº. 3 – Registro Auxiliar Livro nº. 4 – Indicador Real Livro nº. 5 – Indicador Pessoal Livro nº. 1 – Protocolo: serve para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente. Livro nº. 2 – Registro Geral: é destinado à matrícula e ao registro ou averbação dos atos relacionados no Art. 167 e não atribuídos ao Livro nº. 3. _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 23 Livro nº. 3 – Registro Auxiliar: é destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado. Livro nº. 4 – Indicador Real: é o repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros e anotações necessárias. Livro nº. 5 – Indicador Pessoal: é dividido alfabeticamente e é o repositório dos nomes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros, fazendo-se referência aos respectivos números de ordem. Cancelamento de Matrícula A matrícula será cancelada: 1 – por decisão judicial; 2 – quando o imóvel for inteiramente transferido para outro proprietário; 3 - pela fusão, quando dois ou mais imóveis contínuos pertencerem ao mesmo proprietário; Cancelamento de Averbação O cancelamento da averbação poderá ser total ou parcial e será feito pelo oficial qualificado. O motivo que originar o cancelamento deverá ser declarado, bem como o título em virtude do qual foi realizado. O cancelamento da averbação será feito: 1 – em virtude de decisão judicial transitada em julgado; 2 – em atenção ao requerimento unânime das partes que participarem do ato registrado, com firmas reconhecidas; 3 – atendendo ao requerimento do interessado, instruído com documento hábil. FINALIDADE: Apresentar as possíveis proibições de venda e a real necessidade de observá-las para a realização de um negócio seguro e confiável. OBJETIVOS: Identificar a importância da observação da legalidade e capacidade de venda por parte do vendedor; Identificar as diversas formas de aquisição de bens imóveis. 4 - CAPACIDADE PARA COMPRAR E VENDER O Código Civil, a partir do Art. 481 até o Art. 532, preconiza sobre a compra e suas modalidades, inclusive em hasta pública. Verificamos que o Art. 497 dispõe sobre o que não pode ser comprado, sob pena de nulidade, ainda que em hasta pública: “ I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; SUMÁRIO Introdução Proibições de venda Formas de aquisição de imóveis Tipos de acessão Aula 04 – Capacidade para Comprar e Vender _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 24 III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em Tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.” A capacidade do vendedor deve ser objeto de análise, além de provar a posse do imóvel, isto é, se realmente está apto para vender e, para isso, citamos algumas exigências: se o vendedor tiver idade superior a 16 anos e inferior a 18 deverá: - apresentar documento de emancipação por escritura pública averbada, ou - comprovação do exercício de função pública, ou - certidão de casamento; ou - diploma de curso superior ( 3º grau) , se tiver 16 anos; - se tiver menos de 18 anos e não estiver incluído nos exemplos acima, apresentará alvará judicial expedido pelo juiz competente. - se o vendedor for casado em regime de comunhão, deverá apresentar autorização do cônjuge: - Certidão de óbito do cônjuge, se o vendedor for viúvo; - Certidão de desquite ou de anulação do casamento, se for desquitado; - Certidão de divórcio, se for divorciado; - Certidão por instrumento público com as formalidades legais de tradução, se for casado no exterior; - Título de naturalização, se for naturalizado; - Alvará judicial comprovador, se o cônjuge estiver ausente em lugar incerto e não sabido; - Procuração com poderes legais, se o cônjuge estiver ausente temporariamente; - Procuração por instrumento público, submetido ao consulado do país de outorga, se for residente no exterior; - Impressão digital, por defeito físico que o impossibilite de assinar, ou analfabeto; - Alvará expedido pelo juízo do inventário ou da falência, se o imóvel for um bem de espólio ou de massa falida. Notas 1) Código Civil, Artigo 1.647 – Nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime de separação absoluta: I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis. 2) Código Civil, Artigo 1.687 – Estipulado o regime de separação de bens, estes permanecerão sob a administração exclusiva de cada um dos cônjuges, que os poderá livremente alienar ou gravar de ônus real. Proibições de Venda Existem ainda outras proibições de venda, como as abaixo citadas: os pais não poderão hipotecar, alienar ou gravar de ônus os imóveis dos filhos que estejam sobre seu pátrio poder, a não ser no caso em que demonstre a necessidade ou conveniência e, dessa forma, só com autorização judicial; também não poderão vender, os menores de 18 anos, os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos, e os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade; os declarados com relativa incapacidade, ou seja os maiores de 16 anos e menores de 18 anos, os ébrios habituais, os viciados em tóxicos, e os que, por deficiência mental, tenham o discernimento reduzido, os excepcionais, sem desenvolvimento completo, os pródigos; sendo que a capacidade dos índios será regulada por legislação especial; os ascendentes não podem vender aos descendentes, sem que haja o consentimento dos outros descendentes; _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 25 o falido disporá de seus bens, a partir do “ momento da abertura “, da falência, ou ainda, da decretação do sequestro; o condomínio não poderá vender a sua parte em coisa individual a terceiros ou a estranhos, a menos que atenda a preceitos legais do Código Civil, art. 504. Não podem ser alienados os bens inalienáveis, a menos que tenham autorização judicial em atenção em casos como: - falta de recursos para a subsistência da família, ou seja, extrema necessidade; - pagamento de dívida; - necessidade de reparos indispensáveis em outro imóvel dotal; - os imóveis adquiridos pelo Sistema Financeiro da Habitação sem o assentimento da entidade financiadora. Cumpre ainda ressaltar que alguns bens estão excluídos da comunhão, ou seja: - os bens de herança, os bens legados ou bens doados que tenham cláusula de incomunicabilidade; - os bens que estejam gravados de fideicomisso, ou seja, com disposição testamentária impondo obrigação a um dos herdeiros de, por sua morte, transmitir a outro a herança e o direito do herdeiro, antes da realização da condição suspensiva; - os bens reservados; - as dívidas anteriores ao casamento, executando-se as contraídas com os preparativos deste ato ou em benefício comum; -se um dos cônjuges fizer doação antenupcial que tenha cláusula de incomunicabilidade; - os frutos civis do trabalho em comum dos cônjuges ou de cada um; - a fiança que for prestada pelo marido sem o consentimento expresso de sua mulher; - o dote que tenha sido prometido ou expressamente constituído isoladamente por um dos cônjuges a um filho comum ou a um filho de outro leito; - as obrigações advindas de práticas ilícitas. Aquisição de Imóveis – Arts. 1.238 a 1.259 O Código Civil Brasileiro, distingue em seus Artigos 1.238 a 1.259 os modos de aquisição dos bens imóveis, respectivamente: 1 - pela usucapião ( do Art. 1.238 até o Art. 1.244 ) 2 - pelo registro do título ( do Art. 1.245 até Art. 1.247 ) 3 - por acessão ( do Art. 1.248 até Art. 1.259 ) 1 - Pelo Usucapião Usucapião é o modo de adquirir propriedade móvel ou imóvel pela posse pacífica e ininterrupta da coisa durante certo tempo. A usucapião é comumente invocada como modo de adquirir o domínio, ou seja, é a posse prolongada da coisa sem qualquer oposição ou interrupção, por um período mínimo previsto em lei. O usucapião possui fases: aquisitiva e executiva. A primeira é o modo de adquirir a propriedade pela posse prolongada e a segunda, o meio pelo qual alguém se libera de uma obrigação pelo decurso de tempo. _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 26 Não são suscetíveis de usucapião os bens de qualquer natureza, patrimoniais ou dominais, bem como os terrenos da Marinha e terras devolutas. Salvo a hipótese de usucapião ‘’pro-labore’’, só podem ser usucapiados, os bens de domínio particular. A nossa legislação reconhece as seguintes formas de usucapião: Usucapião após 15 ( quinze ) anos. (Art. 1.238 – CC) Usucapião após 05 ( cinco ) anos – área rural até 50 ( cinquenta ) hectares. Usucapião após 05 ( cinco ) anos – área urbana até 250 ( duzentos e cinquenta ) metros quadrado. Usucapião após 10 ( dez ) anos ( Parágrafo único do Art. 1.238 - CC) 2 – Pelo Registro do Título Não basta um simples acordo de vontades entre o transmitente e o comprador, para a aquisição de propriedade imóvel. Da mesma forma, para transferir o domínio, não basta por si só, o contrato de compra e venda. Assim sendo, somente se opera essa transferência com a transcrição do título no registro imobiliário. A transcrição no nosso direito é uma tradição solene que gera o direito real para o comprador, transferindo-lhe, então, o domínio. Os dois requisitos para aquisição de um imóvel são: - acordo de vontades entre o transmitente e o adquirente, o qual deve constar obrigatoriamente de escritura pública. - registro do título translativo na circunscrição competente. 3- Por Acessão Aquisição por acessão é o modo originário de adquirir uma propriedade, em virtude do qual ao proprietário fica pertencendo tudo quanto se une ao seu bem. Os casos previstos no Art. 1.248 do Código Civil dependem do concurso de dois pontos importantes: - a conjunção entre duas coisas que até então estavam separadas; - caráter o acessório de uma dessas coisas, confrontando com a outra. O Código Civil explica a acessão de cinco formas em relação à propriedade imóvel, em seu Art. 1.248: I - por formação de ilhas. II - por aluvião. III - por avulsão. IV - por abandono de álveo. V - por plantações ou construções. Acessão por Formação de Ilhas. Uma ilha pode surgir no mar, num rio navegável ou público e no curso de rio não navegável e particular. O surgimento da ilha pode ser determinado por diversas formas, como: acumulação de areia, cascalho, fragmentos de terra e outros materiais, movimentos sísmicos, rebaixamento permanente do nível da água, deixando em seco uma parte funda do seu leito e avulsão numa das propriedades marginais (vide, também como ampliação de conhecimentos, o Código das águas.) Acessão pela Aluvião A acessão pela aluvião é o acréscimo insensável que o rio mui vagarosamente às margens, que a um dado momento, é impossível apreciar a quantidade acrescida. Esse acréscimo marginal produzido pela natureza pertence aos donos dos terrenos marginais, como preceitua o art. 1.250 do Código Civil. _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 27 Acessão pela Avulsão É a desagregação repentina de um trecho de terra por força natural violenta. A avulsão ocorre quando uma porção considerável e reconhecível de determinada propriedade imóvel se desprende e é transportada pela correnteza para outra propriedade. O art. 1.251 do Código Civil combinado com o Art. 19 a 22 do Código das Águas (Dec. 24.643/1.934), dispõe que o proprietário do fundo contemplado com a porção acrescida é quem tem direito de concordar com a remoção ou de pagar o respectivo valor ao proprietário reclamante e sem direito a outras indenizações. O proprietário que sofrer avulsão deve reclamar no prazo de um ano, caso contrário, perderá o direito de reivindicar e o direito de indenização. Acessão por Abandono de Álveo Álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto (Art. 9, 10, 26 e 27 do Código de Águas), ou ainda: a depressão de terreno que servia anteriormente de leito de um rio. O Álveo será considerado público e de uso comum, conforme a propriedade das águas, e será particular quando das águas comuns ou das águas particulares. O Álveo definitivamente abandonado, quer o rio seja público, quer seja particular, pertencerá aos proprietários ribeirinhos das duas margens Art. 1.252 do Código Civil. Acessão por Construção e Plantações Nem todas as obras efetuadas em uma coisa entram na classe das benfeitorias, não se enquadram entre as benfeitorias propriamente ditas, como, por exemplo, as construções e as plantações. O Art. 1.253 do Código Civil diz que o princípio geral é de que toda construção ou plantação existente em um terreno, até prova em contrário, se presume feita pelo proprietário e à sua custa. Assim, sendo, o proprietário de um determinado imóvel adquire pela acessão, as coisas móveis que a esse se incorporem. O solo, caracterizado como principal pertencente a certa pessoa, por presunção legal; a esta pertencerão as plantações e construções por acaso existentes bem como seus acessórios. FINALIDADE: Apresentar as possíveis proibições de venda e a real necessidade de observá-las para a realização de um negócio seguro e confiável. OBJETIVOS: Identificar a importância da observação da legalidade e capacidade de venda por parte do vendedor; Identificar as diversas formas de aquisição de bens imóveis. 5 – PROCURAÇÃO OU MANDATO O mandato é o contrato estabelecido ou firmado entre o mandante (que confere poderes) e o mandatário (que recebe os poderes para praticar atos em nome daquele) - Art. 653 ao Código Civil. A procuração é o instrumento do mandato. Pode ser: a) por instrumento particular quando feita ou escrita pelo próprio mandante com o reconhecimento de firma, se ad negotia; SUMÁRIO Conceitos Elementos; obrigações e formas de extinção Modelos de Procuração Aula 05 – Procuração ou Mandato _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 28 b) por instrumento público quando lavrada em cartório, recebendo-se o traslado, havendo necessidades de outras cópias, o cartório fornecerá certidão; c) extra judicial (ad negotia): quando confere um deles para um mandatário praticar negócios comuns, de cunho civil ou comercial, fora dos tribunais; d) judicial (ad juditia): quando confere poderes ao bacharel em Direito, devidamente habilitado para representar, nos tribunais, o mandante na qualidade de autor ou réu. Obs.1: a palavra Procuração deve vir no centro da folha; Obs.2: a partitura silábica deve ser gramatical; Obs.3: não se separam os números dos documentos pessoais; Obs.4: verbos “residir” e “domiciliar” exigem regência com preposição "em". - verbos com valor de movimento usam-se preposição "a". Ex.: cheguei à casa; domiciliado na rua..., etc. Obs.5: a expressão "bastante" significa suficiente (para o que basta). O procurador não pode ir além, nem ficar aquém dos poderes a ele conferidos. Obs.6: os poderes especiais são estipulados de acordo com a natureza do negócio e a extensão dos poderes. Obs.7: é obrigatória a presença do verbo nomear (indicar) e constituir (tornar o indicado procurador). Obs.8: o mandante pode ser pessoa física (natural) ou jurídica. Obs.9: os maiores e emancipados no gozo de sua capacidade civil assinam o documento sem restrições. Obs.10: os relativamente incapazes são assistidos, assinam juntos com os seus representantes legais. Obs.11: os absolutamente incapazes são representados, não assinam. Obs.12: no mundo negocial admite-se um mandatário menor, entre 16 e 18 anos (extra judicial). Obs.13: na procuração ad judicia somente bacharel em direito devidamente escrito na OAB pode ser procurador. Elementos da Procuração a) Partes nº 1 - mandante, outorgante, constituinte; nº 2 - mandatário, outorgado, constituído, procurador (qualificar, ex.: RG, CPF, endereço, estado civil ...) b) Objetivo a finalidade da procuração _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 29 c) Poderes conferidos a forma como deve ser desempenhado o mandato d) Local, data e assinatura ao final Obrigações do Mandatário a) Aplicar toda a sua diligência na execução do mandato (Art. 667 CC). b) Pagar juros (Art. 670 CC). c) Prestar contas (Art. 668 CC). d) Apresentar o instrumento do mandato. e) Concluir um negócio já começado (Art. 674 CC). Obrigações do Mandante a)Satisfazer todas as obrigações contraídas pelo mandatário (Art. 675 do CC) b)Adiantar a importância das despesas necessárias à execução do mandato (art. 675 do CC) c)Pagar ao mandatário a remuneração ajustada e as despesas de execução do mandato (Art. 676 do CC ) d)Ressarcir ao mandatário as perdas que sofrer com a execução do mandato sempre que não resultam de culpa sua ou excesso de poderes (Art. 678 do CC) e)Obrigação para com aqueles com quem o procurador contratou (Art. 679 do CC) Extinção do Mandato (Art. 682 do C.C.) I – pela revogação ou pela renúncia; II - pela morte ou interdição de uma das partes; III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio. Substabelecer - é o ato pelo qual o mandatário transfere a terceiros os poderes recebidos em uma determinada procuração. Poderá ser parcial ou total, isto é, com ou sem reserva de poderes. Tratando-se de mandato judicial, substabelecido e substabelecente poderão funcionar simultaneamente no mesmo processo. O substabelecimento deve ser feito com a anuência do mandante. Na procuração “ADJUDITIA” não precisa reconhecer firma. _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 30 Modelos de Procuração PROCURAÇÃO (Modelo 1) Pelo presente instrumento particular de Procuração, João da Silva, brasileiro casado, comerciário, RG n.º x, CPF n.º x, residente e domiciliado nesta cidade, na rua Afonso Pena, n.º 30, São Paulo, constitui e nomeia seu bastante procurador Manuel Souza, brasileiro, solteiro, advogado, OAB n.º xxxxx, residente e domiciliado nesta cidade, conferindo-lhe os poderes da cláusula "AD JUDICIA" e para substabelecer. São Paulo, 31 de Agosto de 2004. _________________________ João da Silva PROCURAÇÃO (Modelo 2) Pelo presente instrumento particular de procuração, Manoel Souza, brasileiro, casado, motorista, RG nº x, CPF nº x, residente e domiciliado nesta cidade, na rua Afonso Pena, nº 30, São Paulo, nomeia e constitui seus bastantes procuradores José Carlos Lima, brasileiro, casado, advogado, OAB nº xxxxx, residente e domiciliado nesta cidade e José Silva, brasileiro, solteiro, advogado, OAB nº xxxxx, residente e domiciliado nesta cidade, conferindo-lhes os poderes da cláusula "ad judicia" e especiais para acordar, discordar, transigir, desistir, dar e receber quitação e substabelecer com ou sem reserva de poderes, podendo agir conjunta ou separadamente independentemente da ordem de nomeação. São Paulo, 31 de agosto de 2004. Manoel Santos PROCURAÇÃO (Modelo 3) Pelo presente instrumento particular de procuração, Marieta do Rosário Silva, brasileira, casada, professora, RG nº x, CPF nº x, residente e domiciliada nesta cidade, na rua Afonso Pena, nº 30, São Paulo, na qualidade de representante legal da sua filha menor impúbere, Paula Rosário Silva, nomeia e constitui sua bastante procuradora Marcela Souza, brasileira, solteira, advogada, OAB nº xxxxxx, residente e domiciliada nesta cidade, conferindo-lhe poderes da cláusula "ad judicia", para especificamente propor ação de alimentos contra José Silva, podendo a citada procuradora praticar todos os atos necessários para o fiel desempenho do presente mandato, inclusive acordar, discordar, transigir, desistir, dar e receber quitação e substabelecer com ou sem reserva de poderes. São Paulo, 31 de agosto de 2004. _________________________________ Maria do Rosário Silva Observação: Ad. Judicia – Para fins judiciais _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 31 FINALIDADE: Proporcionar ao futuro corretor o conhecimento básico necessário para a aquisição de imóveis, bem como a documentação e as precauções a serem tomadas. OBJETIVOS: Reconhecer e identificar a documentação, os órgãos competentes e os cuidados básicos necessários para a aquisição de um imóvel; Identificar as diferentes formas e cuidados necessários quando o imóvel ainda está em construção. 6 – AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS Cuidados Básicos na Aquisição de Imóveis Na aquisição de um imóvel deve-se tomar alguns cuidados, como por exemplo: - providenciar e verificar a Certidão Negativa de Ônus do imóvel; - providenciar e verificar a Certidão Negativa de Ônus dos proprietários; - verificar a situação do imóvel no que tange a impostos: Certidão Negativa de Débitos, Baixa da Construção e Habite-se, emitidas pela Prefeitura Municipal; - sendo apartamento, lojas ou salas, deve-se verificar junto ao condomínio se a situação está regular, sendo recomendável até mesmo uma conversa com o síndico; - verificar a convenção de condomínios, que deve estar registrada em Cartório; - certificar-se sobre vagas na garagem (se a informação sobre as vagas e sua quantidade constam na escritura); - sendo compra através de financiamento, total ou parcial, deve-se recorrer ao agente financeiro para confirmar a renda exigida, valor das prestações, etc. Na dúvida, o recomendável é recorrer aos órgãos competentes: Cartórios, Prefeituras, Agentes Financeiros, etc. Quem paga as despesas Não havendo acordo expresso em contrário, as despesas correrão por conta do comprador, conforme determina o artigo 490 do Código Civil Brasileiro. É oportuno lembrar que existem despesas com escritura e registro. No mínimo, a previsão de gastos é estimada em 3%. Para se ter uma ideia, somente com ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) a taxa é de 2 e ½ sobre o valor do imóvel adquirido. Aquisição de imóveis na planta Cuidados complementares - Deve-se conferir a idoneidade e a pontualidade do Construtor-Incorporador no cumprimento de suas obrigações em geral. Uma consulta junto ao CREA (licença da obra e do projeto aprovado) e mesmo uma pesquisa a outros empreendimentos já concluídos são de substancial importância. SUMÁRIO Cuidados básicos na aquisição de imóvel Aquisição de imóveis na planta ou em construção Documentos necessários para a realização do negócio Aula 06 – Aquisição de Imóveis _____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16.0 32 - Verificar se a incorporadora registrou o Memorial de Incorporação. Obter informações sobre o responsável pela execução da obra (ART); - Solicitar Cópia da certidão de registro da Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis e da Convenção de Condomínio; - Verificar o projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovado pela Prefeitura e a licença (alvará) da construção; - Verificar a qualidade do material e mão-de-obra que foram ou serão utilizados, o padrão de acabamento, o regime de construção adotado e o prazo previsto de construção; - Verificar se consta o direito à vaga de garagem do edifício, qual a quantidade de veículos prevista, forma de utilização dessas vagas e suas localizações; - Sendo construção em regime de condomínio, recomenda-se a contratação de um profissional da área para fazer vistorias, verificando material empregado, normas técnicas e até mesmo as planilhas de custos; - Além de habite-se, pode-se exigir o "aceite" da obra de todas as concessionárias (água, esgoto, energia e corpo de bombeiros); - Verificar
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