10 09 2019 CONTRATOS IMOBILIARIOS E DIREITO DO CONSUMIDOR

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Contratos Imobiliários e Direito do Consumidor 
“Tão velho como a sociedade humana e tão necessário como a própria lei, o contrato se confunde com as origens do Direito.”(Orlando Gomes)
Luiz Otávio Alves de Azevedo, Mestre
azevedo_luiz@ig.com.br
Universidade Corporativa CRECI-RJ
Bom dia!
LAB
As palavras...
Junte-se a seu grupo e coloque no papel uma palavra da aula de semana passada que você se recorda ou que lhe chamou a atenção. Ao lado coloque seu nome.
Do Contrato de Depósito
Conceito de depósito: depositário recebe um objeto móvel para guardar até que o depositante o reclame - depósito voluntário - art. 627 CC. Natureza jurídica: real aperfeiçoa-se com a tradição; unilateral  quando só o depositário tem obrigação e bilateral  se há obrigação para o depositante (ex. depósito pago; despesas com a conservação da coisa no curso da execução); gratuito por natureza, mas oneroso se resultar de atividade negocial (ex. guarda-volumes) – art. 628 CC; temporário: depositário tem que devolver a coisa assim que pedida – art. 633 CC. Restituição: regular  a própria coisa (custódia de bens) ≠ irregular  objeto do mesmo gênero, quantidade e quantidade (depósito bancário).
Requisitos. Objetivos: qualquer coisa móvel títulos, ações, apólices da dívida pública, semoventes, café, excepcionalmente imóvel. Formais: no depósito voluntário a forma é escrita – art. 646 CC, mas possível início de prova documental reforçado por prova testemunhal (ex. canhoto, recibo de pagamento, recibo da entrega das chaves do guarda-volumes, e-mail entre as partes mencionando o contrato).
Obrigações. Depositante: pagar o preço convencionado, despesas necessárias ao depósito e indenizar o depositário (ex. prejuízos decorrentes de vício ou defeito da coisa; o depositário tem direito de retenção até o pagamento – art. 644 CC). Depositário: dever principal é a custódia (guarda e conservação) da coisa; restituir o depósito com frutos e acrescidos (ex. juros) – art. 629 CC. 
Exercício: Contrato de depósito
2. Marque sim ou não. Ocorre contrato de depósito quando alguém por ato de simples cortesia e gentileza em uma viagem de ônibus se dispõe a guardar objeto por certo período, sem assumir obrigação de custódia?
( ) SIM
( ) NÃO
Do Mandato
Do Mandato
Conceito: mandatário recebe poderes para praticar atos jurídicos ou administrar interesses em nome do mandante art. 653 CC. A procuração unilateral existência, validade e eficácia independe de aceitação do outorgado representante é o instrumento do mandato bilateral, exige aceitação do mandatário. Em causa própria: mandatário transfere imóvel para seu nome – art. 685 CC.
Requisitos. Subjetivos: podem constituir mandatário todas pessoas capazes – art. 654 CC. Objetivos: atos que mandante pode realizar por si (ex. casamento por procuração); não pode atos personalíssimos (ex. testamento, voto, depoimento pessoal). Formais: forma livre – art. 656 CC, salvo casos que a lei exige poderes especiais (ex. alienar, hipotecar, atos que exorbitem a administração ordinária – art. 661, § 1º CC). Instrumento público é para casos excepcionais (menor relativamente incapaz assistido, cego, a rogo).
Obrigações. Mandatário: agir com zelo e diligência – art. 667 CC; transferir vantagens auferidas, e prestar contas da gestão art. 668 CC (mandatário que adquire para si imóvel que seria para o mandante – perdas e danos, art. 389 CC); (ação para entrega da coisa comprada com fundos do mandante – art. 671 CC). Mandante: pagar remuneração ajustada ao mandatário. Responde perante terceiros com seu patrimônio pelos compromissos em seu nome assumidos, mesmo que orientações sejam contrariadas – art. 679 CC. Cabe ação de ressarcimento – art. 686 CC. 
LAB
2. Os fatos.
Pegue algumas palavras daquela lista para usar sua criatividade. 
Utilize os conhecimentos adquiridos e sua vivência profissional para criar uma estória fictícia que sua empresa viveu. Liberdade de criação.
Descreva os fatos desde 1. Negociações preliminares, 2. Proposta até 3. Aceite. Indique onde está o problema em cada fase.
Do Contrato de Compra e Venda 
Do Contrato de Compra e Venda 
Tradição: “a entrega da coisa, e não o simples pacto, transfere o domínio da coisa” (orientação romana). Momentos na relação jurídica: 1) o gerador da vontade de alienar  2) o ato material da transferência da coisa ainda que ficta ou simbólica. Previsão legal: a propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição – art. 1.267, CC.
Tradição efetiva (real): bem é transferido a outrem conforme pactuado. A entrega da coisa se aperfeiçoa com a posse do bem em si (ex.: entrega efetiva da coisa feita pelo alienante ao adquirente).
Tradição simbólica: é apenas representativa, não ocorre materialmente (o ato que exprime a entrega não foi real, mas um ato equivalente)  a posse é representada por meio de documentos (ex.: entrega das chaves de um veículo).
Do Contrato de Compra e Venda 
Tradição ficta: i) traditio brevi manu  a coisa já está em mãos de quem deve recebê-la (opera-se apenas a mudança de título). A declaração de vontade do possuidor faz o antigo detentor do bem que o adquiriu, passar a ser o possuidor da coisa (a detenção passa a ser posse) (Ex.: locatário passa a possuir como proprietário pelo ato de alienação); ii) traditio longa manu  a coisa é considerada entregue já no ato do cumprimento do contrato (quando é realizado o pagamento do valor do imóvel ), antes da entrega material: quando é mostrada e descrita pelo alienante, sendo colocada à disposição do comprador (Ex.: pessoa de Juz de Fora adquire apartamento no Rio de Janeiro e ao assinar o contrato de compra e venda, realizando o pagamento, já pode exercer interditos possessórios contra turbação e esbulho de terceiros); iii) constituto possessório  a entrega se concretiza quando vem expressa como cláusula do contrato. O alienante continua na posse do imóvel (ocorre tradição apenas no ânimo da posse): alienante possuia como dono e passa a possuir a outro título  adquirente adquire a posse direta do bem, mesmo que nunca tenha exercido a posse de fato (Ex.: alienante vende uma casa e passa a ser o locatário, permanecendo com a coisa) (o adquirente tem legitimidade para intentar ações possessórias buscando reaver ou proteger o bem contra esbulho ou turbação) – art. 1.267, parágrafo único, CC.
Do Contrato de Compra e Venda 
Conceito: “um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro obrigações recíprocas para cada uma das partes” – art. 481 CC. Transferência de propriedade imóvel: registro é necessário – art. 1.245 § 1º CC.
Natureza: consensual, bilateral, oneroso, em regra comutativo, translativo de propriedade, em regra de forma livre porém solene para imóveis › 30 S.M. art. 108 CC.
Elementos: objeto qualquer coisa corpórea: escapam ao objeto as coisas insuscetíveis de apropriação e as legitimamente inalienáveis (ex. mar, bens de uso comum). Proibida venda de herança de pessoa viva – art. 426 CC válida partilha em vida art. 2018 CC; preço, em dinheiro ou suas representações (ex. cheque, duplicata, nota promissória); consentimento, exige das partes capacidade genérica – art. 3º e 4º CC, que pode ser suprida por representação, assistência e autorização judicial ambos os pais, tutores, curadores – art. 1.634, V; art. 1.691; art. 1.748, IV e art. 1774 CC. 
Do Contrato de Compra e Venda 
Limitações legais. Venda a descendente: anulável sem consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge (companheiro art. 1725 CC) – art. 496 CC. Prazo ação anulatória: 2 anos – art. 179 CC. Venda por condômino de coisa indivisível: pode vender após oferecer aos demais preferência legal ≠ cláusula de preferência art. 513 – art. 504 CC - condômino preterido: ação de preempção c/c anulatória de ato jurídico em 180 dias da ciência da alienação, depositando preço pago. Venda entre cônjuges: permitida a bens excluídos da comunhão (sem mutação de patrimônio a venda é ato fictício)– art. 499 CC. 
Modalidades especiais. “Ad corpus” e “Ad mensuram”: na “ad mensuram” é considerada extensão do terreno (ex. ‘dez mil metros quadrados de terreno’, ‘800 m² a R$ 40,00 o m²’): Se não é possível complementação da área opta-se por resolução do contrato ou abatimento do preço – art. 500 CC; a referência às dimensões é enunciativa se não exceder 5% art. 500, § 1º cc. Na “ad corpus” compra-se coisa certa e discriminada (ex. gleba com confrontações e caracteres de individuação): comprador não tem ação contra o vendedor – art. 500, § 3º CC. 
Do Contrato de Compra e Venda 
Clásula especial: preempção. Ao pretender vender a coisa o comprador deve oferecer a quem lhe vendeu, para que este use seu direito de prelação (ser preferido como comprador) tanto por tanto preço e vantagens oferecidas: igualdade de condições com terceiro - art. 513 CC. Exige cláusula expressa. Comprador fica obrigado por 2 anos data do contrato – art. 513, p. ún. CC. Para antecipação: necessário notificação dando prazo razoável ao vendedor – art. 516 CC 60 dias se não há estipulação de prazo. Vendedor: exerce direito de prelação (no silêncio do comprador) – art. 514 CC.
Cláusula especial: retrovenda (“compra e venda com cláusula de retrato”) (cláusula resolutória da compra e venda) . Vendedor (mutuário, na realidade) tem direito de recomprar o imóvel vendido  deve restituir ao adquirente: preço (o mesmo da alienação)  despesas (inclusive despesas que autorizou por escrito  benfeitorias necessárias). Se não conseguir numerário para exercer direito de resgate (saldar a dívida) não recupera o imóvel (que na escritura já se encontra em nome do adquirente) (mutuante, na realidade). Objeto: somente venda imobiliária (bens móveis se transferem por simples tradição, dificultando exame). Prazo: máximo de 3 (três) anos (decadencial) para exercer direito de retrato – art. 505 CC. Recusa receber resgate: depósito judicial (feito pelo vendedor) – art. 506 CC.
Da Prestação de Serviços 
Conceito: contrato em que uma das partes se obriga a prestar atividade, mediante remuneração ≠ de contrato de trabalho. Prestação de serviços não sujeita a leis trabalhistas nem a lei especial (ex. regime servidor público, serviços ao consumidor) – art. 593 CC.
Objeto: todo trabalho lícito, material ou imaterial – art. 594 CC. Contrato de serviço autônomo: o obrigado guarda independência técnica e evita subordinação hierárquica (ex. prestação de serviço de assistência técnica para condomínio).
Obrigações. Do dono do serviço: pagar remuneração do prestador na espécie, tempo, e lugar ajustado. Do trabalhador: executar na forma devida, tempo conveniente, de acordo com as normas técnicas e lugar ajustado. 
Direitos do Consumidor 
Consumidor padrão “todos nós somos consumidores” – é o destinatário final: quem se dirige a uma concessionária, quiosque da imobiliária dentro do shopping, supermercados, magazines: art. 2º do CDC
Consumidores por extensão Equipara terceiros a consumidores, divisão em três para evitar veto presidencial:
Coletividade de pessoas pasta de dentes numa república, tratamento de água, publicidade de lotes de terreno de frente para o mar: art. 2º, § único do CDC.
Vítima do evento: art. 17 do CDC. Casos: Placa de publicidade - REsp 207.926/PR; Avião - REsp 540.235/TO; Circo - REsp 1.100.571/PE; Gás - REsp 137.0139/SP: Excluída responsabilidade objetiva da administradora do shopping com base no CDC: descartada a equiparação a consumidora da vítima ‘empregada’ do shopping (porque mantinha relação jurídica específica de natureza trabalhista)  caracterização da responsabilidade subjetiva (culpa in eligendo e in ommittendo) da administradora com dever de indenizar. Barulho de obra, ônibus atropela ciclista, ônibus bate na traseira do veículo, celular de presente, maionese estragada para convidados. Intermediário beneficiado pela extensão a consumidor: explosão de garrafa de cerveja na vista de comerciante dono de bar – REsp 1.288.008/MG. Casos negados falta de nexo causal entre conduta e o dano: Sala de cinema - 1.133.731/SP; Porta de entrada inevitável - REsp 1.440.576/RJ. 
Pessoas expostas às práticas comerciais: venda casada de brinde em fast food art. 29 do CDC. Casos: Ilhas de congelamento expositores com porta de correr – TJBA A.I.0312551-07.2012.8.05.0000; Serviço não contratado seguro residencial não contratado cobrado no cartão – TJRJ RI 00216051520108190206.
Direitos do Consumidor 
Consumidores intermediários:
Corrente finalista: art. 4º, I do CDC + destinatário final restringe o conceito de consumidor a quem utiliza o produto para uso próprio e de sua família.
Corrente maximalista: destinatário fático consumidor é quem retira o produto do mercado e o consome – não restringe o conceito de consumidor.
Finalismo aprofundado “mitigado”: acolhe os “consumidores intermediários”: Pessoa Jurídica e Profissional Liberal vulneráveis quando constatada a vulnerabilidade no caso concreto submetido à Justiça. 
 casos: agricultor compra de colheitadeira por contrato bancário - REsp 445.854/MS; caminhoneiro manutenção da família depende do veículo com vício de fabricação - REsp 716.877/SP; costureira profissional vulnerável pois adquire insumos, suprimentos, peças e acessórios do mesmo fornecedor - REsp 1.010.834/GO; taxista (mangueira de combustível) – REsp 575.469/RJ; administradora de imóveis (avião deslocamento sócios) – AgRg no REsp 1.321.083/PR. Pessoa Jurídica:
Fornecedor: Atividade com profissionalidade exercício habitual do comércio, inclusive no exercício irregular: ambulantes. Concessionária ≠ venda esporádica de um automóvel – conceito legal não fala em remuneração: amostra grátis integra relação de consumo - art. 3º do CDC. Fornecedor real: fabricante, produtor, construtor, inclusive incorporador. Fornecedor intermediário comerciante possui responsabilidade subsidiária art. 13, caput CDC: direito de regresso - art. 13, p. ún. do CDC Regra aplicável a qualquer caso de solidariedade, repetida no art. 25, § 1º CDC Fornecedor aparente detentor da marca, nome ou signo no produto final. Fornecedor presumido importador e comerciante de produto anônimo.
Direitos do Consumidor 
Vulnerabilidade falta “poder de barganha”, presumida para todo consumidor pessoa natural - art. 4º, I do CDC. Técnica: falta de informações para escolha do produto pode induzir o consumidor a erro: fornecedor detêm os meios de produção e conhece forma de produção, armazenamento e comercialização do produto. Jurídica: Falta de conhecimento jurídico  dificuldade de acesso à justiça. Socioeconômica “fática”: Fornecedor é capaz de suportar consequências econômicas poder de oferecer o produto que o consumidor necessita. Ex. deixar de consumir medicamento pode ser questão de sobrevivência. Informacional espécie da vulnerabilidade técnica : Informação manipulada no interesse da venda informação do que interessa + omissão de dados inconvenientes.
Hipervulnerável = vulnerabilidade agravada conceito doutrinário: socialmente estigmatizados ou excluídos, crianças, idosos, gerações futuras  Agravamento: permanente deficiência física ou mental x temporário doença, gravidez, turista, analfabetismo, crianças, idosos. STJ: pessoas com restrição ao glúten STJ, REsp 1064009/SC, DJe 27/04/2011; crianças com possibilidade de confusão entre as marcas "CHEE.TOS" e "CHEESE.KI.TOS" STJ, REsp 1188105/RJ, DJe 12/04/2013.
Hipossuficiência fenômeno processual: dificuldade de fazer prova em juízo, averiguada caso a caso – (art. 4º Lei 1.060/50 revogado) art. 98 pessoa natural ou jurídica com insuficiência de recursos  gratuidade de justiça e art. 99 pedido por via processual do NCPC + art. 6º, VIII do CDC.
Direitos do Consumidor 
Produto: não há limitador no CDC Legislador não foi objetivo, contemplou diversas formas possíveis - qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial/ corpóreos veículos automotores, eletrodomésticos, produtos in natura e produtos oferecidos por estabelecimentos bancárioscomo seguros de vida e títulos de capitalização ou incorpóreos venda de fonte de software (programação original com possibilidade de reprogramação) - art. 3º, § 1º CDC. Produtos entregues sem solicitação prévia equiparam-se à amostra grátis – art. 39, Parágrafo único.
Serviço ex. os prestados por instituições financeiras e seguros:contrato verbal ou escrito. Se for gratuito não é protegido pelo CDC ≠ remuneração indireta de serviço aparentemente gratuito + serviços derivados (lavagem de carro para quem abastece no posto de combustíveis) - qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária - art. 3º,§ 2º CDC. Serviços entregues sem solicitação prévia equiparam-se à amostra grátis – art. 39, Parágrafo único.
Relação jurídica de consumo: vínculo entre pessoas a respeito de bem jurídico + regras jurídicas
Efetiva: transação concretizada entre fornecedor e consumidor.
Presumida: simples oferta/ publicidade inserida no mercado
Base estrutural – possui dois elementos: Consumidor subjetivo + Fornecedor subjetivo + Produto ou Serviço objetivo. 
Obrigado ! 
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